REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2012-001816


PARTE DEMANDANTE:
MARIA LUCIA VIELMA DE VATIERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-683.487.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ADID CENTENO BENITEZ y CARLOS EDUARDO APONTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.981 y 59.916, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



SOCIEDAD MERCANTIL TALLER DE BALANZAS TAMANACO C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de agosto de 1997, bajo el N° 29, Tomo 413-A Sgdo, representada por el ciudadano PETER GUARIGLIA, norteamericano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-932.141.-

JOAO HENRIQUES DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.301.-








APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 25 de octubre de 2012 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio que mediante distribución la asigno a este Juzgado que en fecha 13 de noviembre de 2012 la admite y ordena su tramite conforme al procedimiento breve, tal y como lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Cumplido el trámite procesal se pasa a decidir para lo cual se observa:

ALEGATOS DE LAS PARTES

La actora afirma que en fecha 18 de agosto de 2000 arrendó a la sociedad mercantil BALANZAS TAMANACO, C.A., un inmueble constituido por local comercial distinguido con el N° 18, Local N° 01, situado en la avenida oeste 12, entre Glorieta y Hospital, Parroquia Santa Teresa del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que en el contrato se dejó constancia que el arrendatario recibió el inmueble en perfectas condiciones y que asumió la obligación de conservarlo y hacer las reparaciones menores tales como pintura, reparaciones de paredes, acondicionamientos de servicios sanitarios baños y que las reparaciones mayores serian por cuenta del arrendador para lo cual el arrendatario se comprometió a dar aviso sobre su necesidad y que cualquier incumplimiento del inquilino le daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato.-
Continúa la demandante indicando que el arrendatario ha dejado de hacer las reparaciones menores a las que estaba obligado y señala que así se evidencia de informe técnico levantado por el inspector de inmuebles adscrito a la Dirección de Inquilinato.- Sobre la base de este hecho que estima un incumplimiento del contrato demanda la resolución del mismo y una indemnización que estima en NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 95.000,00) y la restitución del inmueble.-
Por su parte el demandado mediante escrito consignado en fecha 04 de diciembre de 2012 opone las cuestiones previas alegando con fundamento en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el defecto de forma del libelo por no haber acompañado al mismo el documento protocolizado que la actora afirma acredita su propiedad y el original del contrato de arrendamiento, pues señala que lo aportado es una copia fotostática que afirma carente de valor conforme a la norma del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Con el mismo fundamento y en concordancia con la previsión del artículo 78 “ejusdem” alega la indebida acumulación de acciones procesalmente incompatibles como serian a su juicio la resolución del contrato y el cobro de una indemnización por daños y perjuicios.-
En cuanto al fondo alega que el contrato es por tiempo indeterminado por haber ocurrido la tacita reconducción, conforme al artículo 1600 del Código Civil, pues el contrato se estipuló por un lapso de un año improrrogable a desde el 01 de agosto de 2000 y vencido el mismo continuo en la posesión del inmueble y estima que en definitiva la demanda es inadmisible.- Continua negando los hechos que sirven de fundamento al actor y afirma que el local se encuentra pintado, con las instalaciones eléctricas, servicios de aguas y equipos en servicio y acordes a la circunstancia de tener el local más de cincuenta y cinco años de construido y señala que el local esta en buen estado y funcionado para lo cual esgrime una Licencia de Industria y Comercio y un acta de inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, alega además encontrarse solvente respecto al pago del canon de arrendamiento.-
En estos términos ha quedado planteada la controversia y fijado el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto tenemos:

II
PRUEBAS

Durante el curso de la causa las partes aquí en conflicto aportaron los siguientes medios de prueba:
1. Cursando entre los folio once (11) al quince (15) copia fotostática de instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la presente causa.- Esta instrumental se desecha por ilegal ya que conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden aportarse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos como tales. Por lo cual esta no hace ningún merito ni a favor de la demanda, ni a favor de la defensa.-
2. Cursando al folio veintisiete (27) copia de documento publico administrativo que se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil “Licencia de Industria y Comercio” aportada para demostrar que el local esta en funcionamiento.- Tal prueba resulta impertinente, pues no se discute en la presente causa que la demandada desarrolle su actividad comercial en el local, sino si esta cumplió o no con la obligación contractual de realizar las reparaciones menores.- De modo que no hace ningún mérito ni a favor de los alegatos de la defensa, ni a favor de los alegatos de la acción.-
3. Entre los folios veintiocho (28) y veintinueve (29) copia fotostática de documentos públicos administrativos relativos a el expediente 27101.11 del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, en especial liquidación de tasa por inspección. Este elemento no permite establecer algún juicio sobre el estado del inmueble pues solo se refiere al pago de una tasa para una inspección de Bomberos, empero nada aporta sobre si la misma fue porticada y lo que en tal caso se constato. Así es evidentemente impertinente y ningún mérito hace ni a favor de la defensa, ni a favor de la acción.-
4. Entre los folios treinta (30) al treinta y cuatro (34) cursa copia simple de documento registrado por ante en Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, relativo a acta de asamblea de la sociedad mercantil Taller de Balanzas Tamanaco” a este se le tiene como fidedigno a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, empero resulta impertinente, pues, en nada se vincula al tema probatorio de la causa relativo al cumplimiento por la arrendataria de su deber de ejecutar las reparaciones menores que requiera el inmueble arrendado.-
5. Entre el folio cuarenta (40) y cuarenta y tres (43) copia fotostática de documento público administrativo que se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Resolución de fecha 31 de octubre de 2011 por la cual se fija el monto máximo mensual de canon de arrendamiento del local al que se ha hecho referencia en la causa en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (BS. 1.539,00).- Esta instrumental se desecha por impertinente, ya que no guarda relación con el tema de la controversia relativo a si la arrendataria cumplió o no con la obligación de efectuar las reparaciones menores que necesito el inmueble.-
6. Entre el folio sesenta y cuatro (64) y ochenta y dos (82) cursan actuaciones del expediente 41.277 de la Dirección de Inquilinato, relativa al procedimiento de regulación sobre el local casa 18 de la avenida Oeste 12 entre las esquinas de Glorieta y Hospital. Estas se tienen como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia en especial que en el capitulo de observaciones del “informe técnico” levantado por un funcionario que se identifica como “F. Gutierrez” se asienta: “El inmueble inspeccionado. Trata de un local comercial ubicado en la Calle Oeste 12, Casa N° 18, entre las esquinas de Glorieta a Hospital. Se observó que el inmueble se encuentra bastante deteriorado. 1 Nivel del del techo. Las paredes, falta de pintura y friso existen filtraciones por lo viejo del inmueble. En el inmueble se desempeña como venta y arreglos de balanzas y pesos. Fui atendido por el señor Meter Guariglia inquilino de dicho inmueble. Se anexan fotos del inmueble mencionado. La inspección se realizó el día 06-10-2011...”.- Respecto al mérito de esta probanza debe advertirse que se trata de hacer constar el estado del local mediante el dicho de un funcionario que legalmente no tiene atribuida la facultad de dar fe pública de sus actuaciones.- En efecto, para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas se prevé en el artículo 1428 del Código Civil la inspección ocular y el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil dispone su evacuación por el Juez.- Además se reconoce la posibilidad de practicar la inspección extra litem por el Juez o bien por un Notario.- Así la actuación administrativa que nos ocupa solo produce valor en el ámbito del procedimiento administrativo en el cual se practica y no es posible deducir de la misma algún mérito por lo cual se le desecha.-
7. Cursa al folio ochenta y tres (83) y Informe de Inspección practicada por efectivos del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital sobre el local al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Respecto a esta probanza advierte el sentenciador la misma limitación que respecto a la prueba anterior que se trata de inspecciones practicadas en sede administrativa cuyo valor se circunscribe a tales procedimientos, pero además advertimos que estas actuaciones van encaminadas a determinar el cumplimiento de las normas sobre seguridad, prevención y control de riesgos, de modo que con las mismas no se examina el estado de un inmueble desde el punto de vista de su conservación, sino de su adecuación a las normas relativas a los riesgos por incendio y similares.- En tal virtud se desecha.-
8. Instrumento privado tarjeta de anuncio comercial de Catalino Mendoza, esta instrumental es impertinente por cuanto nada aporta directamente sobre la cuestión relativa al cumplimiento o no por parte del arrendatario de la obligación de efectuar las reparaciones menores del inmueble, por lo tanto se desecha y no hace ningún mérito ni a favor de la acción ni de la defensa.-
9. Entre los folios noventa (90) al noventa y noventa y tres (93) cursa acta de inspección judicial que practicó este Tribunal en fecha 08 de enero de 2013 y en la cual se establece en síntesis que se trata de un taller que se encuentra en regular estado de conservación los pisos y paredes tienen algunos deterioros apreciables a simple vista y hay algunos deterioros en el baño.- El local se encuentra pintado y las instalaciones eléctricas funcionando aun cuando en algún punto el cableado esta expuesto, las instalaciones sanitarias funcionan. De modo que conforme al artículo 1428 del Código Civil se tiene plena prueba de que este es el estado en el cual se encontraba el inmueble al momento de la inspección judicial.-
10. Testimonial del ciudadano FELICITO SEIJAS quien a preguntas manifiesta que observó en fechas 11 y 12 de diciembre de 2012 hacer reparaciones en el local como pintura y reparación del techo.- No obstante este testigo dedicado según su propia declaración a servir de “agente de jinetes” y que se la pasa en “la gran jugada” en la plaza la concordia, no crea en el sentenciador la confianza de la certeza sobre su dicho por lo cual se le desecha conforme a la previsión del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.-
11. Testimonial del ciudadano LUIS MOISES GUERRA CABRARA quien a preguntas afirma que en fecha 14 de diciembre de 2012 en compañía del Abogado ADID JOAQUIN CENTENO, visito el local donde funciona Balanzas Tamanaco y allí observó que unos señores estaban pintando las paredes haciéndole reparaciones que otro cortaba unas matas y pintaban el aviso que dice Balanzas Tamanaco.- Esta testimonial se aprecia como un indicio grave de que en la referida fecha se hacían en el local trabajos de pintura y otras reparaciones.-
12. Entre el folio ciento veintiuno (121) y el ciento veintitrés (123) cursan las resultas de la prueba de informe recabada del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, relativa a la Inspección que en fecha 18 de enero de 2013 se realizo en el local objeto del contrato de arrendamiento. Sobre este medio probatorio se ratifica que se trata de hacer constar el estado del local mediante el dicho de un funcionario que legalmente no tiene atribuida la facultad de dar fe pública de sus actuaciones. En efecto, para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas se prevé en el artículo 1428 del Código Civil la inspección ocular y el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil dispone su evacuación por el Juez.- Además se reconoce la posibilidad de practicar la inspección extra litem por el Juez o bien por un Notario.- Así la actuación administrativa que nos ocupa solo produce valor en el ámbito del procedimiento administrativo en el cual se practica y que estas actuaciones van encaminadas a determinar el cumplimiento de las normas sobre seguridad, prevención y control de riesgos, de modo que con las mismas no se examina el estado de un inmueble desde el punto de vista de su conservación, sino de su adecuación a las normas relativas a los riesgos por incendio y similares, en este sentido debe destacarse que en tal actuación se señala que “…se procedió a realizar una evaluación de riesgo de incendio…observando que este no reúne las condiciones de seguridad en materia de prevención y protección contra incendios…”. En tal virtud se aprecia que no hace mérito ni a favor de los alegatos del actor ni a favor de los de la defensa.-

De las afirmaciones concurrentes de las partes se establece la existencia de una relación locativa que tiene por objeto el local comercial número 01, que forma parte del inmueble 18, situado en la avenida oeste 12, entre Glorieta y Hospital, Parroquia Santa Teresa del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en el cual la sociedad mercantil Balanzas Tamanaco C.A. desarrolla su actividad comercial.- Ahora bien dada la ilegalidad del medio probatorio empleado para demostrar los términos del contrato, solo tenemos establecido como hechos en los cuales se debe fundar la presente decisión que el local presenta algunos deterioros y que estando en curso la causa se realizaron reparaciones al mismo.

III
CUESTIONES PREVIAS

Opuso el demandado la cuestión previa de defecto de forma del libelo por cuanto no se acompaño ni el documento de propiedad del local, ni el contrato de arrendamiento, en este sentido reiteradamente se ha señalado que la omisión de presentar los documentos fundamentales es sancionada en la forma que prevé el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil esto es con la imposibilidad de que dicho instrumento sea admitido posteriormente en el proceso.- Tal circunstancia hace improcedente que se denuncia por vía de la cuestión previa relativa al libelo defectuoso la omisión de presentar los mismos. El tal virtud se desecha la cuestión previa opuesta con este fundamento de hecho.- Así se decide.-
Se opone también la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346 alegando la inepta acumulación de pretensiones al adminicularse en un mismo libelo la pretensión relativa a la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios y se afirma que son procesalmente incompatibles.- Al respecto el Juzgador significa que conforme al artículo 77 del Código de Procedimiento Civil el demandante puede acumular en su libelo las pretensiones que tenga contra el demandado aun cuando deriven de títulos diferente.- El artículo 78 ejusdem fija los limites de esta regla para los casos excepcionales de que las pretensiones sean contrarias entre si, correspondan a jueces distintos según la materia o deben tramitarse por procedimientos diferentes.-
En el caso de la resolución y reclamación de una indemnización de daños y perjuicios, tenemos que la norma del artículo 1167 del Código Civil claramente prevé la posibilidad de que se acumulen, pero a ello debemos agregar además que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 fija un procedimiento judicial único para todas las pretensiones que deriven de un contrato de arrendamiento.- De modo que en estos casos estamos frente a la clara posibilidad de realizar una acumulación como la que ha hecho la actora pues ambas deben tramitarse conforme al mismo procedimiento.- Siendo así se desecha la cuestión previa opuesta a este respecto y así se decide.-
En cuanto al fondo tenemos que la demandada sostiene la inadmisibilidad de la demanda por cuanto se ha demandado la resolución de un contrato de arrendamiento que es por tiempo indeterminado en vista que operó la tacita reconducción.-
Al respecto advierte quien aquí decide que dada la ilegalidad de la copia fotostática del contrato de arrendamiento, es imposible establecer con certeza judicial que la relación locativa se encontraba sujeta a una regla de duración que permitió que ocurriera la tacita reconducción, pues ello supondría que tendríamos que derivar algún mérito de la prueba ilegal, lo cual no es posible.- No obstante, es prudente advertir que nuestro ordenamiento jurídico no cierra de manera absoluta la posibilidad de que se intente una demanda de resolución respecto de un contrato por tiempo indeterminado, en efecto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, luego de establecer las causales taxativas por las cuales se puede pedir el desalojo de un inmueble arrendado verbalmente o por tiempo indeterminado, dispone en su parágrafo segundo “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en este artículo. “.-
Las acciones que legitima nuestro ordenamiento civil frete al incumplimiento de un contrato son la de ejecución o la de resolución, cuando en el artículo 1167 del Código Civil se dispone: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.- De modo que ante un incumplimiento que no esta previsto como causal de desalojo, tal y como sería la eventual inejecución de las reparaciones menores, puede ser demandada bien por vía de la acción de cumplimiento o bien por vía de la de resolución, según se persiga que se les ejecute o que se disuelva la relación contractual.-
Ahora en cuanto al fondo es necesario significar que conforme a los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la obligación de demostrar sus afirmaciones y que corresponde a quien pide la ejecución de una obligación demostrar su existencia.-
A partir de esta regla y para el caso que nos ocupa debemos destacar que correspondía al actor demostrar la existencia de la obligación contractual en la que funda su demanda y que a su decir esta contenida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, empero, encontramos que sobre la existencia de ese contrato se aportó una copia fotostática que se desechó por ser un medio ilegal a tenor de lo que prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- A esta circunstancia se agrega que el único elemento apreciable en este proceso sobre el estado del local es la inspección practicada por este Juzgado en fecha 8 de enero de 2013 y de la cual se advierte que si bien existen deterioros en el inmueble propios del uso y la vetustez del mismo, es igualmente apreciable que se han realizado reparaciones menores de pintura y similares.-
Frente a tal situación de hecho observamos que el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, previene al Juez de solo declarar con lugar la demanda cuando existe plena prueba de los hechos alegados en el libelo al disponer: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella.- En caso de dudas, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma…”.- Siendo que en el presente caso no existe la plena prueba de lo alegado en el libelo, lo procedente en derecho es desechar la misma y así se decide.-

IV
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones que anteceden este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARIA LUCIA VIELMA DE VATIERO en contra de la sociedad mercantil TALLER DE BALANZAS TAMANACO C.A., ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa por haber resultado vencida en el proceso.-

Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso establecido a los fines de ejercer los recursos para su impugnación.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los veinte (20) días del mes de Febrero del años dos mil trece (2013).- Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 20 de Febrero de 2013, siendo la 1:41 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. N° AP31-V-2012-001816
ASIENTO LIBRO DIARIO: 37