TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, veintiséis (26) de noviembre del dos mil trece (2013).
Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación

PARTE ACTORA: Ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.435.747.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GEOVANNY NUÑEZ MAITA y ANGEL MENDOZA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 139.887 y 37.015, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.965.168.
APODERADO JUDICIAL: PEDRO RAMÓN ZAPATA FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 59.735.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

- I -
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, contra la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ.
Por auto de fecha 26 de abril de 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió la presente causa.
Por medio de diligencia de fecha 08 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la respectiva compulsa, así como las expensas necesarias para el traslado del Alguacil.
En fecha 13 de mayo de 2013, el Secretario de este Juzgado dejó expresa constancia que se ordenó librar la compulsa respectiva. En esta misma fecha se libró compulsa.
Por medio de diligencia de fecha 04 de junio de 2013, el ciudadano JÓSE FÉLIX DURAN, Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ubicada en el piso 12 del Edificio José María Vargas, consignó compulsa sin firmar.
En fecha 06 de junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se libre cartel de citación.
En fecha 12 de junio de 2013, se dictó auto mediante el cual se insto a la representación judicial de la parte actora identificarse plenamente a los fines de proveer lo solicitado.
En fecha 20 de junio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia subsanó la omisión incurrida en la diligencia de fecha 06 de junio de 2013, y solicitó nuevamente se libre cartel de citación.
En fecha 26 de junio de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar cartel de citación de conformidad a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de julio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia retiró el cartel de citación.
En fecha 12 de julio de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó carteles debidamente publicados.
En fecha 22 de julio de 2013, el Secretario Titular de este Juzgado, Ailanger Figueroa, dejó expresa constancia de haberse cumplido con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de agosto de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se designará defensor judicial.
En fecha 09 de agosto de 2013, se dictó auto mediante el cual se designó defensor judicial a la parte demandada. En esta misma fecha se libró boleta de notificación al defensor judicial.
En fecha 23 de septiembre de 2013, compareció la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó los fotostatos a los fines de practicar la notificación al defensor judicial.
En fecha 27 de septiembre de 2013, compareció el ciudadano PEDRO ZAPATA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 59.735, y mediante diligencia consignó poder otorgado por la parte demandada.
En fecha 31 de octubre de 2013, se dictó auto de admisión a la reconvención en la presente causa.
En fecha 07 de noviembre de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 11 de noviembre de 2013, se dictó auto mediante el cual se fijó la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de noviembre de 2013, compareció la ciudadana GEOVANNY NUÑEZ, ya identificada, y mediante diligencia sustituyó poder con el ciudadano ANGEL MENDOZA, ya identificado.
En fecha 19 de noviembre de 2013, se llevó a cabo la audiencia preliminar en la presente causa.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora alegó en su escrito de demanda que suscribió un compromiso de Compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, con la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, antes identificada, donde se comprometía a comprar y su representada a venderle, un (01) apartamento de su exclusiva propiedad, identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, entre Avenida Santa Ana y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, con un área aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMETROS CUADRADOS (50.42 Mt2), y las medidas y demás características constan en el plano agregado al cuadernos de comprobantes de la entonces y única Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 426, del Tercer Trimestre del año 1958, y que le pertenece a su representada por haberlo adquirido según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2011, bajo el Nro. 2011.4007, asiento registral 1 del inmueble Matriculado con el Nro. 240.13.18.1.6439, y correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2011.
Que, en el documento de compra venta se convino que el precio de la venta sería por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 950.000,00), por el inmueble mencionado, de los cuales la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, ya identificada, entrego a su representada la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 265.000,00), de la siguiente manera: A) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00), en cheque de gerencia identificado con el Nro. 35023040, contra el Banco Mercantil, B) La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 180.000,00), en cheque de gerencia identificada con el Nro. 61039253, contra el Banco Mercantil; C) La cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 15.000,00), en cheque personal identificado con el Nro. 51457268, contra el Banco Industrial de Venezuela y, D) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 50.000,00), mediante cheque identificado con el Nro. 18457278, cantidad esta última, que recibe su representada mediante Addendum, en fecha 15 de febrero de 2013; y el saldo restante, que completaría el precio total pactado por el inmueble en negociación, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 685.000,00), se comprometió la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, ya identificada, entregarlo a su representada en un plazo de ciento veinte (120) días, contados a partir de la firma y fecha de la opción de compra venta ante la Notaría Pública, plazo que terminó el 09 de marzo 2013, fecha en la cual se realizaría la firma del documento definitiva de venta ante el Registro correspondiente, siendo ratificado este plazo de ciento veinte (120) días calendario para la entrega restante del dinero que completaría el precio total del inmueble, mediante Addendum de fecha 15 de febrero de 2013.
Que, visto que la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, ya identificada, no ejecuto su obligación, ni manifestó su interés en comprar o no el inmueble anteriormente mencionado, en el plazo acorado en la opción de compra venta, para la fecha 09 de marzo de 2013, y por cuanto no se concretó la formalización de la venta, mi representada procedió a notificarla por telegrama de fecha 05 de abril de 2013, en la dirección señalada, como se indicó según lo establecido en la cláusula décima primera de la opción compra venta, informándola de tal incumplimiento, así como del vencimiento del plazo acordado entre las partes, para la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro correspondiente e instándola a dar por resuelto de pleno derecho, el contrato de opción compra venta, sin que se llegara a ningún acuerdo, y que hasta la fecha ha pasado más de treinta (30) días sin tener su representada ninguna respuesta por la hoy demandada en el presente juicio.
Indicó al Tribunal que por lo antes expuesto declare la resolución del compromiso de venta asumido, dado al incumplimiento.
Fundamento la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 250.000,00), equivalentes a DOS MIL TRESCIENTAS TREINTA Y SEIS CON CUARENTA Y CUATRO (2336,44) Unidades Tributarias.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino en ella exponiendo lo siguiente:
Que, es cierto que su representada firmó un contrato de opción de compra venta, el cual fue Autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 45, Tomo 51, suscrito por la ciudadana EVELYN DE JESÚS DOMINGUEZ SIERREALTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.767.457, en representación de la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, ya identificada, quien a los efectos es dueña del apartamento identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, entre Avenida Santa Ana y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, con un área aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMETROS CUADRADOS (50.42 Mt2), y las medidas y demás características constan en el plano agregado al cuadernos de comprobantes de la entonces y única Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 426, del Tercer Trimestre del año 1958, y le corresponde un porcentaje de condominio de dos con cuarenta y ocho por ciento (2,48%), sobre los bienes, derechos y obligaciones de la comunidad según Documento de Condominio del mencionado edificio, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 1957, bajo el Nro. 73, Tomo 2-A, Protocolo Tercero, y le pertenece a la demandante según consta de documento Protocolizado el día 13 de junio de 2011, quedando anotado bajo el Nro. 2011.4007, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.6439, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
Que, es cierto que el precio pactado fue por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), de la cual su representada entrego la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), tal como lo señala la demandante, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), monto este que se pacto como entrega en el momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Alegó, que si bien es cierto que la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra venta, establece como plazo el lapso de ciento veinte (120) días continuos, fue un hecho público y notorio que en fecha 05 de marzo de 2013, falleció el Ciudadano Presidente de la República Hugo Rafael Chávez Frías, y que debido a su carisma marcado en la población, causó un importante vació, procediéndose en esa oportunidad a decretar una semana de duelo, y por ende los Ministerios Públicos, así como los Registros Subalternos, por duelo dejaron de prestar servicios, entendiéndose que el caso fortuito o fuerza mayor queda demostrado, a todo evento negaron que dicho plazo para la protocolización haya vencido el día 09 de marzo de 2013.
Continúo arguyendo, que su representada en ningún momento ha manifestado su intención de no comprar el inmueble antes mencionado, por el contrario siempre ha manifestado la firme intención de seguir y culminar la venta aquí planteada, ya que tiene la firme voluntad de culminarla satisfactoriamente.
Negó, rechazó y contradijo tanto en el derecho como en los hechos esgrimido por la demandante, en el sentido de declarar resuelto el presente contrato de opción de compra venta, por no tener interés en la protocolización del mismo, y cuyo interés se materializó por documento privado de fecha 25 de febrero de 2013, donde se lo notificó a la ciudadana EVELYN DE JESÚS DOMINGUEZ SIERREALTA, ya identificada, quien actúa como apoderada judicial de la hoy actora en la presente causa, legitima propietaria del bien inmueble ya descrito, el cual consignó y acreditó como prueba, la intención firme e irrevocable de su cliente de comprar el mencionado inmueble. Por ello la apoderada judicial de la vendedora estuvo y esta en conocimiento de la intención de comprar y finiquitar por ante el Registro Inmobiliario, quien debió suministrar los recaudos para la presentación del documento.
La representación judicial de la parte demandada reconvino en la demanda de la siguiente manera:
Reconvino por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y alegó que su representada firmó un contrato de opción de compra venta, el cual fue Autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, el cual se encuentra inserto bajo el Nro. 45, Tomo 51, suscrito por la ciudadana EVELYN DE JESÚS DOMINGUEZ SIERREALTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.767.457, en representación de la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, ya identificada, quien a los efectos es dueña del apartamento identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, entre Avenida Santa Ana y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, con un área aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMETROS CUADRADOS (50.42 Mt2), y las medidas y demás características constan en el plano agregado al cuadernos de comprobantes de la entonces y única Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 426, del Tercer Trimestre del año 1958.
Que, establece la cláusula Primera del mencionado contrato que “LA VENDEDORA se obliga a dar en venta a la compradora, y esta se obliga a comprar el inmueble anteriormente descrito”, es decir, una vez autenticada la opción de compra venta, LA VENDEDORA, quedo obligada a la respectiva venta, quedando exenta solo en el caso que LA COMPRADORA, haya manifestado el derecho a renunciar del contrato de opción de compra, siendo lo contrario, su representada ha manifestado su firme voluntad de culminar la compra y Protocolización del documento definitivo por ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Se opuso en firma y contenido documento definitivo por ante la apoderada judicial de la hoy demandante, en cuyo caso quedo demostrado la firme intención de su cliente de materializar la compra.
Que, una vez notificada la intención de firma por medio de la apoderada judicial de la firme intención de compra, la propietaria del inmueble en venta, por cuanto la misma no reside en la Capital, ya que su domicilio y su vivienda principal se encuentra en el Estado Sucre, notificada como en efecto alega haberlo hecho, de la intención de compra venta, y cuya manifestación hecha por la misma, en la cual su cliente no deseaba seguir la venta, por cuento quería aumentar el precio, siendo contumaz para la culminación del contrato de opción de compra venta, igualmente la negativa de entregar los requisitos solicitados por el Registro, como lo son: la solvencia del derecho de frente, solvencia de Hidrocapital, original de la cédula catastral, Registro de Identificación Fiscal (R.I.F), y por ultimo el correspondiente pago del impuesto por enajenación de inmueble, conocida como planilla Nro. 33, el cual equivale al cero coma cinco por ciento (0,5%) del monto de la venta, impuesto que debió cancelarlo la vendedora, por ser este un impuesto de obligatorio cumplimiento para la protocolización de la venta.
Que, existiendo el documento de compra emanada de la Institución Bancaria Banco del Tesoro y la notificación hecha a la apoderada judicial de la demandante reconvenida, y existiendo la negativa por parte de la vendedora de entregar los recaudos antes señalados, se ha materializado lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
Que, la vendedora tenia la carga de entregar los respectivos recaudos para la materialización de la venta, en cuyo acto se estipuló la cancelación del monto restante, es decir, en el momento de la firma por ante el respectivo Registro Inmobiliario, es por ello la conducta de la vendedora con su negativa de no querer proceder al finiquito de la venta, condujo a la reconvención de marras.
Continuó alegando, que el contrato de opción de compra venta no venció por culpa de su cliente, por cuanto hizo todo lo que estaba a su alcance para finiquitar la venta, ratificando antes y hoy la firme intención de comprar el inmueble en venta.
Que, la vendedora causó graves daños irreparables a su cliente, causándole molestias de índole personal, y económicas como la contratación de servicios profesionales para el restablecimiento de sus derechos, por cuanto y por ello demostrado que la vendedora notificada de la misma nunca mostró su intención de dar la respectiva venta del documento definitivo, siendo por culpa de la vendedora que la misma no se haya materializado.
Ahora bien, su representada por este medio demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, manifestando su intención firme e irrevocable de seguir y culminar la venta aquí planteada, de la cual fue notificada a la vendedora.
Fundamento la reconvención en los artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Solicitó en su petitorio el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en los términos estipulados, por ello reconvino a la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, ya identificada, para que convenga o en su defecto a ella sea condenada a lo siguiente:
PRIMERO: En el cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
SEGUNDO: Igualmente reconvino a que la demandada proceda a efectuar la correspondiente venta por ante el respectivo Registro Inmobiliario.
TERCERO: Conceder el tiempo necesario para que la institución Bancaria como lo es el Banco del Tesoro, proceda a consignar el respectivo documento y cheque, el cual ya fue aprobado.
CUARTO: De no hacerlo voluntariamente solicitó que la sentencia recaída sobre la misma sea el respectivo documento de propiedad.
QUINTO: Solicitó que la demandante reconvenida, sea condenada en costas.
SEXTA: Se condene a la demandante reconvenida a cancela la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), por concepto de tramites y diligencias antes los órganos del Estado.
Estimó la presente reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), lo que equivale a DOS MIL OCHOCIENTAS TRE CON SETENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (2.803,73 U.T).

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad procesal para dar contestación a la reconvención el demandante reconvenido lo hizo de forma oportuna y de la siguiente manera:
Invocó el artículo 1159 del Código Civil, y procedió a contrastar los alegatos en que fundamenta su pretensión la parte demandada en su reconvención con el contenido de las estipulaciones contractuales:
PRIMERO: contrastaron el alegato Nro. “1”, de la parte en que se sustenta la solicitud de reconvención, el cual expresa la parte demandada “LA VENDEDORA, QUEDO OBLIGADA A LA RESPECTIVA VENTA, QUEDANDO EXENTA SOLO EN EL CASO DE QUE LA COMPRADORA HAYA MANIFESTADO EL DERECHO A RENUNCIAR DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA”, con el contenido de la cláusula Segunda, Séptima y Octava, del contrato de opción de compra venta, se observó (señala el demandante reconvenido): 1.- Con la cláusula Segunda el vencimiento del plazo de ciento veinte (120) días continuos produce la caducidad del contrato, termina su vigencia, deja de existir, con las consecuencias señaladas por las partes en el mencionado instrumento.
2.- Con la Cláusula Séptima, el préstamo que debe tramitar la compradora es para completar el saldo del precio de la venta del inmueble objeto de la negociación, y por un monto parcial menor al saldo restante de bolívares SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), pagando una diferencia con un cheque personal, no hay cláusula en el contrato que haga esta estipulación. La no consecución del préstamo por el monto del saldo produce como efecto jurídico, el reintegro a la compradora del monto entregado a título de marras y las demás estipulaciones señaladas en a cláusula Séptima, lo que implica dar termino al contrato de opción de compra venta por la vía Resolución.
3.- Con la Cláusula Octava le permite a la vendedora dar término al contrato por una causa que inclusive le sea imputable, cumpliendo las estipulaciones y por ende con el pago de las indemnizaciones establecidas en la mencionada cláusula.
SEGUNDO: Contrastaron el alegato Nro. “2”, el cual expresa que su representada le notificó a la apoderada de la demandante su firme intención de compra y que la apoderada de la demandante manifestó que no deseaba seguir con la venta por cuanto quería aumentar el precio. Expresó la representación judicial de la parte actora reconvenida que dicha afirmación es falsa de toda falsedad y es una manifestación temeraria, por parte de la demandada, sin embargo, como se observa del contenido del contrato al contrastar esta afirmación con el contenido de las cláusulas Segunda, Tercera y Séptima, que no es firme intención de comprar el inmueble lo que hace que la optante compradora cumpla sus obligaciones contractuales, el cumplimiento viene dado por cumplir en el plazo estipulado en la cláusula Segunda “120 días continuos”, el pago del saldo que se obliga a pagar en la Cláusula Tercera “Bs. 685.000,00”, con el préstamo que se compromete a conseguir de manera efectiva, teniendo el dinero a su disponibilidad en cuenta bancaria de manera comprobable, lo que constituye en su conjunto a la luz del contrato el cumplimiento de sus obligaciones.
TERCERO: Contrastaron el alegato Nro. "3”, de la reconvención de la parte demandada, con la cláusula Octava del contrato de opción de compra venta, y al contrastar alegó que “aun cuando en ningún momento solicitó ni manifestó por escrito la demandada a la demandante en la dirección establecida en el contrato, la necesidad de los requisitos para la debida protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia ante el Registro correspondiente”, continuó alegando que se observa en el supuesto incumplimiento alegado como fundamento de la pretensión de la parte demandada en su reconvención, tiene una consecuencia jurídica establecida en el contrato que el Ley entre las partes en la cláusula Octava, que en ningún momento puede relacionarse con la pretensión de la demandada ya que el supuesto negado que fuera cierto el incumplimiento, lo que niegan, rechazan y contradicen, la consecuencia jurídica para la vendedora sería, de acuerdo a la cláusula Octava del contrato, la vendedora devolverá a la compradora, la totalidad de la cantidad recibida (Bs. 215.000,00), como garantía más el equivalente al veinte por ciento (20%) de lo entregado por concepto de daños y perjuicios “Bs. 43.000,00” es decir, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 258.000,00), dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes al vencimiento del lapso establecido en la cláusula Segunda.
En el petitorio de la contestación a la reconvención solicitaron que se declare improcedente la solicitud de decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificadoidentificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, entre Avenida Santa Ana y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, asimismo se declare sin lugar la reconvención presentada por la parte demandada, se declare sin lugar la solicitud de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que se declare sin lugar la solicitud de tiempo necesario para tramitar ante el Banco del Tesoro, que se declare totalmente improcedente la petición identificada en el petitorio en el orden cuarto y condene en costas a la demandada reconvincente.
-II-
Ahora bien, llegada la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de Audiencia preliminar, en forma oral y pública, la cual tuvo lugar en fecha 19 de noviembre de 2013, a las 10:00 a.m., haciéndose parte en dicho acto por una parte los ciudadanos GEOVANNY NUÑEZ MAITA y ANGEL MENDOZA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 139.887 y 37.015, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y por el otro la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.965.168, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, acompañada de su apoderado judicial el ciudadano PEDRO RAMÓN ZAPATA FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 59.735, ahora bien, la parte actora en los diez (10) minutos concedidos para que expusiera sus alegatos, lo hizo de la siguiente manera: “La demanda de nuestra representada por Resolución de Contrato es muy sencilla, porque el fundamento de derecho es el contrato, en cuya cláusula segunda se establece un plazo de 120 días para que se protocolice la venta definitiva, y por mandato del 1159 del Código Civil es Ley entre las partes. Hay tres artículos que son básicos para poder dirimir la controversia, son la cláusula segunda, donde se establece un término de 120 días consecutivos, que corrían desde el 09 de noviembre de 2.012, exactamente hasta el días 11 de marzo de 2.013,, día laborable para Registros y Notarias (sic). Otra cláusula es la séptima, donde se establece que la promitente vendedora, nuestra representada, esta en pleno conocimiento que el saldo pendiente de (sic) pago iba ser cancelado por la optante compradora mediante un préstamo de la institución donde ella presta sus servicios, para la cancelación del saldo total del orden de los 685.000,00 bolívares. Establece esa cláusula que de no lograrse en el tiempo estipulado en la cláusula segunda el préstamo, se daba por terminado el contrato, obligándose nuestra representada, la prominente vendedora, a devolver a la optante lo entregado inicialmente como arras, que seria aplicado al precio de venta, menos un 20 por ciento por concepto de indemnización. La cláusula octava establece que si el contrato no se verificaba en el plazo establecido por una causa imputable a nuestra representada, la prominente vendedora, entonces la prominente vendedora devolvería a la optante compradora la totalidad del dinero dado en inicial, más un 20 por ciento de indemnización. Así desde el 09 de noviembre de 2012, la relación siguiente proviene de la optante compradora, quien envía una correspondencia que riela inserta al expediente aportada como prueba por la parte demandada, donde participa, le notifica, a la prominente vendedora que tiene en su poder un documento que le ha entregado el Comité de Vivienda, para que se (sic) pueda protocolizar y quede definitivamente perfeccionado el contrato de venta. No contiene este documento, donde presuntamente se le otorgaba un préstamo a la optante compradora, información sobre el monto del presunto préstamo, ni tampoco ningún otro requerimiento por parte de la optante compradora, pura y simplemente la notificación se refiere a lo señalado. La optante compradora no indica cuento es el monto del préstamo, del cual se entera nuestra representada es en el momento en que es notificada del asunto, a través de la contestación de la demanda y de la reconvención, donde se señala que son 450.000,00 bolívares. El lapso se venció el 11 de marzo y la correspondencia se recibió el 25 de febrero, ambas fechas del 2013, por ello el contrato no fue cumplido”. Por otra parte la demandada reconviniente dentro de los 10 minitos concedidos por quien aquí suscribe expuso lo siguiente: “En principio como consta en el expediente en la contestación de la demanda, negamos y rechazamos todos los argumentos, tanto en derecho como en los hechos esbozados por la parte demandante. Como quedó plasmado en el libelo de la demanda, la parte actora simplemente aduce que la ciudadana GLORIA ZAMBRANO, no tenía interés suficiente en querer finiquitar el contrato de opción a compra venta, por eso contestamos la demanda y a su vez reconveimos, ya que los elementos probatorios que consta en autos, como lo es la notificación hecha a la ciudadana EVELYN DE JESUS DOMINGUEZ SIERRALTA, quien para ese momento y en el actual momento es la apoderada judicial de la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, quien a su vez tiene cualidad y facultad cuando se suscribió el contrato de opción de compra venta. A todo evento se le notificó que el crédito había sido aprobado en tiempo hábil y oportuno, es decir, el 25 de febrero del año dos mil trece, en el cual consta la firma del recibimiento. También niego en este acto lo esgrimido por el colega en cuanto a que no iba en el contenido de la notificación los montos para el finiquito de dicha venta, por cuanto se debe entender que tal como lo establecen ellos en la cláusula octava, que el monto restante iba a ser entregado al momento de protocolizada la venta definitiva ante el Registro respectivo. Igualmente debo señalar que la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, no le consigno a mi cliente los documentos necesarios exigidos por el Registro para que se protocolizare dicha venta, por lo tanto se debe notar que la parte actora nunca tubo el interés de finiquitar dicha venta, y en este acto ratificamos la firme intención de que se finiquite y se lleve a protocolizar del documento definitivo de venta, por cuanto mi cliente invirtió sus ahorros personales y en los actuales momentos no tiene donde vivir. Igualmente ratifico todo el contenido de la contestación a la demanda, así como sus alegatos, reconvención y las pruebas en ellas presentadas”. Seguidamente, el Tribunal le concedió 5 minitos adicionales a las partes, y la representación judicial de la parte demandante, expuso: “En primer lugar vamos a impugnar la notificación, es un instrumento no pertinente para probar requerimiento alguno de documentos por parte de la optante a la parte demandante. En segundo lugar, vamos a impugnar el presunto contrato por ser realmente un modelo sin validez jurídica, que solo fue conocido por la parte demandante en el momento de la contestación de la demanda, por adolecer de fecha de vigencia cierta, por no coincidir el numero de cédula catastral con el del inmueble objeto de la demanda, y por haber sido traído a este proceso con violación de las normas sobre la producción de pruebas en el debido procedimiento, ya que al folio 120 del expediente, que se presume es el último folio del contrato, en la primera línea dice: “para ser entregado a la deudora hipotecaria “DESPUES DE SU OTORGAMIENTO”, el mencionado documento no ha sido otorgado, por lo tanto ha sido producido de una manera irregularen el proceso. Hay una violación de la cláusula séptima, que dice que el monto será pagado con un préstamo, si el préstamo es por Bs. 450.000,00, la optante debió cancelar antes la protocolización los Bs. 235.000,00, de diferencia, no hay acuerdo de cómo se iba a pagar esa suma. Por ultimo la cláusula octava establece cuales son los supuestos de responsabilidad de la prominente vendedora, y en ningún caso se estableció incumplimiento del contrato que por una causa imputable a la parte prominente vendedora, pueda ser objeto de obligarse al cumplimiento judicial. El contrato es Ley entre las partes, pero es traído de los cabellos que la parte demandada cuando reconviene pretenda que la sola intención de comprar es suficiente para verificar las obligaciones de la optante compradora, no se pago, ni se ofreció pagar de una forma asertiva el saldo del préstamo y los 120 días transcurrieron inexorablemente el día 11 de marzo, sin que hubiese un cumplimiento cierto por parte de la optante, es por eso que pedimos declare formalmente resuelto el contrato objeto de este juicio. Sobre las medidas cautelares evidentemente no existe realmente en el contrato que es la norma de derecho que ruge esta negociación ningún elemento favorable a la prestación de la parte demandada en su reconvención, tanto es así que la primera negociación de la parte demandada fue precisamente negar el derecho, negar el contrato, y el artículo 1159 del Código Civil, si se niega ese derecho entonces por que derecho se va a regir esta controversia, entonces no esta presente el fomus bonis iuris, en la pretensión de la parte demandada en que reconviene, mucho menos el periculum in mora. Por lo que solicitó formalmente al Tribunal declare improcedente las medidas cautelares solicitadas”. Asimismo, se le concedió 5 minutos a la parte demadada reconviniente, en la cual expuso: “Debo señalar tal como lo contempla el Código de Procedimiento Civil, que los documentos privados presentados en la contestación o en la reconvención debieron ser impugnados dentro de los 5 días siguientes a que conste en autos dichos instrumentos, por lo tanto hago valer tanto en su contenido y firma el requisito esencial que demuestra que la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO FERNANDEZ tiene interés en finiquitar la venta por la cual estamos litigando, a ello tomo la palabra de lo alegado por la representación de la demandante, en cuanto al convenimiento que ha expresado en esa Sala, por que es el interés mayor, también debo señalar, tal como reza la opción de compra venta, que el precio final será cancelado en el Registro Inmobiliario competente, es decir mi representada no estaba obligada a entregar dinero antes de dicha protocolización , es un acto que se debe perfeccionar en el momento de la venta ante el Registro. Por último, solicito a este Honorable Tribunal acuerde la medida de prohibición de enajenar y gravar, por cuanto hemos tenido conocimiento que se están realizando diligencias ante el Registro respectivo, y a los fines de que la pretensión no quede ilusoria, solicito en este acto con carácter de urgencia se pronuncie el Tribunal”. En tal sentido, y en virtud que no se logró ningún acuerdo que pusiera fin a la presente controversia, el Tribunal se reservó el lapso establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a fin de hacer la fijación de los hechos y establecer los límites de la presente controversia.
En el acto de audiencia preliminar ambas parte consignaron escritos mediante el cual ratifican sus fundamentos de hechos y de derecho esgrimidos en la presente causa. Ahora bien, en lo que respecta al contenido consignado en dicho acto por el apoderado judicial de la parte demandada, se puede observar en el Capitulo II y Capitulo IV, que fueron promovidas pruebas documentales y testimoniales, respectivamente, por lo que este Juzgado se pronunciara con relación a dichas pruebas por auto separado; y así se declara.
-III-
Así las cosas, este Tribunal procede a efectuar la fijación de los hechos en el presente juicio en los términos siguientes: De una revisión exhaustiva, a las formulaciones realizadas por las partes, en los respectivos escritos de demanda, de contestación a la demanda, y contestación a la reconvención, así, como en los escritos consignados en la audiencia preliminar; y en virtud de lo expuesto en la mencionada audiencia preliminar por la representación judicial de la parte demandada, todos los hechos aceptados y convenidos por el demandado no deben ser objeto de prueba que demuestren su veracidad, no obstante aquellos que quedaron controvertidos, deberán ser objeto de prueba en el lapso procesal correspondiente; tal como es el incumplimiento del mencionado contrato de opción de compra venta, por cuanto el demandante reconvenido alegó la falta del cumplimiento de la cláusula segunda, el cual se estableció un plazo de ciento veinte (120) días para que se protocolice la venta definitiva de bien objeto de la presente demanda, y el cual la parte demandada reconvenida no cumplió, por su parte la parte demandada reconviniente alegó el incumplimiento por parte del vendedor, por cuanto este no les suministro los documentos necesarios exigidos por el Registro para que se protocolizará dicha venta, como lo son la solvencia del derecho de frente, solvencia de Hidrocapital, original de la cédula catastral, Registro de Identificación Fiscal (R.I.F), y por ultimo el correspondiente pago del impuesto por enajenación de inmueble, conocida como planilla Nro. 33, el cual equivale al cero coma cinco por ciento (0,5%) del monto de la venta, impuesto que debió cancelarlo la vendedora, por ser este un impuesto de obligatorio cumplimiento para la protocolización de la venta. Este Juzgado, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abre un lapso probatorio por cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy, exclusive; y así se declara.
LA JUEZ,

YECZI PASTORA FARIA DURAN.
EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA.

YPFD/AF/Richarson.
Exp: AP31-V-2013-000580