TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
203º y 154º

PARTE ACTORA: INVERSIONES PEDE-MONTE C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1981, bajo el No. 1, Tomo 68-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS SIMÓN JIMÉNEZ LOOKYAN y MARIELYS SUDY JIMÉNEZ LOOKYAN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.248 y 52.562, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARISOL MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.-10.146.709.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ y VÍCTOR PRADA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.072 y 46.868, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE ITINERANTE: 0303-12.
EXPEDIENTE ANTIGUO: AH13-R-2002-000035.

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

Este proceso se inició mediante demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEDE-MONTE C.A, en fecha 04 de junio 2001, en contra de la ciudadana MARISOL MOLINA, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (folios 1 al 54). Realizada la distribución del Ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la demanda propuesta mediante auto de fecha 05 de junio de 2001 (folio 55).
Siendo que fue imposible lograr la citación personal de la parte demandada por medio de boleta o de carteles, en fecha 15 de noviembre de 2001, la parte actora solicitó el nombramiento de un Defensor Judicial (folio 79).
En fecha 27 de noviembre de 2001, compareció el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado y consignó instrumento poder (folios 87 al 88).
En fecha 03 de diciembre de 2001, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, donde alegó además cuestiones previas (folios 92 al 98).
En fecha 17 de diciembre de 2001, la parte actora (folios 99 a 104) y la parte demandada (folios 139 al 144), consignaron escritos de promoción de pruebas, respectivamente. Dichas pruebas fueron admitidas en esa misma fecha (folio 178).
Seguidamente, en fecha 28 de enero de 2002, el Tribunal dictó sentencia definitiva en la causa, declarando sin lugar la pretensión propuesta por INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A. (folios 192 a 198).
En fecha 31 de enero de 2002, la parte actora apeló el fallo dictado (folio 199), la cual se oyó en ambos efectos, y en fecha 04 de febrero de 2002, se ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folio 200).
En fecha 01 de marzo de 2002, la parte actora consignó escrito de informes (folio 203 al 209).
Mediante auto de fecha 13 febrero de 2012, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento de la Resolución 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal (folio 222). Con ello se ordenó librar el oficio respectivo con el Nº 2012-0137, haciéndole saber a la U.R.D.D. sobre la remisión del expediente.
En fecha 30 de marzo de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0303-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 224).
En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto en el cual se abocó al conocimiento de la causa la Juez Titular (folio 225).
En fecha 11 de abril del 2013, a los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia (folio 227 al 237).
Mediante Nota de Secretaría de éste Juzgado Itinerante de fecha 11 de abril de 2013, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha (folio 238).

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

A los fines de establecer los límites de la controversia, se presentan aquí los alegatos establecidos por las partes ante el Juez a quo.
-DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA PRIMERA INSTANCIA-
La parte actora, INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A., en su escrito libelar estableció los alegatos que aquí en resumen se exponen:
1. Que en fecha 15 de enero de 1996 suscribió un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARISOL MOLINA, el cual versaba sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número doce (12), piso tres (03), del Edificio DECO, situado en la Segunda Avenida entre Primera y Segunda Transversal, de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda; y se pactó en la cláusula SEGUNDA el término de duración del contrato de un (01) año fijo e improrrogable, contados a partir del 01 de octubre de 1995.
2. Que en tal acuerdo la arrendataria se comprometió especialmente: 1) A pagar puntualmente el canon de arrendamiento pactado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00) mensuales, los cuales serían pagados por adelantado dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; 2) A no podrá ceder o traspasar el presente contrato, ni subarrendar parcial o totalmente el objeto del mismo, sin el previo consentimiento de la Arrendadora; y 3) A no hacer alteraciones o modificaciones en la construcción del inmueble arrendado y respetar las normas e indicaciones que establezca la junta de condominio.
3. Que en tal acuerdo se estableció igualmente que el mismo quedaría rescindido por el incumplimiento de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato y la Arrendadora podrá solicitar la desocupación judicial del inmueble.
4. Que el Contrato de Arrendamiento, fue objeto de diversas contrataciones a partir del 15 de enero de 1996, entre las partes, con idénticas cláusulas, variando únicamente el canon de arrendamiento, siendo la última de dichas contrataciones, la autenticada en fecha 22 de febrero de 2000.
5. Que en fecha 29 de agosto de 2000, de mutuo acuerdo celebraron una prórroga al contrato de arrendamiento vigente para la fecha por un período de cuatro (04) meses, contados a partir del 01 de octubre de 2000 y se estipuló como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 600.000,00).
6. Que la parte demandada no cumplió con las obligaciones contenidas en las cláusulas TERCERA, CUARTA, SEXTA Y SÉPTIMA del mencionado contrato de arrendamiento, pues realizó los pagos de los cánones por la cantidad de Bs. CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 450.000), cuando el canon mensual de arrendamiento convenido entre las partes, lo fue por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 600.000,00); asimismo el inmueble en cuestión presentó graves signos de deterioro, tanto en su parte interna como en la externa; y procedió sin autorización previa alguna a sub-arrendar a terceras personas extrañas a la relación contractual existente, varias de las habitaciones que conforman el inmueble objeto del contrato, haciendo caso omiso de las disposiciones dictadas por la Junta de Condominio.
Por todo lo anterior, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con Marisol Molina, así como el pago de la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por concepto de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando por motivo de la resolución del mencionado contrato de arrendamiento.
Por otro lado, la parte demandada, MARISOL MOLINA, estableció en su escrito de contestación a la demanda, los siguientes argumentos:
1. Negó rechazó y contradijo tanto los hechos esgrimidos como el derecho invocado por la parte actora, por ser falsos y totalmente ajenos a la realidad, y especialmente contrarió los argumentos que señalan que no haya dado cumplimiento a las cláusulas, tercera, cuarta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento.
2. Que la parte actora miente al afirmar que se aceptó un aumento del canon de arrendamiento, de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), a SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.00,00), ya que no se evidencia en ninguna de sus partes la carta de prórroga legal, que se haya convenido y aceptado un aumento del canon de arrendamiento.
3. Que es cierto que realizó algunos depósitos de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), pero dichos montos correspondían a los CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, y que la diferencia de los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) obedecía a pagos de gastos comunes referidos a condominio y agua.
4. Que la parte actora pretende desconocer el derecho que tiene a la Prórroga Legal de dos (02) años, previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. Que es falso que el inmueble presenta graves signos de deterioro tanto en su parte interna como externa; y que haya sub-arrendado el citado inmueble.
-DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA ALZADA-
La recurrente, INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A., parte actora en el presente procedimiento, estableció como base del recurso por ella ejercido los alegatos que aquí en resumen se exponen:
1. Que el Juez a quo incurrió en un falso supuesto al apreciar el sólo y único pago del alquiler del mes de diciembre de 2000 como si hubiesen sido (02) pagos efectuados por la arrendataria a la arrendadora, en ocasiones distintas y por períodos arrendaticios distintos, cuando lo cierto es que dicho depósito bancario y recibo de pago, corresponde solamente al mes de diciembre de 2000.
2. Que la recurrida incurre nuevamente en falso supuesto al confundir el hecho cierto de que el recibo de pago y la planilla de depósito consignados, correspondían a períodos distintos, cuando lo cierto es que dicho depósito bancario efectuado el 08 de febrero de 2001, corresponde al período comprendido entre el 01 y el 31 de diciembre de 2000, como así lo refleja el recibo correspondiente.
3. Que desde el inicio del presente juicio se refirió tanto al recibo de pago como al depósito bancario efectuado, como un solo y único instrumento mediante el cual ella expidió el recibo correspondiente a la cancelación del período comprendido entre el 01 de diciembre y el 31 de diciembre de 2000, evidenciándose de esta manera el falso supuesto en el que incurre la recurrida, al aseverar que el recibo de pago por ella expedido y el depósito efectuado por la demandada corresponden a períodos distintos, más aún cuando ni la propia demandada hace referencia alguna a tan inventada interpretación de los hechos.
4. Que partiendo de dicho falso supuesto y luego de analizar las demás probanzas traídas a los autos, la recurrida concluyó basándose en una falsa premisa, que por cuanto la demandada efectuó a motu propio un depósito por SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), ello conllevó una aceptación de su parte, para que la demandada siguiese ocupando el inmueble, generándose así una tácita reconducción del contrato cuya resolución es solicitada.
5. Que tal señalamiento además de inadmisible jurídicamente hablando, exorbita a la jurisdicción legal y constitucional.
6. Que en el supuesto negado de que fuera cierto que hubiese habido continuación del contrato de arrendamiento, ¿cómo es que únicamente cursa a los autos el recibo correspondiente al mes de diciembre, y no aparece ni enero ni febrero?
7. Que las respuestas a tales interrogantes le llevan a concluir que lo expuesto por la recurrida no encuentra apoyo ni sustento en el ordenamiento jurídico, por lo que forzosamente debe ser declarada con lugar la apelación.
8. Que para terminar con la interpretación de los hechos concluyó la recurrida, que la vía idónea para demandar este tipo de contratos era el desalojo y no la resolución.
9. Que según doctrina nacional y reiterada jurisprudencia, para que haya tácita reconducción debe haber aceptación de la arrendadora, lo que evidentemente no existe si los cánones de arrendamiento se está depositando en un Tribunal.
10. Que en cuanto a la tácita reconducción alegada por la parte demandada, por haberse encontrado la arrendataria en posesión del inmueble por más de un año, se observa que de conformidad con el artículo 1600 debe haber anuencia o aceptación del arrendador para configurarse la tácita reconducción.
Por todo lo anterior solicitó que se declarase con lugar la apelación propuesta y en consecuencia revocar el fallo dictado por el Juzgado a quo, con todos los pronunciamientos de Ley.

-III-

-DE LAS PRUEBAS-

A pesar de que el objeto de la apelación ha sido delimitado por la parte actora a ciertos aspectos de la sentencia dictada por el Juez a quo, esta Juzgadora pasa a revisar el acervo probatorio evacuado en la primera instancia de conocimiento, a los solos fines de evitar el dictamen de una sentencia con vicio de inmotivación.

-PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-

1. Copia Simple del Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas el 15 de enero de 1996 bajo el N° 22, Tomo 1 de los libros de Autenticaciones, consignada por la actora junto con el libelo. Al no ser impugnado, en el lapso establecido para ello, este Tribunal acuerda darle pleno valor probatorio, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que demuestra éste, que la relación arrendaticia entre las partes inició el 01 de octubre de 1995, con un canon de arrendamiento mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000) (folios 11 al 16). Así se decide.
2. Copia Simple del Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas el 22 de febrero de 2000 bajo el N° 01, Tomo 1 de los libros de Autenticaciones, consignada por la actora junto con el libelo. De conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnado por la parte demandada, y en virtud de que se trata del instrumento fundamental de la pretensión en la presente causa, este Tribunal acuerda darle pleno valor probatorio, pues dicho instrumento señala el plazo improrrogable de un año contado a partir del 01 de octubre de 1999, hasta el 01 de octubre de 2000, con un canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 450.000,00) (folios 17 al 21). Así se decide.
3. Documento suscrito en fecha 29 de agosto de 2000, en donde las partes pactaron la prórroga convencional del plazo de duración del contrato de arrendamiento aun vigente para esa fecha, por cuatro (4) meses, hasta el 31 de enero de 2001. Este Tribunal acuerda darle pleno valor probatorio a este instrumento privado, en virtud a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil el cual establece “la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado, como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes a aquél en que se ha producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.” En razón a lo expuesto en dicho artículo, y como no fueron impugnados dichos instrumentos este Tribunal acuerda darle pleno valor probatorio (folio 22). Así se decide.
4. Carta fechada 08 de febrero de 2001, en donde la Junta de Condominio del Edificio DECO, a través de su Presidente, procedió a enviarle a la demandada un comunicado que demuestra el incumplimiento de las cláusulas Sexta y Séptima del contrato de arrendamiento. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa que “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, por emanar este instrumento de un tercero que no es parte en este juicio, se debió llevar a cabo la ratificación, a través de la testimonial, en virtud de que no fue así este Tribunal no le otorga valor probatorio (folio 23). Así se decide.
5. Copias certificadas expedidas por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en donde además de evidenciarse la resolución N° 003682, de fecha 02 de noviembre de 2001, que regula el inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita, en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 741.940,09). En virtud de que se trata de copias certificadas del hecho controvertido, este Tribunal acuerda darle valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falsedad por la parte demandada (folio 24 al 32). Así se decide.
6. Recibo de pago de fecha 01 de diciembre de 2000, correspondiente al mes de Diciembre de 2000, y la planilla de Depósito Bancario No. 852066886, de fecha 08 de febrero de 2001, en la cuenta corriente No. 125866421-5. Respecto al recibo de pago, por tratarse de instrumentos privados, este Tribunal le da valor probatorio al recibo de pago, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil el cual establece “ el instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, tiene entre las partes, y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. En virtud de los antes señalado y como dicho instrumento no fue desconocido ni negado por la parte demandada se le otorga pleno valor probatorio, pues permite determinar que el canon de arrendamiento luego de la prórroga suscrita de las partes, se determinó en la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000).
Ahora bien, en referencia al Depósito Bancario es necesario señalar la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al analizar el carácter y valor probatorio de los depósitos bancarios, ha considerado que el mismo puede asimilarse a la prueba de tarjas contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, como medio eficaz capaz de dar fe de su contenido. Se admite así que los depósitos bancarios, aunque se originan privados, no se le aplican el régimen de ratificación de documentos privados y no es una prueba libre, sino que deben ser valorados según la regla contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, en donde se establece que “ las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”, por lo que este Tribunal acuerda darle valor probatorio a este instrumento de conformidad con el artículo antes señalado (folio 33). Así se decide.
7. Copias certificadas del Expediente de consignaciones efectuadas por la ciudadana MARISOL MOLINA, las cuales no han sido percibidas por la parte actora, donde se demuestra que las consignaciones han sido realizadas de manera tardía e incompleta. De conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, el cual establece “Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez, u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para dar fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”, y el artículo 1.359 ejusdem según el cual “el instrumento público hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar, en virtud de que dicho instrumento no fue impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada, además de que ayuda a esclarecer la pretensión fundamental de la presente causa, este Tribunal acuerda darle valor probatorio. Así se decide.
8. Promovió el mérito favorable que pueda deducirse de los autos a su favor. Respecto a ello, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Es por ello que ésta Juzgadora, en base al principio de la comunidad de la prueba, hará las consideraciones respectivas a que haya lugar sobre los documentos cuyo mérito favorable fue promovido por la parte actora, en sus consideraciones para decidir. Así se decide.
9. Reprodujeron el mérito favorable del escrito libelar que expresa “SEGUNDO: en pagar por concepto de daños y perjuicios los causados y que se sigan causando por motivo de la resolución de contrato...”. En virtud de lo señalado anteriormente, con respecto a que manifestar el mérito favorable no constituye en sí un medio de prueba, esta Juzgadora hará sus consideraciones respectivas al momento de decidir. En virtud de lo antes expuesto, es necesario para esta Juzgadora determinar que la parte demandada, pretende hacer valer el mérito favorable en cuanto a la valoración de dicha expresión, en este sentido, ya se ha manifestado con anterioridad que el mérito favorable, no constituye en sí un medio de prueba, por lo que este Tribunal acuerda no darle valor probatorio. Así se decide.
10. Promovió el testimonio de las ciudadanas MARÍA ALEJANDRA OSUNA D y ENDY LISNEY GONZÁLEZ CASTILLO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad N° V.-14.484.559 y V.-17.312.470. En virtud de que aunque el testimonio de dichas ciudadanas fue debidamente promovido, al no haber ellas comparecido, declarándose desierto el acto, esta Juzgadora desecha la prueba promovida por cuanto no fue debidamente evacuada. Así se decide.

-PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-

1. Promovió y reprodujo el mérito favorable de los autos y actas que constan en el presente expediente. Respecto a ello, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Es por ello que ésta Juzgadora, en base al principio de la comunidad de la prueba, hará las consideraciones respectivas a que haya lugar sobre los documentos cuyo mérito favorable fue promovido por la parte demandada, en sus consideraciones para decidir. Así se decide.
2. Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 01 de octubre de 1999, en el cual se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), tal como lo establece la cláusula TERCERA de dicho contrato. Motivado a que dicho instrumento fue consignado, de igual modo, por la parte actora este Juzgado acuerda darle probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
3. Copias certificadas del Expediente contentivo de las Consignaciones Arrendaticias, de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2001, efectuadas a favor de la parte actora. De conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, el cual establece “Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez, u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para dar fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”, y el artículo 1.359 ejusdem según el cual “el instrumento público hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar…”, este Tribunal acuerda darle valor probatorio, en virtud de que dicho instrumento no fue impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada, además de que ayuda a esclarecer la pretensión fundamental de la presente causa, pues se desprende del mismo que en efecto la parte demandada, realizó los pagos correspondientes a los meses de de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2001, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Tribunal acuerda darle valor probatorio (folios 145 al 177). Así se decide.
4. Promovieron las testimoniales de los ciudadanos ODILIA MERCEDES AMARICUA, MAILIBER MAYORGA, ALEXIS ESCALONA, EVELIO RAMÓN MARTÍNEZ, RICHARD ANSELMO LUGO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad N° V.-4.503.854, V.-11.776.039, V.-8.761.897, V.-2.173.577, V.-10.761.897. En virtud de que aunque el testimonio de dichos ciudadanos fue debidamente promovido, al no haber ellas comparecido, declarándose desierto el acto, esta Juzgadora desecha la prueba promovida por cuanto no fue debidamente evacuada. Así se decide.

-IV-

MOTIVA

De la revisión exhaustiva de las actas procesales, que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011 y de la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia a través de la cuales se le atribuye a éste Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:
Es necesario determinar en primer lugar lo concerniente a la prórroga convencional suscrita por las partes, el cual según el autor Gilberto Guerrero Quintero en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, estableció que “tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prórroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continúe por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prórroga deja de ser obligatoria...”.
Según lo antes expuesto, se decreta que en el caso en marras, existe una prórroga convencional, pues fue celebrado en fecha 29 de agosto de 2000, con anterioridad al vencimiento de contrato de arrendamiento, es decir, antes del 01 de octubre de 2000, fecha en que vencería el contrato, por lo que tiene total validez evitando así la prórroga legal, señalada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Ahora bien, de lo establecido en el fallo dictado por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 28 de enero de 2002 y apelado el 31 de enero de 2002, observa esta Alzada que la sentenciadora se pronunció en forma correcta al establecer lo siguiente:
“ En efecto, en el caso de marras ocurrió que la prórroga de cuatro meses (4) meses del contrato de arrendamiento pactada por las partes contratantes expiró el día 31 de enero de 2001, y la arrendadora después de vencido dicho término percibió en la forma dicha el canon de arrendamiento del mes de febrero de 2001 por un monto de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000) y la arrendataria no hizo entrega del inmueble arrendado, sino que continuó ocupándolo y en posesión del mismo sin oposición de la propietaria arrendadora, con lo cual operó la tácita reconducción y el contrato se tornó en indeterminado por lo que a su tiempo se refiere, presumiéndose renovado el arrendamiento bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo su efecto se regla por los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo su efecto se regla por los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo o indeterminados por mandato de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil que así lo estatuyen”. (Negritas nuestras).
En este sentido, hay que hacer referencia a lo señalado por la doctrina, en cuanto a la tácita reconducción, así el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente:
“La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.
Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión...” (Énfasis añadido).
Ahora bien, para que opere la tácita reconducción señalada por el Aquo, entendiéndola según lo establece la doctrina, como la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
Conforme lo que entiende esta Juzgadora de la revisión exhaustiva de las actas procesales, tanto la parte actora como la demandada están de acuerdo con que la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 1995, la cual se mantuvo mediante la celebración de contratos anuales autenticados, siendo el último contrato anual autenticado improrrogable, entendiéndose que el mismo es a tiempo determinado, siendo éste el que dio inicio a la relación arrendaticia desde el 01 de octubre de 1999, hasta el 01 de octubre de 2000, y del que surge el controvertido, señalado esto se entiende que cumple con el primer requisito.
En referencia al segundo supuesto se observa, que el arrendatario cumple con lo establecido en éste, pues sigue ocupando el inmueble, aun cuando ya se venció el plazo para ello, pues el contrato expiraba el 31 de enero de 2001; asimismo se evidencia de la revisión de los autos, copia del recibo de pago de fecha 01 de diciembre de 2000, emitido por la parte actora correspondiente a la cancelación del canon de arrendamiento de dicho mes, y copia de la planilla de Depósito Bancario No. 852066886, de fecha 08 de febrero de 2001, en la cuenta corriente No. 125866421-5, a nombre del demandante, en consecuencia se desprende de la revisión de dichos instrumentos que ambos corresponden a pagos diferentes, tal y como lo determinó correctamente el Aquo, pues el recibo de pago emitido por el actor contiene fecha de 01 de diciembre de 2000 y la planilla de depósito contiene fecha del mes de febrero de 2001, por lo que no puede ser considerado como un conjunto, como lo quiere hacer pretender el actor, motivado a que la fecha de emisión del recibo y la planilla de deposito discrepan.
En razón de lo antes expuesto, se confirma la voluntad de la actora en seguir recibiendo el dinero, pues aceptó el pago correspondiente al mes de febrero de 2001, aun cuando se venció el lapso de la prórroga convencional pactada por las partes de cuatro (04) meses, en este sentido al haber expirado el lapso el día 31 de enero de 2001, y en virtud de que el demandante siguió percibiendo el pago del canon de arrendamiento, se observa la voluntad de éste de seguir recibiendo el dinero sin oposición, por lo que nace la tácita reconducción en la presente causa, y el contrato se convierte a tiempo indeterminado, entendiéndose renovado el contrato, con las mismas condiciones a excepción del tiempo señalado según lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Ahora bien, una vez esclarecido lo anterior y al determinar que se está en presencia de un contrato de arrendamiento que se tornó a tiempo indeterminado, es menester para esta Juzgadora aclarar que la vía adecuada para exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario no es la de Resolución de contrato, como pretende la parte actora, en razón a ello el tribunal Aquo estuvo en lo correcto al señalar que en virtud de la pretensión del actor, basada en la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento, subarrendamiento sin consentimiento del actor, así como el deterioro del inmueble deben ser pretendido a través de la vía de Desalojo, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente en los casos de arrendamiento de vivienda para ese momento, pues se trata de normas de orden público, entendiéndose por ende, que no puede ser relajado por los particulares y asimismo lo expresa el artículo 7 ejusdem, al señalar que los derechos establecidos en dicha ley son irrenunciables.
De todo lo señalado, comprende esta Alzada que existe una confusión del actor en cuanto a la pretensión, pues éste solicita la Resolución de Contrato, pero pretende hacer valer la misma apegado a lo establecido en los artículos 33, 34, 35 de la Ley de Arrendamiento, que son normas que atañen específicamente a la vía de Desalojo y no al de la Resolución de contrato.
En este sentido la parte actora pretende violentar el derecho a la vivienda consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece que “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos...”, tratando de hacer valer su pretensión, a través de una vía que no es la adecuada, pues al contener la Ley de Arrendamiento Inmobiliario normas de orden público, no pueden ser relajadas por los particulares, como ya se mencionó Supra, pues buscan la protección del débil jurídico, como lo es en este caso el arrendatario.
En virtud de lo antes expuesto, es por lo que a esta Alzada le resulta forzoso declarar SIN LUGAR el recurso incoado por INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A., confirmándose en todas y cada una de sus partes el fallo dictado en fecha 28 de enero de 2002, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró SIN LUGAR la demanda incoada por INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A., contra la ciudadana MARISOL MOLINA. Así se decide.

-V-

DISPOSITIVA

En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR Recurso Ordinario de Apelación, incoado en fecha 31 de enero de 2002, por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEDE-MONTE C.A, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1981, bajo el No. 1, Tomo 68-A-Sgdo, en contra de la sentencia dictada en fecha 28 de enero de 2002, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes el fallo dictado en fecha 28 de enero de 2002, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró SIN LUGAR la demanda incoada por INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A., contra la ciudadana MARISOL MOLINA, partes suficientemente identificadas en el encabezado de la presente decisión.
TERCERO: Se condena a la parte actora INVERSIONES PEDE-MONTE, C.A., a las costas del recurso por haberse confirmado la sentencia en todas sus partes, esto en base a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de julio de dos mil trece (2.013).- AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
LA JUEZ
DRA. ADELAIDA C. SILVA MORALES.

LA SECRETARIA ACC.
Abg. BIRMANIA AVERO.

En la misma fecha y siendo las 2:15 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

LA SECRETARIA ACC.
Abg. BIRMANIA AVERO.

Exp. Itinerante Nº: 0303-12
Exp. Antiguo Nº: AH13-R-2002-000035
ACSM/BA/Emilio