TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: GALERÍAS ÁVILA CENTER C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06.03.2008, bajo el Nº 59, Tomo 16-A-Cto..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ANTONIO BRANDO IRVING MAURELL, MIGUEL ANGEL GALÍNDEZ G., FEDERICA ALCALÁ S., MARIO BRANDO y PAOLA BRANDO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059 y 131.293, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.531.267.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JUAN VICENTE ARDILA P., DANIEL ARDILA V., MARCO PEÑALOA R., JUAN VICENTE ARDILA V., PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, RAMÓN BURGOS-IRAZABAL, DANIELA TRIAS, e ISIMARY DE JESUS TOVAR A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.491, 86.749, 46.968, 73.419, 43.897, 98.762, 137.216 y 116.552, respectivamente.-

EXPEDIENTE: 10301

ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

MOTIVO: REENVÍO.

CAPITULO I
NARRATIVA

En el juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentado por la sociedad mercantil GALERÍAS AVILA CENTER C.A., en contra del ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, conoce esta alzada como Tribunal de Reenvío, en virtud de la decisión proferida en fecha 31.10.2011, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandada contra la sentencia proferida en fecha 23.02.2011, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia declaró la NULIDAD de la sentencia recurrida y ORDENÓ al Juez Superior que resulte competente dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio detectado por la Sala.
Observó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que el Juez a quem, incumplió con el deber de sentenciar conforme a todo lo alegado por las partes, más cuando se trata del argumento fundamental de la defensa, en este caso, del demandado, pues está claro que no atendió ni menos resolvió respecto a la excepción de contrato no cumplido y los fundamentos de la misma y por ello, la Sala encontró que la recurrida esta inficionada del vicio de incongruencia negativa tal y como fue acusado por el formalizante, lo que genera la infracción de los artículo 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de ello, pasa de seguidas este Tribunal a decidir, conforme a lo establecido en la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dejando expresa constancia que la decisión objeto de revisión es la sentencia que fuera dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 08.07.2010, mediante el cual, declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil GALERIAS AVILA C.A., contra el ciudadano JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO.-
Al respecto se observa:
Se inició el presente juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento, mediante escrito libelar presentado en fecha 16.09.2004, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (Distribuidor de Turno), quedando para conocer del mismo al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, quien procedió admitirla por auto de fecha 24.11.2008, mediante el procedimiento breve, ordenando la respectiva compulsa para la citación de la parte demandada.
En fecha 08.07.2010, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada; sin lugar la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada; con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A; improcedente la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente; improcedente la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada reconviniente; sin lugar la impugnación a la cuantía de la demanda formulada por la parte demandada reconviniente.
En virtud de dicha decisión, en fecha 13.07.2010, la parte demandada interpuso recurso de apelación.
El Tribunal de la causa oye la misma en ambos efectos, y en consecuencia remite el expediente al Juzgado Distribuidor Superior de Turno.
Realizado el respectivo sorteo, fue asignada la causa al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 03.12.2010, fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 23.02.2011, el ad quem, dictó sentencia mediante la cual declaró primero: parcialmente con lugar la apelación interpuesta en fecha 13.07.2010, por la abogada DANIELA TRIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 08.07.2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; Segundo: sin lugar la falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener este juicio opuesta por el demandado; Tercero: se desecha, la denuncia de fraude procesal efectuada por la parte demandada; Cuarto: procedente la impugnación de la cuantía interpuesta por la parte demandada. En consecuencia, se determina que la cuantía de la demanda que da inicio a estas actuaciones, a tenor de lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUARO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs.F 164.357,22); quinto: con lugar la demanda y su reforma por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil GALERIA ÁVILA CENTER C.A., contra el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, suficientemente identificadas; sexto: resuelve el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.07.2004, bajo el Nº 03, Tomo 54 y en tal sentido se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila; séptimo: se condena al demandado a pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de veintisiete mil doscientos bolívares fuetes con cincuenta y siete céntimos (bs. F. 27.267,57); octavo: sin lugar la reconvención intentada por el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, contra la sociedad mercantil GALERIA AVILA CENTER C.A; noveno: se condena en costa a la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento le sigue la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., así como de la reconvención que interpuso en contra de la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., por haber resultado totalmente vencido en ambas acciones, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notificada ambas partes de la sentencia ut supra, contra ella la representación judicial de la parte demandada, anunció recurso de casación, el cual, fue admitido en fecha 08.04.2011, por el Tribunal que la profirió y asimismo ordenó la remisión del presente expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines que conozca del recurso de casación ejercido.
En fecha 31.10.2011, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, declaró CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandada contra la sentencia proferida en fecha 23.02.2011 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia declaró la nulidad de la sentencia recurrida y ordenó al juez superior que resulte competente dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
En fecha 16.12.2011, la Dra. EVELYNA D` APOLLO ABRAHAM, Juez Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, procedió a Inhibirse de conformidad con lo establecido en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Vencido el lapso de allanamiento, establecido en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, sin que las partes hayan hecho uso de su derecho, el Tribunal de la causa ordenó la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor de Turno.
Realizada la respectiva insaculación, quedó para conocer de la presente causa a este Juzgado, quien mediante auto de fecha 08.02.2012, fijó un lapso de cuarenta (40) días para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, indicándole a las partes que dicho lapso comenzaría a computarse una vez constara en autos la ultima notificación que de las partes se practicara en el presente proceso.
Notificadas ambas partes en el presente proceso, esta alzada pasa de seguidas a dictar sentencia, tal como lo dispuso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 31.10.2011.

CAPITULO II
MOTIVA
Síntesis de la Controversia:

La presente demanda la plantea la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA C.A, contra el ciudadano JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO, por la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento alegando los siguientes hechos:
Que GALERÍAS AVILA C.A., dice ser legitima propietaria de los locales comerciales distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66, según consta en documentos protocolizados en la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06.05.2005, anotado bajo el Nº 04, Tomo 07, Protocolo Primero y en fecha 06.09.2005, bajo el Nº 50, Tomo 14, Protocolo Primero.
Mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.07.2004, bajo el Nº 03, Tomo 54 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, la sociedad mercantil GALERÍAS AVILA C.A., a través de la sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES S.R.L., cedió arrendamiento al ciudadano JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO, los locales comerciales señalados.
En la cláusula quinta del contrato de arrendamiento prevé que la duración del mismo sería de cinco (5) años fijos, contados a partir del día de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial GALERIAS AVILA. Manifestando que la fecha de apertura del mencionado centro comercial, realizada en fecha 28 de noviembre de 2004, es en su decir, un hecho notorio y conocido pòr todos los habitantes de la ciudad de Caracas.
Según la cláusula séptima del contrato, las partes estipularon como canon mensual de arrendamiento por los locales descritos, la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000,00), es decir, cuarenta y ocho bolívares fuertes (Bs.F. 48,00), por cada metro cuadrado, es decir, la cantidad de cuatro millones seiscientos sesenta mil ochocientos bolívares (Bs. 4.660.800,00), es decir, cuatro mil seiscientos sesenta bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs. 4.660,80); y conforme a las cláusulas octava y novena, el arrendatario entregó la suma de veintisiete millones novecientos sesenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 27.964.800), es decir, veintisiete mil novecientos sesenta y cuatro bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs. 27.964,80), equivalente a seis (06) mensualidades del canon de arrendamiento por concepto de anticipo.
Por otra parte aduce que al arrendatario se le otorgó un descuento único sobre el monto total a pagar durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, equivalente a la cantidad de seis mensualidades de canon de arrendamiento y por lo tanto, el arrendatario quedó a pagar por los cinco primeros años del contrato de arrendamiento la cantidad de tres millones setecientos veintiocho mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.728.640,00), es decir, tres mil setecientos veintiocho bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 3.728,64), mensuales.
En la cláusula novena las partes acordaron que a partir del 01.12.2004, el monto del canon mensual se ajustaría anualmente, teniendo su vigencia a partir del primer día del mes correspondiente al ajuste, según una formula que se estableció en la cláusula novena del contrato, en consecuencia de ello, el último ajuste del canon de arrendamiento, que fue efectuado en el mes de junio de 2008, asciende a la cantidad de siete mil trescientos sesenta y ocho bolívares fuertes con nueve céntimos (Bs. 7.368,09).
En la cláusula séptima del contrato, el arrendatario tenía la obligación de pagar la cantidad correspondiente al canon mensual dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes.
Por ello aducen que el arrendatario ha incumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, por cuanto a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le han sido hechos por su representada, inexplicablemente el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil ocho (2008).
Igualmente causaron daños que suman un total de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs.f. 61.203.96), (Bs.f. 6.346.,32) mensuales, para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008 y siete mil trescientos sesenta y ocho bolívares fuertes con nueve céntimos (Bs.f. 7.368.09) mensuales para los meses de junio, julio, agosto, septiembre de 2008, debido a que éstos fueron los últimos dos ajustes de los cánones de arrendamiento.
Por último alegó que el arrendatario incumplió pagar mensualmente las sumas de dinero convenidas por canon de arrendamiento, lo cual confiere a su representada el derecho de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega material del inmueble con los daños señalados.
Por otro lado alegan que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento las partes estipularon que cualquier controversia que se presentara con motivo de la relación, sería resuelta definitivamente mediante el arbitraje, todo ello conforme al Reglamento del Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA), por ello demandó al ciudadano JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO, ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA) el cual en la definitiva declaró resuelto el referido contrato y la entrega de los locales antes descritos, en un plazo prudencial de quince (15) días continuos, así como el pago de los cánones de arrendamientos reclamados insultos.
Contra dicho laudo la parte demandada interpuso recurso de nulidad ante el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró con lugar el recurso de nulidad y como consecuencia declaró nulo el referido laudo por motivo de que no puede ser objeto de arbitraje comercial, por su estricto carácter de orden público.
Por último argumenta que la decisión proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial quedó definitivamente firme y le correspondía el conocimiento de la presente controversia a los Tribunales civiles.
Fundamenta su pretensión conforme a los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.579, 1.585, 1.592, del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a los fines de que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenado en primer lugar, dar resuelto y terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar los bienes inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66; en segundo lugar, en pagar los daños y perjuicios causados, los cánones vencidos y no pagados que van desde el mes de enero de 2008 al mes de septiembre de 2008, suma que alcanza la cantidad de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. 61.20396).

DE LA CONTESTACIÓN
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
En el primer capitulo, alegó la ilegitimidad de los apoderados, ya que a su decir el poder no cumple con las formalidades exigidas por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil y, expresa que lo que enunció y exhibió y otra la que el Notario en su nota de autenticación dejó constancia.
Que la representación por la defensa de GALERIA no ha sido otorgada de la forma legal y debida, de manera que solicita que se declare ausencia de validez.
En el segundo capítulo, alega la falta de cualidad activa de GALERÍA para sostener el juicio, estriba en el hecho de que movió derecho ajeno de ANSA BIENES RAICES SRL, pues de la narración realizada en el libelo y los documentos que le fueron acompañados, resulta imposible deducir porque GALERÍA le deviene el derecho de actuar en el proceso contra PELUFFO, quien no se relacionó contractualmente con él, sino con otra persona jurídica; y por que lo afirme en su demanda sea el propietario de los locales de comercio arrendados, porque a la postre requiere el documento que acredite esa situación y sobre el cual no cursa en autos en cuerpo cierto, o bien indicar la oficina pública donde fue inscrito, otorgado o protocolizado.
Solicitan sea declarada sin lugar la demanda por la conducta omisa de GALERIA que arrastra un quebrantamiento a los presupuestos procesales para que tenga el derecho de postular un derecho favorable en juicio.
En el capitulo tercero, admitió los siguientes hechos:
i) Que suscribió por documento autenticado en la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 30.07.2004, con ANSA BIENES RAICES, SRL, suscribió con PELUFFO un convenio denominado contrato de compromiso de arrendamiento.
ii) Que GALERÍA demandó a PELUFFO por resolución de contrato ante el Centro Comercial Empresarial y Arbitraje (CEDCA).
iii) Que el CEDCA dictó laudo arbitral el 21.03.2007, que declaró la resolución entrega.
iv) Que, el día 17.04.2007, PELUFFO interpuso recurso de nulidad de contra el aludo arbitral.
v) Que, el día 13.08.2007, el Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró con lugar el recurso de nulidad de laudo arbitral, bajo el argumento de que la materia de arrendamiento puede ser objeto de arbitraje comercial.
vi) Que, el 09.06.2008, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar el recurso de hecho intentado contra la sentencia que declaró la nulidad del laudo arbitral y por tanto quedó firme la misma.
Por otro lado, alega la excepción del contrato no cumplido, como defensa capaz de detener toda afirmación por parte de GALERÍA, de que PELUFFO ha incumplido de manera importante y grave su programa de obligaciones como arrendatario, al no pagar a tiempo la merced arrendaticia señaladas en la demanda.
Afirman que PELUFFO no obstante haber sido condenado a la resolución de los contratos de arrendamiento por laudo arbitral, y desalojado en ejecución de esa decisión, intentó la nulidad del laudo, la que fue declara con lugar, bien que concluyó el juez superior que conoció de la acción declaró en los asuntos relacionados con arrendamiento por ser una materia de ius cogens no cabe ser debatida en sede arbitral.
Que por un hecho abusivo y temerario de GALERIA, PELUFFO no solo se vio demandado en sede arbitral, sino que a consecuencia de ello se decretó la entrega material de los locales arrendados y GALERIA incumplió de hecho el contrato de alquiler y éste sólo evento le permite justificadamente a PELUFFO no pagar los cánones de alquiler demandados por GALERÍA desde enero hasta septiembre de 2008.
Manifiestan la inexistencia de mora alguna ni retraso por parte de PELUFFO y si en verdad, no aparecen liquidados los alquileres para la fecha que indica en la demanda, precisamente ello obedeció a la conducta de GALERÍA que frustró la posibilidad que hoy por medio de esta demanda pretende exigir.
En el capitulo cuarto, invoca la impugnación de la cuantía de la demanda ya que a su decir, si en principio fue previsto por un lapso de cinco años, a partir de la fecha de apertura, luego y según los cánones de arrendamiento ajustados en el tiempo por GALERIA la demanda debió ser estimada por la cantidad de Bs. 508.439,00, que equivalen en la actualidad a 7.822 Unidades Tributarias.
En el capitulo quinto, reconviene bajo los siguientes hechos:
Que el contrato de arrendamiento nunca se suscribió con la advertida consecuencia de que la relación arrendaticia entre GALERÍA y PELUFFO se siguió ejecutando sin tregua, ni pausa hasta que como consecuencia del laudo arbitral, este fue desalojado de los locales Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66.
Que la cláusula sexta del compromiso de arrendamiento contiene la deducción de que nunca se firmó el contrato definitivo de arrendamiento, entonces bajo que parámetros se regularía la relación arrendaticia que siguió desarrollándose y cual es la consecuencia de que el compromiso de arrendamiento, como contrato preparatorio se haya agotado, pero las partes siguieran relacionadas contractualmente.
Que el contrato de arrendamiento se transformó en verbal e indeterminado.
Que en la cláusula quinta del compromiso de arrendamiento fijó el lapso de la relación en cinco años porque dicha convención en armonía con la cláusula siguiente solo sería perfecta si se hubiese suscrito el contrato definitivo de arrendamiento, donde PELUFFO tendría derecho a gozar de un arrendamiento por cinco años con oportunidad de prórroga por un lapso igual de tiempo.
Paralelamente se alega otro motivo que de manera autónoma e independiente al anterior hace indeterminado el contrato de arrendamiento, si fuera el caso que este tribunal denominara que el mismo inicialmente se convino por cinco años de conformidad con el compromiso de arrendamiento.
Desde el momento y hasta la fecha PELUFFO no ha podido ser restituido en la posesión pacifica de los locales comerciales, repiten en principio porque fue sometido por un laudo arbitral declarado nulo e inexistente por se contrario a la ley.
La ley no apoya conductas ilegales o que se obtengan con fraude, porque constituye el mayor atentado a la sociedad y estando de derecho y de otro lado, vista la sobrevenida frustración del tiempo que afirma el actor debió PELUFFO gozar de manera pacifica de los inmuebles arrendados, a través de la mera declaración y con el fin de frenar cualquier tentativa o afirmación de que el contrato e arrendamiento culminó y por tanto es incapaz PELUFFO de obtener una decisión que le restituya en el goce de sus derechos subjetivo y es por ello solicita se declare el fraude procesal.
Por último, solicita que la presente reconvención sea declarada con lugar y convenga o en su defecto condene a la parte actora-reconvenida en primer lugar, la existencia del alquiler verbal e indeterminado con JUAN CASIQUE PELUFFO y en segundo lugar, para el caso de que se estime que rige el compromiso de arrendamiento desde el 28.11.2004 a consecuencia de ilegal laudo arbitral ejecutado y luego continuado fraude procesal que privó la posesión de PELUFFO sobre los bienes arrendados, el tiempo de duración del contrato indeterminado inicialmente en 5 años, se transformó en indeterminado.
DE LA CONTESTACIÓN A LA CUESTION PREVIA Y A LA RECONVENCIÓN:
En el primer capitulo, la parte actora reconvenida alega que solo exige que se mencione los documentos que acrediten la representación del otorgante; y que el funcionario que autorice el acto, deje constancia de tal situación y fue cumplido exhaustivamente al mencionar y exhibir los estatutos registrados en el año 2008, toda vez que son estos y no otros, de donde deriva la representación ejercida por la otorgante del poder.
En el segundo capitulo, argumentó que de una simple lectura del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, se puede evidenciar que ANSA BIENES RAICES SRL, celebró dicho contrato en nombre de la sociedad mercantil GALERÍAS AVILA C.A., en virtud de una autorización que le fue otorgada por ello no al contrario, como pretende hacer ver el demandado.
Asimismo que GALERÍAS ÁVILA C.A., esta actuando como propietaria de los inmuebles en litigio y siempre va a tener cualidad para sostener el juicio por ser este uno de atributos principales de su derecho de propiedad.
En el capitulo tercero esgrimió que la cuantía no está mal calculada en la demanda, ya que el cálculo es basada en los cánones de arrendamiento reclamados como no pagados y por ende, solicita se declare sin lugar la impugnación de la cuantía intentada por la parte demandada.
En el capitulo cuarto, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado la reconvención intentada y en consecuencia, negaron que deba ser declarada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado entre las partes de ese juicio toda vez que el único contrato existente dentro ellas es el que fue anexado al libelo de esta demanda, cuya duración de 5 años fijos a partir del 28.11.2004, por lo que solicita se declara sin lugar en la definitiva.
En el capitulo quinto, impugnan por exagerada la cuantía estimada por el demandado en la reconvención calculada en base a 5 años de cánones de arrendamiento, toda vez que al estar erróneamente demandado al ciudadano JUAN CASIQUE PELUFFO, la declaración de un contrato a tiempo verbal o indeterminado la cuantía debe calcularse con base a lo establecido en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente alegan no estar frente a un contrato a tiempo indeterminado por ser esta la pretensión del demandado reconviniente, la cuantía debe ser de doce mensualidades de arrendamiento, es decir, la cantidad de ochenta y ocho mil cuatrocientos diecisiete bolívares equivalentes a un mil trescientos sesenta con 26 céntimos.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Estando en el lapso para dictar sentencia, en fecha 23.02.2011, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a cargo de la Dra. EVELYNA D´ APOLLO ABRAHAM, procedió a resolver la apelación ejercida por la parte demandada, bajo los siguientes términos:
…. OMISSIS….
“PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha trece (13) de julio de dos mil diez (2010), por la abogada DANIELA TRIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha ocho (08) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener este juicio opuesta por el demandado; TERCERO: SE DESECHA, la denuncia de fraude procesal efectuada por la parte demandada; CUARTO: PROCEDENTE la impugnación de la cuantía interpuesta por la parte demandada. En consecuencia, se determina que la cuantía de la demanda que da inicio a estas actuaciones, a tenor de lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUARO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs.F 164.357,22); QUINTO: CON LUGAR la demanda y su reforma por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil GALERIA ÁVILA CENTER C.A., contra el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, suficientemente identificadas; SEXTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 03, Tomo 54 y en tal sentido se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila; SÉPTIMO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUETES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. F. 27.267,57); OCTAVO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, contra la sociedad mercantil GALERIA AVILA CENTER C.A; NOVENO: Se condena en costa a la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento le sigue la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., así como de la reconvención que interpuso en contra de la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., por haber resultado totalmente vencido en ambas acciones, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Esta decisión, como antes se apuntó resultó casada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo los siguientes términos (f. 216 al 241):
…OMISSIS…
Verifica la Sala que el sentenciador superior en relación a la excepción opuesta, se limitó simplemente a considerar en primer lugar que al interponerse ésta el demandado reconoció la existencia del contrato de arrendamiento “…sólo que el incumplimiento que se le imputa, es decir, el supuesto y delatado atraso en los pagos, lo deriva al demandante…”.
Y por otra parte dejó sentado que había quedado demostrado que el demandado “…fue desalojado de los inmuebles en litigio…” el 2 de julio de 2007, pero que, sin embargo, en fecha 13 de agosto de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas “…declaro la nulidad del proceso que dio origen al desalojo, y retrotrajo la situación jurídica del arrendatario a las condiciones en que se encontraba antes de que fuera demandada la ejecución del laudo; es decir, le devolvió su cualidad de arrendatario…”, desatendiendo las razones que sirvieron de asiento a la excepción en comentario.
Es decir, el juez no analizó todas las alegaciones que ofreció el demandado como base del incumplimiento en el que habría incurrido, pues en su contestación el demandado adujo, no sólo que no tenía la posesión de los locales desde el 2 de junio de 2007, en virtud de la entrega material que fuere decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en cumplimiento del laudo arbitral dictado por el CEDCA; sino, además que su representada realizó todas las gestiones pertinentes a fin de recuperar la posesión de los inmuebles, en virtud de la nulidad del mencionado laudo arbitral, siendo que en fecha 11 de agosto de 2009 “…cuando se trasladó el patrocinado a que se le restituyera en la posesión inmediata de los inmuebles se topó con carteles de secuestro decretados por este Tribunal (sic), que el impidieron entrar en los mismo (sic)…”, razones estas- a juicio del recurrente- justificaron el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, entre ellas el pago de las pensiones arrendaticias.
Como colorario de lo anterior, puede afirmarse que el juzgador de la segunda instancia incumplió con el deber de sentenciar conforme a todo lo alegado por las partes, más cuando se trata del argumento fundamental de la defensa, en este caso, del demandado, pues está claro que no atendió ni menos resolvió respecto a la excepción del contrato no cumplido y los fundamentos de la misma.
Por ello, encuentra la Sala que la recurrida está inficionada del vicio de incongruencia negativa tal y como fue acusado por el formalizante, lo que genera la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En consecuencia, se declara procedente la presente denuncia.
Por cuanto ha prosperado una de las denuncias descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se abstiene de analizar y resolver las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

En consecuencia, el presente fallo sustituye aquel que resultó anulado, por lo que el asunto sometido al conocimiento de este Tribunal es la revisión de la que fuera dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, 8 de julio de 2010, el cual su dispositivo es de tenor siguiente:
“En el presente caso quedo suficientemente acreditado que el contrato de arrendamiento objeto de litigio es de término fijo, y las pensiones de arrendamiento demandadas como insultas solo corresponden a los meses de enero, hasta septiembre de 2008, a razón de seis mil trescientos cuarenta y seis bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (Bs. 6.346,32) mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, por lo que resulta pertinente para este Tribunal declarar la improcedencia de la impugnación efectuada toda vez que la parte actora efectuó el cálculo de la cuantía de su demanda en apego a los lineamientos previstos por la norma antes descrita. Así se decide.
Así mismo, en lo que concierne al pago de la cantidad de sesenta y un doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 61.203,96), demandada por concepto de daños y perjuicios, este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado el incumplimiento en el que incurrió el demandado reconvincente al no haber pagado los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, a saber, los correspondientes a los meses de enero hasta septiembre de 2008, dicho pago debe prosperar en derecho. Así se establece.

De dicha sentencia apeló la parte demandada, oyéndose la misma en ambos efectos en fecha 28.09.2010.

PUNTO PREVIO
DE LA LEGITIMIDAD

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó en primer lugar, como cuestión previa la ilegitimidad de los apoderados judiciales de la parte actora, ya que a su decir, el poder no cumple con las formalidades exigidas por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
Se observa que la cuestión previa fue declarada sin lugar en la sentencia recurrida, en consecuencia, por tratarse la misma de una cuestión previa que conforme a lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, no tiene apelación, la misma no está sujeta a revisión por efecto de la presente apelación. Así se establece.

-PUNTO PREVIO-
DE LA FALTA DE CUALIDAD
En segundo lugar, la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, alegó como cuestión previa la falta de cualidad aduciendo que la misma estriba en el hecho de que movió un derecho ajeno de ANSA BIENES RAICES SRL, pues resulta imposible deducir porque la actora le deviene el derecho de actuar en el proceso contra la demandada, quien no se relacionó contractualmente con él, sino con otra persona jurídica; y por que lo afirma en su demanda sea el propietario de los locales de comercio arrendados, porque a la postre requiere el documento que acredite esa situación y sobre el cual repiten, no cursa en autos, o bien indicar la Oficina Pública donde fue inscrito, otorgado o protocolizado y la parte actora en su contestación cuestionó que ANSA BIENES RAICES SRL, celebró dicho contrato en nombre de la sociedad mercantil GALERÍAS AVILA C.A., en virtud de una autorización que le fue otorgada por ello y esta actuando como propietaria de los inmuebles en litigio, ahora bien, procede este Sentenciador a decidir sobre la falta de cualidad de la parte actora de la siguiente manera:
Sobre el particular, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha explicado que la cualidad trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera, así mediante sentencia de fecha 23.04.2010, caso: Jorge Enrique Contreras Pabón contra Aura Stella Contreras de Romero y otros, Exp. 2009-000471, se estableció lo siguiente:
“…la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.
II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido).
IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
…Omissis…
VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés”. (Subrayado, negritas y cursiva de la sentencia).

De lo anterior se desprende, que la falta de cualidad en sentido sustancial implica la titularidad objetiva del derecho que se cuestiona, de allí que la misma constituya un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, la cual al ser invocada como defensa de fondo, implica que el juez debe constatar por una parte “…si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio…”, y por la otra “…si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés…”.
Ese es el fundamento propio de ese tipo de defensas. Por tanto, tal error material individualmente considerado no podría constituir un motivo válido para sostener que no está debidamente constituida la relación jurídica procesal. Ciertamente, el proceso cuenta con mecanismos efectivos dispuestos a favor de las partes para subsanar tales errores materiales, de allí que no es correcto utilizar un medio de defensa como la falta de cualidad, amparándose en un error de evidente orden material, sostener lo contrario, frustraría el fin último de proceso, cual es “… impartir justicia responsable, expedita, equitativa, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles…”. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 17 de octubre de 2007, caso: Ramón Alfredo Aguiar y otros).
Por el contrario, en virtud de los principios de lealtad procesal y probidad, las partes deben emplear los medios y recursos procesales con el fin para el que han sido creados, y lograr así una debida integración de la relación procesal que permita la definitiva satisfacción de la justicia.
Es necesario que los aspectos formales pierdan fuerza frente a la tutela judicial efectiva, lo cual implica impedir que ellos sean empleados como fundamento para frustrar la realización de la justicia, lo que debe ser procurado por el juez, y aun más por las propias partes en el proceso y cualquier otro interviniente en el mismo. Si bien es cierto que el juez como director del proceso debe procurar la corrección de omisiones o quebrantamientos de formas procesales, también es importante su labor en la depuración del proceso que permita la debida satisfacción de la justicia.
Asimismo, es tiempo de concienciar que el proceso no es instrumento para premiar a aquel quien –por sus conocimientos de derecho procesal- pretende vencer con base en formalismos no esenciales o sobre la base de fallas materiales cuya subsanación ha podido procurar. El fin del proceso es la satisfacción de la justicia y ello debe ser sobrepuesto frente a formalismos innecesarios o inútiles y de fácil depuración en el proceso, en cuya labor es importante la labor del juez, pero también la del resto de los sujetos procesales, quienes deben actuar con lealtad y probidad en el proceso, para lograr una tramitación transparente que permita el logro del fin primordial de la función judicial, y por ende, deben procurar la corrección y subsanación de las fallas procesales, en vez de pretender que un error material constituya el fundamento para vencer en el proceso e impedir la satisfacción de la justicia.
Ahora bien, este Juzgado revisor observa que el pretendido alegato de la falta de cualidad, se evidencia que la sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES SRL., efectuó el contrato de arrendamiento a nombre de la parte actora, CENTRO COMERCIAL GALERÍAS AVILA C.A., para lo cual existe un mandato suscrito entre ellos mismos lo cual fue presentado por la parte demandada-reconviniente (pieza Nº 1; f. 339 al 342), dejándose en evidencia que la parte actora-reconvenida es propietaria de los locales comerciales sujetos a controversia y el mismo mandato autoriza a ANSA BIENES RAICES SRL, “arrendar”; y aunado a ello, el contrato de arrendamiento o contrato de compromiso de arrendamiento fue suscrito por ANSA BIENES RAICES SRL, a nombre de la parte actora-reconvenida, CENTRO COMERCIAL GALERIAS AVILA CENTER C.A., por un lado, y por otro lado, la parte demandada-reconviniente, ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, documento fundamental de la presente acción (f. 155 al 171), la cual no fue cuestionada de ninguna manera y existiendo un reconocimiento que los locales comerciales objeto del litigio son de la parte actora-reconvenida, razón por la cual se declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS alegada por la parte demandada y así se decide.

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA

Esta alzada antes de decidir el fondo del presente asunto, procede a decidir sobre la cuantía impugnada por la demandada en la contestación de la siguiente manera:
La parte demandada al momento de contestar la demanda, impugnó la cuantía de la demanda en base al argumento que si en principio fue previsto por un lapso de cinco años, a partir de la fecha de apertura, luego y según los cánones de arrendamiento ajustados en el tiempo por GALERIAS AVILA CENTER C.A., la demanda debió ser estimada por la cantidad de Bs. 508.439,00, que equivalen en la actualidad a 7.822 Unidades Tributarias.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es muy preciso a la hora que la parte demandada rechace o considere insuficiente o exagerada la estimación efectuada por la parte actora en su escrito de demanda, estableciendo textualmente lo siguiente:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contracción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva… (omisis)”.-

De lo antes transcrito, se puede evidenciar en el escrito libelar que, la parte demandante estimó la demanda por el monto de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs.F. 61.203.96), siendo rechazada por la parte contraria en la contestación, pero no fundamentó dicho alegato en vista de que solo se limitó a indicar el lapso de cinco años, a partir de la fecha de apertura, según los cánones de arrendamiento ajustados en el tiempo por GALERIAS AVILA CENTER C.A., la demanda debió ser estimada por la cantidad de Bs. 508.439,00, que equivalen en la actualidad a 7.822 Unidades Tributarias, ahora bien, considera este Tribunal Superior que la parte demandada solo se limitó a indicar una cantidad estimada por él, no fundamentando la razón por el cual deba ser esa cantidad y mucho menos si es exagerada o insuficiente y aunado a ello, dicha pretensión versa o se centra en una resolución de contrato de arrendamiento la cual el contrato se encuentra a tiempo determinado y, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es claro cuando establece que “…las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…”; siendo que no sustentó o fundó sus alegatos en la estimación de la accionante, razón por la cual para esta Alzada considera que NO ES INSUFICIENTE, NI TAMPOCO EXAGERADA lo estimado en el libelo de reforma de la demanda y ASÍ SE DECIDE.

DEL FRAUDE PROCESAL

La parte demandada-reconviniente en la contestación a la demanda, solicita sea declarado el fraude procesal en vista que la ley no apoya conductas ilegales o que se obtengan con fraude, porque constituye el mayor atentado a la sociedad y estando de derecho y por otro lado, vista la sobrevenida frustración del tiempo que afirma el actor-reconvenido, debió el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, gozar de manera pacifica de los inmuebles arrendados, a través de la mera declaración con el fin de frenar cualquier tentativa o afirmación de que el contrato de arrendamiento culminó y por tanto incapaz el mencionado ciudadano de obtener una decisión que le restituya en el goce de sus derecho subjetivos. Ahora bien, procede esta Alzada decidir el alegato de fraude procesal por la parte demandada-reconviniente del siguiente modo:
Según la doctrina basada en el concepto del Tratadista venezolano FRANCISCO MUÑOZ CONDE en su obra Derecho Penal, lo conceptualizó de la siguiente manera: “…el fraude o la estafa procesal está encuadrado dentro de la figura de la estafa (…) la posibilidad de engaño al juez por las partes es evidente sobre todo en el proceso civil, donde las facultades del juez están muy limitadas y se reserva casi toda la iniciativa a las partes que, conforme al principio dispositivo, pueden realizar todo tipo de maquinaciones para inducir al juez a fallar de acuerdo con sus pretensiones…”
Asimismo, nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 80 del 04.08.2000, caso HANS GOTTERRIED EBERT DREGER, lo definió de la siguiente manera: “…las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente…”
Ahora bien, de la definición doctrinaria y jurisprudencial mencionada, el FRAUDE PROCESAL, alegado por la parte demandada-reconviniente, se encuentra consagrado en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes…” (Negrillas y resaltado de este Tribunal).-

De lo antes mencionado, cabe destacar que el alegato de la parte demandada-reconviniente, en el escrito de contestación a la demanda, señala que debió haber gozado de los bienes objetos de discusión a los fines de frenar cualquier tentativa en el tiempo del contrato de arrendamiento y de no obtener en el tiempo oportuno una decisión que lo restituya en la posesión de los locales comerciales lo cual es para este operador de Justicia un alegato que solo se basa en un simple argumento no sustentado bajo fundamento alguno.
Asimismo, el fraude procesal puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal, por lo que a consideración de esta alzada tal alegato expuesto por la parte demandada-reconviniente no menoscaba o violenta el Debido Proceso consagrado en el artículo 49 Constitucional, en virtud que dicho desconocimiento efectuado por la parte demandada-reconviniente es un alegato efectuado en su derecho de enervar lo que se le esta imputando, teniendo derecho de ejercer su defensa en base de desconocimiento, no evidenciándose de modo alguno que el presente alegato de fraude procesal deba operar de la forma que ellos lo aducen, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE LA PETICIÓN DE FRAUDE PROCESAL, interpuesta por la parte demandada-reconviniente en el escrito de contestación y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO

Ahora bien, decididos como fueron los puntos previos al fondo de la presente controversia, corresponde esta Dependencia Judicial decidir la presente apelación intentada contra la sentencia de fecha 08.07.2010, conforme a lo previsto en el artículo 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, se puede evidenciar que ambas partes tanto en el escrito de reforma de demanda, como en la contestación, admitieron los siguientes hechos: i) La parte demandada suscribió documento autenticado en la Notaría Pública Trigesima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 30.07.2004, con ANSA BIENES RAICES SRL; ii) La parte actora demando a la demandada por resolución de contrato ante el Centro Comercial Empresarial y Arbitraje (CEDCA); iii) el Centro Comercial Empresarial y Arbitraje dictó laudo arbitral el día 21.03.2007, que declaró la resolución del contrato y la entrega de los locales comerciales; iv) El día 17.042007, la parte demandada interpuso recurso de nulidad en contra del laudo arbitral; v) El día 13.08.2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró con lugar el recurso de nulidad de laudo arbitral, sustentándose que la materia inquilinaria no puede ser objeto de arbitraje comercial; vi) el día 09.06.2008, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar el recurso de hecho intentado contra la sentencia que declaró la nulidad del laudo arbitral quedando firme la misma; vii) en la parte inicial de la reconvención efectuada por la parte demandada-reconviniente, manifestó la relación arrendaticia existente entre GALERIAS AVILA C.A., y JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, razón por la cual dichos hechos admitidos por ambas partes, no son objeto de prueba y así se decide.
Por otro lado, a los fines de tomar una decisión ajustada a derecho hace saber que el presente proceso se patentiza en la resolución de contrato de arrendamiento, siendo el objeto de tal demanda las cláusulas quinta, séptima, octava y novena.
Y en este orden de ideas, es menester pronunciarse sobre el legajo probatorio aportado por las partes:

DE LAS PRUEBAS
La parte actora junto al libelo de la demanda consignó:
1 Marcado con letra “A” (pieza Nº 1; f. 10 al 12), copia simple del instrumento poder judicial especial otorgado por la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., antes identificada, a los abogados ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL A. GALÍNDEZ G., FEDERICA ALCALÁ S., MARIO BRANDO y PAOLA BRANDO, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 06.08.2008, anotado con el Nº 043, Tomo 052, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Dicho instrumento fotostático se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es pertinente por cuanto dicha copia fotostática la cual se tiene como fidedigna a su original por la no impugnación de la parte contraria, es a los fines de demostrar la representación judicial de los apoderados judiciales a la parte actora en el presente juicio, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
2 Marcado con letra “B” (pieza Nº 01; f. 13 al 141), copias fotostáticas del documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06.05.2005, anotado bajo el Nº 04, Tomo 07, Protocolo Primero. Dicho instrumento fotostático se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es pertinente por cuanto dicha copia fotostática la cual se tiene como fidedigna a su original por la no impugnación de la parte contraria, ya que del contenido del mismo, se evidencia la propiedad que tiene u ostenta tener la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., sobre los locales comerciales identificados P-61, P-62, P-63, P64, P-65 y P-66, según se desprende de la primera pieza, folio 46, objeto de la presente pretensión, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
3 Marcado con letra “C” (f. 142 al 154), copia fotostática del documento de condominio por la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Capital, de fecha 06.09.2005, con el Nº 50, Protocolo Primero, Tomo 14. la mencionada documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es pertinente por cuanto dicha copia fotostática la cual se tiene como fidedigna a su original por la no impugnación de la parte contraria, ya que del contenido del mismo se evidencia que la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., es legitima propietaria como se evidenció en el instrumento fotostático de propiedad antes examinado y en su alegato de reforma de demanda, de los locales comerciales objeto a controversia, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
4 Marcado con letra “D” (f. 155 al 172), copia fotostática del contrato de compromiso de arrendamiento suscrito por ANSA BIENES RAICES S.R.L., y JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.07.2004, con el Nº 03, Tomo 54. Protocolo Primero. la mencionada documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es pertinente por cuanto dicha copia fotostática es el documento fundamental de la presente acción, ya que del contenido del mismo se evidencia la relación arrendaticia entre ANSA BIENES RAICES S.R.L., encargada de arrendar los locales comerciales de GALERIAS AVILA CENTER C.A., demostrándose con los instrumentos antes examinados que es legitima propietaria y, siendo que lo controvertido son las cláusulas quinta, séptima, octava y novena del mencionado contrato arrendaticio lo cual se decidirá en el merito del presente asunto, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
5 Marcado con letra “E” (f. 173 al 197), copia fotostática de la publicación de la Apertura del Centro Comercial Galerías Ávila Center, a los fines de demostrarlo como un hecho notorio comunicacional. La mencionada documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Ahora bien, la parte promovente pretende demostrarlo o hacerlo valer como un hecho notorio comunicacional, pero la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15.03.2000, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, Nº 98, expediente Nº 00-0146, ha establecido que para que se configure dicho hecho notorio comunicacional, debe cumplirse los siguientes elementos: a) Que se trate de un hecho y no una opinión o testimonio, ya que la notoriedad recae sobre un hecho acaecido o acontecido y reseñado, no sobre opiniones que de determinadas circunstancias tengan las personas; b) Que el hecho sea reseñado por los medios de comunicación escrito radial o visual, en forma uniforme, c) Que la difusión del hecho se haga por los medios de comunicación en forma simultanea; d) Que el hecho reseñado por los medios de comunicación, no ha sido rectificado o desmentido, ya que de lo contrario, se pierde la veracidad o certeza sobre la ocurrencia del hecho, por lo que no debe existir dudas de la existencia del hecho o presunciones sobre su falsedad, circunstancia ésta que ha sido denominada por la Sala como la “consolidación del hecho”; e) Que el hecho acontecido y reseñado por los medios de comunicación, sea contemporáneo con el momento en que se trae o alega al proceso. De lo antes señalado, considera esta Alzada que, para la calificación del hecho notorio comunicacional y su debida valoración que se esta haciendo al efecto, no corresponde a las partes, sino por el contrario, al propio juez en la oportunidad de emitir el fallo correspondiente verificar la existencia o no del hecho notorio comunicacional y, de lo examinado por este Tribunal, se evidencia que no existe hecho notorio comunicacional, dado que no cumple con los parámetros establecidos por la Sala Constitucional y nada tiene que ver lo promovido con la presente controversia, ya que se basa en la resolución de contrato de arrendamiento de los locales comerciales objeto de discusión y en el cumplimiento o no de las cláusulas discutidas, razón por la cual se desecha y así se establece.
6 Marcado con letra “F” (f.), copia fotostática del último ajuste del canon de arrendamiento. La mencionada documental fotostática se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, con carácter indiciario. Así se establece
7 En la reforma de la demanda, presentó marcado con la letra “G” (Primera Pieza; f. 212 al 221), copia fotostática de la sentencia dictada por Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 13.08.2007, en la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por la parte demandada contra el laudo arbitral dictado el día 21.03.2007, por el CENTRO EMPRESARIAL DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE (CEDCA), en el proceso arbitral seguido por la empresa GALERÍAS AVILA CENTER S.R.L, contra JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO. La mencionada documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Ahora bien, por cuanto se desprende de los alegatos efectuados por ambas partes en la presente contienda judicial, en la cual alegaron el hecho relativo a todo el andamiaje procesal llevado a cabo respecto al arbitraje comercial, razón por la cual quien aquí decide, considera que se tiene como un hecho admitido por las partes razón por la cual queda relevado de prueba. Así se decide.-
8 En la reforma de la demanda, presentó marcado con la letra “H” (Primera Pieza; f. 222 al 232), copia fotostática de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 09.06.2008, en la cual declaró sin lugar el recurso de hecho propuesto contra la decisión de fecha 02.11.2007, dictado por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial , denegatorio del recurso de casación anunciado contra el fallo de fecha 09.02.2004 su aclaratoria del 13.08.2007. La mencionada documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Ahora bien, por cuanto se desprende de los alegatos efectuados por ambas partes en la presente contienda judicial, en la cual alegaron el hecho relativo a todo el andamiaje procesal llevado a cabo respecto al arbitraje comercial, razón por la cual quien aquí decide, considera que se tiene como un hecho admitido por las partes razón por la cual queda relevado de prueba. Así se decide.-
9 En la contestación a la cuestión previa opuesta, presentaron copias fotostáticas de los estatutos de la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., (pieza Nº 01; f. 317 al 324). La mencionada documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Ahora bien, la documental a la cual se hace mención es pertinente porque claramente demuestra o evidencia la existencia de la personalidad jurídica como lo es la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., como parte actuante, accionante para ser titular de la acción y propietario de los locales comerciales sujetos a discusión por medio del contrato de arrendamiento lo cual será examinado por este sentenciador mas adelante, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-

En el lapso de pruebas presentó:
1 En el Capitulo Único, primer particular, ratificaron, reproducen y hacen valer los documentos protocolizados por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06.05.2005, anotado con el N04, Tomo 07, Protocolo Primero y en fecha 06.09.2005, anotado bajo el N50, Tomo 14, las cuales se encuentran marcadas con las letras “B” y “C”. ahora bien, considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento al respecto.
2 En el Particular Segundo, ratificaron, reproducen y hacen valer el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.07.2004, bajo el Nº 03, Tomo 54 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Ahora bien, esta Alzada ya emitió pronunciamiento al respecto.
3 En el Particular Tercero, ratificaron, reprodujeron e hicieron valer la publicación de la apertura del Centro Comercial Galerías Avíla Center, marcado con la letra “E”, como un hecho notorio comunicacional. Ahora bien, esta Alzada ya emitió pronunciamiento al respecto.
4 En el Particular Cuarto, ratificaron, reprodujeron e hicieron valer la tabla de ajuste de los cánones de arrendamiento marcado con la letra “F”. Ahora bien, este operador de justicia ya emitió pronunciamiento al respecto.
5 En el Particular Quinto, ratificaron, reproducen e hicieron valer las copias simples de las decisiones del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 13.08.2007 y de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 09.06.2008, que se anexaron marcadas con las letras “G” y “H”. Dichas documentales ya se emitieron pronunciamiento al respecto.
6 En el Particular Sexto, ratificaron, reproducen e hicieron valer los estatutos registrados en el año 2008, consignados en la contestación de las cuestiones previas. Dicha documental ya se emitió pronunciamiento al respecto.

Pruebas de la parte demandada:

En la contestación de demanda la parte demandada presentó las siguientes pruebas:
1 Marcado con letra “A” (pieza Nº 1; f. 292 al 294), copia simple del instrumento poder judicial especial otorgado por el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, antes identificado, a los abogados JUAN VICENTE ARDILA, DANIEL ARDILA, MARCO PEÑALOZA, JUAN VICENTE ARDILA, PEDRO JESUS TOVAR, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, en fecha 15.09.2009, con el 74, Tomo 355, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicho instrumento fotostático se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandante, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es pertinente por cuanto dicha copia fotostática la cual se tiene como fidedigna a su original por la no impugnación de la parte contraria, es a los fines de demostrar la representación judicial de los apoderados judiciales a la parte demandada en el presente juicio, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
2 Marcado con letra “B” (pieza Nº 1; f. 295 al 297), copia simple de la práctica de la entrega material por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02.07.2007, de la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., en contra de JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO. Dicho instrumento fotostático se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandante, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es impertinente por cuanto dicha copia fotostática la cual se tiene como fidedigna a su original por la no impugnación de la parte contraria, en nada demuestra lo referente a lo controvertido en la presente controversia relativa a las cláusulas contractuales discutidas por ambas partes, razón por la cual se desecha del legajo probatorio. Así se establece.
3 Marcado con la letra “C” (pieza Nº 1; f. 298 al 307), copia certificada del contrato de arrendamiento suscrita entre GALERIAS AVILA CENTER C.A., como arrendador por un lado y, por el otro, la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ALGALOPE C.A., en su carácter de arrendatario, sobre los locales comerciales distinguidas con la letra y numero P-63, 64, 65 y 66, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, con el Nº 36, Tomo 152 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicha documental fue presentada a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada es impertinente por cuanto se desprende del mismo que la parte demandada no aparece en dicho contrato de arrendamiento, a pesar de que la parte actora si aparece, hasta incluso los locales comerciales, pero lo discutido en el presente asunto es el contrato de compromiso alegada y no desvirtuado en las cuales se encuentran las cláusulas sujetas a examen razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.

En el lapso de pruebas la demandada promovió:

A. En el Capitulo Primero, promovió copia certificada del expediente Nº AH-13-M-2007-000012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicha documental fue presentada a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada por cuanto fue presentada a los fines de demostrar la ejecución del laudo arbitral, es por lo que se tiene como un hecho admitido por las partes, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.
B. Promovió copia certificada del expediente Nº 5899 del Juzgado Décimo Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Dicha documental fue presentada a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada por cuanto fue presentada a los fines de demostrar de los incidentes de los cuales conoció dicho Juzgado Superior recaídos en el proceso ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, es por lo que se tiene como un hecho admitido por las partes, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.
C. Promovió copia certificada del expediente Nº 9505 del Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Dicha documental fue presentada a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada por cuanto fue presentada a los fines de demostrar de los incidentes de los conoció el mencionado Juzgado Superior recaídos en el proceso ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia e lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, es por lo que se tiene como un hecho admitido por las partes, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.
D. Promovió marcado con la letra “D”, (primera pieza; f. 339 al 342), copia fotostática del mandato suscrito entre GALERIAS AVILA CENTER C.A., y ANSA BIENES RAICES, por ante la Notaría Pública Trigesima tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16.07.2001, anotado bajo el Nº 24, Tomo 52, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicho instrumento fotostático se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado a la parte demandante, y por cuanto no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original. Asimismo, es pertinente por cuanto dicha copia fotostática demuestra o evidencia la autorización plasmada entre GALERIAS AVILA CENTER C.A., y ANSA BIENES RAICES, siendo autorizado este último arrendar en nombre de GALERIAS AVILA CENTER, los locales comerciales y manifestando ser propietario de los mismos, razón por la cual, se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

Ahora bien, analizado como fueron todos los medios probatorios, este Tribunal observa lo siguiente: tanto la parte actora-reconvenida como la parte demandada-reconviniente suscribieron un acuerdo de voluntades por escrito, determinándose la misma en un “contrato”, definiéndolo nuestra norma sustantiva civil en su artículo 1.133 así: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir entre ellos un vinculo jurídico…”; alegando la parte actora-reconvenida que dicho contrato de arrendamiento debe ser resuelto por el incumplimiento de las cláusulas quinta, séptima, octava y novena, pero el artículo 1.159 del Código Civil establece que: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”, y el artículo 1.160 ejusdem establece: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”; en base a los artículos antes mencionados, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda alegó en su contestación y reconvención que el contrato se encuentra a tiempo indeterminado y a su decir, el que incumplió dicho contrato de arrendamiento es la parte accionante alegando la acción de contrato no cumplido y tampoco existe retraso en los pagos de los cánones de arrendamientos discutidos; ahora bien, se observa específicamente las cláusulas discutidas lo siguiente:
QUINTA: El lapso de duración del contrato de arrendamiento del local identificado en la cláusula anterior será de cinco (5) años fijos, contados a partir del “Día de Apertura o Inicio de Actividades Comerciales” del CENTRO COMERCIAL. Este periodo de duración de Cinco (5) años será prorrogado por un lapso igual de tiempo, a menos que una de las partes notifique a la otra de su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos Ciento Ochenta (180) días continuos de anticipación a la conclusión del término.
Las partes dejan establecido que el “Día de Apertura o Inicio de Actividades Comerciales” del CENTRO COMERCIAL, ocurrirá en la oportunidad que determine LA ARRENDADORA y que deberá ser dentro de los Noventa (90) días continuos siguientes a la obtención de la constancia de recepción de la certificación de la terminación de obra, emitida por la autoridad municipal correspondiente. LA ARRENDADORA, participará a EL ARRENDATARIO indicando la fecha determinada, en la forma indicada en la cláusula Décima Quinta de este documento.
LA ARRENDADORA se compromete a que la obtención de la constancia de recepción de la certificación de obra, será a más tardar en el mes de agosto del año 2.004; si por causas no imputables a LA ARRENDADORA, la construcción o la obtención de los permisos del CENTRO COMERCIAL sufriere demoras, dicho lapso quedará ampliado a un lapso equivalente al tiempo de la demora.
SÉPTIMA: Las partes acuerdan como canon mensual de arrendamiento por el local descrito en la cláusula cuarta del presente documento la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 48.000,00) por cada metro cuadrado, es decir, la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.660.800,00) mensuales para los cinco (5) años de vigencia del contrato de arrendamiento, y cualquier prorroga futura del mismo, lo cual equivale a un monto total de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 279.648.000,00) para los Cinco (5) años de contrato, si al efectuarse la medición definitiva de los locales comerciales, los mismos resultaren mayores o menores, en cuanto a su cabida, el canon de arrendamiento se ajustará considerando estas áreas que se determinen como definitivas aplicándole el factor correspondiente al valor de los metros cuadrados mencionados anteriormente. La medición de las áreas se hará de acuerdo a la práctica usual del mercado inmobiliario de Venezuela, esto es: se computarán las áreas medidas desde el punto medio de paredes medianeras con locales vecinos y desde el plano exterior de paredes colindantes con fachadas y espacios comunes: no se descontarán vacíos paredes internas, columnas ductos ni ninguna otra área del valor resultante.
A los efectos de la cancelación del canon de arrendamiento EL ARRENDATARIO cancelará a LA ARRENDADORA la cantidad correspondiente al canon mensual dentro de los (5) cinco primeros días de cada mes.
EL ARRENDATARIO conoce que además de la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento que asume, deberá, guante al vigencia del contrato de arrendamiento y una vez suscrito el documento contentivo del Contrato Definitivo de Arrendamiento, cancelar por cuenta de LA ARRENDADORA y al ente administrador del CENTRO COMERCIAL, que a los efectos se designe atendiendo a la Ley y al Documento de Condominio, las cantidades que se correspondan pro concepto de cuotas y gastos de condominio del CENTRO COMERCIAL.
OCTAVA: EL ARRENDATARIO entrega a LA ARRENDADORA en este acto, la cantidad de VEINTISIETE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 27.964.800,00) equivalente a SEIS (06) mensualidades del canon de arrendamiento fijo, por concepto de anticipo. Este monto se imputará al monto total del contrato de arrendamiento, quedando por pagar por los Cinco (5) años de contrato la diferencia entre el monto total del contrato y la cantidad recibida en este acto, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 251.683.200,00).
NOVENA: LA ARRENDADORA conviene en otorgarle a EL ARRENDATARIO un descuento único sobre el monto total a pagar durante los primeros cinco (5) años de vigencia del contrato de arrendamiento, equivalente a la cantidad de SEIS (06) mensualidades de canon de arrendamiento entregada como anticipo indicada en la cláusula octava del presente documento, es decir, la cantidad de VEINTISIETE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 27.964.800,00). Este descuento se imputará al monto total del contrato indicado en la cláusula séptima del presente documento, quedando por pagar por los cinco (05) primeros años del contrato de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 223.718.400), es decir, la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS VEINTIOCHO IL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.728.640,00) mensuales. Las partes acuerdan y convienen que a partir del 01de diciembre de 2004 el monto mensual a pagar se ajustará anualmente teniendo su vigencia a partir del primer (1) día del mes correspondiente al ajuste, según formula que a continuación se presenta:
M = Bs. 3.728.640,00 x (IPC / IPCo), Donde:
M = Cantidad a pagar mensualmente aplicable durante el año.
Bs. 3.728.640.00 = Base de cálculo de la cantidad a pagar.
IPC = índice de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, vigente para el mes anterior al plazo considerado para el ajuste.
IPCo = índice de preciso al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela vigente para el mes la fecha de la firma de del contrato, las partes acuerdan y convienen que el descuento estipulado en la presente cláusula aplica exclusivamente a los primeros cinco (5) años de contrato y no se aplicará a futuras prorrogas o renovaciones del contrato de arrendamiento.

De lo pactado por las partes en el contrato, se evidencia que la actora peticiona que declare resuelto el contrato de arrendamiento, la entrega de los bienes inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66 y en pagar los daños y perjuicios causados, los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados que van desde el mes de enero de 2008 al mes de septiembre de 2008, pero la parte demandada manifestó en la contestación que no hay mora alguna ni retraso en el pago de los cánones de arrendamientos discutidos.
En este orden de ideas, este Sentenciador a los fines de examinar todo lo alegado y probado en autos por las partes, el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, son similares a la hora de demostrar la veracidad de sus alegaciones de hecho con el derecho, a tal efecto señalan lo siguiente: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Asimismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil es muy importante a la hora de razonar, analizar e interpretar las condiciones de las partes, incorporándose el juzgador dentro del cuerpo o contenido del contrato, para así sacar a relucir y buscar la verdad que es el propósito y razón propia del juez al momento de decidir alguna cuestión de hecho y derecho en materia de contratos: “…Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena…”.-
De lo antes mencionado, procede esta Alzada a verificar si el contrato de compromiso de arrendamiento se encuentra a tiempo determinado o indeterminado de la siguiente manera:
El contrato de compromiso de arrendamiento presentado por la parte actora-reconvenida, la cual no fue objetada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente en su oportunidad procesal correspondiente como lo es en la contestación de la demanda, teniéndose como fidedigna a su original –documento fundamental de la presente acción- fue autenticado el día 30.07.2004, teniéndose la presente fecha plena vigencia desde el momento de la firma de los otorgantes a pesar que en la cláusula quinta del precitado contrato establece claramente que la duración del mismo sería de cinco (5) años fijos, contados a partir del “Día de Apertura o Inicio de Actividades Comerciales”, vale decir, según lo argumentado por la representación judicial de la parte accionante-reconvenida ocurrió el día 28.11.2004, lo cual no fue contrariada de modo alguno por la parte demandada-reconviniente, de modo que el contrato de compromiso de arrendamiento se encuentra a tiempo determinado dado lo cual desde la fecha de apertura 28.11.2004, hasta la fecha en que presuntamente incumplió la parte demandada-reconvenida en los pagos de los cánones de arrendamientos vencidos –objeto de decisión mas adelante- a partir del mes de enero hasta el mes de septiembre de 2008, verificándose a todas luces que no han transcurrido los cinco (5) años fijos, vale acotar, desde el día 28.11.2004, hasta el mes de septiembre de 2008, solo han transcurrido aproximadamente casi cuatro (04) años, razón por la cual se tiene como el presente contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO y no indeterminado como lo alegó la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación y reconvención Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Por otro lado, la parte demandada-reconviniente solo se limitó en su escrito de contestación y reconvención a manifestar que no esta retrasado en el pago de los cánones de arrendamientos discutidos, así como también alega la excepción del contrato no cumplido, de modo que el artículo 1.168 del Código Civil establece que: “…En los Contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, amenos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”; por lo que el fundamento de esta excepción se encuentra en la obligación de cada parte (contratantes: arrendador-arrendatario), tiene su causa en el cumplimiento de la obligación reciproca; si ésta no ha sido cumplida –no señalado por el demandado, no es posible exigir el cumplimiento de la otra, de modo que a consideración de esta Alzada, dicho argumento o alegato por la parte demandada no debe prosperar en derecho en razón que no alegó y mucho menos probó cual fue su basamento o sustento de manifestar el incumplimiento de la parte accionante razón por la cual no es procedente la excepción non adimpleti contractus y ASI SE DECIDE.-
Asimismo, se evidencia que no consta de modo alguno que dicha parte demandada-reconviniente haya pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil ocho (2008), lo cual equivale a seis mil trescientos cuarenta y seis bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 6.346,32), para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008; y siete mil trescientos sesenta y ocho bolívares con nueve céntimos (Bs. 7.368,09), para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, de lo cual manifestó que no había retraso alguno, por lo que no logró probar algún hecho tendente a desvirtuar la obligación contractual que tiene en el contrato antes mencionado, como se encuentra establecido en la cláusula séptima, el cual señala que el arrendatario esta en la obligación de pagar la cantidad correspondiente al canon mensual dentro de los cinco (05) primero días de cada mes, lo cual no efectuó, concluyendo este Sentenciador que la parte demandada no probó en autos, los hechos que le favoreciera a los fines de desvirtuar la pretensión de la parte actora, razón por la cual considera esta Superioridad que la presente pretensión de resolución de contrato de arrendamiento debe ser procedente y la reconvención sin lugar compartiendo el criterio del aquo pero con motivación distinta y así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada-reconviniente, ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, en contra de la sentencia de fecha 08.07.2010, dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
SEGUNDO: CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A., contra el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO.
TERCERO: SIN LUGAR, la reconvención propuesta por el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO contra la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A.
CUARTO: SIN LUGAR, la falta de legitimidad propuesta por la parte demandada-reconviniente, ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, en contra de la parte actora-reconvenida, sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A.
QUINTO: SIN LUGAR, el alegato de falta de cualidad propuesta por el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, contra la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A.
SEXTO: CONFORME A DERECHO, la estimación de la cuantía impugnada por la parte demandada-reconviniente.
SÉPTIMO: IMPROCEDENTE, el fraude procesal alegado por la parte demandada-reconvineinte.
OCTAVO: RESUELTO, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.07.2004, bajo el Nº 03, Tomo 54 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
NOVENO: CONDENA, a la parte demandada-reconviniente, en la entrega de los bienes inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66, con un área aproximada de noventa y seis metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (97,10 M2) ubicados en el Nivel parque del Centro Comercial Galerías Ávila situado en la Avenida Urdaneta cruce con Av. El Parque, San Bernardino, Caracas, Distrito Capital.
DECIMO: CONDENA, a la parte demandada-reconviniente, en pagar a la parte actora-reconvenida los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados que van desde el mes de enero 2008, al mes de septiembre de 2008, ambos inclusive, lo cual alcanzan la suma de sesenta y un mil doscientos tres bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 61.203.96).
UNDECIMO: Se condena a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las costas procesales por haber sido vencido en el presente proceso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de mayo de dos mil trece (2012). Año 203° y 154°.
EL JUEZ,

VÍCTOR JOSÉ GONZÁLEZ JAIMES.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.
En la misma fecha, siendo las (3.00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 10301, como está ordenado.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.