TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil Manber, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de marzo de 1996, bajo el Nº 72, Tomo 25-A., de los libros respectivos.

APODERADOS PARTE ACTORA: Abogados Juan Luís Aguana Figuera, Raúl Aguana Santamaría, Héctor Noya González, Cesar Augusto Aellos Giuliani, José Arturo Zambrano Aure y Yarillis Vivas Dugarte, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nos. 1.608, 12.967, 19.875, 35.648, 35.650 y 86.949, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil Inversiones RJM33, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de Octubre de 2001, bajo el Nº 75, Tomo 509-A-Qto., de los libros respectivos.

APODERADO PARTE DEMANDADA: No consta en autos

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000503

MOTIVO: Apelación ejercida por el abogado Juan Luís Aguana Figuera, en su condición de apoderado Judicial de la sociedad mercantil Manber, C.A, parte actora, contra de la sentencia proferida en fecha 26 de marzo de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró, Inadmisible la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal.

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inició el presente Juicio por demanda incoada en fecha 19 de marzo de 2013, por la representación Judicial de la sociedad mercantil Manber, C.A, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Rjm33, C.A. Luego el Tribunal Tercero de Primera Instancia en Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una vez revisada las actas del presente expediente declaró en fecha 26 de Marzo del 2013, Inadmisible la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal.
Mediante auto de fecha 22 de abril de 2013, el Tribunal de instancia ordenó la notificación de la sentencia proferida a la parte actora. En este mismo orden de ideas, en fecha 06 de mayo compareció a representación Judicial de la parte actora dándose por notificado.
En fecha 07 de mayo del 2013, compareció la representación Judicial de la parte actora apelando la sentencia proferida por el Tribunal de instancia en fecha 26 de marzo del 2013.
Mediante auto de fecha 13 de mayo del 2013, el Tribunal de instancia oyó la apelación ejercida en ambos efectos. Ordenando su remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Luego de ello, llegaron a este Juzgado las presentes actuaciones, una vez cumplidos las tramites administrativos de distribución, a los fines de que se conociera de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 26 de marzo de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 22 de mayo de 2013, este Juzgado le dio entrada al presente expediente y fijándosele el Décimo (10°) día de despacho siguiente, a los fines de dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 12 de Junio del 2013, la representación Judicial de la parte actora, consigno escrito de alegatos, constante de 12 folios útiles.
Llegada la oportunidad de decir, este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN
El 26 de Marzo de 2013, el Tribunal de cognición, dictó sentencia en la cual declaró:
“…De una minuciosa revisión realizada al contenido del mencionado ESCRITO LIBELAR se infiere de manera objetiva que la parte actora en su carácter de arrendadora del inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 1-B, ubicado en el Primer Piso del Edificio California, situado en la Avenida Triestre, Esquina con Calle Chicago, Urbanización La California Sur, Distrito Sucre del Estado Miranda, con un área aproximada de seiscientos cuarenta metros cuadrados (640 M2), al cual le corresponden tres (3) puestos de estacionamiento ubicados en la Planta Baja a nivel de Calle, lugar demarcado para tales fines; intenta acción por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL de conformidad con lo establecido en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES RJM33, C.A., alegando que la relación arrendaticia que se inició el día 15 de Marzo de 2003, venció en fecha 14 de Marzo de 2010, siendo que la arrendadora procedió a notificar a la arrendataria de la no prórroga del contrato mediante Notificación Judicial efectuada el día 07 de Febrero de 2011, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, aduciendo que a partir de ahí comenzó el derecho al disfrute de la prorroga legal que establece el Literal c) del Artículo 38 eiusdem, la cual conforme a la duración del contrato, era de dos (02) años, que venció en fecha 14 de Marzo de 2012.
Ahora bien, de la exhaustiva revisión que se le hiciere a la mencionada Notificación Judicial, se evidencia que la arrendataria quedó notificada en fecha 07 de Febrero de 2011, de la no prórroga contractual, es decir, casi un (1) año después del vencimiento del último contrato suscrito, esto es, el vigente desde el 15 de Marzo de 2009 hasta el 14 de Marzo de 2010, por lo cual se entiende, conforme a la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento en estudio, que dicho desahucio no ocurrió dentro de la oportunidad convencional prevista para ello, a saber, dentro de los treinta (30) días anteriores al vencimiento natural de la convención en cuestión, y así queda formalmente establecido.
Siendo así, dicho desahucio ocurrió tardíamente, lo cual trajo como consecuencia irrenunciable para la arrendadora y potestativa para la arrendataria, la prorroga legal de dos (2) años que otorga de manera natural el Literal c) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que venció el día 14 de Marzo de 2012 y tomando en cuenta que la arrendadora no manifestó en modo alguno su oposición a ese respecto en tiempo útil para ello tal como lo acordaron contractualmente en la referida CLÁUSULA SEGUNDA, se entiende igualmente que consintió en que la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado luego de haber finalizado la referida prórroga legal en fecha 14 de Marzo de 2012, inclusive, tomando en cuenta que la pretensión fue interpuesta en fecha 19 de Marzo de 2013, tal como consta al folio 1 del expediente, es decir con más de un (1) año después de haber finalizado el lapso de la prórroga en comento, pues mal pueden los arrendadores perpetuar de manera indefinida la permanencia del inquilino en el inmueble luego de vencido el contrato y su prórroga legal, para luego de un tiempo después demandar el cumplimiento basado en una penalidad, cuando la misma Ley indica que si el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el Artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; por lo cual es inobjetable que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del vencimiento de la prórroga legal en referencia, a saber, desde el día 15 de Marzo de 2012, inclusive, conforme a la anterior determinación, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, puesto que los efectos de la prestación inquilinaria no cesaron, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial estableció para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de modo que esa prolongación hizo que el vínculo continuara produciendo los efectos obligacionales iniciales, en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, lo cual conlleva a DECLARAR LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA, por ser contraria a derecho, conforme a lo pautado en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”, y así finalmente queda establecido…”

ALEGATOS EN ALZADA
Informe de la parte Actora:

Que la sentencia apelada declaró la inadmisibilidad de la demanda intentada por considerarla contraria a derecho, conforme lo pautado en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil. El aludido fallo se fundamentó en que el contrato de arrendamiento en cuestión no es a tiempo determinado como se afirma en el libelo, sino que el mismo, con posterioridad, se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. El dispositivo que declaró la inadmisibilidad de dicha demanda fue precedido de un conjunto de consideraciones de fondo expuestas en dicho fallo, tales como: que el desahucio ocurrió tardíamente; que operó la tácita reconducción del contrato en cuestión y que existió aceptación en la ocupación del inmueble arrendado luego de vencida la prorroga legal.
Que, el fallo apelado vulneró los derechos constitucionales referido al acceso a la justicia, a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, consagrado en el artículos 26, 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. De igual manera vulneró lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este Tribunal Superior la presente apelación, se aprecia que la demanda incoada por la representación Judicial de la parte actora por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, sobre un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 1-B, ubicado en el primer piso del edificio California, situado en el Avenida Triestre Esquina con Calle Chicago, Urbanización, la California Sur del Estado Miranda, contra la sociedad mercantil Inversiones Rjm33, C.A presentada por la parte actora, y tocándole el conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declarándola inadmisible por ser contraria a derecho ha criterio del Juez de instancia, como se puede apreciar en el extracto de la sentencia proferida en fecha 26 de marzo del 2013
“… Se declara la inadmisibilidad de la presente demanda, por ser contraria a derecho, conforme a lo pautado en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil…”

Así las cosas, establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:

“… Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”
De igual manera, la Sala en sentencia N° 4 de fecha 15 de noviembre de 2003, Exp. N° 99-003, en el juicio de Carmen Cecilia López Lugo contra Miguel Angel Capriles Ayala y Otros, estableció:
“...Eso significa que las prohibiciones, sanciones o nulidades sólo deben declararse cuando lo preestablece texto legal expreso, o surge evidentemente de la propia naturaleza de la norma positiva; lo cual no ocurre en el presente caso, regulado por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que contempla las prohibiciones en su especificad para inadmitir la demanda, cuando es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. De las consideraciones que anteceden, es evidente que el juez de la causa al negar la admisión de la demanda de invalidación utilizando motivos no contemplados en nuestra legislación, contrariando el espíritu, propósito y alcance de la Ley, así como la doctrina de este Tribunal Supremo de Justicia, infringió el debido proceso y con ello cercenó el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, subvirtiendo el proceso al ignorar las reglas establecidas por el legislador en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la inadmisibilidad de la demanda sólo cuando es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. De ese modo, si bien el ejecutante demandado se opuso a la admisión de la invalidación, ello no era objeto ni fundamento para que el juez in limine litis, profiriera una decisión por vía de la cual la declara inadmisible y que a juicio de la Sala se corresponden a un pronunciamiento de mérito relacionado con las pretensiones contenidas en la demanda, que sin lugar a dudas pudieran formar parte del contradictorio o debate probatorio, con lo cual desequilibró el proceso entre las partes respecto a los derechos y facultades comunes a ellas, al impedirle al demandante ejercer la defensa de sus pretensiones, por lo que se hace impretermitible restablecer el orden público quebrantado...” Subrayado del Tribunal
Ahora bien, del análisis realizado a la recurrida, este Tribunal Superior observa que existe un error de apreciación por parte del aquo en cuanto a la finalidad de la notificación, en efecto, corre inserta a los folios 92 al 94, notificación efectuada por la actora a la aquí demandada, en la cual le participan sobre la situación actual de la relación arrendaticia, es decir, que al no mediar nuevo contrato de arrendamiento y, siendo que el vigente es uno a tiempo determinado, le participan sobre la entrega del inmueble en el lapso que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo a la prórroga legal, siendo así, la recurrida consideró que la mencionada notificación fue extemporánea por tratarse en su decir, de la no prórroga del contrato, con lo cual dio por válido un hecho que no consta en dicho instrumento. En consecuencia de ello, no observa este Tribunal Superior, motivo alguno que impida, conforme a lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la admisibilidad de la presente demanda, por lo tanto, la presente apelación debe prosperar en derecho. Así se decide.
CAPITULO III
DECISIÓN
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado Juan Luís Aguana Figuera, en su condición de apoderado Judicial de la sociedad mercantil Manber, C.A, contra de la sentencia proferida en fecha 26 de marzo de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró, Inadmisible la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Tercera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de marzo del 2013.
TERCERO: SE ORDENA al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, o a quien corresponda, admitir la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, dándole el curso legal correspondiente. Cúmplase.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). Año 203° y 154°.
EL JUEZ,

VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente No. AP71-R-2013-000503, como está ordenado.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA