TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 16 de mayo de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-R-2009-000429

PARTE ACTORA: INVERSIONES 924 C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 1987, bajo el Nº 7, Tomo 36-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SERGIA EMILIA TINEO DOTANTT, LEONIDES ELENA ARCIA ROJAS, INGRID BORREGO, CRISTINA CARABAÑO PEREZ y JOSE MIGUEL AZOCAR ROJAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.187, 24.896, 55.638 y 32.427, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EUROTOUR S.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 1967, bajo el Nº 8, Tomo 21-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NAUL AREVALO CAMPOS y ANDRES NÚÑEZ LANDÁEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 59.929 y 123.815, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP11-R-2009-000429

-I-

Llegan los autos a esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 22 de julio de 2009, por el abogado ANDRES NUÑEZ LANDAEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EUROTOUR S.A., contra la decisión de fecha 20 de julio de 2009, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual, se declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento que incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 924 C.A. contra la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., declarando en consecuencia la extinción del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y ordenó entregar a la parte actora el inmueble arrendado plenamente identificado en autos; siendo la recurrida, en su fragmento pertinente, del contenido siguiente:

“Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En este caso, ante la petición de la parte actora, la demandada negó adeudar los cánones de los meses de diciembre de 2008, enero y febrero de 2009 y que en el supuesto negado que adeudare los mencionados meses, las obligaciones no se corresponde con las cantidades demandada, dado que dicha Resolución que fija el canon máximo de arrendamiento no puede ser aplicado retroactivamente.
En este sentido, se tiene que los actos administrativos gozan de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad, lo que impone que se presumen veraces válidos y eficaces desde el mismo momento de haber sido dictados y notificados al particular e, inmediatamente ejecutorios por la misma administración, con efectos hacia el futuro, por lo que una vez notificada la parte del contenido de dicha resolución, debió pagar las pensiones fijadas en la misma y no lo hizo ni por esa cantidad ni por algún otro monto. Consecuencia de ello es que no cumplió con su carga de probar el pago de las pensiones reclamadas, resultando procedente la pretensión resolutoria ante la inejecución de una de las principales obligaciones como arrendataria.
(…)
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES 924 C.A., contra la sociedad mercantil EUROTOUR S.A. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a entregar a la actora la cosa arrendada, constituida por el inmueble identificado como local Nº 1, que forma parte del Edificio Racha, ubicado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de cuatro mil quinientos treinta y seis bolívares (Bs. 4.536) a título de daños y perjuicios, derivado de los meses insolutos.”

Dicho medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto de fecha 31 de julio de 2009 y, luego de la remisión del expediente en su estado original y los tramites subsiguientes administrativos de distribución, dichas actuaciones correspondieron a este Juzgado, dándosele entrada el día 25 de septiembre de 2009 y fijándose oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a dictar el correspondiente pronunciamiento, previo el siguiente análisis:
Se dio inició la presente controversia mediante demanda interpuesta por la abogada SERGIA EMILIA TINEO DOTANTT, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 924 C.A., contra la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., ambos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Alegó la parte actora que en fecha 1 de septiembre de 1.967, la sociedad mercantil INVERSIONES 924 C.A., por intermedio de su causante, ciudadano ADRIAN HARDY PESQUERA, arrendó a la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., un inmueble constituido por un local identificado con el número 1, el cual forma parte del Edificio Racha, ubicado en la Avenida Presidente Medina, (anteriormente denominada Avenida Victoria), Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, por el lapso de un año fijo, prorrogable automáticamente por un año más y así sucesivamente.
Que el canon de arrendamiento vigente asciende a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 1.512,00), el cual fue estipulado por la Dirección General de Inquilinato mediante Resolución Nº 012029 de fecha 16 de mayo de 2008, la cual es de cumplimiento inmediato, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula novena del contrato de arrendamiento.
Que la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., desde el mes de diciembre de 2008, no ha cumplido su obligación de pagar la pensión del arriendo, tal y como se pactó en la cláusula segunda del contrato, es decir, puntualmente dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento en la oficina del arrendador, adeudando para la fecha de interposición de la demanda, los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, a razón de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 1.512,00), todo lo cual alcanza la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 4.536,00).
Que en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se pactó que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato daría derecho al arrendador a exigir la desocupación inmediata del inmueble.
Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas por parte del arrendatario, da lugar al arrendador a resolver el contrato y solicitar la desocupación del inmueble.
Que la arrendataria del inmueble en referencia no ha cumplido con su obligación de pago de las pensiones de arriendo, tal y como se pactó en el contrato de arrendamiento, adeudando para la fecha el canon antes discriminado, violando no solo el contrato de arrendamiento sino la ley.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.272, 1.592, 1.594 y 1.616, todos del Código Civil; 33, 35, 40 y 41, ambos del Decreto de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.
Que como consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario a su compromiso de pagar los cánones de arrendamiento, es por lo que procedió a demandar como en efecto demandó por resolución de contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., anteriormente identificado, para que de manera voluntaria procediera a entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación y mantenimiento.
BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
Previa consignación adjunto a su escrito libelar por parte de la representación judicial de la parte actora de los documentos en los cuales ampara y fundamenta su pretensión, el Tribunal A quo mediante providencia dictada en fecha 31 de marzo de 2009, admitió la demanda interpuesta, ordenándose su sustanciación por los trámites del procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, emplazando a la parte demandada, sociedad mercantil EUROTOUR S.A., por medio de su Presidente, ciudadana KARLA KAROLINA ADRIAN, a comparecer al Tribunal al SEGUNDO (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda
Mediante nota de Secretaría de fecha 17 de marzo de 2.009, se dejó constancia de haberse librado la compulsa de Citación a la parte demandada sociedad mercantil EUROTOUR S.A., plenamente identificada.
En fecha 25 de mayo de 2009, compareció el ciudadano GIANCARLO PEÑA LA MARCA, Alguacil Accidental del Juzgado de la causa, y dejó constancia de haber entregado la compulsa con su respectiva orden de comparecencia, a la ciudadana KARLA KAROLINA ADRIAN, actuando en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación.
Mediante auto de fecha 28 de mayo de 2.009, se ordenó la notificación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de junio de 2009 la Secretaria Accidental del juzgado de la causa dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la empresa demandada, donde hizo entrega de la boleta de notificación librada.
En fecha 09 de junio de 2.009, compareció la ciudadana KARLA CAROLINA ADRIAN, debidamente asistida por la abogada ANDRÉS NUÑEZ LANDÁEZ, y consignó escrito de contestación a la demanda, verificándose que en primer orden, como punto previo opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1, 8 y 11, respectivamente, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para luego dar contestación al fondo de la acción incoada.
En fecha 13 de julio de 2.009, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de Promoción de Pruebas.
Por auto de fecha 14 de julio de 2.009, el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 20 de julio de 2.009 el citado juzgado de Municipio procedió a dictar el fallo correspondiente dentro de la oportunidad legal, con las consecuencias establecidas en el dispositivo previamente transcrito en el encabezamiento de esta decisión.
-II-
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este juzgador previamente antes de entrar a decidir sobre el fondo de la misma a pronunciarse como punto previo sobre las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación.
Al respecto observa este Sentenciador que el Juzgado de la causa en su sentencia expuso lo siguiente:
“…Como en todo caso, debe atenderse a la situación particular, observa el Tribunal que si bien es cierto que en este caso, la parte demandada acudió al proceso a contestar a la pretensión del actor al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo, como fue emplazado y, en esa oportunidad propuso cuestiones previas, armonizando los dos criterios antes reseñados, debemos tomar válida la contestación no así, las cuestiones previas formuladas, por lo que se pasa a resolver el fondo del asunto.”

En relación a lo antes expuesto, la Sala Constitucional ha expresado respecto a la contestación anticipada de la demanda, lo siguiente: “…el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva…”. (Sentencia Nº 1.904, de fecha 1 noviembre de 2006).
De la misma manera, esta Sala ratificó el criterio expuesto por la Sala Constitucional, en sentencia Nº 575, de fecha 1 agosto de 2006, al señalar lo siguiente:

“… En efecto, en sentencia N° 081 de fecha 14 de febrero de 2006, esta Sala declaró ‘tempestiva la oposición realizada el mismo día en que la parte se dio por intimada’. Asimismo, en la sentencia transcrita anteriormente, ajustada a los principios constitucionales así como a los criterios jurisprudenciales asentados por este Alto Tribunal, y en resguardo de la uniformidad jurisprudencial, estableció que es ‘válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil’. Así, debe considerarse tempestiva la contestación anticipada a la demanda tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve…”.
De los precedentes criterios jurisprudenciales, los cuales se reiteran en el presente fallo, se deduce que la contestación anticipada de la demanda, es un acto válido, en cualquier procedimiento, por lo que el juez no podrá declarar la extemporaneidad de la demanda. ( Sentencia de la Sala de Casación Civil del ocho (08) de octubre de 2.009, en el Expediente 09-072).

También vale resaltar que el único caso donde se considera que las cuestiones previas presentadas en forma anticipada no son válidas es en el juicio breve. En efecto ha sostenido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, luego de haber sostenido que las contestaciones anticipadas no debían tomarse en consideración en el juicio breve, en donde se le da al demandado un término para contestar la demanda, en cuya oportunidad también puede promover cuestiones previas; posteriormente cambió dicho criterio, condicionándolo a que si no se interpusieron cuestiones previas, actuación que podría causarle algún perjuicio al demandante si no estaba el primer día para contradecirlas, se debe tomar en cuenta la contestación anticipada. Así, en decisión de fecha 5-10-2007, expediente No. 06-1774, sentó lo siguiente: “…De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).
En consecuencia a lo anteriormente expuesto, este Juzgado no se pronunciará en relación a las cuestiones previas opuestas, ya que las mismas fueron opuestas anticipadamente, y en consecuencia, no son válidas. Así se establece.
Resuelto lo anterior, pasa este juzgador a decidir sobre el fondo de la controversia, tomando en cuenta para ello las siguientes consideraciones.
En primer término hay que destacar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “Sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados” (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), lo que significa que el juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.-
En el presente caso, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad suficientemente identificado en autos, suscrito con la demandada, el cual comenzó a regir en fecha 1 de septiembre de 1967, habiéndose pactado en esa convención, el plazo de duración del mismo de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por un año más, y así sucesivamente, mientras que una de las partes no manifestare su voluntad de darle término con un mes de anticipación por lo menos, circunstancia ésta de mutuo acuerdo entre las partes. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Ahora bien, la parte actora a través de su representación judicial alegó que la parte demandada había incumplido con sus obligaciones convenidas en el referido contrato de arrendamiento, por cuanto ha dejado de cancelar con puntualidad los pagos por ese concepto correspondiente a los meses de Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, cuyo incumplimiento por parte del demandado a la fecha de la interposición de la presente demanda totalizan tres (3) mensualidades, montantes en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 4.536,00).
Entre tanto, la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda negó adeudar los cánones de los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, y que en el supuesto negado que adeudare los mencionados meses, las obligaciones no se corresponden con las cantidades demandadas, dado que la resolución que fija el canon máximo de arrendamiento no puede ser aplicado retroactivamente.
Ahora bien, quien aquí decide, pasa a analizar y valorar con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que pudiese hacer procedente la pretensión que quiere hacer valer a su favor en el presente juicio; de la misma forma las probanzas traídas a juicio por la parte demandada dentro de las cuales pretende enervar y contradecir dicha pretensión, y en este sentido observa y analiza al respecto.
PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1°) Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano ADRIAN HARDY PESQUERA y la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., cuyo objeto es el inmueble objeto del cual se solicita la resolución por esta vía. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue impugnado en su oportunidad de ley por la parte demandada, aunado al hecho de haber reconocido el demandado en el mismo acto de contestación sobre la relación locativa que mantiene con la actora sobre el citado inmueble detallado en el contrato, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.358 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba, quedando demostrada la existencia del vínculo jurídico que une a las partes, los términos y demás obligaciones convenidas por ellos. ASI SE DECIDE.
2º) Copia simple del documento de propiedad del inmueble, debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 16 de marzo de 1998, quedando anotado bajo el Nº 46, folio 242, Tomo 24 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre. Dicho instrumento al no haber sido atacado en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.358 del Código Civil. Del citado instrumento se desprende la propiedad que obstentaba sobre el señalado bien inmueble la sociedad mercantil INVERSIONES 924 C.A., cuya resolución acciona por esta vía. ASI SE DECIDE.
3º) Copia simple de la Resolución Nº 012029, de fecha 16 de mayo de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el local arrendado. Dicho instrumento al no haber sido atacado en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.358 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1º Actas de Asambleas Generales Extraordinarias de la sociedad mercantil EUROTOUR S.A. Dicho instrumento al no haber sido atacado en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.358 del Código Civil.
2º Copia simple del recurso de nulidad presentado contra la Resolución Nº 012029, de fecha 16 de mayo de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el local arrendado, y del auto de admisión dictado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 12 de enero de 2009. Dicho instrumento al no haber sido atacado en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.358 del Código Civil.
Ahora bien, en el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, observa este juzgador que la parte actora pretende la entrega de un bien inmueble de su propiedad, identificado como el local Nº 1, que forma parte del Edificio Racha, ubicado en la Avenida Presidente Medina (antes Avenida Victoria), Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, cuyo inmueble les pertenece en plena propiedad tal como se evidencia del documento de propiedad cuya probanza ya fue valorada anteriormente, y que no fuera objeto controvertido por parte del demandado quien reconoció expresamente al momento de dar contestación a la demanda incoada en su contra el perfeccionamiento y existencia del contrato con la parte actora, en fecha 1 de septiembre de 1967, por lo tanto, la existencia del contrato y la obligación de la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, son hechos probados en este proceso. Así se decide.
Dicho fundamento se encuentra centrado al decir de la actora en que la parte demandada en su condición de arrendatario del inmueble antes descrito ha incumplido con obligaciones contractuales, así como también ha infringido la normativa legal correspondiente, señalando que dicho incumplimiento deviene específicamente de la cláusula segunda del aludido contrato de arrendamiento, cuya condición expresada en cuanto al monto y la forma de efectuarse dicho pago quedó convenida en la citada cláusula donde ambas partes convinieron en que el canon de arrendamiento era la cantidad de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 1.512,00) por cada mes, los cuales deberían ser cancelados por mensualidades vencidas dentro de los cinco (05) días siguientes a su vencimiento, afirmando que el arrendatario no ha pagado de forma tempestiva dicha obligación irrespetando con ello el lapso legal establecido para la consignación arrendaticia, de lo cual se infiere que el mencionado arrendatario adeuda a la fecha de la interposición de la demanda la totalidad de tres (3) mensualidades, a decir Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, montante en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 4.536,00). Dicha cantidad resulta de una simple operación aritmética de multiplicar 3 mensualidades por la cantidad de mil quinientos doce bolívares cada una (3x 1.512)= 4.536,00).
Sustanciado conforme a derecho la presente causa, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial oportunamente dio contestación a la demanda, aduciendo las defensas de fondo que estimó pertinentes y que dejáramos asentadas en el cuerpo de esta decisión, y negando adeudar los cánones de arrendamiento señalados en el libelo de demanda.
Planteado así esta controversia y analizados los elementos probatorios cursante en autos, este Juzgador para decidir la contención planteada en los términos precedentemente expuestos, formula las siguientes consideraciones:
En virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1/9/1967, con fundamentado en el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago oportuno del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2007. Por tanto debe este juzgador previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia suscrita entre las partes, y que dicha relación se encuentre regulada por un tiempo determinado; Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos el Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte demandada el 1 de septiembre de 1967, ya valorado por este juzgador.
Ahora bien, se verifica de autos que estando a derecho la parte demandada, y en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda su representación judicial negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, negando que su representada adeude a la demandante los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008; y que en el supuesto negado que adeudare dichos meses, estas obligaciones no se corresponden con las cantidades de dinero demandadas, ya que la resolución que fija el canon máximo de arrendamiento no puede ser aplicada retroactivamente.
En tal sentido, quedó demostrado por haberlo admitido y aceptado ambas partes sobre la existencia de un vínculo contractual sobre el inmueble descrito anteriormente, por tanto se encuentra cumplido este primer requisito.
El segundo requisito de procedencia previsto en la norma permisiva de resolución, lo constituye la conducta omisiva del Arrendatario al dejar de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual establece:
ARTICULO 1592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
“… (SIC)…
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el presente caso la accionante en su libelo expresó, que la pensión mensual de arrendamiento convenida originalmente en el citado contrato fue por la cantidad de Ochocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 840.000) hoy (Bs. F. 8,40), y que actualmente asciende a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 1.512,00), de conformidad con lo establecido en la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato, cantidad ésta que de acuerdo a las probanzas anteriormente analizadas y valoradas por este Juzgador, se verifica que efectivamente la parte demandada no consignó algún medio de prueba que pudiere demostrar que cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, lo que trae como consecuencia de ello declarar a la arrendataria en estado de insolvencia, por lo tanto queda así demostrado el segundo requisito. Así se decide.
Con respecto a la pretensión de la Actora, la parte Demandada, por inversión de la carga de la prueba sancionada en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estaba obligada a probar el pago o el hecho extintivo que lo pudiera liberar de las obligaciones por él asumidas, y reclamadas por la Actora, como insolutas; Sin embargo, en la secuela de este juicio, la Demandada en ningún momento demostró haber satisfecho el pago de las pensiones denunciadas como insolutas, o de algún otro hecho extintivo que la liberara de esa obligación; Así pues, quedó entonces demostrado en autos la falta de pago invocada, y cumplido el supuesto normativo contemplado en el artículo 1.592 del Código Civil, es decir, la falta de pago en los términos convenidos.- En consecuencia, habiendo la Actora demostrado la relación generadora de la obligación, como así también la procedencia del supuesto normativo contemplado en la norma antes citada, y al no haber demostrado la parte demandada el pago o el hecho extintivo de las obligaciones reclamadas como insolutas, quien aquí juzga considera que la pretensión de resolución intentada por la Actora, debe prosperar en derecho; ASÍ SE DECIDE.-
Igualmente demostrada la insolvencia por parte del arrendatario demandado al no cancelar el monto de la obligación por concepto de arrendamiento, y tal como quedó reflejado anteriormente en la parte motiva de esta decisión ha lugar a declarar también la indemnización de los daños y perjuicios demandados, causados desde el momento en que su arrendadora dejó de percibir el pago de los meses demandados. Así se decide.

-III-

En fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito Y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de julio de 2009 por el abogado ANDRÉS NÚÑEZ LANDÁEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 20 de julio de 2009 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES 924 C.A. contra la sociedad mercantil EUROTOUR S.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión; en consecuencia se declara extinguido el Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 1 de septiembre de 1.967.-
TERCERO Se condena a la parte demandada a hacerle entrega material real y efectiva, libre de bienes muebles y de personas a la parte actora el inmueble arrendado identificado como el local Nº 1, que forma parte del Edificio Racha, ubicado en la Avenida Presidente Medina, (antes Avenida Victoria), Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 4.536,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por la ocupación del inmueble objeto del contrato, correspondiente a los meses insolutos señalados en la presente decisión.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso de ley.-
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 16 días del mes de mayo de 2013. Años 203º y 154º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodríguez

En esta misma fecha, siendo las 10:19 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodríguez

Asunto: AP11-R-2009-000429
CARR/LERR/jc