REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, catorce de noviembre de dos mil trece 203º y 154º PARTE DEMANDANTE: JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, creada mediante documento de condominio, inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 30 de enero de 1.973, bajo el Nº 13, Tomo 3, Protocolo 1º. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ALEXIS HERNANDEZ, EMILIO MARTINEZ, OSCAR BERNAL, JORGE DICKSON Y LUIS IVAN ZABALA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 43.399, 26.311, 8.798, 64.595 y 91.326, respectivamente. PARTE DEMANDADA: KNUT NICOLAY WAALE GUNDERSEN, quien era mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 942.193. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Se designó defensor judicial a los herederos conocidos y desconocidos del demandado al abogado Roberto Salazar, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600. MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (CONDOMINIO) SENTENCIA DEFINITIVA I La demanda que dio inicio al presente proceso fue presentada ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, por los abogados Alexis Hernández y Emilio Martínez Lozada, quienes representando a la Junta de Propietarios del Centro Plaza, demandaron al pago de las cuotas de condominio de los meses de abril de 2.009 a agosto de 2.011, que de acuerdo con lo afirmado en el libelo adeuda la parte actora en su condición de propietario de la oficina distinguida con la letra y número C-11-F, ubicada en la Planta 11 de la Torre C del Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Expuso la representación judicial de la parte actora, en sustento de su pretensión lo siguiente: Señalan que su mandante es administradora del condominio de la comunidad de propietarios del Centro Plaza, ubicado con frente a la Avenida Francisco de Miranda, intersección de la Prolongación de la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes y su parte posterior a l a Primera Calle Transversal de dicha Urbanización, Jurisdicción del Municipio Chacao y en ejercicio de las obligaciones que le impone el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, ha librado planillas de condominio por concepto de gastos causados por la administración, conservación, reparación de las cosas comunes y no comunes, al ciudadano Knut Nicolai Waale Gundersen, en su condición de propietario de un inmueble constituido por una oficina distinguida con las letras y número C-11-F, ubicada en la Planta 11 de la Torre C, del Centro Plaza, a quien corresponde según el documento de condominio un porcentaje sobre las cosas y cargas comunes del Edificio del cero enteros con ciento cincuenta y seis mil millonésimas por ciento (0,156%). Añade que el mencionado ciudadano se niega a cumplir la obligación que le impone la Ley de Propiedad Horizontal de pagar las planillas de condominio emitidas por el administrador del Centro Plaza, adeudando a la fecha de interposición de la demanda, veintinueve meses que representan un monto de noventa y nueve mil quinientos ochenta y cinco con noventa y cuatro céntimos (Bs. 99.585,94). Que no obstante los múltiples esfuerzos realizados por su mandante, el deudor se ha negado en forma reiterada a efectuar dichos pagos, incurriendo en acciones deliberadas y temerarias, con la finalidad de incumplir las obligaciones asumidas, razón por la cual se ven obligados a acudir al órgano jurisdiccional a pedir el cumplimiento por parte del deudor, de todas y cada una de las obligaciones que asumió con la comunidad de propietarios del Centro Plaza. Citaron lo dispuesto en el capitulo VI, artículo 6-18 del Documento de condominio del Conjunto Centro Plaza, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 21.976, bajo el Nº 10, Tomo 19, Folio 101. Sostienen que por ello es que las planillas consignadas contienen los intereses moratorios calculados al doce por ciento anual, por ser de carácter convencional. Que esos intereses están relacionados hasta la emisión de la planilla de condominio correspondiente al mes de agosto del año 2.011 y el saldo en ese mes por concepto de capital fue de setenta y tres mil setecientos seis con setenta y seis céntimos. Que para la fecha de introducción de la demanda, en el mes de octubre de 2.011, estas cantidades exigibles y vencidas, genera por concepto de interés durante el lapso de un mes y con la tasa convencional del 12%, la suma de setecientos treinta y siete con seis céntimos. Por esas consideraciones demandan por vía ejecutiva al ciudadano Knut Nicolay Waale Gundersen, al pago de la suma de noventa y nueve mil quinientos ochenta y cinco con noventa y cuatro céntimos (Bs. 99.585,94), setecientos treinta y siete bolívares con seis céntimos (Bs. 737,06) y las costas y costos del proceso. Fundamentaron su pretensión en los artículos, 1.272, 1.277, 1.746 del Código Civil y 12, 13, 14, de la Ley de Propiedad Horizontal. Por auto de fecha 25 de octubre de 2011, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas a cabalidad por la parte actora, las obligaciones legales encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 23 de noviembre de 2.011, el alguacil designado a tales efectos compareció y dejó constancia de no haber logrado citar personalmente a la parte demandada. Visto lo manifestado por el Alguacil, el Tribunal a solicitud de la parte actora, ordenó la citación por carteles de la parte demandada, formalidad que fue cumplida, sin embargo, en fecha 4 de julio de 2.012, la representación de la parte actora manifestó que la parte demandada había fallecido, consignando a tales fines el acta de defunción y solicitando la citación por edictos, formalidad que también fue cumplida por la parte actora y es por ello que al no comparecer al proceso los herederos de la parte demandada, el Tribunal les designó defensor judicial, cargó que recayó en el abogado Roberto Salazar, quien estando notificado de su designación, compareció y prestó juramento de cumplir bien y fielmente las obligaciones inherentes al cargo para el cual fue designado. En fecha 13 de mayo de 2.013, compareció al proceso el abogado Knut Nicolay Waale Rodríguez actuando en su propio nombre y representación y pidió al Tribunal la citación de los otros herederos conocidos de la parte demandada, hecho que pretendió demostrar mediante una declaración de únicos y universales herederos, sustanciada ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, petición que fue negada por el Tribunal, ordenándose en tal sentido la continuación del proceso mediante al notificación al defensor ad litem. Dicho auto fue apelado por la parte demandada, oyéndose dicha apelación en el sólo efecto devolutivo. Siendo la oportunidad procesal para la contestación a la demanda, compareció al proceso el defensor designado a los herederos conocidos y desconocidos de la parte demandada y consignó escrito en el cual negó, rechazó y contradijo que sus representados adeuden los montos señalados en el libelo de la demanda, por cuanto los mismos constituyen gastos no comunes que no entran dentro del porcentaje de cosas y cargas comunes, según la alícuota de 0,156%. Que solo están obligados a pagar gastos comunes toda vez que en los recibos se relacionan rubros que no corresponden a estos, por tanto, a su juicio deberían excluirse todos aquellos conceptos que no deriven de gastos comunes, tales como gastos de cobranzas y notificaciones etc. Añade que el monto que señala la parte actora como adeudado en el libelo, no es correcto, ya que el mismo engloba gastos que no son comunes y a los cuales sus representados no están obligados. Que el monto correcto, en caso de prosperar la demanda es de Bs. 39.366,93 y así pide que se declare. Precisa que respecto a los intereses aspirados por la accionante a la tasa del 12% anual, resulta necesario invocar la sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 21-01-2003 y sostiene que con base a ese criterio jurisprudencial y siendo que los intereses señalados en los recibos de condominio, así como los demandados como adeudados son contrarios tanto a la disposición constitucional que prohíbe la usura, como a lo dispuesto en el artículo 1.746, pide que los mismos sean calculados a la tasa del 3% anual. Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Knut Nicolay Waale Gundersen adeude monto alguno por gastos de condominio y pidió que la presente demanda sea declarada sin lugar. En esa misma fecha compareció el abogado Knut Nicolay Waale Rodríguez, quien actuando en su propio nombre y representación consignó escrito en el cual contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Citó textualmente lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal y añadió que de la revisión a las planillas de condominio, en especial la Nº 026101 se pueden dar cuenta que el monto a pagar por gastos comunes es 872,94 según la alícuota, no obstante fuera de los gastos comunes aparecen enumerados como gastos no comunes cuatro conceptos incomprensibles que terminan agrandando la deuda a 2.532, 73 para ese mes. Que de esta forma se viola la Ley al tratar de cobrar gastos no comunes a través de las planillas de condominio y por el procedimiento de la vía ejecutiva, doctrina que ha sido sostenida por nuestros Tribunales como se evidencia de la sentencia pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Señaló que en cuanto a los intereses de mora, en la factura aparece un recargo con el título de gastos no comunes bajo el nombre de intereses de mora, monto que es añadido al recibo. Abierto a pruebas el proceso, la parte actora compareció y promovió que consideró pertinentes al mérito. Siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal procede a hacerlo previas las siguientes consideraciones: II En relación al fondo de lo debatido se observa que la pretensión de la parte actora en el presente juicio ha sido obtener el pago de las cantidades adeudadas por cuotas de condominio que se hicieron exigibles a partir del mes de abril de 2.009 hasta el mes de agosto de 2.011, que de acuerdo con lo afirmado ascienden a la suma de noventa y nueve mil quinientos ochenta y cinco bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 99.585,94), hechos que fueron negados tanto por el defensor, así como por el coheredero Knut Nicolay Waale Rodríguez, pasando a formar parte de la controversia también la inclusión en los recibos de gastos no comunes. En ese aspecto, se observa que, al momento de introducir la demanda, la parte actora trajo a los autos los recibos de condominio, correspondientes a los meses que van del mes de abril de 2.009 a agosto de 2011, ambos inclusive, que son los instrumentos fundamentales a la presente demanda, los cuales al no ser impugnados en la forma de ley son apreciados en todo su valor probatorio pues de ellos dimana la existencia de la obligación que la actora pretende ejecutar y la Ley de Propiedad Horizontal, que es la Ley especial que rige la materia, les otorga a dichos instrumentos carácter ejecutivo, de manera que, los mismos son los instrumentos idóneos para demandar el cobro por concepto de cuotas de condominio, dejando a salvo la valoración que deba dársele a los mismos respecto a algunos rubros que se incluyen en los mismos. Así se decide. De igual manera aportó a los autos copia fotostática certificada del documento de propiedad de la oficina distinguida con las letras y número C-11-F, ubicada en la Planta 11 de la Torre C, del Centro Plaza, instrumento que da fe de las declaraciones allí contenidas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, desprendiéndose del citado documento que el ciudadano Knut Nicolay Waale Gundersen, era propietario de la oficina antes señalada y que la alícuota que le corresponde pagar por gastos comunes es de 0,156%. Así se decide. Promovió cinco folios de copias fotostáticas simples que son desechadas del proceso, por no constar en actas ningún elemento demostrativo de cuyo análisis se desprenda que forman parte del documento de condominio del Centro Plaza. En tal sentido debe expresamente señalarse que la validez del documento de condominio deriva de su registro ante la oficina correspondiente, hecho que no fue demostrado por la actora. Así se establece. Ahora bien, en el caso sub iudice, se observa que, probada como quedó la existencia de la obligación que incumbe al demandado, obligación que al fallecer este, se traslada a sus sucesores; la cual fue señalada por la parte actora en su escrito libelar, no aportó ni la representación judicial de los sucesores del demandado, ni el co heredero que se hizo presente, ningún elemento demostrativo del cual pueda inferirse la solvencia en el cumplimiento de la obligación que le fue imputada como incumplida, al no demostrarse que estaba solvente en el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de abril de 2009 a agosto de 2011, pues, en ese aspecto la defensa estuvo centrada en el alegato de que en los recibos están incluidos los intereses de mora y otros rubros sin fundamentarlos para poder probarlos en la secuela del proceso y que en tal sentido, el monto de los intereses de mora sería el tres por ciento (3%) anual. En virtud de ello, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar que si bien es cierto la parte demandada y en su lugar sus herederos están obligados a pagar los gastos de condominio generados desde el mes de abril de 2009 hasta el mes de agosto de 2011, el cálculo de las cantidades que la parte demandada está obligada a pagar a la parte actora por concepto de gastos comunes y no comunes de las cuotas de condominio vencidas y no cumplidas a la fecha de interposición de la demanda, por los meses comprendidos desde abril de 2009 hasta el mes de agosto de 2011, incluyendo los intereses de mora deberá ser efectuado nuevamente tomando como base de calculo para intereses de mora, el 3% anual, al no demostrar que el interés que debía cobrarse era de 1% mensual, pues las documentales aportadas por la parte actora para demostrar dicho cálculo, fueron desechadas tal y como se dejó establecido en la valoración de las pruebas. De un análisis exhaustivo de los recibos traídos a los autos por la parte actora, se evidencia que se le cargan al propietario como gastos no comunes, cantidades identificadas bajo el rubro, gastos administración por atraso en deudas de condominio los cuales deben ser excluidos de los recibos, por no constar en actas acuerdo alguno respecto a este cobro y adicionalmente se observa que se cobran intereses de mora que superan el tres por ciento (3%) anual por tanto, los mismos deberán ser recalculados en base al tres por ciento anual. En relación al desconocimiento efectuado por la parte demandada del contenido de los recibos de condominio, en base al alegato de que no se refieren en su totalidad a gastos comunes y que en la demanda se incluyeron los intereses de mora y los gastos de cobranza que no son gastos comunes, observa el Tribunal: Dispone el único aparte del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente: “Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” El hecho de que en esta fase decisoria se haya determinado que se estaba cargando al demandado conceptos calculados con un porcentaje diferente, al porcentaje legal no desvirtúa la fuerza ejecutiva que el propio legislador otorga a las planillas de condominio acompañadas a los autos, ni enerva la pretensión de la actora de obtener el pago de las sumas adeudadas, toda vez que el sentenciador está perfectamente facultado para ordenar el recalculo de los mismos en base a los parámetros legales y convencionales establecidos. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA contra el ciudadano KNUT NICOLAY WAALE GUNDERSEN en consecuencia se le condena a la sucesión de KNUT NICOLAY WAALE GUNDERSEN: PRIMERO: Al pago de la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 68.897,96) por las cuotas de condominio correspondientes a los meses de abril de 2009 a agosto de 2011, ambos inclusive, que es la suma que resulta de restar los rubros gastos de cobranza e intereses de mora. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar los intereses moratorios generados desde el mes de abril de 2.009 hasta el mes de agosto de 2.011, los cuales deberán ser calculados al 3% anual sobre cada recibo. TERCERO: En relación a la indexación solicitada, considera esta juzgadora procedente la misma, por tratarse de cantidades líquidas, la cual deberá realizarse sobre la cantidad líquida condenada a pagar desde la fecha de interposición de la demanda, hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, excluidos los intereses, la cual deberá calcularse a través de una experticia complementaria del fallo, practicada por un experto designado por el Tribunal. Así se decide. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días de noviembre de dos mil trece. Años 203° Y 154° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA, Exp. - AP31-V-2011-00002268 LBR/MSG.