TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203° y 154°

DEMANDANTE: ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.395.158.
APODERADO
JUDICIAL: VICTOR EDUARDO RUBIO FAJARDO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.918.

DEMANDADA: DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.437.838.
APODERADA
JUDICIAL: JACQUELINE PALMA FLORES, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 104.794.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AC71-R-2010-000059 (10-10362)

I
ANTECEDENTES

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 26 de enero de 2010, por la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, representada judicialmente por la abogado JACQUELINE PALMA FLORES, antes identificadas contra la sentencia proferida en fecha 28 de octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en contra de la apelante.

El mencionado recurso de apelación fue oído en ambos efectos por el Juzgado a quo mediante auto de fecha 28 de enero de 2010, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

Realizada la distribución en fecha 5 de febrero de 2010, fue deferido el conocimiento y decisión de la mencionada apelación a este Juzgado Superior Segundo, recibiendo los autos en fecha 12 de febrero de 2010, dándosele entrada al expediente y constatándose un error en la enumeración de los folios, se ordenó su remisión al Juzgado a quo a los fines de su corrección.

Realizadas las correcciones por la primera instancia, se recibieron los autos en fecha 7 de abril de 2010, se le dio entrada y se fijó como término el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, a fin de dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 9 de abril de 2010, la apoderada judicial de parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VÁSQUEZ ODÓN, presentó sus conclusiones, señalando: (i) Que se celebró un contrato de arrendamiento (primer contrato) con una duración desde el 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de febrero de 2002, pero siendo el caso que, después de esa fecha, se dejó a la arrendataria en posesión del bien inmueble, lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción de la relación arrendaticia (Art. 1.600 y 1.614 del Código Civil). Dicho contrato, señala la parte demandada, que no se valoró por la primera instancia. (ii) Que la parte demandante en su demanda no se refirió a la celebración de ese contrato de arrendamiento (primer contrato) de fecha 1 de marzo de 2001, el cual se tornó en un contrato a tiempo indeterminado. (iii) Que en el contrato de arrendamiento (segundo contrato) de fecha 11 de febrero de 2005, que trae la parte actora y cuya ejecución o cumplimiento demanda, tan solo estipuló el aumento del canon de arrendamiento. (iv) Por manera que, tratándose de una relación arrendaticia sin determinación en el tiempo, sólo se podía incoar una demanda de desalojo conforme sus causales taxativas (Art. 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Por tanto, la demanda por ejecución o cumplimiento de contrato no se podía estimar admisible. (v) Finalmente, señala que la notificación de terminación de la relación arrendaticia, en fecha 2 de marzo de 2006, fue extemporánea, con lo cual, no cabe duda en cuanto a la tácita reconducción. También en esa misma fecha, la parte demandada, ratificó las pruebas producidas en primera instancia y peticionó se declarara con lugar la apelación ejercida.

En fecha 23 de mayo de 2011, esta superioridad ordenó la suspensión del presente proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 4 del Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y, en fecha 21 de diciembre de 2011, se ordenó su reanudación, de conformidad con la postura de la Sala de Casación Civil establecida en su sentencia RC.000502 de fecha 1 de noviembre de 2011.

De esta manera quedó sustanciada y tramitada la causa según el procedimiento de segunda instancia.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

El procedimiento judicial se inicia mediante demanda incoada en fecha 7 de noviembre de 2008, presentada por el apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en contra de la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, con base en los siguientes hechos:

(i) Señala que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON (arrendataria), en fecha 11 de febrero de 2005; (ii) Que el bien inmueble dado en arrendamiento está constituido por un (1) Apartamento distinguido con el número y letra “TB-33”, ubicado en la tercera (3era.) planta de la Torre “B” de las Residencias MAJESTIC PARK, situadas en la calle La Pirámide, de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda; (iii) Que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006, y que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 775,00); (iv) Asimismo, señala que, cumplida la duración del contrato de arrendamiento, ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI procedió a notificar judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON sobre su voluntad de poner fin a la relación de arrendamiento, siendo que, ésta solicitaría una prórroga legal de dos (2) años, contados a partir de fecha 2 de marzo de 2006; (v) Que durante el transcurso de la prórroga legal, es decir, desde el 1 de marzo de 2006 hasta el 1 de marzo de 2008, las partes establecieron un aumento del canon de arrendamiento hasta por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00). Se afirma, que la arrendataria había estado dando cumplimiento a su obligación de pago del canon de arrendamiento durante la prórroga legal por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00), hasta la mensualidad de enero de 2008, es decir, incumplió con el pago de la mensualidad del mes de febrero de 2008; (vi) Que según se evidencia del expediente signado con el N° AP31-S-2006-000070 emanado del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se notifica judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON de la terminación de la relación de arrendamiento, ésta acepta hacer uso de una prórroga legal de dos (2) años, contada a partir del 2 de marzo de 2006 hasta el 2 de marzo de 2008. Pero, es el caso, que después de la terminación de dicha prórroga legal, DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON debía cumplir con su obligación de entregar el bien inmueble dado en arrendamiento; (vii) Que, partiendo de la máxima “el día interpela por el hombre”, se evidencia que DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON se encuentra en mora en cuanto al cumplimiento de su obligación de entrega del bien inmueble dado en arrendamiento; En consecuencia, en el petitum pide que se condene a la arrendataria DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON: “1) En cumplir con su obligación de entregar, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, el bien inmueble (…) el cual es objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado por un (01) año fijo… en fecha once (11) de febrero de Dos Mil Cinco (2005) (sic), cuya vigencia fue desde el 01/03/2005, hasta el 28/02/2006; dicha obligación asumida por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, mediante escrito que interpusiera en fecha 06/03/2006, en el asunto o causa que por solicitud de notificación judicial de la no prórroga del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11/02/2005, intentara en su contra la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta circunscripción judicial (sic), llevada bajo expediente signado con el Nº AP31-S-2006-000070. 2) En pagar el monto total de la mensualidad que por concepto de canon de arrendamiento ha dejado de pagar, correspondiente al mes de febrero de 2008 (sic), por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 2.300,00). 3) En pagar, como indemnización a la arrendadora, por la demora en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad de SETENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 77,00) por cada día que permanezca ocupado el inmueble arrendado, contados desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que se dicte sentencia definitiva. 3.1) Solicitamos al Juzgado que corresponda por distribución, la indexación o corrección monetaria sobre las cantidades demandadas, mediante experticia complementaria del fallo. 4) En pagar las costas y costos procesales de este juicio.”

Conjuntamente con el libelo de demanda, el representante judicial de la demandante, consignó los siguientes recaudos:

• Poder otorgado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 18, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “A”.

• Poder de representación otorgado por el ciudadano JOSÉ RAMÓN BENTO RODRÍGUEZ a la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, suscrito en la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de enero de 2005, anotado bajo el Nº 53, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “B”.

• Contrato de venta celebrado entre la sociedad mercantil INDUSTRIAS FERGON, C.A., en su carácter de vendedora, y el ciudadano JOSÉ RAMÓN BENTO RODRÍGUEZ, en su carácter de comprador, protocolizado en el registro inmobiliario bajo el Nº 22, Tomo 10, Protocolo Pro., en fecha 24 de enero de 1995, marcado con la letra “C”.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, suscrito en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “D”.

• Copia del expediente signado con el N.º AP31-S-2006-000070, contentivo de la solicitud de notificación judicial hecha por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado “E”.

• Copia del escrito de alegaciones consignado en el expediente de la notificación judicial, por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, donde solicita un lapso de dos (2) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, marcado con la letra “F”.

• Copia del comprobante de recepción de asiento nuevo emitido por los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 26 de febrero de 2008, escrito libelar de cumplimiento de contrato incoado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, marcado con la letra “G”.

• Auto de admisión de fecha 28 de febrero de 2008, del escrito libelar de cumplimiento de contrato incoado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, marcado con la letra “H”.

• Diligencia de la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, de fecha 6 de junio de 2008, mediante la cual desiste del procedimiento por cumplimiento de contrato seguido en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, marcada con la letra “I”.

• Sentencia de fecha 17 de junio de 2008, del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se homologa el desistimiento de la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI.

La demanda in comento se admitió por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el Titulo XII, Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones dispuestas en los artículos 35 al 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 eiusdem, en fecha 12 de noviembre de 2008 por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.

Cumplido los tramites de citación la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 3 de marzo de 2009, en los siguientes términos: (i) Denunció que se está ante un fraude procesal, en virtud de que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI procedió a introducir dos (2) demandas de ejecución o cumplimiento de contrato, una por un Juzgado Municipal y la otra por un Juzgado de Primera Instancia, que versan sobre la misma pretensión, causa de pedir y partes; (ii) Por otra parte, se sostiene que está prohibida por la ley la acción de ejecución o cumplimiento de contrato puesto que la relación de arrendamiento existente entre las partes es sin determinación de tiempo, siendo solo admisible la acción de desalojo (Art. 34 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); por lo que opuso las cuestiones previas de los ordinales 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento; (iii) Alegó que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI reclama en su demanda la ejecución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2005, pero que, la parte demandante no menciona la existencia de un contrato de arrendamiento previamente suscrito en fecha 28 de febrero de 2001, que tendría una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de febrero de 2002, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600,00); (iv) Que, al término de este contrato de arrendamiento previamente suscrito -omitido en la demanda- se permitió permanecer a la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON en posesión del bien inmueble, por lo que operó su tácita reconducción; (v) Así se señala que la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, se mantuvo en posesión del bien inmueble dado en arrendamiento por tres (3) años, hasta la suscripción del segundo contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero de 2005, el cual, solo vendría a establecer el aumento del canon de arrendamiento, pero continuando la relación de arrendamiento sin determinación de tiempo; (vi) Se estima que en este caso, que se trata de una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, la acción de cumplimiento o ejecución de contrato resulta inadmisible; (vii) Se admite que se celebró un contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero de 2005, con una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006, pero se niega que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; (viii) Señala que en la demanda se oculta la existencia de un contrato de arrendamiento previamente suscrito en fecha 28 de febrero de 2001, que tendría una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de febrero de 2002, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600,00). Que, cuando se suscribe el segundo contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero de 2005, sólo se vendría a establecer el aumento del canon de arrendamiento, pero continuando la relación de arrendamiento sin determinación de tiempo; (ix) Se admite que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI notificó judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON de la terminación de la relación arrendaticia. Sin embargo, sostiene que tal notificación judicial se efectuó en fecha 2 de marzo de 2006, es decir, después de la terminación del segundo contrato de arrendamiento de fecha 11 de febrero de 2005, por lo que no produce efectos. Y más aún, tal extemporaneidad en la notificación judicial, produce los efectos de la tácita reconducción para el caso de que se estimare que se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado; (x) Niega que se haya establecido al término del segundo contrato de arrendamiento, que el importe del canon de arrendamiento sea por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00). Por último, se arguye que efectuó el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2008, mediante su consignación en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

Conjuntamente con la contestación a la demanda, la representación de la parte accionada, consignó las siguientes documentales:

• Copia de libelo demanda de cumplimiento de contrato presentado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de la cual conoció el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “A”.

• Poder de representación judicial otorgado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, a los abogados en ejercicio OLEARY CONTRERAS CARRILLO, ALFREDO D’ ASCOLI CENTENO, ELIZABETH JOAN HERNANDEZ GONZÁLEZ y CAROLINA HIDALGO FLIOL, autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 23 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 18, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, marcados con la letra “B” y “C”.

• Copia de escritos libelares de cumplimiento de contrato presentados por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de las cuales conocieron los Juzgados Séptimo de Municipio y Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “D”.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “E”.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, suscrito en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 42, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “F”.

• Copia de expediente judicial llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde consta la consignación de cánones de arrendamiento efectuadas por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON a nombre del ciudadano JOSE RAMON BENTO RODRÍGUEZ, marcado con la letra “G”

En fecha 2 de abril de 2009, el Juzgado Séptimo de Municipio declaró con lugar la cuestión previa de incompetencia establecida en el artículo 346.1 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, ordenó la remisión de los autos a los Juzgados de Primera Instancia, con competencia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 30 de abril de 2009, la parte actora presentó escrito de contradicción de la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción establecida en la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de mayo de 2009, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas con respecto a la cuestión previa opuesta, así:

• Original del expediente de notificación judicial signado con el N.º AP31-S-2006-000070, solicitud hecha por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado “A”.

• Escrito de alegaciones consignado en el expediente de la notificación judicial, por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, donde solicita un lapso de dos (2) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, marcado con la letra “B”.

Asimismo, en fecha de 13 de mayo de 2009, la parte demandada procede a presentar su escrito de promoción de pruebas, ratificando y haciendo valer lo siguiente:

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, autenticada en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, consignado con la contestación, marcado con la letra “E”.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendadora, suscrito en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 42, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones, consignado con la contestación, marcado con la letra “F”.

• Expediente signado con el Nº AP31-S-2006-000070, contentivo de la solicitud de notificación judicial y cartel de notificación realizada por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignado con la demanda, marcada con la letra “E”.

• Escrito de alegaciones consignado en el expediente de la notificación judicial, por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, donde solicita un lapso de dos (2) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignado con la demanda, marcado con la letra “F”.

• Copia de libelo demanda de cumplimiento de contrato presentado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de la cual conoció el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignada con la contestación, marcada con la letra “A”.

• Escrito de solicitud de reconstrucción del expediente signado con el N.º 35.768, contentivo del procedimiento de cumplimiento de contrato seguido por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• Escrito de solicitud al Coordinador de Archivo del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas del expediente signado con el N.º 35.768, contentivo del procedimiento de cumplimiento de contrato seguido por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 28 de mayo de 2009, la parte demandada presentó escrito de conclusiones. Y, en fecha 1 de junio de 2009, la parte actora presentó su escrito respectivo.

En fecha 28 de octubre de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato que la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, ha incoado en contra de la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON. Y, en fecha 26 de enero de 2010, la parte demandada ejerció su recurso de apelación en contra de la sentencia del Juzgado a quo.

Cumplido el trámite de sustanciación en la primera instancia, se pasa a decidir el fondo del caso.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 26 de enero de 2010, por la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, representada judicialmente por la abogada JACQUELINE PALMA FLORES, contra la sentencia proferida en fecha 28 de octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en contra de la apelante.

Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…De la cláusula anterior, podemos concluir que el mencionado contrato de arrendamiento fue pactado con una duración de 01 año fijo, venciendo el día 28 de febrero de 2006. Ahora bien, observa quien aquí decide, que la relación arrendaticia tenía una duración de 05 años, contados a partir de la celebración del primer contrato de arrendamiento (28 de febrero de 2001), hasta la terminación del segundo contrato de arrendamiento (28 de febrero de 2006), por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de 02 años, la cual venció en fecha 28 de febrero de 2008. Y así se establece.
Así mismo, alegó la demandada que el arrendador notificó extemporáneamente su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, toda vez que la notificación judicial efectuada por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI se realizó luego de la culminación del segundo contrato, por lo que a su decir, el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo.
A los fines de resolver el punto anterior, este Tribunal pasa a citar lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil:

(…Omissis…)

En ese sentido, observa este sentenciador que el contrato de arrendamiento fue pactado a tiempo determinado, por lo que de conformidad con el artículo antes citado, resultaba inoficiosa la notificación judicial practicada en fecha 02 de marzo de 2006, por cuanto no había necesidad de desahucio. Y así se establece.-
Habida cuenta de lo antes expuesto, precisa este Tribunal que el contrato de arrendamiento se hubiera indeterminado, en caso que el arrendador hubiera aceptado el pago del canon de arrendamiento y que la arrendataria permaneciera en el inmueble (cosa que actualmente sucede), todo esto luego de vencida la prórroga legal, constatándose de las pruebas aportadas en este proceso, que no existen elementos probatorios que demuestren que el arrendador haya aceptado el canon de arrendamiento, luego de vencida la prórroga legal y por lo tanto, este Tribunal considera que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, el cual culminó en fecha 28 de febrero de 2008. Y así se establece.-
En consecuencia, la arrendataria tiene la obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, toda vez que vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador. Y así se decide.-
Verificada la procedencia del segundo de los requisitos de la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgado debe forzosamente declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI contra la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON. Y así también se decide.-
En cuanto a la reclamación del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2008, a razón de BsF 2.300, se observa del contrato traído a los autos por la parte actora, que el monto del canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad BsF. 775, por lo que a falta de prueba en contrario que demuestre que el precio del canon de arrendamiento es a razón de BsF. 2.300, le corresponde únicamente a la arrendataria pagar el mes de febrero de 2008, a razón de BsF. 775. Y así se decide.-
En cuanto a la pretensión del demandante, relativa al cobro de los BsF 77, por cada día que el inquilino permanezca ocupando el inmueble arrendado, este sentenciador debe negar dicho pedimento, toda vez que las partes nada pactaron con respecto a tal pretensión. (…)

(…Omissis…)

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la denuncia de fraude procesal formulada por la parte demandada.
SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI contra la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON.
CUARTO: Se condena a la demandada a cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de febrero de 2005, autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda. En consecuencia, se ordena a la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra TB-33, ubicado en la tercera planta de la Torre “B” de las Residencias Majestic Park, situada en la calle la Pirámide de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda.
QUINTO: Se NIEGA la pretensión del actor en cobrar la cantidad de BsF 2.300,00, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2008. En consecuencia, se condena a la ciudadana DAMARYS ELENA ODON VASQUEZ a pagar la cantidad de BsF. 775,00, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2008.
SEXTO: Se NIEGA la pretensión del demandante en cobrar la cantidad de BsF. 77,00, como indemnización por cada día que permanezca el inquilino ocupando el inmueble arrendado, en base a las consideraciones efectuadas en la parte motiva del presente fallo.
SEPTIMO: Por no resultar totalmente vencida ninguna de las partes en el presente juicio, no hay condenatoria en costas…”

En el sub lite, debe esta Alzada fijar el thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión esgrimida por la actora de cumplimiento de contrato de arrendamiento para que se le entregue el inmueble arrendado en virtud del vencimiento del lapso de prorroga legal, sobre un bien constituido por un (1) Apartamento distinguido con el número y letra “TB-33”, ubicado en la tercera (3era.) planta de la Torre “B” de las Residencias MAJESTIC PARK, situadas en la calle La Pirámide, de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda, en razón de que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (1) año contado desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006, y que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 775,00). Arguyo que cumplida la duración del contrato de arrendamiento, ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI procedió a notificar judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON sobre su voluntad de poner fin a la relación de arrendamiento, siendo que, ésta solicitaría una prórroga legal de dos (2) años, contados a partir de fecha 2 de marzo de 2006, y durante ese lapso las partes establecieron un aumento del canon de arrendamiento hasta por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00) de lo cual se dio cumplimiento hasta el mes de enero de 2008, es decir, incumplió con el pago de la mensualidad del mes de febrero de 2008, dado que la arrendataria aceptó hacer uso de una prórroga legal de dos (2) años a partir del 2 de marzo de 2006 hasta el 2 de marzo de 2008. Que después de la terminación de dicha prórroga legal, DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON debía cumplir con su obligación de entregar el bien inmueble dado en arrendamiento, así como el pago de la penalización contenida en la cláusula séptima del contrato vinculante entre las partes correspondiente al veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento vigente para la fecha del vencimiento de la prórroga legal.

En consecuencia, en el petitum pide que se condene a la arrendataria DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON:

“…1) En cumplir con su obligación de entregar, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, el bien inmueble (…) el cual es objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado por Un (01) año fijo… en fecha Once (11) de Febrero de Dos Mil Cinco (2.005) (sic), cuya vigencia fue desde el 01/03/2005, hasta el 28/02/2006; dicha obligación asumida por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, mediante escrito que interpusiera en fecha 06/03/2006, en el asunto o causa que por Solicitud de Notificación Judicial de la no prórroga del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11/02/2005, intentara en su contra la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta circunscripción judicial (sic), llevada bajo expediente signado con el Nº AP31-S-2006-000070…

2) En pagar el monto total de la mensualidad que por concepto de canon de arrendamiento ha dejado de pagar, correspondiente al mes de Febrero de 2008 (sic), por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 2.300,00).

3) En pagar, como indemnización a la arrendadora, por la demora en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad de SETENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 77,00) por cada día que permanezca ocupado el inmueble arrendado, contados desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta que se dicte sentencia definitiva.

3.1) Solicitamos al Juzgado que corresponda por distribución, la indexación o corrección monetaria sobre las cantidades demandadas, mediante experticia complementaria del fallo.

4) En pagar las costas y costos procesales de este juicio…”

Dicha pretensión, luego de alegar la existencia de fraude procesal con fundamento a que la actora había ejercido la misma pretensión por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, y de alegar las cuestiones previas de los ordinales 1º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue rechazada por la parte demandada y recurrente en apelación quien luego de admitir la existencia de la relación arrendaticia pero a partir de un primer contrato celebrado en fecha 28 de febrero de 2001, alegó que antes de la celebración del último contrato cuyo cumplimiento se demanda, el primero se renovó sin determinación en el tiempo y por ende, operó la tacita reconducción por lo que no es aplicable la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando igualmente extemporánea la notificación practicada por la parte actora en fecha 2 de marzo de 2006, esto es con posterioridad al vencimiento del segundo contrato de fecha 28 de febrero del mismo año. Asimismo, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento fuera la cantidad de Bs. 2300,00 siendo el canon fijado Bs. 775,00 igualmente rechazó el monto reclamado de Bs. 77,00 de indemnización por cada día que permanezca la arrendataria ocupando el inmueble y la indexación sobre las cantidades demandas; aspectos estos que fueron declarados improcedentes en la sentencia recurrida.

Ello así, y con vista del fallo recurrido en el cual se declaró parcialmente con lugar la demanda y al haber sido únicamente apelado por la parte accionada, los aspectos reclamados que no le fueron acordados a la actora, escapan del análisis de este Juzgado ad quem, en aplicación del principio de “non reformatio in peius”.

Fijado lo anterior, pasa este tribunal a dilucidar la presente causa, previo análisis de los medios de prueba aportados por las partes en este proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE: Con el escrito libelar, la actora consignó los siguientes documentos:

• Poder de representación otorgado por el ciudadano JOSÉ RAMÓN BENTO RODRÍGUEZ a la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, autenticada ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de enero de 2005, anotado bajo el Nº 53, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “B”. En consecuencia, éste se hace admisible y se valora conforme con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI representa al ciudadana JOSÉ RAMÓN BENTO RODRÍGUEZ, en su condición de propietario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento y demuestra su cualidad de arrendadora. Asi se declara.

• Contrato de venta celebrado entre la sociedad mercantil INDUSTRIAS FERGON, C.A., en su carácter de vendedora, y el ciudadano JOSÉ RAMÓN BENTO RODRÍGUEZ, en su carácter de comprador, inserto en el registro inmobiliario bajo el Nº 22, Tomo 10, Protocolo Pro., en fecha 24 de enero de 1995, marcado con la letra “C”. En consecuencia, éste se hace admisible y se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este es el contrato de venta por medio del cual el ciudadano JOSÉ RAMÓN BENTO RODRÍGUEZ adquiere el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Asi se declara.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, suscrito en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “D”. En consecuencia, éste se hace admisible y se valora conforme el artículo 1.557 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este es el último contrato de arrendamiento suscrito cuyo cumplimiento o ejecución se demanda judicialmente, y el cual, es admitido por las partes como parte integrante del contrato inicial de fecha 28.2.2001, y aceptan la vigencia en todas y cada una de sus partes de las cláusulas de dicho contrato original que no fueron modificada. Asi se declara.

• Expediente signado con el N.º AP31-S-2006-000070, contentivo de la solicitud de notificación judicial hecha por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado “E”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que se notificó judicialmente a la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON de la terminación del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento o ejecución se demanda judicialmente. Asi se declara.

• Escrito de alegaciones consignado en el expediente de la notificación judicial, por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, donde solicita un lapso de dos (2) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, marcado con la letra “F”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valora conforme al artículo 1.3357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, solicitó una prórroga legal de dos (2) años. Asi se declara.

• Comprobante de recepción de los Juzgados de Municipio de fecha 26 de febrero de 2008, del libelo por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, marcado con la letra “G”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI demandó por cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento a la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, por ante los Juzgados de Primera Instancia. Asi se declara.

• Auto de admisión de fecha 28 de febrero de 2008 del Juzgado Primero de Municipio, de demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, marcado con la letra “H”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que la demanda de cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento se admitió por el Juzgado Primero de Municipio. Asi se declara.

• Diligencia de la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, de fecha 6 de junio de 2008, mediante la cual desiste del procedimiento por cumplimiento de contrato seguido en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, marcada con la letra “I”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que la parte demandante, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, procedió a desistir del procedimiento de cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento. Asi se declara.

• Sentencia de fecha 17 de junio de 2008 del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se homologa el desistimiento de la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que el Juzgado Municipal homologó el desistimiento del procedimiento de la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI. Asi se declara.

Con respecto a la cuestión previa opuesta la parte actora promovió en los siguientes términos:

• Expediente de notificación judicial signado con el N.º AP31-S-2006-000070, solicitud hecha por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado “A”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valoran aplicando por ex artículo 1.359 del código Civil y el 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental ya fue admitida y valorada y sus efectos en el proceso se analizaran mas adelante. Asi se declara.

• Escrito de alegaciones consignado en el expediente de la notificación judicial, por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, donde solicita un lapso de dos (2) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, marcado con la letra “B”. Dicha documental ya fue admitida y valorada. Asi se declara.

PARTE DEMANDADA: Con el escrito de contestación consignó las siguientes pruebas:

• Copia de libelo por cumplimiento de contrato de arrendamiento presentado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de la cual conoció el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “A”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que se presentó una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de la cual conoció el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Asi se declara.

• Poder de representación judicial otorgado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, a los abogados en ejercicio OLEARY CONTRERAS CARRILLO, ALFREDO D’ ASCOLI CENTENO, ELIZABETH JOAN HERNANDEZ GONZÁLEZ y CAROLINA HIDALGO FLIOL, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 23 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 18, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “B” y “C”. En consecuencia, por tratarse de copia de documento autenticado y se valoran conforme el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que en aquél proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, otorgó un poder judicial a los abogados en ejercicio OLEARY CONTRERAS CARRILLO, ALFREDO D’ ASCOLI CENTENO, ELIZABETH JOAN HERNANDEZ GONZÁLEZ y CAROLINA HIDALGO FLIOL. Asi se declara.

• Copia de libelos por cumplimiento o ejecución de contrato presentados por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de las cuales conocieron los Juzgados Séptimo de Municipio y Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “D”. En consecuencia, por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valoran aplicando por analogía el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dichas documentales se promueven con el objeto de fundamentar el alegato de fraude procesal, en el sentido que se interpusieron dos demandas iguales que varían sólo en el monto demandado. En este sentido, se debe precisar que efectivamente se evidencia la interposición de las dos demandas, empero no quedó demostrado en autos que la demanda interpuesta por ante el juzgado de primera instancia se haya tramitado, admitido o sustanciada efectivamente. Asi se declara.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendadora, suscrito en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “E”. Dicha documental, ya se admitió y valoró. Asi se declara.

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 42, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “F”. Se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este es el primer contrato de arrendamiento previamente suscrito por las partes, al contrato cuyo cumplimiento o ejecución se demanda judicialmente y evidencia que la relación arrendaticia se inició el 1.3.2001. Asi se declara.

• Copia de expediente judicial que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde consta la consignación de cánones de arrendamiento efectuada por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON a nombre del ciudadano JOSE RAMON BENTO RODRÍGUEZ, marcado con la letra “G”. Por tratarse de la copia de documentos que reposan en un expediente judicial, éstos se hacen admisibles y se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dichas documentales sirven para acreditar que se consignó el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007. Asi se declara.

En el período de pruebas, promovió en los siguientes términos:

• Ratificó el primer contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2001, anotado bajo el Nº 42, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones, consignado con la contestación, marcado con la letra “F”. Dicha documental ya fue admitida y valorada. Asi se declara.

• Ratificó el segundo contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su carácter de arrendataria, suscrito en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, consignado con la contestación, marcado con la letra “E”. Dicha documental ya fue admitida y valorada. Asi se declara.

• Expediente signado con el Nº AP31-S-2006-000070, contentivo de la solicitud de notificación judicial peticionada por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cartel cursante al (f. 6). Dicha documental ya fue admitida y valorada y evidencia que la notificación judicial de efectuó el 2.3.2006, luego del vencimiento del lapso de duración del segundo contrato antes mencionado. Asi se declara.

• Promovió e hizo valer escrito de alegaciones consignado en el expediente de la notificación judicial, por la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, alegando extemporaneidad de la notificación y donde solicita un lapso de dos (2) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignado con la demanda, marcado con la letra “F”. Dicha documental ya fue admitida y valorada y sus efectos en el proceso se analizaran mas adelante. Asi se declara.

• Promovió e hizo valer copia de libelo demanda de cumplimiento de contrato presentado por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignada con la contestación, marcada con la letra “A”. Dicha documental ya fue admitida y valorada. Asi se declara.

• Escrito de solicitud de reconstrucción del expediente antes referido signado con el Nº 35.768, contentivo del procedimiento de cumplimiento de contrato seguido por la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI en contra de la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para acreditar que se pidió la reconstrucción del expediente judicial signado con el Nº 35.768, sin que el mismo apareciera ni en físico ni en la data del archivo, sin que haya quedado demostrado en autos la tramitación y admisión de dicho expediente. Asi se declara.

• Promovió copia de la oferta de venta remitida por correo electrónico, probanza que se desecha del proceso por impertinente y de conformidad con lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil por carácter de firma. Asi se declara.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al mérito de esta causa.

En su demanda, ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI (arrendadora) señala que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON (arrendataria), en fecha 11 de febrero de 2005. Asimismo, aduce que el bien inmueble dado en arrendamiento está constituido por un (1) apartamento distinguido con el número y letra “TB-33”, ubicado en la tercera (3era.) planta de la Torre “B” de las Residencias MAJESTIC PARK, situadas en la calle La Pirámide, de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda. Así, se establecería que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006, y que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 775,00).

Se señala que, cumplido el lapso duración del contrato de arrendamiento, ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI procedió a notificar judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON sobre su voluntad de poner fin a la relación de arrendamiento, según se evidencia del expediente signado con el Nº AP31-S-2006-000070 emanado del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se notifica judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON de la terminación de la relación de arrendamiento, y ésta solicitaría hacer uso de una prórroga legal de dos (2) años, contada a partir del 2 de marzo de 2006 hasta el 2 de marzo de 2008. Siendo el caso, que después de la terminación de dicha prórroga legal, DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON debía cumplir con su obligación de entregar el bien inmueble dado en arrendamiento.

Asimismo, se expresa que durante el transcurso de la prórroga legal, las partes establecieron un aumento del canon de arrendamiento hasta por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00). Se afirma, que la arrendataria había estado dando cumplimiento a su obligación de pago del canon de arrendamiento durante la prórroga legal por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00), hasta la mensualidad de enero de 2008, es decir, incumplió con el pago de la mensualidad del mes de febrero del mismo año.

En su contestación, la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON denunció que se está ante un fraude procesal, en virtud de que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI procedió a introducir dos (2) demandas de ejecución o cumplimiento de contrato, una por un Juzgado Municipal y la otra por un Juzgado de Primera Instancia, que versan sobre la misma pretensión, causa de pedir y partes.

Por otra parte, se sostiene que está prohibida por la ley la acción de ejecución o cumplimiento de contrato puesto que la relación de arrendamiento existente entre las partes es sin determinación de tiempo, siendo solo admisible la acción de desalojo (Art. 34 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

En efecto, se señala que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI reclama en su demanda la ejecución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2005. Pero que, la parte demandante no menciona la existencia de un contrato de arrendamiento previamente suscrito en fecha 28 de febrero de 2001, que tendría una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de febrero de 2002, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) de entonces que, al término de este contrato de arrendamiento previamente suscrito -omitido en la demanda- se permitió permanecer a la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON en posesión del bien inmueble, por lo que operó su tácita reconducción.

Así, se señala que la ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, se mantuvo en posesión del bien inmueble dado en arrendamiento por tres (3) años, hasta la suscripción del segundo contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero de 2005, el cual, solo vendría a establecer el aumento del canon de arrendamiento, pero continuando la relación de arrendamiento sin determinación de tiempo – a su decir-.

Por esos motivos, se arguye que en este caso, se está en presencia de una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, por lo que la acción de cumplimiento o ejecución de contrato resulta inadmisible. Luego, se admite que se celebró un contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero de 2005, con una duración de un (1) año, contado desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006, pero se niega que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por ser una extensión del primer contrato.

Asimismo, se admite que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI notificó judicialmente a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON de la terminación de la relación arrendaticia. Sin embargo, sostiene que tal notificación judicial se efectuó en fecha 2 de marzo de 2006, es decir, después de la terminación del segundo contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero de 2005, por lo que no produce efectos. Y más aún, tal extemporaneidad en la notificación judicial, produce los efectos de la tácita reconducción para el caso de que se estimare que se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado.

Por otro lado, se niega que se haya establecido al término del segundo contrato de arrendamiento, que el importe del canon de arrendamiento sea por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00). Por último, aduce que se efectuó el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2008, mediante su consignación en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

Al respecto, se observa:

1.- Del fraude procesal:

La parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, en su contestación denunció que se está ante un fraude procesal, en virtud de que la ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI procedió a introducir dos (2) demandas de ejecución o cumplimiento de contrato, una por un Juzgado Municipal y la otra por un Juzgado de Primera Instancia, que versan sobre el mismo objeto, causa de pedir y partes.

En este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en muchos de sus fallos ha indicado la doctrina que respecto a la teoría del fraude procesal acoge hasta estos momentos, así como de las disposiciones legales que le son aplicables y los efectos de su declaratoria, y también ha realizado en los mismos una pormenorizada descripción y clasificación de los posibles medios de ataque o acciones que los afectados pueden utilizar para enervar los nocivos efectos que tal fraude les ha ocasionado o les pueda ocasionar, con la expresa aclaratoria de que el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil ha abierto mediante una expresa declaratoria de excepción al principio dispositivo que rige a los procesos, que incluso los jueces pueden, de oficio, dictar providencias legales en resguardo del orden público o las buenas costumbres y, expresamente por mandato dado por el artículo 17 eiusdem, que es del siguiente tenor:

“...El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes...”.

De todas dichas sentencias, quien aquí decide se permite transcribir aquella que fue proferida en fecha 9 de noviembre de 2001, expediente No. 00-0062 y 00-2771, al establecer:

“...Según la doctrina establecida por esta Sala, el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o, por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procesal lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
En estos casos, se está ante una actividad procesal desviada, cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino el perjuicio a uno de los integrantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso). En estos casos, el juez de la causa si constata actos procesales fraudulentos, puede de oficio decretar medidas ‘para mejor proveer’ tendentes a esclarecer el fraude procesal conjeturado, aparte, por supuesto, de los recursos que los afectados pueden ejercer contra aquél, en especial el juicio de invalidación, previsto en los artículos 327 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Advierte la Sala que los jueces, en ejercicio de la función jurisdiccional y en resguardo del orden público constitucional, cuando conozcan de actuaciones de dudosa probidad producidas en juicios conocidos por ellos, en los cuales no exista decisión con autoridad de cosa juzgada, les corresponde pronunciarse y resolver, ya sea de oficio o a instancia de parte, con respecto a la exigencia del fraude procesal.
En tal sentido, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, ordena al juez tomar de oficio las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia; y así mismo, el artículo 212 de la mencionada ley adjetiva, le faculta para decretar de oficio la nulidad de los actos procesales, si éstos quebrantan leyes de orden público.
Ahora bien, esta declaratoria de fraude procesal y sus consecuentes efectos, tiene que ser producida mediante declaratoria jurisdiccional, que, conforme al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, debe obtenerse en un juicio ordinario. Al respecto, esta Sala, en sentencias números 908, 909 y 910, todas del 4 de agosto de 2000, caso: Hans Gotterried Ebert Dreger, estableció que, la vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar una acción de fraude procesal, ya que es necesario un término probatorio amplio, que no está previsto en un proceso breve como el del amparo, para demostrarlo, ya que el fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que se desmontadas...”.

Pues bien, en tanto que se denunció un fraude procesal, supuestamente cometido por la interposición de dos demandas similares por ante un Juzgado Municipal y otro de Instancia difiriendo únicamente en el monto demandado constando únicamente en autos el hecho de la interposición de la demanda por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia empero, como ya quedo analizado precedentemente al momento de valor las pruebas no quedo demostrado en autos que se haya tramitado y admitido la demandada interpuesta por ante el referido juzgado de primera instancia, siendo evidente que el denunciarse fraude procesal ejecutado en varios procesos judiciales se debe compartir el criterio esbozado o fijado por el juzgado a quo en el sentido de que mismo debe ser atacado en un proceso autónomo que englobe a todos los partícipes y se garantice el derecho a la defensa, demandado la nulidad de los diversos y concatenados procesos fraudulentos.

Asimismo, cabe señalar que para el caso en que la parte demandada haya sufrido menoscabo o violación a su derecho de defensa, con la proposición de dos (2) demandas de cumplimiento o ejecución de contrato, ésta podía pedir la acumulación de procesos (Art. 346.1 del Código de Procedimiento Civil), en tanto que remedio eficaz (y no una acción por fraude procesal), lo cual no haría.

Luego, la proposición de dos (2) demandas de cumplimiento de contrato no configura, per sé, un caso de fraude procesal, a menos que se demuestre un menoscabo o violación al derecho de defensa de la parte demandada (p.ej. por no tener tiempo para proponer sus alegatos y pruebas en los dos procesos judiciales simultáneos), o incluso, a sus derechos sustantivos (p.ej. su derecho a ocupar el bien inmueble dado en arrendamiento, el cual se pudiera menoscabar o violar por el hecho de que se pidan sucesivas medidas de secuestro).

Por los motivos precedentemente expuestos, se estima improcedente la denuncia de fraude procesal. Y así se decide.

2.- De la inadmisibilidad de la acción de cumplimiento de contrato (ex Art. 346.11 Código de Procedimientos Civil).

La parte demandada mediante la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sostiene que entre las partes hay una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por lo cual se hace inadmisible la acción de cumplimiento o ejecución de contrato de derecho común (Art. 1.167 Código Civil), sino que se debía proponer la acción de desalojo del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La realidad debe superar la forma. Más aún, si se está en el caso de arrendamientos y alquileres de bienes inmuebles por ser una materia de gran interés social. En ese sentido, se ha sostenido que si existe solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de ocupación del inmueble (vid. Henríquez La Roche, Ricardo y Kiriakidis Longhi, Jorge Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Página 52).

La duración de la relación de arrendamiento se debe tomar en cuenta a los fines de establecer la duración de la prórroga legal (Art. 38 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y el ejercicio de la preferencia ofertiva (Art. 42 eiusdem).

Partiendo de esas premisas, se tiene que entre ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI y DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON se celebró un contrato de arrendamiento, con una duración de un (1) año contado a partir del 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de febrero de 2002. Asimismo, al término de dicho contrato de arrendamiento -omitido en la demanda de ejecución o cumplimiento de contrato- se permitió permanecer a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON en posesión del bien inmueble, por lo cual, en principio la relación arrendaticia se tornó a tiempo indeterminado (Art. 1.600 Código Civil).

Pero, es el caso que, ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI y DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON procederían a celebrar un segundo contrato de arrendamiento con una duración de un (1) año, contado a partir del 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006, en donde se señalaría:

“…El presente contrato de Arrendamiento se considera parte integrante del contrato original otorgado por ante esta Notaría Pública CUARTA del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha Veintiocho (28) de Febrero de 2.001, bajo el No. 42, Tomo 19 de los libros respectivos; por lo tanto las partes expresan de común acuerdo que aceptan la vigencia en todas y cada una de sus partes de las cláusulas de dicho contrato original que no fueron modificadas por el presente anexo….”

Luego, no hubo interrupción desocupación por parte de DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON entre uno y otro contrato, lo que se evidencia de la continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, siendo que las interrupciones formales que se evidencian de los textos de los dos (2) contratos de arrendamiento -el primero desde fecha 1 de marzo de 2001 hasta el 28 de febrero de 2002 y el segundo desde fecha 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006- se refutan o desmienten por el hecho cierto de la continuidad de la relación de arrendamiento, acreditada en la continuidad de la ocupación del bien inmueble que en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes decide determinar claramente su temporalidad. Por tanto, esto se ha de tomar en cuenta a los fines de establecer la prórroga legal (Art. 38 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) en la relación arrendaticia sub iudice, debiendo tenerse los dos (2) contratos como uno solo, con una duración de cinco (5) años, contados desde el 1 de marzo de 2001.

Es decir, que a DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON le correspondía una prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con el literal c) del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en efecto, se le concede en el caso sub iudice. Y ASÍ SE DECIDE.

Por tanto, vale la pena realizar que la relación arrendaticia sub iudide se tornó a tiempo determinado con la suscripción por las partes del segundo contrato de arrendamiento y no convenio de entrega como lo sostuvo la parte actora donde se establecería una fecha determinada para poner término a su relación, por lo cual, no es cierto -como lo sostiene la parte demandada- que todavía se esté en el supuesto de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

Por esos motivos, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado, se hace admisible la acción de cumplimiento o ejecución de contrato de derecho común (Art. 1.167 Código Civil), y no la de desalojo del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ TAMBIÉN SE DECIDE.

3.- De la procedencia de la acción de cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

En el sub iudice, se está en el supuesto de una relación arrendaticia a tiempo determinado. En consecuencia, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 Código Civil), a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva legislación inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268 del Código Civil, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599 eiusdem (vid. Varela, José Luís, Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p. 141 a 143).

Por tanto, no le es dable a la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, sostener la extemporaneidad del desahucio, dado que, por cuanto se trata de una relación arrendaticia con determinación en el tiempo, en fecha 28 de febrero de 2006, cuando concluía el contrato de arrendamiento, operó ipso iure la prórroga legal, en la cual el arrendatario debe continuar cumpliendo con sus obligaciones legales y contractuales, so pena de perder el beneficio de la prórroga legal (Art. 40 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). De manera que, el hecho de que se continuare cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento, no convierte la relación arrendaticia en una relación sin determinación de tiempo (Art. 1.600 Código Civil), debiendo cumplir durante la prorroga legal con las obligaciones contratadas ex artículo 38 eiusdem.

En consecuencia, siendo que el contrato de arrendamiento en el caso sub lite, celebrado entre las ciudadanas ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI y DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006 (Cláusula 2dª), a lo que habría que agregar una prórroga legal de dos (2) años (Art. 38.c) Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), contada a partir de fecha 2 de marzo de 2006 y que concluyó en fecha 2 de marzo de 2008, -y que concuerda con lo peticionado por la propia arrendataria en su escrito de fecha 6.3.2006- se hace procedente ordenar a la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, el cumplimiento de su obligación de entrega del bien inmueble dado en alquiler.

Asimismo, compartiendo lo decidido por el Juzgado a quo, se condena a la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, a pagar el canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 775,00) en virtud de que no se pudo demostrar que el monto del canon de arrendamiento era por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00), correspondiente al mes de febrero de 2008. Asi se declara.

En virtud de que el pedimento de pago de la cláusula penal se denegó por el Juzgado a quo, y siendo que no media recurso de apelación de la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, su condena constituiría reformatio in peius, por lo cual, se niega.

Sin embargo, conviene hacer una precisión y recordar con nuestra Sala Constitucional (vid. Sentencia N.º 1317/2011 de fecha 3 de agosto, caso Mirella Espinoza Díaz) que, la presente decisión puede implicar un menoscabo al derecho a una vivienda digna, en tanto que derecho fundamental, como se ha expresado:

“…La Sala estima pertinente, con ocasión del presente caso, hacer referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 5 de mayo de 2011.
En forma preliminar, debe señalarse que el Estado venezolano ha contraído obligaciones, a través de las Convenciones Internacionales y Regionales (Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Convención Internacional sobre los Derechos del Niño, Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial, la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer y la Convención Interamericana de Derechos Humanos), de garantizar a todas las personas el derecho a una vivienda digna, lo cual implica la adopción de medidas para lograr progresivamente la plena efectividad de los derechos reconocidos.
De allí pues que, como primer paso –desde el punto de vista jurídico- de esa obligación jurídica, el mismo haya sido incluido en el catálogo de derechos constitucionales enunciados en el Texto Fundamental –aunque también estaba previsto en la Constitución de 1961 como un derecho familiar-, en el artículo 82, cuyo texto reza lo siguiente:
‘Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.’.
No obstante, diversas regulaciones legislativas estaban vigentes antes de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, entre las que vale la pena mencionar el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, la Ley de Política Habitacional, la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, la Ley de Venta de Parcelas, la Ley de Regulación de Alquileres (y sus reformas), el Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Ley de Propiedad Horizontal, entre otras, con el fin de garantizar el derecho en comento, aunque no resultaron ser plenamente eficaces.
Con el reconocimiento del derecho a una vivienda digna o adecuada, lo que se pretende es dar satisfacción a la necesidad que tiene toda persona de disponer de un lugar para vivir inherente a su dignidad humana, pues no se trata solamente de un derecho para que cada persona pueda tener un lugar ‘para estar’ o ‘para dormir’, sino de una condición esencial para que puedan realizarse otros derechos. Así, desde los tiempos antiguos, tener una vivienda era una condición necesaria para la supervivencia del hombre, para poder llevar una vida segura, autónoma e independiente.
Al respecto, el Comité de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (Órgano encargado de vigilar el cumplimiento del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) en el cardinal 1 de la Observación N° 4, señaló que ‘el derecho humano a una vivienda adecuada tiene una importancia fundamental para el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales’, a lo que habría que sumar la dignidad humana como uno de los derechos esenciales sobre los cuales se erige el fundamento de otros derechos humanos; de modo que, cuando no se cuenta con una vivienda digna o adecuada, los demás derechos pueden sufrir una grave amenaza. Al respecto, esta Sala ha apuntado que el contenido de este derecho atiende al valor superior del Estado de preeminencia de los derechos humanos plasmado en la Carta Magna, por tanto, la lesión del mismo pone en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana (SSC N° 835/2009 del 18 de junio, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, ANAUCO).
Así las cosas, corresponde afirmar que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas. La garantía de tal derecho, cuyo contenido trasciende socialmente, implica un real compromiso, una política de acción social, “un enorme esfuerzo (…) –por parte del Estado a través de sus órganos y entes, entiéndase incluido al Poder Judicial- en función de la complejidad social y económica de la solución de problemas habitacionales (…)” (Exposición de Motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas), que garantice plenamente a toda persona el acceso a la misma, sin que sea posible excluir a ningún segmento de la población.
De esta forma, dentro de la nueva concepción del Estado Social de Derecho y de Justicia en Venezuela, se ha ido adecuando ese marco jurídico, pretendiendo corregir los desequilibrios y las distorsiones causadas por la amplia injerencia del sector privado, que había venido menoscabando el goce del derecho a la vivienda, en especial a los menos favorecidos económicamente, brindando la debida seguridad al acceso y a la tenencia de la vivienda. Al respecto, se han promulgado leyes de trascendencia social vinculadas con el derecho a la vivienda, como la Ley Orgánica para Terrenos y Viviendas, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat, la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la Ley que Autoriza el Establecimiento de Bancos Multinacionales de Crédito Habitacional, la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y, muy recientemente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, entre otras.
Cabe destacar que este desarrollo legislativo se ajusta a los requisitos que, desde el punto de vista de la regulación jurídica, estableció el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en la aludida Observación N° 4, con el fin de que los Estados garanticen el derecho a la vivienda digna, una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas, independientemente de cualquiera de la forma que adopte -arrendamiento, vivienda en cooperativa, ocupación por el propietario, vivienda de emergencia y los asentamientos informales (incluida la ocupación de tierra o propiedad)-, y que permita la justiciabilidad de tal derecho, es decir, que quien se vea afectado en su disfrute pueda acudir ante los tribunales para presentar una reclamación y obtener una justicia eficiente y efectiva al respecto.
Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes.
Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide…”

Hecha esa precisión, en aras de proteger ese derecho a una vivienda digna (ex art. 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), se recuerda que deberá demorarse la ejecución de esta sentencia, entre tanto no se cumpla con el procedimiento administrativo establecido en el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, donde se garantice el destino habitacional de la parte afectada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON.

Partiendo de la motivación precedentemente expuesta, esta Alzada estima que se debe declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido y confirmar la sentencia proferida por el Juzgado de primera instancia, siendo parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento o ejecución de contrato de arrendamiento incoada por la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en contra de la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, lo cual se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. Y ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 26 de enero de 2010, por la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, representada judicialmente por la abogado JACQUELINE PALMA FLORES, contra la sentencia proferida en fecha 28 de octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en contra de la apelante, la cual se confirma.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, en contra de la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, identificadas ab initio. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON: (i) Que entregue a la parte actora, ciudadana ALEXANDRA BENTO BORZACCHINI, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por: por un (1) Apartamento distinguido con el número y letra “TB-33”, ubicado en la tercera (3era.) planta de la Torre “B” de las Residencias MAJESTIC PARK, situadas en la calle La Pirámide, de la Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda; y, (ii) Que pague la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 775,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2008.

CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, ciudadana DAMARYS ELENA VASQUEZ ODON, de conformidad con el artículo 281 eiusdem.

Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 íbidem.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación, En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de octubre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA ACC,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veinticinco (25) folios útiles.
LA SECRETARIA ACC,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AC71-R-2010-000059 (10-10362)
AMJ/MCP/Rodolfo