TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº AP71-R-2013-000954 (8984)
PARTE DEMANDANTE: O & CONSTRUCCIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinta de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 7 de Septiembre de 2005, bajo el Nº 72, Tomo 1174-A.
APODERADOS JUDICIALES: MARIOLGA QUINTERO TIRADO CARLOS LA MARCA ERAZO, ZORAIDA ZERPA URBINA y LUIS ALFREDO DOS RAMOS NOGUERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.933, 70.483, 30.141 y 154.931, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE LA NORIA, conformada por los ciudadanos UAIPARU GUERERE, FRANCISCO MORALES e IVÁN OVIEDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-4.348.947, V-5.013.501 y V-3.818.339, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: No consta en autos que tuviere acreditado apoderados judiciales.
MOTIVO: NULIDAD DE CARTA CONSULTADA EFECTUADA A LOS PROPIETARIOS PARA MODIFICAR EL REGLAMENTO DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LAS NORIA, CARTA CONSULTADA Nº 1 AÑO 2012.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 6 DE MAYO DE 2013, DICTADA POR EL JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, fue asignada a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada fijándose mediante sentencia interlocutoria el lapso establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para dictar el respectivo fallo, en fecha 25 de Octubre de 2013.
Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

-PRIMERO-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alega la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar, que su mandante es propietaria del inmueble constituido por un Pent-House del cuerpo A (P.H.A.) que forma parte del Edificio Torre La Noria, situado en la urbanización Las Mercedes, Sección San Román en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el Código Catastral Nº 153312B116041012112, como consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda. Que el Documento de Condominio del Edificio Torre La Noria fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de Septiembre de 1981, bajo el Nº 34, Tomo 24, Protocolo Primero, y el Reglamento esta agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el Nº 1067, Folio 2000, Legajo 14, del Tercer Trimestre del año 1981. Que en el Edificio Torre La Noria, la administración de condominio es ejercida por la Junta de Condominio, integrada por los ciudadanos UAIPARU GUERERE, FRANCISCO MORALES, IVÁN OVIEDO, YOSE MUÑOZ y LEÓN BENATAR, decidieron en Junta, someter a consulta de la comunidad de copropietarios un Nuevo Reglamento de Condominio, con el fin de regular las relaciones entre los diferentes copropietarios y los deberes y derechos de cada uno de estos. Que el Reglamento de Condominio sometido a Consulta por la Junta de Condominio del Edificio Torre La Noria, y que pretenden aplicar a partir del 1 de Noviembre de 2012, como consta de Acta de Asamblea de Propietarios celebrada en fecha 30 de Octubre de 2012, carece de eficacia por haber sido aprobado a través de Carta Consulta viciada de nulidad. Que la Carta Consulta está viciada de nulidad, que lo constituye la aprobación de un Reglamento de Condominio, cuyas cláusulas fueron elaboradas por los miembros de la Junta de Condominio, sin el debate de los propietarios. Que el Reglamento de Condominio, por su contenido y alcance, amerita para su aprobación y modificación, de la deliberación de los propietarios, lo cual solo se puede llevarse a cabo a través de la Asamblea; razón por la cual la Ley de Propiedad Horizontal establece que será modificable por la Asamblea de Propietarios. Que por las razones antes expuestas demandó la Nulidad de la Consulta efectuada a los propietarios para modificar el Reglamento de Condominio del Edificio Torre La Noria, “Carta Consulta Nº 1 Año 2012, por violación de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio; recurso de nulidad previsto en el artículo 25 de la citada Ley, acuerdo del que tuvo conocimiento su mandante el 30 de Octubre de 2012, en la oportunidad de la celebración de una Asamblea de Propietarios, en la cual el segundo punto a tratar, era: Implementación del Nuevo Reglamento de Condominio del Edificio Torre La Noria; a la Administración del Condominio del Edificio Torre la Noria, ejercida por los miembros de la Junta de Condominio, para que convinieran o a ello fuesen condenados por el Tribunal: 1) En declarar la nulidad de la Carta Consulta Nº 1 Año 2012 y el acuerdo producto de ella, y 2) En pagar las costas y costos ocasionados con motivo del presente juicio. Que a los fines de la determinación de la competencia por la cuantía, estimaron la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 45.450,00), que equivalen a QUINIENTAS CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (505 U.T.). Por último, solicitaron que la demanda fue admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Mediante auto de fecha 3 de Diciembre de 2012, el Tribunal A quo admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la demandada JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE LA NORIA, en la persona de cualquiera de sus miembros, ciudadanos UAIPARU GUERERE, FRANCISCO MORALES o IVÁN OVIEDO, para que comparecieran ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho a que constara en autos la practica de su citación, a fin que diera contestación a la demanda, y para el caso que la parte demandada hiciera uso de su derecho a promover verbalmente cuestiones previas de las contempladas en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la contestación a la demanda debería verificarse a las once de la mañana (11:00 a.m.), teniendo derecho la parte actora de contradecir las cuestiones previas opuestas en ese acto.
Cumplidas las formalidades referentes a la citación, la parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda.
El 4 de Abril de 2013, la representación de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 5 de Abril de 2013, el Tribunal de la Causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
El 6 de Mayo de 2013, el Tribunal A quo dictó sentencia en lo siguientes términos:

“En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara de oficio: la falta de cualidad pasiva de la parte demandada, Junta de Condominio del Edificio Torre La Noria, para responder de la pretensión de nulidad de la carta consultada y el acuerdo producto de ella intentado por la sociedad de comercio O & de Construcciones, C.A. En consecuencia, una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.”

Mediante diligencia de fecha 7 de Mayo de 2013, la representación judicial de la parte accionante ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 6 de Mayo de 2013 por el Tribunal de la Causa.
Por auto del 27 de Septiembre de 2013, el Tribunal A quo oyó el recurso de apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Verificados los trámites de Ley, este Tribunal Superior mediante sentencia interlocutoria de fecha 25 de Octubre de 2013, fijó el lapso establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para dictar el respectivo fallo.
El 5 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de informes.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siguiendo un estricto orden en relación a los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, de la demanda y de la contestación, y que fueron debidamente señalados por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal observa:
El Tribunal A quo declaró la falta de cualidad pasiva de la parte demandada, bajo el fundamento que se demandó a la Junta de Condominio del Edificio Torre La Noria, en cualquiera de sus tres miembros, a los fines que se declarase nula una Carta Consultada así como el acuerdo producto de ella, siendo citado sólo uno de esos miembros, todo bajo el fundamento previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que de acuerdo a esa normativa, cualquier propietario puede impugnar un acuerdo tomado por mayoría de los propietarios por los motivos en ella indicados y esa pretensión debe ser dirigida contra todos esos miembros o propietarios que intervinieron en la decisión y no contra la Junta de Condominio, -menos aún citar a uno solo de los miembros- quien no tiene otras funciones que las de vigilancia y control sobre la administración, de acuerdo a lo previsto en el artículo 18 eiusdem. Que en efecto, si bien el administrador ejercer la representación de los propietarios en los asuntos relativos a la administración de las cosas comunes, especialmente para la recaudación de las contribuciones para el mantenimiento y conservación de la cosa común, con la autorización de la Junta de Condominio, debe ser entendida sólo una cualidad activa, pero no la pasiva a los fines de la impugnación de los acuerdos de la mayoría de propietarios. Que siendo así, dado que en este caso se ha demandado a la Junta de Condominio del Edificio Torre La Noria, quien no es sujeto de la relación jurídico procesal, sino los propietarios que hayan conformado la mayoría del acuerdo, quienes conforman un litis consorcio pasivo necesario, se requiere que sean demandados esa pluralidad de propietarios que formaron la mayoría del acuerdo y al no haberse hecho se está frente a una falta de cualidad pasiva que impide que se dicte una sentencia sobre el mérito sino inhibitoria del mismo.
En este sentido, la representación judicial de la parte actora en su escrito de informes ante esta Alzada alegó:
1) Que es falso que se haya demandado a la Junta de Condominio, como se expresa en la sentencia. Se demanda a la Administración del Condominio del Edificio Torre La Noria, ejercida por los miembros de la Junta de Condominio, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que cuando la Asamblea de Propietarios no designe a un Administrador, la Junta de Condominio de conformidad con el literal c) del artículo 19, ejercerá las funciones del Administrador.
3) Que en el Condominio del Edificio Torre la Noria, la administración la ejercen los miembros de la Junta de Condominio, tal y como quedó demostrado con los documentos presentados esa representación, cuya exhibición se solicitó en la oportunidad del lapso probatorio, y que tienen como exactos sus originales de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
4) Que es falso que la representación de los propietarios que ejerce el administrador, deba entenderse solo como cualidad activa.
5) Que el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el literal e), establece que el Administrador ejercerá la representación en juicio de los propietarios, sin hacer distinción alguna sobre si la representación es como demandante o demandado. Simplemente le atribuye la cualidad para estar en juicio en representación de los propietarios; por lo tanto carece de fundamento legal la afirmación expresada por el Juez en la sentencia.
6) Que del texto de la sentencia se puede constatar que el Juez hace una parcial mención de los trámites, se limita a señalar que el 4 de Abril, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas; y no analiza los documentos que fueron acompañados con el libelo de la demanda; ni los que fueron promovidos en la oportunidad legal correspondiente.
7) Que consideró el Juez, sin analizar las pruebas, que estaba frente a una falta de cualidad pasiva, que le impide que se dicte una sentencia sobre el merito sino inhibitorio del mismo.
8) Que era indispensable que el Juez analizara los documentos acompañados al libelo de la demanda, y promovidos en la oportunidad del lapso probatorio para determinar que como bien quedó demostrado, la Junta de Condominio en su carácter de Administrador, efectuó una carta consulta violando la Ley de Propiedad Horizontal, y por ende los derechos de su poderdante.
9) Que incurrió en inadecuada motivación, al silenciar las pruebas promovidas y evacuadas por esa representación, omisión que vicia la sentencia.
10) Por las razones expuestas la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de Mayo de 2013, que declaró de oficio la falta de cualidad pasiva de la parte demandada, por esta viciada de nulidad tiene que ser revocada por este Tribunal.
Para decidir, este Tribunal Superior observa:
La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
De manera pues, fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la acción, basta en principio para tener cualidad, al afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: Toda persona se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Desprendiéndose así, que el interés según la doctrina, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado está ligados de antemano por un vínculo de derecho, lazo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hacer valer en el proceso, sino que en consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
En este sentido, CARNELUTTI, al analizar la cualidad procesal, y la capacidad procesal, señaló lo siguiente:

“(…) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”. (CARNELUTTI, FRANCISCO. Sistema de Derecho Procesal Civil, Tomo II, Pág. 162, Buenos Aires, 1.993)

La cualidad es una institución jurídica establecida en la ley, la cual legitima a un sujeto a obrar en un proceso judicial. Ello significa que una vez adquirida se incorpora en el sujeto, y surte en él ciertos efectos que producen derechos y obligaciones, los cuales provienen de una relación contractual o extracontractual.
En el caso sub-iudice, el Tribunal A quo declaró la falta de cualidad de la parte demandada por las razones parcialmente señaladas, las cuales son rechazadas por la representación judicial de la parte demandante, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 144 de fecha 8 de Marzo de 2006, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, ha dejado sentado:

“La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.
Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tiene personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia Nº 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A.E. Campos y A. Da Costa Campos, establecido lo siguiente:
“…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios den las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(…OMISSIS…)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada…”. (Subrayada del transcrito).
De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una solo entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.
Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derecho correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derecho está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios.
En este mismo orden de ideas, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal indica lo siguiente:
“…Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación…”
En virtud de esta disposición cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento condominio.”

En este sentido, de acuerdo a la jurisprudencia parcialmente transcrita se desprende, que la acción está encaminada a lograr la Nulidad de la Consulta efectuada a los propietarios para modificar el Reglamento de Condominio del Edificio Torre La Noria, Carta Consulta Nº 1 Año 2012, por violación de la Ley de Propiedad Horizontal y Documento de Condominio, recurso de nulidad previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que conforme a lo establecido por la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ya señalada, este Tribunal Superior considera que no se hace imperioso traer a juicio a la totalidad de los corpropietarios, puesto que no se obtendría un fallo de efectos particulares entre las partes, y en tal sentido pueden hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio del Administrador, y en consecuencia no existe la falta de cualidad pasiva, que señala el A quo en su sentencia, la cual forzosamente es revocada por este Tribunal de Alzada, y así se decide.
Con respecto a los alegatos esgrimidos por la parte demandante, relativo a que el Tribunal de la Causa omitió pronunciamiento sobre las pruebas por ella promovidas, este Juzgador de Alzada observa que el A quo no se pronunció sobre el fondo de la controversia, por lo que mal podría analizar las pruebas promovidas por esa representación, y en ese sentido actuó ajustado a derecho, y así se decide.
En consecuencia, este Tribunal Superior de acuerdo a lo anteriormente señalado ordena al Juzgador de Instancia emitir pronunciamiento sobre el fondo del litigio, y así se declara.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por lo antes expuesto este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ZORAIDA ZERPA URBINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 6 de Mayo de 2013, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia apelada, y se ordena al Tribunal de la Causa emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (8) días del mes de Noviembre de 2013. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI
LA SECRETARIA

ABG. NELLY JUSTO.

En esta misma fecha siendo las 02:45 p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ABG. NELLY JUSTO.

Exp. Nº AP71-R-2013-000954 (8984)
CEDA/nbj/damaris