REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. 202° y 154° PARTE ACTORA: Ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZALEZ, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nos. 9.963.481 y 12.388.763 respectivamente.- PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28/08/1.989, bajo el No. 62, Tomo 57, representada por sus Directores, ciudadanos MIGUEL EMMANUELLI LLAMOZAS y LEONOR EMMANUELLI DE VOGELER, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.185.673 y 2.940.509 respectivamente.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAQUEL MENDOZA DE PARDO y GLADYS CHOCRON M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 5.543 y 3843 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO J. REYNA, PEDRO PERERA RIERA, ALEJANDRO DISILVESTRO, INÉS PARRA WALLIS, ARNORLDO TROCONIS, FULVIO ITALIANI, GERALDINE M. D’EMPAIRE, CARLOS OMAÑA ANDUEZA, JOSÉ VALENTÍN GONZÁLEZ, ISABELLA REYNA SILVA, JOSÉ HUMBERTO FRÍAS, ALBERTO BENSHIMOL BELLO, ALBERTO J. RUIZ BLANCO, DUBRASKA GALÁRRAGA PONCE, ALEJANDRO SILVA ORTIZ, PAULA OVIEDO SALAS, ANDREINA MARTÍNEZ, AIXA AÑEZ PICHARDI, GUSTAVO BOCCARDO, GABRIELA ARÉVALO, CARLOS MORELLO, GREGORY RAMÍREZ, JOAQUÍN EDUARDO LASCURAÍN MAITE NAROA COLMENTER BARRIOLA, MARIANA ESPERANZA URREIZTIETA TERÁN, ANA SOFÍA KOWALENKO ARÉVALO, LILIANA LONGO GERODETTI, DANIEL ANDRÉS CASTRO RODRÍGUEZ, MARÍA CRISTINA HERNÁNDEZ, AMANDA ARCAYA, MANUEL ANDRÉS CASAS MARTÍNEZ y LUÍS MIGUEL BACLINI DE FILPO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 5.876, 21.061, 22.678, 34.463, 31.347, 45.828, 31.734, 48.466, 42.249, 66.225, 56.331, 72.831, 58.813, 84.651, 112.769, 76.869, 117.904, 117.122, 125.545, 129.881, 113.571, 122.659, 147.634, 146.970, 144.742, 165.470, 149.624, 149.625, 130.003, 115.490, 180.503 y 180.502 respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. RECONVENCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Sentencia Definitiva. a.) Planteamiento de la controversia. Los ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZÁLEZ, ya identificados en autos, por intermedio de su apoderada judicial abogada Raquel Mendoza de Pardo, en su carácter de arrendatarios de un galpón distinguido con el No. 81, ubicado en la Parroquia San Agustín, con frente a la Calle comprendida entre las Esquinas de Boyacá y Mariño, en la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, demandaron a su arrendadora Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por incumplimiento de su obligación de mantenerlos en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo establecido en el contrato. Los demandados niegan los hechos de la demanda, y, por vía de reconvención a su vez plantean la resolución contractual alegando que el incumplimiento deviene de los arrendatarios, quienes han dado lugar a un procedimiento de multa por parte de la Alcaldía Libertador, al haber efectuado cambios de la fachada del inmueble alquilado sin la debida permisología de dicho ente municipal, ni contar con la autorización de los arrendadores. b.) Desarrollo del procedimiento. La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 18/01/2012, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación, siendo admitida en fecha 27/01/2012 por los tramites del juicio breve contenidos en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada en la persona de sus representantes legales. Previo consignación por parte de la abogada demandante de las copias simples requeridas, este Tribunal por auto de fecha 11/04/2012 libró las compulsas de citación de la sociedad mercantil demandada en la persona de sus representantes legales y por diligencia de fecha 23/05/2012 el Alguacil designado para practicar citación de la sociedad mercantil Comercial IXCO L.A. S.A, en las personas de sus directores, dejó constancia en autos de su imposibilidad citarlos (folio 39). Mediante diligencia de fecha 26/06/2012 la apoderada judicial actora solicitó la citación en prensa de la parte demandada, pedimento que fue acordado en fecha 09/07/2012; asimismo, consta que en fecha 07/08/2012 fueron consignados los ejemplares del referido cartel en autos, siendo agregados al expediente mediante auto de fecha 08/08/2012. En fecha 10/08/2012 el Secretario del Tribunal dejó constancia en autos de haber fijado un ejemplar de cartel de citación en prensa en el domicilio de la parte demandada, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código Procesal Civil. Mediante diligencia de fecha 17/10/2012 la apoderada judicial de la parte actora solicitó al Tribunal la designación de un defensor ad-litem para la parte demandada, pedimento que le fue acordado por auto de fecha 22/10/2012, recayendo tal designación en la persona de la profesional del derecho Yulimar Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.358. Una vez efectuados los tramites legales de notificación, aceptación y juramentación de la defensora judicial designada por el Tribunal a la parte accionada, en fecha 04/12/2012 compareció mediante diligencia la profesional del derecho ciudadana Dubraska Galárraga Ponce, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 84.651, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO, L.A., S.A., parte demandada, según poder consignado en el mismo acto (folios 79 al 82) y se dio por citada en el juicio en nombre de su poderdante. Luego de ello, consta que el 07/12/2012 la parte demandada procedió a contestar la demanda. Asimismo, que interpuso la reconvención de la parte actora. Como fuera admitida fuera del lapso de ley, en virtud de fallas técnicas presentadas en el sistema informático interno del Circuito, con el objeto de garantizar el derecho de la defensa y la estabilidad del proceso, se ordenó su notificación. Consta que en fecha 28/02/2013 compareció la abogada Raquel Mendoza, apoderada judicial de la parte actora, procediendo a darse por notificada de la admisión de la reconvención propuesta en contra de sus representados; y en consecuencia, mediante escrito de fecha 05/03/2013 procedió a dar contestación a la demanda de reconvención; en la que negó los hechos; así como «tachando de falso» el instrumento cursante al folio 108 de las actas del expediente, conforme lo previsto en el ordinal 4º del artículo 1.380 del Código Civil; y «desconociendo» en su contenido y firma el documento cursante al folio 109 conforme lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12/03/2013 la abogada de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de pruebas contentivo de prueba de informes dirigida a la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Control Urbano, el cual fue admitido por auto de fecha 14/03/2013, librándose el respectivo oficio al aludido ente público (folios 145 al 148). Consta diligencia de fecha 22/03/2013 del Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo cumpliendo dicha entrega (folios 150 al 152). La parte demandante-reconvenida presenta en fecha 22/03/2013 escrito de pruebas, contentivo de prueba testimonial, la cual fue admitida por auto de fecha 25/03/2013, fijándose la respectiva oportunidad para la declaración de sus testigos. Por auto de fecha 08/04/2013 este Tribunal recibió y agregó a los autos las resultas de la prueba de informes solicitada por la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, dirigida a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador. Por auto de fecha 10/04/2013 se difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva por un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la referida fecha. Dada las particularidades del fallo, y la complejidad del mismo, como puede apreciarse de seguidas, se dicta fuera del lapso indicando, debiéndose notificar. II. PARTE MOTIVA. Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación, a los fines de dar cumplimiento a la exigencia procesal del artículo 243 ordinal 3º CPC; pero distinguiendo cuáles alegatos pertenecen a la demanda principal y cuáles a la reconvención. DE LA DEMANDA PRINCIPAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO PLANTEADA POR LA ARRENDATARIA. a.) De la parte demandante: Alegan los demandantes que son arrendatarios del inmueble constituido por un galpón y su respectivo terreno distinguido con el No. 81, ubicado en la Parroquia San Agustín, con frente a la Calle comprendida entre las Esquinas de Boyacá y Mariño, en la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud a la suscripción del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10/02/2011 con la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A., por ante la Notaría Pública Séptima de Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 52, Tomo 12. Que en fecha 04/04/2011 estando en la realización de las reparaciones necesarias para adaptar el inmueble al uso comercial para el cual fue arrendado, según cláusula cuarta, manifiestan que autoridades de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, hicieron acto de presencia en el galpón y les informaron que debían “retirar” los bienes muebles de su propiedad, los cuales constituyen e integran sus implementos de trabajo, sin tener más remedio –alegan- que retirarlos del inmueble en el mismo acto. Que las autoridades municipales dejaron dentro del inmueble funcionarios de la Policía de la Alcaldía del Municipio Libertador y que en la misma oportunidad el Dr. Silfredo Vera, representante de la autoridad municipal apostada en el lugar, hizo entrega de una boleta de citación al co-arrendatario Jorge Amorín Iglesias, mediante la cual lo instaba a comparecer ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, el día 08/04/2011, a las 11:00 a.m., con el fin de tratar el asunto e indicándole al dorso de la misma que debía presentar documentación relativa al pago de impuestos municipales y otros instrumentos, relativos al inmueble arrendado. Que el ciudadano Jorge Amorín González, tuvo conocimiento que la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, había librado citación en fecha 13/01/2011, a uno de los directores de la propietaria-arrendadora, para que compareciera ante el aludido ente público municipal en fecha 17/01/2011, con el propósito de ser notificado sobre un asunto que le era relativo. Que los arrendatarios no pudieron obtener información del procedimiento administrativo, ni de parte de la arrendadora, ni de las autoridades municipales, información que les ayudaría a determinar la causa que originó el procedimiento administrativo. Esta situación, a decir de los demandantes se tradujo en que fueron víctima de un engaño por parte de la arrendadora, ya que antes de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento 01/02/2011, la Alcaldía ya había librado en fecha 13/01/2011 citación al representante legal de la arrendadora y propietaria del galpón objeto de juicio. Que en fecha 05/05/2010 los demandantes enviaron una comunicación a la arrendadora con el propósito de llegar a un acuerdo amistoso extrajudicial y poner fin a la situación acaecida con el inmueble objeto de contratación, misiva que no obtuvo respuesta alguna por parte de los representante legales de la arrendadora. Que esta situación originó el incumplimiento de la arrendadora con respecto a garantizarle a los inquilinos el uso, goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada conforme lo establece el ordinal 3º del artículo 1.585 del Código Civil y lo cual trajo consigo que los arrendatarios no pudieran explotar el ramo para el cual había sido arrendado el inmueble (latonería y pintura de vehículos). Sigue diciendo la representación accionante, que por su incumplimiento (de los arrendadores) con sus clientes (los arrendatarios) al no poder realizar los trabajos que se habían comprometido a realizar producto de la conducta irresponsable de la arrendadora, se le causaron daños y perjuicios por su inejecución. Piden por ende la resolución contractual, exigiendo la devolución de la suma de Bs.127.200,oo correspondientes a Bs.60.000,oo por depósito recibido, así como el resto de Bs.67.200,oo por concepto de cánones de alquiler (junto al IVA) que pagaron en forma adelantada a la empresa Century 21, correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2012. Fundamentó su pretensión en los dispositivos legales contenidos en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.585 ordinales 1, 2 y 3 del Código Civil. b.) De la parte demandada: Durante el acto de litis contestación, la abogada Dubraska Galárraga Ponce, procedió a negar, rechazar y contradecir por ser falsos e inciertos, todos y cada una de los supuestos hechos alegados en el libelo de demanda por sus adversarios jurídicos, arguyendo en su defensa que efectivamente suscribieron el contrato de arrendamiento de marras con los ciudadanos Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 10/02/2011, inserto bajo el No. 52, Tomo 12, el cual tuvo por objeto el inmueble supra identificado en autos. Que a escasos dos meses de haber iniciado la relación arrendaticia, sus clientes (arrendadores) recibieron una citación de fecha 04/04/2011, para que comparecieran ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía Metropolitana, fecha en la cual sus poderdantes se enteraron que se había iniciado un procedimiento de multa, debido a que los arrendatarios (Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González) realizaron cambios en la fachada del Galpón No. 81 propiedad de sus representados, sin la permisología correspondiente de la Alcaldía y sin la expresa autorización por escrito de su representada. Situación que violentó, en su criterio, la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, toda vez que no les es permitido efectuar cambio alguno, ni modificación u arreglo al inmueble sin previo consentimiento dado por escrito por parte del arrendador, hecho que originó la apertura de un procedimiento sancionatorio por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador, lo cual trajo como consecuencia que dicho ente municipal “tomara el galpón y todavía a la fecha no ha sido desocupado”. Que en virtud a la trasgresión del contrato por parte de los arrendatarios al efectuar cambios en la fachada del inmueble objeto de litigio y conforme a los artículos 1.592 ordinal 1º, 1.160 del Código Civil y la cláusula Quinta del contrato, se evidencia que quienes incumplieron el contrato fueron los propios arrendatarios, lo cual ha ocasionado serios daños a su representada, siendo así, alegan que sus representados (los arrendadores) nada adeudan a los demandantes, razón por la cual solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda intentada en contra de la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A.- En cualquier caso, propone la compensación de las sumas que los arrendadores recibieron por concepto de depósito (Bs.60.000,oo), que debe imputársele, dicen, a las sumas que dice por el orden de Bs.300.000,oo le adeudan los arrendatarios por cánones de alquiler insolutos desde agosto de 2011, ello, teniéndose que los meses de mayo, junio y julio los pagó el arrendatario. DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO PLANTEADA POR LA ARRENDADORA. Conforme a lo previsto en los artículos 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 888 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada durante la contestación a la demanda, planteó la reconvención o mutua petición de los arrendatarios-demandantes Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González, basando su pretensión en los siguientes términos: a.) De la parte demandada-reconviniente: Que los arrendatarios incumplieron el contrato al violentar el contenido de la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento al realizar modificaciones a la estructura original del inmueble objeto del contrato, sin la expresa autorización por escrito de la arrendadora (Sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A.); y sin la debida permisología del ente municipal. Según la arrendadora, esto motivó la apertura por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital de un proceso sancionatorio en contra de los dueños del galpón y la posterior “toma” por parte del referido ente público del galpón No. 81, lo cual se tradujo en el presunto abandono por parte de los inquilinos con respecto al inmueble y que conllevó a que los mismos dejaran de pagar el canon de arrendamiento pactado en el contrato por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) mensuales, a partir del mes del mes de agosto de 2011. Que por esto, personas ajenas al galpón introdujeron chatarras al mismo, lo cual imposibilita que su representada tenga el goce, uso y disfrute del inmueble. Hechos en los cuales sustenta la reconvención donde pretende la resolución del contrato y el pago por parte de los inquilinos de la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 270.000) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de agosto de 2011 a noviembre de 2012, a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) cada uno; aplicándose la compensación de la suma que dice tener en su poder (los arrendadores) por concepto de depósito por Bs.60.000,oo. b.) De la parte demandante-reconvenida: Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención, la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida solicitó al Tribunal que declare improcedente la reconvención, en virtud que el tribunal no es competente para conocer de la reconvención, en virtud a la materia conforme lo dispuesto en el artículo 60 Código de Procedimiento Civil, ya que señaló que la demanda se trata de una resolución arrendaticia que se basó en causas civiles. Que la reconvención está fundada en el supuesto procedimiento administrativo sancionatorio de multa a la arrendataria, debido a que presuntamente se efectuaron cambios a la fachada del inmueble objeto de contratación, sin las autorizaciones requeridas a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Distrito Capital, fundamento éste que, en su criterio, es materia de la jurisdicción contenciosa administrativa, por lo tanto escapa de los jueces civiles el conocimiento de las causas originadas por violación del espacio físico en un inmueble y que por tanto es competente la autoridad municipal correspondiente. De igual manera, alegó que el procedimiento por el cual debe tramitarse la reconvención, en virtud de estar fundada en materia contenciosa administrativa, es incompatible con el juicio ordinario por el cual debe tramitarse la acción incoada la parte demandada. Propuso, la tacha de falsedad del documento que riela al folio 108 del expediente conforme lo previsto en el artículo 1.380 del Código Civil y 438 del Código de Procedimiento Civil y el desconocimiento en su “contenido y firma” del documento que cursa al folio 109, conforme lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ambos consignados por la parte demandada-reconviniente. En cuanto al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los alegatos y defensas en los cuales su contraparte basó su pretensión, por ser falsos y por no haber consignado al mismo los instrumentos fundamentales de su acción. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes que ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, existiese algún procedimiento administrativo contencioso sancionatorio que ordenara demolición y multa de las construcciones, ni se instruyó un expediente administrativo de intervención de oficio por la autoridad administrativa municipal que retenga el inmueble. Negó, rechazó y contradijo el supuesto incumplimiento de sus poderdantes con respecto al contrato de arrendamiento, en virtud que nunca tuvieron el uso y disfrute del inmueble cedido en arrendamiento, ya que tal como quedó expuesto en el libelo de la demanda fueron desalojados por funcionarios de la Alcaldía de Libertador. Niega que los arrendatarios adeuden sumas por concepto de alquiler; y en ese orden, alega que quien si está obligada a pagar a sus representados es la arrendadora, por la suma de Ciento Veintisiete Mil Bolívares (Bs. 127.000,00), por concepto de depósito en garantía y la devolución del pago que recibió por adelantado de las pensiones arrendaticias de los meses de mayo, junio y julio del año 2011. En consecuencia, pide se desecha la reconvención de la demanda con los demás pronunciamientos de ley. DE LAS PRUEBAS. Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; tanto en la acción principal como en la reconvención para cumplir con el imperativo del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: a.) De las pruebas del demandante-reconvenida: 1).- Consta a los folios 11 al 16 original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A, S.A., representada por sus Directores Miguel Emmanuelli Llamozas y Leonor Emmanuelli de Vogeler, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.185.673 y 2.940.509 respectivamente, en su carácter de arrendadora de un (01) galpón y su terreno distinguido con el No. 84, ubicado en la Parroquia San Agustín, con frente a la Calle comprendida entre las Esquinas de Boyacá y Mariño, en la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, y por otra parte los ciudadanos Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nos.9.963.481 y 12.388.763 respectivamente, en su carácter de arrendatarios. Del referido contrato se evidencia que es un instrumento auténtico, debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10/02/2011 bajo el No. 52, Tomo 12, el cual no solo fue reconocido de forma expresa por la parte accionada durante el acto de contestación a la demanda, sino que además se tiene por legal de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil. Del mismo se evidencia la relación arrendaticia aceptada por ambas partes; y siendo este asunto un debate estrictamente contractual, este juzgador analizará sus estipulaciones respectivas sobre los hechos discutidos. En este sentido, del referido contrato se evidencia: De su cláusula 3ª que el monto del canon es de Bs.20.000,oo por cada mes a partir de febrero de 2011 y que conforme su cláusula 20ª (más adelante expresada) se exoneraron del pago de los tres meses siguientes, es decir, de los meses de febrero, marzo, abril de 2011. De su cláusula 4ª, se evidencia (i) que los arrendatarios debían devolver el inmueble en el mismo “estado” en que lo recibieron; (ii) que como era para uso comercial, entonces, se harían reparaciones conforme a tal uso durante los primeros 30 días contados desde la fecha de celebración del contrato (1º de febrero de 2011); (iii) que los arrendatarios tenían 30 días para inspeccionar el inmueble y notificar a los arrendatarios de cualquier desperfecto; (iv) que pasado ese lapso sin que se notificara a los arrendadores de cualquier desperfecto respecto al daño a la estructura del inmueble, se entendería que los arrendatarios recibían el inmueble en buenas condiciones de uso y mantenimiento; (iv) que si hubiere desperfectos, los arrendatarios debían notificar dentro de esos 30 días a los arrendadores, para que éstos mismos arrendadores efectuaren tales reparaciones dentro de los 15 días contados desde la notificación respectiva; (vi) que si durante esos mismos 15 días los arrendadores no ejecutasen tales reparaciones; los arrendatarios podrían hacer (a su costo) las reparaciones a que hubiere lugar para habilitar el inmueble, y descontar dichos montos del canon de arrendamiento; previa notificación a los arrendadores. De la cláusula 5ª, que los arrendatarios declaran que reciben el inmueble en buen estado de conservación y uso, y que se comprometen a no realizar cambio alguno sin la debida autorización por escrito de los arrendadores. De la cláusula 13ª, que los arrendadores no asumen alguna responsabilidad sobre alguna perturbación de mero hecho que los terceros puedan causar a la posesión pacífica del inmueble. De la cláusula 17ª, que los arrendatarios entregan a los arrendadores Bs.60.000,oo por concepto de depósito. De la cláusula 18ª, se desprende que (i) en caso de abandono del inmueble antes de vencerse el contrato por parte de los arrendatarios, estos deberán pagar todas las mensualidades hasta la terminación del contrato; (ii) que en ese caso, el arrendador podrá hacer “posesión” del mismo, y por último, (iii) que en caso de abandono por parte de los arrendatarios, los arrendadores demostrarán tal abandono anticipado del inmueble por medio de dos -2- testigos en presencia de un tribunal por vía de inspección ocular que deje constancia de estas circunstancias. De la cláusula 20ª, que para adecuar el inmueble al uso previsto en el contrato, que incluye las remodelaciones y mejoras, y para adecuarlo a buen estado de conservación, los arrendadores concedieron a los arrendatarios tres -3- meses de gracia exentos de pago del alquiler. De lo expuesto, debe verificar quien decide si de las pruebas de autos acompañada por las partes se demostraron; los siguientes hechos según acordaron en el contrato, ¿sí los arrendatarios notificaron a los arrendadores de los desperfectos materiales del inmueble en el tiempo estipulado?; ¿si los arrendatarios efectuaron las reparaciones del inmueble con autorización de los arrendadores?; ¿si los arrendadores practicaron la inspección ocular junto con dos testigos para demostrar la desocupación voluntaria de los arrendatarios? Por momentos, del material probatorio se puede concluir que todas estas preguntas se responden negativamente, pues no consta de autos las pruebas de ninguna de ellas. No consta que el arrendatario haya notificado debidamente a los arrendadores sobre las reparaciones que estos debían asumir durante el tiempo estipulado; y en su defecto, y solo en caso que los arrendadores no realizaran tales reparaciones; y solo así, dichas reparaciones las podrían efectuar los arrendatarios y cuyos gastos serían imputados a los cánones de arrendamiento (cláusula 4ª). Tampoco está probada alguna autorización dada por escrito de los arrendadores a los arrendatarios respecto al inmueble para “…cambio alguno en el mismo, ni a construirle ni agregarle cosa alguna sin el previo consentimiento de LA ARRENDADORA…”. (Cláusula 5ª). Por último, no consta la inspección ocular ni los testigos para que el arrendador pretenda probar que los arrendatarios abandonaron el inmueble. 2).- Original del recibo de fecha 08/02/2011 por concepto de pago del deposito de garantía, exp. A00090, por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) (folio 17) y planilla de pago No. de control 0479 de fecha 08/02/2011 (folio 18) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del año 2011 producto del arriendo del galpón No. 81 ubicado entre las esquinas de Boyacá y Mariño, Parroquia San Agustín del Norte, Caracas. Antes de valorar estos medios hay que observar, que emanan de la sociedad Mercantil Century 21, Inmobiliaria Bricks, C.A., emitidos a nombre del ciudadano Jorge Amorín Iglesias, presuntamente por la administradora del inmueble objeto de litigio, actuando en nombre y representación de la arrendadora. Por tratarse de recaudos emanados de terceros; en principio, debió promoverse el testimonio de quien emite a tenor de lo previsto en el artículo 431 CPC. Sin embargo, se pueden tener como validos su existencia por vía de indicios a tenor de lo que se explica. Dichos recaudos emitidos por terceros versan sobre el pago de una suma de Bs.60.000,oo por concepto de depósito (más lo correspondiente por IVA) por concepto de pago de 3 meses de alquiler relacionados con el galpón objeto de juicio correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2011; cuyos montos hay que relacionarlos en forma de indicios con las propias confesiones espontáneas que hacen ambas partes; pues puede evidenciarse que la propia parte demandada reconoce que esos montos fueron recibidos, cuando por vía de reconvención reclama el pago de los cánones de agosto de 2011 en adelante. De otro lado, el actor pretende que el arrendador le devuelva (pague) (i) la suma de Bs.60.000,oo por concepto de depósito (debiéndose agregar Bs.7200 por IVA) y (ii) la suma de Bs.60.000,oo correspondiente a los cánones de alquiler de los meses de mayo, junio y julio de 2011 (que dice haber pagado por adelantado). Todo lleva a la conclusión de que son validos tales recibos correspondiente a los meses a que se hace mención (mayo, junio y julio) mediante confesión de ambas partes; y que se llega asimismo concatenando tales recibos con lo previsto en el contrato de arrendamiento (atrás valorado) en la que consta la exención del pago del alquiler de los primeros tres meses (febrero, marzo y abril) conforme a su cláusula 20ª. En consecuencia, se llega a esta conclusión por vía de indicios a tenor de lo previsto en el artículo 510 del Código Civil, concatenados con el propio contrato; así como con las confesiones espontáneas previstas en el artículo 1401 del Código Civil. 3).- Consta al folio 19 copia fotostática de la boleta de citación de fecha 13/01/2011 emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador Dirección de Control Urbano, dirigida al ciudadano Carlos Emmanuelli, C.I 30.690, Proyecto Caracas C.A, 1-00030239-1, la cual no fue impugnada en modo alguno. A su vez, la parte demandada-reconviniente en su escrito de pruebas de fecha 12/03/2013 (folio 142) la promovió a su favor en base al principio probatorio de la comunidad de la prueba. Tratándose de un documento administrativo de carácter público; a pesar de estar comprendido en copia simple, igual se estima legalmente promovido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo así, se presume su veracidad salvo prueba en contrario. Ambas partes están interesadas en hacer valer para cada uno el contenido de la respectiva notificación; solo que, bajo alegatos distintos: (a) El actor (arrendatario-reconvenido) para hacer valer el mismo en su interés de demostrar que el dueño del inmueble (arrendador-reconviniente) sabía de la existencia de un procedimiento administrativo que “omitió” decirle antes que suscribieran el contrato; (b) El demandado (arrendador-reconviniente) para hacer valer el mismo en su interés de demostrar que la Dirección de Control Urbano estaba interesada en inspeccionar el inmueble en vista de su búsqueda para “solventar” los problemas atinentes a los damnificados. Luego, para establecer la pertinencia del referido recaudo se debe mirar su contenido, siendo así, se lee que el motivo de tal “citación” lo constituye: (i) En la persona de Carlos Emmanuelli y/o Producto Caracas, C.A. que no es parte del inmueble; que el motivo de la misma es (ii) para la “consignación de la documentación del inmueble”; y por último, (iii) que se coloca como dirección el galpón Nro.54; todo lo cual lleva a concluir que no guarda relación con este juicio. Siendo por tanto impertinente su contenido probatorio respecto a las afirmaciones de cada parte. Y así se declara. Ninguna de las partes puede hacerse valer del mismo instrumento para demostrar (a) que exista un procedimiento de multa antes de celebrarse el contrato (tesis del actor-arrendatario); (b) que exista interés de algún ente en ocupar el galpón por el hecho de los damnificados por las lluvias (tesis del demandado-arrendador). En cualquier caso, si tales alegatos fueran ciertos, no se pueden demostrar con este instrumento por impertinente. 4).- Consta al folio 20 copia fotostática de la misiva de fecha 18/04/2011 dirigida por el ciudadano Jorge Amorín a la Alcaldía del Municipio Libertador en la persona del Dr. Silfredo Vela. Si bien es cierto dicho recaudo está contenido en copia simple, tiene a su vez sello húmedo como constancia de recibido por la Dirección de Control Urbano en fecha 18 de abril de 2011. Por este motivo, se tiene por ilegalmente promovido al constituir una comunicación que envía una parte a un tercero, que debe constar su voluntad de hacerlo valer en este juicio, conforme lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil. Debió presentarse prueba de informes para que se contestara si su contenido es cierto, y si fue recibido en la fecha que se indica. En todo caso, aún así que fuese legal (aunque no lo es); el mismo a su vez es impertinente porque su contenido nada prueba de los hechos en litigio, ya que se pide en carácter de inquilino del galpón 81 a la Alcaldía del Municipio Libertador, primero, “…copia simple del expediente…”; y segundo, se pide “tener toda la información con lo sucedido desde un principio”. Esta carta a su vez habría que contrastarla con la prueba de informes que respondió la propia Dirección de Control Urbano (folio 190) en la que responde que no hay procedimiento administrativo alguno, ni tampoco expediente. Por tanto esta carta del folio 20 se desecha por ilegal, además de impertinente. 5). Consta del folio 21 al 24 copias simples de la misiva dirigida presuntamente por los ciudadanos Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González en su carácter de inquilinos/demandantes a los ciudadanos Miguel Emmanuelli Llamozas y Leonor Emmanuelli de Vogeler parte demandada/arrendadora, fechada en día 05/05/2011. En tal sentido este juzgador observa que se trata de una carta privada (Art. 1.370 y 1.371 C.C). Ahora bien, de su lectura y posterior análisis no se pudo determinar si las firmas insertas al folio 24 que dan constancia como “recibidas”, pertenecen a representantes o mandatarios de la sociedad mercantil accionada, tomando en consideración que la parte actora no promovió prueba testimonial, ni de informes o cualquier otro medio probatorio idóneo a los fines de probar tal hecho. A ello hay que sumarle, que la apoderada judicial de la demandada durante el acto de contestación a la demandada, procedió a negar, rechazar y contradecir tal situación, lo cual impide establecer una relación congruente que de pie a su posterior valoración positiva. Por lo tanto no será valorada y se desecha del juicio ya que no puede establecerse con meridiana claridad que efectivamente (i) dicha carta haya sido recibida por quienes sean los representantes o mandatarios de los arrendadores; (ii) que haya sido recibido en el lugar del demandado-arrendador. Adicionalmente consta que durante el lapso probatorio, la apoderada judicial de la parte actora/reconvenida promovió los siguientes elementos probatorios, tanto para el juicio principal como para la reconvención: 1).- Invocó a favor de sus mandantes el mérito probatorio de los alegatos y defensas en que fundó la supuesta inadmisibilidad de la reconvención interpuesta por su contraparte, hechos y fundamentos que no constituyen prueba alguna y serán tratados por este juzgador como punto previo antes de entrar a conocer el fondo del conflicto planteado por las partes. 2.) Con respecto a la tacha de falsedad del documento que cursa al folio 108, se debe analizar, que se impugna una comunicación que, en principio, emana de autoridad administrativa. Por ende, al tratarse de un documento administrativo que da solo presunción de veracidad pero que no es un documento público, en consecuencia, sus formas de impugnación no son los mismos que los previstos en el artículo 1380 del Código Civil; porque no se trata de documentos “emanados que de fe pública”. Adicionalmente, la demandada-reconviniente aduce que su contraria no insistió en la tacha, y que por ello ha de tenerse por “desistida”. Pero ya es explicó que no opera ese medio de impugnación probatoria contra este tipo de documentos, que solo pueden ser desvirtuados mediante prueba en contrario (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, exp. No. 2001-000885, de fecha 16/05/2003, caso Henry José Parra Velásquez contra Constructora Basso, C.A). De manera tal, que no le son aplicables las normas civiles contenidas en los artículos 438 del Código de Procedimiento Civil y 1.380 del Código Civil, que hacen referencia a la tacha de falsedad del instrumento público, por tanto no es procedente en modo alguno su impugnación mediante figura jurídica de la tacha de falsedad. 3.) Asimismo procedió a desconocer el documento que riela a los folios 109-110, el cual se trata de una comunicación emanada supuestamente de ALEJANDRO DISILVESTRO CARLI y DUBRASKA GALARRAGA PONCE y que dirigen a la Dirección de Control Urbano. Como se observa se trata de un documento emanado de otro. Mal puede “desconocerse” un documento que no emana de quien “desconoce”. Al respecto, se tiene que desechar tal supuesta “desconocimiento” que plantea el demandante. Dada la confusión, quien decide explica: Primero, porque solo se desconocen las firmas de los documentos privados (jamás se “desconoce” el contenido). Segundo, porque solo se impugnan las copias de los documentos públicos. Tercero, porque solo se tachan (el contenido) de los documentos públicos y privados. Y, cuarto, solo se desconocen las firmas de los documentos emanados de uno mismo que han sido opuestos por otro. En consecuencia, es evidente que este documento “desconocido” no emana de los arrendatarios; y por tanto, que son los únicos que pueden desconocer sus propias firmas. Se desecha el desconocimiento propuesto por improcedente. 4).- Promovió y ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y de los recibos de pago por concepto de alquiler y fondo de garantía, los cuales fueron valorados con antelación en este juzgador. 5).- Consta a los folios 157 al 164 carta dirigida por los arrendatarios al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), datos y estatus vía electrónica de la denuncia que efectuara la parte actora contra la sociedad mercantil IBRIDGE BIENES RAICES 2020 C.A, filial de CENTURY 21, relativa al presunto sobre precio en el cobro de las gestiones de intermediación con respecto a la suscripción del contrato de arrendamiento de marras. En tal sentido, este Tribunal considera que esta prueba es irrelevante a los fines de determinar el conflicto de fondo aquí planteado, toda vez que no aporta ningún elemento respecto del fondo sobre el supuesto incumplimiento de las partes en sus respectivas obligaciones contractuales. Se desecha por ser impertinente. 6).- Promovió la testimonial de los ciudadanos ARMANDO MATA NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.6.916.013, de profesión u oficio publicista (folios 167 al 169); ANTONIO DOMINGUEZ DA ROCHA, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-723.861, de profesión u oficio Carpintero (folios 170 y 171) y el ciudadano NELSON EFREN CHACON ROA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.383.400, de profesión u oficio Administrador (folios 173 y 174). Del análisis de sus declaraciones bajo las reglas de la sana crítica conforme facultad del artículo 508 CPC, este operador de justicia observa que apuntan a reafirmar la celebración del contrato de arrendamiento por el galpón No. 81; así como el carácter de inquilinos que poseen los ciudadanos Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González, hechos éstos por demás claros y probados en autos por cuanto no fueron materia de conflicto entre las partes. Así mismo, se desprende de sus afirmaciones la supuesta intervención de oficiales de la Alcaldía Metropolitana en el inmueble respecto el retiro de los implementos de trabajo de los inquilinos del galpón arrendado; la presunta posesión por parte de la Alcaldía del galpón y la realización de trabajos de remodelación o adecuación dentro del mismos efectuados por los inquilinos; elemento probatorio que pudieran aportar algún elemento en este proceso para esclarecer el conflicto de fondo existe en este juicio, por lo tanto son valorados en conjunto y positivamente. Más, ninguno de ellos manifestó si tienen conocimiento que los arrendadores (como alegan los arrendatarios) tenían conocimiento del procedimiento de multa instaurado por la autoridad municipal antes de celebrarse el contrato de alquiler que une a las partes. También es importante decir, que las deposiciones de estos testigos en donde manifiestan les constan que los arrendatarios fueron desalojados por funcionarios de la Alcaldía, se contradice con la respuesta que por vía de informes da la propia alcaldía; en donde destaca que ni existe procedimiento, ni tiene en su poder el galpón objeto de juicio. b.) De las pruebas de la parte demandada-reconviniente: 1.).- Consta a los folios 100 al 105 original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A, S.A., representada por sus Directores Miguel Emmanuelli Llamozas y Leonor Emmanuelli de Vogeler, en su carácter de arrendadora de un (01) galpón y su terreno distinguido con el No. 81, ubicado en la Parroquia San Agustín, y por otra parte los ciudadanos Jorge Amorín Iglesias y Jorge Amorín González, como arrendatarios, el cual goza de pleno valor probatorio por cuanto ambas partes reconocen de forma al unísona su celebración y por ser un documento público conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Dichas conclusiones y pertinencias, se hicieron líneas atrás cuando el propio actor lo promovió igualmente. 2).- Consta al folio 108 comunicación de fecha 08/04/2011 remitida por la Alcaldía de Caracas Gestión de Planificación y Control Urbano Dirección de Control Urbano a la parte demandada, relativo a la presunta apertura de un procedimiento de multa con motivo de cambios efectuados en la fachada del inmueble arrendado. Como se dijo antes, este medio fue tachado (indebidamente) por la parte contraria, pues por tratarse de documento auténtico lo que operaba era contrariar su contenido de veracidad con otro medio. En este sentido, se tiene este documento administrativo dentro de la legalidad; al no ser demostrado su falsedad. Si la demandante-arrendataria dudase de su veracidad, debió pedir por prueba de informes al ente respectivo que respondiese si tal documento reposa entre sus archivos; o prueba de inspección judicial para que este tribunal se trasladase a tales archivos del ente municipal y constatare su contenido/existencia. En dicho documento administrativo se hace mención a la “supuesta” existencia de un procedimiento de multa que derivó en una supuesta reunión en donde supuestamente participaron los arrendadores y los arrendatarios; y la cual constan de unas (supuestas) declaraciones que hicieran los arrendatarios reconociendo que incumplieron el contrato por cambios de fachada. No obstante esa falta de gestión probatoria del actor para invalidar tal medio, quien decide como director del proceso y en especial, teniéndose en la prueba especial cuidado al tener carácter constitucional (Luis Petit Guerra. Estudios sobre el debido proceso: Argumentaciones como derecho fundamental y humano, Editorial Paredes, Caracas, 2011); debe observar algunas inconsistencias de aquel “medio”. Primero, porque no reúne las formas oficiales de comunicación, que por máximas de experiencia conoce que lo órganos públicos se comunican a través de “oficios” y no de comunicaciones privadas. En tales oficios debe reposar sus respectivos números y orden consecutivo. En este caso, este medio se trata de una “carta” que dirige un ente oficial a un administrado, cuestión ajena a la normal conducta administrativa; lo que ya hace poner en dudas si se trata o no, de una prueba prefabricada por alguien; cuestión ajena a este debate. Segundo, porque en tal “carta” se especifica con demasiado detalle el resultado de una reunión entre arrendadores y arrendatarios, sin que consten las actas firmadas por éstos (donde además estos firmen en señal de conformidad); lo que constituye a todas luces una contravención al debido proceso previsto en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela- Es criterio que acá se define, que se viola el derecho de los arrendatarios a cuestionar su contenido. Así las cosas, caso de existir tal supuesta carta, el hecho que en la misma se establezcan una serie de afirmaciones “atribuidas” a algunas de las partes sin que puedan controlarla en aquella sede, desvirtuarlas o refutarlas, es violatoria del debido proceso. Se dispone en forma vehemente, que conforme la propia Constitución serán nulas las pruebas adquiridas en contravención del debido proceso. En tanto, no les pueden ser oponibles a los arrendatarios la referida carta que dice algo sobre supuestas afirmaciones de éstos sin su debido control. Peor aún, cuando un supuesto ente administrativo hace una serie de calificaciones que tienen que ver con un contrato, en donde dicho ente no es parte. Y así se establece. Tercero, se tiene que este documento “administrativo” cuya validez (probatoria) es solo “aparente”; se contraría a su vez con la respuesta oficial por vía de prueba de informes (promovida por la propia parte demandada-arrendadora). Es el caso, que en la respuesta a que se hace mención (folios 190-191) se establece con meridiana que no existe ningún expediente en relación a ningún procedimiento de multa. Entonces, se pregunta quien decide ¿quién prefabricó la prueba que menciona –folio 108- en donde se menciona una supuesta reunión de partes y además, en donde se atribuyen a éstas algunas manifestaciones sin que conste acta alguna de dicha reunión y menos sus firmas?. Adicionalmente, llama poderosamente la atención que en la referida prueba de informes (folios 190-191) el referido ente apunta en su parte in fine (que contiene el oficio), que acompaña a la presente copias de los documentos que a su vez le fueron “consignados” (ante esa Dirección de Control Urbano) por los propietarios del galpón. Casualmente, se observa que entre tales documentos consignados justamente aparece esta “carta” (folio 198) que se desecha por quien decide; tanto porque viola el debido proceso de los arrendatarios del que no pueden objetar su contenido porque no constan sus declaraciones (firmadas); y segundo, porque este medio de prueba (“carta”) se contradice con al ahora sí respuesta oficial de la misma Dirección. Además, ¿cómo se explica que una misma Dirección administrativa dice dos cosas contrarías entre sí; donde la primera (folio 108) establece la existencia de un procedimiento de multa, y en la segunda (folios 190-191), la desdice respondiendo que no existe tal procedimiento? Por todas las razones expuestas, este sentenciador debe desechar esta prueba por inconstitucional al violar el debido proceso en la forma descrita antes (Art.49.1.CRBV); pero además, por contravenir a la propia prueba de informes promovida por la propia demandada. Y así se decide. Durante el lapso probatorio, la apoderada judicial de la parte demandada/reconviniente promovió los siguientes elementos probatorios: 1).- Promovió el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; ratificó el valor probatorio de la copia simple de la boleta de citación de fecha 13/01/2011 (folio 19) aportada al juicio por la parte actora junto al libelo de la demanda emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador Dirección de Control Urbano; la comunicación que le enviara a la Alcaldía de fecha 18/10/2012 (folio 109 y 191 al 194), documentos los cuales fueron valorados positivamente por este jurisdiscente en su oportunidad legal correspondiente. Se hace constar que todos y cada uno de estos medios ya fueron debidamente valorados de conformidad con lo previsto en el artículo 509 CPC. 2). Promovió prueba de informes (Art. 433 C.P.C) dirigida a la Alcaldía del Municipio Libertador Dirección de Control Urbano, resultas que rielan del folio 180 al 214 de las actas judiciales que conforme este proceso, las cuales como se desprende del presente fallo, ya fueron valoradas atrás. En resumen, se valora en todos los sentidos y con pleno valor de pruebas. Se tiene por prueba legal y al mismo tiempo pertinente para demostrar que ante la referida Dirección administrativa no cursa ningún procedimiento referente al inmueble objeto de juicio (lo que desmiente el alegato de su promovente acerca de la “supuesta” existencia de un procedimiento de multa atribuido por culpa de los arrendatarios sobre el inmueble). PUNTO PREVIO De la incompetencia del tribunal. La actora-reconvenida alega la incompetencia del tribunal bajo el artículo 60 CPC; pero cuyos argumentos nada tienen que ver con incompetencia sino con falta de jurisdicción. Veamos: Otra vez tiene quien decide que explicar en forma descriptiva. La abogada de la parte actora/reconvenida alegó durante el acto de contestación a la reconvención la supuesta falta incompetencia del Tribunal para conocer de la misma, a tenor de lo previsto en el artículo 60 CPC. Hay que advertir, que el motivo de la demanda lo constituye la resolución de un contrato, así como su reconvención; por tanto, que se trata de naturaleza civil. Se confunde la demandante, cuando sostiene que no puede, en su criterio, basarse la resolución contractual propuesta por sus arrendadores en virtud a la existencia de un procedimiento administrativo del que se funda el supuesto incumplimiento contractual por parte de los arrendatarios. Sostiene a tales efectos que la “…reconvención está basada en un supuesto procedimiento administrativo sancionatorio de multa debido a que se estaban realizando cambios a la fachada del inmueble sin las autorizaciones requeridas…” (Vuelto folio 136). Esta situación, a criterio del demandante, es materia de la jurisdicción contencioso administrativo bajo el argumento que las Alcaldías son las autoridades competentes que deban resolver tal procedimiento. Ahora bien, nadie está discutiendo en juicio si las alcaldías tienen o no facultades para llevar a cabo determinados procedimientos en órdenes de sus competencias. Lo que se discute en juicio, es si como alegan los arrendadores, los arrendatarios han dado causal de resolución contractual cuando fueron responsables de haber dado lugar a un supuesto procedimiento de multa por parte de la Alcaldía. Pero además, se confunden también las formas de defensa procesal para proponerlo. En este orden, se deben hacer otras importantes precisiones: Primero, confunde el actor el alegato de incompetencia con el alegato de falta de jurisdicción; cuando ha invocado que este tribunal no es el competente en razón del artículo 60 CPC; pero sin indicar como corresponde, cuál sería en su criterio, el tribunal competente en orden respectiva. Para sostener que este tribunal no es competente, debe cumplir con dos requisitos, a saber, (i) no solo señalar si lo es por el territorio, por la cuantía o por la materia, y en estos casos, (ii) señalar cuál tribunal sería (dentro del Poder Judicial) el competente para conocer del asunto. Segundo, que los alegatos del demandante no guardan relación con la incompetencia del tribunal, sino con su eventual falta de jurisdicción frente a la administración pública. En efecto, según sus alegatos, existe un procedimiento administrativo que debería ser conocido (“supuestamente”) por las Alcaldías; específicamente por la Alcaldía del Municipio Libertador. Se trata entonces, no un alegato de incompetencia objetiva (por razón del territorio, cuantía o materia); sino de jurisdicción, alegando que debe conocer algún ente de la administración pública (que es uno de los supuestos del artículo 59 CPC). Con tales motivos, en un sentido (incompetencia) o en otro (falta de jurisdicción) debe desecharse en forma tajante. El presente asunto se trata como se aprecia, de una reclamación estrictamente civil que plantea primero el actor por resolución de contrato, basado en que el mismo alega que existía un procedimiento de multa antes de celebrarse el contrato, aspecto éste, dice, que conocía el arrendador. Y que por el mismo procedimiento fue sacado del inmueble por la autoridad municipal. La otra pretensión, la del demandado-reconviniente, que es sobre la cual el demandante-reconvenido alega que su conocimiento debe ser por parte de administración pública; pero nada más lejos de la realidad. Se trata esta demanda de reconvención, al igual que la suya, de una pretensión cuya naturaleza es estrictamente civil basada en el supuesto incumplimiento del arrendatario cuando dio lugar –en criterio del arrendador- a un procedimiento de multa por cambios de fachada que no estaban autorizadas por los dueños del inmueble; ni debidamente permisadas por la autoridad municipal competente. Entonces, que se alegue que exista tal procedimiento no quiere decir que acá es necesario discutir si las Alcaldías, en concreto, la del Municipio Libertador “…son las competentes para dictar providencias administrativas…” (vuelto folio 136). Observa quien decide, que nada de esto está en discusión en el presente proceso. Es obvio que los entes administrativos son competentes para conocer de tales procedimientos; pero ello no implica que bajo la existencia de un supuesto procedimiento de multa, ese hecho no pueda ser la causal de resolución del contrato. En todo caso, es más que evidente de autos que no existe tal procedimiento, e incluso, aunque lo existiere, lo que acá se discute no es si aquella Alcaldía es competente para conocer de tales procedimientos; sino, si determinado acto administrativo sancionatorio (que no existe) es suficiente para ser tomado como causal de resolución del contrato. Por todos estos razonamientos, quien decide aclara que ni es procedente la incompetencia alegada por razón de la materia; y por tanto se desecha la aplicación del artículo 60 CPC; y de igual forma ratifica como mayor énfasis, de oficio, que si tiene jurisdicción para decidir la presente causa de naturaleza estrictamente civil; basándose en todo el caudal probatorio, entre los que se incluye, el supuesto procedimiento de multa (cuya respuesta oficial expone que no existe). Y así se declara. DEL THEMA DECIDEMDUM DEL JUICIO PRINCIPAL Y DE LA RECONVENCIÓN I. De la “posesión” del inmueble y de la inexistencia de procedimiento alguno respecto del mismo. Cada una de las partes le atribuye a la otra, haber dado causal de resolución del contrato. El actor-arrendatario, alegando que el demandado-arrendador sabía de la existencia de un procedimiento de multa antes de celebrarse el contrato, y que estando (dichos arrendatarios) efectuando las reparaciones del inmueble, fueron desalojados (por esa causa) por funcionarios de la Alcaldía. La demandada-arrendadora por su parte, niega los hechos, y en cambio, le atribuye a la arrendataria que por hechos imputables a la misma después de celebrarse el contrato, incurrió en causal de resolución por haber efectuado unos cambios de fachada no permisados por la Alcaldía, donde la misma procedió en la Dirección de Control Urbano a efectuar el procedimiento de multa que derivó, en que según los arrendadores, dichos arrendatarios abandonaron el inmueble. Es importante destacar, que los testigos fueron contestes en que el inmueble no se encuentra en manos (posesión) de los arrendatarios, y exponen consistentemente en que supuestos funcionarios adscritos de la Alcaldía Libertador, procedieron a desalojarlos. Sin embargo, no pueden identificar ninguno de tales supuestos funcionarios. Se trata de una situación “atípica”, pues si tales funcionarios fueron o no a ejecutar determinada “acción” de desalojo, lo hicieron contraviniendo el ordenamiento jurídico, ya que consta de la propia Dirección de Control Urbano por vía de prueba de informes, respuesta según la cual no hubo ningún procedimiento de multa que relacione a las partes ni al referido inmueble. Incluso ese ente responde al tribunal que eso mismo le fue manifestado a los dueños del inmueble respondiendo a su vez a una solicitud suya. Tampoco los testigos son pertinentes para demostrar, como alega el arrendatario y promovente, si los arrendadores sabían de antemano a la celebración del contrato sobre el “supuesto” procedimiento de multa; que además, como se dijo, no existe. Menos significa, porque no pudieron responder, si por hecho imputable a los arrendadores, la Alcaldía o ciertas personas que dijeron actuar por esta, haya desalojado a los arrendatarios. De otro lado, tampoco los arrendadores pudieron demostrar que los arrendatarios hayan abandonado el inmueble, porque no practicaron la inspección ocular a la que se obligaron por vía contractual, ni produjeron ningún testimonio como también convinieron, ni trajeron ningún otro medio de pruebas que haga presumir siquiera la voluntad de los arrendatarios de “abandonar” el inmueble. En este orden, en principio, la prueba central la constituye el propio contrato de arrendamiento; máxime, cuando de la respuesta contentiva de la prueba de informes la Alcaldía informó que no existe ningún procedimiento de multa sobre el inmueble. Con lo cual, ninguna de las partes demostró su alegato (porque ambas alegaron, con sus respectivos contextos, que existía determinado procedimiento de multa; que el arrendador dice se efectuó por hecho imputable al arrendatario y que por ello se inició tal procedimiento; y que el arrendatario dice se efectuó por hecho imputable el arrendador antes de celebrarse el contrato). De manera que este asunto se reduce a analizar el contrato en forma detenida, interpretando las actuaciones de las partes y de sus propias “confesiones”. Otra situación que llama la atención respecto a qué realmente fue lo que pasó (y que no pudieron demostrar ninguna de las partes), se desprende de la afirmación que en sede administrativa hiciera la abogada Dubraska Galárraga Ponce, apoderada judicial demandada/reconviniente. En la declaración vertida ante la Gestión de Planificación y Control Urbano, de fecha 20/11/2012 (folio 196 y 197) dijo: “Las llaves del galpón fueron entregadas en abril de 2011 a la Coordinación de Inspecciones Dirección de Control Urbano”. Hecho por demás atípico, toda vez que si el contrato se suscribió 10/02/2011 encontrándose en plena vigencia entre las partes por un período contractual de tres (03) años fijos (cláusula segunda del contrato folios 12 y 101), es lógico que las llaves las deberían tener son los inquilinos en los términos del contrato. Entonces, por un lado se dice que le entregaron las llaves a la Alcaldía, ente que dice no poseer el inmueble y que no tiene proceso administrativo abierto contra las partes, situación con la cual surge otra nueva interrogante: ¿Si no es la Alcaldía -como se presumía inicialmente según las partes-, quién posee el inmueble, o quién lo hace usurpando el nombre de esta institución del Estado?, pregunta que lamentablemente no se tiene respuesta. Dada las consideraci0nes se debe resolver conforme sigue: II. Del fondo. La demanda principal la plantean los arrendatarios en contra de los arrendadores; y además, éstos proceden a contestar y a presentar a su vez demanda de mutua petición (reconvención) en contra de los arrendatarios. De parte de los actores, cuando su representación judicial afirma que la arrendadora: “…violentó esa obligación contractual y legal ya que a DOS (2) MESES de haberse suscrito el contrato es cuestión y estando mis mandantes en la realización de las reparaciones necesarias para que fuese apto para el USO COMERCIAL al cual fue destinado (Cláusula Cuarta), en fecha 4 de Abril del año en curso, autoridades de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, hicieron acto de presencia en el Galpón (sic.) objeto de arrendamiento, conducta que les extrañó a mis representados pues “LA ARRENDADRA” (sic), no les había comunicado que hubiese algún procedimiento sancionatorio sobre el GALPÓN objeto del contrato en cuestión, informándoles las autoridades municipales que debían retirar los bienes muebles de sus propiedades que integran sus implementos de trabajo,…no teniendo más remedio que retirarlos, dejando las autoridades municipales en el Galpón funcionarios de la Policía de la Alcaldía del Municipio Libertador….” (Vto., folio 3). De otro lado, los arrendadores en su carácter de parte demandada, imputan el incumplimiento contractual de los arrendatarios, y versionan de otra manera las circunstancias así: “A escasos dos meses de haber iniciado el contrato de arrendamiento, los Arrendatarios reciben una citación en fecha 4 de abril de 2011, para comparecer ante la Dirección de Control Urbano el 8 de abril de 2011. El día de la citación Nuestra (sic.) representada se entera del inicio de un procedimiento de multa, debido a que los Arrendatarios realizaron cambios de la fachada del Galpón 81 propiedad de Nuestra (sic.) representada, sin la permisología correspondiente de la Alcaldía y sin la autorización previa por escrito de Nuestra (sic.) representada…” (folio 87). Una y otra versión de los hechos se contradice entre sí, (i) el demandante-arrendatario alega que fue «desalojado» (usan la expresión que las autoridades le “informaron” que debían retirar los bienes muebles) del inmueble (galpón) por virtud de una orden de una autoridad municipal derivado de un procedimiento administrativo que había sido instaurado y sin que el arrendador le haya puesto en conocimiento del mismo; y, (ii) donde el demandado-arrendador alega que el galpón fue «desocupado» (usan la expresión “abandono” del inmueble) voluntariamente por parte de los arrendatarios en virtud de un procedimiento sancionatorio instaurado por autoridad municipal, dado según dicen, el incumplimiento de dichos arrendatarios al efectuar unas reformas en la fachada que ni estaban autorizadas por el ente municipal; ni que les fue notificada en forma alguna al dueño-arrendador. Como se observa, en el presente procedimiento ambas partes se atribuyen el incumplimiento del otro respectivamente sobre el contrato de arrendamiento para demandarse mutuamente por resolución contractual. El actor alegando que el arrendador no ha permitido el uso pacífico del inmueble y quien en su decir, sabía de la existencia de un procedimiento de multa tramitado por ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía Libertador antes de celebrarse el contrato; por medio del cual luego derivaría la orden administrativa donde procedieron a entregar el inmueble arrendado, según dicen, “informándoles las autoridades municipales que debían retirar los bienes muebles de sus propiedades…” (Vuelto folio 1). Por su lado, el demandado por vía de demanda reconvencional alega el incumplimiento del arrendatario, basado en que ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de agosto a noviembre de 2012 (folio 87); así como en su decir aquellos: “Dejaron abandonado el inmueble luego del requerimiento de la Alcaldía por hacer efectuado cambios en la fachada sin los correspondientes permisos por parte de la Alcaldía y de Nuestra (sic.) representada, lo cual produjo el inconveniente que personas ajenas al Galpón (sic.) introdujeran unas chatarras al mismo”. (folio 95). Este juzgador aprecia que de uno y otro alegato se colige, según exponen que ninguno de los dos está en posesión fáctica del inmueble. Entonces, las pruebas de ambos debió girar en demostrar tales alegaciones; (i) el actor/arrendatario probar que fue sacado del inmueble en virtud del procedimiento de multa incoado por la autoridad municipal; (ii) el actor/arrendatario probar que dicho procedimiento fue incoado antes de celebrarse el contrato –esto es, antes de febrero de 2011-; (iii) el actor/arrendatario probar que era de pleno conocimiento del arrendador dicho procedimiento; por otro lado, (iv) el demandado/arrendador probar que existió un procedimiento de multa por parte de la autoridad municipal en virtud de los cambios de fachada que dice haber ejecutado el arrendatario sin consentimiento del arrendador; ni de la permisología; (v) el demandado/arrendador probar que el inquilino abandonó el inmueble. Ninguno de estos hechos fueron probados por las partes, que deben sucumbir al no cumplir con sus respectivas cargas probatorias; de conformidad al artículo 506 CPC. Se observa que el actor/arrendatario pretende probar tal alegato con una copia documento administrativo (folio 19), que aunque fuese valido su contenido, es absolutamente impertinente como para demostrar lo que alega su promovente; ya que del mismo solo se lee que se trata de una citación de fecha 13 de enero de 2011 en al que (supuestamente) la Dirección de Control Urbano cita a Carlos Emmanuelli y/o Producto Caracas, C.A, y con relación al galpón 81 le requiere como objeto: “consignación de la documentación del inmueble”; por tanto, no se desprende que ello signifique que se trata de un procedimiento de multa. Adicionalmente, pretende probar ese mismo alegato con una carta que en copia simple aparece “recibida” con sello húmedo de la Dirección de Control Urbano cuyo contenido es insuficiente (folio 20); ya que del mismo solo se desprende que Jorge Amorín le solicita al Dr. Silfredo Vera “…toda la información con lo sucedido desde un principio…”; pero además, que desea “…tener conocimiento de todo lo que está pasando o pasó…”; sin que se desprenda de la misma misiva dato alguna que haga concluir que exista un procedimiento de multa y además, que por el mismo fue ordenado la desocupación del inmueble arrendado. Aunado a lo anterior, consta de prueba de informes (que promueve la parte contraria-arrendadora-demandada) según respuesta “oficial” de la propia Dirección de Contro Urbano, que “…no reposa algún expediente administrativo perteneciente al bien inmueble denominada (sic.) Galpón (sic.), marcado con el nº81...” Entonces, se evidencia de las pruebas anteriores (citación y carta-misiva) que son impertinentes para probar que exista un procedimiento de multa como alega su promovente; y además, es evidente que la prueba final de informes es concluyente de que no existe ningún procedimiento contra los dueños del galpón objeto de juicio antes de celebrarse el contrato de arrendamiento. Colige quien decide, que si no hay ningún procedimiento, ello incluye que tampoco lo hay en materia de multas. De otra parte, la arrendataria/demandada ha pretendido atribuirle a su inquilino/demandante el supuesto incumplimiento por parte suyo por haber dado lugar a su vez, a un procedimiento de multa por cambio de fachada. Para probar tal alegato, la representación judicial trae una “carta” (que no parece una comunicación oficial) de fecha 8 de junio de 2011 (folio 108) dirigido a Carlos Emmanuelli; y “aparentemente” suscrita por el Ing. Sergio Sánchez por la Dirección de Control Urbano. En dicha comunicación que se adjunta a la respuesta dada por vía de informes, se hace mención, entre otras cosas (i) que si existe procedimiento de multa; (ii) que consta citación de fecha 4 de abril de 2011 que dicho ente hiciera al ciudadano Jorge Amorín (C.I.12.388.763); (iii) que en la oportunidad fijada, como es el 8 de abril de 2011, comparecieron tanto el ciudadano Jorge Amorín como arrendatario y los representantes del arrendador, ciudadano Carlos Emmanuelli (C.I.30.690) debidamente asistido de la abogada Dubraska Galárraga (C.I. 12.627.042); (iv) que los arrendatarios aceptaron que estaban haciendo cambios de fachada sin la permisibilidad establecida por la Dirección; y por su lado, (v) los arrendadores manifestaron que desconocían tales modificaciones. Pero, aunque fuese “valida” dicha comunicación (cuya validez fue objetada por la parte contraria por “tacha”); a pesar de que no es la tacha la vía idónea, aquella se tendría como valida si no hubiere prueba en contra de tal presunción. Más este sentenciador desechó este medio por contravenir el debido proceso de los otros (quienes aparecen diciendo “algo” en sede administrativa sin que puedan desmentirlo; contradecirlo, ni controlarlo). Es el caso, que de la prueba de informes que promueve la misma arrendataria/demandada, en respuesta de la propia Dirección de Control Urbano (folios 180-181) –esta vez suscrita por el Ing. Daniele Di Giminiani-, se hace constar en forma enfática que no existe ningún procedimiento derivado en contra del galpón 81. De manera, que la misma conclusión a la que se llegó en cuanto al alegato (no probado del actor), ha de conducirnos a que igualmente aplica para el alegato del demandado (tampoco probado); ya que esta respuesta contradice totalmente el propio recaudo producido por el mismo demandado con la que pretende hacer ver, que la misma dirección le comunicó en 2011 sobre la existencia de un procedimiento de multa. Esto obliga a quien decide, a hacer unas consideraciones específicas, dada la especial trascendencia; además, porque un medio contraría a otro mismo. Se trata pues, de confrontar dos medios que aparentemente “son validos” sus contenidos; pero que obviamente uno contradice al otro. Cuando se lee con detalle en la prueba de informes (folio 181), al pie del referido oficio se coloca entre los anexos: ficha técnica, respuesta al propietario y documentos consignados por el propietario. Así las cosas, verifica quien decide que dicha ficha técnica consta en original (folios 182-186); que la respuesta a la que hace referencia dicho ente al propietario consta en copia simple (folio 187); y que el resto contiene recaudos que fueron consignados por el propietario; entre los cuales se observa la misma “comunicación” de fecha 8 de abril de 2011 (folio 198); cuyo contenido es idéntico a la “comunicación” de fecha 8 de abril de 2011 (acompañada al folio 108). En cualquier caso, muy a pesar de esa “identidad” (del original –folio 108- con la copia –folio 187-), y en el supuesto que se trate de un documento “válido” (porque su inexistencia no la probó el arrendatario/demandante con prueba fehaciente); el mismo no puede tener valor de pruebas alguno por contradecirse en todos sus términos con la propia prueba de informes, porque de la misma prueba se evidencia (i) que no hay constancia de algún procedimiento ante la Dirección de Control Urbano; y en cambio, (ii) que la comunicación a la que hacemos referencia dice todo lo contrario (hace expresa mención de la existencia de un procedimiento de multa). Por tanto, tratándose dicha prueba de un documento administrativo –que no público porque no da fe su contenido, sino una presunción de veracidad (folios 198 y 108), queda desvirtuado a su vez con otra respuesta “administrativa” (folios 180-181), que pone en dudas la “veracidad” del primero salvo que se demuestre (y no consta) que dicha prueba de informes fuere forjada. Esta situación sin embargo, tiene otra circunstancia digna de analizar. Pues, la propia demandante a través de su apoderado judicial confiesa espontáneamente, que a dos meses (2) de haberse celebrado el contrato de alquiler, dice “…estando mis mandantes en la realización de las reparaciones necesarias para que fuese apto para USO COMERCIAL al cual fue destinado…”. Ahora bien, de la cláusula 4ª del contrato aceptado por las partes, se evidencia que los arrendatarios reciben el inmueble y que se “obligan a mantenerlo en las mismas condiciones en que lo reciben, devolviéndolo al propietario en buen estado de uso, conservación y mantenimiento.” Interpreta quien decide a tenor de lo establecido en el artículo 12 CPC, que si se obliga al devolverlo en buen estado y líneas antes se coloca que se obliga a mantenerlo en buenas condiciones, parece que lo recibió en el mismo buen estado; dejándose a salvo que había que hacer unas “reparaciones” para acondicionarlo para el uso comercial. Ahora bien, si su uso comercial (en este caso, para taller mecánico como alega el actor) ameritare alguna modificación o reparación especial, entonces la misma cláusula establecía que los arrendatarios “gozarían” de un plazo de 30 días calendarios para verificar si el inmueble tuviere alguna imperfección, daño o defecto, y si fuere ese el caso, debería notificar a la arrendadora para que ésta procediera a efectuar tales reparaciones. Solo después de pasados 15 días continuos desde la notificación que hicieren los arrendatarios a los arrendadores para que estos efectuaren las reparaciones a que haya lugar; solo así, y en caso que “LA ARRENDADORA no ha realizado las reparaciones necesarias, entonces LOS ARRENDATARIOS tendrán la opción, mas no la obligación, de realizar las reparaciones necesarias y deducir lo pagado en dichas reparaciones del costo del canon de arrendamiento, basándose en las facturas correspondientes…” Visto así las cosas, aprecia quien decide que no consta de autos la notificación que tendrían que haber hecho los arrendatarios a sus arrendadores para que sean los propios arrendadores que iniciasen las «reparaciones necesarias» al galpón. Además, incurren en culpa los propios arrendatarios cuando sin haber cubierto tal previsión, proceden ellos mismos a efectuar tales reparaciones como lo confiesa en su libelo su representación: “…estando mis mandantes en la realización de las reparaciones necesarias…” (Vuelto folio 3). A juicio de quien decide, esto constituye una confesión a una situación contractual claramente establecida. Además, la misma cláusula 4ª establece con meridiana claridad (y ahora sin lugar a interpretación alguna), que si pasaren treinta (30) días sin que los arrendatarios notificasen a los arrendadores de los daños del inmueble, se entendería que “LOS ARRENDATARIOS han recibido el inmueble en buenas condiciones, que lo recibieron…” (Folio 102). Así pues, al no existir tal notificación de los arrendatarios a los arrendadores se entiende: (i) que las reparaciones que hicieren los arrendatarios no están amparadas por el contrato, en el sentido que los costos los asumen como un gasto propio y no imputable a los otros; de modo que no puede compensar esos montos del canon del alquiler; (ii) ya que al no haber tal notificación, se entiende que el inmueble los reciben en buen estado. En consecuencia, como el contrato empezó su vigencia desde el 1º de febrero de 2011; cuando ocurren los hechos denunciados por el arrendatario-demandante respecto que en su decir, las autoridades municipales hicieron presencia “informándoles” que debían entregar el inmueble por un supuesto procedimiento de multa, no obstante, queda claro que confiesan que sucedió el 4 de abril de 2011, es decir, cuando ya estaban vencido los 30 días previstos para que notificare cualquier daño del inmueble. Por ende, que no pueden atribuirle al actor, los actos narrados que le impiden el goce del inmueble. Dicha situación a su vez nos lleva a otra. Consta de autos que ninguna de las partes está ocupando el inmueble; bien porque cada una lo reconoce, como también se constata del llamado informe o ficha técnica que produce la Dirección de Control Urbano que da cuenta que ni la Alcaldía lo ocupa, sino “extrañas personas” según los dichos del lugar. Por ende, se trata de una situación anormal y ajena a las partes. Luego, si bien es cierto que los arrendatarios incurren en culpa al asumir unos costos de reparaciones por sí mismos sin haber notificado a la otra (arrendadora) que sería aquella que debía costearlos; no obstante esa aseveración, está probado en autos que desde abril de 2011, ellos no tienen la ocupación del inmueble por un hecho que no le es imputable. A pesar que el arrendatario-actor diga que no tiene el inmueble por virtud de una orden de la autoridad municipal (cuestión fáctica no probada); y que la otra parte arrendador-demandada por su lado alegue que los arrendatarios abandonaron el inmueble (cuestión fáctica no probada) y por ello deben pagar los cánones correspondientes; lo cierto es, que se trata de un hecho no imputable a los demandantes, conforme sigue. Esto se deduce de lo que la parte actora alegó expresamente, respecto a que no es cierto que sus “representados incumplieron con el contrato de arrendamiento, ya que no tuvieron el uso disfrute del inmueble cedido en arrendamiento, ya que como quedó expresado en el escrito de demanda, fueron desalojados por funcionarios de la Alcaldía de Libertador…”. (folio 138). Por tanto, dicho alegato, constituye a juicio de quien decide, un hecho de un tercero aunque no lo haya calificado expresamente en tal contestación, hechos que narrados así, y como quien sentencia conoce el derecho (por aplicación del principio iuris novit curia), encuadran como eximente de responsabilidad contractual a tenor de lo previsto en el artículo 1271 del Código Civil. En efecto, entre los diversos casos de «causa extraña no imputable» previstos en nuestra legislación civil, se tiene como advierte la doctrina autorizada, el hecho de un tercero (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 10ª ed., UCAB, 1997, p.188.). Esta institución (hecho de un tercero) se entiende aquel “hecho que impide al deudor el cumplimiento de una obligación, y que es originario de la actividad o conducta de una persona que sea totalmente ajena y distintas de las personas del acreedor y del deudor.” (Ob. Cit., p.191). Para que esta causa sea eximente del cumplimiento de las obligaciones, como explica el autor, este hecho de tercero tiene que ser “la causa única del incumplimiento”. Todo lo expuesto, puede constatarse por prueba de testigos que por hechos ajenos a las partes, un tercero (constituidos por varias personas aunque aún no se prueban sus identidades) fue quien bien simulando un acto de autoridad o a la fuerza (violencia psicológica o física) logró sacar del inmueble arrendado a los arrendatarios. Así, también consta que como fue informado por la Dirección de Control Urbano que dicha dirección no está ocupando el inmueble, sino personas que han manifestado ser funcionarios de la misma. Entonces, es evidente que estos hechos de terceros operan como causal para eximir a los arrendatarios de pagar la renta de alquiler de los meses posteriores a abril de 2011. Se insiste, todo ello queda verificado por la propia prueba de informes que conforme a la Dirección de Control Urbano no pudo tener acceso al inmueble, pero además informó que “…pudo observar que en el interior del mismo se encuentran vehículos y posible material de construcción y/o escombros…” (folio 180). Además, a manera de referencia, informa dicho ente municipal que “…se consultó a los vecinos y comerciantes de la zona, los cuales informaron que en el galpón no se desarrollan actividades comerciales,…”. Adicionalmente refiere en dicho informe “…que personas que se hacen llamar funcionarios de la Alcaldía de Libertador, esporádicamente llegan a guardar vehículos y piezas mecánicas al lugar”. Finalmente, informa que dicha Dirección de Control Urbano, en respuesta de la comunicación que le dirigiera el dueño del inmueble, a saber, sociedad de comercio IXCO, L.A., C.A., “…no tiene tomado ni se encuentra custodiando el galpón Nro.81 del cual son propietarios…”. Así las cosas, es evidente que ni el actor-arrendatario-reconvenido probó los hechos de su demanda (que el arrendador haya sido responsable de algún procedimiento de multa por medio del cual, la Alcaldía ordenó su desalojo); ni el demandado-arrendador-reconviniente pudo probar los hechos de su reconvención (que el arrendatario haya efectuado un cambio de fachada que hubiere dado lugar a algún procedimiento de multas por parte de la Alcaldía); por tanto, sus respectivas alegaciones no cumplieron con la carga de pruebas exigidas en el artículo 506 CPC en concordancia con el artículo 1354 del código civil. En este estado, sus pretensiones deben ser declaradas improcedentes en derecho. III. PARTE DISPOSITIVA. Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentaron los ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZALEZ contra la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A. SEGUNDO: SIN LUGAR el alegato de la incompetencia del tribunal, y en todo caso, según las explicaciones antes dadas, este juzgador decide que también tiene jurisdicción y además, competencia para decidir el presente asunto. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A. contra los ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZALEZ. CUARTO: Dada que ambas pretensiones fueron desechadas, se ordena la compensación en costas. Habiendo sido dictada la presente sentencia fuera del lapso de diferimiento contenido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, será necesaria la notificación de las partes. NOTIFIQUESE A LAS PARTES. Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los catorce (14) días del mes del mes de mayo del dos mil trece (2013). Año 202º y 153º. EL JUEZ TITULAR. ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA EL SECRETARIO ABG. CARLOS DELGADO. En esta misma fecha, siendo las ________________ se registró y publicó la presente decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, quedando anotada en el libro diario bajo el Nº _____. EL SECRETARIO ABG. CARLOS DELGADO. AP31-V-2012-000061 LAPG/CD/jar.