REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL


Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecisiete de junio de dos mil trece
203º y 154º


PARTE DEMANDANTE: ARELIS DE JESUS RAMOS DE FRANCO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 21.806.529.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MILICIA COROMOTO PIETER MOLINA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 93.440.
PARTE DEMANDADA: MARIA DE LA GRACIA NUÑEZ DE DA SILVA, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.404.529.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó representación judicial.
MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este despacho por la abogada Milicia Coromoto Pieter Molina, quien en su condición de apoderada judicial de la ciudadana, Arelis De Jesus Ramos De Franco, demandó a la ciudadana Maria De La Gracia Nuñez De Da Silva, por cumplimiento de contrato, por vencimiento de la prórroga legal.
En fecha, 21 de marzo de 2013 se admitió la demanda y se acordó el emplazamiento de la demandada.
Citada como quedó la demandada, no compareció al proceso ni por sí, ni por intermedio de apoderado a ejercer su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente.
En la oportunidad de promover pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa:
Se evidencia de las actas procesales que la pretensión contenida en el libelo de la demanda, esta dirigida a obtener del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a su petición de cumplimiento de contrato de arrendamiento el cual afirma celebró con la parte demandada, en base a las siguientes argumentaciones de hecho:
Expone que su representada sostuvo una relación arrendaticia con la ciudadana Elizabet Del Valle Coronado Valera, con quien suscribió tres contratos de arrendamiento por un local comercial para ser destinado a peluquería.
Añade que cada uno de esos contratos tenía una duración de un año fijo, es decir, que la relación arrendaticia duró tres años.
Señala que con la referida arrendataria trabajaba una peluquera de nombre Maria De La Gracia Nuñez De Da Silva, con quien la señora Elizabeth mantenía una sociedad.
Afirma que para aquella fecha comenzaron a surgir problemas con la arrendataria, por que nunca estuvo en la peluquería y en vista de ello acordaron finalizar la relación arrendaticia y se convino en celebrar nuevos contratos a nombre de Maria De La Gracia Nuñez De Da Silva, aun cuando la relación entre ellas no culminó por que la señora Elizabeth dejó el depósito que le había dado en garantía, a favor de la nueva arrendataria y con el tiempo su representada se enteró que quien paga los cánones de arrendamiento es la señora Elizabeth.
Que han transcurrido dos años y la relación arrendaticia ha sido insostenible, pues la arrendataria se ausenta del local por meses y cierra sus puertas o lo deja en manos de personas desconocidas, sin hacer ningún tipo de participación y es en vista de ello que su representada acudió a la Dirección de Inquilinato para plantear su situación y allí ambas partes suscribieron un acuerdo de prorroga legal por el plazo de dos años, pues la asesora legal tomó en consideración los tres otros contratos suscritos con la ciudadana Elizabeth y los dos suscritos con la actual arrendataria y a pesar de ello la ciudadana Maria De la Gracia Nuñez se niega rotundamente a entregar el local dado en arrendamiento y se ausentó del mismo desde abril a diciembre de 2.012, encontrándose con la sorpresa que tiene tres nuevos peluqueros.
Afirma que la relación arrendaticia se inició en fecha 26 de diciembre de 2.008 cuando su representada le cedió en arrendamiento en forma escrita el inmueble de su propiedad a la ciudadana Maria De La Gracia Nuñez De Da Silva, cuya duración se mantuvo entre el 26 de diciembre de 2.008 hasta el 26 de diciembre de 2.009 y el segundo y último contrato fundamento de la demanda fue suscrito por el plazo de un año desde el veintiséis de diciembre de 2.009 hasta el 26 de diciembre de 2.010.
Que en virtud a lo convenido en el contrato, su representada le comunicó a Maria De La Gracia Nuñez la no renovación del contrato, mediante carta de fecha 15 de septiembre de 2.010, quien se negó a recibir y firmar el acuse de recibo.
Que en fecha 22 de diciembre de 2.010, notificó nuevamente, por intermedio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Añadió que el día viernes 21 de enero de 2.011, se celebró un acto conciliatorio ante la Dirección de Inquilinato, donde ambas partes acordaron suscribir un contrato de prorroga legal ante la Notaría y convienen que el primer año de prorroga legal sería la suma de 700 bolívares y el segundo año sería de 900.
Que el 1 de julio de 2.011, notificó el vencimiento de la prorroga legal y el 30 de noviembre de 2.012, volvió a notificar.
Precisa que han sido infructuosas las diligencias realizadas para lograr la entrega amigable del inmueble arrendado, pero la arrendataria, se ha negado reiteradamente a la entrega, pese a las múltiples gestiones extrajudiciales que ha realizado.
Que ante esta actitud, frente a su obligación de cumplir con la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del plazo de prorroga legal el día 21 de enero de 2.013, ha concluido que la vía amistosa ha quedado agotada y se ha visto en la necesidad de acudir a la vía judicial para lograr la devolución de su inmueble.
Citó textualmente los artículos 38, 39 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil concluyendo que si los hechos narrados los subsumen en las normas citadas, la pretensión es procedente por que de la cláusula tercera del contrato se desprende que las partes no establecieron prórrogas, la arrendataria gozó plenamente de la prorroga legal de dos años, en virtud de que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco años, es decir, desde el 21 de enero de 2.011 al 21 de enero de 2.013.
Por las consideraciones realizadas es por lo que demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y que como consecuencia de ello en caso de no convenir se le condene a entregar el inmueble arrendado.
Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada, estando debidamente citada, no compareció al proceso, ni por sí, ni por intermedio de apoderado a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente.
Para decidir el Tribunal observa:
II
El artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que contiene la noción de debido proceso sustantivo, enuncia varios principios procesales reguladores de los derechos y garantías consagrados en el artículo 49 del texto fundamental en el que se mencionan las características del debido proceso como un derecho fundamental de todo ciudadano. De acuerdo con el mismo, deben los jueces, para sustanciar un procedimiento, aplicar los dispositivos legales que han sido establecidos en las Leyes especiales que le son inherentes.
Respecto a este punto, debe entonces precisarse que de acuerdo con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley Especial aplicable al caso sub iudice, el procedimiento a seguir es el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil.
En ese orden de ideas, el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, precisa que el emplazamiento de la parte demandada se hará para el segundo día de despacho siguiente a su citación y el 887, señala que la no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas vemos que, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil dispone que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo fijado para ello, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.
En relación a la confesión ficta, el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su Revista de Derecho Probatorio N 12 sostuvo lo siguiente:” Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente el no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la Ley, y resulta que los efectos del artículo 362 no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Que es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
Yo pienso que es sumamente importante tener claro cual es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362 se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de la presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad.”
De acuerdo con la acertada opinión del Magistrado Cabrera, la no comparecencia del demandado a dar su contestación a la demanda, lo que produce es una ficción de confesión, por tanto, estando conforme en un todo quien aquí decide, con el criterio anteriormente expresado, al no comparecer la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente a dar contestación a la demanda incoada en su contra, considera que los efectos de esa inasistencia produjeron una ficción de confesión por parte de esta, teniéndose por cumplido el primero de los extremos establecidos en el artículo 362. Así se establece.
En cuanto al segundo de los extremos previstos en la norma, es decir, que no sea contraria a derecho la petición de la parte demandada, observa el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente juicio, ha sido el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.
En ese sentido, es oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
Asimismo el artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco años y menos de diez, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.
En este orden de ideas, es preciso señalar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, de manera que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley.
Al respecto, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el caso de autos, una vez vencido el contrato en fecha 26 de diciembre de 2010, surgió para la arrendataria su derecho a disfrutar de su prorroga legal, de dos años, que vencieron en fecha 26 de diciembre de 2.012, fecha a partir de la cual surgió la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, siendo importante precisar en este sentido, que el plazo de prorroga legal empieza a regir una vez vencido el contrato, esto es el 26 de diciembre de 2.012.
De lo anteriormente expresado se constata que; la pretensión de la actora de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, al no entregar el inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal, responde a un interés legal, que es plenamente tutelado en el ordenamiento jurídico venezolano, teniéndose entonces por cumplido el segundo de los extremos previstos en la norma adjetiva. Así se decide.
En relación al tercer supuesto previsto en la norma, esto es, que el demandado nada pruebe que le favorezca, cuya actividad queda estrictamente limitada a demostrar la falsedad de lo alegado en el libelo, sin que sea admisible ningún hecho que ya no forme parte del Thema decidendum, sobre la base de estas premisas considera esta juzgadora que aún cuando el demandado haya concurrido en tiempo oportuno a promover pruebas, cabe destacar que la actividad probatoria que puede cumplir el demandado, a fin de librarse del peso que representa su incomparecencia al acto de la litis contestatio, se reduce a aquellas destinadas a demostrar la inexistencia de los hechos alegados por el actor.
En ese orden de ideas sostuvo el magistrado Jesús Eduardo Cabrera: “La Jurisprudencia Venezolana ha venido señalando en muchísimos fallos y tengo recopilados fallos desde el 69 hasta el 95 que lo único que puede probar el demandado en ese algo que le favorezca es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, que no puede nunca probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos. En consecuencia el contumaz no puede aducir excepción perentoria que no ha opuesto, no puede según esas decisiones, alegar pago, no podría plantear una compensación o una prescripción porque todo esto es motivo de la excepción perentoria como bien lo señala el artículo 1.956 C.C para la prescripción. Lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es que demuestre dentro del algo que le favorezca la inexistencia de los hechos del actor.
Yo estoy de acuerdo con esto y me hago solidario que el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor y a eso se refiere probar algo que le favorezca.”.
En tal sentido, observa quien aquí sentencia que no realizó la parte demandada actividad probatoria alguna, dirigida a enervar los alegatos efectuados por el actor en su libelo.
En razón de ello se tiene por cumplido el tercero de los extremos requeridos por la norma para que opere la confesión ficta de la parte demandada. Así se decide.
III
En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la CONFESION FICTA Y CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó ARELIS DE JESUS RAMOS DE FRANCO contra MARIA DE LA GRACIA NUÑEZ DE DA SILVA, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado un local distinguido con el número 4, ubicado en la planta baja de un inmueble situado en la Calle Real de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos son Norte: Calle Real de las Minas de Baruta; Sur: Con el establecimiento denominado Súper Auto Europa; Este: Con local identificado con el Nº 5 y Oeste: Con terrenos que fueron propiedad del señor Adriano Andrades.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días de junio de dos mil trece (2013). Años 203° de la independencia y 154 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP.AP-V-2013.334.
l