TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de noviembre de dos mil trece
203º y 154º

PARTE ACTORA: SUPER LAVADO TAMIRA C.A; inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 1.972, bajo el Nº 56, Tomo 28-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación esta a cargo de ALBERTO PALAZZI, GONZALO SALIMA Y RONALD JOSE PUENTE, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.750, 55.950 Y 149.093, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ S.A, sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 1.974, bajo el Nº 79, Tomo 66-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir de MAURIZIO CIRROTTOLA E IDALIS MISSET, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 79.375 y 148.048.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se contrae la presente demanda al desalojo de un local comercial de ciento ochenta y cinco metros cuadrados, distinguido con el número 18,ubicado frente a la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, municipio Chacao del Estado Miranda.
Expuso la representación judicial de la parte actora en sustento de la pretensión deducida los siguientes hechos:
Señala la parte actora en su libelo que SUPERLAVADO TAMIRA C.A; celebró contrato de arrendamiento con INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ C.A, por el plazo fijo de un año, contado desde el día 1 de enero de 2.005 hasta el 31 de diciembre de 2.005.
Que acompaña un anexo contentivo de una notificación judicial realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 10 de febrero de 2.006, mediante la cual su representada le ratifica a INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ C.A, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y le reconoce que la relación arrendaticia tiene mas de diez años.
Destaca al Tribunal que para la renovación de la relación arrendaticia, era necesario que la arrendataria notificara por escrito a la arrendadora su deseo de suscribir un nuevo contrato con dos meses de anticipación a su vencimiento.
Que la relación arrendaticia ha sido sumamente complicada, mutando el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado que se detalla de la siguiente manera:
Contrato a tiempo determinado desde el 1 de enero de 2.005 al 31 de diciembre de 2.005 y como la relación arrendaticia tuvo una duración de mas de diez años, le correspondía una prórroga legal de tres años que vencieron el 31 de diciembre de 2.008.
Que a partir de enero de 2.009, su representada recibió el pago de los cánones de arrendamiento, produciéndose una tácita reconducción del contrato, transformándose a tiempo indeterminado, como consecuencia de no haber desalojado el arrendatario el local en la fecha estipulada y el arrendador confiado en su buena fe recibió los pagos hasta diciembre de 2.009, con el acuerdo de que a partir de esa fecha lo desalojaría.
Añade que la arrendataria se abstuvo de efectuar los pagos, alegando gastos de mudanza, pero al darse cuenta de su falta, procedieron a consignar los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde el mes de marzo de 2.010, la suma de doce mil bolívares mas el IVA.
Señala que en fecha 18 de marzo de 2.009, el representante de INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ, S.A; introdujo ante la dirección General de Inquilinato una solicitud de regulación al inmueble objeto de la demanda y como consecuencia de ello, esa dirección fijó al canon de arrendamiento en la suma de veinticuatro mil bolívares mensuales, resolución que quedó firme el día 30 de abril de 2.010, por tanto, a partir de esa fecha quedó obligada a pagar la suma establecida en la Resolución.
Que aún cuando el canon quedó fijado en la suma de Bs. 24.000, mensuales, los arrendatarios siguieron consignando ante el Juzgado respectivo la suma de doce mil bolívares mensuales, incumpliendo con ello el monto fijado en la Resolución, resultando dicho pago incompleto y es por ello que bajo ningún respecto su representada puede aceptar dicha cantidad.
Que esos hechos obligan a su representada a demandar el desalojo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley.
Precisó que a la fecha de interposición de la demanda, los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago de los cánones de arrendamiento de enero y Febrero de 2.010, por haberlos depositado tardíamente en marzo de 2.010 y marzo y abril de 2.012 por no haberlos pagado.
Por auto de fecha 5 de abril de 2.013, se admitió la demanda, ordenándose a tales efectos la citación de la parte demandada, cumpliendo la parte actora a cabalidad con las formalidades para gestionar su citación de manera oportuna, compareciendo el Alguacil designado para citarlo, en fecha 14 de mayo de 2.013 y dejando expresa constancia de no haber podido citar personalmente al representante de la empresa demandada y es por ello que el Tribunal previa solicitud de la actora ordenó su citación por carteles; formalidad que también fue cumplida y visto que la parte demandada no compareció, ni por sí, ni por intermedio de apoderado a darse por citada en el presente proceso, se le designó defensor judicial, cargo que recayó en el abogado Roberto Salazar, quien notificado de su designación aceptó el cargo y prestó el juramento de cumplir bien y fielmente las labores inherentes al cargo para el cual fue designado.
Citado como quedó el defensor judicial designado a la parte demandada, compareció oportunamente al proceso y consignó escrito en el cual alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.010 y negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes, sin exponer defensa concreta en contra de los restantes hechos expuestos por el actor en el libelo de la demanda.
En la oportunidad procesal de promover y evacuar pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar su fallo el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
DE LA PRESCRIPCION
Como quiera que la representación judicial designada a la parte demandada, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.010, el Tribunal pasa a pronunciarse previamente en base a las consideraciones siguientes:
En el caso de autos, si bien la representación judicial de la parte actora, ha venido gestionando en forma oportuna y diligente la citación de la parte demandada, esta no ha podido ser localizada, tal es el caso que se ha hecho necesario proceder a la designación de un defensor judicial por parte del Tribunal para que ejerza su derecho a la defensa en el presente proceso, adicionalmente, de las propias actas procesales se desprende que a la fecha de interposición de la demanda, esto es, al 2 de abril de 2.013; los cánones correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.010, se encontraban prescritos por encontrarse subsumidos en el supuesto fáctico previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, que establece la prescripción de la obligación de pago de cánones de arrendamiento por el transcurso de tres años desde la fecha que se hicieron exigibles, en consecuencia el Tribunal los declara prescritos. Así se establece.
DEL FONDO
Ahora bien, respecto al Thema decidendum, se desprende de las afirmaciones realizadas por las partes en el libelo y la contestación, que el mismo se circunscribe a la insolvencia de la parte demandada en el pago de cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2.010 a abril de 2.012, al no consignarlos en armonía con la resolución Nº 0013581, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que aumentó el canon de arrendamiento al inmueble objeto de la demanda en la suma de Bs. 24.000 ni consignar marzo y abril de 2.012, antes del cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, hechos que fueron negados por el defensor designado a la parte demandada.
Así las cosas, El thema decidendum queda planteado cuando se verifica la contestación de la demanda, evento de especial trascendencia jurídica; por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En el caso de autos, a los efectos de demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión, aportó la parte actora copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, no impugnada en forma alguna, teniéndosele por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del texto del citado instrumento que ciertamente como lo afirma la parte actora en el libelo de la demanda, la firma SUPER LAVADO TAMIRA C.A; actuando como arrendadora, suscribió con INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ S.A, actuando como arrendataria, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de ciento ochenta y cinco metros cuadrados, distinguido con el Nº 18, ubicado frente a la Avenida San Juan Bosco, Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, con un plazo de duración de un año fijo contado desde el 1 de enero de 2.005 al 31 de diciembre de 2.005, evidenciándose del texto de la cláusula tercera que dicho contrato venció en la fecha anteriormente señalada, sin necesidad de desahucio alguno por parte del arrendador, de tal suerte que a partir del vencimiento, empezó a regir el plazo de prorroga legal y vencida la prorroga el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, hecho que se constata además al compaginar lo afirmado en el libelo de la demanda con lo señalado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito dirigido al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por tanto, se determina que la naturaleza jurídica del negocio jurídico que vincula a las partes es la de ser un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.
De la misma manera, aportó la parte actora a los autos, copia fotostática certificada de Resolución Nº 00013581, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha 30 de octubre de 2.009, documento de los denominados públicos administrativos que gozan de presunción de legalidad y certeza, de cuyo texto se constata que el canon de arrendamiento del inmueble que es objeto de la presente demanda, fue fijado por el organismo regulador en la suma de veinticuatro mil trescientos bolívares fuertes mensuales, resolución que fue debidamente notificada en fecha 26 de marzo de 2.010, a la firma INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ S.A, hecho que se constata de la copia fotostática certificada aportada; por tanto, dicha resolución es oponible a la parte demandada, por lo que, una vez transcurridos los diez posteriores al 26 de marzo de 2.010, el canon a regir es el establecido en la regulación, por que el acto que fija el canon de arrendamiento de un inmueble, tiene carácter constitutivo ya que modifica la situación existente entre las partes, en lo que al canon de arrendamiento se refiere y está dotado, por mandato legal, de ejecutividad, toda vez que los organismos facultados para fijar cánones de arrendamiento son los organismos administrativos, siendo importante acotar que la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes.
Así las cosas, la regulación de un inmueble una vez que es notificada al arrendatario cobra plena vigencia mientras no sea modificada por posterior decisión y no pierde eficacia por el tiempo transcurrido por no estar ello previsto en la legislación inquilinaria. En ese sentido, de acuerdo con el artículo 79 de la ley la nulidad del acto regulatorio debe ser declarada por sentencia definitivamente firme y la ejecutividad de dicha resolución sólo puede ser suspendida por el Juez que conozca del recurso de nulidad, mediante la suspensión del acto impugnado, hecho que no se evidencia de las probanzas aportadas, pues la actividad probatoria del demandado estuvo circunscrita a consignar a los autos copia del Recurso de nulidad intentado contra la Resolución, de cuyo texto se desprende que ciertamente solicitó la suspensión de efectos del acto, pero no aportó elemento probatorio alguno del cual pueda inferirse pronunciamiento al respecto. Así se establece.
Ahora bien, respecto a la demanda incoada, es oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil que establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En lo que se refiere al pago del canon de arrendamiento, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia esto es, a) La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes; b) Debe existir mora del acreedor en recibir el pago y c) Debe tratarse de una pensión exigible en armonía con la Regulación.
Asimismo el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios faculta al arrendador para demandar el desalojo de los contratos a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas.
De una revisión a las probanzas aportadas por las partes al proceso, observa el Tribunal que logró la parte actora demostrar la existencia de la obligación cuyo cumplimiento pretende y no aportó la parte demandada ningún elemento que enerve la pretensión de la actora, toda vez que las consignaciones correspondientes a los meses de abril de 2.010, a febrero de 2.012, que fueron traídas a los autos por la parte actora y hechas valer por la parte demandada, ningún elemento favorable aportan a la demandada, por no haber sido efectuadas de conformidad con la norma antes citada, toda vez que los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del mes de abril de 2.010 hasta marzo de 2.012 debían ser pagados a razón de veinticuatro mil trescientos bolívares fuertes por mes, por conservar plena vigencia la resolución Nº 00013581, al no constar en actas la suspensión de la misma y no a razón de trece mil cuatrocientos cuarenta, que es la suma consignada. Así se decide.
Con relación a las copias fotostáticas simples de los recibos aportados por la parte demandada, además de no guardar pertinencia con lo debatido, dichas documentales ningún valor probatorio tienen en nuestro ordenamiento jurídico y deben ser desechadas. Así se decide.
En el presente caso, la parte demandada no logró desvirtuar las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido que no logró desvirtuar la obligación imputada como incumplida ni probó el hecho extintivo ni impeditivo de sus obligaciones, por lo que se hace forzoso declarar la procedencia de la presente demanda y así se decide.
III
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó SUPER LAVADO TAMIRA C.A contra INVERSIONES HERMANOS GONZALEZ S.A, en consecuencia se condena a la demandada
PRIMERO: Al desalojo del local comercial de ciento ochenta y cinco metros cuadrados, distinguido con el Nº 18, ubicado frente a la Avenida San Juan Bosco, Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda,
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 12 días de noviembre de 2013. Años 203° de la independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ G.

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ.
EXP. AP-31-V-2013-000478