TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP No. AP31-V-2012-000186.
PARTE OFERENTE: PROMOTORA INMOBILIARIA 2909-4, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 21 de enero de 2003, anotada bajo el Nº 11, Tomo 4-A Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GERARDO CASO SANTELLI, ADRIANA ANZOLA DE CASO, GUSTAVO REYES ANZOLA Y JOSÉ LISANDRO MEZA DÍAZ, abogados en ejercicio domiciliados en caracas e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 39.098, 39.164, 112.073 y 154.986 respectivamente.
PARTE OFERIDA: ANA MARÍA SAES CHILENO, ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-82.132.899.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR ORTEGA CORONEL, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE Y MIGUEL B. BÁRCENAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 8.494, 8.567 y 44.051 respectivamente.
MOTIVO: OFERTA REAL DE PAGO.
SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Se inició el presente procedimiento de Oferta Real de Pago mediante escrito presentado en fecha 6 de febrero de 2012 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado GUSTAVO REYES ANZOLA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 112.073, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA 2909-4, C.A., argumentando que su representada suscribió contrato de Compromiso de Compra-venta con la ciudadana ANA MARÍA SAES CHILENO, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésimasegunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 4 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 18, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, en el que se establecieron los términos y condiciones previamente convenidos entre las partes que lo suscriben para la adquisición de un inmueble identificado con las siglas Tres-B (3-B) del nivel tres (03) del Edificio Residencias DIAMANTE III, ubicado en la Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Proyecto de Construcción que para esa oportunidad ejecutaba su representada.
En la cláusula Quinta del Contrato se refirió que el precio referencial de venta del inmueble objeto del mismo era la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 930.000,00), estableciéndose que el Precio Definitivo estaría constituido por el Precio Referencial ya señalado, más el monto resultante de ajustar los saldos de capital que fueran resultando por consecuencia de los abonos a los que se obligó la compradora.
Por su parte, en la cláusula Sexta del Contrato se estableció la modalidad de pago convenida entre las partes del `precio de venta del inmueble que fuera opcionado y a los fines de garantizar el cumplimiento del contrato, la compradora se comprometió a entregar a la promotora la cantidad de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 622.500,00) por concepto de Arras en sus oficinas, dirección que la compradora declara conocer, de la siguiente manera: La cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), la cual la compradora ya ha entregado a la promotora en fecha 23 de marzo de 2009 por concepto de reserva, en este acto la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) y la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00) a ser pagada en tres (3) cuotas trimestrales, variables y consecutivas, así: La primera cuota trimestral por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) para ser pagada a los noventa (90) días calendarios, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato y la segunda cuota trimestral por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) para ser pagada a los ciento ochenta (180) días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato y la tercera cuota trimestral por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) para ser pagada a los doscientos setenta (270) días calendarios contados a partir de la fecha de autenticación del contrato.
El saldo del Precio Referencial de Venta, una vez efectuado el pago de las Arras de la forma establecida en la cláusula Sexta, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 307.500,00) será pagada por la compradora a la promotora, conjuntamente con el pago del diferencial para constituir el precio definitivo de compra venta, cuyo cálculo se hará de la forma establecida en la cláusula Quinta del Contrato en la oportunidad ya establecida para ello, siendo esta la que se pacte para que tenga lugar la protocolización del respectivo documento de compra venta de el apartamento ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva.
Por otro lado, la cláusula Novena del Contrato estableció que si el otorgamiento del Contrato de Compra Venta definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, no se realizara por hechos imputables a la compradora, o si aquella no diera cumplimiento a las obligaciones que asumió con la suscripción del referido Contrato, la promotora retendría el treinta por ciento (30%) por la cantidad total entregada según la cláusula Sexta del Contrato como justa indemnización por los posibles daños y perjuicios que tal incumplimiento le pudiere haber causado, quedando liberada para promocionar y vender el inmueble que fuera objeto del Contrato de Compromiso de Compra Venta, sin limitación de ningún tipo.
Cabe señalar que en la cláusula Vigésima Primera del mismo se estableció, entre otras cosas, que serían por la exclusiva cuenta de la compradora todos los gastos que se ocasionan con motivo del Contrato, como del documento definitivo de compra venta y de cualquier otro documento que durante la vigencia del Contrato se requiera, de conformidad con el artículo 1.491 del Código Civil y que igualmente serían a cargo de aquella el pago de los derechos de registro, servicio autónomo de registro, habilitaciones, timbres fiscales, copias, traslados y Notaría, así como el pago de honorarios profesionales de abogado por la redacción del Contrato de Compromiso de Compra Venta y del Documento Definitivo de Compra Venta.
Su representada recibió de la compradora los siguientes pagos: Primero: La cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00) en fecha 23/03/2009, en la oportunidad convenida para ello en el Contrato. Segundo: La cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) en fecha 04/05/2009, en la oportunidad convenida para ello en el Contrato. Tercero: La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) en fecha 07/10/2009, es decir, sesenta y cinco (65) días después de su oportunidad de pago de acuerdo a lo establecido en el Contrato. Cuarto: La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) en fecha 18/02/2010, es decir, ciento siete (107) días después de su oportunidad de pago de acuerdo a lo establecido en el Contrato y Quinto: La cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) que debió ser pagada en fecha 04/02/2010, se abonaron las siguientes cantidades parciales en las siguientes oportunidades: 1) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) abonada en fecha 18/02/2010, es decir (y sin perjuicio de haber sido solo un abono “parcial”) catorce (14) días después de su oportunidad de pago, de acuerdo a lo establecido en el Contrato, toda vez que dicho monto, correspondiente solamente a una parte del monto total que se debía pagar, debió efectuarse en fecha 04/02/2010. 2) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), abonada en fecha 07/04/2010, es decir (y sin perjuicio de haber sido solo un abono “parcial”) sesenta y dos (62) días después de su oportunidad de pago, de acuerdo a lo establecido en el Contrato, toda vez que dicho monto, correspondiente solamente a una parte del monto total que se debía pagar, debió efectuarse en fecha 04/02/2010. 3) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) abonada en fecha 13/10/2010, es decir (y sin perjuicio de haber sido solo un abono “parcial”) doscientos cincuenta y un (251) días después de su oportunidad de pago, de acuerdo a lo establecido en el Contrato, toda vez que dicho monto, correspondiente solamente a una parte del monto total que se debía pagar, debió efectuarse en fecha 04/02/2010. 4) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) abonada en fecha 20/12/2010, es decir con trescientos diecinueve (319) días después de su oportunidad de pago, de acuerdo a lo establecido en el Contrato debió efectuarse el día 04/02/2010.
En resumen, el monto total recibido por su representada de manos de la compradora, en virtud del contrato suscrito entre estas y de manera irregular, habida cuenta que de parte de este se recibió en fechas posteriores a las establecidas para sus pagos, arroja la cantidad de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 622.500,00).
Por otra parte, la promotora en aras de beneficiar a la compradora, procedió a mediados de diciembre de 2010 a ordenar la redacción del documento definitivo de compra venta y la compradora facilitó la documentación para que tuviera lugar la protocolización correspondiente, siendo que en la oportunidad fijada por la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, la compradora no asistió al acto. Posteriormente informó a su representada que el motivo por el cual no asistió al acto era porque no tenía la disposición del monto total correspondiente al saldo del precio de compra venta pactado entre las partes, siendo que el cheque presentado por aquella para ser identificado en el documento a protocolizarse sería inconforme por falta de saldo suficiente para su pago.
Sin perjuicio a lo antes referido, su representada una vez más y en aras de beneficiar a la compradora, en el sentido de que pudiera ser protocolizado el documento de compra venta definitivo y adquirir el inmueble opcionado, descartando así la consecuencia jurídica ya producida, es decir, la evidente resolución de contrato por los incumplimientos reiterados de la compradora, ofreció financiarle el saldo del precio de compra venta del que ella no disponía bajo la figura de constitución de Hipoteca de Primer Grado sobre el inmueble objeto de la negociación entre las partes y habiendo sido aceptado por la compradora, se procedió con la redacción del documento de Compra Venta definitivo con la inclusión del financiamiento ofrecido y aceptado y en fecha 28 de diciembre de 2010 se presentó dicho documento ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital con todos sus recaudos, fijándose la oportunidad para el otorgamiento de dicho documento el día 10 de enero de 2011 con traslado a El Paraíso, fecha que posteriormente fue modificada para tener lugar el acto de protocolización el día 04 de enero de 2011 a las 3:30 p.m., siendo que la compradora tampoco asistió a dicho acto, incumpliendo por segunda vez su obligación de presentarse al acto de protocolización, desconociéndose por parte de su representada hasta la presente fecha las causas que motivaron a la compradora para no asistir a dicho acto.
Desde la oportunidad previa a la presentación del segundo de los documentos correspondientes a la venta del inmueble, es decir, desde el pasado mes de diciembre de 2010 y hasta la segunda semana del mes de enero de 2012, durante aproximadamente un (1) año y un (1) mes, su representada no tuvo más contacto con la compradora, siendo que esta contactó a su representada a finales de la primera quincena del mes de enero de 2012 a fin de definir lo relativo al Contrato de Compromiso de Compra Venta, manifestando su interés en adquirir el inmueble objeto del mismo.
Ante tal petición, su representada ratificó a la compradora lo que le informó mediante el telegrama de fecha 08 de febrero de 2011, en el sentido de que dicho contrato había quedado resuelto de pleno derecho desde el pasado mes de febrero de 2011, oportunidad en la que la vendedora quedó liberada para promocionar y vender libremente el inmueble involucrado, todo ello en aplicación de las cláusulas Séptima –Aparte Único- Octava y Novena del Contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre las partes y asimismo, se le notificó a aquella sobre la disposición inmediata de su representada para proceder a la devolución del monto que a favor de la compradora mantiene en su poder, previa deducción de la cláusula penal establecida en el Contrato y demás gastos en que debió incurrir su representada, siendo que la compradora no ha aceptado recibir el dinero que a su favor se encuentra en poder de su representada, razón por la cual acuden ante éste Órgano Jurisdiccional para que, atendiendo a los parámetros establecidos en los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil, para proceder a presentar Oferta y efectivo Depósito a favor de la ciudadana ANA MARÍA SAES CHILENO, ya identificada, de la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56).
Fundamentaron su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269 y 1.271 del Código Civil.
Junto con el libelo, la representación judicial de oferente consignó los siguientes instrumentos:
1) Cheque de Gerencia Nº 00017450, cuenta corriente Nº 0134 0059 81 212010001 de la entidad bancaria BANESCO por la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56).
2) Poder conferido por la oferente el 03 de diciembre de 2010 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, anotado bajo el Nº 09, Tomo 367.
3) Contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Cuadragésimasegunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 18, Tomo 21.
4) Copia simple de Constancia de Recepción del documento de venta.
5) Copia simple de telegrama enviado a la oferida en fecha 14 de abril de 2011.
6) Copia simple de telegrama enviado a la oferida en fecha 25 de abril de 2011.
7) Copia simple de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas.
Dichos instrumentos se valoran conforme a los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno.
En fecha 15 de febrero de 2012 se admitió la solicitud y se ordenó poner en resguardo en la caja fuerte del Tribunal el cheque de gerencia Nº 00017450 por la suma de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56).
En fecha 03 de abril de 2012 compareció el abogado GUSTAVO REYES ANZOLA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 112.073 y sustituyó el Poder que le fuera conferido por la oferente en la persona del abogado JOSÉ LISANDRO MEZA DÍAZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 154.986.
En fecha 18 de abril de 2012, se levantó Acta dejando constancia de la imposibilidad de practicar la Oferta Real solicitada, en virtud que la oferida no reside en la dirección indicada en el escrito libelar, por lo que se ordenó el retorno a la sede.
En fecha 11 de julio de 2012 compareció el apoderado judicial de la oferente y solicitó se fijara nueva oportunidad para la práctica de la oferta Real e indica la dirección respectiva.
En fecha 30/11/2012 se levantó Acta en la cual se dejó constancia que no se practicó la Oferta Real por encontrarse en la dirección suministrada por el apoderado judicial de la oferente una persona que dijo ser hija de la oferida y ser menor de edad, quien indicó al Tribunal que su madre se encontraba trabajando, razón por la cual no se practicó la oferta real solicitada.
En fecha 22 de abril de 2013 compareció el abogado en ejercicio GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 8.567, consignó poder que le fuera conferido por la oferida y se dio por notificado del presente procedimiento.
En fecha 24/04/2013 compareció el apoderado judicial de la oferida y consignó escrito de Oposición a la Oferta Real, en el cual alegó que su representada suscribió contrato de Compromiso de Compra-venta con la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA 2909-4, C.A. ciudadana ANA MARÍA SAES CHILENO, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 4 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 18, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, para la adquisición de un inmueble identificado con las siglas Tres-B (3-B) del nivel tres (03) del Edificio Residencias DIAMANTE III, ubicado en la Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que fue reconocido y aceptado por la empresa oferente que efectivamente se celebró un contrato para la compra de dicho apartamento por un precio de NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 930.000,00).
Que la suma inicial de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 622.500,00) por concepto de Arras en sus oficinas, cuyo monto fue recibido por la empresa vendedora en la forma siguiente: La cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), la cual la compradora ya ha entregado a la promotora en fecha 23 de marzo de 2009 por concepto de reserva, adicionalmente declara recibir en el acto la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), abonados en el propio momento de autenticación del compromiso de compra venta y el complemento del precio convenido equivalente a la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00) a ser pagada por la compradora en tres (3) cuotas trimestrales, variables y consecutivas, así: La primera cuota trimestral por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) para ser pagada a los noventa (90) días calendarios, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato y la segunda cuota trimestral por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) para ser pagada a los ciento ochenta (180) días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato y la tercera cuota trimestral por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) para ser pagada a los doscientos setenta (270) días calendarios contados a partir de la fecha de autenticación del contrato. El saldo total del precio por la suma de TRESCIENTOS SIETE MIL QUINENTOS BOLÍVARES (Bs. 307.500,00) que la compradora se obligaba a pagar, precisamente en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Que en fecha 14 de junio de 2009, durante la vigencia del indicado compromiso de venta, falleció el marido de la oferida, circunstancia esta que obviamente afectó los ingresos familiares, perturbando el pago oportuno de las tres últimas cuotas antes especificadas.
Que la oferida tuvo que realizar múltiples y grandes sacrificios para lograr cancelar en su totalidad el monto adicional a la inicial por la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00), pero a pesar de ello logró abonar todos los anticipos del precio a pagar, completando la suma de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL QUIINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 622.500,00) prevista en el contrato, quedando solo a deber el saldo final del precio por la suma de TRESCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 307.500,00), monto este que solo debía ser cancelado en el propio acto de protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro competente.
Que es importante destacar que estos pagos adicionales los cumplió con cierto retraso, debido a las circunstancias antes especificadas, pero en todo caso estas sumas fueron percibidas y aceptadas por la empresa vendedora, convalidando cualquier mora precedente.
Que en la aludida Oferta Real la empresa vendedora expresamente reconoce que su representada abonó esas cuotas adicionales y esos abonos fueron reconocidos por la empresa vendedora en el texto de la Oferta Real que nos ocupa.
Que es evidente que la empresa vendedora ha incumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, estando legal y contractualmente comprometida a ello y adicionalmente, los representantes legales de la empresa vendedora pretenden aplicar unilateralmente una penalidad y cobro de supuestos gastos y honorarios profesionales y pretenden simplemente devolver a la oferida la suma de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56), pues al monto total abonado por su representada de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 622.500,00) pretenden deducirle los siguientes conceptos: A) El treinta por ciento (30 %) de la suma aportada por la compradora, equivalente a CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 186.750,00) por concepto de eventual penalidad. B) Diversos pagos efectuados unilateralmente por la empresa vendedora, que se resumen en 1) Cuatro mil trescientos setenta bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 4.370,40) por concepto de planilla de Servicios Autónomos. 2) Trescientos veinticinco bolívares (Bs. 325,00) por pago de derechos de Hacienda Nacional. 3) Cuatro mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 4.150,00) por concepto de Planilla forma 33 y adicionalmente la suma de Siete mil ochocientos doce bolívares (Bs. 7.812,00) por concepto de supuestos honorarios profesionales.
Que la empresa vendedora procedió a dar en venta el inmueble de autos al ciudadano MANUEL SILVINO GERARDO DE ANDRADE, titular de la cédula de identidad Nº 13.284.313, que había sido adquirido previamente por su representada.
Que por cuanto su representada sufragó el importe total de las sumas iniciales que le correspondía abonar como adelanto del precio, sumas estas que la empresa vendedora recibió y aceptó, tal como lo reconoce en la solicitud de Oferta Real, formalmente rechazan y se oponen a la Oferta Real propuesta por la empresa vendedora, por existir un evidente incumplimiento por parte de la empresa ofertante de su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta a favor de su representada, ya que había percibido y aceptado todos los pagos necesarios para ello, porque sin contar con un acuerdo o finiquito o sentencia judicial firme que diera por resuelto y terminado el contrato, procedió a vender a una tercera persona el mismo inmueble que se encontraba previamente comprometido para su venta a favor de su representada, consumando un acto que puede configurar la venta de cosa ajena.
Que en materia de Oferta Real, resulta de importancia el contenido del artículo 1.307 del Código Civil, que dispone: “Para que el Ofrecimiento Real sea válido es necesario: (Omissis) … Tercero: Que comprenda la suma líquida u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento.
Que del análisis de dicha norma se deduce que la Oferta Real propuesta por la empresa vendedora es incompleta y por lo tanto contraria a derecho, ya que no incluye los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva para cualquier suplemento y en este caso, al no figurar en dicha oferta, se debe concluir que se pretende devolver una suma menor a los montos realmente erogados por su representada, contraviniendo así la expresa disposición de ley comentada.
Que su representada se reserva todas las acciones civiles y penales a que haya lugar en el presente caso.
Junto con su escrito de Oposición, los apoderados de la parte oferida acompañaron los siguientes instrumentos:
A) Copia simple del Contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.
B) Copia simple de la Inscripción del Matrimonio de los ciudadanos ANA MARÍA SAES CHILENO Y EDWIN PATRICIO YAURIPOMA SUQUI emanada de la Dirección General de Registro Civil, Identificación y cedulación de la república del Ecuador.
C) Acta de Defunción del ciudadano EDWIN PATRICIO YAURIPOMA SUQUI emanada de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia San Pedro.

Dichos instrumentos se valoran conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte oferida hizo uso de ese derecho.
Estando el presente expediente en estado de dictar sentencia, pasa el Tribunal a dictar su fallo definitivo previa las siguientes consideraciones:

II

La Oferta Real de Pago y consiguiente depósito, es definida por el autor Emilio Calvo Baca, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo VI, de la siguiente forma:

“…La oferta real y el depósito, es uno de los medios previstos en el Código Civil (artículos 1306 al 1313) para extinguir las obligaciones.- Lo hace el deudor cuando su acreedor se niega a recibir el pago y consiste la entrega ante la respectiva autoridad judicial, de la cosa debida para que en nombre del deudor la ofrezca al acreedor, invitándolo a recibirla en cuyo caso los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor…” (Pág. 202).-

En la obra Código de Procedimiento Civil Venezolano, escrita por los autores: NERIO PERERA PLANAS, GONZALO O. ALDANA BECERRA, Y ROXANA ICIARTE APONTE, sobre esta figura jurídica hace la siguiente definición:

“…La oferta real y consiguiente depósito es un medio especial que acuerda la ley a los deudores, para lograr, frente a sus acreedores renuentes a recibir el pago y para liberarse de la OBLIGACIÓN. Para que el acto resulte válido deben cumplirse los requisitos del artículo 1.307 del Código Civil. Por lo tanto no es un medio de defensa que ejercita el deudor contra las pretensiones del acreedor, sino un medio especial de pago que extingue la obligación…” (Pág. 688).-

Establece el artículo 1306 del Código Civil, lo siguiente:

“Cuando el acreedor rehúsa el pago puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguientes de los intereses”.

Para que el ofrecimiento sea válido, es necesario que la misma cumpla con los requisitos exigidos en el artículo 1307 del Código Civil, en este sentido la doctrina y Jurisprudencia han establecido:

“…Si, pues, los requisitos del artículo 1.307 del Código Civil no aparecen demostrados con los recaudos acompañados, el pronunciamiento de la recurrida declarando nula la oferta real en este segundo aspecto, sería correcto, por las razones antes dichas. Otra cosa es que de los citados documentos si aparezca esa prueba contra lo que afirma la recurrida.- Doctrina tomada de la página 599, del Código Civil Venezolano, de Emilio Calvo Baca.- La doctrina antes citada, es acogida por este Tribunal de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil…”.
Empero, resulta impretermitible para quien aquí decide hacer mención a los requisitos de procedencia de la oferta real, los cuales deben ser examinados aun de oficio por el juzgador, por cuanto conciernen a normas que implican su validez, siendo las disposiciones fundamentales que la rigen las previstas en los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, que textualmente disponen lo siguiente:

“Artículo 1.306. Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación, por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor”.

“Artículo 1.307. Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario:
1.- Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquél que tenga facultad de recibir por él.
2.- Que se haga por persona capaz de pagar.
3.- Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento.
4.- Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor.
5.- Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda.
6.- Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga en la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.
7.- Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez”.

Del texto de las normas transcritas con inmediata anterioridad se aprecia que es condición necesaria como presupuesto de la oferta real que el acreedor se haya rehusado a recibir el pago y que para la validez del ofrecimiento deben concurrir los siete requisitos enunciados. En el presente caso la oferente en su escrito expresa:

“…Atendiendo a los parámetros establecidos en los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil, para proceder a presentar Oferta y respectivo Depósito a favor de la ciudadana ya antes identificada, de la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL BOLÍVARES NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56), ello mediante cheque de gerencia número 00017450, girado contra la cuenta corriente Nº 0134-0059-81-2120210001 de Banesco, cuya emisión fue ordenada por mi representada, Sociedad Mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA 2909-4, C.A., a favor de la ciudadana ANA MARÍA SAES CHILENO, ya identificada.
El monto ya referido y que en efecto se consigna de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL BOLÍVARES NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56), a favor de la ciudadana ANA ARÍA SAES CHILENO, resulta de las operaciones que se pasan a referir así:
Se observa, por una parte, que el monto total que fue adelantado por la compradora fue por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 622.500,00), siendo que de dicha cantidad es que de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Novena del Contrato de Compromiso de Compra-Venta suscrito, debe calcularse la indemnización por incumplimiento, la cual quedó establecida en un Treinta por Ciento (30 %), por lo que la misma, partiendo del monto total recibido, asciende a la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 186.750,00) , monto este que debe debitarse del monto total recibido, arrojando la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 435.750,00) a favor de la compradora… Mi representada procedió con los pagos correspondientes para la protocolización del documento, los que paso a referir así: Cuatro mil trescientos setenta bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 4.370,40) por concepto de planilla de Servicios Autónomos. 2) Trescientos veinticinco bolívares (Bs. 325,00) por pago de derechos de Hacienda Nacional. 3) Cuatro mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 4.150,00) por concepto de Planilla forma 33 y adicionalmente la suma de Siete mil ochocientos doce bolívares (Bs. 7.812,00) por concepto de honorarios profesionales.
Todos los montos antes referidos suman la cantidad de Dieciseis Mil Seiscientos Cincuenta y Siete Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 16.657,40), se debe debitar el saldo de los Cuatrocientos Treinta y Cinco Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Exactos (Bs. 435.750,00) que venían quedando a favor de la compradora, arrojando el monto que en efecto se consigna a favor de aquella de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL BOLÍVARES NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 419.092,56)”.
Se percibe de este escrito que la oferta real de pago bajo análisis no comprende cantidad alguna para los gastos líquidos, ilíquidos y la reserva por cualquier suplemento y en este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 29 de mayo de 1997, la cual se transcribe parcialmente, estableció:

“Es requisito esencial para la eficacia del ofrecimiento real, que éste comprenda los gastos líquidos y una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, según la exigencia categórica, ordinal 3º, artículo 1.307 del Código Civil. Habiendo observado el sentenciador que esos requisitos no estaban cumplidos, era completamente innecesario pasar al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que hubiera sido el resultado de ese análisis la decisión del tribunal tenía que ser contraria a la validez de la oferta.
La doctrina que antecede de que la oferta real sin importar la naturaleza y modalidades de la obligación asumida, está indefectiblemente condicionada al cumplimiento de los requisitos exigidos en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, entre ellos la consignación de los gastos allí previstos, fue igualmente acogida por la Sala en fallos del 11 de noviembre de 1965 (G.F. Nº 50. 2ª. Etapa. Pág. 482), y 11 de Diciembre de 1975 (G. F. Nº 90. 2ª Etapa. Pág. 643).
La redacción del artículo 1.307 del Código Civil, al referirse a las formalidades intrínsecas de la oferta real y el depósito no deja lugar a dudas, en el sentido de que la validez de la oferta está supeditada a cumplir con lo dispuesto en esa norma, como así esta Corte precisó en su sentencia del 29 de marzo de 1960, antes citada.
En consecuencia, obró acertadamente la recurrida cuando no dio validez a la oferta real hecha por Ingeniería de Materiales Ungreda Nelson, C.A., a favor de Inversiones Móvil, S.R.L, al no haber observado la oferente el requisito contemplado en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, de señalar y consignar una suma de dinero relativa a los gastos líquidos e ilíquidos, cuyo pago correspondería al acreedor oferido, si son declarados válidos por sentencia definitivamente firme, por lo cual no resultó infringida dicha norma, por errónea interpretación, sino que la alzada la aplicó correctamente”
Esta Sala ratifica el criterio antes transcrito en cuanto a la obligación del Juez de verificar que en todos los casos de oferta real y subsiguiente depósito, se cumplan los requisitos intrínsecos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil, para que tales pretensiones sean válidas...”.

Este Tribunal, en estricto acatamiento a la doctrina jurisprudencial expuesta, y por cuanto no le es dable a las partes ni aún al juez, alterar las formas procesales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, deberá declarar en el dispositivo del presente fallo inválida la oferta real de pago, por cuanto la solicitud presentada no llenó los requisitos de validez exigidos por el artículo 1.307 del Código Civil, concretamente el contenido en ordinal 3º, pues el oferente no señaló que consignaba la suma de dinero relativa a los gastos líquidos e ilíquidos, cuyo pago correspondería al acreedor oferido para el caso que fuese declarada válida la oferta.

III

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la Oferta Real de Pago presentada por la Sociedad Mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA 2909-4, C.A. a favor de la ciudadana ANA MARÍA SAES CHILENO, e INVÁLIDO el ofrecimiento, por no haber cumplido los requisitos contemplados en el artículo 1.307 del Código Civil.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la oferente, en virtud de haber resultado vencida totalmente en el procedimiento.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de julio de Dos Mil Trece (2013). AÑOS: 203° y 154°.
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO.
LA SECRETARIA,

Abg. MAIRA CASTILLO C.

En la misma fecha y siendo las _______________________, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. MAIRA CASTILLO C.

IGC/MCC/MVAR.-
EXP. Nº AP31-V-2012-000186.-