REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, once de junio de dos mil trece 203º y 154º PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 76, Tomo 40-A, de fecha 23 de noviembre de 1.984. APODERAD0 JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR LOPEZ GALEZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 33.897. PARTE DEMANDADA:, RAIFF HAZANOW JASPE Y JEANET IRMA GUEVARA DE HAZANOW, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 4.084.167 y 5.229.600 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.190 y 18.224, respectivamente. MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES. SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el proceso por demanda presentada ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial del cual forma parte este despacho por el abogado Julio Cesar López Galea, en su condición de apoderado judicial de la Firma INMOBLILIARIA BUNGALOW C.A, contra los ciudadanos Raiff Hazanow Jaspe y Jeaneth Irma Guevara de Hazanow por COBRO DE BOLIVARES. Señaló la representación judicial de la parte actora, que los demandados son propietarios de un apartamento distinguido con el número y letra 6-B, ubicado en la planta seis del Edificio Saint Moritz, situado en la Parcela 4, Calle B, Urbanización Los Pinos, Sector La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda según se evidencia del documento de propiedad cuya copia fue anexada con el libelo. Afirmó que dichos ciudadanos, no han pagado las cuotas de condominio vencidas desde el mes de noviembre de 2.006, hasta el mes de agosto del 2011, ambas inclusive, lo que suma la cantidad de cincuenta y nueve mil novecientos cuarenta y nueve bolívares fuertes con sesenta y un céntimos (Bs. 59.949,61) y es por ello que acudieron a demandarlo al pago de dichas cantidades, los intereses de mora y las costas procesales. Fundamento su pretensión en los artículos 11, 12, 13, 14, 15 Y 20, respectivamente de la Ley de Propiedad Horizontal, 630 del Código de Procedimiento Civil y 1.874 del Código Civil. Mediante auto de fecha 26 de octubre de 2.011, el Tribunal admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada. Cumplidas las obligaciones legales para la práctica de la citación de la parte demandada, el alguacil designado para tales efectos, mediante diligencia de fecha 9 de febrero de 2.012, dejó expresa constancia de no haber podido lograr su citación personal, razón por la cual el Tribunal a solicitud de la parte actora, ordenó su citación por carteles. En fecha 18 de octubre de 2.012, comparecieron los demandados al proceso y representando sus propios derechos e intereses se dieron por citados. Siendo la oportunidad procesalmente idónea para ello, la parte demandada compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho. Siendo la oportunidad procesal para emitir su fallo, el Tribunal pasa a pronunciarse en los términos que a continuación se exponen: II DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA. Como punto previo este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a lo solicitado por la parte demandada en su contestación, en cuyo escrito pide al Tribunal declare la perención de la instancia basado en el argumento de que desde la fecha que se retiró el cartel de citación, transcurrieron ciento diez días de despacho y el lapso para publicarlos era de treinta días, citando a renglón seguido, en sustento de su solicitud una sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se declaró perimida la instancia, en el recurso de casación, al no haberse dado cumplimiento al artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, que establece la obligación legal al recurrente de consignar dentro de los tres días siguientes a la publicación, el cartel de emplazamiento. El Tribunal para emitir su pronunciamiento observa: No existe en el caso que se analiza la perención a la que alude la parte demandada en su contestación, por no ser aplicable el supuesto de hecho planteado en la decisión citada en el caso que se analiza ni se subsumen tales hechos, en los supuestos de hecho que señala el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. En sentido debe señalarse que de acuerdo con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, la perención de la instancia opera cuando ocurre de las siguientes circunstancias: “..El transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. También se extingue la instancia: 1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. 2° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. 3° Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla…”. De acuerdo con la norma anteriormente citada, para que opere la perención de la instancia es necesario que ocurra alguna de las circunstancias que menciona, como lo es que transcurra un año sin que se ejecute ningún acto tendente a evitar la paralización del juicio, que el actor no cumpla con las obligaciones legales de impulsar la citación en un lapso de treinta días a contar de la fecha de admisión de la demanda o treinta días a contar de la fecha de reforma o que dentro de los seis meses siguientes a la suspensión del proceso por muerte de alguno de los litigantes no se gestione la continuación de la causa. En el caso sub iudice, se constata de las actas procesales que la parte actora, si dio cumplimiento a las obligaciones legales que se exigen para gestionar la citación de la parte demandada, siendo importante aclarar que no es cierto que tenga la obligación legal prevista en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, que impone al recurrente la obligación de consignar dentro de los tres días siguientes a la publicación, el cartel de emplazamiento, por que ella es aplicable expresamente a la tramitación del recurso de casación, que es cosa distinta a la tramitación del procedimiento ordinario que nos ocupa, en el cual es de aplicación preferente lo dispuesto en el artículo 267, evidenciándose de las actas que desde la fecha de retiro del cartel a la fecha que ella compareció a darse por citada no se verificó el lapso de un año, que establece la norma, que es lapso aplicable al caso en estudio, por tanto, se hace forzoso desechar por improcedente la perención denunciada y así expresamente se decide. DE LA FALTA DE CUALIDAD Como punto previo al fondo, el Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la falta de cualidad de la parte actora, denunciada por la parte demandada en su contestación a la demanda, por tratarse de una defensa que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de su procedencia depende que se entre a analizar o no el mérito de la controversia. Señala la parte demandada, que “INMOBILIARIA BUNGALOW C.A, no procede a título personal, sino en representación de la comunidad de propietarios del Edificio Saint Moritz, y al tratarse de un inmueble sujeto a propiedad horizontal el representante se encuentra en la obligación de incorporar los documentos que demuestren su representación, esto es, el Acta de Asamblea o su designación como administrador, la autorización exigida según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acta de asamblea con la designación de los miembros de la Junta de Condominio y la prueba de que los miembros de la junta de condominio son copropietarios del Edificio. Que al tratarse de un inmueble en propiedad horizontal lo relativo a la administración y la representación activa del consorcio de copropietarios está sometido a Leyes especiales. Que la Ley de Propiedad Horizontal establece de carácter taxativo que la designación de la persona del administrador se efectúe por órgano de la Asamblea de propietarios o de una providencia judicial. Citó textualmente lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y añadió que esta norma está orientada a regular la designación de administrador estableciendo el lapso de duración de sus funciones. Añadió que en su opinión, el acta de Asamblea donde s le designó como administrador es un documento que debe producirse forzosamente con el libelo de la demanda, por que de ella deviene su condición de administrador y al revisar las documentales aportadas por el actor se advierte la ausencia de ese documento, motivo por el cual consideran que la empresa carece de cualidad para intentar el presente juicio. El Tribunal para pronunciarse observa: En materia de propiedad horizontal, en lo que se refiere a la comunidad de propietarios de un Edificio Sometido al régimen de Propiedad Horizontal, el legislador admite la existencia de una entidad asociativa, que o obstante no tener personalidad jurídica, puede ser sujeto activo y pasivo de una relación procesal, pero la legitimación activa para accionar en su nombre, cuando se trata de asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, corresponde necesariamente al administrador, toda vez que el consorcio que conforman los copropietarios de un determinado edificio, aún cuando es reconocido por la ley, no tiene personalidad jurídica y por tanto no puede asumir el carácter de parte actora con motivo de una controversia jurídica. En ese sentido, artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que, corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que, de acuerdo con lo expresado en el citado artículo, la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios en juicio. En concordancia con lo anterior, señala el citado artículo que para ejercer tal facultad el administrador debe estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y que esta autorización además debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. Con relación a la cualidad para actuar en un juicio, el maestro Luís Loreto sostiene que es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica. El Tratadista Armiño Borjas en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano Tomo III, Pág. 101 precisa lo siguiente:” Para que alguien pueda intentar una demanda judicial se requiere, independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercitada en la demanda, y que él tenga interés, aunque sea eventual o futuro en ejercerla, a menos que la ley lo exija actual”. Los criterios anteriormente expuestos, en armonía con las normas citadas, permiten a quien aquí decide determinar, que la cualidad para demandar en un juicio donde se encuentren involucrados los intereses de la comunidad de propietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, en lo concerniente a la administración de las cosas comunes, le está atribuida por ley al administrador, quien deberá estar autorizado para demandar por la junta de condominio para ello y dicha autorización además por disposición expresa de la norma, debe constar en el Libro de Actas de la misma, que, en opinión de quien decide configura lo que la doctrina ha llamado el interés actual para ejercitar la acción. Ahora bien, como se viene señalando, en materia de propiedad horizontal, el artículo 20 de la Ley faculta al Administrador para ejercer en juicio la representación de los propietarios como actores, pero; para que esa facultad pueda ser ejercida por él, debe estar previamente autorizado por la Junta de Condominio y esa autorización deberá además constar en el Libro de Actas de la Junta. De tal manera que, para que el Administrador pueda ejercer la representación judicial de los propietarios de un edificio en un juicio, esa atribución no opera automáticamente por ministerio del precepto, sino que se hace necesario que la Junta de Condominio le autorice para ello y que dicha autorización conste además en el Libro de Actas de la misma. A mayor abundamiento debe expresamente señalarse que la representación de los propietarios en juicio por el Administrador, en lo que respecta a las cosas comunes bien sea directamente o asistidos de abogados, son actos que exigen la representación como manifestación de un poder jurídico. Los efectos positivos o negativos de dichas actuaciones vienen a incidir directamente sobre la esfera del condominio toda vez que se está actuando en nombre de una entidad asociativa, que no tiene personalidad jurídica, razón por la cual los actos judiciales que se realicen en su nombre, están sometidos a las limitaciones tendentes a hacer más seguros y eficaces sus resultados para el condominio. En este sentido, es preciso destacar, que los requisitos exigidos por el artículo 20 literal e, tienen por objeto primordial garantizar la gestión del mandatario con el fin de proteger los derechos e intereses de los mandantes. Por ello, se establece la autorización de la Junta de Condominio para una eventual exigencia de responsabilidades a sus miembros así como la constancia de esta autorización en el Libro de Actas de dicha Junta; pues esta correspondencia entre las facultades otorgadas al Administrador y las detentadas por el mandante, garantizan a la comunidad de propietarios, la certeza de que la persona jurídica que les representa en un eventual juicio es justamente la escogida por voluntad de la comunidad y es por ello que dichos requisitos deben cumplirse de manera concurrente. En el caso de autos, aportó la parte actora con el libelo, copia de un contrato de administración celebrado por Inmobiliaria Bungalow C.A, que es desechado del proceso, al no ejercer la parte actora los mecanismos procesales pertinentes para demostrar su veracidad, toda vez que al ser impugnado por la parte demandada, ha debido ejercer la actividad probatoria correspondiente para demostrar la condición que dice ostentar, esto es la condición de administrador del condominio del Edificio Residencias Saint Moritz, todo lo contrario, su actividad probatoria estuvo limitada a aportar una certificación carente de toda legalidad, por tratarse de una documental privada que emana de la propia parte que quiere prevalerse de ella, como lo es el representante de INMOBILIARIA BUNGALOW C.A, quien no ostenta condición de funcionario capaz de dar fe de lo declarado, de tal modo que; el documento del cual pretende la parte actora emanar su condición es desechado al no ejercer la parte actora los mecanismos procesales de que dispone para demostrar su certeza. Aunado a lo anterior, tampoco ejerció actividad probatoria alguna, para demostrar la veracidad de la autorización y constancia de que la misma consta en el Libro de Actas de la Junta de Condominio, por las mismas razones que se han expresado en el capítulo anterior, no teniéndose por cumplidos los tres extremos requeridos por la norma, esto es, que quien demande sea el administrador; que el administrador haya sido autorizado por la Junta de Condominio y que esa autorización conste en el Libro de Actas de la junta, esto es, no demostró la parte accionante que ostenta la condición de administradora de la comunidad de propietarios del Edificio Saint Moritz, por tanto, se hace forzoso para el Tribunal declarar con lugar la falta de cualidad invocada. Así se decide. Por los razonamientos anteriormente expuestos y por cuanto en el presente caso tiene aplicación preferente la norma contenida en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, este Juzgado administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la falta de cualidad de INMOBILIARIA BUNGALOW, para intentar el presente juicio. Así se decide. En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante. Así se decide. III Por las consideraciones anteriormente expresadas, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la falta de cualidad de INMOBILIARIA BUNGALOW, para intentar el presente juicio Y SIN LUGAR LA PERENCIÓN SOLICITADA. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora. PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días de junio de dos mil trece. Años 203° de la independencia y 154° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, Exp AP31-V-2011-2172.