REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, doce de noviembre de dos mil trece 203º y 154º ASUNTO : AP31-V-2012-000789 PARTE ACTORA: COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de enero de 2.007, bajo el Nº 57, Tomo 2-A Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación esta a cargo de MANUEL ELIAS FELIVER Y ZORAIDA ZERPA URBINA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.134 y 30.141, respectivamente. PARTE DEMANDADA: MANUEL VILA JUAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No6.092.428 y AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A, sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 1.996, bajo el Nº 42, Tomo 354, Protocolo A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IGOR TANACHIAN, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 52.638. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA I Se contrae la presente demanda al desalojo de un local comercial distinguido con la letra y número 1-B, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Santa Paula, intentada por la abogada Zoraida Zerpa Urbina en su condición de la firma COMERCIO VECINAL SANTA PAULA, en contra del ciudadano MANUEL VILA JUAN y la firma AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A, basado en falta de pago de cánones de arrendamiento. Expuso la representación judicial de la parte actora en sustento de la pretensión deducida los siguientes hechos: Que mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de noviembre de 1.993, entre COMERCIO LOCAL SANTA PAULA C.A y el ciudadano MANUEL VILA JUAN, que tiene por objeto el local precedentemente identificado, donde estableció dicho ciudadano la empresa AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A, a nombre de quien se emiten los recibos de alquiler. Que consta de documento suscrito en fecha 13 de marzo de 2.007 que la firma COMERCIO LOCAL SANTA PAULA C.A, cedió sin reserva alguna a COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A, los derechos y acciones que le correspondían sobre el contra de arrendamiento anteriormente señalado. Adicionalmente expuso que mediante resolución Nº 0003104, de fecha 21 de mayo de 2.009, dictada por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Infraestructura, de la cual quedó notificado el arrendatario, que el canon de arrendamiento para el inmueble arrendado fue fijado en la suma de dos mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con noventa y cinco céntimos. Añadió que el arrendatario venía pagando el canon de arrendamiento regularmente, pero a partir del mes de julio de 2.009, fecha de entrada en vigencia de la resolución, acudió a depositarlos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y consignó el canon a razón de seiscientos bolívares y no el fijado en la resolución. Que a pesar de las gestiones que han realizado para resolver el problema, el arrendatario siguió consignando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y se ha negado a pagar el canon establecido en la regulación, adeudando los meses de julio a diciembre de 2.009, enero a diciembre de 2.010, enero a diciembre de 2.011 y enero a marzo de 2.012. Por esas razones demanda al ciudadano Manuel Vila Juan y la firma AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A, al desalojo del inmueble objeto del contrato, basada en falta de pago de cánones de arrendamiento, fundando su pretensión en los artículos 33 y 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por auto de fecha 15 de mayo de 2012 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas las formalidades de citación de la parte demandada, en fecha 10 de julio de 2.012, compareció el ciudadano Manuel Vila Juan y actuando en nombre propio y en representación de la firma AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A; otorgó poder al abogado Igor Tanachian, para representarlo en el presente proceso. Citada como quedó la parte demandada compareció en el lapso legal, su apoderado judicial y consignó escrito en el cual alegó cuestiones previas, falta de cualidad y dio contestación a la demanda intentada en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Adujo que su representado suscribió en fecha 24 de noviembre de 1.993 un contrato de arrendamiento con la firma COMERCIAL LOCAL SANTA PAULA C.A, en el cual se pactó un canon por la suma de dieciocho mil bolívares mensuales, hoy dieciocho bolívares fuertes. Que también quedó establecido que ambas partes se sometían al resultado de cualquier revisión de alquiler que pudiese ser solicitada, aceptando la aplicación de la nueva regulación emanada de los organismos competentes desde la fecha de su promulgación y se obligan a suscribir una carta por duplicado haciendo constar todo lo relacionado con el nuevo canon de arrendamiento, es decir, que en el contrato se exigía una carta que hiciera constar todo lo relacionado al nuevo canon de arrendamiento, pero la arrendadora nunca quiso sentarse con su poderdante, ni suscribir la carta por duplicado, exigida por el contrato para que pueda aumentarse el canon de arrendamiento. Que en virtud de no haber cumplido la formalidad de suscribir una carta, mal puede su representado estar obligado a pagar el aumento, máxime cuando no aportó la actora alguna notificación de su representada, en consecuencia considera que el canon vigente es el de seiscientos bolívares. Por estas razones pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada. En la oportunidad procesal de promover y evacuar pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar su fallo el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: II RESOLUCION DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA Como quiera que, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera: Invocó la representación judicial de la parte demandada a favor de su representada la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo puede admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en el libelo de la demanda, en base al confuso argumento de que en realidad la demanda esta basada en una diferencia del canon de arrendamiento que debe pagar el arrendatario y no en el supuesto fáctico de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, exponiendo que su representado no ha dejado de pagar una mensualidad; por que una cosa es dejar de pagar y otra es que se ventile en un juicio si existe o no un diferencial entre el canon que cada una de las partes considera válido, que en consecuencia mientras su representado considera válido el canon de seiscientos bolívares y el arrendador considera válido otro, esto no tipifica a su representado como que haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas. El Tribunal para pronunciarse observa: En el caso de autos, la demanda incoada se contrae a un desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, cuyo supuesto de hecho es subsumible en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ante esta situación no encuentra esta juzgadora prohibición alguna de la ley para admitirla, ni que dicha acción haya estado basada en causales distintas a las establecidas en la norma citada. Al respecto debe señalarse que una acción es prohibida por la ley, cuando existe una disposición legal que impide su ejercicio, situación fáctica que no se subsume al caso de autos, por que como se señaló, del petitum contenido en el libelo de la demanda se determina que lo pretendido por la parte actora es el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago de cánones de arrendamiento por tanto, la cuestión previa alegada debe ser desechada por improcedente. Así se decide. DE LA FALTA DE CUALIDAD Ahora bien, como quiera que la representación judicial de la parte demandada, alegó la falta de cualidad de la actora para intentar el presente juicio y de la firma AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A para sostenerlo, este tribunal procede a resolverla como punto previo al fondo; por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa. En el caso sub iudice se observa que en la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado de la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora y la demandada para intentar y sostener el presente juicio, aduciendo lo siguiente: “ … Invoco en nombre de Auto Cerrajería Mandrake C.A, la falta de cualidad pasiva, por cuanto, si bien es cierto, que el arrendador reconoce los derechos de permanencia de la misma, no es menos cierto que el hecho que Auto Cerrajería Mandrake C.A le hiciera algunos pagos por orden de Manuel Vila Juan, no implica que tenga obligaciones contractuales que cumplir con la demandante, lo que también hace necesario que se invoque la falta de cualidad activa del demandante toda vez que en el presunto documento de cesión, el único contrato de arrendamiento cedido que se invoca es la Manuel Vila Juan y en ningún caso a Auto cerrajería Mandrake C.A El Tribunal para pronunciarse observa: Una de las características del contrato de arrendamiento es la de ser un contrato consensual, es decir, que se perfecciona por la manifestación de voluntad de todos aquellos que han de concurrir a integrar el referido negocio jurídico y los elementos que han de concurrir para determinar cuando nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento, se desprenden de su propia definición, que se encuentra inserida en el artículo 1.579 del Código Civil; el cual establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, es decir, que los elementos constitutivos que nos permiten establecer cuando nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento, es que una de las partes se obligue a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble durante un tiempo determinado a cambio contraprestación de índole pecuniaria que se le debe, por el uso, goce y disfrute del inmueble. En el caso de autos se desprenden elementos fácticos suficientes que permiten a quien aquí decide determinar que si bien es cierto la negociación inicialmente fue pactada con el ciudadano Manuel Vila Juan, a título personal, tampoco es menos cierto que la manera como se ha venido desarrollando esa relación; por voluntad de las partes, los efectos de ese negocio jurídico fueron comunicados en su totalidad a la firma AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A. Al ser analizadas con detenimiento todas y cada una de las argumentaciones efectuadas por las partes y adminiculadas a su vez con todas y cada una de las probanzas aportadas, se concluye que no cabe duda alguna que la contratación en sus inicios se llevó a cabo con Manuel Vila Juan, pero los efectos jurídicos de ese contrato han sido comunicados en su totalidad a AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A, no obstante que quien literalmente funge de arrendatario en el instrumento es MANUEL VILA JUAN; pero de la manera como se ha venido desarrollando esa relación jurídica contenida en el documento cuya extinción se pretende entre las partes, a través de la acción de desalojo incoada; AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A también ocupa el inmueble, hecho que se sustenta no sólo en la circunstancia de que la persona natural que suscribe el contrato, es la misma persona que funge de representante legal de dicha empresa y así se desprende de las documentales aportadas de cuya lectura se evidencia que Manuel Vila Juan es Director de dicha firma, sino que aunado a lo anterior, de los autos emergen elementos suficientes que lo demuestran, como lo es los recibos donde consta que el pago de los cánones de arrendamiento son emitidos a nombre de dicha firma y de su acta constitutiva donde se elige como sede de la misma al local 1-B del Centro Comercial Santa Paula. Así se decide. El maestro Luís Loreto sostiene que la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. El Dr. ARMINIO BORJAS sostiene lo siguiente: “ Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla... De manera que el actor para tener cualidad deber ser titular de la acción la cual surge y se origina de la norma legal o contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener. En el caso bajo análisis, observa quien aquí juzga, que riela en autos documento autenticado ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2007, del cual se desprende que los derechos y obligaciones que la firma COMERCIO LOCAL SANTA PAULA C.A, tenía sobre el contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, fueron cedidos a la firma COMERCIO VECINAL SANTA PAULA COMPAÑÍA ANONIMA y lo cierto es que dicha firma si tiene cualidad para accionar el desalojo intentado y la firma demandada para sostenerlo. En razón a lo anteriormente expresado se hace forzoso declarar sin lugar la falta de cualidad aducida en el escrito de contestación a la demanda. Así se decide. DEL FONDO Ahora bien, respecto al Thema decidendum, se desprende de las afirmaciones realizadas por las partes en el libelo y la contestación, que el mismo se circunscribe a la insolvencia de la parte demandada en el pago de cánones de arrendamiento al no consignarlos en armonía con la resolución Nº 00013104, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que aumentó el canon de arrendamiento al inmueble objeto de la demanda en la suma de 2.859,95, hecho que fue rechazado por la parte demandada al esgrimir en su defensa que la arrendadora se negó a suscribir la formalidad de carta por duplicado exigida por el contrato, para que se considere valido el aumento fijado por el órgano regulador y en consecuencia su representado no está obligado a pagarlo. El Tribunal para pronunciarse observa: En cuanto a lo aludido por la parte demandada, en lo que respecta a la validez del canon establecido por el organismo competente, en cuya defensa esgrime que el mismo depende de la suscripción de una carta entre las partes, se hace forzoso desecharla por improcedente, por que el acto que fija el canon de arrendamiento de un inmueble, tiene carácter constitutivo ya que modifica la situación existente entre las partes, en lo que al canon de arrendamiento se refiere y está dotado, por mandato legal, de ejecutividad, toda vez que los organismos facultados para fijar cánones de arrendamiento son los organismos administrativos, siendo importante acotar que la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes, de tal modo pues que la comunicación a la cual se refiere la parte demandada, en modo alguno enerva los efectos de la regulación. En otros términos, la regulación de un inmueble una vez que es notificada al arrendatario cobra plena vigencia mientras no sea modificada por posterior decisión y no pierde eficacia por el tiempo transcurrido por no estar ello previsto en la legislación inquilinaria. En ese sentido, de acuerdo con el artículo 79 de la ley la nulidad del acto regulatorio debe ser declarada por sentencia definitivamente firme. En el caso de autos, aportó la parte actora copia fotostática certificada de resolución Nº 00013104, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha 21 de mayo de 2.009, documento de los denominados públicos administrativos que gozan de presunción de legalidad y certeza, de cuyo texto se constata que el canon de arrendamiento del inmueble que es objeto de la presente demanda, fue fijado por el organismo regulador en la suma de dos mil ochocientos cincuenta y siete bolívares con noventa y cinco céntimos y del propio texto de las notificaciones realizadas personalmente o por carteles a los interesados, se desprende la notificación personal de la firma AUTO CERRAJERIA MANDRAKE, hecho que se constata de la copia fotostática certificada de la notificación personal de la citada resolución, en donde aparece un sello de Auto Cerrajería Mandrake C.A, con una firma ilegible debajo del mismo, por tanto, dicha resolución es perfectamente oponible a la parte demandada, por tanto, una vez transcurridos los diez posteriores al 2 de junio de 2.009, el canon a regir es el establecido en la regulación.Así se decide. En lo que se refiere a la demostración de existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, este Tribunal ya determinó con anterioridad la existencia del contrato de arrendamiento que les vincula. Así se establece. Así las cosas, es oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil que establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En concordancia con las normas citadas, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia es decir, a) Debe hacerse dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes; b) Debe existir mora del acreedor en recibir el pago y c) Debe tratarse de una pensión exigible, en armonía con la regulación. Asimismo el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios faculta al arrendador para demandar el desalojo de los contratos a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas. De una revisión a las probanzas aportadas por las partes al proceso, observa el Tribunal que logró la parte actora demostrar la existencia de la obligación cuyo cumplimiento pretende y no aportó la parte demandada ningún elemento que enerve la pretensión de la actora, toda vez que las consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, nada abonan a su favor; por no haber sido efectuadas de conformidad con la norma antes citada, toda vez que los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del mes de julio de 2.009, debían ser efectuados a razón de dos mil ochocientos cincuenta y siete bolívares con noventa y cinco céntimos y no como lo hizo la demandada a razón de seiscientos por mes, de tal modo que el pago fue realizado de manera incompleta y por tanto, debe tenerse como no efectuado. Así se decide. En el caso de marras observa esta sentenciadora que la parte demandada no logró desvirtuar las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido que no logró desvirtuar la obligación imputada como incumplida ni probó el hecho extintivo ni impeditivo de sus obligaciones, por lo que se hace forzoso declarar la procedencia de la presente demanda y así se decide. En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A contra MANUEL VILA JUAN Y AUTO CERRAJERIA MANDRAKE C.A, en consecuencia se condena a la demandada PRIMERO: Al desalojo del desalojo de un local comercial distinguido con la letra y número 1-B, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Santa Paula, situado entre las Calles Géminis y Acuario Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 12días de noviembre de 2.013. Años 203° de la independencia y 154º de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ G. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP. AP-31-V-2012-000789.