TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° AP71-R-2013-000553 (2013-8927)
PRETENSIÓN PRINCIPAL: “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”. (INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA).
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-
PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana DIANA SOTILLO SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-3.658.174. Representada en este proceso por las abogadas: María Compagnone, Sulma Alvarado e Ivanna Borges Rosales, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano THAELMAN URGELLES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº. V-3.724.170. representado en este proceso por el abogado: José Hidalgo Santana Pocaterra, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 15.224.
INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Constituido por el apartamento Nº “2”, del Conjunto Residencial AIZGORRI, ubicado en la Novena Transversal cruce con Décima Transversal, final Séptima Avenida de la Urbanización “Altamira”, en jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda.
-II-
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta mediante diligencias de fechas: 13 Y 15 de mayo de 2013, por el abogado José Hilario Santana Pocaterra, apoderado de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha en 27 de febrero de 2013 (F.234-238), por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …La acción alusiva al presente caso se refiere a la Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago incoada por DIANA SOTILLO SARMIENTO en contra de THAELMAN URGELLES, en ese sentido la actora en su escrito libelar adujo:

“...Omissis...”

(...)...En la oportunidad de contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de jurisdicción cuya defensa ya fue resuelta con antelación. Asimismo, se desprende del escrito de contestación que en su capítulo 2 el apoderado judicial alega que la arrendataria está solvente con las obligaciones inquilinarias y que por ello contradecía y negaba la demanda tanto en los hechos como en el derecho. De manera que se denota claramente que la parte demandada no desconoció la relación arrendaticia y que la misma se originó desde el año 1993 tal como fue alegado en el libelo de demanda; sin embargo, al alegar que estaba solvente se invirtió la carga de la prueba y le correspondía de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil demostrar el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento que se demandan, cuestión que pretendió demostrar con una misiva privada emanada de un tercero que no es parte en el juicio cursante al folio 53 del expediente, presuntamente suscrita por el ciudadano EDUARDO SARMIENTO PERRET-GENTIL, quien no forma parte de este proceso y no suscribió el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02/01/2006 que cursa en autos en original, motivo por el cual se desecha dicha prueba.

Igualmente consignó una serie de copias simples alusivas a una contestación de demanda que interpuso por ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a pesar de que no indicó con qué finalidad promovió dichas documentales, ni propuso una cuestión previa de acumulación o cosa de juzgado (Sic) de ser el caso. No obstante, este Tribunal las aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil desprendiéndose de las mismas que efectivamente ha existido una relación arrendaticia entre las partes desde el año 1993.

De manera, que esta Juzgadora considera que al no haber probado la parte demandada el haber cumplido su obligación de pago conforme lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, 1.354 y 1.283 del Código Civil, es evidente en autos la falta de pago e insolvencia de la parte accionada con respecto a la obligación que se le reclama consistente en la cancelación del canon de arrendamiento mensual desde el mes de enero de 2007 hasta el mes de marzo de 2009, por lo tanto resulta procedente la presente demandada (Sic) conforme lo dispuesto en el artículo 254 del Código Procesal Civil.

Ahora bien, dada la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, y siendo que el derecho a la vivienda es de rango constitucional este Tribunal observa que no podrá procederse al Desalojo en este caso hasta tanto no se cumpla con lo establecido en el artículo 49 de la referida Ley especial.

“...Omissis...”

(...)...PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que sigue la ciudadana DIANA SOTILLO SARMIENTO en contra del ciudadano THAELMAN URGELLES, antes identificados; SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas DIANA SOTILLO SARMIENTO y THAELMAN URGELLES, y como consecuencia de ello se ordena la entrega material del apartamento Nº 2 del Conjunto Residencial AIZGORRI, ubicado en la Novena Transversal cruce con Décima Transversal, final Séptima Avenida de la Urbanización Altamira en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda; TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 35.100,00), correspondiente a 27 mensualidades dejadas de pagar a razón de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) mensuales, vencidos desde el mes de enero de 2007 hasta el mes de marzo de 2009; CUARTO: Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en costas a la parte demanda (Sic) de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil...” (Cita textual).

Todo ello en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la ciudadana Diana Sotillo Sarmiento, contra el ciudadano Thaelman Urgelles; ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo.
-III-
-DEL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA-
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior el cual dio por recibida en auto de fecha 17 de junio de 2013 (F.254); declarándose competente para conocer y decidir la misma mediante providencia dictada el 19 del referido mes y año (F.255). Luego, habiendo sido recibido el expediente, se le dio entrada con el Nº 8927, abocándose quien suscribe a su conocimiento. En tal sentido, siendo que de las actas se desprende que el asunto trata sobre un juicio de resolución de contrato de arrendamiento, cuyo inmueble objeto de litis lo constituye un apartamento destinado a vivienda, mediante auto de esa misma fecha (19/06/2013, F.262-264), fue ordenada la notificación de las partes a fin de hacerles saber que se fijaría por auto expreso la oportunidad en que debe llevarse a cabo la Audiencia Oral a que se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Posteriormente, notificadas como fueron las partes (F.269, la actora; y F.270-272, el demandado), mediante auto de fecha 26 de septiembre de 2013 (F.272) fue fijado el tercer (3º) día de Despacho siguientes a esa fecha, a las 01:00:p.m., para que tenga lugar la Audiencia Oral.
Estando dentro de la oportunidad para emitir la sentencia de mérito, este Sentenciador para decidir observa:
En la oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Oral fijada por este Tribunal de Alzada, se dejó constancia de la comparecencia de: (OJO, OJO, OJO) SIGUES.......
-IV-
-MÉRITO DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA AL ESTUDIO,
CONOCIMIENTO Y DECISIÓN DE ESTE JUZGADO SUPERIOR-
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de abril de 2009 (f.02-07), las abogadas Sulma Alvarado Elmor e Ivana Borges Rosales, actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana Diana Sotillo Sarmiento, interpusieron demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra el ciudadano Thaelman Urgelles, alegando como fundamento de la pretensión, grosso modo, lo siguiente:
Que, en fecha 02 de enero de 2006, su representada celebró contrato de arrendamiento con el demandado, el cual tuvo por objeto un bien inmueble constituido por el apartamento Nº 2, del Conjunto Residencial AIZGORRI, ubicado en la Novena Transversal cruce con Décima Transversal, final Séptima Avenida de la Urbanización Altamira, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda (En la actualidad, Estado Bolivariano de Miranda), el cual -contrato- anexaron marcado “B”.
Alegan, que la relación arrendaticia entre ambas partes, se inició en enero del año 1993 con la celebración del primer contrato y a través de los años se celebraron contratos en 1993, 1994, 1997, 1998, 2001, y el último en el año 2006, cuya resolución aquí se demanda.
Afirman, que en la cláusula SEGUNDA y TERCERA del contrato en cuestión, las partes acordaron que el término de duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de enero de 2006, así como, que el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 1.300.000,00 (En la actualidad por efecto de la Ley de Conversión Monetaria: Bs.F. 1.300,00), a ser pagados por la arrendataria puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los 8 días de cada mes.
Sostienen, que el último contrato de arrendamiento celebrado el 02 de enero de 2006, venció el 31 de diciembre de 2006, sin que las partes celebraran otro nuevo contrato, que, en consecuencia, a partir del 01 de enero de 2007, comenzó a contarse el lapso de la prórroga legal de tres (3) años, según lo establecido en el ordinal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Aplicable a la situación de hecho descrita para la fecha de interposición de la demanda), como consecuencia de la antigüedad de la relación contractual arrendaticia que habían mantenido las partes desde el año 1993.
Denuncian, que el demandado, Thaelman Urgelles, incumplió con la obligación principal de todo arrendatario, como es el pago de los cánones de arrendamiento, siendo que para la fecha de interposición de la demanda, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los mes que van desde enero de 2007, hasta marzo de 2009, a razón de Bs. 1.300,00, cada uno, por lo que adeuda a la actora, Diana Sotillo Sarmiento, la cantidad de Bs. 35.100,00. Señalan en tal sentido, que han sido infructuosas todas las gestiones realizadas por su mandante para obtener el pago de lo adeudado por su arrendatario.
Que, es por las razones expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el 33 y 38 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que acuden por ante esta autoridad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 02 de enero de 2006, sobre el bien inmueble, antes descrito, así como, se declare al demandado, Thaelman Urgelles, en estado insolvencia frente a su mandante, Diana Sotillo Sarmiento, en virtud de haber dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento up supra señalados. Piden, asi mismo por vía subsidiaria, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, sea condenado al pago de la cantidad de Bs. 35.100,00, correspondiente al monto de las mensualidades dejadas de pagar oportunamente, y las costas que se generen en el presente procedimiento.
Finalmente, estimaron la demanda en la cantidad de Bs. 35.100,00, equivalente a 638,18 unidades tributarias.
Mediante auto de fecha 18 de mayo de 2009 (F.26), el tribunal de la causa, esto es: el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admite la demanda por no ser contraria a derecho, a las buenas costumbres a alguna disposición expresa de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en conformidad al artículo 1 literal “a”, de la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha 2 de abril de 2009. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin que compareciese al segundo (2º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines que diese contestación a la demanda.
DE LA CONTESTACIÓN:
Realizada las diligencias pertinentes a fin de lograr la citación de la parte demandada, en fecha 03 de noviembre de 2009 (F.49-51), compareció el abogado José Hidalgo Santana Pocaterra, y actuando en su carácter de apoderado judicial del demandado, Thaelman Urgelles, consignó escrito de contestación a la demanda en el que propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la presunta falta de jurisdicción del juez a-quo para conocer la presente causa. Asimismo, respecto a la demanda propuesta, negó en todas y cada una de sus partes la misma, aduciendo que su (Sic) “...representado esta solvente con las obligaciones inquilinarias asumidas con la arrendadora DIANA SOTILLO SARMIENTO o EDUARDO SARMIENTO...”.
En los términos expuestos, fue que quedó contestada la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ahora ocupa la atención de este Superior.
Luego, se observa en esta oportunidad que mediante sentencia interlocutoria de fecha 09 de noviembre de 2009, que cursa a los folios 65 al 67 del expediente, el tribunal a-quo decidió la cuestión previa opuesta de falta de jurisdicción, declarando: (Sic) “...Se declara SIN LUGAR la falta de Jurisdicción alegada por la parte demandada y fundamentada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que sigue la ciudadana DIANA SOTILLO SARMIENTO en contra del ciudadano THAELMAN URGELLES, antes identificados...,...Se declara que este Tribunal tiene atribuida la Jurisdicción para conocer y decidir el presente asunto de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecidas en el Código de Procedimiento Civil y en armonía con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...” (Cita textual). Cuya sentencia, habiendo sido ejercido por la representación judicial de la parte demandada el “recurso de regulación de competencia”, fue debidamente CONFIRMADA en todas sus partes por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, quien a través de la sentencia Nº 00352, dictada en fecha 28 de abril de 2010 (F.176-183), con ponencia de la Magistrada Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, dejó establecido: (Sic) “...Al respecto, esta Sala ha establecido en reiteradas oportunidades el criterio -según el cual- corresponde al Poder Judicial el conocimiento y decisión de las acciones por resolución o cumplimiento de contrato, independientemente de su naturaleza y, como consecuencia la entrega del bien inmueble objeto del contrato, por cuanto la atribución conferida en materia inquilinaria a la Dirección de Inquilinato, dependiente del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda o de las Alcaldías, actuando en materia inquilinaria, según sea el caso, está dirigida únicamente a tramitar las solicitudes de fijación de cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos de regulación, de conformidad con el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente a partir del 1º de enero de 2000. (Vid. Sentencias SPA Nº 00198 y 00702 de fechas 24 de febrero de 2000 y 9 de mayo de 2007, respectivamente)... ...Del análisis del libelo de la demanda resulta evidente que la acción ejercida es la de resolución de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto, entre otros, es la entrega del inmueble arrendado, causa de derecho común prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo conocimiento y decisión corresponde única y exclusivamente a los órganos jurisdiccionales, según lo dispuesto en el artículo 1º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del mencionado Decreto-Ley. Así se declara... En consecuencia, debe declararse improcedente el recurso de regulación de jurisdicción formulado por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide...”. (Cita textual).
Precisado lo anterior, de seguidas, debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la accionante dirigida a que se declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 02 de enero de 2006, sobre el bien inmuebles objeto de litis, así como, que se declare al arrendatario, Thaelman Urgelles, en estado insolvencia frente a la arrendadora, Diana Sotillo Sarmiento, en virtud de haber dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde enero de 2007, hasta marzo de 2009, a razón de Bs. 1.300,00, cada uno; y, de manera subsidiaria, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, se demanda el pago de la cantidad de Bs. 35.100,00, correspondiente al monto de las mensualidades dejadas de pagar oportunamente.
Ello, en virtud a que el arrendatario presuntamente incumplió con la obligación que adquirió en la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de enero de 2006, cuya resolución se demanda.
Por su parte, la representación judicial del demandado, Thaelman Urgelles, en el acto de contestación a la demanda, se limitó a señalar que su mandante (Sic) “...está solvente con las obligaciones inquilinarias asumidas con la arrendadora DIANA SOTILLO SARMIENTO o EDUARDO SAMIENTO...”, razón por la cual, negó, rechazó y contradijo en toda forma de derecho la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en su contra.
Fijados como han quedado los hechos controvertidos, para decidir se observa:
Acompañando al escrito libelar que diera inicio a la presente controversia, fue consignado original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 02 de enero de 2006, sobre el bien inmueble objeto de litis. Del referido contrato se desprende, entre otros, que en la cláusula “SEGUNDA” fue convenido que el término de duración del contrato sería de un (1) año fijo, contados a partir del 1º de enero de 2006, así como, que en la cláusula “TERCERA”, expresamente convinieron las partes que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 1.300.000,00 (En la actualidad por efecto de la Ley de Conversión Monetaria es: Bs.F. 1.300,00), que debían ser pagados por el demandado-arrendatario, a la actora-arrendadora, puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los primeros ocho (8) días de cada mes, y que en caso de su incumplimiento, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y pedirle al arrendatario la inmediata desocupación del inmueble y el pago de las indemnizaciones previstas en el artículo 1.616 del Código Civil.
Ahora bien, este contrato bajo análisis no fue impugnado en forma alguna de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón esta suficiente para tenerlo como reconocido por la parte a la cual se opone en los términos previstos en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, es apreciado en todo su valor probatorio como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes sobre el inmueble constituido por el apartamento signado bajo el Nº “2”, del Conjunto Residencial AIZGORRI, ubicado en la Novena Transversal cruce con Décima Transversal, final Séptima Avenida de la Urbanización Altamira, en jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, así como, que tal relación locataria finalizó el 31 de diciembre de 2006, y que el canon de arrendamiento fue expresamente convenido por las partes en la cantidad de Bs.F. 1.300,00, mensuales. Y así se establece.
En igual sentido, se observa que la parte actora en su escrito libelar adujo que la relación arrendaticia -con el demandado-arrendatario- comenzó en enero del año 1993 con celebración del primer contrato de arrendamiento, y que a través de los años se celebraron contratos de arrendamientos en 1993, 1994, 1997, 1998, 2001, y el último en el año 2006, cuya resolución se acciona. En tal sentido, se afirma en la demanda, que el último contrato de arrendamiento celebrado el 02 de enero de 2006 venció el 31 de diciembre de 2006, sin que las partes celebraran otro nuevo contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 01 de enero de 2007 comenzó a contarse el lapso de la prórroga legal de tres (3) años, según lo establecido en el ordinal d) del artículo 38 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Aplicable al presente caso para la oportunidad en que tuvo lugar la interposición de la demanda), como consecuencia de la relación contractual arrendaticia que habían mantenido las partes desde el año 1993. No obstante tales aseveraciones, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, nada objeto al respecto, es decir, mantuvo una actitud sumamente pasiva frente a tales alegatos, con lo cual consintió los mismos al no haberlo desconocidos en forma alguna. Y así se precisa.
Sólo se limitó la representación judicial del demandado a señalar en su escrito de contestación, que su mandante se encontraba (Sic) “...solvente con las obligaciones inquilinarias asumidas con la arrendadora DIANA SOTILLO SARMIENTO o EDUARDO SARMIENTO...”, por lo que contradijo la demanda en todas sus partes, al considerar incierto la insolvencia arrendaticia que se le imputa a su defendido. A tales fines, acompañó a su escrito de contestación una comunicación privada (Carta) de fecha 05 de septiembre de 2005 (F.53), en la que se deja constancia por parte de un ciudadano de nombre Eduardo Sarmiento Perret-Gentil, que el arrendatario Thaelman Urgelles, cumple “...con sus obligaciones de buenas costumbres...”. Ahora bien, luego de una revisión exhaustiva que se hizo a las actas procesales que integran al presente expediente, se pudo observar que éste ciudadano (Eduardo Sarmiento Perret-Gentil), no forma parte del proceso instaurado, con lo cual, la prueba en análisis, queda reducida a un documento privado emanado de un tercero que no es parte en este juicio.
En tal sentido, la comunicación privada (Carta) aludida, se corresponde con una declaración unilateral pre-constituida de una persona que no es parte en esta controversia, y cuya deposición fue expresada sin el debido control y contradicción de la parte a la cual se opone (La Actora). De manera pues que, para que lo afirmado por la persona que suscribe la referida comunicación, pueda tener valor probatorio en este juicio, debió ser promovida su testimonial en los términos requeridos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no se hizo. Por tanto, se desecha del proceso y no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se establece.
También trajo a los autos la representación judicial del demandado, copias fotostáticas simples de actuaciones llevadas a cabo en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, referidas a una contestación de demanda que se interpuso en un juicio de arrendamiento allí intentado, sin especificar la finalidad o que trataba de probar con tales pruebas documentales, es decir, nada dijo respecto de su contenido, sólo se limitó a señalarlas en su escrito de contestación. No obstante ello, siendo que de tales actuaciones se desprende que efectivamente ha existido una relación arrendaticia entre las partes -sobre el bien inmueble objeto de litis- desde el año 1993, lo cual constituye uno de los alegatos expuestos en el libelo de demanda, es por lo que, se aprecian en torno al hecho demostrativos de esa relación locataria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Espeficado lo anterior, debe decirse que con las documentales antes analizadas (Contrato de arrendamiento de fecha 2º de enero de 2006 y actuaciones llevadas a cabo en el Juzgado Sexto de Primera Instancia, antes mencionado), ha quedado demostrado la relación locataria que existe entre las partes aquí litigantes, sobre el bien inmueble objeto de litis; cuyo contrato de arrendamiento siempre mantuvo las características de un contrato de tiempo DETERMIANDO, toda vez que esa siempre fue la intensión y/o voluntad de las partes en los diversos contratos suscritos por éstas, siendo el último de ellos el firmado el día 02 de enero de 2006, cuya resolución aquí se demanda.
Ahora bien, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contenedoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Así, el precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo de esa obligación cuyo incumplimiento se le imputa.
En el caso bajo estudio, como ha quedado expuesto, se aportó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de enero de 2006, cuya celebración, al no haber sido negada por el demandado, deja demostrado que las partes aquí litigantes sí suscribieron el contrato de arrendamiento que fuera acompañado al libelo como documento fundamental de la demanda.
De este instrumento deriva la obligación que la parte actora reclama.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, y el 1.592 ejusdem, establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
De igual manera se hace necesario traer a colación, que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, de tal manera que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, fue vincularse por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que el pago de los cánones de arrendamiento debían efectuarse por mensualidades anticipadas dentro de los primeros ocho días de cada mes, como se desprende de la lectura de la cláusula TERCERA del contrato celebrado en fecha 02 de enero de 2006.
Ahora bien, conforme se ha expuesto en líneas anteriores, en el presente caso se demanda la resolución del mencionado contrato de arrendamiento, toda vez que el arrendatario demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde enero de 2007, hasta marzo de 2009, a razón de Bs.F. 1.300,00, cada uno. Así, el ejercicio de la acción de resolución se basa en la facultad, implícita en toda convención bilateral, que tiene una de las partes para reclamar judicialmente la terminación de la misma, cuando la otra parte incumpla las obligaciones que le atañen, derivadas de la Ley o de la relación contractual.
Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

(Sic) Art.1592.2º.C.C. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

“…Omissis…”

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Asimismo, conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.
Por tanto, al haber dejado de pagar el arrendatario-demandado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses up supra citados, cuyo pago no fue debidamente acreditado en estos autos, la acción de resolución de contrato interpuesta a tenor de lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Aplicable al presente caso para el momento en que tuvo lugar la interposición de la demanda: 28/04/2009), PROCEDE EN DERECHO, por lo que no le queda otro camino procesal a este Tribunal de Alzada que no sea la de confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a-quo en fecha 27 de febrero de 2013, que cursa a los folios que van desde el 234 al 258, del presente expediente en apelación, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se declara.
De igual manera este Tribunal de Alzada advierte, QUE, dada la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, Ext., del 12 de noviembre de 2011, en donde se deja claramente establecido que el derecho a la vivienda es de Rango Constitucional, NO PODRÁ PROCEDERSE A LA ENTREGA Y DESOCUPACIÓN DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE LITIS, HASTA TANTO NO SE CUMPLA CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 49 DE LA REFERIDA LEY ESPECIAL. Y así se precisa.
No habiendo otro punto sometido al conocimiento y decisión de este Tribunal Superior, por efecto de la apelación que interpusiera la representación judicial de la parte demandada mediante diligencias de fechas 13 y 15 de mayo de 2013, y, siendo que en el presente caso no prosperó esa apelación ejercida contra la sentencia de fecha 27 de febrero de 2013, se impone la declaratoria sin lugar del referido medio de defensa. Así se declara.
-VI-
-DISPOSITIVO-
En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta mediante diligencias de fechas: 13 Y 15 de mayo de 2013, por el abogado José Hilario Santana Pocaterra, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha en 27 de febrero de 2013 (F.234-238), por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, y de conformidad con todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la referida decisión (27/02/2013), la cual cursa a los folios que van desde el 234 al 238, del presente expediente de apelación.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso de apelación a la parte apelante.
-VI-
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, al primer (1º) día del mes de octubre del año dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA ACC.,

ENEIDA VÁSQUEZ.

En la misma fecha, siendo las tres y diez minutos de la tarde (03:10:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACC.,

ENEIDA VÁSQUEZ.

CDA/EV/Ernesto.
EXP. N°. AP71-R-2013-000553 (2013-8927).
UNA (01) PIEZA; 15 PÁGS.