REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de junio de dos mil trece 203º y 154º PARTE DEMANDANTE: MANUEL VITOS DE BRITES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 14.045.243. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARMEN RENGIFO Y LUISA PEREZ, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 75.432 y 32.004. PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JOSE MORATINOS mayor de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nº 1.451.707. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Le fue designado defensor judicial, por la Defensa Pública Primera con competencia en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, cargo que recayó en el abogado Manuel Duarte Abraham. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por las abogadas Carmen Rengifo y Luisa Perez, quienes en su condición de apoderadas judiciales de Manuel Vitos De Brites, demandaron al ciudadano Francisco José Moratinos, al cumplimiento del contrato por vencimiento de su prorroga legal. Por auto de fecha 5 de noviembre de 2.010 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Efectuados los trámites de citación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 10 de agosto de 2.011, el alguacil designado a tales efectos dejó expresa constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada. Por auto de fecha 28 de enero de 2.011, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación por carteles del ciudadano Francisco José Moratinos. Cumplidas las formalidades de citación por carteles y transcurrido el lapso fijado en los mismos para la comparecencia de la parte demandada, sin que lo hubiera hecho ni por sí, ni por intermedio de apoderado, el Tribunal a solicitud de la representación judicial de la parte actora, le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona de la abogada Karen Sanchez, quien estando notificada de su designación, compareció al Tribunal, aceptó el cargo para el cual fue designada y prestó juramento de Ley. En fecha 13 de mayo de 2.011, el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, publicado en fecha 6 de mayo de 2.011, suspendió el presente proceso. En fecha 3 de abril de 2.012, a solicitud de la parte actora y en armonía con la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el Tribunal ordeno la reanudación de la causa ordenándose a tales efectos la citación de la defensora designada a la parte demandada. Una vez citada la parte demandada, el Tribunal siendo la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de mediación, a la cual compareció la parte actora y la defensora judicial de la parte demandada, ordenó oficiar a la defensa pública a los fines de que le fuera designado un defensor público al demandado, todo ello en garantía de su derecho a la defensa. En fecha 18 de enero de 2.013, el abogado Manuel Duarte consigno oficio dirigido a este despacho, manifestando su designación como defensor público de la parte demandada y se dio por notificado para la continuación del juicio. Siendo la oportunidad fijada para la audiencia de mediación, a la misma comparecieron las partes y expusieron lo que creyeron pertinente a sus alegaciones y defensas, no pudiéndose alcanzar acuerdo alguno entre estas. Estando dentro del lapso legal para dar su contestación a la demanda, compareció el demandado, asistido de su defensor y consignó escrito dando contestación a la misma. El Tribunal por auto expreso realizó la fijación de los hechos que pasaron a formar parte de lo controvertido. Abierto a pruebas el proceso, sólo la actora promovió las que creyó pertinentes a su pretensión. Llegada la oportunidad fijada para la audiencia juicio; a la cual, sólo compareció la representación judicial de la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fue dictado el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho. Siendo la oportunidad prevista en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y El Control de Los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal pasa a extender el texto completo del fallo, el cual ha quedado plasmado en los siguientes términos: II En el caso sub iudice, pretende la parte actora a través de la presente acción la satisfacción de su derecho, el cual se circunscribe a obtener por parte el órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a su pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento que de acuerdo con lo afirmado en el libelo de la demanda, fue celebrado sobre el apartamento distinguido con el Nº 21, ubicado en el piso 2 del Edificio COMARCA V, situado en la Avenida Yuruari, Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual le pertenece en plena propiedad por haberlo adquirido de las ciudadanas Maria del Carmen Vásquez Parada y Alis Marisa Rangel Vásquez, en fecha 1 de noviembre de 2.007 y en virtud de esa adquisición se subrogó como arrendador en el contrato celebrado con el ciudadano Francisco Moratinos, a quien notificó por intermedio de su cónyuge en fecha 31 de julio de 2.007, su voluntad de darlo por terminado, para que a partir de la fecha de su vencimiento, esto es 31 de agosto de 2.007 empezara a regir el lapso de prorroga legal de tres años, los cuales vencieron el día 31 de agosto de 2.010, fecha a partir de la cual el arrendatario se encuentra insolvente en el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, aunado a que no dio cumplimiento a su obligación legal de notificar al propietario de las consignaciones realizadas en su beneficio, es por ello que solicita al Tribunal condene a la parte demandada a cumplir con el contrato y como consecuencia de ello entregar el inmueble arrendado. En sustento de su pretensión adujo la actora que en fecha 2 de septiembre de 1.974, fue suscrito un contrato de arrendamiento entre la firma Aranguren y Sosa Fernández con Francisco José Moratinos, siendo la propietaria del inmueble arrendado Lucía Aru De Drago, quien vendió el Edificio Comarca a las ciudadanas Maria Del Carmen Vásquez Paradas y Alis Marisa Rangel Vásquez. Que las ciudadanas antes mencionadas vendieron el apartamento 21 del Edificio Comarca V al ciudadano Manuel Vitos De Brites en fecha 5 de noviembre de 2.007. Señalaron que producto de esa venta el ciudadano Manuel Vitos De Brites, es el nuevo propietario del inmueble objeto de la presente demanda y una vez adquirido el mismo, le notificó al ciudadano Moratinos que el había adquirido el inmueble y a partir de esa fecha, el arrendatario empezó a depositar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial. Añadieron que en fecha 31 de julio de 2.007, se constituyó el Juzgado Segundo de Municipio en el apartamento 21 y notificó que no sería renovado el contrato de arrendamiento y que una vez vencido tendría la prorroga legal de tres años, la cual vencería el 31 de agosto de 2.010 y que además le hacían una oferta de venta del inmueble para que el inquilino ejerciera su derecho de preferencia para comprar el inmueble. Que el ciudadano Francisco José Moratinos, ha incumplido su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal y aunado a ello del expediente de consignaciones se observa que el mencionado ciudadano no dio cumplimiento al primer aparte del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por el incumplimiento que le imputan al ciudadano Francisco José Moratinos, al no entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, es por lo que han acudido a demandarlo para que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal lo condene a cumplir con el contrato y como consecuencia de ello entregue a la parte actora el inmueble que le fue arrendado. En contra de los hechos alegados, ni la parte demandada ni el defensor designado comparecieron a la audiencia de juicio, que no obstante generar tal incomparecencia los efectos previstos en el segundo párrafo del artículo 117 de la Ley para la Regularización y el Control e los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal en garantía del derecho de defensa consagrado constitucionalmente observa que la parte demandada consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra, en el cual solicitó la suspensión del presente proceso, hasta tanto se cumpla el proceso previo ante la Superintendencia de Vivienda y Hábitat. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho invocado por la parte actora, en base al argumento de carecer del legítimo derecho a la propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda por estar afectado el mismo por un decreto de expropiación y no habérsele notificado de la oferta de venta, pues la misma la respondió afirmativamente, pero no en las condiciones que le fueron planteadas. El Tribunal siendo la oportunidad correspondiente, procede a pronunciarse respecto a la petición de suspensión del juicio, para que se exhorte a la parte actora a cumplir el procedimiento previo establecido en la Ley para la Regularización y el Control de Arrendamientos Inmobiliarios y respecto a que el inmueble objeto del presente proceso se encuentra afectado por un proceso de expropiación, donde nunca se le notificó el derecho a adquirirlo, pues la notificación que se le hizo la respondió positivamente pero no para comprar en las condiciones leoninas que pretendía la propietaria, desconociendo la cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio en base al argumento de no disponer de los bienes que a su decir son propiedad del estado y a tales efectos observa: En lo que se refiere a la suspensión del proceso, el Tribunal la desecha por improcedente, toda vez que, tal y como se señaló en el auto de fecha 13 de mayo de 2.011, en virtud de haber principiado el presente proceso cuando aún se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo fue suspendido de acuerdo con lo establecido en el Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pero reanudado en virtud a la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 1 de noviembre de 2.011, que ordenó la continuación del juicio hasta llegar a la ejecución de la sentencia, que es la fase en la cual debe suspenderse y aplicarse lo dispuesto en dicho decreto. Así se decide. En lo que se refiere a la falta de cualidad de la parte actora, que alude la parte demandada en base al argumento de que el Cabildo del Distrito Metropolitano de Caracas dictó un acuerdo de expropiación por causa de utilidad pública y social, el Tribunal observa: Con relación a la cualidad para actuar en un juicio, el maestro Luís Loreto sostiene que es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica. El Tratadista Armiño Borjas en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano Tomo III, Pág. 101 precisa lo siguiente:” Para que alguien pueda intentar una demanda judicial se requiere, independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercitada en la demanda, y que él tenga interés, aunque sea eventual o futuro en ejercerla, a menos que la ley lo exija actual”. En el caso de autos, se desprende de documento de propiedad protocolizado en fecha 5 de noviembre de 2.007, ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, aportado en copia fotostática simple no impugnada en forma alguna, teniéndosele por fidedigna y de cuyo texto se constata que el ciudadano Manuel Vitos De Brites, adquirió el apartamento distinguido con el Nº 21, ubicado en el piso 2 del Edificio COMARCA VIVIENDA, situado en la Calle Yuruari, Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda y esa condición de propietario que ostenta sobre el citado inmueble le faculta para accionar la resolución o el cumplimiento de la convención, ello como uno de los atributos del derecho de propiedad que faculta al propietario de un determinado inmueble a ejercer las acciones correspondientes para la satisfacción de su derecho, como lo es la resolución del contrato accionado, siendo importante precisar que ni el decreto de Expropiación Nº 8.005, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos de Vivienda, publicado en fecha 29 de enero de 2.011, en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.018, ni el acuerdo 87-2006, enervan la acción intentada, por tratarse de normas dirigidas a crear un conjunto de mecanismos para llevar a cabo los procesos expropiatorios que inició el Ejecutivo, siendo los mismos, actos de efectos generales donde se declara de utilidad pública e interés social la ejecución del proyecto de Dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas. Adicionalmente debe señalarse que artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, precisa lo siguiente: “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes. En ese sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de abril de 2002, con ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO (caso: Síndico Procurador Municipal del Estado Aragua) estableció lo siguiente: “Al respecto, esta Sala considera necesario reseñar que el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra la garantía constitucional al derecho de propiedad y dispone expresamente que únicamente para fines de utilidad pública o interés general, siguiendo el procedimiento establecido en la Ley especial que rige la materia, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes. Así, la potestad expropiatoria de la Administración, es decir, la facultad de decretar la expropiación de determinados bienes y en consecuencia, trasladar coactivamente la titularidad de bienes de dominio privado al patrimonio y dominio del ente expropiante, tiene su justificación en el interés de la comunidad, en la utilidad pública de su propio fin; y el expropiado, como tal, encuentra constitucionalmente consagrada la garantía de un procedimiento legalmente establecido, así como la garantía de una justa indemnización. Puede entonces afirmarse que la expropiación, institución de derecho público, reviste suma importancia puesto que se trata de una figura que atiende a la satisfacción de necesidades colectivas y encuentra justificación en la misma finalidad legal de utilidad pública (se entiende, las exigencias del propio funcionamiento de la Administración) o interés social (cualquier forma de interés prevalente al individual del propietario), la cual se legitima, una vez consumada, en el servicio efectivo de esa finalidad legal”. De acuerdo con el criterio citado, para que la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda pase a ser propiedad del Estado, es requisito indispensable la realización del procedimiento al cual se ha aludido en la decisión dictada, de tal manera que en el caso bajo análisis no fue demostrado en autos que la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, repose en el Estado Venezolano, por tanto lo falta de cualidad debe ser desechada por improcedente y así expresamente se decide. Para concluir y tomando en consideración lo dispuesto en el artículo 117 de la Ley, se observa que ha quedado demostrado en autos que las partes que intervienen en este proceso se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento, cuya naturaleza jurídica es la de ser un contrato a tiempo determinado, que venció el 31 de agosto de 2.007 y su prorroga legal venció el día 31 de agosto de 2.010, por efectos del desahucio que del mismo realizó la parte actora, todo ello en armonía con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que, en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. Al respecto, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En el caso de autos, una vez vencido el contrato en fecha 31 de agosto de 2007, surgió para el arrendatario su derecho a disfrutar de su prorroga legal, de tres años, que vencieron en fecha 31 de agosto de 2.010, fecha a partir de la cual surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar y así será establecido en el dispositivo del fallo. En virtud a los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó MANUEL VITOS DE BRITES contra FRANCISCO JOSE MORATINOS, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato de arrendamiento que le vincula a la parte actora y como consecuencia de ello, deberá entregar a la parte actora el apartamento distinguido con el Nº 21, ubicado en el piso 2 del Edificio COMARCA V, situado en la Avenida Yuruari, Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, Exp AP31-V-2010-0004274.