TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203° y 154°

DEMANDANTE: MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.477.327.
APODERADO
JUDICIAL: JOSÉ GASPAR COTTONI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.941.

DEMANDADA: INVERSIONES TUXMAL, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1981, bajo el Nº 36, Tomo 49-A.
APODERADO
JUDICIAL: FELIX O. CARDENAS OMAÑA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.559.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA-CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000212

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 29 de enero de 2013 por el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 19 de diciembre 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que en su contra interpuso la parte actora, ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en consecuencia condenó a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a la parte demandante ya identificada en autos, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 27 de marzo de 2008, sobre el inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de la Avenida Abraham Lincoln y cruce con las Avenida Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas, y en consecuencia, en caso que la parte demandada no diera cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme éste serviría de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignaría ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor por la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES ( Bs.F 150.000,00), para su finiquito.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado de origen, mediante auto fechado 20 de febrero de 2013, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y en la misma data se libró oficio de remisión.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 26 de febrero de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 27 de ese mes y año. Por auto dictado en esa misma data, se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presentaran informes, con la advertencia que una vez ejercido ese derecho comenzaría a transcurrir un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones, conforme a lo establecido en el artículo 519 eiusdem y vencido el lapso anterior se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

En la oportunidad fijada para la presentación de informes, esto es el día 8 de mayo de 2013, compareció el abogado JOSÉ GASPAR COTTONI en su condición de apoderado judicial del ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, y consignó escrito a través del cual adujo: 1) Que “ la sociedad mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”, a través de su representante legal, se comprometió a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a [su] representado MANUEL GONZALEZ FERRADANS, un inmueble identificado como la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de las avenidas Abraham Lincoln y cruce con las avenidas Las Delicias de la urbanización Sabana Grande del distrito Capital, Caracas, el cual como está probado pertenece a la empresa demandada.” 2) Que “el precio que estipularon en el mencionado contrato como valor del inmueble, y el cual fue convenido y aceptado por ambas partes, fue por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), los cuales debían ser pagados por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.” 3) Que “…se establecieron diversas condiciones económicas entre las cuales acordaron: La entrega por parte de [su] mandante de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), se estableció que en caso de incumplimiento del contrato, quien incumpliera pagaría a la otra una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), y en caso de que el incumplimiento fuese por parte de LA OFERENTE, debería cancelar la cantidad establecida como Cláusula Penal, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), más debería devolver la cantidad señalada en el contrato como recibida, es decir la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00).” 4) Que “…[su] representado ante el incumplimiento de todo lo pactado en el contrato, acudió ante los tribunales competentes para solicitar que se diera cumplimiento al contrato de Promesa Bilateral de Compraventa suscrito entre [su] representado y la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A.” 5) Que “…en el Escrito de Contestación de la demandad sólo se limitó a expresar que la conclusión a la cual arribaba la parte actora era totalmente contraría y distante a lo pactado en el contrato, debido a que la cláusula contentiva de incumplimiento, establece única y exclusivamente para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, el pago de una indemnización pecuniaria montante a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y que en el mejor de los casos [su] representado solo podrá aspirar a la indemnización pecuniaria establecida en el contrato.”

En esa misma data la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., presentó escrito de informes alegando lo siguiente: 1) Que “…en fecha 2 de mayo de 2011, contentivo de los alegatos en los cuales se hace descansar el rechazo a la demanda, siendo de hacer presente en esta oportunidad, LA DEPLORABLE CONCLUSIÓN A LA CUAL ARRIBA EL SENTENCIADOR, al expresar en su sentencia, QUE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRTIO DE CONTESTACIÓN, SOLAMENTE SE LIMITÓ A RECHAZARLA Y SOLICITO FUESE DELCARADA SIN LUGAR, CON LA CORRESPONDIENTE IMPOSICIÓN DE COSTAS, sin ponderar en cuanto a las argumentaciones que fueron hechas valer, para desestimar lo que fuera argumentando en el libelo de demanda.” 2) Que “…La argumentación expresada en cuanto al rechazo de los hechos ante su claridad, debemos entender que en cuanto a los hechos, tiende a rechazar aquellos que son expresados como fundamento de la acción que se propone, (…); rechazo hecho valer ante otros, con lo afirmado en el escrito de demanda del siguiente tenor: “EL NO HABER CUMPLIDO CON LA OBLIGACIÓN DE REALIZAR LOS TRAMITES CORRESPONDIENTES A LOS FINES DE PROCEDER AL OTORGAMIENTO DEL DOCUEMNTO DEFINITIVO DE VENTA ANTE LA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO INMOBILIARIO CORRESPONDIENTE DENTRO DEL TERMINO…” por lo que tales hechos, habiendo sido objeto de rechazo, correspondía al accionante demostrar su certeza, no cumplido ello, la acción debió imperiosamente ser desestimada.” 3) Que “…En relación a los alegatos contenidos en el escrito de la demanda, se hubo expresado la presencia de cláusula penal, que fuera pactada, para el caso que cualquiera de los contratantes, incumpliera la obligación que asumían, elocuente ello, al haberse establecido la sanción en quien incurra en incumplimiento, de pagar a la otra en concepto de sanción pecuniaria montante a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), aludida reiteradamente por el demandante al mencionar que su contenido es presente en la cláusula OCTAVA DEL CONTRATO, que textualmente se transcribe: OCTAVA: “Quedó establecido entre las partes contratantes, es decir entre LA OFERENTE Y EL OFERIDO, que para el caso que cualquiera de ellos incumpliera la obligación que asumieron en el mencionado contrato, la parte que incumpliera pagaría a la otra una indemnización de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS 50.000,00), y en caso de que el incumplimiento fuese por parte de la oferente deberá cancelar la cantidad establecida como cláusula penal, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARE (Bs. 50.000,00), más deberá devolver la cantidad señalada en el contrato como recibida, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00).” 4) Que “…el actor se distancia de su contenido, al afirmar que el OFERENTE no cumplió y no ha cumplido con su obligación de realizar los trámites correspondientes a lo fines de proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina subalterna de registro inmobiliario correspondiente….habiendo el OFERENTE a todas luces incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble dentro del plazo convenido, incumplimiento que a su juicio, suscribiendo el documento de protocolización de venta, situación esta que da en el sentido que se de cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra venta.” 5) Que “…La petición de cumplimiento solicitada por la parte actora, resulta totalmente contraria, dado que los contratantes en el libre ejercicio de sus derechos, establecieron una y sola consecuencia, como lo conformó la cláusula penal indemnizatoria, siendo de precisar encuentra (sic) en el articulado del vigente Código Civil, de consideración lo dispuesto en el artículo 1.159 relativo a la fuerza de los contratos.” .

En fecha 10 de junio de 2012, el tribunal dejo constancia que ninguna de las partes presentó observaciones, entrando en el lapso para dictar sentencia.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició este juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra que en fecha 21 de enero de 2011, interpuso la representación judicial de la parte actora, ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, dicho texto libelar contiene los siguientes alegatos:

Que en fecha 27 de marzo de 2008 su representado a través de documento privado, firmó un contrato de promesa bilateral de compra venta con el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.118.138, quien actuó en su nombre y en representación de los ciudadanos ALEJANDRO CÁRDENAS PERDOMO y ORLANDO CARDENAS PERDOMO, en su condición de únicos socios de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., anteriormente identificada.

Que en el mencionado contrato ambas partes acordaron que para los efectos del mismo, cuando se refirieran a la empresa hablarían de LA OFERENTE, y cuando se refirieran a su representado hablarían de EL OFERIDO, y que el referido contrato contenía, entre otras, las siguientes condiciones: 1) Que la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., a través de su representante legal, se comprometió a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a su representado MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, anteriormente identificado, un inmueble constituido por una oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln, ubicada en la intersección de la Avenida Abraham Lincoln y cruce con la Avenida Las Delicias de la urbanización Sabana Grande, Distrito Capital, Caracas, el cual pertenece a LA OFERENTE según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal, en fecha 22 de julio de 1981, bajo el Nº 38, Tomo 12, Protocolo Primero. 2) Que el precio que estipularon en el mencionado contrato como valor del inmueble, y el cual fue convenido y aceptado por ambas partes, fue por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), los cuales debían ser pagados por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. 3) Que a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación, su representado entregó en fecha 27 de marzo de 2008, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), los cuales fueron abonados al precio de venta estipulado. 4) Que la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., a través de su representante legal, manifestó en el mismo documento que se encontraba en la tramitación que correspondía realizar antes las autoridades regístrales, a objeto de la adecuación de la instrumentación que se correspondía a la finalización de la operación de venta que fue convenida. 5) Que en fecha 28 de noviembre de 2008, su representado MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, canceló al ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de anticipo de pago del saldo deudor que se señaló en el documento citado, quedando en consecuencia para dicha fecha como saldo deudor de la negociación, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), procediendo a dejar constancia del pago. 6) Que en fecha 27 de mayo de 2009, su representado realiza un nuevo abono al saldo deudor, por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), a través de una transferencia bancaria a la cuenta del ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, de Banesco Banco Universal, según consta en recibo Nº 19949454, quedando en consecuencia un saldo deudor de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). 7) Que a los fines de la ejecución de la venta, ambas partes acordaron el término de ciento cincuenta (150) días calendarios, desde el 27 de marzo de 2008, pudiendo ser prorrogados por sesenta (60) días más, quedando expresamente establecido entre las partes contratantes, que para el caso que cualquiera de ellos incumpliera la obligación que asumieron en el mencionado contrato, la parte que incumpliera pagaría a la otra una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), y en caso de que el incumplimiento fuese por parte de LA OFERENTE, debería cancelar la cantidad establecida como Cláusula Penal, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), además debería devolver la cantidad señalada en el contrato como recibida, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00). 8) Que puede verse que el contratante que no cumpliera su parte estaba obligado a ser penalizado de acuerdo con el texto transcrito, en este caso, LA OFERENTE estaba obligada a terminar de venderle a EL OFERIDO el inmueble plenamente identificado, proceder a firmar el documento de protocolización de la venta del mismo y reconocerle la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) que dio EL OFERIDO, manifestando su compromiso y disposición de cancelar la cantidad restante de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por concepto del saldo deudor de la negociación. 9) Que EL OFERENTE no cumplió con su obligación de realizar los trámites correspondientes a los fines de proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente dentro del término de ciento cincuenta (150) días calendarios siguientes al 27 de marzo de 2008, como tampoco dentro de los sesenta (60) días siguientes que pudieron otorgarse como prórroga, la cual en ningún momento se acordó, habiendo EL OFERENTE incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble de marras dentro del plazo convenido, y es por ello que acudió ante el tribunal de causa, para solicitar que se diera cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa sucrito entre su representado y la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., tal como lo hizo mediante la interposición de la presente acción. Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, todos del Código Civil, y cumpliendo instrucciones de su mandante, demanda, como en efecto lo hizo a la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., anteriormente identificada, en la persona de su Director Principal ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, anteriormente identificado, para que conviniera o en su defecto sea condenada por el tribunal a darle cumplimiento al contrato celebrado entre su representado y la referida sociedad mercantil mediante documento privado de fecha 27 de marzo de 2008, y en consecuencia proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente sobre el inmueble objeto de la presente causa, asimismo, a cancelar las costas y costos procesales que genere el juicio. De conformidad con lo establecido en el artículo 588, numeral 3° del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda. Estimaron la misma en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), equivalentes a seis mil novecientas veintitrés unidades tributarias (6.923 UT).

A los efectos de ser admitida la demanda incoada, la parte actora consignó los recaudos siguientes:

• Original del instrumento poder que acredita la representación judicial de los abogados BELKIS GISELA CATTONI DIEPPA, DORLY COTTONI DIEPPA, JOSE GASPAR COTTONI y LUIS LEONARDO LEON FERNANDEZ, otorgado por el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, autenticado en fecha 4 de junio de 2010, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Mirada, marcada con letra “A”.

• Contrato privado suscrito por el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en su propio nombre y representación de los ciudadanos ALEJANDRO CÁRDENAS PERDOMO y ORLANDO CÁRDENAS PERDOMO, en su condición de únicos socios de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., y el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, contentivo de la promesa bilateral de compra venta accionada, marcada con la letra “B”.

• Documento Privado suscrito en fecha 28 de noviembre de 2008, por el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., y el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, dejando constancia de haber recibido como anticipo al saldo deudor la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES y que el restante de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES, sería cancelada por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, marcado con la letra “C”.

• Original de planilla de transferencia a terceros emitida por el Banco Banesco, Banco Universal de fecha 27.5.2009, Nº de recibo 19949454, a la cuenta Nº 01340054700541063840 por la cantidad de Bs. 10.000,00 a nombre del ciudadano Félix Cárdenas, marcado con la letra “D”.

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble anteriormente identificado y objeto de la presente demanda, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal, de fecha 22 de julio de 1981, bajo el Nº 38, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante el cual se demuestra que el ciudadano ROBERTO MOREAN SOTO, dio en venta pura y simple al la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., un inmueble constituido por un local-oficina cuyas características han sido descritas anteriormente y que representa el objeto fundamental de la presente acción, marcada con la letra “E”.

Esta demanda quedó admitida en fecha 25 de enero de 2011 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse verificado su citación para que contestara la demanda (f. 19).

Cumplidos los trámites de citación personal y peticionados los carteles, el día 13 de abril de 2011, compareció el abogado FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., mediante diligencia se dio por citado en el presente juicio.

En fecha 18 de abril de 2011, compareció la parte demandada, consignó escrito de oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el tribunal de causa.

En fecha 2 de mayo de 2011, dentro del lapso para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte accionada, sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., lo hizo en los términos siguientes: 1) Que “…en fecha 27 de marzo del 2.008, un contrato de “PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA”; habiéndose estipulado en variadas de sus cláusulas, el bien inmuebles objeto de promesa, como el valor de la negociación, la cantidad entregada como entrega primera y demás condiciones que fueran consideradas de procedencia, tales no se consideran incidentes en cuanto a la contestación al fondo de la demanda, dado no ser de relevancia en cuanto al fondo objeto de discusión, como lo conforma el incumplimiento que se le imputa a [su] representado sustentando el requerimiento de condena y consecuencialmente la solicitud de que la acción interpuesta sea declarad de procedencia, alegatos éstos últimos, que serán objeto de cuestionamiento.” 2) Que “…Es convenido y aceptado en la correspondiente cláusula del documento privado, “que a los fines de la ejecución de la venta que queda convenida, se establece de término de CIENTO CINCUENTA (150) días calendarios, (desde el 28 de marzo del 2.008), pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días más.”; en tono al término expresamente estipulado, se es enfático y preciso señalarse con precisión en cuanto al tiempo fijo para el cumplimiento de ciento cincuenta días calendarios a computarse desde la fecha 28 de marzo del 2.008 inclusive, término fijo de acuerdo al contenido propio de la prorroga, en momento alguno fuera acordada por los contratantes, acogiéndose a las posibilidad señalada en cláusula, para su procedencia imponía acuerdo mutuo y expreso de los contratantes, no sucedido lo señalado, se concluye, dejar establecido que el término de ejecución del convenio, lo fue de “CIENTO CINCUENTA (150) días calendarios, a considerar de la fecha 27 de marzo del 2.008 término que llego a su fatal finalización en la fecha 29 de agosto del 2.008.” 3) Que “…La conclusión a la cual arriba la parte actora resulta totalmente contraria y distante a lo pactado en el convenio en el cual el actor fundamenta su demanda, dado que la cláusula contentiva de “incumplimiento, establece única y exclusivamente para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, el pago de una indemnización pecuniaria montante a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) cantidad a ser pagada por la parte que incumpla a la otra, de acuerdo a lo pactado, para el supuesto de certeza de los hechos referidos como incumplimiento, ello daría lugar en el mejor de los casos a la indemnización pecuniaria establecida en el instrumento.”. Por último, con fundamento a lo expuesto, solicitó sea declarado sin lugar la demanda.

Mediante acta suscrita en fecha 14 de junio de 2011, por el abogado LUIS ERNESTO GÓMEZ SAEZ, en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, procedió a inhibirse de seguir conociendo la presente causa (f. 67 al 69).

En fecha 15 de junio de 2011, se dejó constancia que la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (f. 70).

Por auto de fecha 6 de julio de 2011, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de Caracas, dio por recibido el presente expediente y ordenó darle entrada. Asimismo el abogado CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

En fecha 4 de agosto de 2011, compareció la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó pronunciamiento sobre la oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el tribunal de la causa y ratificado en fecha 27 de febrero de 2012.

En fecha 25 de septiembre de 2012, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa, la cual se produjo en fecha 19 de diciembre de 2012.

Luego de asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta por la accionada en contra de la referida sentencia, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó cumplido su trámite de sustentación conforme al procedimiento en segunda instancia, por lo que nos encontramos en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de enero de 2013 por el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 19 de diciembre 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que en su contra interpuso la parte actora, ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en consecuencia condenó a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a la parte demandante ya identificada en autos, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 27 de marzo de 2008, sobre el inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de las Avenida Abraham Lincoln y cruce con las Avenida Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas, y en consecuencia, en caso que la parte demandada no diera cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme, éste serviría de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignaría ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor por la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES ( Bs.F 150.000,00), para su finiquito. Esa decisión judicial es en su parte pertinente como sigue:

“…La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, éste último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación. En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de Compra Venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que el vendedor, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir en definitiva que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.
El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el Registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de Cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual es forzoso para este Juzgador considerar que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-IV-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta al ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 27 de marzo de 2.008, sobre el inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de las avenidas Abraham Lincoln y cruce con las avenidas Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas. El inmueble tiene un área de Ochenta y Cinco Metros Cuadrados (85,00 M2) y un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de Cero con Cuatrocientos Noventa y Nueve Mil Trescientos noventa y Cinco Millonésimas por Ciento (0.499.393%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Pasillo general del edificio y caja de ascensores del edificio. ESTE: Oficina 6-C y caja de ascensores del edificio. OESTE: Oficina 6-E; el cual pertenece a la demandada “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 150.000,00), para su finiquito.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.…”

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, cuyos límites quedan fijados en virtud de lo pretendido por la actora, en cuanto al cumplimiento del contrato de opción de compra-venta que fue suscrito en forma privada en fecha 27 de marzo de 2008, sobre un inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte de la Torre Lincoln ubicada en la intersección de la Avenida Abraham Lincoln y cruce con la Avenida Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas, cuyo precio fue fijado en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), en el cual se estableció un plazo de ciento cincuenta (150) días calendarios, desde el 27 de marzo de 2008, pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días continuos a partir de dicha fecha del contrato, y para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, la compradora entregó a la demandada la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00).

Que en fecha 28 de noviembre de 2008, su representado MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, canceló al ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de anticipo de pago del saldo deudor que se señaló en el documento citado, quedando en consecuencia para dicha fecha como saldo deudor de la negociación, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), procediendo a dejar constancia del pago. Igualmente, en fecha 27 de mayo de 2009, su representado realiza un nuevo abono al saldo deudor, por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), a través de una transferencia bancaria a la cuenta del ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, de Banesco Banco Universal, según consta en recibo Nº 19949454, quedando en consecuencia un saldo deudor de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).

Quedó expresamente establecido entre las partes contratantes, que para el caso que cualquiera de ellos incumpliera la obligación que asumieron en el mencionado contrato, la parte que incumpliera pagaría a la otra una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), y en caso de que el incumplimiento fuese por parte de LA OFERENTE, debería cancelar la cantidad establecida como cláusula penal, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), y debería devolver la cantidad señalada en el contrato como recibida, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00).

Que el contratante que no cumpliera su obligación sería penalizado de acuerdo con el texto transcrito, en este caso, LA OFERENTE estaba obligada a terminar de venderle a EL OFERIDO el inmueble plenamente identificado, proceder a firmar el documento de protocolización de la venta del mismo y reconocerle la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) que dio EL OFERIDO, manifestando su compromiso y disposición de cancelar la cantidad restante de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por concepto del saldo deudor de la negociación.

Esta pretensión actora fue rechazada por la accionada, quien arguyó que el incumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa atribuido, era imputable a la parte actora, ya que es convenido y aceptado en la correspondiente cláusula del documento privado, “que a los fines de la ejecución de la venta que queda convenida, se establece de término CIENTO CINCUENTA (150) días calendarios, desde el 28 de marzo del 2008, pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días más”. Que en torno al término expresamente estipulado, se es enfático y preciso señalar que el tiempo fijo para el cumplimiento era de ciento cincuenta días calendarios a computarse desde la fecha 28 de marzo del 2008 inclusive, y en cuanto a la prorroga, en momento alguno fué acordada por los contratantes, acogiéndose a la posibilidad señalada en cláusula que para su procedencia imponía acuerdo mútuo y expreso de los contratantes, no sucedido lo señalado, por lo que concluye, que el término de ejecución del convenio, lo fue de CIENTO CINCUENTA (150) días calendarios, a partir desde el 27 de marzo de 2008, término que llegó a su fatal finalización en fecha 29 de agosto del 2008.

También alego que la parte actora se encuentra totalmente contraria y distante a lo pactado en el convenio en el cual fundamenta su demanda, dado que la cláusula contentiva de incumplimiento, establece única y exclusivamente para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, el pago de una indemnización pecuniaria montante a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) cantidad a ser pagada por la parte que incumpla a la otra, de acuerdo a lo pactado, para el supuesto de certeza de los hechos referidos como incumplimiento, dando lugar en el mejor de los casos a la indemnización pecuniaria establecida en el instrumento.

Determinado lo anterior, pasa este sentenciador antes de resolver el mérito de la causa, a verificar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar promovió:

• Contrato privado de promesa de venta celebrado entre el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en nombre y representación de los ciudadanos ALEJANDRO CÁRDENAS PERDOMO y ORLANDO CÁRDENAS PERDOMO, en su condición de únicos socios y en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A. (oferente), por una parte y por la otra, el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS (oferido), en fecha 27 de marzo de 2008, marcado con la letra “B”. Dicha documental, no habiendo sido impugnada, desconocida o tachada, se valora conforme con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y demuestra la existencia de la relación contractual bajo la cual surge la disputa judicial, en el cual se establece lo siguiente: “El precio que ha sido estipulado como valor del inmueble, es convenido y aceptado en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 360.000,00), los cuales deberán ser pagados al comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta (…) A los fines de la ejecución de la venta que queda convenida, se establece el término de ciento cincuenta (150) días calendarios, pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días más.”. Y así se establece.

• Documento firmado por el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., y por el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en fecha 28 de noviembre de 2008, marcado con la letra “C”. Dicha documental, no habiendo sido impugnada o tachada, se valora conforme con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar que MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS en su carácter de oferido, pagó la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) a la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., en su carácter de oferente que conforme a lo expresado en el contrato de promesa de venta, el oferente expresa: “ Ahora bien, en esta oportunidad declaró recibir como anticipo al saldo deudor quedante que fuera expresado en el documento citado, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES, por lo que el pago restante de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES, será cancelado por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta.”. Y así se establece.

• Recibo Nº 19949454 de transferencia a terceros emitido por el banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., en fecha 27 de mayo de 2009, marcado con la letra “D”. Dicha documental, en tanto que se trata de una página Web (impresa), la cual no habiendo sido impugnada o tachada, se valora conforme a lo establecido en el artículo 4 del Decreto-Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 77 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo que es una de las leyes de la República a las cuales se permite acudir por analogía o a simili (Art. 395 eiusdem), por ser equivalentes las páginas Web (impresas) a los documentos privados ex arículo 1.363 del Código Civil, la cual sirve para demostrar que MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS en su carácter de oferido, pagó la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) a la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., en su carácter de oferente. Y así se decide.

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble anteriormente identificado y objeto de la presente demanda, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal, de fecha 22 de julio de 1981, bajo el Nº 38, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante la cual se demuestra que el ciudadano ROBERTO MOREAN SOTO, dio en venta pura y simple al la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., un inmueble constituido por un local-oficina cuyas características han sido descritas anteriormente y que representa el bien fundamental del contrato objeto de la presente acción, marcada con la letra “E”. Dicho documento público al no haber sido impugnado, ni tachado por la parte contraria merece el valor probatorio que otorgan los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Y así se establece.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
En el sub iudice, este sentenciador observa que las partes en el contrato suscrito, luego de indicar que celebraban un contrato de venta, acordaron asumir el compromiso de dar en venta; por un lado, y por el otro, el compromiso a comprar, cuando se lee:
“…se ha convenido en la celebración del presente contrato de venta, sujeta a las condiciones que seguidamente son señaladas. La sociedad mercantil antes identificada en representación de su representante legal (sic), se compromete en dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al señor MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, igualmente anteriormente identificado, el inmueble… El precio que ha sido estipulado como valor del inmueble, es convenido y aceptado en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 360.000,00), cuales (sic) deberán ser pagados por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la autoridad correspondiente…” (Negritas y subrayado de esta Alzada). Alos fines del aseguramiento del cumplimiento de la obligación que se asume, el comprador hace entrega en este acto a la vendedora la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES Bs. 180.000.000 Bs.F.), cuales serán abonados al precio de la venta anteriormente estipulado. La sociedad anteriormente identificada, hace saber al comprador, que se encuentra en la tramitación que se corresponde ante las autoridades regístrales, a objeto de la adecuación de la instrumentación que se corresponda, a la finalización de la operación de venta que es convenida.”
En la promesa bilateral de venta (contrario a la opción, que se podría denominar promesa unilateral de venta), tanto el promitente vendedor como el promitente comprador tienen obligaciones, uno la de vender (transferencia de la propiedad, etc.), y el otro la de comprar (pagar el precio, etc.).
Así, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Pero hay más, y es que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en algunos casos ha sido proclive a la aceptación que los contratos de opción (o promesa unilateral de venta) y el contrato de promesa bilateral de venta, son contratos que en tanto que reúnen los mismos requisitos de la venta, en nada se diferencian de ella, por lo que, de ese modo debe tenérsele como una venta (contrato definitivo) y no como una promesa de contratar. Así, se desprende de lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), donde expresó:
“(…) la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil.”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas 9.7.2009 y 12.5.2011 y recientemente reasumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013 (Nº RC.000116, caso: Diego Argüello), señalando:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini…
“Omissis”
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”

Bajo esa prédica y tomando en cuanta la fecha de celebración del contrato 27.3.2008, se pasa a examinar la promesa bilateral de venta en el sub iudice, observándose que reúne todos los requisitos y características del contrato de venta (definitivo), a saber: i) El consentimiento de los contratantes de concluir una venta, y así, el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, expresó su voluntad de adquirir el bien, por un lado y por el otro, la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., expresó su voluntad de transmitir su derecho de propiedad sobre ese bien; ii) El objeto de la venta, que sería un bien inmueble constituido por la Torre Lincoln ubicada en la intersección de las Av. Abraham Lincoln y cruce con las Av. Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande, Municipio Libertador, Distrito Capital; iii) El precio que se pactó en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), de los cuales se acreditó haber pagado la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), formando parte del precio establecido en el contrato que fue denominado por las partes de “venta”.
Por otra parte, la actora fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que la oferente vendedora, sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., incumplió con su obligación de realizar la tramitación correspondiente ante el Registro Público, a objeto de la instrumentación y finalización de la operación de venta convenida tal y como se expresa claramente en el contrato, y que se debía ejecutar dentro de los ciento cincuenta (150) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga (de ser ese el caso), quedando admitido en la contestación la existencia de la relación contractual que unía a las partes, excepcionándose la demandada en cuanto al incumplimiento atribuido, arguyendo que ello daría lugar en el mejor de los casos, a la indemnización pecuniaria establecida en el instrumento como cláusula penal, sin que haya probado que dio cumplimiento a la obligación asumida, habiendo probado el actor que si cumplió con los pagos requeridos conforme a la prueba documental adjunta a la demanda y que fue objeto de análisis por este sentenciador. Así, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida … no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Ello así, se debe concluir que no es procedente en el caso sub análisis, la posición sostenida por INVERSIONES TUXMAL, C.A., cuando señala que, por tratarse de una promesa de venta el contrato suscrito se podía excusar del cumplimiento de su obligación de vender y tan solo la parte actora hacerse acreedora de la sanción pecuniaria establecida en la cláusula penal.
La cláusula penal en el contrato in commento, dice:
“…Queda expresamente establecido que para el caso que alguno de los otorgantes incumpliera la obligación que asumen, pagará a la parte contraria una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (50.000 Bs. F.), mas si la parte que incumpliera lo fuera la sociedad mercantil, arriba identificada además del pago de la cantidad establecida como cláusula penal, deberá devolver la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (180.000,00 Bs. F.), arriba señalados como recibidos...”
Al respecto, cabe aclarar siguiendo lo previsto en el artículo 1.257 del Código Civil, cómo opera la cláusula penal en los contratos, al establecer que:
“…Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento…”
Empero, el artículo 1.258 del mencionado Código Civil, establece que:
“…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…”
Pues bien, en el caso sub iudice si se parte de la premisa de que estamos en presencia de una promesa de venta, siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia vigente para el momento de interposición de la demanda en fecha 21.1.2011, podía el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS (quien asumió la obligación de comprar), pedir su ejecución o cumplimiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A. (quien asumió la obligación de vender), de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”. Ahora, en el sub iudice, es evidente que no se establece la penalidad por el simple retardo o demora, de conformidad con los artículos 1.257 y 1.258 eiusdem, por lo que la existencia de dicha penalidad, no impide la acción de ejecución o cumplimiento del contrato. Así se declara.

Congruente con todo cuanto se ha venido señalando, debe esta Alzada estimar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en contra de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., y declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido quedando confirmada la sentencia recurrida con la motivación expuesta en la presente decisión, tal y como se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado FELIX O. CARDENAS OMAÑA en fecha 18 de febrero de 2013, en contra de la decisión proferida el 19 de diciembre 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en los términos expresado en el cuerpo del presente fallo.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpuso el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS contra la sociedad mercantil INVERSIONES TUXMAL, C.A., identificados en el presente fallo, en consecuencia, se condena a la parte demandada previo el recibo del saldo deudor y entrega de las solvencias de los servicios que se prestan al inmueble, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta al ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 27 de marzo de 2008, sobre el inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de la avenida Abraham Lincoln y cruce con la Avenida Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas. El inmueble tiene un área de Ochenta y Cinco Metros Cuadrados (85,00 M2) y un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de Cero con Cuatrocientos Noventa y Nueve Mil Trescientos noventa y Cinco Millonésimas por Ciento (0.499.393%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Pasillo general del edificio y caja de ascensores del edificio. ESTE: Oficina 6-C y caja de ascensores del edificio. OESTE: Oficina 6-E; el cual pertenece a la demandada “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”

TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignará ante el tribunal a quo en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 150.000,00), para su finiquito.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del proceso a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), se público, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de diecisiete (17) folios útiles.

LA SECRETARIA,

ABG. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente N° AP71-R-2013-000212
AMJ/MCF/Rodolfo.-