REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 12 de julio de 2013.
203° y 154°
PARTE ACTORA: Ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 17.702.553 y de este domicilio. Abogada Asistente: Sandra C. Romero Duque, Inpreabogado Nro. 49.609.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAMÓN ALEXIS FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V-6.090.758 y V- 16.865.840 respectivamente y de este domicilio. Apoderados Judiciales: Abogados Carlos Javier Rodríguez Gómez, Damariel Rivera y Manuel Alfonso Biel Morales, Inpreabogado Nros. 155.635, 113.797 y 36.075 respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE N°: 14.719
DECISIÓN: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
En fecha 02 de mayo de 2013 este Tribunal admitió la presente demanda en cuanto ha lugar en derecho y ordenó la citación de la parte demandada conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (folio 46).
En fecha 20 de mayo de 2013 la parte actora consignó copia simple de la demanda y del auto de admisión para la elaboración de la compulsa Asimismo, dejó constancia de haber entregado al Alguacil los emolumentos respectivos (folio 47).
En fecha 30 de mayo de 2013 el Alguacil de este Tribunal, ciudadano Jorge Estevis, dejó constancia de haberle sido imposible ubicar a la parte demandada.
En fecha 31 de mayo de 2013 la parte actora solicitó la citación por carteles, siendo acordada por este Tribunal en fecha 05 de junio de 2013 (folios 63 y 64).
En fecha 17 de junio de 2013 los ciudadanos Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel Abreu Da Silva se dieron por citados y confirieron poder apud acta a los abogados Carlos Javier Rodríguez Gómez, Damariel Rivera y Manuel Alfonso Biel Morales, Inpreabogado Nros. 155.635, 113.797 y 36.075 respectivamente (folio 67 y 68).
En fecha 19 de junio de 2013 el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Rodríguez, Inpreabogado Nº 155.636 consignó de contestación de la demanda (folios 73 al 77).
En fecha 25 de junio de 2013 se realizaron las siguientes actuaciones:
• La parte actora consignó escrito de contradicción de cuestión previa y tacha la inspección judicial Nº 449-13 (folio 96 y 106).
• El coapoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Rodríguez, Inpreabogado Nº 155.636 consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por este Tribunal en fecha 26 de junio de 2013 (folios 107 al 111).
En fecha 27 de junio de 2013 se realizaron las siguientes actuaciones:
• El coapoderado judicial de los demandados, abogado Carlos Rodríguez, Inpreabogado Nº 155.635 consignó escrito promoviendo la inspección judicial (folios 112 y 113).
• El ciudadano Jimberth Magdaleno Marín, asistido por la abogada Sandra Romero Inpreabogado Nº 49.609 consignó escrito de promoción de pruebas (folios 115 al 123).
En fecha 28 de junio de 2013 se realizaron las actuaciones siguientes:
• La parte actora consignó escrito complementario de prueba (folios 143 al 145).
• Este tribunal declaró inadmisible propuesta por la parte actora (folios 146 al 148).
• Este Tribunal se pronunció respecto a los escritos de pruebas de las partes (folios 150 al 152).
En fecha 01 de julio de 2013 se realizaron las siguientes actuaciones:
• Este Tribunal declaró desierto el acto de declaración de los ciudadanos Lesbia Zambrano y Dubraska García (folios 155 y 156).
• El coapoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Rodríguez, Inpreabogado Nº 155.635 solicitó nueva oportunidad para evacuar a los testigos, siendo acordado por este Tribunal en 02 de julio de 2013 (folios 157 y 178).
• La parte actora apeló de la sentencia que declaró inadmisible la tacha y consignó escrito de promoción de pruebas (folio 158).
En fecha 02 de julio de 2013 la parte actora consignó escrito de formalización de la tacha y apeló del auto de admisión de la negativa de la pruebas. Por otra parte, el coapoderado judicial de la parte demandada impugnó las copias simples de la notificación judicial (folios 171, 176 y 177).
En fecha 04 de julio de 2013 el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Rodríguez, Inpreabogado 155.635 desistió de la práctica de la inspección judicial. Asimismo, se llevó a cabo la declaración de las ciudadanas Lesbia Zambrano Fernández y Dubraska Roxanna García (folios 182 al 189).
En fecha 04 de julio de 2013 este Tribunal negó las apelaciones interpuestas por la parte actora (folio 191).
En fecha 09 de julio de 2013 la Secretaria de este Tribunal realizó un cómputo de los días de despacho transcurridos desde la admisión de la demanda hasta el día 03 de julio de 2013 (folio 193).
Llegada la oportunidad para decidir el presente asunto, este Tribunal se pronuncia al respecto de la manera siguiente:
II
PUNTO PREVIO
DE LA CADUCIDAD ALEGADA POR LA PARTE ACTORA
Antes de decidir lo relacionado con la caducidad alegada, este Juzgador advierte que los escritos presentados por la parte actora en fechas 25 de junio y 01 de julio del 2013, referidos a la contradicción de la cuestión previa alegada por los demandados y a la promoción de pruebas en la pretendida articulación probatoria de dicha contradicción, ambos se desestiman por cuanto en el procedimiento del juicio breve las cuestiones previas (excepto la cuestión previa por falta de jurisdicción o de competencia), deben decidirse como punto previo en la sentencia definitiva; de allí que la incidencia establecida en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil no puede aplicarse en este procedimiento, conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, los demandados opusieron como defensa perentoria la caducidad de la acción y alegaron “… que el lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio es de cuarenta (40) días contados desde la protocolización del contrato compra venta del inmueble arrendado…”, señalando más adelante, “… que la venta sobre la cual el actor pretende subrogarse como comprador en este caso se protocolizó en fecha 30 de julio de 2012 (…), asimismo, evidenciará que esta demanda fue interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor en fecha 10 de abril de 2013 (folio 04), es decir, más de ocho (08) meses después de protocolizada la venta sobre la cual pretende subrogarse…”
En este sentido conviene resaltar lo señalado por Mario Pesci Feltri, quien haciendo un comentario acerca de la institución de la caducidad de la acción, en su obra “Estudios de Derecho Procesal Civil”, (Colecciones Estudios Jurídicos No. 12, 1981, pág. 118), establece:
“En efecto, el plazo de caducidad es un plazo dentro del cual necesariamente el titular del derecho debe acudir ante el órgano jurisdiccional para hacer valer un derecho mediante la acción. Vencido éste término no podrá ya acudir ante el Juez. Aquí no se discute la existencia del derecho sino que se niega la posibilidad de hacerla valer en juicio, o sea la existencia de la acción”.
Asimismo, la Doctrina ha definido la caducidad como “…una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el validamiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad…” (Emilio Calvo Baca. Comentarios al Código de Procedimiento Civil).
De lo expuesto, es importante mencionar que en materia arrendaticia el Legislador estableció mecanismos para proteger el derecho de preferencia de los arrendatarios, cuyos derechos son irrenunciables conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, garantizándoles el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio. En tal sentido, los artículos 44 y 47 eiusdem, contemplan las formas como deben efectuarse las notificaciones al arrendatario de la intención de vender el inmueble arrendado, así como el tiempo para ejercer el derecho de retracto, el cual es un lapso de caducidad.
En efecto, los artículos supra mencionados establecen lo siguiente:
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere al artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
De los artículos transcritos se desprende que lo previsto por el Legislador fue una obligación para el propietario o comprador de poner en conocimiento de la venta efectuada a quien tenga el derecho de retraer, a través del aviso que éstos deben dar, ya sea mediante un documento auténtico o de una notificación cierta (comprobable) de la negociación; resaltando que es a partir de este momento en que comienza a transcurrir el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, y no como alegaron los demandados, que tal derecho comienza a computarse es a partir de la protocolización de la venta del inmueble arrendado. Si éste fuera el caso se estaría cercenando el derecho de los arrendatarios a ejercer oportunamente el retracto legal, ya que tendría que dirigirse periódicamente al Registro Público para verificar si no se ha realizado alguna venta sobre el inmueble que éste esta poseyendo.
Así pues, de la revisión de los autos no consta que el vendedor ni el comprador del inmueble arrendado, hayan cumplido con su obligación de notificar debidamente al arrendatario y siendo éste un hecho que debió ser probado por quien alega la caducidad de la acción, este Juzgador declara sin lugar la caducidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
1. DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte actora alegó en su demanda lo siguiente:
Que es arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el sector Barrio La Barraca II, avenida Guaicaipuro Nro. 28, referencia cruce con Calle 6, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua desde el 31 de enero de 2010 y que le “… fue arrendado verbalmente por un período de tiempo de UN (01) año, contados a partir de esa fecha, con el ciudadano RAMON ALEXIS FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ…, propietario del inmueble arrendado...”.
Que “…fue consecutivamente renovado VERBALMENTE por períodos iguales hasta la presente fecha, convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) que acostumbraba a cancelar los últimos de cada mes, vale decir, entre el día 27 al día 31 de cada mes y así mismo, le cancelaba al mencionado ciudadano…”.
Que “… el inmueble donde se encuentra el local arrendado, había sido vendido al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA… SIN TOMAR EN CUENTA EL DERECHO ESPECIAL DE PREFERENCIA QUE ME CONCEDE LA LEY, por estar ocupando el inmueble en calidad de arrendatario DESDE HACE MÁS DE DOS (02) AÑOS y por cuanto [ha] venido cancelando oportunamente los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha al EL ARRENDADOR..., nace [su] derecho al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO… ”.
Que el arrendador no le notificó, mediante documento auténtico, su voluntad de vender el inmueble arrendado conforme al artículo 44 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir “… NUNCA procedió a ofrecer[le] en venta el inmueble donde tenía el local arrendado…, hubo de su parte el incumplimiento y violación del derecho de preferencia ofertiva de venta… ”.
Que ejerce el derecho de retracto legal arrendaticio a los fines de “… de subrogar[se] bajo las misma condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad por cualquier acto que comporte la trasmisión de la misma, en el lugar del adquiriente del inmueble arrendado… desde la fecha 31 de Enero de 2010 estoy ocupando en calidad de arrendatario el inmueble plenamente identificado en el capítulo anterior, siendo hasta la presente fecha un fiel y sólido pagador de los cánones de arrendamiento…”.
Como consecuencia de lo expuesto procede a demandar conjunta y solidariamente a los ciudadanos RAMÓN ALEXIS FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 6.090.758 y V-16.865.840 respectivamente, para que convengan o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: que es cierta la relación verbal arrendaticia con el ciudadano Ramón Alexis Fernández Hernández, en el inmueble arrendado y ya descrito desde el 31 de enero de 2010 y que aún está en posesión del referido inmueble.
Segundo: que desde el inicio de la relación arrendaticia ha pagado correctamente los cánones de arrendamiento.
Tercero: que son total y absolutamente ciertos, irrefutables y verdaderos todos y cada uno de los hechos narrados.
Cuarto: Que el ciudadano Ramón Alexis Fernández no le notificó de la oferta de venta del inmueble donde se encuentra el local arrendado.
Quinto: Que se declare con lugar el derecho de retracto legal arrendaticio y que se sirva acordar la subrogación conforme al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sexto: Que se sirva oficiar al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua ordenándole estampar la correspondiente nota marginal de la subrogación de la ley.
Séptimo: Que la subrogación surta todos sus efectos legales en las mismas condiciones estipuladas en el referido contrato de compra venta.
Octavo: Que se fije oportunidad para consignar la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,oo) correspondiente al precio acordado en el documento de venta.
Noveno: El pago de las costas y costos del proceso y estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo).
Por su parte, el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Rodríguez, Inpreabogado No. 155.636 contestó la demanda en los términos siguientes:
En el primer punto de su escrito denominado “Excepción Perentoria” opuso a la parte actora la caducidad de la acción establecida en la ley, el cual fue resuelto como punto previo en el capítulo anterior, con las consideraciones que damos aquí por reproducidas.
Admitió la relación arrendaticia entre los ciudadanos Jimberth Xavier Magdaleno Marín y Ramón Alexis Fernández Hernández sobre un local comercial que forma parte del inmueble y que en fecha 30 de julio de 2012 suscribieron un contrato de compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la cale Guaicaipuro, callejón Nº 6, sector La Barraca, Nº 28, Municipio Girardot del Estado Aragua.
Por otra parte, negó los hechos siguientes: Fecha de inicio de la relación arrendaticia, vale decir, desde el 31 de julio de 2012; solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento para el día 30 de julio de 2012 y que el actor hubiese satisfecho las aspiraciones económicas del propietario.
En el punto relacionado con la verdad de los hechos alegó:
Que “… el ciudadano actor no es arrendatario de uno de los locales que se encuentra en el inmueble supra identificado, desde la fecha que él lo afirma, vale decir, desde el 31 de enero de 2010…”.
Que “… tampoco el ciudadano actor se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento de la realización de la compra venta del inmueble objeto… no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2012… ”.
Que “… no era capaz de satisfacer las aspiraciones económica del propietario…”.
Que “… jamás tuvo derecho preferente de que se le ofreciera en venta el inmueble objeto de la demanda, ya que, no cumplía con ninguna de las condiciones concurrentes dispuestas en el artículo 42 eiusdem…”.
Que “… el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble comprado y vendido por [sus] mandantes, sino que, por el contrario únicamente es arrendatario de un local que forma parte de éste…”.
Que “… en el contrato compra venta que sirve como instrumento fundamental de la presente demanda se expresa sin lugar a dudas, que el objeto era un inmueble constituido por UNA PARCELA DE TERRENO y la CASA sobre ella construida…, en cambio el actor, aquí sólo señala que es arrendatario de UN LOCAL COMERCIAL que FORMA PARTE de dicho inmueble…”.
Que “… de la inspección realizada se verifica claramente que en el inmueble ubicado la calle Guaicaipuro cruce con el callejón, sector La Barraca, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguida con el No. 28, se encuentran tres (3) locales comerciales perfectamente distinguidos, en los cuales distintas personas ejercen actividades comerciales totalmente diferentes, a saber: [su] mandante MANUEL DE ABREU DA SILVA ocupa uno de los locales donde funciona una Lunchería denominada “El Neno F.P”. Por su parte la ciudadana MARILIS MARIELA ALMEIDA HURTADO ocupa otro de los locales donde tiene una papelería… y el ciudadano aquí demandante JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARÍN, ocupa el tercer local comercial…”.
2. THAEMA DECIDENDUM
La pretensión del demandado consiste en subrogarse en la persona del comprador en las mismas condiciones establecidas en el contrato de venta sobre un inmueble ubicado en la calle Guaicaipuro, callejón No. 6, sector “La Barraca”, No. 28, Municipio Girardot del Estado Aragua celebrado en fecha 30 de julio de 2012, por cuanto reúne los requisitos necesarios contenidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por su parte, los demandados en su contestación admitieron la relación arrendaticia y la existencia del contrato de venta ya descrito, negando los demás hechos alegados por el actor. En consecuencia, tanto la existencia de la relación arrendaticia entre el ciudadano Jimberth Xavier Magdaleno Marín y Ramón Alexis Fernández Hernández sobre un local comercial, como el contrato de venta de fecha 30 de julio de 2012 sobre un inmueble ubicado en la dirección antes mencionada, constituyen hechos admitidos por la demandada y en consecuencia están exentos de prueba. Así se establece.
En este orden de ideas, se advierte que el objeto de la controversia consiste en determinar si el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARÍN reúne o no los requisitos necesarios para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; correspondiéndole al actor probar todos los hechos alegados en su escrito, excepto los admitidos por los demandados, en virtud de la negación, contradicción y rechazo aducidos por la parte demandada.
3. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
A consecuencia de lo antes expuesto observa quien decide que el demandante promovió las pruebas siguientes en el curso de la causa:
Documentales:
1. Copia certificada del documento de venta celebrado entre los ciudadanos Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel de Abreu Da Silva sobre el inmueble objeto de retracto de fecha 30 de julio de 2012 e inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el No. 235, folio 235 del cuaderno de comprobantes (folios 08 al 14), el cual se desecha del procedimiento en razón que la venta realizada entre los ciudadanos antes identificados sobre el inmueble objeto de retracto en un hecho admitido por la parte demandada y exento de prueba. Así se establece.
2. Copia simple del contrato de venta celebrado entre los ciudadanos Flor Hernández de Fernández, Angelo Fernández Hernández, Flor Evelyn Fernández Hernández y Lisbeth Fernández Hernández y el ciudadano Ramón Fernández Hernández sobre el inmueble objeto de retracto, de fecha 25 de junio de 2010 (folios 15 al 20), el cual se desecha del procedimiento en virtud de que los hechos demostrados con dicha documental no guardan relación con el controvertido, vale decir, si el arrendatario reúne o no los requisitos exigidos por la ley para ejercer el derecho de retracto. Así de establece.
3. Copias certificadas del expediente No. 4446/13 del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde consta que el ciudadano Jimberth Xavier Magdaleno Marín efectúa consignaciones arrendaticias sobre un local comercial ubicado en el sector La Barraca II, avenida Guaicaipuro No. 28, cruce con calle 6, Municipio Girardot del Estado Aragua, desde el mes de febrero de 2013, cuyo beneficiario es el ciudadano Ramón Alexis Fernández Hernández, el cual por tratarse de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituye plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos, en cuanto a que el ciudadano Jimberth Magdaleno ha consignando los cánones de arrendamientos sobre un local comercial en la dirección mencionada desde febrero del 2013 ante el Juzgado mencionado. Así se establece.
4. Copia simple de la notificación judicial No. 263-13 realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Este Juzgador observa que en fecha 02 de julio de 2013 el coapoderado judicial de los demandados impugnó dicha documental; en consecuencia se desecha del procedimiento por cuanto el actor no consignó la correspondiente copia certificada con el objeto de hacer valer dicho documento, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5. Originales de los recibos de consignaciones arrendaticias de los meses marzo, abril y mayo del 2013, los cuales son documentos públicos promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y hacen plena prueba de los hechos determinados en los mismos, con relación a que el ciudadano Jimberth Magdaleno ha pagado el canon de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del año 2013. Así se establece.
6. Copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.
De la documental que antecede, este juzgado conforme al criterio expresado en las sentencias de la Sala Constitucional Nros. 2031 y 0453 del 19 de agosto de 2002, y 28 de octubre de 2009 respectivamente, no les otorga valor probatorio ya que la sentencias que tienen valor de decisión judicial son las que cursan en los expedientes; además de que las informaciones publicadas en la página web del TSJ tienen un sentido complementario, meramente informativo, y que para comprobar la exactitud y veracidad de las mismas es necesaria su confrontación con los originales que constan en autos. Así se decide.
Posiciones juradas
Este Juzgador observa que en fecha 28 de junio de 2013 se admitió ésta prueba; sin embargo no consta en autos que el promovente haya impulsado la evacuación de dicha prueba, en consecuencia se desecha del procedimiento. Así se establece.
Por su parte, los demandados promovieron las siguientes pruebas:
Documentales:
1. Copia certificada de la Inspección Ocular extra litem de fecha 27 de mayo de 2003 sobre el inmueble objeto de retracto, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 79 al 95).
Sobre la validez de la inspección judicial extra litem ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar valida y eficaz dicha prueba cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1.429 del Código Civil; es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez la necesidad de practicar la inspección judicial extra proceso por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia y que, de lo contrario, se afectaría la legalidad de la prueba.
Este Juzgador observa de la lectura efectuada a dicha inspección ocular, que el solicitante Manuel de Abreu Da Silva dejó expresa constancia sobre la necesidad de practicarla en los términos siguientes: “… tengo urgencia de dejar constancia del estado de los mismos en la actualidad, circunstancia ésta (…) que puede ser modificada por los ocupantes en el transcurso del tiempo, por cuanto ellos pudieran cambiar la identificación comercial de los locales y el uso al cual los han destinado… ”. En consecuencia, al constar en la inspección la satisfacción del requisito contemplado en el artículo 1.429 del Código Civil, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio sobre los hechos contenidos en la misma, referidos a que sobre el inmueble objeto de retracto se encuentran constituidos tres locales comerciales, identificados cada uno de ellos con los letreros: Lunchería “El Neno F.P”; Fotocopias, Transcripción, Papelería; y “Auto Lavado”, lo cuales se encuentra en pleno funcionamiento y siendo ocupados por los ciudadanos Manuel de Abreu, Amarilis de Almeida y Jimberth Xavier Magdaleno. Así se establece.
Testimoniales:
Respecto a las declaraciones de las ciudadanas Lesbia Zambrano Fernández y Dubraska Roxanna García cuya deposición consta a los folios 183 al 189 del expediente, quien decide observa que son contestes y concordantes en afirmar que en el inmueble objeto de retracto existen tres locales comerciales: papelería, lunchería y auto lavado. En efecto, con relación a las respuestas dadas a la pregunta tercera relacionada a que si el inmueble es utilizado como vivienda, o si por el contrario es explotado comercialmente, la testigo Lesbia Zambrano contestó: “Es explotado comercialmente, allí funciona tres negocios, una lunchería, una papelería y un auto lavado por personas distintas”; mientras que la testigo Dubraska García, con relación a la misma pregunta, respondió a su vez:“Allí lo que hay tres locales comerciales, la papelería, el auto lavado y la lunchería” . En igual sentido, ambas testigos concuerdan en el hecho de que la lunchería es ocupada por Manuel de Abreu, la papelería por Amarelis Almeida y el auto lavado por Jimberth Magdaleno. En efecto, en respuesta dada a la cuarta pregunta referida a que si sabe quien ocupa cada uno de los comercios a los cuales se refiere el inmueble, la ciudadana Lesbia Zambrano contestó: “Sí, la lunchería el señor Manuel de Abreu, la papelería la señora Amarelis Almeida y el auto lavado el señor Jimberth Magdaleno”. Igualmente, con relación a la misma pregunta la testigo Dubraska García respondió: “Si lo sé, la lunchería el señor Manuel de Abreu, la papelería Amarelis Almeida y el auto lavado el señor Jimberth”. En consecuencia conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto las declarantes merecen confianza en razón de su edad, vida y costumbres este Juzgador confiere pleno valor probatorio a las deposiciones en referencia. Así decide.
Inspección Judicial:
En relación a la inspección judicial acordada por este Tribunal en fecha 28 de junio de 2013, quien decide observa que en fecha 04 de julio de 2013 el promovente, coapoderado judicial de los demandados, abogado Carlos Rodríguez, desistió de la práctica de dicha inspección, por lo que se desecha del proceso al no constar en autos la realización de ésta prueba. Así se decide.
Valoradas en su conjunto las pruebas conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, quien decide hace las siguientes consideraciones:
El retracto legal arrendaticio es el derecho que posee el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones establecidos en el documento de venta, en la persona del comprador que adquiere el inmueble que aquel está poseyendo; derecho que está contemplado en la ley especial que regula esta materia. En efecto, reza el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Se desprende de la norma citada que tal derecho está sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones, de manera que, verificados tales requisitos, se puedan producir los efectos jurídicos correspondientes. En tal sentido, indica la última parte del artículo 42 eiudem que “… Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario ”.
En consecuencia, para que el arrendatario goce del derecho de preferencia debe cumplir tres requisitos legales, a saber:
1. Tener más de dos años como arrendatario sobre el inmueble vendido.
2. Estar solvente en el pago de cánones de arrendamiento durante dicho tiempo.
3. Satisfacer las aspiraciones económicas del propietario del inmueble; es decir, que éste dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Aunado a lo anterior, es indispensable que el inmueble objeto de retracto no haya sido vendido en su totalidad a tenor de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. Por lo tanto, si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia nace únicamente cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados.
En el caso bajo estudio, este Juzgador observa que el ciudadano Jimberth Xavier Magdaleno Marín ejerce el derecho de retracto legal arrendaticio sobre un local comercial que forma parte de un inmueble ubicado en el sector Barrio La Barraca II, avenida Guaicaipuro Nro. 28, referencia cruce con Calle 6, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua.
En este sentido, observa además quien decide que dicho inmueble se encuentra constituido por tres (3) locales comerciales, diferenciados cada uno y ocupados por arrendatarios distintos: los ciudadanos Amarelis Almeida, Jimberth Magdaleno Marín y Manuel de Abreu Da Silva, según se desprende de las declaraciones dadas por las ciudadanas Lesbia Zambrano y Dubraska García debidamente adminiculadas con las resultas de la inspección ocular extra litem efectuada en fecha 27 de mayo de 2013 y practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Por lo que la parte actora no es el único arrendatario de dicho inmueble y, por lo tanto, no ostenta el derecho que reclama.
En consecuencia, concluye quien decide que al evidenciarse de los autos y de las pruebas traídas al proceso, que el inmueble objeto de retracto está conformado por tres locales distintos, ocupados por varios arrendatarios, y que la venta de dicho inmueble se realizó sobre la globalidad de la propiedad, no existe derecho alguno de retracto del arrendatario actor por expresa disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, es inoficioso para este Juzgador pronunciarse respecto al cumplimiento de los demás requisitos de ley. Así se decide.
Por lo antes expuesto, este Juzgador declarará sin lugar la pretensión de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano Jimberth Xavier Magdaleno Marín, en la dispositiva del presente fallo.
III
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio sobre el inmueble ubicado en el sector Barrio La Barraca II, avenida Guaicaipuro Nro. 28, referencia cruce con Calle 6, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, interpuesta por el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.702.553, asistido por la abogada Sandra Romero Duque, Inpreabogado No. 49.609, contra los ciudadanos RAMÓN ALEXIS FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V-6.090.758 y V- 16.865.840 respectivamente.
SEGUNDO: Se declara sin lugar la defensa perentoria (caducidad) planteada por la parte demandada.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, Firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los doce (12) días del mes de julio del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. Regístrese, publíquese. EL…
… JUEZ TITULAR
RAMÓN CAMACARO PARRA.
LA SECRETARIA
NURY CONTRERAS
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m. La Secretaria,
RCP/NC/María
Exp. 14.719
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