TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: EUREMIA GONZALEZ, mayor de edad, de este domicilio y de nacionalidad Española y titular de la cédula de identidad Nro. E- 0815.829.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: TOMAS ANTONIO PEREZ, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 45.397.-

PARTE DEMANDADA: BLANCA ALIDA IBAÑEZ DE LUSINCHI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 644.102 y domiciliada en la ciudad de Miami-Estado de Florida de los Estados Unidos de Norteamérica.

REPRESENTANTE LEGAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL MORILLO VELASQUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el instituto de Previsión Socia del abogado bajo el Nro. 114.618.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia de fecha 28 de enero de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA - VENTA.

EXPEDIENTE: 10172.

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente proceso por demanda intentada por la ciudadana Euremia González, en contra de la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi, mediante libelo de demanda introducido en fecha 25 de julio de 2007, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, habiendo correspondido el conocimiento de la causa al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
Dicha demanda fue admitida mediante auto de fecha 30 de de julio de 2007, mediante procedimiento ordinario, ordenándose la citación del demandado para dentro de los veinte (20) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación y la apertura de cuaderno de medida que a tal efecto se efectuó.
En fecha 08 de agosto de 2007, la secretaria del tribunal dejo constancia que en dicha fecha se libró la respectiva compulsa.
En fecha 09 de agosto de 2007, se dio apertura al cuaderno de medidas.
En fecha 09 de noviembre de 2007, el alguacil del juzgado de cognición dejó constancia de haber citado a la ciudadana Ibsen García Urdaneta apoderada judicial de la demandada.
Por auto de fecha 13.08.07, se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto de controversia.
Mediante escrito de fecha 19 de diciembre de 2007, se hace presente el abogado Miguel Morillo Velásquez en su condición de representante sin poder de la parte demandada ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi conforme lo establece el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil y en este acto pide reposición de la causa por presuntos vicios de citación.
El 10.01.2008, la parte actora presentó escrito de alegatos referentes a la Reposición de la causa.
En fecha 30.01.08., el representante de la demandada presentó prueba para demostrar su representación.
Por auto de fecha 26.02.08, el Tribunal de causa libró oficio a la Dirección Nacional de Identificación y Extranjería a los fines de obtener el movimiento migratorio de la demandada.
Por auto de fecha 09.06.08, el ciudadano Juan Carlos Varela Ramos se avocó al conocimiento de la causa en virtud de ser designado por la Comisión Judicial como Juez Temporal, y asimismo ordenó la notificar a las partes del referido avocamiento.
Por diligencia de fecha 09.06.08, la parte actora se da por notificada del avocamiento.
Por otra parte, el alguacil del Tribunal de causa dejó constancia en fecha 10 de diciembre de 2008, de haber hecho entrega de la boleta de notificación a la demandada de su avocamiento.
En fecha 08.03.10, el Tribunal de causa dictó sentencia interlocutoria que declaró improcedente la defensa de reposición de la causa e improcedente la cuestión previa opuesta conforme al artículo 346 ordinal 4º.
Mediante diligencia de fecha 10.03.10 la parte actora se da por notificada de la sentencia y asimismo pide se notifique a la parte demandada.
En virtud de ello en fecha 12 de marzo de 2010, se libró boleta de notificación de sentencia a la parte demandada.
El 23 de abril de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación.
El 14.05.10., ambas partes presentaron escrito de pruebas.
En fecha 21.05.10., la parte demandada formuló oposición a las pruebas presentada por su contraparte.
Luego de ello, el Tribunal por auto de fecha 25 de mayo de 2010, desecho la oposición realizada por el demandado y se pronunció sobre la admisión de las pruebas presentadas por las partes.
En virtud de dicho auto, la representación de la parte demandada apeló del mismo.
A tal efecto, el Tribunal en fecha 03.06.10, oye la apelación en un solo efecto y ordenó la remisión de las copias certificadas al Tribunal Superior Distribuidor.
Correspondió el conocimiento de la aludida apelación al Tribunal Segundo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta circunscripción Judicial, este emitió su fallo al respecto en fecha 22 de octubre de 2010 declarando sin lugar el recurso ordinario de apelación.
El 28 de enero de 2011, el Tribunal Tercero de Primera Instancia declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra –venta.
Encontrándose las partes a derecho, mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2011 la parte demandada apeló del fallo, ratificado su recurso por diligencia de fecha 14 de marzo del mismo año.
Por auto de fecha 16 de marzo de 2011, el Tribunal de causa oye la apelación en ambos efectos y remite las actuaciones al juzgado superior distribuidor de turno.
Realizada la respectiva insaculación correspondió para conocer de la apelación a este Juzgado, quien recibe las actuaciones el 11 de abril de 2011 fijando el lapso de 20 días de despacho para la presentación de los informes.
Los escritos de observaciones fueron presentados por las partes en juicio en fecha 27.06.11.
En virtud del decreto con rango, valor y fuerza de ley dictado por el ejecutivo nacional, publicado en gaceta Nro. 39.668 en fecha 06 de mayo de 2011, este Tribunal ordenó la suspensión de la causa.
No obstante en fecha 13 de enero de 2012, este mismo tribunal ordenó la reanudación de la causa por cuanto el presente juicio se encontraba en etapa de ejecución sino de sentencia y de ello se ordenó la notificación de las partes.
Así encontrándose notificado ambas partes del aludido auto, el Tribunal en fecha 13 de junio de 2012 difiere el acto de dictar sentencia para dentro de 30 días siguientes.
En fecha 12 de noviembre de 2012, la parte demandante consignó copia simple de solicitud de Oferta Real y Depósito realizada por la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Expone el apoderado judicial de la actora en su libelo que en virtud que la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi es propietaria de un inmueble constante de un apartamento distinguido con el Nro. 8-1 situado en el piso 8, del edificio Nro. 2 del Conjunto Residencial “Las Clavellinas” ubicado en la Urbanización Colinas de la California, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de febrero de 2007 su apoderado judicial ciudadano Ibsen García Urdaneta suscribió un contrato de opción de compra-venta inmobiliaria mediante la cual ofertó a la ciudadana Euremia González la venta del referido bien.
Alega que la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi le otorgó poder de administración y disposición al abogado Ibsen García Urdaneta sobre sus bienes pudiendo vender, recibir cantidades de dinero y otorgar los respectivos finiquitos.
Que en el contrato las partes además de prometerse la venta y la adquisición del bien inmueble, se prometieron que el precio fijado para la venta era la cantidad de Bsf. 110.000,00 actuales, no seria objeto de variación por causa alguna, y que en ese acto la ciudadana Euremia González entregó por medio del apoderada judicial la cantidad de 35.000,00 Bsf., actuales a la vendedora la cual se pactó que serían imputados al pago del precio total convenido.
Como bien lo acordaron en el contrato de compra-venta, el inmueble le fue entregado a la ciudadana Euremia González a los fines de realizar las mejoras y las reparaciones de las filtraciones que posee el mismo y que afectaban a los vecinos, y por lo tanto ello no daba derecho a la posesión sobre el inmueble y asimismo se convino que los servicios eléctricos y telefónicos etc, serían por cuenta del opcionante comprador desde el momento que se entregara el apartamento que a tal efecto se suscribirían un acta en la cual se haría constar la fecha cierta de entrega.
Igualmente la promitente-vendedora aceptó que la ciudadana Euremia González estaba facultada para traspasar totalmente a un familiar la promesa de compra – venta.
Asimismo, indica que convinieron en concederse un plazo de 90 días continuos para el registro del documento definitivo de protocolización de venta del inmueble objeto de negociación y que dicho plazo comenzaría a correr a partir de la fecha de autenticación del respectivo documento y que a tales efectos la promitente vendedora se obligó a entregarle todos los documentos certificados que le fuesen requeridos a la opcionante compradora (liberación de gravámen de medidas judiciales, registro de catastro, solvencia de servicio público y condominio etc..). Ello para el caso que la opcionante compradora decidiera solicitar un crédito hipotecario a una entidad bancaria; quedando a criterio de ambas partes acordar los lapsos que al efecto ha dispuesto el sistema de crédito hipotecario. Incluso ambas partes se cometieron a que de haberse vencido el plazo establecido, y de no haberse logrado la obtención del crédito referido, a suscribir una prórroga del plazo por 60 días continuos más, pero manteniendo en toda su integridad las demás cláusulas.
Señala que en dicho contrato declararon mediante cláusula penal que si la promitente vendedora desiste realizar la operación de compra-venta deberá reintegrar a la opcionante compradora las cantidades dinerarias recibidas como reserva, más todo los gastos en los que por mejoras y reparaciones haya realizado la opcionante compradora.
Se acordó también que en caso de incumplimiento del plazo para la protocolización del documento definitivo, por el surgimiento de cualquier imprevisto que no fuese imputable a cualquiera de las partes, la parte responsable del incumplimiento deberá notificarlo por escrito a la otra parte; en ese caso, superado el imprevisto, ambas partes, de común acuerdo, establecerán el plazo para la protocolización del documento definitivo.
En ese sentido y en virtud que se perfeccionó el contrato objeto de demanda resta tan sólo que la vendedora cumpla con su obligación de hacer la transferencia de la propiedad del inmueble mediante el otorgamiento de la escritura pública por ante el Registro Inmobiliario.
Aduce que en fecha 16 de marzo, 17 de abril y 14 de mayo de 2007, la parte actora mediante comunicaciones solicitó al abogado de la demandada la comunicación necesaria que le estaba requiriendo la entidad bancaria fondo común.
Comenta que no obstante ello, la oferente vendedora en ningún momento ha mostrado preocupación alguna por entregar a la opcionante compradora los documentos necesarios para la obtención del crédito hipotecario a través de la Entidad Banco Fondo Común-Banco Universal y que en fecha 29 de junio de 2007, recibió un telegrama en el cual la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi notificó su voluntad de desistir de la venta y que ello configura su incumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas.
Dice que por cuanto nunca se materializó la entrega, la actora se vio obligada a tramitar y obtener los comprobantes de las solvencias del IMAU, derecho de frente, el documento de condominio y la carta catastral.
Continúa indicando que dichas actuaciones constituyen un abuso de poder conforme lo prevé el artículo 1.185 del Código Civil
Por las razones anteriores pide se declare el incumplimiento del contrato de opción de copra-venta y como consecuencia el pago de daños y perjuicios como también con fundamento a lo dispuesto en el artículo 531 de la ley adjetiva piden que la sentencia definitiva que recaiga en este juicio sirva de fundamento traslativo de la propiedad del inmueble objeto de compra-venta mediante el otorgamiento del documento público definitivo ante el Registrador Inmobiliario.
Por último, fundamenta su acción en los artículos 1.167, 1.264. 1.265 y 1.266 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó:
• Negó, rechazó y contradijo todos los hechos alegados en el libelo de la demanda incoada por la parte actora tanto en los hechos como el derecho.
• Niega, rechaza y contradice la estimación de los daños y perjuicios presentada por la demandante en la cantidad de 120.000,00 Bsf.
• Niega rechaza y contradice que la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi, haya comunicado a la demandante su deseo de desistir de la opción de compra-venta.
• Aduce que del contenido del convenio se infiere que la ciudadana Euremia González le correspondía la obligación de realizar el pago de la suma de Bsf. 75.000,00. Cantidad que restaba a la cantidad de loa venta pactada.
• De conformidad con lo establecido en el articulo 1.168 del Código Civil alega la excepción del contrato no cumplido, por cuanto existe una absoluta omisión sobre las obligaciones asumidas por la parte demandada en la suma restante del precio, porque en su decir para considerar que se han cumplido con las obligaciones contractuales pactadas, hay que conocer que la misma espera la oportunidad para cumplir con la obligación del pago del precio y a ello debe aplicar el contenido del articulo 1.212 eiusdem, cuando fue expresamente convenido que dicha obligación iba a ser cumplida al momento de la Protocolización del Documento de Propiedad.
• Alega que la actora no cumplió con las obligaciones de pagar los gastos de Protocolización del documento definitivo de venta tal como lo señala la cláusula séptima del documento de compra-venta, razón por la cual su representada amparada por lo previsto en el articulo 1.168 ibidem, se negó a cumplir con sus obligaciones de lo que a su parecer la actora no tiene la disponibilidad de realizar el pago sino al momento de la sentencia.
• Alega la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su consideración la pretensión en cuanto a la obligación de no hacer, es contraria al no tener un asidero jurídico ya que la misma es ininteligible y porque además considera sin sentido el pronunciamiento del Tribunal con relación al alegato de que la demandada no tiene el libre derecho de disposición y que esta obligada a venderle, sin detallar los supuestos de forma clara, cuando se entiende de forma implícita que es una obligación de no hacer del contrato de opción de compra venta firmado el 13.2.07 y además porque a su parecer existe una ausencia de acción en la pretensión de la actora, por cuanto no se detalla de forma específica que procura con ese particular octavo del petitorio de la demanda porque no existe el derecho conculcado.
• Que la parte actora pretende la aplicación del contenido del artículo 1266 de la ley sustantiva por alegar una obligación de no hacer de manera subsidiaria y no principal cuando la demandada jamás incumplió a ninguna obligación.
• Que del documento suscrito en fecha 13.02.07., en la Cláusula Décima se evidencia la mala fe con la cual actuaron en detrimento de la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi, cuya intención fue desfraudar a la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi y mediante la presente acción pretende provocar un engaño de forma intencional para hacerla quedar como responsable de su incumplimiento y en razón de ello pide se declare con lugar la oposición de la defensa y sin lugar la demanda interpuesta por la actora.
• Que es un absurdo que la actora solicite la indemnización por daños y perjuicios de manera subsidiaria de una obligación de hacer, cuando es ella la que no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contenida en la cláusulas séptima y décima tercera y que por demás tampoco justifica ni detalla los daños y perjuicios ocasionados por una obligación de hacer o mediante el contrato, es decir que los mismos son extracontractuales y debe detallar de forma clara y precisa los daños ocasionados; en consecuencia considera el representante de la parte demandada que dicha solicitud es improcedente y a tal efecto pide se exonere a su representada de pagar la cantidad de 120.000,00 por concepto de indemnización.
Por todo ello, solicitan la declaración sin lugar de la demanda y que se condene a la actora a pagar las costas y costos.

DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN COMO CIERTOS

De esta manera se puede evidenciar que las partes en su narración afirman la celebración de un contrato de compra-venta suscrito en fecha 13.02.07., sobre un bien inmueble distinguido con el Nro. 8-1, piso 8 del Edificio Nro. 2 del Conjunto Residencial “Las Clavellinas” ubicado en la Urbanización Colinas de La California, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

DE LOS INFORMES

Por su parte, la demandada en su escrito de informes alega que el Tribunal a-quo en su decisión obvió lo establecido en los artículos 21, 26 y 257 con respecto a la igualdad de las partes, por las siguientes razones:
 Que no se realizó un verdadero juicio lógico de hecho y de derecho, por cuanto el a-quo cuando analizó las pruebas logro corroborar que hubo un incumplimiento de su representada valorando una prueba documental consignada en copia simple “telegramas” otorgándoles al primero de ellos valor probatorio e interpretando erróneamente el segundo.
 Igualmente señala que no se demostró que el original tiene la firma de quien es el remitente en este caso su representada y que por ello su escritura no es autógrafa, tal como lo preceptúa el Reglamento del Servicio de Telégrafo del 2 de mayo de 1941 y en contravención al contenido del artículo 1.375 del Código Civil y que ello genera como consecuencia un error en la motivación de la sentencia.
 Que el a-quo bajo falsos argumentos otorgó derechos que no probó la parte actora a un supuesto incumplimiento del contrato, mientras del contenido de la cláusula octava y séptima del contrato de compra-venta se evidencia que la demandada sólo podría entrar en mora a la fecha de Protocolización del documento definitivo y por ello es indudable la infracción del articulo 507 del Código de Procedimiento Civil.
 Que dicha valoración influyó en el dispositivo del fallo sin observar que su representada quedaba obligada a entregar dicho recaudo cuando la optante compradora-demandante, cumpliera con la obligación de pagar los derechos de Protocolización, tal como lo establece la cláusula octava del contrato objeto de controversia.
 Ratifica en los informes que el telegrama de fecha 29 de junio de 2007 no sea admitida por cuanto el mismo fue impugnado por ser ilegal su admisión conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
 Que la demanda debió ser declarada sin lugar conforme al contenido del artículo 254 ejusdem.
 Que el juez a-quo omitió total pronunciamiento sobre el excepción del contrato no cumplido,
Por todo ello, pide a esta alzada subsanar el error judicial cometido por el a-quo.
La actora arguye en su escrito de informes lo siguiente:
 Que si hay algo que evidencia de manera irrefragable la real intención y el expreso consentimiento, sin vicio de ambas partes es precisamente el documento de Acta de Entrega de fecha 16.02.07, suscrito por el abogado de la demandada Dr. Ibsen García Urdaneta, haciendo uso de la legítima representación y facultades de disposición y administración.
 Que como se evidencia en la cláusula novena, ambas partes se concedieron un plazo de 90 días continuos para el registro del documento definitivo de protocolización de venta del inmueble objeto de la negociación y este plazo comenzaría a correr a partir de la fecha de la autenticación del respectivo documento pero a esos efectos y como condición previa de cumplimiento y a los fines de la respectiva protocolización la promitente vendedora se obligó a entregarle todos los documentos certificados que le fuesen requeridos a la opcionante- compradora.
 Que de conformidad con la cláusula décima del contrato ambas partes suscribieron una prorroga del plazo por 60 días continuos más pero manteniendo en toda su integridad las demás cláusulas, en virtud que la demandada no había entregado los aludidos recaudos porque estaban en tramitación.
 Que a pesar de ello, ha transcurrido con creces el plazo convenido así como la renovación del mismo sin que la oferente- vendedora, en ningún momento mostrara preocupación alguna por entregar a la opcionante compradora los documentos necesarios para la obtención del crédito hipotecario, lo cual se evidencia que fue la opcionante vendedora que no le dio cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas y que ello se puede demostrar porque a la fecha de hoy el abogado Miguel Morillo Velásquez ha actuado siempre invocando el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil lo cual evidencia una ausencia absoluta de interés por parte de la accionada, quien ni siguiera se ha hecho presente en este juicio cuando el mismo tiene una duración aproximada de 4 años, razón suficiente para imputar que tanto su representante legal como ella fueron constituidos en mora por el retardo culpable y doloso.
 Hace saber a esta superioridad que existe suficiente probanza documental que el levantamiento de la medida judicial que pesaba sobre el inmueble y la correspondiente certificación de gravamen estuvieron en poder del representante de la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi, desde el mes de diciembre de 2006 y desde el 23 de mayo de 2007.
 Que la renuncia de la demandada contenida en el telegrama da el derecho a exigir el cabal cumplimiento del contrato sin condición ni excepción alguna y el pago de daños y perjuicios como indemnización por el retardo con base a los artículos 1.167, 1264, 1270, 1271, 1273, 1275 y 1278 del Código Civil y en virtud de ello piden que dicha conducta debe enmarcarse en el abuso de poder previsto en el articulo 1185 ejusdem.
 Que es falso que la representación judicial de la parte demandada tachó o impugnó de manera alguna el documento poder notariado de fecha 13.12.04 que le otorgara la parte demandada a la ciudadana Ibsen García Urdaneta, ni mucho menos el contrato de opción de compra-venta celebrado.
 Piden a esta superioridad presten atención para la resolución de esta apelación las cláusulas primera, tercera, sexta, séptima y octava.
 Con relación al poder general de administración y disposición que le fuere revocado al Dr. Ibsen Garcia Urdaneta precisan que el mismo fue otorgado en fecha 13.12.04 por ante la notaria publica cuarta y luego protocolizado en fecha 26.01.05 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao y que el contrato de opción de contrato compra-venta que en representación de la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi suscribió el Dr. Ibsen García Urdaneta ocurrió el 13.02.07, de lo que se colige que cuando en fecha 02.07.07, la demandada decidió la revocatoria de tal poder ya el referido contrato de opción había sido suscrito entre ambas partes y cobrado su plena vigencia sin surtir efecto legal sobre los acuerdos contenido en cada una de sus cláusulas y así piden sea declarado.
 En relación a la prueba de informe promovida por el representante sin poder considera que es ajustado a derecho al pronunciamiento que dictara el Tribunal de la causa.
Por todas las anteriores razones pide a esta superioridad la confirmación en todas sus partes de la sentencia de Primera Instancia y se condene en costa a la parte accionada.

DE LAS OBSERVACIONES REALIZADAS A LOS INFORMES PRESENTADOS POR LAS PARTES

La parte actora indica que los alegatos presentados por el demandado en su escrito de informes no se ajustan a la verdad de los hechos procesales y que por demás no explica el porque la sentencia violó derechos allí consagrados.
Alude con relación a la petición que el demandado hace a este Tribunal de no admitir la prueba documental contentiva de un telegrama por cuanto fue impugnada, que dicha prueba quedo firme por encontrarse ratificada por un tribunal a-quem.
Pide que la conducta del demandado se subsane en los supuestos de falta de lealtad y probidad señalada en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.
Agrega que en las comunicaciones de fecha 17 de abril, 16 de marzo y 14 de mayo de 2007 aparece la firma autógrafa del Dr. Ibsen García Urdaneta.
Explanan que el demandado al excepcionarse con la excepción del contrato no cumplido por la presunta ausencia del pago de los derechos de protocolización del documento definitivo no señala en que fecha debía realizar ese pago, de lo que evidencia una premeditada intención del mismo para crear confusión a esta alzada.
Señala que para el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes se fijaron fechas diferentes y por tanto para cancelar los derechos de protocolización del documento definitivo por ante el Registro Inmobiliario es condición impredetermitible consignar el referido documento conjuntamente con toda la documentación a cuya entrega estaba obligada la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi.
Indican que en fecha 04.02.11., y en cumplimiento al dispositivo de la sentencia objeto de apelación consignaron tres cheques de gerencia por cantidades de Bsf. 25.000,00; Bsf. 45.000,00 y Bsf. 5.000,00 lo cual dio un total de 75.000,00, correspondiente al remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación; y que sumados a la cantidad de Bsf. 35.000,00 los cuales fueron recibidos por el Dr. Ibsen Urdaneta García en la oportunidad de celebrar el contrato in comento arrojando la cantidad de Bsf. 110.000,00 suma que comprende al precio pactado para la negociación.
Afirma que el Dr. Miguel Morillo Velásquez ha venido ejerciendo la representación sin poder de la demanda desde la fecha 19 de diciembre de 2007, sin que hasta ahora la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi se haya hecho presente en este juicio y ratifique como manda la ley todas las actuaciones judiciales llevadas a acabo por su representante sin poder.
Que correspondía a la parte demandada demostrar que cumplió con las obligaciones contenidas en la cláusula Octava y décima del contrato y en virtud que no lo demostró el órgano jurisdiccional debe tener por cierto que la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi incumplió con las obligaciones allí expresadas.
Por todas estas consideraciones considera que la sentencia del a-quo no viola el debido proceso y así pide que la ratificación de la sentencia objeto de controversia en todas sus partes.
La parte demandada en su escrito de observaciones arguye:
• Que en la sentencia recurrida no se interpretó correctamente la cláusula séptima del contrato de opción de compra-venta e igualmente aplicó incorrectamente la cláusula octava del contrato.
• Que era obligación de su representada pagar los derechos de Protocolización de la venta de notificación y por ello prospera la excepción Non Adimpleti Contractus.
• Que es falso que mediante el telegrama presentado por la actora se pueda demostrar el desistimiento del contrato de compra-venta, en virtud que dicho medio probatorio no reúne los cánones establecidos en la ley sustantiva civil, situación que obvió el a-quo dándole valor probatorio a una prueba ilícita.

DE LAS PRUEBAS

En la presente causa se alega el incumplimiento un de contrato de opción de compra venta, razón por la cual las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicho incumplimiento y en virtud de ello este Juzgador a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones pasa de seguidas a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 y teniendo como norte el contenido del artículo 12 todos contenidos en nuestra ley adjetiva.
Junto al libelo de demanda la parte actora presentó:
• Marcado con letra “A”, original del documento poder que acredita la representación de la parte actora, dicho instrumento fue presentado a la contraparte y en virtud que no fue impugnado este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 del Código Civil, en consecuencia se tiene como cierta la representación que el apoderado ejerce en nombre de su poderdante y así se decide.
• Marcado con letra “B”, copia certificada f. 256 del contrato de opción de compra-venta, con el cual se pretende demostrar la relación jurídica entre las partes. Dicho hecho hace plena prueba de las declaraciones contenidas en el mismo respecto a los hechos debatidos en el presente juicio. Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con letra “C”, copia simple de documento poder que acredita la representación de la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi mediante el profesional del derecho Ibsen García para suscribir la oferta de compra-venta. Dicho instrumento se encuentra autenticado en fecha 13.12.04., por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao e inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, y en virtud que el mismo no se encuentra impugnado este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y en consecuencia, se tiene como cierta la oferta de compra-venta realizada por la apoderada antes nombrada en representación de la demandada y así se establece.
• Marcado con letra “D”, copia simple de documento que acredita la propiedad del bien objeto de controversia a nombre de la demandada ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi. Dicho hecho se encuentra plenamente probado con dicho instrumento.
• Marcado con letra “F”, copia simple de acta de entrega del apartamento con el cual se pretende demostrar que el abogado Ibsen García apoderado judicial de la parte demandada hizo entrega del apartamento a la ciudadana Euremia González. Dicho instrumento fue presentado a la contraparte y por cuanto no fue impugnado este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el contenido de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en consecuencia se tiene como fidedigna y así se establece.
• Marcado con letra “G”, copia simple de documento titulado “Adendumn”, con el cual se pretende demostrar que el abogado Ibsen García apoderado judicial de la demandada celebró con la actora una prórroga a su favor del contrato de opción de compra-venta f 74. Con relación a ello este Juzgado observa que la contraparte en su escrito de pruebas consignó copia simple del mismo a los fines de demostrar el vicio del dolo existente entre los firmantes, y en virtud que dicho instrumento privado no fue impugnado se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y así se establece.
• Marcado con letra “H”, “I”, “J”, copias simples de comunicaciones de fecha 16.03.07., emanada por la parte actora y dirigida a la apoderada judicial de la demandada, con el cual se pretende demostrar que fue diligente en exigir la entrega de los documentos y solvencias del inmueble objeto de controversia.
Con relación a las instrumentales marcadas con letra “H”, “I”, “J”, este Tribunal desecha las mismas por cuanto constituyen copias simples de instrumentos privados y por lo tanto no son oponibles a la contraparte. As.i se establece.
• Marcado con letra “L”, copia simple de certificación de gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto de controversia. Con el cual se pretende demostrar que sobre el mismo no pesa gravamen alguno. Con relación a ello este Juzgado la desecha del presente juicio puesto que no se relaciona con el controvertido y así se establece.
• Marcado con letra “M”, copia simple de telegrama de fecha 29.06.07., emanado por la parte demandada ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi y dirigido a la ciudadana Euremia González, con la cual se pretende demostrar el desistimiento de esta última al contrato de opción de compra-venta. Contra dicho instrumento la parte demandada hizo oposición a su admisión la cual fue desechada por el tribunal por auto de fecha 25.05.10., y confirmada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de lo cual la misma goza de cosa juzgada.
Por tanto y en virtud de los efectos de dicha decisión, es forzoso para este Tribunal desechar el pedimento del demandado en sus informes y abstenerse a pronunciarse sobre su admisión y así se decide.
Así mismo, se evidencia del escrito de observaciones que el representante de la demandada pide a este Tribunal no se le otorgue valor probatorio a dicho instrumento por aplicación del contenido del articulo 1.375 del Código Civil.
Al respecto, debe advertir esta alzada que el instrumento que riela al folio 115 de las actas que conforman la presente causa, “no obedece” propiamente a un telegrama sino a un ACUSE DE RECIBO que emite la unidad de Tratamiento Telegráfico, lo que constituye un documento administrativo y en razón de ello se le da valor probatorio como un documento de tal carácter conforme lo establece lo Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. así se establece.
• Marcado con letra “O”, copia simple de certificación de solvencia, con el fin de demostrar que la actora gestionó por cuenta propia algunos recaudos solicitados a la demandada. Con relación a esta documental este Juzgado lo aprecia como documento administrativo y en consecuencia le otorga valor probatorio conforme lo establece lo Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. así se establece.
• Marcado con letra “P”, “Q”, recibo de luz correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2007, recibo del mes del mes de junio de 2007 correspondiente al aseo urbano, recibo del mes de junio correspondiente al relleno sanitario, con los cuales se pretende demostrar que la actora gestionó por cuenta propia algunos recaudos solicitados a la demandada. En relación a ello, este Tribunal lo aprecia por cuanto los mismos demuestran las actuaciones de la actora a los fines de otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del contrato suscrito. Así se establece.

En su escrito de pruebas la actora presentó:
• Ratifican los instrumentos consignados junto al escrito de demanda.
• Promueve prueba de testigo de los ciudadanos IBSEN GARCÍA URDANETA, FREDDY GARCÍA y GIOVANNA DE FALCO. En relación a dicha prueba el Tribunal nada tiene que valorar y apreciar al respecto por cuanto no consta en autos su evacuación y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• En primer término alegó la Perención Breve.
• Copia simple de documento Público emanado por el consulado de la Republica Bolivariana de Venezuela en Miami (f. 150) contentivo de la revocatoria de poder que le hiciere la ciudadana Blanca Ibáñez a los ciudadanos Ibsen García Urdaneta y Carlos Alfredo García, y por cuanto no se encuentra atacado el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y así se establece.
• Hace valer el documento autenticado en fecha 13.02.07., contentivo del contrato de compra-venta suscrito entre las partes. Con relación a esta documental este juzgado se pronunció al respecto.

En la etapa probatoria la representación de la parte demandada promovió:

• PRUEBA DE INFORMES, con el objeto de que el Banco Fondo Común informe sobre la existencia de algún crédito hipotecario a nombre de la ciudadana EUREMIA GONZÁLEZ, a fin de determinar si cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta.
Dicha prueba fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad ordenando su evacuación y en vista que a las actas procesales no consta que ello se haya verificado, no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se establece.
De las actas que conforman la presente demanda, se observa que la parte actora en fecha 12.11.12., encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia consigna copia simple de expediente Nro. AH11-V-2007-000221, contentivo de la acción que fuera intentada en fecha 25.07.07., por la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi contra Euremia González, con el fin de demostrar el desistimiento de la demandada en esta causa del contrato de compra-venta.
Justifica su consignación fuera del lapso por cuanto fue hasta el último día laboral antes de vacaciones judiciales del pasado año que se percataron de la existencia del expediente Nro. AH11-V-2007-00021 y en virtud que de ser una prueba sobrevenida y la importancia decisoria que la misma guarda en la resolución piden sea valorado.
A tal efecto, a los fines de considerar la consignación realizada por la parte actora y a los fines de resguardar el principio de igualdad entre las partes es preciso sujetar dicha solicitud al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza lo siguiente:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio.”

De acuerdo con la norma ut supra citada, todo administrador de justicia debe sujetar su sentencia a la verdad real que logren conocer en los limites de su oficio, lo cual pueden materializar mediante los autos para mejor proveer cuyo fin no puede ser otro que esclarecer puntos dudosos que hayan sido materia del debate judicial.
No obstante, si bien los recaudos consignados no fueron obtenidos mediante las diligencias de oficio sino que fueron adquiridos por la actora, ello no es óbice para ser apreciado por este juzgador y más aun cuando el contenido del mismo guarda relación con los hechos discutidos en la controversia, todo ello en pro de la verdad, la justicia e imparcialidad y en razón de ello se pasa analizar el contenido del mismo.
De tal manera, se observa al folio Nro.512, expediente Nro. AH11-V-2007-000221 contentivo de solicitud de oferta real formulada por la ciudadana Blanca Ibáñez de Lusinchi a favor de Euremia González.
Así, en el escrito de solicitud vto. Se observa lo siguiente:
“Consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y el Estado Miranda, en fecha 13 de febrero de 2007, anota bajo el número 38, Tomo 13 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría, que la ciudadana EUREMIA GONZALEZ, quien es Española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: E- 815.829, con domicilio en la ciudad de Caracas, suscribió con mi representada un contrato de opción de compra-venta de un inmueble propiedad de mi poderista distinguido con el número 8-1 del piso 8 del Edificio número 2 del Conjunto Residencial “La Clavellinas” ubicado en la Urbanización Colinas de la California, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Igualmente consta en el referido documento que mi mandante recibió de la ciudadana EUREMIA GONZALEZ la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00) en calidad de reserva y/o arras y la cual será imputada, si se materializaba la negociación, al precio de venta que fue convenido en la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIARES (Bs. 110.000.0000,00), conforme lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato. Ahora bien, en el referido documento negocial se estableció en la letra “b” de la cláusula Décima Primera el derecho de mi representada de desistir de la operación de compra-venta en forma unilateral, con la obligación de reintegrar en su totalidad la cantidad recibida como reserva y/o arras y cubrir igualmente, si era procedente, los gastos por las mejoras y reparaciones realizadas en el inmueble, previa presentación de facturas y soportes de los gastos, que en el presente caso no fueron efectuados ni causado.
Es el caso que mi representada resolvió desistir de la negociación acordada, cumpliendo a tal efecto con su obligación de notificar a la Opcionante Compradora conforme a la cláusula Décima Quinta del referido contrato mediante telegrama a la dirección convenida en el instrumento negocial, que es: calle Perú, Nro. 17, entre 5ta y 6ta avenidas, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. Igualmente para cumplir con su obligación de reintegro de la cantidad recibida en reserva y/o arras, se emitió a nombre de la Opcionante Compradora un cheque de Gerencia contra el Banco Mercantil, de fecha 19 de Julio de 2007, distinguido con el número: 76172893, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00).”

La aludida solicitud fue admitida en fecha 06 de agosto de 2007, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Caracas, ordenándose comisionar al Juzgado Distribuidor de Municipio del Area Metropolitana de Caracas para su citación.
De manera que, precisa este sentenciador que lo expresado por el abogado Pablo Alfredo Baptista Arriaga en su condición de apoderado judicial de la parte oferente ciudadana Blanca Ibáñez hoy demandada en el presente juicio, con relación al desistimiento de su mandante al contrato de opción de compra venta celebrado con la ciudadana Euremia González constituye una confesión judicial conforme lo establece el articulo 1401 del Código Civil y así definitivamente lo establece este Tribunal.

CAPITULO II
MOTIVA

Consideraciones para decidir:
Consta al folio 386 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de enero de 2011 mediante la cual declaró CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta intentada por la ciudadana Euremia González de Falco contra la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi, bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
“En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil; y ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora, que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la parte demandada, y siendo que la representación de ésta última en el acto de contestación de la demanda, se limitó a rechazar y contradecir los alegatos esgrimidos por la parte actora y a sostener que revocó el poder otorgado a su representante legal y que desistió de la venta, sin realizar la notificación a las partes interesadas y sin tomar en consideración que ello no obedece a la voluntad unilateral de ésta de rescindir el contrato por su cuenta, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el convenio por ser el mismo bilateral por consensualidad, aunado al hecho cierto de que no cumplió con la totalidad de las obligaciones asumidas en el documento de opción de compra venta en cuestión; no desvirtuando en consecuencia mediante prueba fehaciente lo alegado en el escrito libelar, quedando entonces demostrado que la ciudadana BLANCA ALIDA IBÁÑEZ incumplió con su obligación de hacer asumida en la convención contractual bajo estudio, ya que nada demostró en contrario a los autos, y así se decide.
Por efecto de lo anterior, queda evidenciado en el presente caso, que la demandada incumplió en hacer la entrega a la parte actora de los documentos que se comprometió a suministrar en la cláusula octava del Contrato de Opción de Compra Venta, tales como todos los recibos, solvencias, liberaciones de gravámenes, y decisiones jurisdiccionales debidamente certificada, que evidencien y que den fe de que el inmueble objeto de la opción esta totalmente libre de cualquier medida judicial o gravamen, ya sea municipal, estadal o nacional, a fin que se verifique la tradición, tal como lo consagra el Artículo 1.265 del Código Civil, lo cual constituye una prestación derivada de la obligación de transferir que se cumple con el otorgamiento del instrumento definitivo de propiedad una vez verificada la totalidad del pago pactado, de acuerdo con las formalidades que exige la ley que rige la materia; por tanto, al haber quedado probado en autos que la actora cumplió su obligación en tiempo útil pagando la cantidad de dinero que constituyen las arras, que la parte demandada no entregó los documentos necesarios para la materialización del contrato de compra venta definitivo, la acción de ejecución o cumplimiento de contrato de compra venta que origina estas actuaciones, debe prosperar conforme al marco legal antes descrito, dado que dichas normas reguladoras son de estricto orden público, y así se decide formalmente.”

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, declaró con lugar el cumplimiento de contrato de compra-venta esta alzada pasa a realizar las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a decidir el fondo de la presente controversia, este Juzgado debe pronunciarse sobre las defensas de fondo alegada por la parte demanda en la contestación de la demanda.
A tal efecto, en la contestación de la demanda el representante judicial alega la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta estipulada en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de considerar que existe confusión con el derecho invocado, toda vez que la actora demanda una obligación de no hacer, pretende se ordene el cumplimiento de una obligación derivada de un contrato de compra-venta y se solicita el resarcimiento de daños y perjuicios.
La cuestión previa contenida en el ordinal 11ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccionales y para su procedencia es necesario que se cumplan dos hipótesis a saber: 1.Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, es decir el derecho invocado no se encuentra estipulado en la ley para dar acción para reclamar. En relación a ello la jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción 2. Cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; refiere entonces, cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, estas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible.
Asimismo cabe señalar en lo que respecta a esta defensa que la Sala Constitucional en sentencia No 776 del 18 de mayo de 2001, ha indicado además de las dos causales del ordinal que nos ocupa resulta inatendible el derecho de acción ejercido: a) Cuando no existe interés procesal, b) Cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, c) cuando el proceso se utiliza para cometer un fraude procesal o a la Ley, d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia y g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.
En el caso de autos se puede determinar que la acción de cumplimiento de contrato de promesa de compra-venta intentada por la actora se encuentra regulada por la ley sustantiva, así como el resarcimiento de daños y perjuicios que sean causados por el incumplimiento de obligaciones de hacer o no hacer pactadas en el mismo. De modo que no es posible oponer tal defensa pues no hay evidencia de que lo pretendido por la parte actora, así sea para el demandado un planteamiento confuso, esté prohibido por la ley o que sólo sea admisible bajo determinadas cuircunstancias.
De manera que, la defensa de Prohibición de admitir la acción propuesta por el representante de la parte demanda no puede proceder en derecho y así se decide.
El representante de la parte demanda alegó también en su contestación a la demanda la existencia de perención breve, por falta de impulso procesal del actor para colocar a disposición del alguacil los emolumentos para la citación del demandado.
Así, en lo atinente a la perención breve se debe señalar que esta opera única y exclusivamente por la inactividad, negligencia o descuido de las partes de no cumplir con las obligaciones que conllevan a impulsar la citación del demandado dentro del lapso establecido por la ley.
De este modo, la sala de Casación Civil ha sido incólume en mantener el criterio imperante fundado en sentencia de fecha 06.07.2004, caso José Ramón Barco Vásquez contra Seguros Caracas Liberty Mutual bajo ponencia del Magistrado Oberto Vélez con relación a la obligaciones de las partes destinada a lograr la citación del demandado señalando que deben cumplir con la gestión de los fotostatos para la elaboración de la compulsa, el suministro de la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, así como los emolumentos necesarios para el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje del funcionario judicial alguacil, cuando haya que cumplirse la citación en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, de lo cual su incumplimiento provoca la consumación de la perención breve de instancia.
De una revisión de los actos procesales del presente juicio se puede evidenciar que la actora posterior al auto de admisión de fecha 30.07.07, por diligencia de fecha 02.08.07., consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y tal efecto la secretaria del Tribunal de cognición dejo constancia de haber librado la misma en fecha 08.08.07.
Ahora bien, el hecho que el alguacil del tribunal haya consignado el recibo de comparecencia un mes después en fecha 09.11.07, no configura que el actor haya incumplido con la carga de impulsar la citación, sino por el contrario el silencio del funcionario en señalar los traslados tendentes a practicar la citación del demandado no puede ocasionar perjuicios a la parte, y este criterio se realiza en apego a lo establecido con el incumplimiento del alguacil con respecto a la citación por la Sala de Casación Civil en fecha 30.12.07 bajo ponencia de la Magistrado Yris Peña Espinoza, Exp. 2006-000262, en la cual expone:
…OMISSIS...
“El silencio del alguacil respecto al cumplimiento de su obligación, pese a los traslados realizados tendentes a procurar la citación de la parte demandada no puede ocasionar perjuicios a la parte, pues en el caso sometido a su consideración quedó demostrado sin lugar a dudas que la parte cumplió con la carga procesal de proveer emolumentos al alguacil, porque de lo contrario éste no se hubiese trasladado a practicar la citación en las oportunidades que el mismo indica en la diligencia suscrita por él”

En consecuencia, en la presente causa no se evidencia falta de impulso a la citación que puedan configurar una falta de interés de la actor con relación al proceso, pues fue diligente al proporcionar los emolumentos tanto para la elaboración de la compulsa y el traslado del alguacil a los fines que se materializara la citación del demandado, tales como indicar la dirección y con ello cumplió con las obligaciones que le compete al actor para demostrar su interés al proceso, en consecuencia el alegato hecho por el demando no puede prosperar y así se decide.

Resueltas las cuestiones de fondo alegada en la presente controversia, este Juzgado pasa a pronunciarse sobre el mérito de la causa.
Las partes son contestes en reconocer la existencia de una relación jurídica bajo la promesa de un contrato cuyo objeto fue un acuerdo de venta de un bien inmueble.
Así, en la presente demanda la actora pretende mediante la presente acción se declare el incumplimiento del contrato de compra-venta suscrito con la demandada con el fin de obtener la protocolización del bien inmueble objeto de controversia.
Mientras que la parte demanda se resiste a la demanda negando la existencia de un incumplimiento ocurrido por su parte y afirma que la actora es quien incurrió en incumplir con el pago restante de la venta razón por la cual hace valer la excepción “non adimpleti contractus”.
Ambas partes alegan que dicho incumplimiento recae en el contenido de la cláusula Décima del contrato de opción de compra-venta la cual es del tenor siguiente:
“Plazo: El plazo establecimiento entre las partes contratantes de la presente opción de compra-venta para el registro del documento definitivo de protocolización de venta del inmueble aquí identificado, ha sido convenido en Noventa días continuos (90) contados a partir de la fecha de autenticación del respectivo documento. Al otorgarse tal plazo es a los fines de que durante el mismo, LA PROMITENTE-COMPRADORA, se obligue a realizar todos los trámites necesarios por ante la entidad bancaria de su preferencia, conducente a la obtención de un Crédito Hipotecario, el cual será destinado en su totalidad al pago del saldo deudor de la presente negociación. A tales efectos LA PROMITENTE-VENDEDORA, se obliga a hacerle entrega de todos los documentos debidamente certificados, que sean requeridos a la OPCIONANTE COMPRADORA (liberación de gravámenes y de medidas judiciales, registros de catastro, solvencias de servicios públicos y condominio, etc.) por la entidad bancaria financiadora, si esta fuera la vía mas expedita para la obtención de los recursos económicos para la cancelación total del precio del inmueble objeto de la presente negociación, queda a criterio de ambas partes acordar los lapsos que al efecto ha dispuesto el prenombrado Sistema para la concesión de tales créditos. De haberse vencido el plazo establecido en esta cláusula y de no haberse logrado la obtención del crédito referido, ambas partes se comprometen a suscribir una prorroga del plazo de sesenta (60) días continuos más, pero manteniendo en toda su integridad las demás cláusulas contenidas en este documento de opción de compra-venta.”

En este sentido, se observa que la cláusula ut supra contempla el plazo para el registro definitivo de compra-venta, el cual es fue estipulado por un plazo de 90 días continuos contados a partir del 13.02.07, es decir que vencía el 13.05.07.
Asimismo se aprecia que dicho plazo era aplicable sólo a la compradora bajo la condición que la vendedora le entregara los recaudos necesarios solicitados por la entidad bancaria, que si bien es cierto se obligó a cumplir no es menos cierto que no se estipuló el plazo de esa obligación.
En este sentido, la obligación de la opcionante compradora para tramitar el Crédito Hipotecario para el pago del saldo deudor de la negociación estaba sujeta a que la opcionante vendedora cumpliera en entregar todos los documentos debidamente certificados tales como liberación de gravamen, registro de catastro y solvencia de servicios públicos.
Asimismo, las partes se obligaron en suscribir un plazo de 60 días continuos en el caso que no se lograra obtener el crédito hipotecario.
Es decir, que aunque la prórroga de 60 días continuos era aplicable para el cumplimiento de las obligaciones correspondiente a la actora, en fecha 11.05.07., se suscribió la utilización de dicha prórroga a beneficio de la demandada en razón que no había cumplido con su obligación de entregar los recaudos antes mencionados, quedando el vencimiento del contrato para el 11.07.07.
No obstante, como bien se demostró en juicio la demandada antes de culminar la vigencia del contrato, mediante correo telegráfico de fecha 29.06.07., desistió del mismo.
A propósito de ello, se evidencia de autos del f.512 que la parte demandada fundamenta su desistimiento bajo el contenido de la cláusula Décima Primera que reza lo siguiente:
“CLAUSULA PENAL: a)- Las partes contratantes declaran que si “LA OPCIONANTE-COMPRADORA” desiste de realizar la operación de Compra-Venta del inmueble objeto del presente contrato, las cantidades entregadas como reserva y/o arras, así como las mejoras y reparaciones realizadas bajo su responsabilidad y propio peculio, quedaran a favor de la PROMITENTE-VENDEDORA como indemnización total por daños y perjuicios que pudiera derivarse de tal desistimiento; sin que haya otro reclamo por ésta o cualquier otra causa, lo cual operará de pleno derecho con el solo desistimiento manifestado de manera expresa por LA OPCIONANTE-COMPRADORA. b)- Las partes contratantes declaran que si “LA PROMITENTE VENDEDORA” desiste de realizar la operación de compra-venta del inmueble objeto del presente contrato, entonces esta deberá reintegrar a la OPCIONANTE-COMPRADORA, las cantidades dinerarias recibidas como reserva y/o arras, y deberá pagar a la OPCIONANTE-COMPRADORA, todos los gastos en los cuales ésta haya incurrido por las mejoras y reparaciones realizadas en el inmueble, previa presentación de facturas y soportes de gastos incluidos.”

En el caso bajo estudio, se evidencia de la cláusula Décima Primera del contrato de compromiso de compra-venta antes citada que la cláusula penal va dirigida a sancionar el desistimiento unilateral de alguna de las partes contratantes más no por el incumplimiento de alguna de las cláusulas contractuales, pero asimismo le abre la posibilidad a ambas partes de rescindir unilateralmente del contrato.
De esta forma, la figura de la promesa de compraventa concierne a un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por ésta, con el fin de celebrar posteriormente un contrato de compraventa definitivo.
Así, una vez que las partes perfeccionan por mutuo consentimiento el objeto del contrato surgen obligaciones que se extienden a responsabilidades civiles y que deben ser cumplidas tal como fueron convenidas, toda vez que su incumplimiento produce la ejecución del mismo tal como lo contempla la norma sustantiva consagrada en el articulo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”.
Dicha norma surte efecto para los contratos bilaterales que tienen fuerza de ley entre las partes, por cuanto se ven obligados a cumplir las prestaciones que del contrato emanen, amen de la convención, tal como lo prevé la norma contenida 1.159 del Código Civil:

“Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

De manera que la única forma de extinguirlos o disolver sus efectos jurídicos es mediante la voluntad de los contratantes a través del consentimiento expreso y en razón de ello no basta que una de las partes unilateralmente disuelva un contrato bilateral sinalagmático perfecto, pues perjudica los derechos de la otra parte, a menos que por mutuo disenso debidamente demostrado mediante la aceptación de su contratante, sea compensado mediante indemnización.
En relación a la terminación unilateral de los contratos de intereses particulares, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia bajo sentencia de fecha 04.03.05, caso Imel C.A., en solicitud de revisión dejo establecido lo siguiente:
“En nuestro ordenamiento jurídico no es posible y válido el que en un contrato se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial. Diferente es los contratos administrativos.”
…OMISSIS…
“Hace la salvedad la Sala en cuanto a que sólo en los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y válida la resolución unilateral del contrato, ya que ello “es el producto del ejercicio de potestades administrativas, no de facultades contractuales.”

De manera que, en virtud de la anterior jurisprudencia esta Alzada considera que no es posible y ni válido que en un contrato cuyo objeto versa derechos disponibles se establezcan cláusulas que permitan rescindir unilateralmente de el, pues ello atenta contra los derechos del otro contratante y con los postulados de buena fe y equidad que deben informar las relaciones contractuales.
Adicionalmente se observa que ello no puede relajarse por disposición del contenido del articulo 6 del Código Civil que reza: “No puede renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. 9
Ahora bien, la Sala de Casación Civil bajo ponencia del Magistrado Oberto Vélez en sentencia N° 390 del 3 de diciembre de 2001, Exp. AA20-C-2002-000812 para fundamentar su decisión bajo los parámetros del caso Pablo Antonio Contreras Navarrete contra Neyra Araceli Rivas, expediente N° 00-104, dejó establecido lo que a continuación se transcribe:
“De las transcripciones anteriores, se concluye que el Juez Superior ciertamente declaró la nulidad absoluta del contrato de cesión de derechos, sin que tal pretensión hubiese sido deducida.
No obstante, estima la Sala que el Juez de la recurrida podía declarar de oficio la nulidad absoluta del referido contrato, sin incurrir en el vicio de incongruencia positiva, por las razones que se indican a continuación:
La primera parte del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o las buenas costumbres, sea necesario dictar una providencia legal, aunque no la soliciten las partes.” (subrayado de la Sala).
Sabido es que según el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe atenerse a lo alegado por las partes, en el sentido de que debe resolver sólo sobre lo alegado, y sobre todo lo alegado. De esta regla surge el principio de la congruencia del fallo, cuyo irrespeto por el sentenciador da lugar a la nulidad de la sentencia, por incumplimiento del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, existen motivos de orden superior que suponen una excepción al principio de congruencia del fallo, como ocurre por ejemplo cuando el Juez, habilitado por el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, dicta oficiosamente en el curso de un proceso, alguna providencia para salvaguardar el orden público.
Sobre ese aspecto, la Sala, en armonía con la mejor doctrina, tradicionalmente ha sostenido el criterio de que la nulidad absoluta de los contratos puede ser declarada de oficio por el Juez, aunque ninguna de las partes la hubiese alegado.
Por su parte, el Dr. Francisco López Herrera indica:
“...El Juez puede declarar de oficio la nulidad absoluta, cuando ella aparezca de forma manifiesta y sin necesidad de suplir prueba alguna.
En nuestra legislación, creemos que esto no ofrece dudas, ya que estando interesados el orden público o las buenas costumbres en la declaración de la nulidad absoluta, está el Magistrado judicial autorizado para declararla de oficio por el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil...” (López Herrera, Francisco. La nulidad de los
contratos en la Legislación Civil de Venezuela. Empresa El Cojo, S.A., Caracas, 1952, páginas 111 y 112). En criterio de la Sala, los jueces pueden, en resguardo del orden público, declarar de oficio la nulidad absoluta que adviertan en algún contrato, siempre que la nulidad aparezca de forma manifiesta, sin necesidad de suplir prueba alguna, y que todas las partes que figuraron en el contrato nulo sean parte en el juicio, a fin de que éstas puedan ejercer su derecho a la defensa discutiendo, a través de los recursos respectivos, sobre la nulidad declarada por el Juez. Si se cumplen todos estos extremos, el derecho de defensa de las partes estaría protegido, y la declaratoria de nulidad no les dejaría inermes.
(...Omissis...)
Pues bien, aplicando estas ideas al caso bajo examen, se observa que el Juez de la alzada, sin necesidad de suplir prueba alguna y sin lesionar el derecho de defensa de las partes, declaró la nulidad absoluta del contrato celebrado entre las partes que, en su opinión, se le presentó de forma manifiesta y que, mas aun, había sido alertada por el propio demandante en su libelo, aunque no la incluyó de manera concreta como objeto de su pretensión. Por otro lado, las partes del contrato de cesión de derechos fueron exclusivamente los ex cónyuges, quienes son precisamente las mismas partes que se encuentran enfrentadas en este juicio, por lo que éstas no sufrieron indefensión de ninguna especie.
(...Omissis...)
De acuerdo con todo lo expuesto, estima la Sala que podía perfectamente el Juez, sin incurrir en el vicio de incongruencia positiva, declarar de oficio la nulidad absoluta del contrato de cesión de derechos que, a título de venta, se realizó entre los cónyuges.
No prejuzga la Sala sobre si existe en el caso de autos la nulidad absoluta que declaró el Juez Superior; sobre ese aspecto se pronunciará al resolver el recurso por infracción de ley. Lo que si quiere dejar establecido, es que los jueces tienen la facultad de declarar de oficio la nulidad absoluta de algún contrato en el cual se contraríen disposiciones de orden público, siempre que los contratantes figuren como partes en el juicio.

Del texto de la recurrida se desprende que, el ad quem, ciertamente declaró la nulidad absoluta de una cláusula contractual sin que ninguna de las partes la hubiese solicitado, pero, tal nulidad la fundamentó en que, “...todo lo que tenga que ver con el ejercicio de la acción, como ya se dijo anteriormente, atañe al orden público...”. Esto, dicho en otras palabras significa, que el Juez Superior consideró que la cláusula contractual de caducidad era violatoria del orden público, motivo por el cual declaró su nulidad de oficio.
En este orden de ideas, esta Sala de Casación Civil, tal y como claramente se desprende de la doctrina ut supra transcrita, ha establecido la facultad que tienen los jueces para declarar de oficio la nulidad absoluta de un contrato, siempre y cuando lo considere violatorio de disposiciones de orden público y que los contratantes sean partes en el juicio, señalando además, que la vía idónea para combatirla, es a través del recurso por infracción de ley.
Por todo lo antes expuesto y en estricto apego a la doctrina imperante transcrita precedentemente, la Sala concluye que la recurrida, al haberse pronunciado declarando la nulidad de cláusula de caducidad prevista en el contrato de seguros por razones de orden público, sin prejuzgar si ésta existe en el caso particular, y verificado que las partes contratantes son las que conforman la relación subjetiva procesal, no infringió los artículos 12, 243, ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, la denuncia formulada por los recurrentes, es improcedente. Así se decide.”

De tal forma, si bien el juez se encuentra facultado para declarar la nulidad absoluta de un contrato en una causa determinada sin pedimento de parte, de la misma manera puede declarar la nulidad de una cláusula contractual cuando determine que su contenido atenta contra el orden publico o las buenas costumbres.
En base a todo lo antes expuesto, se determina que la cláusula Décima Primera literal “b” del contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes en controversia, vulnera principios de orden público y de la buena fe de conformidad con lo establecido en el articulo 1.160 del Código Civil con el que deben gozar los contratos y por esa razón es que este Juzgado debe declara la nulidad de la misma y así se declara.
En consecuencia, la actuación de la parte demandada Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi en “no hacer entrega a la compradora de los recaudos necesarios” para la tramitación del crédito hipotecario y aunado a ello la terminación unilateral del contrato constituyó un incumplimiento doloso a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 13.02.07., con la ciudadana Euremia González y en virtud de ello es causa suficiente para que la presente demanda prospere en derecho y así se decide.
A tal efecto, siendo que el contrato no cumplido tiene por objeto la transferencia de la propiedad, este Juzgado ordena a la parte actora para que en el plazo de treinta 30 días hábiles consigne ante el Tribunal de causa la suma restante a la venta pactada, esto es la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 75.000,00), con el fin que se lleve a cabo la venta definitiva del bien inmueble objeto de controversia y posterior a dicha consignación se concede un lapso de treinta (30) días hábiles para la Protocolizar ante el Registro Inmobiliario respectivo la venta que recae sobre un inmueble distinguido con el Nº 8-1 del Piso 8 del Edificio Nº 2 del Conjunto Residencial “La Clavellinas” ubicado en la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la Urbanización Colinas de la California a nombre de la ciudadana Euremia González.
De igual forma se advierte que la presente sentencia servirá de documento traslativo siempre y cuando la parte actora haya consignado en el plazo indiciado la suma restante a la venta pactada todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 de la ley adjetiva.
Por otra parte, en relación a los daños y perjuicios presuntamente solicitado por la actora en su escrito de demanda a razón de Bsf. 120.000,00 y a la cual alude y se encuentra en desacuerdo el demandado, este Juzgado observa que ello no forma parte del petitorio del libelo de demanda y por esa razón se tiene como no demandado, y así se establece.

CAPITULO III
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación intentada por el ciudadano MIGUEL MORILLO VELASQUEZ representante legal de la ciudadana Blanca Alida Ibáñez de Lusinchi contra la sentencia de fecha 28 de enero de 2011, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, con diferente motiva la sentencia de fecha 28 de enero de 2011, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
TERCERO: SE DECLARA LA NULIDAD de la cláusula Décima contenida en el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 13.02.2007, entre la ciudadana Blanca Ibáñez y la ciudadana Euremia González. Otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el número 38, Tomo 13, de fecha 13 de febrero de 2007.
CUARTO: SE ORDENA, a la parte actora a que en el plazo de treinta 30 días hábiles consigne o haga constar su consignación ante el Tribunal de causa de la suma restante a la venta pactada, esto es la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 75.000,00), con el fin que se lleve a cabo la venta definitiva del bien inmueble objeto de la presente controversia y posterior a dicha consignación se concede un lapso de treinta (30) días hábiles para Protocolizar ante el Registro Inmobiliario respectivo la venta que recae sobre un inmueble distinguido con el Nº 8-1 del Piso 8 del Edificio Nº 2 del Conjunto Residencial “La Clavellinas” ubicado en la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la Urbanización Colinas de la California, el cual se encuentra a nombre de la demandada ciudadana Blanca Alida Ibáñez Peña, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 544.102, registrado en la entonces denominada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el número 19, folios 66 y su vuelto, Tomo 55, del Protocolo Primero; a nombre de la ciudadana Euremia González. De igual forma se advierte que la presente sentencia servirá de documento traslativo de propiedad siempre y cuando la parte actora haya consignado en el plazo indiciado la suma restante a la venta pactada todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 de la ley adjetiva y previo el cumplimiento de los lapsos aquí previstos.
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los dieciocho (18) días del mes de febrero de dos mil trece (2013).- 202º y 153º.-
EL JUEZ,

VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES
EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA
En la misma fecha, siendo las 2:00 PM., se publicó y registró la anterior sentencia, como está ordenado.-
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA