TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y PROTECCIÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
202° y 154°

EXPEDIENTE: N° 20.036
MOTIVO: DERECHO PREFERENCIAL ARRENDATICIO
PARTE ACTORA: Ciudadana ROSA CARABALLO DE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.026.476, y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada DELIA CORRO CORRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 11.202.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FANNY CHÁVEZ y LUÍS ALBERTO GONZÁLEZ NAVEA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° 5.980.930 y 7.577.222, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados YANDY PEREZ MORANTE y JOSÉ LUÍS CHAVEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nrs 55.044 y 85.629 respectivamente.

I
Se inicia el presente juicio de DERECHO PREFERENCIAL ARRENDATICIO, interpuesto por la ciudadana Rosa Caraballo de Pérez, mediante escrito libelar de fecha 04 de Abril de 2005, por ante éste Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario del Transito y de Protección del Niño, Niña y adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, en contra de los ciudadanos FANNY CHÁVEZ y LUÍS ALBERTO GONZÁLEZ NAVEA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° 5.980.930 y 7.577.222, respectivamente.
Admitida la presente acción, mediante auto de fecha 12 de Abril de 2005, se ordenó emplazar a los demandados para que comparecieran al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las citaciones, para que den contestación a la misma.
En fecha 06 de Junio de 2005, los co-demandados, supra identificados comparecieron al tribunal, y proceden a darse por citados en el procedimiento.
Llegada la oportunidad para dar contestación, la parte co-demandada consignó su escrito de fecha 08 de noviembre de 2005.
En fecha 14 de Noviembre de 2005, la parte co-demandada, consignó escrito de pruebas
En fecha 15 de Noviembre de 2005, promovió su escrito de pruebas la parte actora.
Luego de admitida las pruebas y ordenándose su evacuación, en fecha 25 de Noviembre de 2005, la parte demandante solicitó mediante diligencia, se inhibiera la secretaria de éste Tribunal para ese entonces Abg. NANCY MOLINA, por irregularidades en su comportamiento, asimismo en fecha 06 de Diciembre de 2005, la parte demandada Recuso a la Juez de éste Tribunal, para ese entonces Abogada LICET LÓPEZ.
En fecha 09 de Marzo de 2006, este tribunal remitió la inhibición planteada por la Juez de la causa al Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y de Protección del Estado Aragua, para que se pronuncie sobre la misma.
En fecha 09 de Marzo de 2007, se avoco el Abogado CARLOS CHÁVEZ, en su carácter de Primer Suplente de este juzgado, para conocer de la inhibición planteada.
En fecha 23 de Febrero de 2010, la parte actora solicito mediante diligencia, que en virtud de que habían transcurrido 2 años y 11 meses, desde que se avocó el Primer Suplente de éste Tribunal, solicitó se dictara sentencia respectiva.
En fecha 03 de Marzo de 2010, se abocó al conocimiento de la causa la abogada EUMELIA VELASQUEZ M., quien fue designada como Juez Provisoria, por decisión de la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial, según oficio N° CJ-082120, de fecha 20 de Octubre de 2008, ordenándose la notificación de las partes.
En fecha 01 de Febrero de 2011, se abocó al conocimiento de la causa quien aquí suscribe, por cuanto, en fecha 22 de Octubre de 2010, asumió el cargo como Jueza Provisoria, de conformidad con la decisión emanada de la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial, según oficio N° CJ-10-1449 de fecha 22 de Julio de 2010, se ordenó la notificación de las partes.
Notificada las partes del abocamiento y llegada la oportunidad para que este tribunal proceda a dictar sentencia al respecto observa:
II
Manifiesto la parte actora que es arrendataria desde hace cinco (05) años y seis (06) meses y cuatro (04) días de un local comercial de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS(106 M2), signado con el N° B-29, ubicado en la planta mezzanina del Centro Comercial Unicentro La Victoria, situado en la Ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, equipado con los bienes muebles que constan en tal documento y cita de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte y pasillo posterior, SUR: fachada principal sur y pasillo general sur; ESTE; local comercial B-28 y OESTE: Local comercial N° B-30, se anexa original del contrato de arrendamiento marcado “A”. Declaro específicamente que esta solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento pactadas en el contrato. Sigue expresando la parte actora; que la demandada vendió el inmueble objeto de la acción al co-demandado sin habérsele dado la notificación prevista en el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, para que pudiese ejercer el DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, que le acuerda tal norma y cuerpo de la Ley, dicho documento de venta se anexó marcado “C” y se encuentra protocolizado en fecha 14 de Marzo de 2005, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Ribas, Revenga, Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, bajo el N° 8, folio 63 al 68, protocolo primero, Tomo 13, Primer Trimestre del 2005.
La parte actora fundamentó su acción en los artículos 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y el artículo 2 del Código Civil.
Solicita la citación de los demandados a objeto de que convengan o a ello sean obligados por este Tribunal, en que el inmueble objeto de la acción, ha debido habérsele vendido a la actora y en consecuencia que la venta que se hizo por VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), al ciudadano co-demandado, no es oponible a ella, y por lo tanto la actora debe sustituir al comprador en dicha venta y que en razón de lo expuesto, la demandada otorgara o, a ello sea condenada por este tribunal el documento protocolizado de compra –venta en la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, acto en el cual pagará al preció respectivo en cuya fecha de registro se pagará el precio anteriormente señalado. Asimismo solicitó que convenga la demandada, en que la venta que se le haga del citado local, sea libre de todo gravamen. Igualmente solicitó al Tribunal se sirviera decretar medida de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la acción y oficie lo conducente al Registro Inmobiliario de los Municipios Ribas, Revenga, Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, con sede en La Victoria.

CONTESTACION
El Co-demandado Luis Alberto González Navea, manifiesta que niega y rechaza todas y cada una de sus partes los alegatos esgrimidos por la actora, en virtud de que el no es propietario del mismo sino que la propietaria es la ciudadana Fanny Maria Chávez supra identificada, manifiesta igualmente que no tiene interés jurídico sobre lo demandado.
Por su parte, la co-demandada Fanny Chávez manifiesta que niega y rechaza lo alegado por la actora en el sentido de que se le haya vulnerado su derecho preferente sobre el inmueble de su exclusiva propiedad, que la arrendataria desgloso el canon de arrendamiento, que en fecha 23 de julio de 2001 se dirigió una comunicación mediante la cual se le solicitaba que manifestara su voluntad de prorroga haciéndole saber que de ser afirmativa su respuesta debía hacerlo saber mediante escrito.
Que la arrendataria no actúa como un buen padre de familia en virtud de que el inmueble lo tiene totalmente deteriorado, que se debe sentenciar por decaimiento de la acción porque resulta improcedente sustanciar un juicio donde ha desaparecido los supuestos jurídicos y hechos que lo impulsaron o no de comprar el inmueble.
PRUEBAS DE LA ACTORA
Anexo al escrito libelar la parte actora consigna contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Fanny Chavez y Rosa Caraballo de Pérez, arrendadora y arrendataria respectivamente del apartamento antes descrito, en el referido contrato se evidencia como fecha de inicio de la relación el 30 de septiembre de 1.999 hasta el 30 de septiembre de 2001, el canon de fijo en 300.000,oo bolívares, los cuales deben ser cancelados los dias 30 de cada mes por meses adelantadas en las oficinas que para tal efecto tiene la arrendadora, dicho contrato no fue en forma alguna impugnado ni desconocido en forma alguna por la parte demandada, motivo por el cual quedo plenamente reconocido y consecuencialmente debe otorgársele pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 426 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, probándose así la relación jurídica contractual arrendaticia. Se observa igualmente que para el momento en que se presenta la demanda, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Consigno igualmente copia debidamente certificada de documento de venta donde la ciudadana Fanny Maria Chávez, le vende el inmueble objeto de la demanda al ciudadano Luis Alberto González, debidamente autenticado en fecha 31 de enero de 2005 y 3 de febrero de 2005, debidamente registrado por ante la Oficina de Registros Publico de los municipios Rivas, Revenga, Michelena, Bolívar, Tovar del estado Aragua, en fecha 14 de marzo de 2005, dicho contrato no fue en forma alguna impugnado, ni desconocido por la parte demandada, motivo por el cual quedo plenamente reconocido y consecuencialmente debe otorgársele pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 426 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, de que la venta fue efectivamente realizada, surgiendo efectos frente a terceros a partir de fecha 14 de marzo del 2005.
En el lapso probatorio, ratifico tanto el contrato de arrendamiento del cual este tribunal se pronuncio sobre su valoración y ratifico el valor probatorio del documento de venta registrado en fecha 14 de marzo de 2005, el cual también fue analizado por quien aquí juzga.
Promovió igualmente inspección judicial en el expediente 1315 del tribunal de los municipios José Félix Ribas, en virtud de que la arrendadora no cobro mas a partir de enero de 2005, en la cual una vez evacuada se dejo constancia de las consignaciones efectuadas por la parte actora por ante el Tribunal de Municipio Correspondiente, evidenciándose que en efecto la actora consigno con planilla de deposito, identificada con el numero 46161146 en fecha 15-02-2005, la cantidad de (Bs.300.000,oo) Trescientos mil bolívares, a favor de la arrendadora; igualmente según planilla numero 46161149 de fecha 9-3-2005, deposito a favor de la arrendadora la cantidad de (Bs.264.482,oo) Doscientos sesenta y cuatro mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares; luego según planilla numero 45842099, en fecha 7-4-5, deposita el mes de marzo la cantidad de Ciento ochenta y nueve mil trescientos bolívares (189.300,oo); luego justifica con gastos de condominio etc, complemento del mes de marzo por un monto de ciento diez mil setecientos bolívares.; luego según planilla numero 45842101 de fecha 06 de mayo de 2005, consigna la cantidad de trescientos mil bolívares; según planilla numero 45842101 de fecha 6-5-5, por un monto de (Bs.300.000,oo) trescientos mil bolívares, dice quien cancela el mes de Abril 2005; según planilla numero 45842100, de fecha 7-6-5, por un monto de (Bs.185.986,oo), luego consigna diferencias de otros pagos efectuados incompletos, observándose que los montos consignados por concepto de canon de arrendamiento, no se efectúa tal y como se pacto en el contrato de arrendamiento entre las partes, no consta que se haya pactado la cancelación de los servicios, deduciéndolos del monto del canon de arrendamiento pactado, con la misma prueba la forma de cancelación de los cánones de arrendamiento .
Ratificó como medio probatorio el contrato de venta otorgado entre la demandada y el co-demandado de fecha 14 de Mayo de 2005, no siendo tachado en su oportunidad, además de ser mencionado en una nueva venta del local realizada de fecha posterior, entre las partes demandadas, con la misma se pretende probar la existencia de la referida venta y que la misma fue pactada en Bs. 25.000.000,00.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
El apoderado judicial del ciudadano Luis Alberto Navea, procede a reproducir el merito favorable de la venta efectuada por ´el, a la ciudadana Fanny Chávez co-demandada en autos.
La co-demandada Fanny Chavez, reproduce el merito favorable que otorga la comunicación dirigida a la parte actora debidamente firmada en fecha 23 de julio de 2001, la cual no fue objeto de impugnación, y la cual se observa debidamente firmada por ambas partes, sin embargo no consta en autos la aceptación de la prorroga legal que opera de pleno derecho, evidenciándose que transcurrido el lapso, sin que el arrendatario entregara el inmueble continua en el mismo, convirtiéndose el contrato de arrendamiento de determinado en indeterminado.
Promueve igualmente, copia certificada de inspección judicial emanada del Juzgado de Municipio José Félix Ribas, la cual se observa que es extrajudicial y bien es sabido que la misma no pudo ser objeto de control de la prueba, motivo por lo cual no puede ser valorada, como tal.
Reproduce el merito favorable que arrojan documento de relación de depósitos de alquileres mensuales del local objeto de observando quien aquí decide que el mismo se encuentra huérfano de autor, careciendo entonces de firma y fecha de emisión, considerándose como una prueba extra litem, motivo por el cual se debe desechar del proceso, en virtud de que la contra parte no pudo ejercer el control de la prueba, motivo por lo cual la hace ineficaz: Así se decide.
Promueve los documentos de ventas insertos en el expediente de los cuales quien aquí juzga ya se pronuncio.
Promueve copia de documento de oferta de venta del inmueble, el cual como antes se expreso es copia simple de oferta, la cual no se encuentra aceptada o recibida por persona alguna, lo que le da un carácter de ineficacia jurídica y consecuencialmente desechada del proceso.

III
Así las cosas, quien aquí decide, a los fines de resolver el fondo de la demanda en estudio considera necesario efectuar las siguientes observaciones: El Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa, lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.”
Ahora bien, es necesario determinar con exactitud, qué abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, expresa: “Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.”
En este sentido y del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son: 1. Dos años como arrendatario, de la revisión de las actas procesales se evidencia que la Ciudadana Rosa Caraballo, es arrendataria del inmueble descrito desde el día 30 de septiembre de 2001, situación que fue señalada tanto por la actora y reconocido por los demandados, en el sentido que se han celebrado el contrato de arrendamiento, el cual corre inserto en autos y son valorados por este Tribunal por no haber sido desvirtuados, otorgando pleno valor probatorio a los mismos, lo que significa que cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendatario, y así se decide.- 2. Que se encuentre solvente, en relación a este requisito se observa que a partir del mes de febrero de 2005, en adelante la arrendataria no consigno el monto pactado según el contrato de arrendamiento mensualmente, el cual se opuso y fue reconocido por ambas partes.- 3. Que la acción sea ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación. En relación a este particular se observa que el actor no señala fecha de conocimiento de la negociación, pero, la fecha de registro de la negociación donde la arrendadora vende el inmueble es el 14 de marzo de 2005 e interpone la demanda dentro de los 40 dias exigidos por la ley, consecuencialmente la acción se ejerce dentro de los 40 dias, en este sentido y atención a este requisito de procedencia debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir, el 14 de marzo de 2005, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los artículos 1920, ordinal 1° y 1924 del Código Civil.
Observándose que, en el caso de marras, podemos analizar de las actas que conforman el presente expediente que: estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de de septiembre del año 1.999, con una vigencia de dos años, es decir, vence el 30 de septiembre de 2001, esto según lo pactado en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de la ciudad de la Victoria estado Aragua, en fecha 22 de septiembre de 1.999 y que cursa a los folios 5 al 9 del expediente, dicho contrato fue celebrado entre los ciudadanos Fanny Chavez como arrendadora, y Rosa Caraballo de Pérez arrendataria, supra identificadas.
Pero es el caso de que, en vista de que existe la venta efectuada por la ciudadana Fanny Chavez, del referido inmueble objeto de arrendamiento, al ciudadano Luis Alberto González Navea, según documento autenticado en fecha 31 de enero de 2005 por ante la Notaria Publica Tercera de Puerto la Cruz Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui y posteriormente registrado por ante la oficina inmobiliaria de Registro Publico de los municipios Ribas, Revenga, Michelena, Bolívar Tovar del estado Aragua, de fecha 14 de marzo del 2005, y el cual cursa a los folios 10 al 14 del expediente, es por lo que la arrendataria (actora), considera que, la arrendadora debió efectuar el ofrecimiento de venta a su persona.
Sin embargo, se evidencia de autos que el referido bien ingreso nuevamente al patrimonio de la demandada, en fecha 27 de Abril de 2.005, desapareciendo entonces objetivamente la causa u objeto de la demanda, porque el motivo principal de la acción, es que el inmueble objeto de la demanda fue enajenado y la preferencia era del arrendatario, pero el hecho de haber ingresado nuevamente y casi de inmediato el mismo, al patrimonio de la arrendadora hace desaparecer la motivación de la acción, es decir, se debe aplicar un motivo racional para que florezca la acción y en el caso de marras, ceso el motivo racional, una vez que ingresa el buen inmueble al patrimonio de la co-demandada en autos, motivo por el cual considera quien aquí decide que la acción debe declararse sin lugar.
III
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente explanados, y en merito de las anteriores consideraciones, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario, De Protección del Niño y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Administrando Justicia en nombra de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Sin lugar la acción de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por Ciudadana ROSA CARABALLO DE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.026.476, contra los ciudadanos FANNY CHÁVEZ y LUÍS ALBERTO GONZÁLEZ NAVEA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° 5.980.930 y 7.577.222, respectivamente.
. SEGUNDO: En virtud de la naturaleza de la decisión se exonera de costas a la parte actora.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. La Victoria, a los Trece (13) días del mes de Marzo de 2013 Años: 202º de la Independencia y 153ª de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MAIRA ZIEMS
LA SECRETARIA

ABG JHEYSA ALFONZO
En la misma fecha siendo las Nueve y media de la mañana (9:30a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia
LA SECRETARIA