REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, siete de febrero de dos mil trece 202º y 153º PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de junio de 1974, anotada bajo el No. 29, Tomo 94-A-Sgdo. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARMEN RUIZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 39.357. PARTE DEMANDADA: Ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-15.165.484. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir de los abogados MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Juicio Oral) SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por demanda intentada por la sociedad mercantil Inversiones Isaterca, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de junio de 1974, anotada bajo el No. 29, Tomo 94-A-Sgdo, contra la ciudadana Rosa Isabel Silgado Bello, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-15.165.484, por Resolución de Contrato de Arrendamiento (Juicio Oral). Mediante auto de fecha 1 de diciembre de 2.010, el Tribunal admitió la demanda, a ser tramitada por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, ordenándose a tales efectos el emplazamiento de la parte demandada. Estando dentro del lapso legal, la parte actora compareció al proceso y cumplió cabalmente con las obligaciones que le impone la Ley para gestionar la citación de la parte demandada. En fecha 8 de julio de 2.011, compareció el apoderado de la parte actora y sustituyó reservándose su ejercicio, en el abogado Carlos Gotbert, el poder que le fue conferido por la parte actora. En fecha 23 de septiembre de 2.011, el apoderado actor compareció al proceso y solicitó al Tribunal que instara a Alguacilazgo a gestionar la citación de la parte demandada. El Tribunal visto lo solicitado, ordenó librar oficio a la oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este despacho, departamento que mediante comunicación de fecha 20 de octubre de 2.011, dio cuenta de no haber recibido la compulsa. El Tribunal a los fines de subsanar el error cometido, ordenó librar nueva compulsa, a los fines de agotar la citación personal de la parte demandada. En fecha 24 de noviembre de 2.011, compareció la abogada Carmen Ruiz y consignó poder que le fue conferido por la parte actora para representarla en el presente proceso. En fecha 13 de diciembre de 2.011, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma la demanda, proveyéndose sobre su admisión, mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2.011. Cumplidas las obligaciones legales para gestionar la citación de la parte demandada, en fecha 30 de marzo de 2.012, compareció el alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de no haber logrado citarla personalmente. Previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal en fecha 18 de abril de 2.012, ordenó la citación por carteles de la parte demandada. Por diligencia de fecha 18 de mayo de 2.012, la secretaria del Tribunal dejó constancia de encontrarse cumplidas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Vista la no comparecencia de la parte demandada a darse por citada, en el lapso señalado en los carteles, el Tribunal a solicitud de la parte actora designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la persona del abogado Williams Perez. En fecha 4 de julio de 2.012, compareció la parte demandada asistida de abogado y se dio por citada. Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda, alegando entre otras cosas la perención de la instancia. Abierto a pruebas el proceso ambas partes promovieron y evacuaron las que creyeron conducentes a sus alegaciones y excepciones. Vencido el lapso de pruebas, el Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral, oportunidad en la cual habiendo comparecido las partes el Tribunal dictó el dispositivo del fallo. Siendo la oportunidad procesal para extender el texto completo del fallo, el Tribunal procede a hacerlo en los términos siguientes: Previo al análisis de los hechos que conforman el mérito de la presente controversia, el Tribunal procede a pronunciarse respecto a la perención de la instancia invocada por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda en los siguientes Términos: DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA Expuso la parte demandada, en sustento de su solicitud, que la parte actora no cumplió con su carga procesal de consignar los emolumentos al alguacil del despacho para su traslado a practicar la citación de la parte demandada, dentro de los treinta días siguientes a la fecha de admisión de la demanda, los cuales vencieron en su opinión el día 7 de enero de 2.011, que era la fecha límite para que la parte actora cumpliera con las obligaciones que le impone el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y no fue sino hasta el día 11 de enero de 2.011; cuando consignó los emolumentos. El Tribunal para pronunciarse, considera pertinente precisar que de acuerdo con la doctrina patria, la perención es una de las formas anormales de la terminación del proceso. Al respecto el ilustre maestro Rengel Romberg dice que: “La perención de la instancia es una figura que extingue el proceso, no ya por un acto de parte, sino por la inactividad de las partes durante un cierto tiempo”. Como se viene señalando, la perención de la instancia es una sanción procesal que opera por el transcurso de un tiempo legalmente establecido, sin que en dicho lapso haya habido alguna manifestación de voluntad de las partes, de impulsar el juicio. En nuestra ley procesal, la perención se encuentra regulada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece tres supuestos de hecho, el primero de ellos invocado por la parte demandada en sustento de su solicitud. A tales efectos precisa la norma que: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes… También se extingue la instancia: 1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…” En el caso de autos constata el Tribunal que la presente demanda fue admitida en fecha 1 de diciembre de 2.010. Asimismo se observa diligencia de fecha 13 de diciembre de 2.010, suscrita por la representación judicial de la parte actora, en la cual a los fines de gestionar la citación de la parte demandada, consigna las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa. Petición que fue acordada por el Tribunal mediante auto de fecha 14 de diciembre de 2.010. Ahora bien, es cierto que no fue sino hasta el día 11 de enero de 2.011, cuando compareció la parte actora y dejó expresa constancia de haber consignado los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil del Tribunal a practicar la citación de la parte demandada, sin embargo, tampoco es menos cierto que a la fecha de la consignación de los emolumentos, no había transcurrido el lapso de treinta días a los cuales hace referencia la norma citada; por que efectivamente en el lapso transcurrido entre el día 24 de diciembre de 2.010 al 6 de enero de 2.011, no corre lapso procesal alguno, por disposición expresa del artículo 201 de nuestra norma adjetiva y por que es un hecho notorio comunicacional que durante esa fecha los Tribunales tienen receso judicial, de tal modo que; desde el día 1 de diciembre de 2.010 al 11 de enero de 2.011, transcurrieron 27 días hábiles, tomando en consideración además que los días 22 y 23 de diciembre, el Tribunal no tuvo despacho, en razón de ello se hace forzoso desechar por improcedente la perención de la instancia en el presente proceso. De la misma manera debe señalarse que en opinión de quien aquí decide, tampoco hay perención, en las subsiguientes actuaciones ocurridas en el presente juicio, pues antes de la reforma de la demanda se pueden evidenciar las actuaciones de la representación de la parte actora instando la citación, no siendo imputables a esta los inconvenientes surgidos en el decurso del debate procesal relacionados con el extravío de la compulsa, observándose además que una vez que se admitió la reforma de la demanda la parte actora dio cumplimiento cabal a sus obligaciones mucho antes de que transcurrieran treinta días, sin perjuicio de que en el presente juicio se desarrolló en todas sus etapas procesales, lográndose con la citación el fin para el cual fue concebido, por tanto, la perención denunciada debe ser desechada y así se decide. DEL FONDO En lo que se refiere al mérito de la presente controversia, tal y como se expresó en la fijación de hechos, el thema decidendum se contrae a la resolución del contrato suscrito en fecha 7 de diciembre de 2.009, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, que vincula a la parte actora con la parte demandada, basada en el incumplimiento, que de acuerdo con lo afirmado en el libelo es imputable a esta, sustentado dicho incumplimiento en el cambio de uso para el cual fue destinado el inmueble, la realización por la parte demandada de una serie de reformas y construcciones en el local objeto de la demanda, sin la autorización de la arrendadora y de tener el inmueble en completo estado de deterioro y desaseo en lo que se refiere al área de la cocina y sus artefactos e instalaciones que están totalmente abandonados, la barra de la discoteca, filtraciones en los baños, pisos así como la construcción de cuatro habitaciones con dos baños que fueron construidas sobre la pista de baile de la discoteca, en un área donde funcionaba el restaurante, aunado a una serie de deterioros mayores del inmueble de urgente reparación, que no fueron reportados a tiempo lo que constituye un incumplimiento a las cláusulas primera, quinta, décima segunda y décima cuarta del contrato y además causa un grave perjuicio por que estos daños constituyen un empobrecimiento en su patrimonio, debido a las reparaciones que debe hacer una vez recupere su propiedad. Expuso la parte actora en sustento de la pretensión que en fecha 15 de junio de 2.006, su representada suscribió con la ciudadana Isabel Silgado Bello, un contrato de arrendamiento sobre un fondo de comercio denominado Hotel Orquídea, situado en la Avenida Ávila, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que forman parte del arrendamiento el inventario de bienes anexado al contrato, los cuales fueron entregados en perfecto estado de conservación y funcionamiento. Señala que la relación arrendaticia existe desde hace varios años, pero a los fines de la presente demanda se consigna el último contrato suscrito entre las partes. Que en fecha 7 de diciembre de 2.009 las partes contratantes firmaron un convenio ante la Notaría Pública Vigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual acordaron que la arrendataria entregaba a la arrendadora el Hotel del fondo de comercio, lo cual no implicó la entrega total del fondo, sino una parte considerable del mismo, quedando la arrendataria explotando comercialmente la discoteca y el restaurante. Citó textualmente lo dispuesto en las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y séptima, del contrato. Sostiene que la arrendataria ha realizado y cambiado el uso del fondo de comercio sin la autorización de su representada y también ha realizado una serie de reformas y construcciones y mantiene el local y los bienes que forman parte del contrato, en total estado de abandono, deterioro y desaseo, lo que constituye sin duda alguna un incumplimiento a los deberes y obligaciones formales. Añadió que en diversas oportunidades su representada haciéndose acompañar por dos de sus empleadas se trasladó al inmueble, pues existía una filtración en su hotel, el cual formaba parte del fondo de comercio con la finalidad de verificar una filtración que da para el hotel y a la vez inspeccionar el estado de conservación y mantenimiento en que se encontraban, tanto el local como los bienes muebles que forman parte del contrato y pudo verificar con mucha tristeza el total estado de abandono, desidia y desaseo en que encuentra el inmueble, por ejemplo el lugar donde funcionaba la cocina fue convertido en deposito de cerveza, cemento, basura, la cocina industrial marca Luferca que forma parte del inventario de bienes; esta abandonada y deteriorada, sólo sirve para colocar cosas y no para cocinar, la mayoría de las lámparas de techo no funcionan, la barra y otros muebles que aparecen en el inventario están en completo estado de deterioro, que da asco sentarse en ellos, las puertas de los baños están rotas con los seguros quebrados por el uso inapropiado, filtración en el techo de la ducha, lavamanos y grifos oxidados, baños deteriorados con abundante moho en las cerámicas pisos deteriorados, puertas podridas por el agua, en la cocina lo que existe es un depósito de basura donde sólo se encuentran cajas de cerveza, bolsas de cemento, tobos, escobas, pisos sucios, paredes con mucha humedad, la campana también es utilizada para colocar objetos, observándose además la construcción de cuatro habitaciones con dos baños construidas sobre la pista de baile de la discoteca, que no tienen ninguna ventilación que a pesar de ser de construcción reciente presenta mucha humedad, arrojan malos olores. Que vistas las construcciones realizadas por la arrendataria, su representada le envió comunicación en fecha 17 de octubre de 2.011, donde le daba un plazo para la demolición de las mismas, las cuales no realizó. Que por si fuera poco lo antes narrado, el deplorable estado de suciedad y nauseabundos olores que despiden los muebles que se encuentran alrededor de una tarima con un tubo en el centro y ancho del inmueble presentando quemaduras de cigarrillo podridos y rotos por el mal uso, las paredes y pisos del inmueble están deteriorados por falta de pintura y filtraciones que no fueron reportadas a tiempo. Que todo lo narrado hace indicar sin lugar a dudas el flagrante incumplimiento por parte de la arrendataria a su obligación de cuidar y mantener el inmueble y los bienes muebles que forman parte del contrato como un buen padre de familia. Añadió que lo antes descrito ha causado un grave perjuicio para su representada y constituye un empobrecimiento en su patrimonio, por lo que significa el valor de reposición de los muebles y las reparaciones que tendrá que hacer una vez recupere su inmueble. Afirmó que a pesar de los requerimientos que se hacían para que la arrendataria de cumplimiento al contrato, esta continua violándolo y es por ello que para dejar constancia del deplorable estado de abandono, deterioro y desidia en que se encuentra el inmueble, constituyó un Tribunal, el cual dejó constancia de que el local se encuentra en mal estado, con evidentes signos de deterioro. Precisó que dada la naturaleza judicial del contrato de arrendamiento, la presente relación arrendaticia queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además señala que de la inspección practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador se evidencia la conducta desarrollada por la arrendataria al observar el funcionario filtraciones en el techo y en las paredes del hotel, paredes rotas, suciedad y filtraciones en la pared de entrada a la discoteca lo que se evidenció a través de la puerta que comunica al hotel con la discoteca. Que el deterioro fue corroborado por el Juzgado Séptimo de Municipio quien dejó constancia de todos los particulares en los cuales se observó tanto el deterioro como la construcción de las habitaciones, cuando señala que no se observa espacio destinado a restaurante ni a discoteca. Por las razones expresadas es que demandó a la ciudadana Rosa Isabel Silgado Bello a la resolución del contrato suscrito y que como consecuencia de ello le sea entregado el inmueble que fue objeto del contrato, fundando su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.592, numeral 1. Frente a estas imputaciones, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconoció expresamente la existencia del negocio jurídico que le vincula a la parte actora, pero se excepciona de los hechos que sustentan la pretensión alegando que como arrendataria da el uso para el cual está destinado el fondo de comercio, tanto es así que no tiene ningún tipo de problema con la Alcaldía del Municipio Libertador que es el único ente capaz de determinar el uso que deba darse a un determinado fondo de comercio, negó, rechazó y contradijo que haya incumplido la cláusula quinta del contrato por que en su opinión, la misma no tiene sanciones sino que regula el modo de proceder de las partes en caso de que se den ciertas circunstancias como las mencionadas en el libelo; negó rechazó y contradijo que haya violado la cláusulas séptima décima y décima segunda del contrato en base al argumento de que da estricto cumplimiento a todas y cada una de sus cláusulas, por que la primera lo que señala es la manera como debe entregar el inmueble en el momento que le corresponda legalmente devolverlo, el cual bajo ninguna circunstancia ha llegado y la otra se refiere al buen uso de las instalaciones y ella la ha cumplido a cabalidad y la ultima por que da estricto cumplimiento a las obligaciones asumidas. Niega que haya incumplido con la cláusula décima cuarta, por que según afirma ella, además que cuida los muebles que le fueron alquilados con el local, no está obligada a entregarlos en este momento, por que ello correspondería cuando tenga que devolver el local. En su opinión, las cláusulas señaladas como incumplidas, no encierran ningún tipo de causal de resolución de contrato ya que ellas solo establecen las condiciones y la forma en que se entregará el inmueble y el fondo de comercio en el momento que corresponda. Negó, rechazó y contradijo que haya realizado reformas al local sin la autorización de la actora, pero sin embargo añade que de todas maneras no se trata de un incumplimiento al contrato, por que el mismo regula como se debe actuar en estos casos y bajo ninguna circunstancia se establece que de lugar a la resolución. Añade a su negativa que el hecho de que el inmueble este sucio, abandonado, que la cocina este abandonada y que sirve para colocar cosas encima y no para cocinar, que los lavamanos estén oxidados, que las lámparas no están funcionando, son argumentos incapaces de fundamentar un incumplimiento. Negó que el inmueble se encuentre deteriorado y presente filtraciones que afecten su uso. Sostiene que como arrendataria da el uso para el cual fue destinado el fondo de comercio y que en virtud del anexo del contrato sólo explota el restaurant y la discoteca del hotel orquídea, que es el fondo de comercio arrendado, por tanto, niega que incumpla la cláusula primera del contrato, tan es así que no tiene ningún tipo de problema con el ente capaz de determinar el uso que se le puede dar al fondo de comercio, como es la alcaldía del Municipio Libertador, siendo fiel cumplidora de todas las ordenanzas del Municipio. Señala que la demandante transcribe la cláusula quinta del contrato sobre las bienhechurías, la cual establece la necesidad de autorización de la arrendadora para realizar cualquier mejora o bienhechuría y en caso contrario la arrendadora podrá exigir la vuelta al estado original del inmueble, pero también establece que de hacer mejoras, reformas o bienhechurías quedarán en beneficio del inmueble, que así mismo los gastos correrán por cuenta de la arrendataria. En su opinión esta cláusula encierra una serie de autorizaciones implícitas, por que no tiene sanciones sino consecuencias o mejor aun regula el modo de proceder de las partes en caso de que se den tales circunstancias, por tanto, no entiende por que la demandante coloca la citada cláusula en su demanda, por que no ha incumplido de ninguna forma con las obligaciones establecidas en el contrato, por tanto, niega que haya incumplido la cláusula quinta. Alegó que la demandante transcribe la cláusula séptima que sólo establece como recibió el inmueble y como debe devolverlo, momento que bajo ninguna circunstancia ha llegado y que es fiel cumplidora de las cláusulas del contrato. Que igualmente establece la cláusula sexta que la arrendadora tendrá el derecho de inspeccionar periódicamente el estado y conservación del inmueble, a tal punto que han realizado innumerables visitas directas e indirectas, judiciales y extrajudiciales y jamás se le ha negado el acceso, por tanto niega que haya incumplido la cláusula citada. Añade que la demandante nombra la cláusula décima del contrato que establece el buen uso de las instalaciones, lo que ha cumplido a cabalidad, ya que el fondo de comercio cumple con el uso y el fin para el cual está destinado, no habiendo causado ningún daño a las instalaciones donde funciona el fondo de comercio, prueba de ello son los años que lleva en el inmueble sin ningún tipo de tropiezo ni administrativo, ni fiscal, ni sanitario, lo cual dice mucho del buen uso que da a las instalaciones, por tanto, niega que haya incumplido la cláusula décima del contrato. Dice además que la demandante nombra la cláusula décima segunda del contrato en cuanto a la rescisión y añade que sospecha que querrá invocarla pero la misma no es aplicable bajo ninguna circunstancia ya que da fiel y estricto cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones asumidas. Que además de cuidar los bienes señalados en el inventario, ella no debe entregar en este momento nada ni es el momento de examinarlo ya que eso ocurrirá así tan solo cuanto corresponda entregar el inmueble, por tanto, niega que haya incumplido la cláusula décima cuarta. Precisa que después de haber invocado las cláusulas antes expresadas y haber extraído el verdadero sentido de las mismas, ellas no encierran ningún tipo de causal de resolución del contrato ya que sólo establecen las condiciones y la forma que se entregará el inmueble y el fondo de comercio. Que lo aseverado por la demandante en cuanto al cambio de uso, es temerario, sin base y fundamento alguno, ya que el fondo de comercio cumple con el uso al cual fue destinado de acuerdo no sólo con el contrato sino en estricto cumplimiento a la conformidad de uso dada por la Alcaldía de Libertador, así como el permiso respectivo de Industria y Comercio, por tanto al carecer de fundamento, la demanda debe ser declarada sin lugar, niega que haya realizado algún cambio en el uso del fondo de comercio y mucho menos sin autorización ya que un buen comerciante sabe perfectamente que no puede cambiar el uso sin la autorización no sólo del arrendador sino del ente administrativo ya que es sólo la Alcaldía quien da la conformidad de uso. Vuelve a señalar que la cláusula quinta no establece resolución del contrato en ninguno de los casos planteados, sólo regula como se actuará en dichos casos, por tanto, bajo ninguna circunstancia puede la arrendadora solicitar la resolución en base al o establecido en dicha cláusula, salvo que hubiera negativa de dar cumplimiento alguna de las estipulaciones allí establecidas, niega, rechaza y contradice que hayan realizado reformas o construcciones en el local sin autorización y que nunca le han manifestado lo que ellos consideran que es una reforma o construcción, por tanto, desconoce de que están hablando. Aduce que lo más impactante de todos los argumentos para intentar resolver el contrato es que ha mantenido tanto el local como los bienes muebles que forman parte del contrato en completo estado de abandono, deterioro y desaseo y comenta al respecto que en cualquier momento por el uso puede ocurrir, aunque no es así, que a un cliente se le derrame una bebida o se rompa una silla, pero que eso se repara, de hecho están en mejores condiciones que cuando las recibió, aún cuando su única obligación es cumplir con el contrato, tal como lo establece la cláusula cuarta que dice claramente que se obliga a entregarlo como lo recibió, pero lógicamente cuando termine el contrato, por tanto, no le es exigible en este momento absolutamente nada de lo que plantea la actora, ya que esa exigencia solo procede en caso de terminación del contrato, por tanto, niega, rechaza y contradice tal argumento e insiste que no son causales de resolución de contrato las expresadas. Sostiene que es falso que el inmueble esté sucio, abandonado y vuelve a señalar lo que ha sostenido a lo largo de la contestación de que esos argumentos no fundamentan una resolución por que su obligación es entregar el inmueble en su momento, tal y como lo recibió y lógicamente este no es el momento, por tanto, no le pueden exigir a la arrendataria que esté tal y como lo recibió. Niega que la arrendadora le haya comunicado en fecha 17 de octubre de 2.011 que debía demoler unas habitaciones y unos baños, además que el contrato nunca establece demolición bajo ninguna circunstancia, lo cual si seria un incumplimiento a lo convenido que establece su restitución a su estado original. Niega, rechaza y contradice que el inmueble se encuentre deteriorado y presente filtraciones que afecten su uso. En base a las alegaciones realizadas, solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada en su contra. Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico coexisten dos normas que rigen la actividad probatoria que deben cumplir las partes para lograr del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a sus pretensiones o defensas, a saber el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a cuyos lineamientos corresponde a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que si lo pretendido por la parte actora es la ejecución de una obligación que aduce existe a su favor, debe entonces demostrar la existencia de la misma y deberá la parte demandada probar los hechos que extinguen, modifican o impiden el cumplimiento de esa obligación. En tal sentido la parte actora promovió el mérito que se desprende de los contratos aportados con el libelo de la demanda, cuya suscripción no pasó a formar parte de lo controvertido y de cuyo texto se desprende que ciertamente en fecha 15 de junio de 2.006 se celebró un contrato de arrendamiento entre la parte actora y la parte demandada, sobre un fondo de comercio denominado Hotel Orquídea, constituido por un Hotel, Restaurant y Discoteca, situado en la Avenida Ávila de la Urbanización San Bernardino y que luego en fecha 7 de diciembre de 2.009, ambas partes decidieron continuar con la relación arrendaticia que les vincula pero con exclusión del hotel, quedando circunscrito el arrendamiento al Restaurant y la Discoteca. Así se decide. Promovió el mérito que se desprende de Inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, instrumento que da fe de las declaraciones allí contenidas, que no obstante haberse realizado sin el debido control de la parte, arroja valor indiciario de lo percibido por el funcionario al momento de su constitución en el inmueble, el día 30 de noviembre de 2.011, esto es del mal estado de conservación de los bienes muebles y del inmueble, la existencia de cuatro habitaciones dentro del mismo y no funcionamiento del Restaurant, para el momento de constituirse el Tribunal. Así se decide Ratificó el mérito de la Inspección Judicial practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador en fecha 25 de agosto de 2.010, acompañada en copia fotostática simple, instrumento que da fe de las declaraciones allí contenidas por emanar de un funcionario con competencia para ello, que no obstante no ser valorado como plena prueba, arroja valor indiciario de que para la fecha de constitución en el inmueble, el funcionario constató que la entrada de la discoteca esta deteriorada. Así se decide. Acompañó copia fotostática simple de inspección judicial practicada en fecha 20 de marzo de 2.012, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo original riela en el cuaderno de medidas y no impugnada en forma alguna en su debida oportunidad procesal, teniéndose por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no obstante no encontrarse la parte demandada asistida de abogado para el momento de la práctica de la inspección, este Tribunal valora plenamente, en primer lugar por que para esa fecha la demandada estaba en conocimiento del juicio instaurado en su contra, en segundo lugar por que para la práctica de la misma la Juez se hizo asesorar de un práctico ingeniero y en tercer lugar por que al ser adminiculada a las demás inspecciones aportadas, se puede evidenciar que para el momento de realizarse las inspecciones, el inmueble se encontraba en mal estado de conservación, con presencia de malos olores, la existencia de cuatro habitaciones, una inclusive construida sobre el piso que sirve de pista a la discoteca y el no funcionamiento del restaurant. Promovió el mérito de comunicación de fecha 17 de octubre de 2.011, que es desechada por tratarse de un documento emanado de la parte que lo promueve. Así se decide. La parte demandada, promovió inspección judicial al inmueble objeto de la demanda, prueba que es plenamente valorada por el Tribunal por haber sido realizada con el debido control de la contraparte, desprendiéndose de dicho medio de prueba deterioros en el inmueble y los muebles que se encuentran dentro del mismo, así como la existencia de cuatro habitaciones, una de las cuales fue construida sobre una pista de baile, que al ser adminiculada a las otras inspecciones aportadas, permiten determinar que el restaurant no está funcionando, que hay cuatro habitaciones con sus respectivos baños y una serie de deterioros a los bienes muebles y el inmueble, que es objeto del contrato. En el caso bajo estudio, examinadas las probanzas ofrecidas por la partes se observa, que habiendo aducido la parte actora como fundamento de su pretensión la existencia de un contrato arrendamiento entre las partes, cuya celebración no pasó a formar parte de lo controvertido en el presente juicio, el Tribunal observa que riela en autos documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de cuya lectura se determina que por voluntad de las partes, en fecha 14 de junio de 2.006, suscribieron un contrato de arrendamiento mediante el cual la parte actora arrendó a la parte demandada, un fondo de comercio, cuyo uso fue destinado para hotel, restaurante y discoteca, que es el instrumento que contiene la obligación que la parte actora pretende ejecutar. De la misma manera riela en autos instrumento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de diciembre de 2.009, de cuyo texto se evidencia que en fecha 15 de enero de 2.010, la parte demandada hizo entrega a la parte actora del local a ser usado como Hotel, quedándose como arrendataria del restaurante y la discoteca. Ahora bien, de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 1° del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que si la pretensión de la actora es resolver un contrato de arrendamiento; que de acuerdo con lo que aduce en el libelo, celebró con la parte demandada, de resultar probada la celebración del mismo, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba; de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, entonces corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con las obligaciones que se le imputan como incumplidas y a las cuales está obligado por virtud del referido vínculo jurídico. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo o su resolución con los correspondientes daños y perjuicios. En el caso subiudice, de la inspección judicial practicada por este despacho, con el debido control y contradicción de las partes, se pudo constatar dentro del local la existencia de cuatro habitaciones con sus respectivos baños, que al ser adminiculadas a las otras inspecciones y a las afirmaciones realizadas por las partes, en especial el hecho en el cual pretende excusarse, cuando señala que lo pactado en la cláusula quinta “en cuanto a la realización de bienhechurias y construcciones, no establece ninguna sanción sino que regula el modo de proceder en caso de ocurrir tal circunstancia” puede inferirse con claridad meridiana, que las mimas fueron realizadas por esta, contraviniendo con esto lo dispuesto en la cláusula citada norma, sin la autorización de la parte actora. Al respecto es preciso advertir que si existe en el texto del instrumento que contiene el negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, la prohibición expresa de construir sin autorización de la arrendadora, específicamente la cláusula quinta, que señala que “la arrendataria no podrá realizar en el inmueble arrendado ningún tipo de mejoras, reformas de bienhechurias en las instalaciones sin previa autorización por escrito de la arrendadora”, siendo además, por expresa disposición del artículo 1.592 del Código Civil su obligación legal, la de servirse de la cosa como un buen padre de familia, situación fáctica que implica que debe cuidar la cosa para así evitar deterioros que a futuro no sea posible reparar, por que ello implica la imposibilidad de devolverlo en el estado que lo recibió; de tal suerte que, no pude considerarse válido el argumento de la parte demandada de que su obligación es reparar al momento de entregar el inmueble, por que no es cierto que eso haya sido lo pactado en el contrato y por que tampoco eso es lo que precisa la norma. Se puede evidenciar tanto de la inspección judicial practicada por el despacho, así como los términos en los que fue contestada la demanda, que ciertamente las cuatro habitaciones a las cuales se hace referencia en el libelo de la demanda, las cuales carecen de toda ventilación, con evidentes signos de humedad, fueron construidas con posterioridad a la celebración del contrato sin la debida autorización de la parte actora. Adicionalmente durante el recorrido realizado al inmueble a inspeccionar, pudo constatarse que el mismo se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, observándose además que el área de la cocina, pareciera no estar operativa para ser usada como restaurante, tal es el caso que la cocina industrial que está dentro del inmueble prácticamente no funcionó para el momento de practicarse la inspección, lo que permite inferir que el restaurant no está funcionando. Aquí es necesario tener presente que la responsabilidad del arrendatario es cuidar y mantener el inmueble en buen estado de uso y conservación y no puede durante el arrendamiento variar la forma de la cosa arrendada y contrario a lo que ella opina, el tener un inmueble sucio, con los bienes que se encuentran deteriorados si constituye un incumplimiento de su parte. En este sentido, habiéndose demostrado en autos, la construcción de cuatro habitaciones sin la autorización de la arrendadora y la falta de mantenimiento del inmueble, habiéndose excepcionado la parte demandada en lo dispuesto en las cláusulas del contrato, es forzoso concluir que las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, todo lo contrario, si se revisa textualmente la cláusula quinta se determina que la realización de bienhechurias o inclusive mejoras en el inmueble debía contar con la autorización de la arrendadora y ante el incumplimiento de esa disposición, está plenamente facultada la arrendadora para accionar la resolución, tal y como lo establece el artículo 1.167 de Código Civil. En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, la demanda incoada por INVERSIONES ISATERCA C.A, contra ROSA ISABEL SILGADO BELLO. En consecuencia se condena a la parte demandada a la resolución del contrato suscrito con la parte actora y por tanto, deberá entregar a la parte actora del inmueble donde funciona el fondo de comercio denominado Hotel Orquídea, situado en la Avenida Ávila de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital y de los bienes muebles identificados en el contrato. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. Así se decide. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días de febrero de dos mil trece. Años 202° Y 153° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP AP31-V-2010-0004626.