TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº AP71-R-2013-000444.
Definitiva/Mercantil/Recurso
Desalojo/Con Lugar Apelación
Sin lugar La Demanda/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: MARLENE ARENAS RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.725.040.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARTHA DUARTE MONCADA, WALTER SALINAS ZEBALLOS y NELSON ITALICO PAREDES RIVERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 58.617, 126.802 y 149.667, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR-HERRERA, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de agosto de 2004, bajo el Nº 73, Tomo 138-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTINEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.069.382, V-9.965.651, V-10.801.131, V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386 y V-15.394.512, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

II. ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 23 de abril de 2013, por la abogada MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 18.03.2013, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR-HERRERA, C.A.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 06.05.2013 (Fs. 350-351), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites de su instrucción conforme lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en relación con la sentencia Nº 1040 dictada en fecha 07.07.2008, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz.
Por escrito presentado ante este Tribunal, la parte demandada representada por los abogados Carlos Calanche Bogado e Indira Moros Restrepo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 105.148 y 110.298, en su orden, presentaron conclusiones en esta instancia superior, y solicitaron la declaratoria con lugar de la apelación ejercida en contra de la decisión recurrida, impugnando los documentos que cursan a los folios 307 y 308 del presente expediente.
Estando en la oportunidad para emitir el fallo respectivo el tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inicio el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado por los abogados MARTHA DUARTE MONCADA y WALTER SALINAS ZEBALLOS, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 09.10.2012 (f. 99), la admitió y fijó los trámites para su instrucción, conforme lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18.10.2012, la abogada MARTHA DUARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas.
En fecha 08.11.2012, el abogado WALTER SALINAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada; y el ciudadano LESTER SEQUERA, en su carácter de coordinador de alguacilazgo, dejó constancia de haberlos recibido.
En fecha 09.11.2012, el ciudadano RICARDO TOVAR, alguacil, dejó constancia de haber entregado la compulsa al ciudadano Arnoldo Fuenmayor Figuera, en su carácter de representante de la parte demandada, quien se negó a firmar su recibo.
En fecha 23.11.2012, el abogado NELSON PAREDES RIVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la notificación de la parte demandada, conforme lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27.11.2012, se acordó la notificación de la parte demandada, conforme lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06.12.2012, el ciudadano ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ, en su carácter de secretario del juzgado de la causa, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.
En fecha 12.12.2012, los abogados CARLOS CALANCHE BOGADO e INDIRA MOROS RESTREPO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación.
En fecha 13.12.2012, el abogado CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder que le acredita dicha representación y ratificó las actuaciones realizadas por esa representación judicial.
En fecha 18.12.2012, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 19.12.2012, se acordaron agregar a los autos, las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 08.01.2013, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 15.01.2013, la abogada MARTHA DUARTE MONCADA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.
En fecha 22.01.2013, los abogados CARLOS CALANCHE BOGADO e INDIRA MOROS RESTREPO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de conclusiones.
En fecha 18.03.2013, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRIGUEZ, en contra de la sociedad mercantil VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A.; se ordenó la entrega del local arrendado, dentro del lapso improrrogable de seis (6) meses; y, condenó en costas a la parte demandada.
Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 23.04.2013; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, la apelación interpuesta en fecha 23.04.2013, por la abogada MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 18.03.2013, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A.; ordenó la entrega del inmueble arrendado, dentro de un plazo improrrogable de seis (6) meses; y, condenó en costas a la parte demandada.
En razón de lo indicado, debe esta alzada emitir previamente pronunciamiento con respecto a su competencia para revisar el presente incidente y la admisibilidad del recurso de apelación planteado, toda vez que surgieron en un proceso ventilado por el procedimiento breve, para lo que debe considerarse antes de cualquier otro punto debatido, la competencia en segundo grado de conocimiento del recurso de apelación interpuesto y la admisibilidad del recurso, ello en procura de preservar el debido proceso, la seguridad jurídica y la tutela judicial efectiva. En este orden de ideas, se penetra previo al mérito del recurso a verificar la competencia de este órgano revisor, en orden a lo cual se resuelve lo siguiente:

PUNTOS PREVIOS
I
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., fue instaurada en fecha 26 de septiembre de 2012, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 06 de mayo de 2013, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así expresamente se establece.-

II
DE LA RESERVA LEGAL OFICIOSA Y DEL REEXAMEN A LA ADMISIBILIDAD
DEL RECURSO DE APELACION PLANTEADO

En el punto bajo examen, se aprecia que la doctrina patria ha definido los recursos, desde el punto de vista instrumental, como medios de ataque y defensa establecidos en beneficio de las partes, que por regla general se interponen en los procesos pendientes y que originan o bien un trámite incidental u otro procedimiento en una instancia superior. Empero, el recurso como se ha sostenido no puede dársele solo ese sentido técnico instrumental de carácter procedimental, ya que el soporte de esta institución descansa en el valor de justicia, pues, el recurso se instituye como medio de impedir arbitrariedades e injusticias. Darle solo el sentido de medio de ataque o defensa puede conducir al reconocimiento de hecho del abuso de derecho, y en cualquier circunstancia las partes se sentirían autorizadas para intentar recursos de impugnación sin el cumplimiento previo de los requisitos de modo, tiempo y lugar, para que puedan ser considerados como un derecho subjetivo del justiciable. De allí que surge la definición como medio de impugnación por quien está legitimado para ello, de un proveimiento o decisión judicial, dirigida a provocar su sustitución por un nuevo pronunciamiento.-
En sintonía con lo expuesto, cabe añadir que los recursos requieren indubitablemente ciertos presupuestos. La procedibilidad de éstos está supeditada a la concurrencia de determinados presupuestos procesales, tanto para su admisión y sustanciación como para la resolución de la cuestión planteada. Es claro que si no se cumplen los requisitos exigidos por la Ley para su admisión, no podrá sustanciarse ni mucho menos decidirse sobre la cuestión planteada por el recurrente. Por lo general, la doctrina sostiene que todos los presupuestos y requisitos de los recursos deberían ser controlables de oficio y en el momento previo de la admisión. -
En términos generales se sostiene que cada recurso tiene sus presupuestos especiales, de igual manera existen requisitos generales relativos a la legitimación, gravamen, plazo, competencia del órgano jurisdiccional y recurribilidad de la resolución. De dichos presupuestos surgen:

* Los Requisitos Subjetivos: Este tipo de exigencias atiende a dos criterios diferenciadores:
1º.- Que el sujeto puede hacer el acto, esto es, que tenga aptitud subjetiva;
2º.- La intención o voluntad efectiva de querer hacer el acto, estos requisitos se refieren específicamente a los sujetos procesales, los cuales son el órgano jurisdiccional competente y las partes –Competencia y Legitimación; y,
* Los Requisitos Objetivos: Se refieren a los aspectos externos propiamente, es decir, a las circunstancias que existen fuera de la decisión judicial que se impugna y que establece la Ley. Por ello, estos se tienen que ver con la recurribilidad de la decisión, el agravio que causan, la formalidad y plazo. Decisión Impugnable o Recurrible, Agravio o Perjuicio, Formalidades y Plazo y en algunos casos se exige adicionalmente la Cuantía Habilitante.-

De lo expuesto se colige que, en el caso de los recursos estos se dirigen contra las decisiones judiciales, las cuales en principio todas son recurribles, salvo que la propia Ley estipule lo contrario. En este sentido se puntualiza que entre los requisitos enunciados, en algunos casos se exige adicionalmente la cuantía habilitante. En razón de ello, se trae a colación el contenido de los artículos 891 del Código de Procedimiento Civil y 2 de la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que en materia de recurribilidad en los procesos que se ventilen bajo el procedimiento breve, dispusieron:

“Artículo 891.-De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.”.-

“Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).-

En este sentido se puntualiza que habiendo surgido el asunto que nos ocupa en un proceso ventilado por el procedimiento breve previsto en Código de Procedimiento Civil, se resalta que entre los requisitos enunciados, se ha de verificar con preferencia su recurribilidad dada la exigencia de la cuantía habilitante en estos tipos de procesos. Ello con la finalidad de reexaminar los presupuestos procesales de admisibilidad del medio recursivo, sobre la base de la regla de orden público que preside su regulación, con fundamento en ello y atendiendo a ese poder-deber debe este revisor verificar la cuestión de la admisibilidad de los recursos intentados a pesar del examen previo realizado por el a-quo, cuando constate alguna causal de inadmisibilidad; tal y como ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil, en reiterados fallos:

“…Constituye una consolidada tesis procesal en materia recursoria, la que establece que el tribunal ad quem tiene plena e ilimitada facultad para de oficio reexaminar si, respecto al recurso de apelación del cual conoce, se han cumplido o no los requisitos o extremos que condicionan su admisibilidad, con independencia de lo que al efecto haya establecido el juzgado a quo.
…Es pertinente traer a colación el conjunto de citas doctrinales que a continuación se transcriben:
‘En virtud del principio de reserva legal y de la regla de orden público que preside la regulación de este tema, debe entenderse que el tribunal superior tiene el poder (y el deber) de reexaminar la cuestión de admisibilidad de los recursos; en consecuencia, y a pesar del examen por el juez a quo, si entiende que esta mal concedido, lo debe rechazar… -omissis-
Por supuesto que, según lo dicho, se supone que tal reexamen puede (y debe) hacerse de oficio, aun cuan las partes no lo planteen’ (Vescovi, Enrique: Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Ediciones Desalma, Buenos Aires, 1988, p.148 y 149).
…El Juez ad quem en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación aunque las partes no lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de su apelación…”

Establecido lo anterior y retomando el hilo argumental, se aprecia de las actas que conforman el expediente, con especial atención al escrito libelar, que la demanda fue estimada en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.F. 72.000,oo), equivalente a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T.), pues el valor de la Unidad Tributaria para la época de interposición de la demanda era de NOVENTA BOLIVARES FUERTES (BS.F. 90,oo); lo que determina, que en el caso de marras, se cumple con la cuantía habilitante de QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.), establecida en el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil; y, la ADMISIBILIDAD del recurso de apelación ejercido en fecha 23.04.2013, por la representación judicial de la parte demandada. Así expresamente se establece.

DEL MÉRITO DEL ASUNTO

Resueltos los puntos anteriores, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 18.03.2013; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Trabada la litis en los términos expuestos por las partes para decidir este Tribunal observa: que la acción intentada es EL DESALOJO fundamentada en la necesidad que tiene el Arrendador de ocupar el inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 34 ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo que siendo esta la pretensión vertida en la demanda correspondía al actor demostrar los hechos constitutivos de su acción esto es haber alquilado un inmueble de su propiedad y demostrar la necesidad de ocuparlo para si o para uso de un familiar como lo establece la norma prevista en el artículo 34 ordinal “b”; por su parte correspondía al demandado demostrar los hechos que destruyeran la prueba de la pretensión vertida en la demanda.
Siendo tal la circunstancia este juzgador observa que en el transcurso del juicio quedo demostrado la existencia cierta del contrato de arrendamiento entre las partes sobre el inmueble objeto del juicio y de la misma manera demostró el actor haber contratado y alquilado inmuebles para uso personal de empresas donde el es el accionista como persona natural. Demostrando además con el acta constitutiva de dichas empresas ser el accionista de estas. Por otra parte los contratos suscritos por las referidas empresas fueron debidamente reconocidos por los terceros en su contenido y firma y al testificar los testigos en relación a los dos contratos presentados por la actora como suscritos con estos, tal hecho quedo debidamente comprobado; y ratificados al ser repreguntados en juicio por los apoderados de la parte demandada; de manera que quedó demostrado la necesidad que tiene la actora del inmueble de su propiedad dado en alquiler en virtud de verse obligada a suscribir contratos de alquiler sobre otros inmuebles para explotación de negocios o actividades de su interés.
Por otra parte es conveniente señalar a los apoderados de la parte demandada que las personas jurídicas no pueden representarse por si solas; y es través de personas naturales que pueden hacer, r o ser efectivas en los fines para lo cual fueron creadas por personas naturales. En el caso de marras es evidente que al la parte actora accionista de la empresa, la actividad desarrollada por esta debe ser atendiendo a los intereses de la persona natural a menos que se trate de una sociedad civil sin fines de lucro.
Por lo que en fuerza al razonamiento anterior, a juicio de este juzgador ha quedado demostrada la necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble de su propiedad dado en alquiler, para (realizar su actividad profesional como contable) y no habiendo demostrado la demandada hecho alguno que desvirtué la pretensión del actor; por lo que este juzgador debe forzosamente concluir que es procedente la demanda y Así se decide…”.

La parte demandada-recurrente, consignó ante esta alzada, escrito de conclusiones, conforme al cual fundamentó el recurso de apelación; no obstante ello, se precisan los alegatos, defensas y excepciones, opuestas por las partes a fin de examinar la procedencia de la pretensión. En razón de ello, se permite traer a colación, los argumentos de hechos, en los cuales basó la parte actora la presente demanda, contenidos en el libelo de demanda; los cuales se transcriben a continuación:

“…En fecha trece (13) de julio de 2006, nuestra representada celebró contrato de Arrendamiento el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, y que quedó anotado bajo el No. 50, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa misma Notaría (…) Dicho contrato se celebró con la Sociedad Mercantil VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A. (…) encontrándose representado para ese acto por los ciudadanos ARNOLDO FUENMAYOR FIGUERA y ORLANDO ERNESTO HERRERA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad No. V.-11.669.174 y V.-6.918.446 respectivamente. Ahora bien, dicho contrato versó sobre el arrendamiento de un (01) bien inmueble propiedad de nuestra representada constituido por un local comercial identificado: PA-1, distinguido con el No. 65, situado en la Planta Alta del Centro Comercial Macaracuay, el cual está ubicado en la Av. San Francisco, Urbanización Colinas de la California, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con Número de Catastro 015010013511, el cual tiene una superficie de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (42,58 M2) y sus linderos particulares son los siguientes: NORESTE: Con el lindero norte del centro; SUROESTE: Con el pasillo de circulación del interior, SURESTE: Con los locales PA-2, PA-3, PA-4 y NOROESTE: Con escalera de caracol, por arriba con la planta Azotea y por abajo con la Planta Mezzanina, A dicho local le corresponde un porcentaje de Condominio de UN ENTERO CIENTO SETENTA Y UNA DIEZMILESIMAS POR CIENTO (1.0171%), esto de acuerdo al documento de Condominio del Centro Comercial ut supra señalado, y que protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primero Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha diez (10) de noviembre de 1976, quedando anotado bajo el No. 9, Folio 29, Protocolo Primero, Tomo 41, y que además, le pertenece a nuestra representada en plena propiedad tal y como consta de Documentos de Propiedad debidamente protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el Primero de fecha veinticinco (25) de junio del año 2012, inscrito bajo el No. 2012-1264. Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.10694 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, y el Segundo, de fecha veinticinco (25) de junio de 2012, inscrito bajo el No. 2012-1264. Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.10694 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.10708 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012…”.
“Ahora bien, en la Cláusula Tercera (3era) del precitado contrato, las partes establecieron que el contrato tendría una duración de Un (1) año fijo, contado a partir de la fecha en que se firmara y autenticara el mismo, es decir, a partir del (13) de julio de 2006 hasta el doce (12) de Julio de 2007, y esta es la fecha en el momento en el cual se presenta el correspondiente escrito libelar y la Arrendataria continua ocupando el inmueble dado en arrendamiento, lo que convierte el contrato en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto opero la tacita reconducción en él.
Así las cosas Ciudadano Juez, es el caso que desde hace mas de dos (2) años, nuestra representada constituyo una Sociedad Civil denominada, MAF & ASOCIADOS, la cual se encuentra debidamente registrada mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de marzo de 2010, quedando registrado bajo el No. 4, Folio 9, Tomo 15 (…) esto con el fin de ejercer libremente la profesión de Contador Público. De igual forma, desde ese mismo lapso de tiempo aproximadamente, es que nuestra representada ha mantenido conversaciones con la Arrendataria a quien le manifestó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad, por cuando no tiene en propiedad, otro inmueble que le permita establecer, desarrollar y ejecutar sus labores de acuerdo a la profesión que ejerce. De tales manifestaciones, la Arrendataria ha hecho caso omiso, llegando incluso al extremo, de enviar senda comunicación a nuestra representada, en donde le manifiesta entre otras cosas, que es mejor que no se presente en los espacios del local dado en arrendamiento por cuanto, uno de los Socios que representa a la Arrendataria goza de un carácter muy fuerte y no se responsabilizan por los actos que este pudiera cometer en contra de la integridad física de nuestra representada. Situación esta, que ha afectado psicológicamente a la Ciudadana MARLENE ARENAS RODRIGUEZ, por cuanto su persona no entiende cómo es que no puede dirigirse a un espacio que es de su plena propiedad a tratar de comunicarse con la Arrendataria y esta le responde que no se responsabiliza de los actos que anteriormente se mencionan.
Aunado al hecho de la afectación psicológica que tales hecho representan, se suma la afectación económica de nuestra representada, ya que el canon de arrendamiento pautado en el Contrato de Arrendamiento que las partes suscribieron, se fijó en MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.350,oo) incrementándose el mismo para el año 2010 y hasta la fecha, en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.000,oo), del cual nuestra representada debe deducir aproximadamente la cantidad de DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,oo) para cancelar el Condominio del Local ya ampliamente identificado (…) por lo que nuestra representada obtendría un diferencial aproximado de TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 3.000,oo), lo cual no llega a cubrir en lo más mínimo el conjunto de obligaciones que esta para con terceras personas. Y esto es así, ya que nuestra representada para poder realizar sus actividades profesionales que comprenden en su mayoría el asesoramiento en materia contable tanto a personas naturales como jurídicas, se ha visto en la imperiosa necesidad de tomar en Arrendamiento, espacios o locales que le permitan el desarrollo de sus actividades profesionales, situación esta que se verifica en los diversos contratos que ha suscrito y que a continuación señalamos: 1) Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dos (02) de febrero de 2011, con vigencia del primero (1ero) de septiembre de 2010 al primero (1ero) de septiembre de 2011, quedando anotado bajo el No. 81, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por ese mismo Despacho y que fuera celebrado con el Ciudadano ANGEL LUIS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 645.225, por el cual tuvo que cancelar la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 800,oo) por concepto de arrendamiento que se especifica claramente en el condicionado del referido contrato. Y desocupado el local arrendado antes del vencimiento del término establecido, por solicitud del Arrendatario. 2) Contrato Privado de Arrendamiento celebrado en fecha primero (1ero) de julio 2011, el cual ocupo hasta el mes de marzo de 2012; y que fuera celebrado entre nuestra representada y el ciudadano JOAO DE ASCENCAO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-11.412.695, por el cual, tuvo que cancelar la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.500,00) por concepto de arrendamiento que es especifica claramente en el condicionado del referido contrato y 3) Contrato Privado de Arrendamiento, celebrado con el ciudadano DIMITAR VELEV GUEORGUIENV, extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E.- 82.215.696, por el cual nuestra representada cancela hasta la presente fecha en la cual se introduce el presente escrito libelar, la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 3.500,00) tal y como se especifica en el condicionado del referido contrato…”;
“Por lo tanto ciudadano Juez, es evidente que nuestra representadas se ve en la incómoda necesidad de alquilar espacios de trabajo a terceras personas, cancelando para tales fines, cantidades de dinero que merman inexorablemente su patrimonio, amén de la incómoda situación que se viene presentando con los representantes de la Sociedad Mercantil VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A. quienes ocupan en calidad de Arrendatarios el local propiedad de nuestra representada y que se niegan a entregar el ya ampliamente identificado inmueble. De igual forma, los hijos de nuestra representada, ciudadanos OSCAR IVAN DUARTE MONCADA y JOSE JULIAN DUARTE ARENAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, Arquitecto el primero y Comerciante el segundo, y titulares de las cédulas de identidad Nº V.-14.197.354 Y V.-13.528.546 respectivamente (…) ejercen actividades profesionales sin tener un espacio propio y apto para tales fines, por lo que nuestra representada, en el afán de solucionar el problema que se le está presentando, ofreció en venta a la Arrendataria, el inmueble que actualmente esta ocupa, siendo que hasta la presente fecha, no se ha recibido respuesta alguna. Situación esta que supone indudablemente, que la Arrendataria hasta la presente fecha y a través de una serie de artimañas y subterfugios, ha logrado mantenerse ocupando un inmueble que no le pertenece, y que no ha manifestado intención alguna de entregarlo y mucho menos de comprarlo, situación que causa un flagrante daño al patrimonio y a la estabilidad emocional de nuestra representada.
En efecto ciudadano Juez, la situación por la que atraviesa actualmente la Ciudadana MARLENE ARENAS RODRIGUEZ y sus dos hijos, y que se viene narrando en el contenido del presente capitulo, le crea la imperiosa necesidad de ocupar tanto para ella como para los últimos, el inmueble de su propiedad, el cual tomo en arrendamiento la Sociedad Mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., anteriormente identificada.
Todo lo antes expuesto, otorga el derecho a nuestra representada de ejercer la presente acción por Desalojo del Local Comercial identificado (…) habida cuenta no sólo de la relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado que subsiste con la Sociedad Mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A. y la cualidad de propietaria de nuestra representada MARLENE ARENAS RODRIGUEZ, sino también la reiterada negativa por parte de la referida ARRENDATARIA de entregar el local comercial a nuestra representada, haciendo caso omiso a los múltiples requerimientos extrajudiciales a que ha sido sometida…”.

En descargo a los alegatos y hechos esgrimidos por la parte actora, la parte demandada, consignó escrito de contestación, en los términos que siguen:

“…En fecha 07 de diciembre del presente año dos profesionales del derecho revisaron el presente expediente, la Dra. Indira Moros Restrepo, ya identificada y la Doctora Denniye Salinas Mota, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-14.038.398, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el No. 116.876, en dicha oportunidad se percataron de que la última actuación procesal que constaba en los autos era la boleta de notificación librada por este Juzgado de fecha 27 de noviembre de 2012, (ver folio 113), es el caso ciudadano Juez que el día de hoy se percata esta representación judicial que la constancia del secretaria de haber cumplido con las formalidades del dispositivo 218 del Código de Procedimiento Civil es de fecha 06 de diciembre de 2012 (Ver folio 114) constituye una asombrosa irregularidad que el secretario haya dejado constancia el día de hoy 12 de diciembre de 2012, con fecha del 06 de noviembre de 2012, cuando esta representación se percató que el día 07 de diciembre de 2012, no existía dicha actuación procesal, por lo cual sin lugar a dudas constituye una amenaza al derecho a la defensa y al debido proceso el hecho de que dejen constancia de actuaciones procesales con fechas anteriores a las cuales debieron ser colocadas, lo correcto debió ser colocar dicha constancia con fecha del 07 de diciembre, toda vez que si esta representación judicial se hubiese dado por citada el referido 07 de diciembre, evidentemente el secretario no hubiese colocado el 06 de diciembre de este año la constancia de haber cumplido con la formalidad de la citación, respetuosamente solicitamos al Tribunal que corrija este tipo de irregularidades con el propósito de no colocar en un estado de indefensión a las partes, y así solicitamos sea declarado, por este órgano jurisdiccional; los actos procesales son de orden público y no pueden ser relajados ni alterados por las partes ni por el Juez que conoce de la causa, y en el caso de autos nuestro reclamo es totalmente justificado ya que no es de nuestro estilo caer en disquisiciones superfluas ni con nuestra contraparte ni mucho menos con el Tribunal, pero sabemos que la constancia de la formalidad del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil fue estampada a los autos el día de hoy y eso no debe suceder mas, ya que pone en tela de juicio la certeza procesal de los actos que lleva a cabo este Juzgado y así pedimos sea considerado por este órgano administrador de justicia.
…Omissis…
En nombre de nuestra mandante, negamos, rechazamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes el demanda de desalojo incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRIGUEZ (…) en contra de la sociedad mercantil “SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR-HERRERA, C.A. (…) por ser inciertos los supuestos hechos narrados en la misma, falsos e ilógicos y por ende inaplicable el derecho alegado en dicho escrito libelar y así solicitamos sea declarado por este autoridad judicial en la oportunidad de proferir sentencia definitiva.
…Omissis…
Negamos, rechazamos y contradecimos que aproximadamente desde el 17 de marzo de 2010, la ciudadana Marlene Rodríguez parte actora en el presente juicio, haya mantenido conversaciones con nuestra representada manifestando la necesidad que tiene de ocupar el inmueble (…) y que en razón de ello ella no tenga otra propiedad para ejecutar sus labores de acuerdo a la profesión que supuestamente ejerce.
Negamos, rechazamos y contradecimos que de las supuestas manifestaciones proferidas por la parte actora nuestra representada haya hecho caso omiso, así como también negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada haya enviado a la parte actora una senda comunicación en donde nuestra representada le haya manifestado que no se presente en los espacios del local arrendado, toda vez que uno de sus socios goza de carácter muy fuerte y no se responsabilizan por los actos que este pudiera cometer en contra de la integridad física de la arrendadora.
Negamos, rechazamos y contradecimos que la supuesta situación anteriormente descrita, haya afectado psicológicamente a la hoy demandante, supuestamente por cuanto no entiende cómo es que no puede dirigirse a un espacio que es supuestamente de su plena propiedad.
Negamos, rechazamos y contradecimos que además de la supuesta afectación psicológica también la parte actora tenga una afectación económica, ya que el canon de arrendamiento se fijó en Bs. 1.350,00 incrementándose el mismo para el 2010 y hasta la fecha en Bs. 6.000,00, negamos, rechazamos y contradecimos el supuesto hecho de que la parte actora deba deducir supuestamente Bs. 2.000,00 para cancelar el condominio; lo que sí es cierto ciudadano Juez, que el local que tiene arrendado nuestra representada es susceptible de regulación, toda vez que el mismo fue construido ante del 02 de enero de 1987, de conformidad a documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 1976, quedando anotado bajo el No. 09, folio 29, Protocolo Primero, Tomo 9 (…) por lo cual y visto los aumentos indiscriminados de las pensiones de arrendamiento es que nos reservamos las acciones legales por reintegro de alquileres de conformidad con las disposiciones del literal b) del artículo 4 y el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual consignaremos la respectiva solicitud de regulación de canon de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, órgano administrativo encargado de conocer de las regulaciones de alquiler de locales comerciales, todo esto a los fines de evidenciar los abusivos aumentos de canon de arrendamiento perpetrados por la parte actora, la cual de manera indiscriminada ha incrementado imperativamente, incluso antes de que finalizara el año, es decir, los aumentos eran cada seis u ocho meses, en flagrante violación de las disposiciones contractuales y legales, conforme al artículo 7 ejusdem y así pedimos sea declarado por esta autoridad judicial en la oportunidad legal correspondiente.
Negamos, rechazamos y contradecimos por absurdo el supuesto hechos que a la parte actora le quedara un diferencial aproximado de Bs. 3.000,oo, lo cual según sus afirmaciones no llega a cubrir supuestamente el mínimo del conjunto de obligaciones contraídas con terceras personas, de una simple operación matemática si supuestamente la actora deduce Bs. 2.000,oo del canon de arrendamiento, le restarían Bs. 4.000,oo por lo cual sin duda alguna es mucho mayor de lo que ella afirma que son Bs. 3.000,oo, solicitamos ciudadano Juez, deseche esta afirmación explanada en el escrito libelar por la parte actora por ser a todas luces absurda, carente de fundamento lógico e impertinente.
Negamos, rechazamos y contradecimos que la parte actora se haya visto en la imperiosa necesidad de tomar en arrendamiento espacios o locales que permitan el desarrollo de sus actividades profesionales, toda vez que se desprende del contrato de arrendamiento de fecha 02 de febrero de 2011, autenticado en esa misma fecha ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el No. 81, Tomo 15, que la arrendataria del inmueble que allí se especifica es MAF & ASOCIADOS ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS, registrada mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 2010, bajo el No. 4, folio 9, Tomo 15, por lo cual constituye una torpeza alegar que es la parte la que se ha visto en la obligación de alquilar espacios o locales para ejercer su profesión, cuando en el documento que ha traído a los autos para fundamentar dicho hecho, aparece como arrendataria una persona jurídica distintas a la cual está solicitando hoy el desalojo, definitivamente este argumento absurdo debe ser desechado ciudadano Juez y así solicitamos sea declarado.
De igual forma, debe desechar ciudadano Juez el contrato signado con la letra H2, toda vez que en el mismo aparece como parte arrendataria una persona jurídica distinta a la cual está hoy demandado el desalojo, por lo cual dicho contrato debe ser desechado conforme a los argumentos explanados en el párrafo anterior. Aplica este mismo argumento para el contrato privado signado con la letra H3, no emana ni de nuestra representada ni tampoco de la parte actora, por lo cual esta última no puede oponernos un contrato donde ella misma no es la inquilina, afirmar lo contrario sería absurdo e ilógico y así ciudadano Juez solicitamos sea declarado en la oportunidad legal correspondiente.
Negamos, que la parte actora se vea en la necesidad de alquilar espacios de trabajo a terceras personas, negamos que la misma deba cancelar cantidades de dinero que merman inexorablemente su patrimonio, ya que no es ella la que cancela el canon de arrendamiento de esos inmuebles, es una persona jurídica distinta, por lo cual no puede fundamentar el desalojo del local de su propiedad conforme argumentos absurdos y hasta faltos de probidad, al pretender sorprender la inteligencia del Juez, indicando que ella paga esos cánones, cuando quien lo paga es una persona jurídica distinta a ella, la cual no es parte en este Juicio y así solicitamos sea declarado en la oportunidad legal correspondiente.
Negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestra representada se haya negado a entregar el inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria, nuestra representada ciudadano Juez, es una inquilina ejemplar, paga puntualmente abusivos cánones de arrendamiento, mantiene y conserva el inmueble que ella ocupa incluso haciéndole mejoras tal y como lo demostraremos en la etapa probatoria del presente juicio, se comporta como un buen padre de familia, e incluso ha manifestado a la parte actora el interés de comprar el inmueble, hecho que habilidosamente ha ocultado la parte actora y todo esto lo demostraremos en el lapso probatorio mediante el cual usted ciudadano Juez una vez concluido el mismo declarará la presente demandad sin lugar y condenará en costas y costos procesales a la parte actora, y así pedimos sea proferido mediante sentencia.
Negamos, que los supuestos hijos de la parte actora ejercen actividades profesionales sin tener espacio propio y apartamento para tales fines, negamos igualmente que la parte actora haya ofrecido en vente el local que ocupa nuestra representada.
Negamos rotundamente que nuestra mandante, hasta la presente fecha y a través de una serie de artimañas y subterfugios ha logrado mantenerse ocupando el inmueble que no le pertenece y que no ha manifestado intención alguna de entregarlo y que mucho menos nuestra mandante no tenga intención de entregarlo ni de comprarlo, y que como consecuencia de ello cause un flagrante daño a su patrimonio y a la estabilidad emocional de la parte actora, es totalmente falso de toda falsedad dichas afirmaciones del todo irrespetuosas, infundadas y absurdas, toda vez que nuestra mandante ha cumplido puntual y cabalmente con sus obligaciones convencionales y legales y así lo demostraremos en la fase probatoria y así pedimos al Juez lo decrete mediante sentencia definitiva.
Negamos que exista una imperiosa necesidad de ocupar el inmueble por parte de la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez y sus supuestos hijos, lo que aquí se pretende es desalojar a una inquilina responsable y cumplidora de sus obligaciones utilizando una acción total y absolutamente infundada la cual esta soportada en hechos falsos por lo cual no se debe ni puede subsumirse en el supuesto de hecho de la norma que regula la acción de desalojo y así pedimos sea declarado por esta autoridad judicial.
Negamos el derecho alegado por la parte actora el cual es totalmente inaplicable desde el punto de vista como están narrados los supuestos hechos siendo insuficientes las pruebas acompañadas al escrito libelar y así pedimos sea declarado.
Negamos, rechazamos y contradecimos que estemos obligados a otorgar solvencia de servicios de agua y energía, toda vez que quien otorga dicha solvencia son los organismos públicos correspondientes.
Negamos, rechazamos y contradecimos la solicitud de medida cautelar de secuestro es totalmente absurda e infundada toda vez que dicho numeral 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil no consagra la posibilidad de que se decrete medidas cautelares conforme a la necesidad que tenga el propietario. Estas afirmaciones infundadas dan pie iniciar las correspondientes denuncias disciplinarias a los respectivos órganos colegiados por falta de probidad en el juicio la cual nos las reservamos y solicitamos en este acto cuatro juegos de copias certificadas del escrito libelar y del auto de admisión que rielan a las actas del presente expediente.
…Omissis…
Conforme al dispositivo 429 ejusdem, estando en la oportunidad legal correspondiente impugnamos los siguientes documentos que fueron acompañados al escrito libelar, a saber: contratos de arrendamientos signados con la letra H1, H2 y H3, documento cursante a los folios 70 al 72.
…Omissis…
Finalmente, solicitamos de esta autoridad judicial conforme a los argumentos expuestos anteriormente se sirva declarar sin lugar en todas y cada una de sus partes, la demanda que por desalojo interpuso en contra de nuestra mandante la señora MARLENE ARENAS RODRIGUEZ (…) con la consecuencial condenatoria en costas, costos y procesales en la oportunidad de proferir la correspondiente sentencia definitiva…”.
DEL THEMA DECIDENDUM

Alegó la parte actora que en fecha 13.07.2006, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial identificado con las siglas PA-1, distinguido con el Nº 65, situado en la planta alta del Centro Comercial Macaracuay, ubicado en la Avenida San Francisco, Urbanización Colinas de la California, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con número catastral 015010013511, con una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (42,58 Mts.2). Que dicho inmueble le pertenece según documentos de propiedad protocolizados ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 25 de junio de 2012, inscritos bajo el Nº 2012-1264. Que en la cláusula tercera, establecieron que dicho contrato locativo, tendría una duración de un (1) año fijo, contado desde el 13.07.2006, hasta el 12.07.2007. Que la arrendataria continuó ocupando el inmueble, luego del vencimiento del contrato, por lo que el mismo se recondujo, convirtiéndose en una relación a tiempo indeterminado. Que desde hace aproximadamente dos (2) años, constituyó la sociedad civil denominada MAF & ASOCIADOS, con la finalidad de ejercer libremente su profesión de contador público. Que durante ese mismo lapso de tiempo ha mantenido conversaciones con la arrendataria en donde le manifestó la necesidad de ocupar el inmueble, al no tener otro que le permitiera establecer, desarrollar y ejecutar sus labores de acuerdo a su profesión. Que la arrendataria ha hecho caso omiso a su petición de entrega del inmueble, incluso al punto de enviarle comunicación donde le informa, entre otras cosas, que era mejor que no se presentara por los espacios del local arrendado, dado que uno de los socios que representan a la arrendataria, tiene un carácter muy fuerte y no se responsabilizan por los actos que éste pudiera cometer en contra de su integridad física. Que dicha situación la ha afectado psicológicamente, por cuanto no entiende como es posible que no pueda dirigirse a un espacio que es de su propiedad para tratar el asunto con los representantes de la arrendataria y que éstos no asuman sus responsabilidades. Alegó además que la afectación psicológica que le representan tales hechos, se suma la afectación económica, ya que el canon que percibe por el arrendamiento, que fue establecido en la cantidad de mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1.350,oo), a pesar de haberse ido incrementándose hasta la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), no le alcanza para cubrir el conjunto de obligaciones que tiene para con terceras personas, ya que del mismo tiene que descontar aproximadamente dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), por concepto de gastos de condominio del inmueble arrendado, quedándole un diferencial de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) aproximadamente. Que ha tenido que celebrar contratos de arrendamientos con terceras personas, con el objeto de tener un local donde ejercer su profesión, autenticando por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, un contrato de arrendamiento, cuya vigencia fue del 1º de septiembre de 2010 al 1º de septiembre de 2011, suscrito con el ciudadano Ángel Luís González, cuyo canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,oo). Que una vez concluida dicha relación entregó dicho inmueble por petición de su arrendador, teniendo entonces que celebrar otro contrato de arrendamiento con el ciudadano Joao De Ascencao, cuyo canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,oo); y, una vez vencida dicha relación, tuvo que celebrar otro contrato de arrendamiento con el ciudadano Dimitar Velev Gueorguiev, en donde el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo). Que de ello es evidente que se encuentra en la necesidad de arrendar espacios de trabajo a terceras personas, donde pagó y paga cantidades de dinero que merman su patrimonio, amén de la incomoda situación que se viene generando con los representantes de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., que ocupa el local de su propiedad en calidad de arrendataria, quienes se niegan a entregarle el mismo. Que de igual forma, sus hijos, quienes son arquitecto y comerciante, ejercen sus actividades profesionales sin tener un espacio apto para tales fines. Que en su afán de solucionar dicha problemática, ofreció en venta a la arrendataria, el inmueble arrendado y que actualmente ocupa, y hasta la fecha no ha habido respuesta alguna a dicha oferta, lo que supone una negativa tácita. Que la arrendataria, a través de una serie de artimañas y subterfugios ha logrado mantenerse ocupando un inmueble que no le pertenece y no ha manifestado intención alguna en entregarlo, ni de comprarlo, situación que le está causando un grave daño en su patrimonio y a la estabilidad emocional. Que la situación que atraviesa actualmente con sus dos hijos, le crea una imperiosa necesidad de ocupar tanto para ella, como para éstos, el inmueble de su propiedad.
En descargo a los hechos y fundamentos expuestos por la actora, la demandada en su contestación, negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho; negando, contradiciendo y rechazando de manera detallada cada uno de los alegatos expuestos y hechos valer en su contra. Negó, rechazó y contradijo que haya mantenido conversaciones con la parte actora, en donde ésta le haya manifestado su necesidad de ocupar el inmueble, por no tener otra propiedad donde ejecutar sus labores de acuerdo a la profesión que ejerce. Negó, rechazó y contradijo que haya hecho caso omiso de las supuestas manifestaciones de la parte actora, así como que haya enviado comunicación a ésta en donde le manifestó que no se hiciera presente en el local arrendado, por cuanto uno de los socios era de carácter fuerte y no se responsabilizaban de los actos que éste pudiera cometer en contra de su integridad física. Negó, rechazo y contradijo que dicha situación le haya causado a la actora una afectación psicológica. Negó, rechazo y contradijo que la parte actora tuviese una afectación económica, esgrimiendo que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1.350,oo) y ha ido incrementándose hasta la fecha, alcanzando la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo); negó, rechazó y contradijo que la actora debiera deducir del canon la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) aproximadamente para pagar el condominio. Alegó que el local arrendado es susceptible de regulación, al haber sido construido antes del 02.01.1987, conforme al documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10.11.1976, quedando anotado bajo el Nº 9, folio 29, Protocolo Primero, Tomo 9; lo que en razón de los aumentos indiscriminados de las pensiones de arrendamiento, se reservaron las acciones de reintegro de alquileres, para lo cual solicitarían la regulación del canon de arrendamiento, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, órgano administrativo encargado de conocer de ella, todo con la finalidad de evidenciar los abusivos aumentos del canon de arrendamiento perpetrados por la parte actora, quien ha incrementado el mismo imperativamente, incluso antes de la finalización del año, en violación a las disposiciones contractuales y las contenidas en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó, rechazo y contradijo que a la actora le quedará un diferencial de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo), lo que aduce no cubre el mínimo del conjunto de obligaciones contraídas con terceras personas, ya que de una simple operación matemática, se pude determinar que si la actora deduce de la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), el diferencial restante es la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo), por lo que dicho diferencial es muy superior al señalado por la actora en su escrito libelar, tildando de absurda dicha alegación. Negó, rechazo y contradijo que la parte actora se haya visto en la necesidad de arrendar espacios o locales que le permitieran el desarrollo de sus actividades profesionales, toda vez que de los contratos de arrendamiento que ella señala, se evidencia que la arrendataria en los mismos es una sociedad civil, denominada MAF & ASOCIADOS ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS, por lo que es una “torpeza” alegar que es la parte actora quien arrienda, cuando quien lo hace es una persona jurídica distinta a la que está pidiendo el desalojo. Negó que la actora esté afectada en su patrimonio al tener que arrendar locales o espacios donde ejercer su profesión, ya que no es ella quien paga el canon de arrendamiento de los mismos, sino una persona jurídica distinta, señalando que dicho alegato era absurdo y falto de probidad, que pretendía sorprender la inteligencia del juez. Negó, rechazó y contradijo que se haya negado a entregar el inmueble arrendado, alegando que es una inquilina ejemplar, que paga puntualmente los cánones de arrendamiento, mantiene y conserva el bien arrendado, incluso haciéndole mejoras, comportándose como un buen padre de familia y que ha manifestado a la actora su interés en comprar el inmueble, lo que ha sido ocultado habilidosamente por la actora. Negó que los hijos de la actora ejercieran actividades profesionales sin tener espacio propio. Negaron la existencia de la imperiosa necesidad de la actora y de sus hijos para ocupar el inmueble, alegando que lo que se pretendía era desalojar a una inquilina responsable y cumplidora de sus obligaciones, utilizando una acción total y absolutamente infundada, soportadas en hechos falsos.
Como punto previo, la parte demandada, denuncia irregularidades procesales cometidas en la etapa de citación, alegando que en fecha 07.12.2012, las abogadas Indira Moros Restrepo y Denniye Salinas Mota, se percataron que la última actuación que constaba en autos era la boleta de notificación librada el 27.11.2012; y, que el día de consignación de la contestación, se percataron que la constancia del secretario de haber cumplido las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, estaba fechada 06.12.2012, lo que a su decir, constituye una asombrosa irregularidad que el secretario haya dejado constancia el día 12.12.2012, con una fecha posterior, cuando ya la parte se había percatado que dicha actuación no existía, alegando que ello constituye una amenaza al derecho a la defensa y al debido proceso, lo cual se resuelve a continuación:

DE LAS IRREGULARIDADES PROCESALES.-

En la contestación de la demanda, la parte demandada denunció irregularidades procesales, alegando que el día 07.12.2012, las abogadas Indira Moros Restrepo y Denniye Salinas Mota, revisaron el expediente, observando que la última actuación que constaba en autos, era la boleta de notificación librada el 27.11.2012, por lo que, al momento de contestar la demanda, le sorprende que exista una actuación fechada 06.12.2012, suscrita por el secretario del tribunal, dejando constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuando la misma no existía en el expediente para el 07.12.2012; alegando que dicha actuación constituye una amenaza al derecho a la defensa y al debido proceso, ya que la misma la coloca en estado de indefensión.
Del caso objeto de estudio, se observa que el tribunal de la causa, en fecha 27.11.2012, acordó y libró boleta de notificación a la parte demandada, conforme lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Luego, en fecha 06.12.2012, el ciudadano Ericsson José Martínez, en su carácter de secretario del juzgado de la causa, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada, en la persona del ciudadano Arnoldo Fuenmayor Figuera; y del cumplimiento de las formalidades establecidas en dicha norma. La actuación subsiguiente se realiza en fecha 12.12.2012, por los abogados Carlos Calanche Bogado e Indira Moros Restrepo, mediante la cual consignaron la contestación de la demanda. En tal sentido, se evidencia que no consta en autos actuación alguna realizada en fecha 07.12.2012, ni actuación procesal que lesione las formas procesales establecidas en dicho procedimiento, en razón de ello, debe desestimarse la denuncia de indefensión de la parte demandada, por infundada. Así se establece.

DE LAS PRUEBAS.-

Resuelto lo anterior, pasa este jurisdicente al análisis, establecimiento y valoración del elenco probatorio aportado por las partes. En tal sentido, la parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda, produjo:

1) Marcada “B”, copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2006, bajo el Nº 50, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; de dicha documental se evidencia que la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez, arrendó a la sociedad mercantil “Servicios Veterinarios Fuenmayor Herrera, C.A., un inmueble constituido por un local comercial identificado PA-1, ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Macaracuay, situado en la Avenida San Francisco, Urbanización Colinas de la California; que en la cláusula segunda, se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000,oo) mensuales; en la cláusula tercera, se dispuso que la duración de la relación locativa sería de un (1) año fijo, contado desde la fecha de suscripción del contrato. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia certificada de documento autenticado, expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
2) Marcadas “C”, copias certificadas de documento constitutivo-estatutario y sus posteriores reformas, de la sociedad mercantil “Servicios Veterinarios Fuenmayor Herrera, C.A.; de dicha documental se evidencia la constitución de la referida sociedad mercantil, siendo sus accionistas primigenios los ciudadanos Arnoldo Fuenmayor Figuera y Orlando Ernesto Herrera; que posteriormente, mediante acta de asamblea extraordinaria, el ciudadano Orlando Ernesto Herrera Mendoza, vendió sus acciones al ciudadano Alexander Colmenares Chacon; que los ciudadanos Arnoldo Fuenmayor Figuera y Alexander Colmenares Chacón, fueron elegidos, mediante acta de asamblea extraordinaria, para ocupar los cargos de directores de dicha empresa; que posteriormente, mediante acta de asamblea extraordinaria, realizada el 02.05.2007, se aumentó el capital social de la empresa a la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,oo), el cual fue íntegramente suscrito y pagado por el accionista Arnoldo Fuenmayor Figuera y se designó al ciudadano Juan Carlos Fuenmayor Morales, para ocupar el cargo vacante de director, quien posteriormente en asamblea extraordinaria de accionistas, compró el cincuenta por ciento (50%) del capital suscrito al ciudadano Arnoldo Fuenmayor Figuera, pasando a ser accionista; Que mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 14.04.2008, el ciudadano Juan Carlos Fuenmayor Morales, vendió sus acciones a la ciudadana Gabriela Alejandra Viscuña Heredía y manifestó su renuncia al cargo de director, por lo que se designó a la referida ciudadana como directora de la empresa; documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias certificadas de documentos públicos expedidas por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
3) Marcado “D”, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 25.06.2012, inscrito bajo el Nº 2012.1264, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.10694 y correspondiente al Libro Real del año 2012. De dicha documental se evidencia que los ciudadanos Luís Adolfo Duarte Moncada y Ángela Moncada de Duarte, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez, el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad que poseían sobre el local comercial objeto del contrato de arrendamiento; documental que es avalorada y apreciada por este jurisdicente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público otorgado ante funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
4) Marcado “E”, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25.06.2012, inscrito bajo el Nº 2012.1264, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.10694, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, número 2012.1280, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.10708 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. De dicha documental se evidencia que el ciudadano OSCAR IVAN DUARTE MONCADA, cedió y traspasó en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez, el veinticinco por ciento (25%) de los derechos proindivisos sobre el local comercial objeto del contrato de arrendamiento. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público otorgado ante funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
5) Copia fotostática de sentencia de divorcio dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dicha documental se evidencia que la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez, estuvo casada con el ciudadano Oscar Iván Duarte Moncada; vinculo que fue disuelto mediante sentencia dictada el 28.03.2006, dictada por el referido juzgado, conforme lo dispuesto en el artículo 185-A del Código Civil. Documental que es tenida como fidedigna, por ser copia fotostática de sentencia judicial y naturaleza de documento público. Así se establece.
6) Marcado “F”, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17.03.2010, bajo el Nº 4, Tomo 15, Protocolo Transcripción. De dicha documental se evidencia que los ciudadanos Félix Francisco Marín Palacios y Marlene Arenas Rodríguez, constituyeron una sociedad civil denominada MAF & ASOCIADOS, ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS, con el objeto de realizar actividades relacionadas con la profesión de Contaduría Pública; que el socio Feliz Francisco Marín Palacios suscribió y pagó 55 cuotas sociales y la socia Marlene Arenas Rodríguez, suscribió y pagó 45 cuotas sociales. Igualmente se evidencia que la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez, ocupa el cargo de Directora Administrativa de dicha sociedad civil. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público constitutivo de sociedad civil, otorgado por ante funcionario público con facultades para dar fe pública; ya que la impugnación realizada por la parte demandada fue genérica y no contiene elemento que ataque la validez de dicho documento. Así se establece.
7) Marcado “H1”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10.02.2011, bajo el Nº 81, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicha documental fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta en forma genérica; lo que no debería producir efecto alguno, pero al no aparecer suscrito por ninguno de los sujetos procesales de la presente contienda judicial, debe desecharse del presente proceso. Así se establece.
8) Marcado “H2”, documento privado suscrito por el ciudadano Joao De Ascencao y la sociedad civil MAF & ASOCIADOS ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS. Dicha documental fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta en forma genérica; lo que no debería producir efecto alguno por no contener los elementos necesarios para ser desechado del proceso; sin embargo, se evidencia que en la etapa probatoria fue promovida y evacuada en fecha 11.01.2013, la declaración del ciudadano JOAO DE ASCENCAO, ante el tribunal de la causa, con el objeto de hacer valer dicha documental. De ambas, tanto documental, como la declaración del testigo, se evidencia que la sociedad civil MAF & ASOCIADOS ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS, le arrendó a dicho ciudadano una habitación; que los cánones de arrendamiento, según la declaración del testigo, eran pagados por la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez por la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,oo) mensuales. Documental y declaración del testigo, que será valorada en la parte motiva de la presente decisión. Así se establece.
9) Marcado “H3”, documento privado suscrito por el ciudadano Dimitar Velev Gueorguiev y la sociedad civil MAF & ASOCIADOS, ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS. Dicha documental fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta en forma genérica; lo que no debería producir efecto alguno por no contener los elementos necesarios para ser desechado del proceso; sin embargo se evidencia que en la etapa probatoria fue promovida y evacuada en fecha 10.01.2013, la declaración del ciudadano DIMITAR VELEV GUEORGUIEV, ante el tribunal de la causa, con el objeto de hacer valer dicha documental. De ambas, tanto documental, como la declaración del testigo, se evidencia que la sociedad civil MAF & ASOCIADOS ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS, le arrendó a dicho ciudadano dos cubículos; que los cánones de arrendamiento, según la declaración del testigo, eran pagados por la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales. Documental y declaración del testigo, que será valorada en la parte motiva de la presente decisión. Así se establece.
10) Marcados del “G1” al “G12”, recibos emanados de la Junta de Condominio del Centro Comercial Macaracuay. Documentales que se corresponden al pago del condominio del inmueble objeto del desalojo peticionado en el presente proceso. Dichas documentales evidencian que el referido inmueble no adeuda cantidad alguna por concepto de condominio; y, que el pago del mismo, oscila entre los ochocientos bolívares (Bs. 800,oo) y dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento y 1363 del Código Civil, al ser documentales privadas que se refieren a los gastos comunes del inmueble, que no fueron impugnadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece.
11) En la etapa probatoria, la parte actora, además de hacer valer e insistir en el valor probatorio de las pruebas que produjo conjuntamente con la demanda, promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto de desalojo, a la cual se opuso la representación judicial de la demandada, el a-quo por auto del 8 de enero de 2013, encontró ajustada a derecho la oposición y desechó la inspección promovida. Asimismo, promovió prueba de informes a la Administradora Pérez Garrido. Dicha probanza fue admitida por el tribunal de la causa, pero no fue evacuada en el proceso, razón por la cual es desechada. Así se establece.
12) Igualmente promovió la prueba testifical de los ciudadanos Joao De Ascencao y Dimitar Velev Gueorguiev; y, sobre dichas declaraciones se emitirá pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación en la parte motiva de la presente decisión. Así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

1) Conjuntamente con la contestación de la demanda y consignadas mediante diligencia de fecha 13.12.2012, la parte demandada, produjo, marcadas “B”, copias simples del documento de condominio del Centro Comercial Macaracuay. De dicha documental se evidencia que el inmueble objeto de desalojo en el presente proceso, se encuentra sujeto a regulación por el órgano administrativo de la fijación del canon máximo de arrendamiento, pues fue construido antes del 02 de enero de 1987. Copias fotostáticas que son tenidas por este jurisdicente como fidedignas, por ser copias simples de documento público, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) En la etapa probatoria, hizo valer las probanzas marcadas “C”, producida conjuntamente con el libelo de demanda y “B”, producida conjuntamente con la contestación. Dichas documentales fueron valoradas y apreciadas ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite; razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.
3) Marcada “AA”, copia fotostática de documento privado suscrito por la ciudadana Marlene Arenas Rodríguez; y, copia simple de documento privado de fecha 28 de noviembre de 2011. Dichas promociones son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las copias fotostáticas de documentos privados carecen de valor en nuestro sistema probatorio. Así se establece.
4) Marcadas “BB”, copias fotostáticas de los siguientes documentos privados: Relación de pagos, emanada de la parte demandada; depósitos bancarios y recibos de pago correspondientes al período 2010-2012, cursantes del folio 254 al 291. Dichas documentales son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las copias fotostáticas de documentos privados carecen de valor en nuestro sistema probatorio. Así se establece.
5) Informes al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal. Dicha probanza fue negada su admisión por el tribunal de la causa, razón por la cual no es procedente emitir pronunciamiento alguno sobre su valoración y apreciación. Así se establece.

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Analizadas las pruebas cursantes en la presente contienda judicial, conforme lo establecido en los párrafos anteriores, debe precisarse que la pretensión incoada por la parte actora, ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, es el desalojo del inmueble conforme lo establecido en el artículo 34 ordinal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la cual se establece como causal eficaz del desalojo, la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento del propietario o de alguno de los parientes consanguíneos. En este sentido para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado deben probarse, los siguientes extremos legales: La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado (verbal o por escrito), pues de no ser así sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo; y por último, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada pretensión, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en orden económico sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hechos o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o el hijo adoptivo, sino la persona jurídica dueña del inmueble, pues la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha circunstancia de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad en la cual el propietario o sus parientes son los únicos participantes.
La doctrina entiende por necesidad de ocupar el inmueble; la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la pretensión de desalojo del artículo 34 literal “b”, es decir la necesidad “que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”, en criterio de quien juzga, deben probarse 3 elementos que son concurrentes entre si a saber: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, (verbal o escrito); b) La propiedad del solicitante del desalojo; y, c) La necesidad que tiene de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita.
Conforme lo planteado debe resolverse acerca de los presupuestos de procedencia de la pretensión de desalojo por necesidad del inmueble, para tal caso debe probarse en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado; la cual quedó evidenciada en primer lugar por el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2006, bajo el Nº 50, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, en el cual se estableció como lapso de duración un término fijo hasta el día 12.07.2007; el cual fue rebasado con holgura, produciéndose tal como lo afirmó la parte actora en su escrito libelar, la tácita reconducción y la conversión de contrato de tiempo determinado al arrendamiento sin determinación de tiempo, lo que consolida el primer presupuesto de procedencia de la pretensión intentada, de la existencia de una relación de arrendamiento sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, y así expresamente se declara.
Prosiguiendo el hilo argumental, debe verificarse la propiedad de la parte actora del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, para lo cual se observa tal como quedó establecido en el análisis probatorio, que la accionante comprobó derechos de propiedad del inmueble arrendado con la promoción de los documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 25.06.2012, inscrito bajo el Nº 2012.1264, matrícula Nº 238.13.9.1.10694 y número 2012.1280, matrícula Nº 238.13.9.1.10708 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012; de los cuales determinan la cualidad de propietaria de la accionante sobre un porcentaje de los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto de desalojo. Así expresamente se determina.
Por último, se verifica como último presupuesto de procedencia de la pretensión de desalojo, la necesidad de ocupación de la accionante como propietaria del inmueble, para lo cual alegó que precisa la ocupación del inmueble en la incómoda necesidad de alquilar espacios de trabajo a terceras personas, pagando para tales fines, cantidades de dinero que merman inexorablemente su patrimonio, amén de la incómoda situación que presenta con los representantes de la demandada, que se niegan a entregar el inmueble. De igual forma, precisa la ocupación para sus hijos ciudadanos Oscar Ivan Duarte Moncada y José Julián Duarte Arenas, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, Arquitecto y Comerciante y titulares de las cédulas de identidad Nº V.-14.197.354 y V.-13.528.546, en su orden, ya que ejercen actividades profesionales sin tener un espacio propio y apto para tales fines; que tal situación por la que atraviesan, le crea la imperiosa necesidad de ocupar tanto para ella como para sus hijos, el inmueble de su propiedad. Para comprobar tal circunstancia, trajo a los autos contratos de arrendamientos suscritos por la sociedad civil MAF & ASOCIADOS, ASESORES CONTABLES, FISCALES Y FINANCIEROS; los cuales fueron ratificados en el proceso por los arrendadores, mediante la prueba testimonial. De los contratos de arrendamiento se puede evidenciar, en primer lugar que fueron suscritos por la sociedad civil MAF & ASOCIADOS, en calidad de arrendataria, sobre una habitación y dos cubículos, para el desarrollo de la actividad objeto de la mencionada sociedad civil; la cual conforme sus estatutos sociales, analizados en el establecimiento de la prueba en la presente decisión, se pudo determinar, que la accionante solo mantiene una participación del cuarenta y cinco por ciento (45%) de la participación social de dicha asociación; lo que se evidencia de los estatutos mencionados; de igual forma se evidencia de los mencionados contratos de arrendamientos, los cuales se aprecian en su justo valor probatorio, ratificados por terceros arrendadores, que la ocupación de los mismos está en cabeza de la sociedad civil MAF & ASOCIADOS y no en la persona de la accionante; lo que aunado con la inexistencia de probanza sobre la merma económica de la accionante o la imposibilidad del desarrollo profesional de sus hijos, los cuales tampoco quedaron acreditados a los autos, imposibilita verificar y consolidar en el proceso la cualidad de propietaria necesaria ni necesidad imperante de la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado sobre los arrendatarios demandados; por lo cual se debe acreditar la apelación ejercida por MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 18.03.2013, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón, de no haberse comprobado totalmente los extremos para que prospere la pretensión de desalojo por necesidad del inmueble alegada por la parte actora; lo que determina la procedencia de la apelación y el desecho de la demanda de desalojo intentada por MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., así expresamente se decide.
En razón de ello, debe declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 23.04.2013, por la abogada MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 18.03.2013, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sin lugar la demanda de desalojo, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A. En consecuencia, se desecha la demanda de desalojo sobre el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2006, bajo el Nº 50, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un local comercial identificado con las siglas PA-1, distinguido con el Nº 65, situado en la planta alta del Centro Comercial Macaracuay, ubicado en la Avenida San Francisco, Urbanización Colinas de la California, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con número catastral 015010013511, con una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (42,58 Mts.2). Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 23.04.2013, por la abogada MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 18.03.2013, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda de desalojo, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la ciudadana MARLENE ARENAS RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.725.040, en contra de la sociedad mercantil SERVICIOS VETERINARIOS FUENMAYOR HERRERA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de agosto de 2004, bajo el Nº 73, Tomo 138-A-Sgdo. En consecuencia, se desecha la demanda de desalojo intentada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un local comercial identificado con las siglas PA-1, distinguido con el Nº 65, situado en la planta alta del Centro Comercial Macaracuay, ubicado en la Avenida San Francisco, Urbanización Colinas de la California, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, con número catastral 015010013511, con una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (42,58 Mts.2).
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas para la recurrente. Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido por el artículo 274 eiusdem.
CUARTO: Queda así REVOCADA la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2013, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de junio del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA ACC.,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. MAYRA L. RAMÍREZ SUÁREZ
Exp. Nº AP71-R-2013-000444.
Definitiva/Mercantil/Recurso
Desalojo/Con Lugar Apelación/Sin lugar La Demanda/”D”
EJSM/EJTC/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ocho y treinta antes meridiem (8:30 A.M.). Conste,
LA SECRETARIA ACC.,

Abg. MAYRA L. RAMÍREZ SUÁREZ