TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO AP71-R-2013-000329

PARTE ACTORA: ciudadana LAURA MAAL DE PAEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V—13.694.959, representada por el ciudadano PEDRO PAÉZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.738.002.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados AGUSTIN BRACHO y RÓMULO PLATA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 54.286 y 122.393, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano JESUS BOADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-3.722.172.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.797.-

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 14.03.2013 (f.313), por la abogada MARÍA ALEJANDRA SALSAZAR, en su carácter de defensora judicial del ciudadano JESUS BOADA, parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 12.03.2013 (f.303-311), proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Procedente la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano PEDRO PAEZ contra el ciudadano JESUS BOADA; (ii) Se condenó al demandado a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la pretensión; (iii) Se condenó a la parte demandada a pagar a la pagar a la actora, la cantidad de Treinta y Dos Mil Doscientos Cincuenta bolívares (Bs. 32.250,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo a Septiembre de 2010; (iv) Se condenó en costas a la demandada por resultar totalmente vencida en el juicio.
Previa insaculación legal practicada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (f. 319), este Juzgado Superior por auto dictado en fecha 08.04.2013 (f. 320), dio por recibido el presente expediente, dándole el trámite de procedimiento oral señalado en el artículo 123 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de la Vivienda.
Previa notificación de las partes, en fecha 13.05.2013 (f. 325-336), se llevó a cabo la audiencia oral y pública correspondiente, en la cual en su dispositivo este Tribunal de Alzada, declaró: (i) Parcialmente Con Lugar la demanda; (ii) Sin Lugar la apelación; (iii) se condenó al demandado a hacer entrega del inmueble objeto de la demanda; (iv) se condenó a la parte demandada a pagar al actor, la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos cincuenta Bolívares (Bs. 6.450,00), correspondientes al canon de arrendamiento insoluto del mes de septiembre de 2010; (v) no hubo condenatoria en costas; (vi) se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha para publicar el fallo.
Este Tribunal de Alzada a los fines de publicar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
III. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano PEDRO PÁEZ contra el ciudadano JESUS BOADA, por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22.07.2010 (f.02-09), sobre un inmueble constituido por una quinta identificada con el nombre PAMELA, ubicada en la calle San Cristóbal de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Por auto de fecha 13.08.2010 (f.50), el Tribunal de la causa, admitió la demanda por lo trámites del procedimiento breve, ordenando el comparencia del demandado.
Previa citación de la parte demandada, en fecha 10.05.2011 (f.130 y 131), la defensora judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 11.07.2012 (f. 144 y 145), el Juzgado a quo, procedió conforme lo preceptuado en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó los hechos controvertidos del presente proceso.
En fecha 18.07.2012 (f. 149 y 150), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. Igualmente en fecha 26.07.2012 (f. 153-162, anexos 164-215), la defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Previa impugnación realizada por la parte actora en fecha 02.08.2012 (f.217-219), la defensora judicial mediante escrito presentado el 10.08.2012 (f. 221 y 222, anexos 223-271), en el cual consignó los originales de los recibos de transferencias realizados a la parte actora, por medio de bancos extranjeros.
Por auto de fecha 13.08.2012 (f. 272), el Juzgado a quo se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 04.03.2013 (f. 298-302), tuvo lugar la audiencia oral ante la primera instancia, siendo publicado el fallo respectivo en fecha 12.03.2013 (f. 303-311).
Por auto de fecha 22.03.2013 (f. 316), el Juzgado de la causa procedió a oír la apelación ejercida en fecha 14.03.2013 (f. 313), por la representación judicial de la parte demandada, en ambos efectos, ordenando la remisión de los autos a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- De la trabazón de la litis.-
* Alegatos de las partes:
a. Alegatos de la parte actora en su escrito libelar (f. 02-09):
• Que según contrato celebrado en fecha 08.02.2007 autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 31, Tomo 23, con vigencia desde el 01.11.2006, entre la ciudadana LAURA MAAL DE PAEZ y el ciudadano JESUS BOADA, sobre un inmueble constituido por una quinta identificada con el nombre PAMELA, ubicada en la calle San Cristóbal de la urbanización Prados del Este, del Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Que en el contrato previamente señalado, se estableció en su cláusula segunda que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 6.450,00), mensuales, los cuales debían ser pagados por el arrendatario dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Asimismo, en la cláusula tercera del mismo, se estipuló que la duración de la relación arrendaticia sería de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos de un año, si una de las partes no diere aviso a la otra por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de darlo por terminado.
• Que mediante notificación judicial practicada por en fecha 01.03.2010 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a solicitud de la parte demandante, en el cual se le notificó al ciudadano JESUS BOADA, su intención de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del 01.11.2010, y siendo que la relación arrendaticia ha sido menor de cinco (5) años, la prórroga legal sería de un (1) año, por lo que el arrendatario (hoy demandado) debía entregar el inmueble en fecha 01.11.2011.
• Que la presente acción tiene por objeto la declaratoria la radical e inmediata eliminación del Contrato de Arrendamiento suscrito por el demandado, ciudadano JESUS BOADA, mediante sentencia que declare resuelto el contrato, y por consecuencia extinguida la relación contractual que nació entre las partes, así como la inmediata recuperación del bien inmueble que fue objeto de éste, así como el pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por incumplimiento de la obligación correspondiente a la parte demandada.
• Fundamentó su acción en el artículo 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, 1.583, 1.594 y 1.599 del Código Civil, artículos 36, 47, 286, 585, 588. 599 ord. 7º, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y las disposiciones establecidas en el artículo 33 (hoy 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Se estimó la cuantía de la presente demanda en la cantidad de Treinta y Dos Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 32.250,00).
b. La defensora judicial del demandado en la Contestación alegó (f.28 y 29):
• Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos narrados como el derecho invocado en la presente demanda.
• Negó, rechazó y contradijo que exista obligación de su representado de entregar, totalmente desocupado de personas y bienes, el referido inmueble por la falta de pago del arrendamiento celebrado el 08.02.2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga la obligación de pagar la cantidad de Treinta y Dos Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 32.250), con motivo de los cánones supuestamente insolutos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010.
• Solicitó que la presente demanda sea declarada Sin Lugar en la definitiva.
Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

2.- Aportaciones probatorias.
* Recaudos acompañados al escrito libelar:
1. Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 08.02.2007 (f. 14-20), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 31, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones respectivos.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento autenticado traído en copia certificada, así pues, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite su reproducción y de acuerdo al artículo 1360 del Código Civil, se le confiere pleno valor probatorio para acreditar que se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre la ciudadana LAURA MAAL De PÁEZ y el ciudadano JESÚS BOADA. ASÍ SE DECLARA.-
2. Original de solicitud de Notificación realizada por la ciudadana LAURA MAAL De PÁEZ a través del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 21-45).

En cuanto a este medio probatorio, se observa que el mismo se trata de actuaciones judiciales traídas a los autos en su original, consideradas como documentos públicos, así pues, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite su reproducción y de acuerdo al artículo 1359 del Código Civil, se le confiere pleno valor probatorio para acreditar que la Juez del mencionado Tribunal de Municipio, funcionaria debidamente facultado por la Ley para practicar notificaciones judiciales, dió fe pública de la notificación realizada por la ciudadana LAURA MAAL De PÁEZ, arrendadora, al ciudadano JESUS BOADA, en su carácter de arrendatario, por la cual la primera le manifiesta al último su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente entre éstos. ASÍ SE DECLARA.-

**Junto la contestación de la demanda. (f. 130 y 131).-

La parte demandada, no promovió medio probatorio alguno en esta etapa procesal. ASÍ SE DECLARA.

*** En el lapso probatorio la parte actora alegó (f.149 y 150)
En esta oportunidad legal, la parte actora hizo valer los medios probatorios presentados con el escrito libelar, los cuales fueron previamente valorados. ASÍ SE DECLARA.

**** En el lapso probatorio, la parte demandada (f.153-163).
1. Reprodujo las siguientes documentales.-

1.1 Cursa a los folios 164-215, fajo de documentos privados, constantes de correos electrónicos, constancias de transferencias electrónicas bancarias, presentados en copia simple.

En lo que respecta a este medio probatorio, observa quien sentencia que se trata documentos privados, aportados a los autos en copia simple, los cuales fueron impugnados por la parte actora, mediante escrito presentado en fecha 02.08.2012 (f. 217-219), traído a los autos con la finalidad de demostrar los pagos realizados por el demandado a la parte actora, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son inadmisibles y no producen ningún valor probatorio a los efectos de este proceso judicial. ASÍ SE DECLARA.
1.2 a.- Marcados con los números “1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12” (f. 235, 243-262), recibos bancarios de confirmación de transferencias de fondos, emitidos por la entidad Ocean Bank (OB), en el cual se reflejan pagos realizados en moneda extranjera de curso legal a la ciudadana LAURA MAAL De PÁEZ.
b.- Marcados con los números “13, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 y 39”, constancias de transferencias de fondos, emitidos por las entidades CITI SMITH BARNEY y MORGAN STANLEY SMITH BARNEY, en los cuales se reflejan pagos realizados en moneda extranjera de curso legal a la ciudadana LAURA MAAL De PÁEZ.
c.- Marcados con los números “41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 49”, Estados de Cuenta emitidos por la entidad bancaria OCEAN BANK (OB), en los cuales entre otras cosas se pueden verificar transferencias realizadas a la ciudadana LAURA MALL De PAEZ.

En cuanto a estos medios probatorios, quien sentencia observa que se trata de originales de documentos bancarios, los cuales fueron presentados a los efectos de probar el pago que ha venido realizando la parte demandada durante la vigencia del contrato, con anterioridad a la interposición de la presente demanda, y por cuanto los mismos no son objeto de debate en la presente litis, es por lo que a los efectos de la presente decisión, los mismo se desechan por impertinentes por no aportar ningún elemento respecto al objeto de esta causa. ASÍ SE DECLARA.-
1.3 Marcado con el número “40” (f. 262), recibo de depósito realizado en fecha 23.08.2010, a través de JPMORGAN CHASE BANK, N.A., a la cuenta cuyos últimos números son: 0648, por la cantidad de Doce Mil Dólares Americanos ($ 12.000,00), cuyo número de transacción es el siguiente: 229.

Ahora bien, observa esta Alzada que dicho recibo no emana de la parte demandada, por lo que no se puede admitir o negarlo, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, además que fue promovido en original en la oportunidad probatoria, y debió ser en todo caso negado o impugnado por la contra parte dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a éste acto (de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil), lo cual no se hizo, por lo que el mismo no se declara inadmisible y se procederá a su valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-
Respecto al mencionado recibo de depósito, ha sido criterio reiterado de esta Alzada señalar que los mismos son los que se utilizan en nuestras entidades bancarias para acreditar un abono a una determinada cuenta, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que está autorizada para recibir depósitos del público. Así pues, se observa del contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula segunda, que el canon de arrendamiento se realizaría en la cuenta del arrendador, de acuerdo a las instrucciones suministradas por escrito al arrendatario, lo cual se ha venido realizando en el transcurso del contrato en la cuenta Nº 4291090648 a nombre de la arrendadora en la entidad bancaria WASHINGTON MUTUAL BANK W (hoy JPMORGAN CHASE BANK, NA), con lo anterior queda acreditado que el arrendatario cumplió con su obligación de cancelar los cánones arrendaticios en la referida cuenta, por la cantidad de Doce Mil Dólares de los Estados Unidos de América ($ 12.000,00). ASÍ SE ESTABLECE.-
La presente prueba, observa esta sentenciadora de Alzada, que la misma permite contradecir el alegato de la demandante de falta de cancelación de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.010 (que es el fundamento de la presente demanda de resolución contractual), por lo que de una verificación del pago, observa quien sentencia que el depósito asciende a la cantidad de Doce Mil Dólares Americanos ($. 12.000,00), los cuales, de acuerdo al pago continuado y mensual que venía realizando el arrendatario, corresponde al pago del canon de cuatro (4) meses, a saber, mayo, junio, julio y agosto del año 2010. En este orden de ideas, se observa que de los meses demandados, no se verificó el pago del mes de Septiembre de ese mismo año. ASÍ SE DECLARA.-

3.- De la Acción de resolución contractual.-
a.- Del mérito.-
La parte actora reclama (i) la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, existente entre las partes identificadas en autos sobre un inmueble constituido por una (1) quinta identificada con el nombre PAMELA, ubicada en la calle San Cristóbal de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, en el sentido de que le sea entregado a la demandante el inmueble referido libre de personas y de bienes, en buen estado y uso como se le entregó al arrendador (demandado) y sin plazo alguno, en razón a la falta de pago de los cánones arrendaticios de los meses de mayo a septiembre del año 2.010; (ii) Se le pague la cantidad de Treinta y Dos Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 32.250,00), correspondientes a los cánones arrendaticios de los meses adeudados, por el monto de Seis Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 6.450,00) cada uno.
Este reclamo judicial ha sido cuestionado por la parte accionada negando, rechazando y contradiciendo lo peticionado por la parte demandante en su escrito libelar.
*Temporalidad Arrendaticia del Contrato.-
Planteada así la litis, conviene analizar prima facie la temporalidad arrendaticia del contrato existente entre las partes actuantes, para verificar sí ciertamente el presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, lo cual servirá para determinar: sí se pagaron los cánones arrendaticios en la oportunidad establecida entre las partes en la relación locataria, éste pago se considera como liberatorio de la obligación del arrendatario.
A los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento habido entre las partes, establece lo siguiente:
“la duración del presente contrato es de UN (1) AÑO contado a partir del primero (1º) de noviembre de 2006, prorrogable automáticamente por periodos de un (1), año si una de las partes no diere aviso a la otra por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato.”

De la preinsertada cláusula del contrato suscrito por las partes actuantes en el presente juicio en fecha 08.02.2007, queda entendido que las partes, sin duda alguna, se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado, un (1) año, prorrogándolo por períodos de igual tiempo.
A tales efectos, se debe decir que el presente contrato de arrendamiento mantuvo su condición de contrato a tiempo determinado por las siguientes consideraciones:
La arrendadora (demandante), en fecha 01.03.2010, notificó de forma cierta a la arrendataria su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble (punto que quedó comprobado con la notificación extrajudicial practicada a través del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial), entonces, el hecho de que la parte demandada continuase ocupando el inmueble luego de la misma (cuestión que no podía impedir la arrendadora, por cuanto el contrato aún se encontraba vigente).
De lo anterior, queda claro que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes actuantes en el presente proceso, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que vencía el 31.10.2010, y el cual de conformidad el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), podía gozar del beneficio de la prórroga legal, previo el cumplimiento de las exigencias contenidas en los artículos 38 y siguientes eiusdem, después del vencimiento del término allí referido y por un lapso máximo de tiempo establecido. ASÍ SE ESTABLECE.-
** De la resolutoria del contrato por la falta de pago oportuno de los cánones arrendaticios.-
La parte actora funda la acción resolutoria interpuesta, en la falta de pago de los cánones arrendaticios de los meses que van desde mayo a septiembre de 2010.
En contraposición la parte demandada, sostiene que no debía entregar el inmueble, por considerar no estar insolvente en la falta de pago del contrato celebrado en fecha 08.02.2007.
Ahora, observa esta Alzada que el hecho de que se hubiesen pagado los mismos, como quedó acreditado, no obsta a que se declare la resolución contractual por falta de pago de estos meses, sí los referidos pagos no se hicieron cumpliendo los requisitos esenciales establecidos contractual y legalmente.
En este sentido se ha pronunciado el autor Gilberto Guerrero Quintero en su libro Canon Arrendaticio y su Praxis Procesal, pag. 101- 108, cuando afirma lo anterior y nos señala cuáles son estos requisitos que deben cumplirse para considerar la procedencia o no de la acción resolutoria por falta de pago de los cánones arrendaticios:

“3.3 Demanda resolutoria arrendaticia y cobro de las pensiones insolutas
Partimos de la siguiente premisa: para que tenga lugar la resolución arrendaticia debe existir “incumplimiento en el pago” como requisito indispensable. Podría sostener el arrendatario que pagó, pero habría que considerar si ese pago llena o no los requisitos esenciales para que el mismo pueda considerarse con efecto liberatorio (…)
Ahora bien, dado que la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la resolución de aquella relación obligatoria, ese incumplimiento debe ser absoluto o total. Tal tipo de incumplimiento ocurre, entre otros considerandos, cuando el arrendatario no paga el precio arrendaticio en los términos convenidos (ord. 2°, art. 1.592, cc), como una de las dos obligaciones principales correspondientes al arrendatario; y esos “términos convenidos” no son otra cosa que las estipulaciones otorgadas por las partes en el momento de celebrar el contrato, a los cuales deberá agregarse aquellos que aunque aún cuando no estipulados por los contratantes están establecidos por la ley; el caso, por ejemplo de la consignación del canon dentro de los 15 días a que se refiere el art. 5° del Decreto Legislativo sobre Desalojo.
Los “términos convenidos” a que se refiere la Ley, guardan relación con estos “factores vivenciales-materiales”:
a) De “cantidad”: la entrega de la cantidad estipulada debe ser “exacta”, es decir, no una cantidad menor que la convenida, pues el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda (art. 1.291, cc) a menos que entre arrendador y arrendatario existe un acuerdo contrario (entregas parciales precisas o determinadas, lo cual no ocurre con frecuencia); pues, además, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (art. 1.264, cc).
b) En cuanto al “tiempo”, es decir, que el arrendatario, o cualquier persona interesada en pagar, o tercero no interesado, con tal de que obre en nombre y descargo del arrendatario, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor (art. 1.283, cc); y pague al arrendador el precio convenido “dentro del tiempo previsto” en el contrato, siempre que ese “tiempo previsto” no esté en contradicción con el artículo 5° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, al tenor de lo ordenado por el artículo 1.611 del Código. Nos referimos al pago directamente efectuado al accipiens, pues si éste lo recibe se presume el cumplimiento del solvens, hasta el punto de presumirse el estado de solvencia de éste si acredita el pago de las cantidades correspondientes a un período, salvo prueba en contrario, cuando el pago deba efectuarse en “períodos determinados” (art. 1.296, cc); no obstante que si el “tiempo para el cumplimiento” no se ha estipulado –siendo que allí el tiempo establece el momento de la ejecución- se interpreta que el arrendatario no incurre en mora si el mismo paga (directamente o por vía de consignación legítimamente efectuada) dentro de los quince días siguientes al vencimiento.
(…)
c) En relación al factor “espacio” (lugar del pago), existe en nuestro Derecho dos principios que parecieran aplicables al caso concreto: por una parte, “El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato” (art. 1.295, cc) y si las partes fijaron otro distinto al del lugar de ubicación del inmueble, pareciera que así debiera ser; y por la otra, el arrendatario “Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” (ord. 2°, art. 1.592, cc), lo cual podría comprender que ese pago se cancele en determinado lugar, también distinto al de la ubicación del inmueble arrendado. (…)”

Del anterior criterio doctrinal, debe decir esta Juzgadora que comparte el criterio del autor señalado, pero el mismo será objeto de ampliación y reformulación por quien suscribe el presente fallo adaptándolo a las exigencias contenidas en la legislación arrendaticia vigente:
Los requisitos esenciales que deben llenarse para considerarse solutos los cánones arrendaticios son los siguientes:
1.- Identidad e Integridad del pago; que la cantidad pagada por el arrendatario (o persona que obre en su nombre y descargo –art. 1.283 del Código Civil-) al arrendador sea exacta, la convenida por las partes, o la fijada conforme regulación del organismo de inquilinato competente (art. 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Esto conforme al principio de identidad e integridad del pago, contenidos en los artículos 1.290 y 1.291 del Código Civil, respectivamente, ya que el acreedor no está obligado a recibir pagos parciales de la deuda ni una contraprestación distinta a la pactada (a menos que así lo hubiesen establecido las partes contratantes).
2.- Tempestividad del pago; que la cantidad pagada por el arrendatario (o persona que obre en su nombre y descargo –art. 1.283 del Código Civil-) al arrendador (o Tribunal de Municipio, en caso de rehusarse éste en recibir el pago –art. 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) se haga dentro del tiempo previsto por las partes, a menos que el lapso fijado por las partes sea menos beneficioso para el arrendatario que el fijado por el legislador (art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), o no habiéndose fijado un lapso de vencimiento del pago, será el establecido por el legislador.
3.- Domicilio fijado por las partes; el pago debe efectuarse en el domicilio fijado por las partes primeramente, de conformidad con el artículo 1.295 del Código Civil, sino será en el inmueble arrendado (objeto del contrato de arrendamiento). O en caso de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador en recibir el pago del canon arrendaticio, éste podrá consignarlo ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble (art. 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Ahora bien, vistos los anteriores requisitos esenciales que deben cumplirse de forma concurrente para considerarse solutos los cánones arrendaticios demandados como no pagados, observa este Tribunal Superior lo siguiente:
Respecto al primer requisito de identidad e integridad del pago, se observa de los elementos probatorios acompañados a los autos que la demandada canceló el canon arrendaticio correspondiente a los meses, mayo, junio, julio y agosto de 2010, en la cuenta de la demandante en fecha 23.08.2010, de lo cual se puede apreciar que el mismo se hizo de manera extemporánea, es decir, realizó el pago correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2010, en una oportunidad distinta a la pactada por las partes en la cláusula segunda del contrato (cancelar el canon dentro de los primeros cinco días de cada mes), por lo cual el requisito de identidad del pago no puede verificarse, ya que el demandado no depositó conforme lo pactado en la cláusula segunda del contrato el canon correspondiente a los meses previamente señalados. Empero de lo anterior, observa esta sentenciadora, que igualmente de modo alguno se verificó el pago referente al mes de septiembre de 2010, el cual también fue demandado, tal conducta es reprochable, por cuanto contraría lo convenido por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento (f.15-20). Y en cuanto a la identidad del pago, se observa que el referido requisito no se encuentra lleno, ya que del depósito realizado en fecha 23.08.2010, sólo refleja el correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2010, sin que se verificara el pago del mes de septiembre de 2010. ASÍ SE ESTABLECE.-
Segundo, en cuanto a la tempestividad en el pago de los referidos cánones arrendaticios, se observa que en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se fijó que el pago de los canos de arrendamiento debían verificarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en este sentido se observa que el pago de los meses correspondientes a Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2010, fueren cancelados él 23.08.2010, es decir, en mora del pago, sin que se verificara el canon correspondiente al mes de septiembre de ese mismo año, en consecuencia al no haber cumplido el arrendatario con su obligación de cancelar los meses de mayo a septiembre de 2010 en el lapso establecido en el contrato, se considera que la demandada incumplió lo estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento. Ahora bien, habiendo incumplido el demandado con su obligación de cancelar puntualmente los cánones arrendaticios de los meses que van desde mayo a agosto de 2010, ambos inclusive, tal y como fue estipulado, aunado al hecho de la insolvencia del canon correspondiente al mes de septiembre de ese mismo año, es imperativo para quien sentencia declarar la resolución del presente contrato de arrendamiento, y consecuentemente acordar la desocupación inmediata del inmueble arrendado libre de personas y bienes, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 14.03.2013 (f.313), por la abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR, en su carácter de defensora judicial del demandado, ciudadano JESÚS BOADA, contra la sentencia definitiva de fecha 12.03.2013 (f.303-311), proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Procedente la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano PEDRO PAEZ contra el ciudadano JESUS BOADA; (ii) Se condenó al demandado a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la pretensión; (iii) Se condenó a la parte demandada a pagar a la pagar a la actora, la cantidad de Treinta y Dos Mil Doscientos Cincuenta bolívares (Bs. 32.250,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo a Septiembre de 2010; (iv) Se condenó en costas a la demandada por resultar totalmente vencida en el juicio.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano PEDRO PÁEZ contra el ciudadano JESUS BOADA. Y, en consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 08.02.2007, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 31, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones respectivos (f. 15-20).
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada, ciudadano JESUS BOADA, a hacer entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08.02.2007, antes mencionado, constituido por una quinta identificada con el nombre Pamela, ubicada en la calle San Cristóbal de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, y los bienes muebles, equipos y enseres que se identifican en el inventario anexo al mencionado contrato.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada, ciudadano JESUS BOADA, a pagar a la parte actora, ciudadano PEDRO PAEZ, la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 6.450,00), correspondientes al canon de arrendamiento insoluto del mes de septiembre de 2010.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y REMÍTASE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil trece (2.013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

Abog. MARIELA ARZOLA P.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las once de antes meridiem (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA,
Abog. MARIELA ARZOLA P.

Asunto AP71-R-2013-000329
Resol. Ctto. Arrendamiento/Definitiva
Materia: Civil
IPB/MAP/edwin