TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano SAMUEL ANTONIO OROPEZA TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.393.138. ABOGADO ASISTENTE: VIRGILIO AMADOR ALVAREZ, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 119.962.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano JESUS ANTONIO BARRETO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.577.408 (no consta apoderado judicial).
MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Tipo de sentencia: Interlocutoria.

Exp. Nº AP31-V-2013-000324
I
DE LA PETICIÓN

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano SAMUEL ANTONIO OROPEZA, debidamente asistido por el abogado VIRGILIO AMADOR ALVAREZ, antes identificados, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 1º de marzo de 2013, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido el día 05 de marzo de 2013.

En ese orden de ideas, se desprende del libelo de demanda, que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado de forma verbal en fecha 09 de septiembre de 2002, fundamentándose en los artículos 1.593, 1.596 y 1.597 del Código Civil, así como en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo en su escrito libelar, entre otros argumentos, los siguientes:

“En fecha Nueve de Septiembre del año Dos Mil Dos (09/09/2002) Yo, SAMUEL ANTONIO OROPEZA TORRES, realice CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano JESUS ANTONIO BARRETO RODRIGUEZ, ya identificado, el contrato lo formulamos en el ARRENDAMIENTO de un LOCAL, de mi PROPIEDAD, cuyo local ésta identificado de la siguiente manera: Nº 314, Frente a la Escalera “V”, Calle Urdaneta, Mirador del Este, Parroquia Petare, Municipio Sucre Del Estado Miranda, este contrato lo realizamos de forma Verbal, la duración del mismo era de un año; el Nueve de Septiembre del año Dos Mil Dos (09/9/2002) le informe a arrendatario, que debia entregarme el local arrendado dado que había expirado el tiempo acordado, que existen una serie de dañas en el local y que debían ser reparados, el ciudadano JESUS ANTONIO BARRETO RODRIGUEZ, se negó a entregar el local arrendado, y procedió a denunciarme ante la antigua DIRECCIÓN DE INQUILINATO, por regulación de alquiler, cosa que era totalmente incierta, dado que lo que nos movía en el conflicto de marras era la entrega del local arrendado por vencimiento del contrato y los daños existentes en el local, de aquí salió un acuerdo, en donde el ciudadano JESUS ANTONIO BARRETO, debía entregar el local arrendado, posterior a ello comenzaron una serie de conflictos… omissis… para el año Dos Mil Diez (2010) observo que el ciudadano JESUS ANTONIO BARRETO, ya no tenia el local para taller de LATONERIA Y PINTURA, sino que lo tenía como ESTACIONAMIENTO de vehículos, ello con el rompimiento de una tubería de aguas servidas de un vecino, contribuyó para el desplome de la PARED NORTE del local… omissis… el local se ha venido deteriorando y el arrendatario no lo ha atendido como debe ser, ya que así no se haya estipulado entre las partes, el arrendatario ésta obligado a cuidar la cosa como el mejor padre de familia… omissis… En el caso que nos corresponde Ciudadano Juez, dado a un hecho fortuito e inesperado, se rompe una tubería de un vecino tal como lo señala el informe de Bomberos del Municipio Sucre, que se le rompe una tubería de aguas servidas, provoca un talud o derrumbe de un área proporcional de la parte Norte de este local, se el notifica al arrendatario del hecho, se le informa que debe entregar el local ya que la reparación es grande, que debemos solucionar de manera amigable por que el gasto es sumamente grande… omissis… esta construcción y reparación obliga Ciudadano Juez, a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, primero 1º, por DAÑO DE OBRA VIEJA, 2º, Por DAÑOS GENERALES AL BIEN ARRENDADO y PONER EN PELIGRO LA VIDA DE TERCEROS (vecinos aledaños)…”.

A los fines de la admisión de la demanda, la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:

• Original de Acta de Conciliación celebrada el día trece (13) de octubre de 2010, por ante Ministerio del Poder Popular para el Transporte y Comunicaciones, marcado con la letra “A” y cursante al folio diez (10);
• Original de Evacuación de Testigos autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 03 de julio de 2012, marcado con la letra “B”, y cursante a los folios once (11) al catorce (14);
• Fotografías tomadas al local, como evidencia del daño ocasionado al mismo y los posibles daños que generaría en terceros aledaños, marcado con la letra “C”, y cursante a los folios quince (15) al veintidós (22);
• Copia certificada del Informe Técnico emitido por el Instituto de Prevención y Protección Ciudadana (División de Gestión de Riesgos), el cual determina el efectivo deslizamiento de tierra de la pared norte del local objeto de esta demanda, marcado con la letra “D” y cursante a los folios veintitrés (23) y al treinta y uno (31);
• Original del Informe emitido del Consejo Comunal “Rafael Urdaneta” del Mirador del Este, en el cual se constata la situación del local para el 17 de agosto de 2012, marcado con la letra “E” y cursante al folio treinta dos (32);
• Original del Informe emitido por el Cuerpote Bomberos del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 30 de agosto de 2012, mediante el cual, previa evaluación, se señala la situación de riesgo moderado con tendencia a gravarse si no se toman las medidas preventivas en el local objeto de la presente demanda, marcado con la letra “F” y cursante al folio treinta y tres (33);
• Original de la Revisión de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, Opinión Técnica de fecha 02 de octubre de 2012, marcado con la letra “G” y cursante a los folios treinta y cuatro (34) al treinta y seis (36);
• Original del Presupuesto elaborado por el Centro Ferretero El Pico, de fecha 25 de febrero de 2013, marcado con la letra “H” y cursante al folio treinta y siete (37);
• Original del Presupuesto de Mano de Obra elaborado por el ciudadano José Antonio Quijada Corro, cursante a los folios treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39);
• Copia certificada del documento de compra venta del local objeto de la presente demanda, celebrado en fecha 24 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 22, Tomo 18, Protocolo 1º, a favor del ciudadano Samuel Oropeza Torres, marcado con la letra “I” y cursante a los folios cuarenta (40) al cuarenta y siete (47).

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisibilidad o no, hace las siguientes consideraciones:

En el caso sub examine, de la lectura del escrito libelar y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, se desprende que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato verbal a tiempo indeterminado.

Según lo que manifiesta la misma parte actora en su escrito libelar, la relación arrendaticia entre ambas partes se inició en el año 2002, siendo que según sus dichos, ese fue el único contrato celebrado y debidamente culminado, por cuanto el accionante pretende la devolución del local arrendado en virtud de los daños generados al mismo y que se destinó el inmueble a un uso no pactado entre las partes, es deducible entonces que la relación arrendaticia que se ventila se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por el cual la acción a intentar sería la del Desalojo y no la Resolución de Contrato.

De manera que al tratarse de un contrato verbal el actor ha debido fundamentar su pretensión en el Desalojo, la cual se encuentra establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

ARTÍCULO 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

ARTÍCULO 341: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, la pretensión incoada por el ciudadano SAMUEL ANTONIO OROPEZA TORRES atinente a la Resolución del Contrato resulta contraria al contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento cuando se ha arrendado a través de un contrato verbal, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.
III
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO intentada por el ciudadano SAMUEL ANTONIO OROPEZA TORRES contra el ciudadano JESUS ANTONIO BARRETO RODRIGUEZ, identificados ab initio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil trece (2013). AÑOS: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA,

Abg. DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA Acc.,

FRANCYS PONCE

En la misma fecha siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA Acc.,

FRANCYS PONCE

DOR/Thamy
Exp. AP31-V-2013-000324