TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
203° y 154°

PARTE ACTORA: MARIA VIRGINIA CASTEJÓN FERRÁS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-7.970.102.-
PARTE DEMANDADA: LUISA ELENA FERRÁS DE MATOS, HAYDEE FERRÁS PONCE, OLGA FERRÁS DE NUÑEZ, AMINTA FERRÁS DE RAMOS, LIVIA FERRÁS DE ANGARITA, JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE y CARLOS FERRÁS PONCE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.111.863, V-2.991.448, V-3.188.610, V-2.991.447, V-3.659.343, V-3.190.325 y V-4.083.824, respectivamente, integrantes de la Sucesión Ferrás Ponce.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ARELIS VENTURA ASCANIO PAIBA y MILAGROS DEL VALLE SILVA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.710 y 78.702, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL RAFAEL ANGARITA SCHULTZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3114.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

I.
DE LA AUDIENCIA ORAL
Se han cumplido las etapas previas, tanto la celebración de la audiencia preliminar en donde se debatieron y resolvieron las cuestiones procedimentales y de mera forma; así como se fijaron los hechos de cada una de las partes y el objeto de la controversia; y además, se revisaron los medios probatorios en que ambas partes pretendieron hacer valer sus respectivas posiciones.
Este fallo corresponde a la extensión escrita del juicio ya decidido en audiencia oral del 17 de mayo de 2013; en cumplimiento al artículo 877 del CPC; es decir, en la oportunidad de los diez -10- de despacho siguientes a que tuvo lugar aquella audiencia.
La presente demanda se inicia mediante libelo, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de agosto de 2008, quedando asignada al Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
En virtud de la inhibición planteada en fecha 21 de abril de 2010, por la Juez Primera de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien conoció de la presente causa, se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de abril de 2010, quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha.
En fecha 10 de mayo de 2010, se dictó auto mediante el cual se da por recibido el expediente y se da entrada al mismo en el libro respectivo.
Fijada la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en fecha 10 de agosto de 2012, compareciendo ambas partes, solicitaron al juez suspender el acto por un lapso de seis (06) días de despacho, siguientes a la fecha, en caso de que no llegaran a
Una vez celebrada la audiencia preliminar en fecha 27 de septiembre de 2012, se observó que los límites de la controversia se circunscriben en precisar si conforme a los argumentos de la parte actora, el contrato de opción de compra venta se prorrogó o no al vencimiento de su tiempo inicial (de 10 meses); o si por el contrario, como alegan los codemandados el contrato ya venció, y que para su prórroga se requería el concurso de todas las partes. Este sería lo necesario, para determinar si procede o no la reclamación por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
Siendo la oportunidad fijada el día 17 de mayo de 2013, para que tuviera lugar el juicio oral, las partes comparecieron y el tribunal dio el derecho de palabra a cada una, quienes hicieron réplica y contrarréplica, contestando asertivamente frente a las formulaciones que se les efectuaran. Cumplido el contradictorio, se pudo concluir:
Del presente juicio se pudo precisar la existencia del contrato de opción de compra- venta que tiene por objeto el inmueble de juicio, que consta en instrumento privada debidamente reconocido por sus firmantes, lo que concede plenitud de pruebas en cuanto a su legalidad a tenor de lo previsto en el artículo 444 CPC.
La pertinencia del mismo se circunscribe en acreditar la existencia de un contrato de opción de compra venta que tiene por objeto el inmueble suficientemente identificado en autos; por medio del cual, los propietarios en carácter de causahabientes (demandados) de los dueños originales, se comporten en vender a la optante (demandante) dicho inmueble, en un plazo de diez (10) meses, período en el cual se tramitaría la solvencia correspondiente ante la Gerencia de Tributos Internos, Región Capital, del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera; y en cuyo caso, de no obtenerse la misma en el plazo indicado, se prorrogaría por el mismo período inicial; dejando sentado las contratantes asimismo que, “…de obtenerse antes la misma y de mutuo acuerdo entre las partes el mismo podrá ser reducido”; conforme se indica en el cláusula 5ª.
La accionante pretende que los propietarios del inmueble le otorguen el documento definitivo de venta; pretendiendo el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, alegando que el contrato en su criterio quedó prorrogado por causa no imputable a ella, se refiere, al fallecimiento de la co-heredera LIBIA FERRÁS y por la renuncia a los derechos hereditarios a favor de la Sucesión Ferrás por parte de su cónyuge; lo que conlleva, dicen, a que el contrato de entienda prorrogado.
La parte demandada, como se ha explicado a lo largo de los actos del proceso, está constituida por cinco personas, quienes se reconocen entre sí como miembros de la Sucesión Ferrás Ponce, a saber, ciudadanos LUISA ELENA FERRÁS DE MATOS, HAYDEE FERRÁS DE PONCE, OLGA FERRÁS DE NUÑEZ, AMINTA FERRÁS DE RAMOS, LIVIA FERRÁS DE ANGARITA; JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE y CARLOS FERRÁS PONCE.
Es otra circunstancia acreditada en autos, el fallecimiento de la co-heredera LIVIA FERRÁS DE ANGARITA y que su esposo, el abogado MANUAL ANGARITA SHULTZ renunció a sus derechos hereditarios a favor de la “Sucesión” de quien aquella había recibido (la parte que le corresponde) sobre el inmueble de juicio. A su vez, este mismo ciudadano es abogado en ejercicio y asistente de los co-demandados JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE y CARLOS FERRÁS PONCE.
Que las ciudadanas LUISA ELENA FERRÁS DE MATOS, HAYDEE FERRÁS DE PONCE, OLGA FERRÁS DE NUÑEZ, AMINTA FERRÁS DE RAMOS, en carácter de co-herederas y co-demandadas, celebraron transacción judicial con la demandante (debidamente homologada) y que los dos restantes, ciudadanos JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE y CARLOS FERRÁS PONCE, contestaron la demanda, participaron en la audiencia preliminar y que en la audiencia oral o vista definitiva, solo consta la comparecencia del ciudadano CARLOS FERRÁS PONCE, pues no se presentó el ciudadano JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE, motivado a que, según su co-demandado presente y hermano; y también por el dicho del abogado asistente, no pudo llegar a tiempo en virtud de que estaba “trancada” la vía por donde vivía problemas con conatos de invasión.
El debate central se circunscribió en determinar si el contrato de opción de compra venta (que ambas partes reconocen), estaba “vigente” o no porque quedó prorrogado por criterios del actor; y por contrario, para los co-demandados el mismo había vencido porque no se había prorrogado previo acuerdo; y que además, los hechos que imputa el actor (respecto del fallecimiento de una de las co-herederas así como la renuncia por parte de su esposo a los derechos hereditarios); en ningún caso pueden afectar el contrato. Se insiste, este es el quid del litigio todo lo cual consta del material probatorio, que se valoran así:

Se hace constar que todos los hechos que constan en el material probatorio están debidamente aceptados por ambas partes; salvo la prueba de informes promovida por los co-demandados que fueron inadmitidas por impertinentes (ver capítulo II, folio 12o, pieza II que contiene el auto de admisión de hechos y pruebas).
Pero, del resto, los hechos reflejados en el material probatorio es estrictamente documental y ambas partes dan por probado, sin embargo, que sus medios fueron valorados así:
(i) el que contiene de contrato privado de opción de compra venta, valorado con plenitud de pruebas por el artículo 444 CPC;
(ii) las cartas o misivas dirigidas entre las mismas partes, valoradas con plenitud de pruebas por el artículo 1370 del código civil;
(iii) que el recibo del dinero que suscribiera en original JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE se valora por aplicación del artículo 4444 CPC, por haber sido reconocida su firma y contenido;
(iv) las documentales administrativas ante el SENIAT, que por ser documentos administrativos merecen veracidad salvo prueba en contraria, y que no fueron objetadas por las partes, debiendose valorar por el artículo 429 CPC; en los que se desprende (iv.a.) quiénes suceden inicialmente a JESÚS FERRÁS GUERRA (primigenio dueño del inmueble) en sus respectivas cuotas y condiciones); y (iv.b) quiénes suceden después a AMINTA PONCE DE FERRÁS (cónyuge del dueño inicial);
(v) que el título supletorio que cursa en autos se tiene por legal al constar en original y emanado de autoridad judicial, conforme lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil cuya pertinencia acredita la construcción adicional sobre el inmueble de autos; y,
(vi) del documento de propiedad originario en donde consta que el dueño del inmueble fue el ciudadano JESÚS FERRÁS GUERRA.
(vii) En relación a ciertos recibos (con los que la actora pretende probar el pago por gestiones ejecutadas por un gestor sufragado por ella), como aparecen emanados de terceros, al no constar la promoción del testimonio de quien suscriben, se tienen por ilegalmente presentados, al incumplir con el artículo 431 CPC.
(viii) En relación al documento sin firma ni fecha (folios 56-63, pieza I) solo se tiene por indicio al adminicular su contenido con la respuesta que da el Banco Mercantil en prueba de informes (folio 204, pieza II), respecto a que se estaba gestionando un crédito bancario para adquirir el inmueble, pero ya se dijo que no constituye prueba idónea para acreditar que haya acuerdo de venta más allá de la fecha en que se venció el contrato de opción de compra venta.
(ix) Finalmente las pruebas de informes (folios 204 y 211, pieza II) son legales a tenor de lo previsto en el artículo 433 CPC, y contundentes en lo que allí contiene, que hubo un crédito bancario revocado, que se asumieron unos gastos ante distintos entes.

Respecto al alegato de la actora que por hecho no imputable a ella, específicamente por el fallecimiento de la coheredera Libia Ferrás con fecha posterior a la celebración del contrato, así como por la renuncia de su cónyuge a los derechos hereditarios a favor de la sucesión; se entiende prorrogado el contrato; la parte codemandada alega que el contrato no estipulaba ninguna consecuencia respecto a los hechos narrados, y que más bien tenía un lapso de diez meses, el cual se encuentra suficientemente vencido desde la propias actuaciones de las partes, ya que no consta acuerdo expreso en su prorroga.
Prosigue el co-demandado presente que ello se demuestra de la propia intención de la demandante en no querer comprar el inmueble cuando les remitió carta en junio de 2008, en la que les exigía a los ciudadanos miembros de la Sucesión, que con motivo a que dichos miembros no se han puesto de acuerdo sobre el precio final del inmueble, entonces, exigía le devolvieran las sumas que ella entregó en calidad de “arras”; y además la devolución de los costos o gastos que ella asumió para cubrir ciertas gestiones legales por ante organismos varios.
La parte actora aceptó la existencia de la referida carta tanto en su contenido como en su firma, pero no en sus efectos. Aduce que de su contenido no se deduce lo que afirma la demandada. La representación judicial dice que su mandante, es decir, la propia “compradora” y quien firma la carta, no es abogado y por tanto no puede entenderse que estaba pidiendo la devolución de ningunas arras; ni supone en su criterio que estuviera renunciando a seguir con el negocio jurídico.
Insistió, en que la misma demandante fue beneficiaria de un crédito ante entidad bancaria y que como consta de respuesta dada por prueba de informes, no se pudo protocolizar la venta definitiva porque faltaba un documento de declaración sucesoral por parte de los vendedores; quienes son los demandados. Siendo por tanto una causa no imputable a ella. Asimismo, alega dicha representación judicial demandante, que con motivo de que los vendedores no ejecutaron todo cuanto debían hacer para la obtención de los documentos correspondientes, su mandante tuvo que asumir las gestiones ante los entes relacionados con el negocio jurídico (entidad bancaria, registro, Alcaldía, Seniat, etc.). Que todo ello, en general, afirma es demostrativo que el negocio jurídico continuó después de vencerse los diez meses del contrato.
Correspondió al juzgador resolver si como la actora sostiene por causas no imputables a ella (respecto al fallecimiento de la co-heredera vendedora LIBIA FERRÁS DE ANGARITA y por la renuncia a los derechos hereditarios de su cónyuge en beneficio de la Sucesión) el contrato se entiende “prorrogado”; o si, en cambio, el mismo expiró como aducen los co-demandados al no haberse acordado nueva prórroga por escrito; y porque los hechos que atribuye la actora prorrogarían el contrato, no están estipulados como tal.
Así las cosas, este sentenciador advirtió a las partes que este tema se circunscribe a interpretar el referido contrato, función que habilita a quien decide por medio del artículo 12 CPC, tomando en cuenta las estipulaciones del contrato y el resto de elementos que le involucran, tomándose en cuenta, sobre todo la buena fe y la intención de las partes.
A juicio de este juzgador, parece obvio, en contra de lo que afirman los co-demandados, que las circunstancias relacionadas con la muerte de una de las causahabientes (y co-dueña) y la renuncia de su cónyuge a los derechos hereditarios; pueden afectar la ejecución del contrato inicial. Pero de allí a entender como forzadamente “interpreta” la accionante, que dichas circunstancias son suficientes para tener por “prorrogado” el contrato, no tiene asidero ni con las mismas pruebas acá analizadas, pero tampoco frente a alguna regulación legal que aplique al caso. Esto es, que a falta de pruebas privare determinada presunción de ley que aplique al caso, la cual, no existe. De nuevo se advierte, que las pruebas del juicio son suficientes para determinar si las conductas derivadas de las contratantes hacen “presumir” que hubo prorroga del lapso original de 10 meses.
Ese lapso de 10 meses contados a partir de la fecha del contrato original (26 de septiembre de 2006), expiraría en 26 de julio de 2007. Al principio, la actora intentó probar que el contrato seguía vigente por ser ese el interés de las partes, cuando por prueba de informes pidió respuesta de la entidad bancaria –adelante indicada- para que confirmara que le fue otorgado un crédito hipotecario con fecha posterior al vencimiento de aquella fecha inicial de expiración. Es decir, que la representación actora pretendía probar ese hecho de la intención de venta posterior a la fecha del vencimiento del plazo natural.
Esta circunstancia anterior de las gestiones posteriores a la fecha del vencimiento natural de 10 meses, advierte este juzgador, en principio es constatada. Porque, si bien es cierto que por pruebas de informes de fecha 26 de diciembre de 2012 el Banco Mercantil se hace constar que en fecha 4 de julio de 2008 fue revocada la solicitud de crédito por Bs.113.000,oo realizada por María Virginia Castejón Ferrás porque “…no entregó la Planilla Sucesoral que correspondía por el fallecimiento de uno de los propietarios del inmueble,…” (folio 204); lo que parece demostrar es la gestión “unilateral” de la compradora y no es suficiente para que esta sola prueba, o al menos no es idónea, para acreditar que las otras personas (vendedoras miembros de la Sucesión estaban totalmente de acuerdo en proseguir la venta mucho después de vencido el lapso inicial).
Por el contrario, lo que consta de autos es la voluntad contraria. En este sentido final, se da cuenta quien decide que la carta privada suscrita por la actora en fecha 27 de junio de 2008 (es decir, antes que le fuera revocado el crédito bancario del 04 de julio de 2008) y dirigida por la “compradora” –así aparece suscrita- a los miembros de la Sucesión, es la prueba idónea que adminiculada con el contrato objeto de litis, es demostrativa de su intención de no proseguir con el contrato de opción de compra venta. Dicha carta no está diciendo que el contrato se ha prorrogado, antes bien, le imputa la compradora a los miembros de la referida Sucesión que no se han puesto de acuerdo en el precio final del inmueble, lo que parece es afirmar, que NO HAY ACUERDO EN LA PRÓRROGA DEL CONTRATO.
Además, en la misma carta la compradora (aquí accionante) no solo le imputa que aquellos “vendedores” no se han puesto de acuerdo; sino que en ese orden, pide que los mismos le devuelvan las sumas que ella entregó por concepto de arras, lo que viene a comprobar QUE NINGUNA DE LAS PARTES MANTUVO LA VIGENCIA DEL CONTRATO. A pesar que esta misma actora manifiesta en su escrito libelar que el contrato se prorrogó (por causa que no le es imputable) y que mantuvo siempre la voluntad de proseguir con la venta; concluye este juzgador que dicha carta expresa todo lo contrario.
En efecto, de la misma misiva se desprende sin dejar espacios de duda, que su intención en la fecha indicada es que los co-demandados (i) procedieran a devolverle el dinero que ella había pagado como adelanto al negocio –que califica como arras-; y (ii) procedieran a devolverle el dinero por los gastos que ella misma manifiesta tuvo que asumir por gestiones privadas en la obtención de ciertos documentos.
Hay que agregar, que por carta “contestada” por JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE a MARÍA VIRGINIA CASTEJÓN del 30 de junio de 2008, el mismo le hace una serie de imputaciones y desmiente que ella haya gestionado algunos documentos como afirma en la carta que la misma remitiera (del 27 de junio de 2008); y asimismo hace una serie de consideraciones respecto de las cuales, éste sostiene que no están obligados a devolver suma alguna porque no hay cláusula penal, ni arras; así como desconocen los montos que la misma afirma haber pagado por ciertas gestiones. Finalmente esta carta es contundente al atribuirle a la “compradora” también su incumplimiento por la falta del pago del precio final.
Volviendo al tema de la carta inicial enviada por MARÍA VIRGINIA CASTEJÓN a los miembros de la Sucesión, no aplica la tesis de la representación judicial accionante según la cual, que como la misma no es abogada no debe entenderse que está “reclamando” arras. Este alegato obliga a quien decide a cuestionarlo, porque primero, si bien es cierto en la calificación de los contratos, independientemente de la denominación que den las partes, es el juez que conforme a sus elementos está autorizado para su calificación; esto es, decir el tipo de contrato en que se encuentra. En cualquier caso, que sean o no arras las sumas que ella está exigiendo, la sola voluntad de la actora en que le sean devuelto tales conceptos (independientemente de cómo se le llame); lo que hace es demostrar su voluntad de “disolver” el negocio jurídico.
No obstante, sean arras o no, quien acá sentencia arguye que lo que pagó la actora a los causa-habientes vendedores no puede ser parte del precio; y máxime, cuando ni siquiera tuvo la voluntad antes, durante o luego de vencerse la prórroga contractual de 10 meses, de hacer una oferta por el “resto” del precio convenido.
Tal omisión (en su falta de oferta por el monto total o restante) denota la falta de interés de la accionante en concretar el negocio jurídico objeto de demanda, lo que aunado al contenido literal de la carta en donde hace expresa exigencia a sus vendedores a que le devuelvan lo que esta pagó (como arras) más otro tanto de lo que pagó (por gestiones documentales); hacen la convicción a quien decide, que no es cierta su voluntad de concretar o completar tal negocio jurídico con fecha posterior al vencimiento de su período,.
Tampoco convence al juez que las causas alegadas por la accionante respecto al fallecimiento de una de las vendedoras y la renuncia de su cónyuge sobre los derechos hereditarios de la misma, sean causas suficientes para “asumir” o entender prorrogado el período original de 10 meses; ello, porque nada de esto aparece en forma clara en estipulación alguna. Por tanto, al no estar previsto en el contrato, lo que viene es interpretar en su conjunto sus cláusulas en conformidad como se dijo, con la facultad interpretativa del artículo 14 CPC; valiéndonos de su conjunto con el resto de material probatorio.
Principalmente contrarían a la actora el propio contrato que no establece prorroga del lapso inicial de 10 meses contados a partir de su suscripción.
De nuevo debe colegir quien decide, que si bien es cierto los hechos reconocidos por ambas partes; en concreto, específicamente al fallecimiento de una de las vendedoras y la renuncia de su cónyuge sobre los derechos hereditarios de la misma; aunque en principio pueden afectar la ejecución del contrato inicial, teniéndose que dichos hechos tuvieron lugar durante la existencia del período previsto, se trata de hechos que dentro de la normativa civil aplicable en materia de contratos, quien decide, no encuentra como suficiente o posible como para entender –como forzadamente propone la accionante- que el lapso de 10 meses quedaría automáticamente prorrogado por tales hechos.
Por último, las actuaciones del resto de las co-demandadas que transaron junto a la accionante, en aplicación al articulo 147 del Código de Procedimiento Civil, no benefician ni afectan al resto de los co-demandados, sean renuentes o no a su defensa, en este último caso, no surte efectos aquella transacción frente a los derechos de los co-demandados JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE y CARLOS MANUEL FERRÁS PONCE.
III.
PARTE DISPOSITIVA.
Habida cuenta de la plena prueba de autos, conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentó la ciudadana MARIA VIRGINIA CASTEJÓN FERRÁS, contra los ciudadanos LUISA ELENA FERRÁS DE MATOS, HAYDEE FERRÁS PONCE, OLGA FERRÁS DE NUÑEZ, AMINTA FERRÁS DE RAMOS, LIVIA FERRÁS DE ANGARITA, JESÚS ENRIQUE FERRÁS PONCE y CARLOS FERRÁS PONCE, integrantes de la Sucesión Ferrás Ponce.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber sido totalmente vencida en la presente litis.
Dada, sellada y firmada en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; a los _____________________. 203º y 154º.
EL JUEZ TITULAR,

Abg. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. Carlos Delgado.
En esta misma fecha, siendo las ______ de la mañana se publicó el extracto de la anterior sentencia en extenso, dictada previamente en forma oral en fecha 17 de mayo de 2013.
EL SECRETARIO TITULAR.

Exp. Nº AP31-V-2008-002069.