TSJ Regiones - Decisión

Fue iniciado el presente procedimiento mediante libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos por el abogado Emilio Gioia Rosadoro, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 70880, Presidente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 8 de julio de 2010, bajo el Nº 6, Tomo 72-A, en carácter de administradora del inmueble arrendado, empresa actuaba administradora, según Contrato de Administración Inmobiliaria/Inquilinaria suscrito ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de febrero de 2011, bajo el Nº 34, Tomo 14, consignad en copia marcado “A”; contra el ciudadano RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.893.664, en carácter de arrendatario.
El 19 de diciembre de 2012, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación del demandado para que compareciera a contestarla al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 07 de enero de 2012, compareció el abogado Emilio Gioia, y presentó diligencia mediante la cual señaló que consignaba los emolumentos del Alguacil y las copias simples necesarias para que fuese librada la compulsa, la cual fue librada el (09) de enero de 2013.
El (29) de febrero de 2013, el Alguacil asignado rindió declaración en el expediente, exponiendo que el (20) de febrero de 2013, se trasladó a la dirección del inmueble arrendado y al llegar fue atendido por el ciudadano que se identificó como RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA, a quien le hizo entrega de la compulsa, y luego de recibirla se negó a firmarle el recibo de citación.
El 26 de febrero de 2013, el abogado Emilio Gioia Rosadoro, actuando como Presidente de ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., otorgó poder apud acta a la abogada Betzabeth Macías, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 130.757. Por petición del abogado Emilio Gioia, este Tribunal ordenó librar boleta de notificación al demandado, de conformidad a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 26 de abril de 2013, compareció el ciudadano RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA, asistido por el abogado Luis F. García Martínez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 67985 y presentó dos (2) diligencias por las que se dio por citado en la causa y otorgó poder apud acta al indicado abogado y a María G. Lucena, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 150.853.
El 30 de abril de 2013, el abogado Luis F. García Martínez, presentó escrito mediante el cual promovió cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas. El demandado promovió prueba de informes al Banco Mercantil, la cual fue admitida y el 8 de mayo de 2013 el Alguacil dejó constancia de haber entregado el oficio librado.
El 21 de mayo de 2013, compareció el abogado Luis F. García y presentó diligencia mediante la cual expuso que se daba por citado para la comparecencia al acto de posiciones juradas admitidas por auto de fecha 17 de mayo de 2013.
El 22 de mayo de 2013, este Juzgado levantó acta por cuanto a las (10:00) a.m. compareció el demandado con su apoderado judicial, mediante la cual declaró que en este procedimiento no había lugar a evacuación de posiciones juradas debido a que el demandado no había sido citado personalmente y cuando su apoderado judicial se dio por citado ya la causa se encontraba dentro del lapso legalmente previsto para dictar sentencia.
El 28 de mayo de 2013, último día previsto para dictar la sentencia definitiva, este Juzgado dictó auto mediante el difirió su dictado para dentro de los cinco días de despacho siguientes, por cuanto no constaban en autos las resultas de la prueba de informes promovida y admitida.
Ahora bien, aun cuando a la fecha, siendo el día cinco (5) del lapso de diferimiento, no ha ingresado al expediente la prueba de informes requerida, este Juzgado considera que es innecesario esperar toda vez que su objeto es demostrar los mismos hechos que se desprenden de las planillas de depósito promovidas como prueba documental, lo que convierte a la prueba de informes en superflua. En consecuencia, este Juzgado procederá a dictar la decisión correspondiente en este acto.
DE LA CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA:
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde a este Tribunal pronunciarse en primer lugar sobre la cuestión previa promovida por el apoderado judicial de la parte demandada.
Promovió la contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que la persona jurídica ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., según la cláusula primera del documento que corre a los folios siete (7) al nueve (9), recibió la simple administración, para encargarse de las cobranzas de alquileres de varios inmuebles, entre los cuales se encuentra el ocupado por el demandado en la en la presente causa, identificado como local comercial ubicado en la planta baja, Nº 27, que forma parte de la edificación conformada por varios inmuebles, identificada con el Nº 27, ubicado en El Manicomio, de Tanque a San Felipe, Barrio Obrero, La Pastora.
Que seguidamente en la cláusula octava del contrato, el supuesto propietario le cedió los derechos y acciones derivados de cinco (5) contratos de alquiler entre los cuales no está el vigente contrato cuya resolución se demanda, sino un contrato privado de alquiler que existió entre el demandado y el supuesto propietario de la edificación, al que se refiere en el número 4; de modo que en el referido contrato de administración no le fueron cedidos los derechos y acciones sobre el contrato cuya resolución se pretende con el ejercicio de la presente acción y la parte actora es un mero mandatario que debe acreditar su representación mediante un documento poder, lo cual no hizo al momento de interponer la demanda.
Que la ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A. procedió a ilegalmente a demandar en nombre propio a su representado, por intermedio de un supuesto representante legal y sin tener la administradora ni el abogado que funge como su representante legal, un poder que acredite su representación, en clara violación de lo establecido en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil.
Que de igual modo, el abogado que dice representar a la parte actora carece de la representación suficiente para actuar en nombre de ésta, ya que si la tuviera hubiera consignado copia certificada de la asamblea en que hubiese sido designado.
Pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el alegato realizado por el apoderado judicial de la parte demandada, para lo cual resulta necesario hacer las siguientes consideraciones:
La cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está dirigida a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, vale decir, un requisito indispensable para la constitución de toda relación procesal, que garantiza al demandante su adecuada representación en el proceso.
Es decir que está dirigida a controlar la legitimidad del representante, entendida como la capacidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, en tres supuestos que la misma norma prevé, tales son: 1) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; 2) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya; y 3) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
Los argumentos del representante judicial de la parte demandada, para fundamentar esta cuestión previa, están centrados en cuatro aspectos que son los siguientes: 1) Que ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A. solo recibió la simple administración del local comercial arrendado para encargarse de las cobranzas de alquileres; 2) Que el supuesto propietario le cedió los derechos y acciones de cinco contratos de alquiler, entre los cuales no está el vigente contrato cuya resolución se demanda, siendo la parte actora un mero mandatario que debe acreditar su representación mediante un documento poder; 3) Que ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A. demandó en nombre propio al demandado sin tener poder que acredite su representación, como tampoco el abogado que funge como su representante legal, en violación del artículo 151 del Código de Procedimiento Civil; 4) Que el abogado que dice representar a la actora carece de la representación suficiente para actuar en su nombre, ya que si la tuviera hubiera consignado copia certificada de la asamblea en que hubiese sido designado.
Se observa así que los tres primeros señalamientos realizados por la parte demandada se refieren a la parte actora como tal, esto es ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., más no sobre la persona natural que acudió al proceso a representarla, que es el ciudadano EMILIO GIOIA ROSADORO, quien se abrogó el carácter de Presidente y además es abogado. Ello evidencia que los alegatos expuestos no se refieren a ninguno de los tres supuestos previstos en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues no señaló que la falta de legitimidad se refiriera al abogado que interpuso la demanda como representante legal de ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A.
En cuanto al último señalamiento, referido a que el abogado que dice representar a la actora carece de la representación suficiente para actuar en su nombre, ya que si la tuviera hubiera consignado copia certificada de la asamblea en que hubiese sido designado, este Juzgado observa ese alegato no puede subsumirse dentro del supuesto de la cuestión previa invocada, que supone que lo alegado haya sido la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. En este caso, el compareciente no tenía necesidad de consignar poder porque se entiende que quien acudió a interponer la demanda fue la persona jurídica directamente, representada por su Presidente, que además es abogado, por lo que tampoco requería en ese acto la asistencia de otro abogado.
Así se observa que el apoderado judicial del demandado atacó la actuación de la persona que se presentó como representante de la parte actora señalando que si tuviese esa representación habría consignado la respectiva Asamblea, lo que significa que aparentemente duda que el ciudadano EMILIO GIOIA ROSADARO tenga el carácter de Presidente que se abrogó de ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., pero no lo cuestionó directa y claramente como lo exige el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Considera este Juzgado que en ese caso tendría que haber denunciado la falta de capacidad procesal de la parte actora, supuesto previsto en el ordinal 2º del artículo 346 eiusdem, pero no lo hizo.
A mayor abundamiento, se observa que la parte actora en este caso es una persona jurídica, lo que amerita que para alegar su falta de capacidad procesal para interponer la demanda, debe fundamentarse en que dicha sociedad mercantil no está legitimada para comparecer en este proceso como parte actora, por cuanto la persona natural que la representa según los Estatutos Sociales no tenía facultades para interponer la demanda, ya fuere porque requería facultad expresa para hacerlo o porque no tenía el carácter de representante estatutario de dicha empresa, o cualquier otro alegato legalmente válido dirigido a probar la afirmación de que dicha empresa no tenía capacidad procesal, de conformidad a lo previsto en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil. En este caso, al no ser cuestionada expresamente la capacidad procesal de ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., en los aspectos indicados, no le es dable a este Juzgado pronunciarse al respecto, pues si el apoderado judicial de la parte demandada consideraba que el compareciente no tiene el carácter que se abrogó al interponer la demanda, ha debido alegarlo claramente y no como una suposición.
En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa alegada, contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
En el libelo, el abogado Emilio Gioia Rosadoro, actuando como Presidente de ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., manifestó que consta de copia de Contrato de Arrendamiento que acompaña marcado “B”, que el 1º de junio de 2012, su representada y accionante celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA, sobre un local comercial identificado con el Nº 27, de la planta baja, Local Tanque a San Felipe, Barrio Obrero, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, que comenzó a regir el 1º de junio de 2012, con un término de duración fijado en doce (12) meses, prorrogable automáticamente por períodos de igual duración, siempre que El Arrendador no notificare por escrito a El Arrendatario, antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más.
Que la pensión mensual de arrendamiento fue convenida en DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), según lo establecido en la cláusula cuarta del contrato. Que en la cláusula décima del contrato expresaron que El Arrendatario se obligaba a pagar los servicios básicos del local comercial, tales como aseo urbano, agua, luz eléctrica y teléfono.
Que es el caso que el ciudadano RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA adeuda a su representada, la cantidad de DIEZ MIL OBLÍVARES (Bs. 10.000,00), correspondientes a las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto hasta noviembre de 2012.
Que por lo expuesto, ocurre ante este Tribunal para demandar al ciudadano RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA, para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Que ha incumplido con la obligación de pagar la pensión mensual de arrendamiento asumida en el contrato; SEGUNDO: Que en base a ese incumplimiento, el contrato quedó resuelto y en consecuencia debe entregar el local comercial en perfecto buen estado, desocupado de bienes y personas; TERCERO: En pagar a título de daños y perjuicios, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), equivalente al monto de las pensiones de arrendamiento insolutas, correspondientes a los meses transcurridos desde agosto hasta noviembre de 2012; CUARTO: En pagar las costas procesales.
Al contestar al fondo expresó que contradecía en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada contra su representado, en base a los siguientes razonamientos.
Que niega que el ciudadano RICHARD JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA haya incumplido con la obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, como afirma el representante de la parte actora; ya que fueron cancelados mediante los tres (3) vouchers o comprobantes de depósito del Banco Mercantil, que en original consigna marcados ªA”, “B” y “C”, efectuados los depósitos en las fechas 3 de septiembre de 2012, 1º y 29 de noviembre de 2012, por los montos de (Bs. 5.000,00); (Bs. 4.600,00) y (Bs. 2.300,00), respectivamente.
Que estos depósitos fueron hechos en la cuenta corriente de la parte actora, ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., deduciendo en algunos casos los excesos de consumo de energía eléctrica causados por el resto de la edificación, ya que existe un solo aparato medidor o contador de luz en la casa distinguida con el Nº 27 y su representado se ha visto obligado a cancelar el total de las facturas de energía eléctrica, aseo y relleno sanitario, para después distribuir el monto a prorrata, conforme fue acordado con el mandante de la parte actora y causante a título particular de la parte actora, ciudadano GABRIEL RODRÍGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 976.235, quien viene a ser el propietario de la edificación donde se encuentra el local arrendado a su mandante y a quien durante el lapso probatorio, pide sea citado, de conformidad con el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 5º, para que comparezca, a fin de rendir posiciones juradas, de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual manifiesta estar dispuesto a comparecer al Tribunal a absolverlas recíprocamente; y para que demuestre la titularidad del derecho de propiedad que ostenta en los contratos.
Expuso igualmente que consignaba cuatro comprobantes de cobro, marcados “D”, “E”, “F” y “G”, emitidos por Administradora Serdeco los días 17-07-12; 14-09-12; 17-10-12 y 20-11-12, pagados por su mandante en los que se cancelan los consumos de energía eléctrica, aseo y relleno sanitario de la edificación distinguida con el Nº 27, donde se encuentra el local de marras.
Que en el aparte único de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se establece que los depósitos bancarios serán considerados recibos de pagos de alquiler, no pudiendo El Arrendatario desecharlos, ya que son la prueba idónea de pago ante La Arrendadora, lo cual constituye ley entre las partes.
Finalmente negó que su mandante deba pagar a título de daños y perjuicios la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar, con expresa condenatoria en costas.
De los hechos expuestos por ambas partes, este Juzgado declara que la relación arrendaticia fue reconocida por el demandado, así como el monto del canon de arrendamiento, quedado planteada la controversia en los siguientes términos: La parte actora alegó que el demandado le adeuda la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde agosto hasta noviembre de 2010, mientras que el demandado se excepcionó afirmando que pagó los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, a través de depósitos realizados en la cuenta bancaria de la parte actora, de acuerdo a lo convenido en el contrato. En razón a ello, corresponde a este Juzgado el análisis de los medios probatorios promovidos para determinar la procedencia de la demanda o de la excepción del demandado.
De acuerdo a lo alegado por el demandado, este Juzgado constata que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento consignado a los autos con el libelo, las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería pagado en el domicilio de la arrendadora o a través de su cuenta bancaria, que el arrendatario declaró conocer.
Ahora bien, los depósitos bancarios consignados por el demandado, los son los siguientes:
1) Original (copia cliente o depositante) de Planilla de depósito Nº 012112989030018, del Banco Mercantil, a la cuenta Nº 01050632811632067463, el 29/11/2012, a nombre de la titular de la cuenta ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., depositado por el ciudadano Richard Hernández, por la cantidad de (Bs. 2.300,00).
2) Original (copia cliente o depositante) de Planilla de depósito Nº 012090301540191, del Banco Mercantil, a la cuenta Nº 01050632811632067463, el 03/09/2012, a nombre de la titular de la cuenta ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., depositado por el ciudadano Richard Hernández, por la cantidad de (Bs. 5.000,00).
3) Original (copia cliente o depositante) de Planilla de depósito Nº 000000614562100, del Banco Mercantil, a la cuenta Nº 01050632811632067463, el 01/11/2012, a nombre de la titular de la cuenta ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., depositado por el ciudadano Richard Hernández, por la cantidad de (Bs. 4.600,00).
Con relación a la promoción de pruebas que realizó la parte demandada, la apoderada judicial de la parte actora manifestó que desconocía, rechazaba e impugnaba “los montos” que constan en depósitos bancarios consignados, en especial los que sean de (Bs. 2.300,00). Este Juzgado observa que ello no constituye una impugnación al medio probatorio en sí, sino a la disconformidad con el monto depositado.
Con relación al tratamiento que como medio probatorio se le debe dar a las planillas de depósito bancario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, en el expediente Nº 2005-000418, dictó decisión el 20 de diciembre de 2005 (Caso MANUEL ALBERTO GRATERÓN contra la sociedad mercantil ENVASES OCCIDENTE, C.A.), en la que sostuvo que la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio y por ello cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. Por tal razón, no constituyen documentos emanados de terceros que deban ser ratificados en juicio, de conformidad al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que en su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma, estimando que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental privada, en cuyo contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Agregó la Sala que si bien los mismos carecen de la firma de su autor, cabe recordar que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.
En este caso concreto, se observa que todos los datos de las planillas de depósito anteriormente indicados fueron extraídos de cada una de ellas, algunos de ellos impresos directamente por el Banco Mercantil, como elementos validadores del dinero recibido en depósito para la cuenta de la cual es titular la parte actora, tal como lo afirmó el demandado. En consecuencia, este Juzgado tiene como ciertos los hechos reflejados en las planillas de depósito antes identificadas.
Se observa así que en total los tres (3) depósitos realizados suman la cantidad de ONCE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.900,00), cantidad de dinero superior a la indicada como adeudada por la parte actora, por concepto de las cuatro mensualidades de cánones de arrendamiento, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500, 00) cada mes. No obstante ello, este Juzgado observa que para declarar solvente al demandado debe verificar si pagó de acuerdo a las estipulaciones convenidas.
A tales efectos se observa que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ambas partes convinieron que el canon de arrendamiento de (Bs. 2.500,00) sería pagado por el arrendatario, con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. De los términos convenidos en dicha cláusula y actuando de conformidad a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, este Juzgado interpreta que el arrendatario debía pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días de cada mes.
En razón a ello, se observa que el arrendatario no realizó depósito alguno durante el mes de agosto 2012, sino que el 3 de septiembre de 2012, que depositó la cantidad de (Bs. 5.000,00).
Ahora bien, este Juzgado observa que si bien la parte demandada en el escrito de contestación o en el de promoción de pruebas, no indicó claramente a qué mensualidad sería imputable cada depósito, si procedió a colocar sobre cada una de las planillas analizadas, el mes o meses correspondientes. Aún cuando este Tribunal considera que ello constituye una especie de alteración, la misma no afectó los datos impresos por el banco, por lo cual, lejos de desechar dichas planillas como medios probatorios del pago, se tienen dichas anotaciones como indicativas de que la parte demandada imputa cada pago al mes colocado en cada una de ellas.
Así las cosas, se entiende que la planilla Nº 012090301540191, fue promovida para demostrar el pago del canon de arrendamiento del mes de agosto, pues en la misma fue asentada la siguiente nota: “por concepto de alquiler julio y agosto”; la Nº 000000614562100, el de los meses de septiembre y octubre, toda vez que presenta la siguiente nota: “por concepto de alquiler septiembre y octubre”; y la N° 012112989030018, al pago del mes de noviembre.
Para determinar si el pago fue realizado de la forma en que fue contractualmente pactada, es preciso recordar que el pago debía realizarlo el arrendatario por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes. Así tenemos que el pago del canon correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, debía realizarlo el arrendatario hasta el día cinco de esos meses, pero los realizó de la siguiente forma: El 3 de septiembre de 2012, pagó el canon de agosto (extemporáneo); el 1º de noviembre, depositó la cantidad de (Bs. 4.600,00) imputable a los cánones de septiembre y octubre (extemporáneos) y el 29 de noviembre depositó la cantidad de (Bs. 2.300,00) imputable al canon de noviembre (extemporáneo).
De dicho análisis se evidencia que el arrendatario incumplió una de sus obligaciones principales, establecida en el ordinal segundo del artículo 1592 del Código Civil, que le impone pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Por tales razones, resulta forzoso para este Tribunal declarar que es extemporáneo el pago que el demandado realizó al arrendador, motivo por el cual no se le puede declarar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, lo que hace procedente la demanda interpuesta por resolución de contrato. En cuanto al monto, se observa igualmente que los imputables a los meses de septiembre, octubre y noviembre fueron realizados de forma incompleta, faltando la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) para completar el monto de cada canon, convenido en dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) por cada mes.
Con relación al monto depositado, el demandado afirmó que ello se debía a que realizado la deducción correspondiente a los excesos de consumo de energía eléctrica causados por el resto de la edificación, ya que existe un solo medidor en la casa distinguida con el Nº 27 y que se ha visto obligado a pagar el total de las facturas de energía eléctrica, aseo y relleno sanitario, para después distribuir el monto a prorrata, “”conforme fue acordado con el mandante de la parte actora y causante a título particular de la parte actora, ciudadano GABRIEL RODRÍGUEZ, …, quien viene a ser el propietario de la edificación donde se encuentra el local arrendado”.
Este Juzgado observa que tal como fue alegado en el libelo, en la cláusula décima primera del contrato las partes acordaron que el arrendatario se obligaba a pagar los servicios de aseo urbano, agua, luz eléctrica, teléfono del inmueble dado en arrendamiento, de lo cual haría llegar a la arrendadora los respectivos recibos cancelados.
El demandado promovió como recaudos probatorios, cuatro facturas emitidas por Administrador Serdeco, C.A., que este Juzgado aprecia por ser copia de documentos públicos administrativos que no fueron impugnadas por la parte contraria, de las cuales se evidencia que fueron emitidas en fechas 17/07/2012, 14/09/2012/17/10/2012 y 20/11/2012, con notas de cancelación. Todas emitidas por la casa Nº 27, cl segunda, Manicomonio, piso 01, 02, 02 poste 61DL0152, barrio El Manicomio, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, a nombre de Rodríguez Gabriel, por concepto de aseo – SAM, relleno sanitario y energía.
Ahora bien, con dichos recaudos no se prueba el hecho alegado por el arrendatario de que en el inmueble haya un solo medidor; tampoco que haya sido el demandado quien pagó los importes de cada factura por otros inmuebles distintos al local comercial ocupado por él. Tampoco probó el demandado el hecho alegado de que convino con el propietario del inmueble, la distribución del monto que hubiese pagado por todo el inmueble. En razón a ello, este Juzgado declara que no puede tener como realizada válidamente por el arrendatario la deducción alegada al monto del canon de arrendamiento durante los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2012, resultando procedente la indemnización reclamada por la parte actora, aunque no por el monto total que alegó adeudaba el demandado, sino por la diferencia antes indicada.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OCTAGON 2010, C.A., contra el ciudadano RICHAR JOSÉ HERNÁNDEZ ARISTIGUIETA, antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre el local comercial identificado anteriormente, así como los datos de autenticación del contrato; y se condena al demandado a lo siguiente:
PRIMERO: ENTREGAR a la parte actora el local comercial Nº 27, ubicado en la planta baja (local peluquería-barbería), situado en El Manicomio, de Tanque a San Felipe, Barrio Obrero, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, en buen estado de conservación y mantenimiento y totalmente desocupado.
SEGUNDO: PAGAR a la parte actora, la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), por concepto de daños y perjuicios causados a la arrendadora al no pagar el importe completo del canon de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2012.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio del libelo, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado al quinto (5º) día del diferimiento acordado previamente, se declara que no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los seis (06) días del mes de junio de dos mil trece (2013), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICHO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (12:30) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICHO CHAYEB

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2012-002150