TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Años 203º y 154º


PARTE DEMANDANTE:
Abogado: MANUEL ALFREDO PIÑA TOVAR, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 94.557, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano VALERIO NERONE, mayor de edad, italiano, titular de la Cédula de Identidad N° E-868.437, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:
Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 14 de febrero de 2001, bajo el Nº 4, Tomo 72, quien es representada por el ciudadano: WILLIAM RAMON MOTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.853.335.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(Apelación de decisión definitiva)

Expediente Nro. 322


DE LAS ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA SUPERIOR
Se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, contentivo del juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento Local, intentado por el Abogado MANUEL ALFREDO PIÑA TOVAR, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 94.557, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano VALERIO NERONE, mayor de edad, italiano, titular de la Cédula de Identidad N° E-868.437, de este domicilio contra la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 14 de febrero de 2001, bajo el Nº 4, Tomo 72, quien es representada por el ciudadano: WILLIAM RAMON MOTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.853.335.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido por el abogado Leoncio Valera inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 94.077, en su carácter de Co-apoderado de la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, supra identificada contra la decisión dictada en fecha 5 de junio de 2013 por el citado Juzgado mediante la cual declaro Sin Lugar la cuestión previa opuesta y con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento Local
En fecha 30 de octubre de 2013, se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el Nro. 322 (nomenclatura interna de este Juzgado), fijándosele oportunidad para dictar decisión
En fecha 06 de noviembre de 2013 la parte actora presento escrito que los considero como informes. De igual forma en fecha 18 de noviembre de 2013, la parte demandada hoy recurrente presento escrito que los denomino de consideración.

ANTECEDENTES DEL CASO SOMETIDO A APELACION
Se inicia la presente acción por Resolución de Contrato de arrendamiento Local, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, en fecha 18 de enero del año 2012, incoado por el Abogado MANUEL ALFREDO PIÑA TOVAR, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano VALERIO NERONE, contra la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, ambas partes identificadas suficientemente en autos.
Por auto de fecha 01 de febrero de 2012, el Tribunal de la causa Admite la causa, acordándose citar a la demandada a los fines de que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho.
Debidamente practicada la citación de la demandada de autos, ésta presentó en fecha 14 de agosto del 2012, escrito contentiva de la contestación de la demanda.
En fecha 24 de octubre de 2012 la parte demandada presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en fecha 03 de octubre de 2012, asimismo la parte actora en fecha 09 de octubre de 2012 presentó escrito de pruebas que fueron admitidos en esa misma fecha.
Una vez vencido el lapso probatorio el Tribunal de la causa dictó decisión en fecha 05 de junio de 2013, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta y con lugar la demanda
En fecha 02 de julio de 2013, el abogado Leoncio Valera, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 94.077, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demanda mediante apeló de la precitada sentencia dictada por el Tribunal A quo
En razón de ello, en fecha 08 de agosto de 2013, el Tribunal de la causa, oyó dicha apelación en ambos efectos, ordenándose remitir la presente causa a esta Alzada.


DE LA PRETENSIÓN DEL ACTOR CONTENIDA EN SU ESCRITO LIBELAR.

La parte actora mediante su apoderada judicial en su escrito expone:
Que demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento de un Galpón Industrial propiedad de su representado a la persona jurídica de la Sociedad EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, por estar incurso en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil.
Que su representada inició una relación arrendaticia de unas bienhechurías de su propiedad constituidas por un Galpón Industrial con sus respectivas oficinas constituidas en una extensión de terreno propiedad Municipal situado en la Avenida Aragua identificada con el Nro 260-B con la precitada Sociedad Mercantil.
Que dicha relación arrendaticia se inició mediante contrato privado a tiempo determinada en fecha 01 de abril del 2002, por la duración de un año, y que convinieron en el referido contrato específicamente en su clausula tercera que a menos que cualquiera de las parte diera aviso a la otra con dos meses de anticipación su voluntad de no renovar el contrato se renovaría automáticamente por periodos iguales.
Continuó manifestando que, esta situación se diò por un periodo de siete años, hasta que su representado en fecha 21 de enero de 2008, le notificó a la parte demandada su voluntad de no renovar el Contrato, que una vez que empezó a correr la prorroga legal la cual comenzó a operar de pleno derecho a partir de 01 de abril del 2008 hasta el 01 de abril de 2010, la parte demandada incumplió con las cláusulas contenidas en el Contrato, por lo que su representada procedió a demandar a la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A por Resolución del Contrato en fecha 09 de junio de 2009, por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Aragua, demanda ésta que fue declarada con lugar en fecha 10 de junio de 2010; continúo arguyendo, que no obstante a ello, el Juzgado de Primera Instancia, en fecha 23 de julio de 2010, revocó dicha decisión declarando la perención breve.
Arguyó que, hasta la fecha de la presentación de la presente demanda el demandado a actuado de mala fe por cuanto a pesar de contraído desde el principios las obligaciones contraídas estipulas en la clausulas segunda y tercera ha hecho caso omiso de dichas obligaciones por lo que le ha causado una pérdida patrimonial.
Finalmente demanda 1) La Resolución de Contrato de arredramiento del mencionado inmueble, 2) El pago de las cantidades dejadas de percibir y 3) El pago de las costas Procesales. Fundamentando su demanda en los artículos 548 y 1167 del Código Civil y 115 de la Constitucional de la República.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.
En fecha 14 de agosto de 2012 la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A a través de sus representantes legales consignaron escrito de contestación a la demanda lo cual hicieron en los siguientes términos:
En primer lugar admitieron la relación arrendaticia entre la sociedad que representa y la parte actor sobre el inmueble objeto del Contrato.
En segundo lugar y como punto Previo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegaron la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto -a su decir- el contrato en cuestión paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no podía el actor demandar la resolución del mismo sino que debió intentar una acción de desalojo.
En tercer lugar y como defensa de fondo, la parte demandada manifestó que la parte actora no podía exigir el pago de diferencia alguna en el canon de arrendamiento cuando nunca fue determinado.
En cuanto a la falta de pago alegaron que es falso, manifestando que, los mismo fueron recibidos por la parte actora de manera voluntaria según expediente 42345 de consignación arrendaticia que cursa por ante el Tribunal de Municipio. Finalmente se opone a la pretensión de la parte actora.

DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 239 al 248 del presente expediente la decisión hoy recurrida de fecha 05 de junio de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“(…) En el presente caso, la accionante demanda la resolución del contrato basado en el incumplimiento de las clausulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento respecto a lo cual el demando admite la relación arrendaticia sorbe el inmueble señalado por el actos, pero aduce a su favor la prohibición de ley de admitir la acción propuesta vasado en que operó la tacita reconducción y que por tanto el contrato se trasformo e determinado y solo se puede demandar el desalojo y no por resolución.
En este sentido tenemos que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Innominados reza:
Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demanda de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestos por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.
De la normativa transcrita se extrae con toda claridad que no es cierto que si el contrato es a tiempo indeterminado solamente puede demandarse por el desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, pues “no obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”, lo cual permite el ejercicio de otras acciones, entre las que esta la resolución de contrato, que el presente caso se demando por incumplimiento.
Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
En cuanto al fondo del asunto debatido observamos que el accionante arguye incumplimiento del pago tal como lo fue acordado según la clausula segunda del contrato que reza:
El precio de arredramiento ha sido fijado en un millón setecientos mil bolívares (……..) mensuales el cual acepta el arrendatario quien se compromete a pagarlos por mensualidades vencida mensualmente y en la residencia del arrendador. Este canon de arrendamiento será revisado cada año tomando en cuenta la tasa inflacionaria decretada por el Banco Central de Venezuela (…)
“ Omissis”

En el caso de autos las partes pactaron el modo en que se realizarían los incrementos revisados cada año tomando en cuenta la tasa inflacionaria decretada por el Banco Central de Venezuela … entendiendo esta Juzgadora que el canon seria revisado cada año, bien conforme a la tasa inflacionaria por lo que acordaran las partes, de modo que si no había acuerdo entre las partes, la revisión seria conforme a la tasa inflacionaria, razonamiento que concuerda con lo establecido en la Ley cuando dice que el canon se ajustara cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia, de acuerdo al índice general del precio al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela,

“ Omissis”
Es clara entonces que la intención de los contratantes era establecer o predeterminar un modo de incrementar el canon de arrendamiento, lo que en doctrina se denomina clausulas de valor o clausulas índice que son mecanismo contractuales, según el cual las partes convienen en ajustar periódicamente el valor nominar de las prestaciones en dinero. (…) Por lo tanto si la obligación de pagar los canon y sus incrementos está en cabeza del arrendatario es lógico establecer que es el arrendatario a quien correspondía cumplir con los incrementos, y a no existir el año del último incremento un acuerdo de acuerdo al aumento, correspondía al arrendatario cancelar conforme al índice general de precio al consumidor (…) todo por la aplicación de la clausula contractual y lo estipulado en la Ley de Arredramientos inmobiliario en su artículo 14, y Así se declara.
En cuanto al cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento en la forma señalada, se constata que a los folios (…) de las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses desde abril de 2011 hasta septiembre de 2012 por un monto de Bs. 1.700,00 cada mes (….) pues a partir de abril de 2008, correspondía al arrendatario ante la falta de acuerdo con el arrendador, ajustar el pago conforme a lo contractual y legalmente establecido (….) por lo tanto al no demostrar el demandado el pago o hecho extintivo alguno la acción debe prosperar y Así se declara.

DECISIÓN
Por las razones expuestos, (…) este Juzgado Tercero del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
SIN LUGAR la cuestión previa. (…)
CON LUGAR la demandas interpuesta por el ciudadano VALERIO NERONE, contra la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A representada por el ciudadano: WILLIAM RAMON MOTA, (…)
PRIMERO RESUELTO el contrato de arrendamiento (…)” (sic)


DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE

Cursa en el presente expediente, escrito de fecha 18 de noviembre de 2013, relativa al recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, donde señaló lo siguiente:
Que la juez de la causa erro en la aplicación de la normativa legal correspondiente, pues parte de la falsa premisa de que el contrato de arrendamiento se encontraba en el lapso de prorroga legal y que por lo tanto era totalmente posible que la parte accionante intentara la demanda en contra de su representado
Que la Juez de la causa efectuó un erróneo análisis de la temporalidad del contrato ya que el mismo había culminado tanto en su lapso contractual como en su prorroga legal por lo que el contrato trasmuto y paso a ser un Contrato a tiempo indeterminado lo cual se evidencia de los mismos alegatos planteados por la parte accionante
Que tal circunstancia fue alegada por esta representación en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Que la Juez de la causa erro, al establecer que su representada había opuesto cuestión previa, por cuanto lo que planteo fue un punto previo a la contestación de la demandas de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Que la demanda era inadmisible por cuanto no podía demandarse la Resolución sino el desalojo.
Que su representado cumplió con todas sus su obligaciones derivara de la relación arrendaticia
Finalmente solicita sea revocada la precitada decisión y declare inadmisible la demanda.

MOTIVACIOES PARA DECIDIR.
Vista la manera como quedó trabada la litis, pasa de seguida esta Juzgadora a pronunciar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida, verificando el cumplimiento estricto del debido proceso y del derecho a la defensa, queda establecido la estricta sujeción a la normativa tanto adjetiva como sustantiva aplicable a la acción deducida y al proceso que nos interesa.

PUNTO PREVIO
Antes de conocer sobre el fondo del asunto debatido, se debe conocer sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta toda vez que la misma fue formulada por la parte demandada como punto previo a la contestación de la demanda de conformidad al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que al ser el contrato objeto del recurso un contrato a tiempo indeterminado el actor no podía demandar la resolución del mismo sino que debió intentar la acción de desalojo.
En este sentido el Tribunal de la causa en la decisión hoy recurrida sobre éste particular decisión lo siguiente:

En el presente caso, la accionante demanda la resolución del contrato basado en el incumplimiento de las clausulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento respecto a lo cual el demando admite la relación arrendaticia sorbe el inmueble señalado por el actos, pero aduce a su favor la prohibición de ley de admitir la acción propuesta vasado en que operó la tacita reconducción y que por tanto el contrato se trasformo e determinado y solo se puede demandar el desalojo y no por resolución.
En este sentido tenemos que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Innominados reza:
Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demanda de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestos por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.
De la normativa transcrita se extrae con toda claridad que no es cierto que si el contrato es a tiempo indeterminado solamente puede demandarse por el desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, pues “no obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”, lo cual permite el ejercicio de otras acciones, entre las que esta la resolución de contrato, que el presente caso se demando por incumplimiento.
Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara. (…)”


Así pues, sobre la referida decisión el hoy recurrente arguye que el Tribunal de la causa erró en la aplicación de la normativa legal correspondiente, pues a su juicio, partió de la falsa premisa de que el contrato de arrendamiento se encontraba en el lapso de prorroga legal, manifestando que la Juez de la causa efectuó un erróneo análisis de la temporalidad del contrato ya que el mismo había culminado tanto en su lapso contractual como en su prorroga legal.
Ahora bien, para resolver el punto previo alegado por la parte demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debe esta sentenciadora necesariamente pronunciarse sobre si el contrato de arrendamiento celebrado por las partes es a tiempo determinado o indeterminado y en este sentido esta juzgadora pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable. En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y admitida por el Juzgado de Municipio, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia debe verificar este sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, que serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que se trate de un contrato a tiempo determinado; 3) La insolvencia del arrendatario; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución del contrato.
En este sentido tenemos que de los autos se desprende que la parte actora ciertamente acompañó a su demanda contrato de arrendamiento privado, de un Galpón Industrial con sus respectivas oficinas constituida en una extensión de terreno propiedad Municipal situado en la Avenida Aragua identificada con el Nro 260-B a favor de la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, en cuyo contrato en su CLAUSULA TERCERA, las partes convinieron expresamente que el contrato tendría un tiempo de duración de un (1) año contado a partir del primero de abril del 2002, prorrogables automáticamente por periodos a menos que cualquiera de las parte diera aviso a la otra con dos meses de anticipación su voluntad de no renovar el contrato,, contrato èste que no fue desconocido ni impugnado en forma alguna por la demandad, en consecuencia, la documental (contrato de arrendamiento) presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, particularmente respecto a la relación arrendaticia existente entre las partes y que en principio tuvo una duración de un (1) año fijo, entre el 01 de abril del 2002.- Así se establece.
Así las cosas, del análisis de las actas que conforman el presente expediente se desprende que se trata del arrendamiento de un Galpón Industrial con sus respectivas oficinas constituida en una extensión de terreno propiedad Municipal situado en la Avenida Aragua identificada con el Nro 260-B a favor de la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, el cual se inició mediante contrato privado a tiempo determinado en fecha 01 de abril del 2002, por la duración de un año, en cuyo contrato en su CLAUSULA TERCERA, las partes convinieron expresamente que el contrato tendría un tiempo de duración de un (1) año contado a partir del primero de abril del 2007, prorrogables automáticamente por periodos a menos que cualquiera de las parte diera aviso a la otra con dos meses de anticipación su voluntad de no renovar el contrato, que esta situación se diò por un periodo de siete años, hasta que la parte actora en fecha 21 de enero de 2008, le notificó a la parte demandada su voluntad de no renovar el Contrato, que una vez que empezó a correr la prorroga legal la cual comenzó a operar de pleno derecho a partir de 01 de abril del 2008, hecho este que no fue controvertido al contrario aceptado por las partes tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda. Es decir, que el referido contrato en principio fue celebrado por un (1) año, y luego las partes convinieron alargarlo por un periodo de seis año más, por lo cual ha de tenerse que la relación arrendaticia ha sido sostenida por seis (6) años
Ahora bien, desprendiéndose de las actas que conforman el presente expediente quedando establecido que efectivamente el contrato de arrendamiento por tiempo determinado llegaba hasta el 01 abril de 2008, en virtud de que como se dejó plasmado supra en fecha 21 de enero de 2008 fue notificado el arrendatario de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato por lo que operó a partir del 02 de abril del 2008, el goce por parte del arrendatario de la prorroga legal
En consecuencia, dicho que la prorroga legal opera de pleno derecho (opes legis), cabe decir, que en el caso que nos ocupa culminaba esa prorroga legal el 02 de abril de 2010, y el actor interpone la presente demanda por Resolución del Contrato de arrendamiento el 18 de enero de 2012, siendo ello así, surge la necesidad de analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, por lo que, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.
Establece el artículo 1.600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
La tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por un (1) año fijo, tenía como fecha de vencimiento conforme a la notificación de la no renovación del contrato el 01 de abril de 2008, y a partir de esta fecha comienza la prorroga legal que sería de dos (2) años, ello a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, la prorroga legal se venció en fecha 02 de abril de 2010, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la prorroga legal, pues la demanda de resolución de contrato por falta de pago se introduce en fecha 18 de enero de 2012 y es admitida en fecha 01 de febrero de 2012, esto es, dos años luego del vencimiento de la prorroga legal, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tacita reconducción.
Al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, Pag. 293, expresa:
“Pareciera que la “tacita reconducción”, a que se contraen los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil, quedó suprimida por efecto de la prorroga legal y, en consecuencia, tácitamente derogada tales normas, pues contempla el artículo 38 de LAI que “vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. Literalmente analizada la norma citada, pareciera conducir a interpretar que por el solo vencimiento de la prórroga legal ya no podrá tener lugar la “tácita reconducción”, pues en ese mismo momento nace para el arrendador el derecho de solicitar el secuestro, tal y como si la sola terminación de la prórroga equivalga a una nueva causal de secuestro en nuestra legislación….”
No obstante lo anterior, concluye el referido autor, que lo dispuesto en el artículo 38 de LAI mal puede interpretarse de modo estricto, sino a la luz del Derecho Arrendaticio que está informado de un contenido y carácter social, no sólo en beneficio del arrendatario, sino del arrendador, y bajo una finalidad de protección en orden a derechos recíprocos; y es de observar que en LAI no aparece alguna norma prohibitiva que suprima la “tácita reconducción”, y bien podría ocurrir que el arrendador no ejerza aquél derecho a solicitar el secuestro del inmueble, y deje al ocupante del mismo, en el goce y uso, sin ninguna oposición, en cuyo caso podría darse la tácita reconducción, ello no obstante la renuncia contractual, pues dicha garantía es inherente al orden publico inquilinario.
En el caso de autos, la demanda de resolución de contrato se ha incoado con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal la cual venció el 02 de abril de 2010, , esto es, dos años después del vencimiento, en consecuencia, no obstante la ausencia de disposición legal que indique cual es el plazo para su ejercicio de tal modo que impida la tacita reconducción, en el caso de autos, el tiempo en activar el órgano jurisdiccional implica la aceptación de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo total pasividad por parte del arrendador durante los dos años siguientes al vencimiento de la prorroga legal, por tanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, y como corolario, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración.- Así se establece.
Pues bien, en el caso de autos, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cuestiona este sentenciador si sería procedente demandar la resolución de contrato por falta de pago?
El artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Precisa la doctrina que en el caso de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración, pues, tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de LAI, y la única acción procedente sería el desalojo.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución.
En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”
Concorde con lo afirmado anteriormente, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, debe señalarse que el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda
Al efecto se trae a colación lo siguiente:
El Dr. Cuenca Espinoza, en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil ordinario indica: “El ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible.
El derecho de acción se ha definido de distintas formas, anteriormente se consideraba como un derecho la tutela jurisprudencial concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable. De manera que, sólo tenían acción quienes la ejercían con fundamento.-
Pero debemos señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción, como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado, favorable o adverso, al que hubiere instado la actividad.
Consideramos que el concepto de acción es unitario, lo que tiene es un doble aspecto, como lo explica Montero (1990), “Existe un único derecho de acción, en el que se incluye la tutela jurisdiccional concreta y la actividad jurisdiccional, como aspectos complementarios, pero no existen acciones” (p. 33).
En consecuencia, cualesquiera sea la forma de entender el derecho de acción, siempre nos estamos refiriendo a la posibilidad de acudir provocar la actividad jurisdiccional, independientemente, que la sentencia sea favorable o no.
En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991), que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” (T. I, p.124).
La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que n es posible ejercer el derecho de nace la correlativa que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”, pero también llegamos a la misma conclusión, cuando observamos que ha caducado la acción para ejercer el derecho de retracto legal previsto en el artículo 1547 eiusdem, aunque en este caso la norma no lo prohíbe expresamente.
Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia Nº 776 del 18 de Mayo de 2001, al señalar que además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, cuando la demanda tiene ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado, (disponible en www.tsj.gov.ve).
En el segundo supuesto se esta cuestión previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, si existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio.
Dichas limitaciones debe estar expresamente establecidas en la ley, pues sólo de esta forma será posible determinar si en la demanda se alegaron o no esas causales, por ejemplo, una demanda de divorcio debe estar necesariamente fundada en una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil.
En el caso que no se hayan alegado esas causales señaladas en la ley, no será posible ejercer el derecho de acción, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.-
Conforme a la doctrina y criterios jurisprudenciales antes transcritos se evidencia que la presente cuestión objeto del presente recurso de apelación, prospera conforme al ordenamiento jurídico (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, y conforme al criterio jurisprudencial (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, cuando la demanda tiene ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado
Así pues, analizadas como fueron las actas procesales conforme se dejó expreso supra, se constata que en el caso de autos, la parte actora demanda la Resolución de un Contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia debe declararse inadmisible la demanda de resolución contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución de un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió conformen se dijo supra, en todo caso haber utilizado la acción de desalojo, y no la Resolución de Contrato. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución de un contrato de tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo), o del Cumplimiento de conformidad con el articulo 39 ejusdem
Siendo ello así, en el caso bajo análisis debe declararse con lugar el punto previo formulado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Y en consecuencia la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento Local, intentado por el Abogado MANUEL ALFREDO PIÑA TOVAR, contra la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A. debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. y Así se decide
Con base a las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudenciales, antes mencionados le resulta forzoso para éste Tribunal Superior el Declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Leoncio Valera inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 94.077, en su carácter de Co-apoderado de la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, contra la decisión dictada en fecha 5 de junio de 2013 por Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, recaída del juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento Local, intentado por el Abogado MANUEL ALFREDO PIÑA TOVAR, contra la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A. En consecuencia se anula la referida decisión fecha 5 de junio de 2013 por Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción judicial del Estado Aragua. Y así se establece.

DISPOSITIVA.
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial ut supra señalado, éste Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Leoncio Valera inscrito en el inpreabogado bajo el Nro 94.077, en su carácter de Co-apoderado de la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, contra la decisión dictada en fecha 5 de junio de 2013 por Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción judicial del Estado Aragua,
SEGUNDO: SE ANULA la referida decisión de fecha 5 de junio de 2013 por Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción judicial del Estado Aragua.
TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento Local, intentado por el Abogado MANUEL ALFREDO PIÑA TOVAR, contra la Sociedad Mercantil EQUIPOS ANTIFUEGO Y SEGURIDAD C.A, por las razones expuesta en la motiva del presente fallo.
CUARTO. baje en su oportunidad el presente expediente a su Tribunal de origen, previa notificación de las partes de conformidad con lo establecido 251 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en el Sala de despacho del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En la ciudad de Maracay, a los (21) días del mes de Noviembre del año dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
DRA. MAIRA ZIEMS
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO
En esta misma fecha, siendo la (3:29) post meridiem, previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Exp.-322
MZ