TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 202° y 154

ASUNTO: 00807-12
ASUNTO ANTIGUO: AH15-M-2008-000034

DEMANDANTE: FINANCIADORA IBEMIR C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de marzo de 1994, bajo el No. 43, Tomo 48-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: LUIS GONZALEZ y ELIZABETH ALEMAN, abogados en ejercicio de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 113.768 y 58.364, respectivamente.
DEMANDADA: THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.220.502.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JOSE RODRIGUEZ GAMERO abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.124.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
SINTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente juicio con motivo a la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el abogado LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS representante judicial de FINANCIADORA IBEMIR C.A., contra la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, la cual mediante el mecanismo de Distribución le correspondió al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicha demanda fue admitida el 23 de octubre de 2007.
En fecha 20 de mayo de 2008, la parte demandada asistida de abogado, procedió a dar contestación a la demanda.
Por auto dictado el 22 de mayo de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual, fijó Acto conciliatorio entre las partes, para el día 27 de mayo de 2008.
Por escrito presentado el 23 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se declarara la improcedencia de la contestacion de la demanda.
En fecha 27 de mayo de 2008, el Tribunal levantó Acta mediante la cual dejó constancia que el Acto Conciliatorio entre las partes, se declaró desierto, por inasistencia de las partes.
En fecha 28 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 02 de junio de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual, fijó Acto conciliatorio entre las partes, para el día 05 de junio de 2008, en cuya fecha se dejó constancia sólo de la comparecencia de la apoderada judicial de la parte actora.
El 06 de junio de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual, fijó Acto conciliatorio entre las partes, para el día 10 de junio de ese mismo año, en cuya fecha se dejó constancia de la comparecencia de las partes y de la fijación de una nueva reunión para el día 17 de junio de 2008, oportunidad ésta en la cual volvieron a fijar nueva oportunidad para el 26 de agosto de 2008, en cuya fecha se declaró desierto el acto por incomparecencia de las partes.
En fecha 28 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 29 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue proveido por auto del 30 de julio 2008.
El 01 de agosto de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual, fijó Acto conciliatorio entre las partes, para el día 06 de agosto de ese mismo año, en cuya fecha se declaró desierto el acto por incomparecencia de las partes.
En fecha 13 de agosto de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.
En fecha 19 de septiembre del año 2008, el Juzgado de la causa dictó sentencia y declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR, C.A. contra la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO y, en consecuencia, fue condenada la parte demandada: “PRIMERO: A la entrega material real y efectiva del inmueble arrendado constituido por el apartamento número 3 del edificio Epsilon situado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, de la Ciudad de Caracas, Jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió, libre de bienes y personas. SEGUNDO: A pagar a título de daños y perjuicios a la parte demandante la cantidad de quinientos ochenta y seis bolívares fuertes con noventa y dos céntimos (BSF. 582,92) equivalentes a las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de ciento noventa y cinco bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (BSF. 195,64) cada una. TERCERO: A pagar a título de daños y perjuicios a la parte demandante los cánones de arrendamiento a partir del 01 de Octubre de 2007 hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de ciento noventa y cinco bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (BSF. 195,64) cada uno. CUARTO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales”.
Mediante diligencia del 30 de septiembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia proferida, lo cual ratificó el 09 de octubre de ese año, dicha apelación fue oída por el Tribunal de la causa en ambos efectos, en fecha 15 de octubre de 2008 y, se ordenó la remisión de la causa, la cual fue recibida por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 26 de noviembre de 2008, fue presentado escrito de Informe por el apoderado judicial de la parte demandada y, el 24 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora presentó conclusiones a la apelación ejercida.
En diferentes oportunidades ambas partes han solicitado sea dictada sentencia en esta causa, siendo la última oportunidad el 31 de marzo de 2011.
En fecha 14 de febrero de 2012, éste expediente fue remitido, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la distribución del expediente, correspondiéndole a este Juzgado. La remisión tuvo lugar en virtud de la entrada en vigencia de la Resolución No. 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuirle competencia como Juzgado Itinerante.
En fecha 11 de abril de 2012, el Tribunal dio entrada a esta causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos.
Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de esta causa, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 5 de la Resolución Nº 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia el 30/11/2011.
Por auto de fecha 26 de febrero de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f167 al 186)
Habida cuenta de las anteriores actuaciones, pasa este Tribunal a pronunciarse previas las siguientes Ahora bien, examinadas como fueron las actas de este expediente, el Tribunal observa:
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 17 de Octubre de 2007, por el abogado LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS representante judicial de FINANCIADORA IBEMIR C.A. donde expone:
• Que la empresa mercantil INVERSIONES IBEPRO SRL, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Agosto de 1978, bajo el No 28, Tomo 105-A-Sgdo., celebró Contrato de Arrendamiento, que comenzó a regir el 01 de Septiembre de 1985, con la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, sobre el apartamento número tres (3), situado en el edificio EPSILON, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan en la ciudad de Caracas.
• Que la duración del contrato se pautó por un año fijo, prorrogable automáticamente por períodos de un año, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más.
• Que la pensión mensual de arrendamiento convenida en el contrato fue la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 1.156,20) hoy UN BOLÍVAR CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 1,15) la cual fue aumentada en cada oportunidad en que los organismos reguladores competentes fijaron nuevo canon de arrendamiento, estipulándose en CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 195.642,37), hoy CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 195,64) mensuales, por Sentencia dictada por el Juzgado Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
• Que en el contrato se convino, que la falta de pago de un canon de arrendamiento, daba derecho a su representada para pedir la resolución del Contrato de Arrendamiento y, para ejercer cualquier otra acción a la que tuviere derecho.
• Que la arrendadora INVERSIONES IBEPRO SRL cedió a su representada, el 30 de Octubre de 2002, todos los derechos, acciones y obligaciones que le correspondían por dicho contrato.
• Que su representada como arrendadora notificó a la demandada su voluntad de no renovarle a partir del primero de Septiembre de 2006, el contrato de arrendamiento, y que aún durante el lapso de prórroga legal, la arrendataria estaba obligada a cancelar el canon mensual de arrendamiento e incumplió esa obligación, pues adeuda a su representada la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 586.927,11), hoy QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 586,93) por pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007. Por lo que lo concluyó señalando, que ese incumplimiento en el pago por parte de la arrendataria, hace procedente la acción de resolución del contrato de arrendamiento y, pidió que se condenara a la demandada a la entrega del apartamento arrendado, a pagar por vía de indemnización de daños y perjuicios una suma equivalente a las pensiones adeudadas y, a las que siguieran venciéndose hasta la definitiva entrega del inmueble a su representada.
• Fundamentó su pretensión en los artículos 1579, 1592 ordinal 2, 1167, 1264 y 1616 del Código Civil y 38 del Decreto con Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El abogado JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, apoderado de la demandada, en su oportunidad legal dio contestación a la demanda, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho las pretensiones de la demanda, por no ser cierto que su representada adeudara arrendamientos alguno, ya que los meses demandados se encuentran consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, como consta en el legajo de copias certificadas contentivas del expediente de consignación de arrendamientos número 2007-1632 y, del comprobante de depósito bancario 0950150, efectuado a la cuenta del citado Juzgado.
Alegó que el contrato, se convirtió a tiempo indeterminado, debido a que es de fecha 01 de Septiembre del año 1985 y, en él operó la tácita reconducción, por lo que la causa en estos casos, para demandar era la prevista en el artículo 34 Literal (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Rechazó el procedimiento porque la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO SRL, antes de ceder el contrato a la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR C.A. debió darle a su poderdante la preferencia ofertiva de adquirir el inmueble, que establece la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 42.
Impugnó la notificación judicial del 07 de Noviembre de 2005, pues la actora debía notificar, a alguna persona que estuviera presente en el momento de la notificación, lo cual no hizo, lo que hicieron fue fijar un cartel en la puerta del inmueble arrendado y, su representada le manifestó que no tuvo conocimiento de la misma.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
DE LA PARTE DEMANDANTE:
1º. Copia simple de documento PODER otorgado por la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR C.A. a los abogados ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI y LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVA, ante la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador, El Bosque, el 1 de Junio de 2007, bajo el No 18, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y, posteriormente original del poder que la misma compañía otorgó a ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI y CARLA LUSA PESTANA PEREIRA, los cuales deben tenerse como fidedigno, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados por el demandado, por lo que adquirieron pleno valor probatorio. Este documento demuestra la representación que los señalados abogados tenían de FINANCIADORA IBEMIR C.A. para actuar en este proceso. Así se establece.
2º Original del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO SRL y la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, que fue admitido por la demandada y por tanto el Tribunal le confiere valor de plena prueba y que demuestra la existencia de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes. Así se decide.
3º Original del documento privado de CESIÓN DE ACCIONES, DERECHOS Y OBLIGACIONES del contrato de arrendamiento, que la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L. hizo a la sociedad mercantil FINANCIADORA IBIMIR C.A., que por no haber sido impugnado, ni tachado por la demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio y demuestra la condición de arrendadora de la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR C.A. Así se establece.
4º Copia simple de la SENTENCIA dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, a la cual el Tribunal le da pleno valor probatorio, al no haber sido impugnada por la parte demandada, este documento demuestra que el canon de arrendamiento mensual del apartamento objeto de autos, fue fijado en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 195.642,37), hoy CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 195,64). Esta prueba se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 y 1360 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la fijación del canon máximo en la cantidad de Ciento Noventa y Cinco Mil Seiscientos Cuarenta y Dos con Treinta y Siete Céntimos (BS. 195.642,37). Así se decide.
5º Original del expediente 2005-0295, de NOTIFICACIÓN realizada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no fue tachado por la demandada y por tanto el Tribunal le otorga pleno valor probatorio y demuestra que la sociedad mercantil FINANCIADROA IBEMIR C.A. manifestó a la demandada su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a partir del primero de Septiembre de dos mil seis (2006). Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1º Original del documento PODER que la demandada otorgó al abogado JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, autenticado en la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el tres (03) de junio de 2008, inserto bajo el No 20, Tomo 198 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Notario, al cual el Tribunal le da pleno valor probatorio por no haber sido tachado por la parte actora y demuestra la representación que dicho abogado ostenta. Así se decide.
2º Copias certificadas del expediente 2007-1632, expedido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que no fueron tachadas por la parte actora y el Tribunal otorga pleno valor probatorio y demuestran las consignaciones realizadas por la demandada a favor de la sociedad INVERSIONES IBEPRO S.R.L. Así se establece.
3º Comprobante de DEPÓSITO BANCARIO 0950150 efectuado a la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y recibido por ese Juzgado el 25 de Junio de 2008, el cual el Tribunal aprecia como prueba de las consignaciones efectuadas. Así se decide.
4º Ejemplar de la GACETA OFICIAL del Distrito Metropolitano de Caracas, No 00177, del 13 de Diciembre de 2006, a la cual se le da pleno valor probatorio y demuestra la publicación de la Resolución No 000422 que declara la adquisición forzosa del Edificio EPSILON para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, para el proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas. Así se establece.
5º Copia simple de una publicación de NOTIFICACIÓN de la Alcaldía Metropolitana de Caracas que iniciará el trámite de adquisición del edificio EPSILON. Esta probanza carece de valor, porque debió haber sido acompañado el original del Diario donde aparece la publicación, ya que de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en copias fotostáticas los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente reconocidos. Así se establece.
6º INSPECCIÓN JUDICIAL practicada durante el proceso, por el Juez a-quo el 06 de Agosto de 2008, mediante la cual dejó constancia del estado de conservación del apartamento y de las personas que lo habitan. Esta prueba es desechada por cuanto no guarda relación alguna con lo debatido en autos. Así se establece.
Y luego de hacer un análisis de los escritos presentados por las partes y de los documentos que componen las actas procesales, pasa esta Juzgadora a decidir sobre la apelación interpuesta y al respecto observa lo siguiente:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, sobre el “apartamento número tres (3) del edificio Epsilón, ubicado en la Calle Circunvalación, de la Urbanización San Martín, Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas”, del cual es cesionaria, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 195,64), mensuales.
La parte demandada, al dar contestación a la demanda afirmó estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento por haberlos consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Igualmente, alegó que la cesión del contrato a favor de la parte actora, se realizó sin haber cumplido con la preferencia ofertiva de adquirir el inmueble, que le corresponde por ser arrendataria.
Afirmó que la demandante accionó una demanda por resolución de contrato, que no es procedente, debido a que el contrato devino a tiempo indeterminado y, la causa en estos casos para demandar es la prevista en el artículo 34 Literal (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente, impugnó la notificación realizada en fecha 07 de Noviembre de 2005. Y en lapso probatorio alegó que el edificio Epsilón tiene un procedimiento administrativo de adquisición forzosa, según Decreto 00422, de fecha 13 de diciembre de 2006, expedido por la Alcaldía Metropolitana del Distrito Capital.
Para decidir pasa esta juzgadora a analizar las defensas de la parte demandada:
1.- En primer término entra a analizar el derecho a la preferencia ofertiva que invocó la demandada y, al respecto observa, que la preferencia ofertiva, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Y este derecho, a decir de la parte demandada, le nace por la cesión que la arrendadora inicial INVERSIONES IBEPRO SRL le hiciera a la actora FINANCIADORA IBEMIR CA. Ahora bien, a criterio de quien sentencia, este pedimento no tiene fundamento alguno, pues la cesión en marras, no constituye una venta del inmueble, sino una cesión de acciones, derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento y al no haber venta, no puede haber preferencia ofertiva para la demandada. Y así se decide.
2.- En cuanto a la defensa de la parte demandada, arguyendo que el contrato devino a tiempo indeterminado y, la acción procedente, es la prevista en el artículo 34, literal (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cabe señalar que el artículo 1580 del Código Civil dispone: “Los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince años. Los arrendamientos celebrados por mas de aquel tiempo se limitan a los quince años”.
Y la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, textualmente señala: “La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, que comenzará a contarse a partir del día primero (1º.) de Septiembre de mil novecientos ochenta y cinco (1985), prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) AÑO, convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo mas. Las prórrogas se considerarán como tiempo fijo”.
Y como señaló el Juez a-quo, criterio que comparte esta Sentenciadora, nada impide que en los contratos de arrendamiento celebrados con una duración inferior a los quince (15) años se incluya una previsión que produzca la prórroga automática y que la suma de las mismas supere los quince (15) años; y del contenido de la transcrita Cláusula TERCERA del contrato, se observa que el contrato nació a tiempo determinado por un año fijo y que la intención de las partes, fue que el contrato continuare año tras año, hasta que alguna de ellas resolviera su terminación, entendiéndose cada prórroga como tiempo fijo
A lo anterior habría que agregar que el artículo 34 del Decreto con Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la parte demandada, considera como la vía aplicable en el presente caso, se refiere única y exclusivamente, a las causales por las cuales procede y, es permitido el desalojo de inmuebles y, establece como condición para la procedencia de esa acción, que el contrato sea verbal o a tiempo indeterminado y que se cumpla una de las siete (07) causales que menciona. Y esa norma, en ninguna parte de su texto, alude a la acción de resolución de contrato, ni establece que sea contrario a derecho la escogencia de esa acción para dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado.
A su vez, la Cláusula UNDECIMA del contrato, consagra la facultad que los contratantes otorgaron a la arrendadora de pedir la resolución del contrato por el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenida en el contrato, especialmente por la falta de pago de un canon de arrendamiento.
De esta forma, la Sentenciadora acoge la doctrina y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia que se han pronunciado así:
En Sentencia No 0796 de la Sala de Casación Civil, de fecha 29 de Noviembre de 2.005, en el expediente No AA20-C-2004-000520, bajo la Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez:
“...En la presente denuncia, el formalizante delata la falta de aplicación por la recurrida del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegando para ello, que en el presente juicio, se ha demandado la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando en su criterio, de conformidad con la norma delatada, la procedencia era que se intentase la acción de desalojo. Sobre el punto, la Sala estima oportuno enfatizar que tal como lo alega el formalizante en sus postulados de denuncia, la norma delatada por supuesta infracción de ley en el presente caso, textualmente estipula que “...solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado...”. Quedando en evidencia de la redacción de dicha norma, de una manera indubitable, la intención perseguida por el legislador con su redacción, cual no puede ser otra que definir los casos en los cuales es posible la utilización del procedimiento de desalojo, lo cual en modo alguno puede interpretarse como una prohibición de que se utilicen otras vías o procedimientos judiciales pertinentes a la obtención del fin perseguido… En consecuencia la presente denuncia sustentada en la supuesta falsa de aplicación del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser desechada...”.

Por su parte la Magistrada LUISA ESTELA MORALES, Presidenta de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha expresado lo siguiente:
“Conforme con la legislación vigente, tanto el desalojo (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) como el resto de las acciones arrendaticias (artículo 33 ejusdem) se desarrollan por el juicio breve conforme al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. por lo que no puede desecharse la demanda por el hecho de que la misma haya sido de “desalojo” y el contrato a tiempo “determinado”. El parágrafo segundo del artículo 34 ejusdem, permite otras acciones judiciales –incluída la resolución o cumplimiento de contrato (ex artículo 1168 del Código Civil)- es decir, que aún en un contrato a tiempo indeterminado, puede presentare una acción por resolución de contrato o cumplimiento. Asimismo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podrá ser de resolución de contrato conforme al artículo 1168 ejusdem, no puede comportar que se desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener el mismo procedimiento judicial. De conformidad con lo anterior cabe plantearse si no se está incurriendo en un exceso de formalismo al desechar una pretensión que, comoquiera que se le haya dado una denominación que pareciera equivoca, tiene previsto el mismo cauce procesal que el resto de las demandas arrendaticias. En un Estado, como el que propugna la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cometido social implica hacer efectivo el ejercicio d los derechos fundamentales. Para ello es necesaria una eficaz protección, desprovista de formalismos que impidan la plena satisfacción de la justicia, dándole un carácter dinámico y en constante realización...”.

Por las razones anteriormente expuestas, esta Juzgadora desecha la defensa de la parte demandada, sustentada en la falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
3.- Se pasa a analizar la legitimidad de las consignaciones realizadas por el demandado:
El artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo cuya vigencia sucedieron los hechos que dieron lugar a esta demanda y su posterior admisión, aplicable al presente juicio por el Principio de Irrevocabilidad de la Ley consagrado en el artículo 3 del Código Civil, dispone: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Así que de la CERTIFICACION DE CONSIGNACIONES aportada por la parte demandada, se evidencia que la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, consignó los cánones de arrendamiento a favor de INVERSIONES IBEPRO S.R.L., quien había sido su arrendador original, pero para el momento en que realizó las consignaciones ya no lo era, siendo patente que estaba en conocimiento de ese hecho, puesto que en el particular primero de la Notificación Judicial practicada a solicitud de FINANCIADORA IBEMIR C.A. el 7 de noviembre de 2005, se le hizo saber que esta era la arrendadora del inmueble en virtud de la cesión que le hiciera INVERSIONES IBEPRO S.R.L. de todos los derechos, acciones y obligaciones que le correspondían en el contrato de arrendamiento, lo que se comprueba también por los recibos de alquileres de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2007, agregados en el legado de consignaciones que la demandada acompaño a los autos, pagados a FINANCIADORA IBEMIR C.A. Por lo que la demandada incurrió en el incumplimiento de su obligación de cancelar a la actora las pensiones de arrendamiento objetos de eta demanda.
Sin embargo, a fin de garantizar plenamente a la demandada su derecho a la defensa se pasa pa analizar las consignaciones arrendaticias aportadas en autos en los términos siguientes:
En la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento se observa que los contratantes convinieron que el canon de arrendamiento, sería cancelado por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por lo que si a estos días se le agregan los quince (15) días que otorga el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario debía cancelar su pensión de arrendamiento a más tardar el día veinte (20) de cada mes siguiente al vencimiento y los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto de 2007, fueron consignados en fecha 05 de Octubre de 2007, cuando como quedó establecido debía hacerlo a más tardar el día veinte (20) del mes siguiente al vencimiento de su obligación, por lo que las mencionadas consignaciones deben considerarse extemporáneas y el mes de Septiembre de 2.007 fue cancelado oportunamente. Así se decide.
Así las cosas, este Tribunal se abstiene de analizar las restantes consignaciones realizadas por la parte demandada, por no ser materia debatida en este proceso.
4º- La demandada trajo a los autos Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas donde fue publicada la Resolución No 000422, que declara la adquisición forzosa del Edificio EPSILON para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, para el proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios, en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, el cual en nada afecta al asunto debatido, puesto que se dictó un Decreto de Expropiación, pero no se han realizado los trámites necesarios a los fines de adquirir el inmueble, por parte del ente expropiante tendientes a llevar a cabo dicha expropiación, por lo que el inmueble continúa siendo propiedad de su actual dueño, quien tiene la potestad de administrar y disfrutar de su inmueble, de percibir la renta que este produzca y solicitar que se le respete su derecho de propiedad, hasta tanto la Alcaldía Metropolitana haga efectiva la expropiación y le cancele la indemnización correspondiente.
En orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza de la demandada. Al respecto, asevera el Tratadista ELOY MADURO LUYANDO, en su libro CURSO DE OBLIGACIONES:
“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable”.

Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por último, de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y actuando esta Juzgadora en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes en un proceso, a la defensa y al acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses y, en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, este Tribunal verificó que la parte actora cumplió con los requisitos de procedencia de esta acción, ya que ha demostrado la existencia del contrato de arrendamiento, su condición de arrendadora y el monto del canon de arrendamiento adeudado, mientras que la parte demandada no cumplió con la obligación que contrajo en el contrato de arrendamiento de cancelar oportunamente los meses de arrendamiento de Julio, Agosto y Septiembre de 2007, lo cual se traduce como un incumplimiento a una de sus obligaciones primordiales, lo que hace que la presente demanda prospere y, en consecuencia, se declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación, interpuesto por la parte demandada, en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha diecinueve (19) de Septiembre de dos mil ocho (2008), la cual es CONFIRMADA en todas y cada una de sus partes. Y así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de Alzada, decide:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, en contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha en fecha diecinueve (19) de Septiembre del año dos mil ocho (2008), que declaró CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera incoada en su contra por la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR CA, ambas partes identificadas en esta decisión.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha diecinueve (19) de Septiembre del año dos mil ocho (2008), por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera intentado por la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR CA, contra la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR C.A., como cesionaria de todos los derechos, acciones y obligaciones que correspondían a la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO SRL, contra la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO y, en consecuencia, se DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO SRL y la demandada, el primero (01) de Septiembre de 1985, sobre el siguiente bien inmueble “apartamento número tres (03) situado en el Edificio Epsilón, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, en la ciudad de Caracas”.
CUARTO: Se CONDENA a la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, a entregar a la sociedad mercantil FINANCIADORA IBEMIR C.A. totalmente desocupado de bienes y personas, el siguiente bien inmueble “apartamento número tres (03) situado en el Edificio Epsilón, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, en la ciudad de Caracas”.
QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada a pagar por vía de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 586,92), equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007, así como una suma igual a las pensiones que sigan generándose desde el mes de Octubre de 2007 hasta que se decrete la ejecución del presente fallo, cada mes a razón de CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BS. 195,64) mensuales, o la suma que durante el transcurso de este proceso hubieren fijado o en el futuro fijaren los organismos reguladores competentes.
SEXTO: Se CONDENA en costas a la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los 25 días del mes de marzo de 2013. Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

MILENA MÁRQUEZ CAICAGUARE

EL SECRETARIO

YORMAN J. PÉREZ MORALES

En esta misma fecha siendo las 02:30 p.m., se publicó, registró y dejó copia certificada de esta decisión en el copiador respectivo.-
EL SECRETARIO

YORMAN J. PÉREZ MORALES

MMC/YJPM/.-
ASUNTO: 00807-12
ASUNTO ANTIGUO: AH15-M-2008-000034