ASUNTO: AP31-V-2011-000535

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la ciudadana IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAK, titular de la cédula de identidad Nº 6.076.492, representada judicialmente por las abogadas Yolanda del Carmen Mollegas y Teresa Carolina García Herranz, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 37.465 y 9.549, en ese orden, actuando en su propio nombre y de su hermana DANUTA BUCHOLSKI, titular de la cédula de identidad Nº 6.061.985, contra los ciudadanos CARLOS EDUARDO VIERA y NANCY BEATRIZ HERNANDEZ DE VIERA, titulares de la cédula de identidad números 6.894.532 y 4.853.928, en ese orden, representados en juicio por el defensor judicial Argenis Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.474, se inició por libelo de demanda incoado el 01 de marzo de 2011 y se admitió el 10 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la citada parte actora alegó que junto a su hermana DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA, son propietarias de un local de comercio distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, situado en las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, avenida Oeste, parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el 17 de mayo de 2006, pactaron contrato de arrendamiento con los demandados, según instrumento autenticado en esa fecha, por un año (1) fijo, contado a partir del 01 de junio de 2006 y por la pensión de ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 820.000) aunque previamente se había celebrado contratos, el primero con vigencia a partir del 01 de diciembre de 1995.
Que al vencimiento del último contrato, el 01 de junio de 2007, comenzó a correr la prórroga legal establecida en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 01 de junio de 2010, pero que pese a las múltiples gestiones amistosas se niegan a entregar el inmueble. Que no ha ocurrido la tácita reconducción, dado que siempre ha solicitado la entrega del inmueble, vencida la prórroga legal, y antes de su vencimiento se le notificó innumerables veces la fecha en que debía hacer la entrega y en el mes de agosto de 2010, introdujo demanda solicitando su desocupación, la cual fue declarada inadmisible por haberse extraviado los instrumentos fundamentales en el Tribunal.
Sobre la base de esos hechos y de con fundamento en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1592, 1594 y 1595 del Código Civil, demandó a los citados ciudadanos a los fines que conviniesen o fuesen condenados al cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por vencimiento de la prórroga legal.
El valor de la demanda la estimó en la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800,00).
Como punto previo, el defensor judicial al contestar, alegó la falta de capacidad de postulación de la ciudadana Irmina Bucholska Wosniak para representar a su hermana Danuta Bucholski de Murla, de acuerdo a lo previsto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, dado que quien no es abogado no puede ejercer actuaciones procesales válidas y eficaces.
Respecto al mérito, el defensor judicial en su contestación negó todos los hechos afirmados por la parte actora. Negó que haya dejado de entregar el inmueble arrendado. Negó que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que si el primer contrato de arrendamiento rigió a partir del 01 de diciembre de 1995 y el último a partir del 01 de junio de 2006, operó la tacita reconducción. Que el Tribunal debe indagar sobre la calificación temporal del contrato si es a tiempo determinado o indeterminado.
SEGUNDO
Siendo así, debe resolverse el alegato de falta de capacidad de postulación de la actora para gestionar en el proceso actuaciones procesales a favor de su hermana, luego calificar el aspecto temporal del contrato de arrendamiento y de allí precisar si se da el supuesto legal o no para condenar a los demandados a lo pretendido por la parte actora.
La capacidad de postulación, es la medida de la aptitud para realizar actuaciones procesales con eficacia jurídica que sólo la posee los abogados.
En efecto, el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”.

Los artículos pertinentes de la Ley de Abogados, señala:
Artículo 3. Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley.
Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades o cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.
Artículo 4. Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.
Si la parte se negare a designar abogado, esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley.

De acuerdo a las normas transcritas, para ejercer actos judiciales válidos en nombre de otro, debe ser abogado, so pena de incurrir en una manifiesta falta de representación, por carecer de esa capacidad especial de postulación que da la ley a aquellas personas que han obtenido ese título que lo acredita con una especial idoneidad para realizar esas labores en juicio.
Así, la jurisprudencia de vieja data ha sostenido que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, pues la ausencia de esa capacidad especial no puede suplirse con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses.
En este sentido, en sentencia Nº 1325-2008 del 13 de agosto de 2008, en el expediente Nº 07-1800 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, señaló:
“…esta Sala considera que la falta de capacidad de postulación, conlleva, en estos casos, a una falta de representación que ocasiona ineludiblemente la inadmisión de la demanda interpuesta, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a la Ley, debido a que expresamente los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados disponen que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio…”

En este caso, la ciudadana IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAK intentó la demanda en su nombre, asistida de abogado y como apoderada de su hermana DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA, según mandato otorgado, cuando no es abogado para poder ejercer la representación judicial, con lo cual ciertamente se incurrió en una falta de representación respecto de la coactora antes citada, pues quien no es abogado no puede ejercer actos procesales válidos en nombre de otro.
Sin embargo, la actuación de la ciudadana IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAK, resulta totalmente eficaz y la falta de la representación de su hermana y comunera arrendataria, no constituye impedimento para que el proceso llegue hasta su etapa de dictar sentencia, es decir, no existe un litisconsorcio activo necesario que implique una falta de cualidad y en consecuencia una inhibición para conocer del mérito de lo debatido.
Al respecto, ya la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado al respecto, señalando que cualquiera de los comuneros puede intentar por sí solo una pretensión de este tipo y recuperar la propiedad de la cosa común, sin que ello comporte una falta de cualidad. Así, en sentencia Nº 637 del 03 de octubre de 2003, señaló:
“En efecto, el problema planteado versa sobre si la parte actora, propietaria del 50% de los derechos del inmueble, podía demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin estar acompañada por la copropietaria Gama Inversiones C.A., que posee el otro 50% de los derechos y acciones del inmueble.
La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.
Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.

Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.

Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.

Al respecto, Manuel Simón Egaña en su obra Bienes y Derechos Reales (Caracas, Editorial Criterio, Primera Reimpresión, 1974, p. 297 y 298), expresa:
“... puede decirse que el fenómeno de la comunidad en la propiedad no produce alteración especial en la relación de dominio. La propiedad sobre el bien permanece inalterada, tal como si no existiese sino un solo titular. Esto quiere decir que todos los atributos integrantes del contenido de la propiedad permanecen sin modificación alguna, y que en consecuencia la parte activa integrada por los copropietarios o comuneros tiene todos los atributos que supone la plenitud del dominio.
(...)
La copropiedad o condominio,... no modifica la naturaleza, ni las consecuencias, ni las características fundamentales del derecho de propiedad. El dominio sigue existiendo en forma plena”.

De acuerdo a la doctrina citada y los criterios antes expuestos, considera la Sala que tanto los ciudadanos Darcy Josefina Ruiz Molina de Chaves y Eloy José Ruiz Molina como Gama Inversiones C.A., tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros.

Por ello, la recurrida, al declarar que los copropietarios Darcy Josefina Ruiz Molina de Chaves y Eloy José Ruiz Molina, no tienen legitimación para demandar por sí solos el cumplimiento del contrato de arrendamiento contra la empresa Multimetal C.A., conforme al artículo 764 del Código Civil, aplicó falsamente dicha regla, lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, pues por esa razón el sentenciador declaró sin lugar la demanda, revocando la sentencia apelada.
En consecuencia, se declara procedente la denuncia de infracción del artículo 764 del Código Civil”

La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley, respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Sin embargo, a pesar que en este caso tanto la actora IRMINA BUCHOLSKA WOZNIAK como DANUTA BUCHOLSKI DE MURLA, de manera conjunta pactaron el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó, no por ello deben ser consideradas como un litisconsorcio activo necesario a los fines de poder accionar, pues cada uno de ellas puede hacerlo por sí sola, sin que ello comprometa el derecho de propiedad del otro, pues se entiende que cada uno de ellos ejercen los atributos de ese derecho sobre la integridad del bien que no puede ser parcelada y los beneficios del ejercicio de ese derecho de accionar se extiende a sus comuneros, por lo que ante la falta de representación judicial de la primera respecto a la segunda, por no ser abogada, pese habérsele otorgado mandato, no impide que se pueda conocer el mérito de la pretensión intentada.
TERCERO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 29 de marzo de 1968, bajo el Nº 41, tomo 14, Protocolo Primero, relativo a la adquisición en propiedad del inmueble arrendado por la ciudadana Sabina Wozniak, que merece fe su contenido por no haberse impugnados y, que luego heredaron las ciudadanas Irmina Bucholska Wozniak y Danuta Bucholski De Murla, según copia certificadas de instrumentos administrativos que se presumen auténticos, por no haber sido impugnados.
A los fines de probar la falta de pago de pensiones arrendaticias, la parte actora aportó copia certificada de expediente llevado por el Tribunal de Consignaciones, destacándose que en el libelo de demanda, esta parte se reservó demandar por separado los daños y perjuicios que por este concepto se le pudieron haber causado, por lo que no es un hecho controvertido en este caso y por ello fuera del debate probatorio. Siendo así, resultan impertinentes tales medios de pruebas por tratarse de aportar al proceso, hechos no discutidos y por ello no se relacionan con los debatidos, por lo que se desechan del proceso.
A los fines de resolver el aspecto temporal del contrato como hecho controvertido, junto al escrito de demanda la parte actora aportó copia simple de instrumento autenticado el 17 de mayo de 2006, contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre las ciudadanas Irmina Bucholska Wozniak y Danuta Bucholski de Murla, como arrendatarias con la ciudadana Nancy Beatriz Hernández de Viera y Carlos Eduardo Viera, por el local comercial arriba indicado, por el también indicado canon mensual, por un año fijo a contar desde el 01 de junio de 2006. Dicho instrumento merece fe su contenido al tenerse como fidedigno por no haber sido impugnado.
De acuerdo a ello, el contrato finalizó el 01 de junio de 2007 y desde entonces, comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que es un hecho admitido por las partes que el primer contrato rigió desde el 01 de diciembre de 1995, por lo que la relación arrendaticia perduró por más de diez (10) años y en razón de ello, ciertamente la prórroga legal aplicable es la de tres (3) años máximos, contados desde el 01 de junio de 2007 hasta el 01 de junio de 2010. Pero en el lapso de la prórroga legal, el contrato debe considerarse a tiempo determinado a tenor de lo dispuesto en la última parte del referido artículo 38.
En este caso, consta que la presente demanda se inició el 01 de marzo de 2011. Sin embargo, consta en copia simple sentencia del 23 de septiembre de 2010, que el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró inadmisible la demanda incoada el 09 de agosto de 2010, contentiva de la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por las actora contra los mismos demandados. Nótese que dicha demanda cuya pretensión se declaró inadmisible por no haberse acompañado los instrumentos fundamentales, se inició a dos (2) meses y ocho (8) días de haberse vencido la prórroga legal.
Con ello queda claro la voluntad de la parte actora de oponerse a que los arrendatarios se quedasen en la posesión del inmueble como arrendatarios, luego de vencida la prórroga legal, máxime cuando a tenor de lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Es más, para que opere la institución de la tácita reconducción, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, resulta necesario una inercia del arrendador, que permita que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición alguna.
Esta situación no se ha dado en este caso. Desde los inicios de la relación arrendaticia hasta el último contrato pactado, la voluntad de las partes era la de ligarse mediante un contrato a tiempo determinado, por lo que sabían que vencido el mismo, sino se renovaba comenzaba a correr la prórroga legal y al vencimiento de ésta, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podía solicitar el cumplimiento en cuanto a la entrega del inmueble arrendado, como efectivamente lo hizo la arrendadora oportunamente desde el 09 de agosto de 2010, sólo que en esa oportunidad se le declaró inadmisible tal demanda, por no haberse aportado los instrumentos fundamentales en que la fundamentó, pero esa voluntad se ratificó el 01 de marzo de 2011, cuando se inició este nuevo juicio y por ello, no puede prosperar la tácita reconducción alegada.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR falta de capacidad de postulación de la ciudadana actora Irmina Bucholska Wozniak para gestionar en el proceso actuaciones procesales a favor de su hermana Danuta Bucholski De Murla. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por la ciudadana Irmina Bucholska Wozniak contra los ciudadanos Carlos Eduardo Viera y Nancy Beatriz Hernández De Viera. En consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un local de comercio distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, situado en las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, avenida Oeste, parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes de este pronunciamiento.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de marzo de 2013. Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 9:55 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ