REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71-R-2013-000241(8892) PARTE ACTORA: INVERSIONES ISATERCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Junio de 1974, bajo el Nº 29, Tomo 94-A-SGDO. APODERADO JUDICIALES: CIRO GUEVARA, CARMEN LEONILDE RUIZ BUSTOS y RAFAEL ENRIQUE MARCANO VILLARROEL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.357, 23.885 y 111.981, en su mismo orden. PARTE DEMANDADA: ROSA ISABEL SILGADO BELLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.165.484 ABOGADOS ASISTENTES: GILBERTO ANTONIO ANDREA GONZÁLEZ, EMILIA DE LEÓN ALONSO DE ANDREA y MARIBEL DEL VALLE HERNÁDEZ MARIÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.063, 35.336 y 38.346, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 7 DE FEBRERO DE 2013 POR EL JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, el cual mediante auto del 8 de Abril de 2013 fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones: -PRIMERO- ANTECEDENTES El 21 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante presentó libelo de demanda original. Por auto del 1 de Diciembre de 2010, el Tribunal de la Causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos que de su citación se hiciera, a fin que diera contestación a la demanda. En fecha 13 de Diciembre de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de reforma del libelo de la demanda en los siguientes términos: Alegó que el 15 de Junio de 2006 su mandante suscribió con la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO un contrato de arrendamiento sobre un Fondo de Comercio propiedad de su representada denominado Hotel Orquídea, situado en la Avenida Ávila, Urbanización San Bernardino, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, constituido por Hotel, Restaurante y Discoteca, quedando inscrito bajo el Nº 79, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que forma parte de ese arrendamiento el inventario de bienes muebles que fue anexado al contrato, los cuales fueron entregados en perfecto estado de conservación y funcionamiento, tal como lo establece la cláusula décima cuarta del convenio. Que esa relación arrendaticia existe desde hace varios años, pero que a los fines de la demanda se consignó el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Que en fecha 7 de Diciembre de 2009, las partes contratantes firmaron convenio ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, un anexo convencional del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2006, en el cual los contratantes acordaron que la arrendataria entregaba a la arrendadora el Hotel del Fondo de Comercio, lo cual no implicó la entrega de la totalidad sino una fracción considerable del mismo, quedando la arrendataria ocupando y explotando comercialmente la Discoteca y el Restaurante del mismo Fondo de Comercio, que inicialmente se centralizaba en una sola entidad comercial, no obstante al dividirse el arriendo del inmueble quedó solo la locación de una porción del Fondo de Comercio, esto es la Discoteca y el Restaurante, por consistir esas actividades comerciales fragmentado con una única denominación comercial identificado como el Fondo de Comercio. Que la arrendataria ROSA ISABEL SILGADO BELLO, ha realizado y cambiado el uso del fondo de comercio sin la autorización de su representada así como también a efectuado una serie de reformas y construcciones en el local donde funciona el Fondo de Comercio. Que ha mantenido tanto el local como los bienes muebles que forman parte del contrato, en completo y total estado de abandono, deterioro y desaseo, lo que constituye sin duda alguna un incumplimiento a uno de los deberes u obligaciones formales del arrendatario, y específicamente un incumplimiento a las cláusulas primera, quinta, décima segunda y décima cuarta del contrato suscrito con su poderdante. Que en diversas oportunidades su mandante haciéndose acompañar por dos (2) de sus empleadas se trasladó al inmueble, pues existía una filtración en su hotel, específicamente en los meses de Septiembre y Octubre, con la finalidad de verificar la misma y a la vez inspeccionar el estado de conservación y mantenimiento en que se encontraban tanto el local como los bienes muebles que forman parte del citado convenio, y en ellas pudo constatar el total estado de abandono, desidia y desaseo en que se encuentra el inmueble; pudo constatar por ejemplo el lugar donde funcionaba la cocina del restaurante fue convertida en deposito de cervezas, cemento y basura; que la cocina industrial marca Luferca y la cual forma parte del inventario de bienes, está abandonada y deteriorada, que solo sirve para colocar cosas y no para cocinar; que la mayoría de las lámparas de techo no están funcionando; que la barra de la discoteca como todo el mobiliario que allí se encuentra y que formaba parte del contrato de arrendamiento, están en un total deterioro; que las puertas de los baños están todas rotas, con los seguros quebrados por el uso inapropiado; que en los baños existen filtración de agua en el techo de la ducha, los lavamanos oxidados y la base que los sostienen rotas; que todos los grifos están oxidados con botes de agua sin reparar, todos los baños deteriorados presentando abundante moho en las cerámicas, y de todos los pisos; que todas las puertas de los baños en parte inferior podridas por el constante contacto del agua que se bota en los baños y que sale de las filtraciones que tiene el local; que la cocina como tal no existe, lo que hay allí es un deposito de basura en el cual lo que se encuentra son cajas de cervezas, bolsas de cemento, tobos, escobas, los pisos deteriorados y sucios, las paredes con mucha humedad y gotas de agua en el techo, las paredes con exceso de humedad de vapores y abundante grasa, llenas de perforaciones; que el fregadero está todo oxidado y la base de la cerámica está agrietada con fuerte filtración de agua por el sifón, la grifería oxidada con constante pérdida de agua; la cocina de gas no funciona, ya que la utilizan para poner cajas de cerveza, cemento, está toda rota, oxidada, llena de grasa y polvo, todas sus hornillas rotas así como sus perillas de encender despegadas, la campana de la cocina también esta oxidada y es utilizada para colocar objetos, es decir, la cocina como todas sus instalaciones se encuentran en completo estado de desaseo y deterioro. Que igual pudo constatar su representada, la construcción de cuatro (4) habitaciones con dos (2) baños, las cuales fueron construidas en la pista de baile de la discoteca y en el área donde funcionaba el restaurante. Que prueba de ello lo constituye además, la inspección ocular efectuada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de Noviembre de 2011, en la cual se dejó expresa constancia del avanzado estado de deterioro en que se encuentra el inmueble, así como los bienes muebles que forman parte del inventario lo cual evidencia que el mal estado proviene, definitivamente, de la falta de mantenimiento a la que estaba obligada la arrendataria y que contradice lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato. Que la construcción de cuatro (4) habitaciones en donde funcionaba el restaurante y la pista de baile, no tiene ninguna ventana para su ventilación, las paredes no llegan al techo, pero las mismas a pesar ser construcciones recientes presentan mucha humedad, arrojan malos olores y muchas manchas en la pared, pareciendo filtraciones, y en un completo deterioro de salubridad, las puertas de madera entamboradas hasta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento están desastilladas, rotas en las áreas de las cerraduras, esas construcciones contradicen lo dispuesto en la cláusula quinta referente a las bienhechurías. Que vista las construcciones realizadas por la arrendataria y el deterioro en que se encontraba el inmueble su representada le envió comunicación en fecha 17 de Octubre de 2011, donde le daba un plazo de diez (10) días para la demolición de las habitaciones y baños lo cual por supuesto no realizó. Que es el deplorable estado de suciedad y nauseabundo olores que desprende los muebles que se encuentran alrededor de una tarima con un tubo en el centro y ancho del inmueble, presentando quemaduras de cigarrillos, podridos y rotos por mal uso, amén que las paredes y pisos del inmueble están deteriorados por falta de pintura y fuertes filtraciones de agua en los techos y que no fueron reportadas a tiempo a su poderdante, requieren incluso de una urgente reparación con lo que se evitaría perjuicios mayores, si es que ya no están causados. Que sin lugar a dudas el flagrante incumplimiento por parte de la arrendataria a su obligación de cuidar y mantener el inmueble y los bienes muebles que forman parte del citado contrato, como un bonus pater familiae, a lo que está obligado y comprometido tanto por el contrato suscrito con su mandante como por las disposiciones legales que le son aplicables. Que se le ha causado un grave perjuicio a su representada y constituye un empobrecimiento en su patrimonio, por lo que significa el valor de reposición de los muebles y por las reparaciones generales que tendrá que hacer su mandante una vez que recupere su propiedad. Que a pesar de los requerimientos que le hacía su poderdante a la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, en el sentido que le diera cumplimiento al contrato, específicamente a lo dispuesto en las cláusulas primera, quinta y décima cuarta, en la cual se especificaban que los bienes muebles se encontraban para el momento de la firma del convenio, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, y a lo establecido en la cláusula séptima del mismo, en el que declaraba recibir el inmueble y sus accesorios en perfectas condiciones de limpieza, aseo, mantenimiento y funcionamiento, es decir, evitara el deterioro en que se encontraban, ésta continuaba violando con su incumplimiento el contrato y es por ello que su poderdante con el fin de dejar constancia judicial a través de inspección ocular del deplorable estado de abandono, deterioro y desidia en que se encontraba el objeto del convenio hizo trasladar al Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de Noviembre de 2011. Que con la finalidad de dejar constancia del grave deterioro en que se encontraba el Hotel Orquídea para el momento en que fue entregado a su representada, así como el local donde funcionaba la discoteca y el restaurante, con la finalidad de demostrar igualmente el deterioro del inmueble se practicó una inspección ocular en fecha 25 de Agosto de 2010 por la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en ese reconocimiento que constituye un instrumento público de los indicados en el artículo 1.357 del Código Civil y que puede ser aportado al proceso como material probatorio idóneo según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se observa que el Fondo de Comercio denominado Hotel Orquídea, se encuentra en mal estado de conservación, colmado de filtraciones. Que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código de Comercio. Que por lo antes expuesto demanda a la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, para que conviniera o a ello fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) En dar por resuelto el contrato de arrendamiento del Fondo de Comercio, celebrado el 15 de Junio de 2006, y la resolución de su anexo contractual del 7 de Diciembre de 2009; 2) En la entrega material, real y efectiva del bien inmueble donde opera la referida discoteca y el restaurante del mencionado Fondo de Comercio y de los bienes muebles plenamente identificados en el contrato de arrendamiento, y 3) En pagar las costas y costos del presente juicio, así como los honorarios profesionales. Solicitó de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado. Estimó la cuantía de la demanda en la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00), equivalente a DOS MIL DOSCIENTAS DIECISEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.216 U.T.). Por último, pidió que la reforma de la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Mediante auto de fecha 19 de Diciembre de 2011, el Tribunal de la Causa admitió la reforma de la demanda ordenando emplazamiento de la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos que de su citación se hiciera, a fin que diera contestación a la demanda. Cumplidas las formalidades referentes a la citación, mediante diligencia de fecha 4 de Julio de 2012, la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, asistida por la abogada MARIBEL HERNÁNDEZ, se dio por citada. Por escrito del 2 de Agosto de 2012, la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, parte de demandada en la presente causa, debidamente asistida por los abogados GILBERTO ANTONIO ANDREA GONZÁLEZ, EMILIA DE LEÓN ALONSO DE ANDREA y MARIBEL DEL VALLE HERNÁNDEZ MARIÑO, solicitó la perención de la instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. El 2 de Agosto de 2012, la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, parte de demandada en la presente causa, debidamente asistida por los abogados GILBERTO ANTONIO ANDREA GONZÁLEZ, EMILIA DE LEÓN ALONSO DE ANDREA y MARIBEL DEL VALLE HERNÁNDEZ MARIÑO, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Como punto previo solicitó la perención de la instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda temeraria sin ningún tipo de base ni fundamento intentada por la demandante. Alegó que como arrendataria da el uso para el cual está destinado el Fondo de Comercio y que en virtud de un anexo al contrato solo explota el restaurante y la discoteca del denominado Hotel Orquídea que es el Fondo de Comercio arrendado, por lo tanto negó, rechazó y contradijo que incumpla bajo ninguna circunstancia con la Cláusula Primera del Contrato. Que no tiene ningún problema con el único ente capaz de determinar el uso que se le puede dar a un Fondo de Comercio como lo es la Alcaldía del Municipio Libertador, siendo fiel cumplidora de todas las ordenanzas del Municipio respecto de la conformidad de uso del Local y Fondo de Comercio. Que la Cláusula Quinta encierra una serie de autorizaciones implícitas, no contiene sanciones sino consecuencias o mejor aun regula el modo de proceder de las partes en caso que se den tales circunstancias, pero no entiende que quiere expresar la demandante al colocar esta cláusula en su demanda ya que no ha incumplido de ninguna forma con las obligaciones establecidas en el contrato, por lo tanto negó, rechazó y contradijo que bajo ninguna circunstancia haya incumplido con la Cláusula Quinta del Contrato. Que la accionante transcribe la Cláusula Séptima del Contrato en su libelo la cual solo establece como recibió el inmueble y como debe devolverlo y aunque está en mejores condiciones que las que lo recibió, esa cláusula solo implica como debe al momento en que corresponda legalmente devolverlo, tiempo que bajo ninguna circunstancia ha llegado, ya que es fiel cumplidora de las cláusulas del convenio, igualmente esa cláusula establece que la arrendadora tendrá el derecho de inspeccionar periódicamente el estado y conservación del inmueble, en este sentido así ha sido, a tal punto que han realizado innumerables visitas directas e indirectas, judiciales y extrajudiciales y jamás le ha negado el acceso, por lo tanto, negó, rechazó y contradijo que bajo ninguna circunstancia haya incumplido con la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento. Que mencionada también la actora la Cláusula Décima del convenio la cual establece el buen uso de las instalaciones, lo cual ha cumplido a cabalidad, ya que el Fondo de Comercio cumple con el uso y el fin para el cuesta está destinado, no habiendo causado ningún daño a las instalaciones donde funciona el fondo de comercio, prueba de ello son los años que lleva en el inmueble sin ningún tipo de tropiezo ni administrativo, ni fiscal, ni sanitario lo cual dice mucho del buen uso que le da a las instalaciones, por lo tanto, negó, rechazó y contradijo que bajo ninguna circunstancia haya incumplido con la Cláusula Décima del Contrato. Que la accionante invoca la Cláusula Décima Segunda del Contrato sobre la rescisión del Convenio en cuanto a la causa del literal a), pero que la misma no es aplicable a la arrendataria bajo ninguna causa ni circunstancia ya que da fiel, estricto y exacto cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones, por lo tanto negó, rechazó y contradijo que bajo ninguna circunstancia haya incumplido con la Cláusula Décima Segunda del Contrato. Que la demandante hace mención a la Cláusula Décima Cuarta la cual establece que la arrendataria acepta que el Fondo de Comercio y el Local se alquilan con mobiliario y que se anexó inventario de muebles, asimismo se establece que la arrendataria los cuidara y mantendrá, y así deberá entregarlos, que además de cuidarlos los tapiza y repara ya que son muebles, y no debe entregar en este momento nada, ni es el instante de examinarlo ya que eso ocurrirá así tal solo cuando tal como lo establece esa cláusula corresponda entregarlo, por lo tanto, negó, rechazó y contradijo que bajo ninguna circunstancia haya incumplido con la Cláusula Décima Cuarta del Convenio. Que después de haber invocado las cláusulas antes expresadas y haber extraído el verdadero sentido de las mismas, ellas no encierran ningún tipo de causal de resolución del contrato, ya que las mismas solo establecen las condiciones y la forma en que se entregara el inmueble en el momento en que corresponda. Que la accionante expresa que la arrendataria expresa que la arrendataria ROSA SILGADO ha realizado y cambiado el uso del Fondo de Comercio, esa aseveración temeraria sin base ni fundamento es falsa ya que el Fondo de Comercio cumple con el uso para el cual fue destinado de acuerdo no solo al contrato sino en estricto y fiel cumplimiento de la conformidad de uso dada por la Alcaldía del Municipio Libertador así como el permiso respectivo de industria y comercio, por tanto en que basa la demandante su argumento, ciertamente por carecer de fundamento debe ser declarada sin lugar la demanda. Negó, rechazó y contradijo que haya realizado algún cambio en el uso del Fondo de Comercio y muchos menos sin autorización ya que un buen comerciante sabe perfectamente que no puede cambiar el uso sin el permiso no solo del arrendador sino del ente administrativo encargado ya que es solo la Alcaldía quien da el uso para el cual se puede destinar el inmueble donde operara al Fondo de Comercio, por tanto ese argumento peregrino, se cae por su propio peso. Negó, rechazó y contradijo que haya realizado reformas sin autorización lo cual de todas maneras no es un incumplimiento al contrato ya que el mismo regula como se actuara en estos casos y bajo ninguna circunstancia establece que haya incumplido el contrato. Que la Cláusula Quinta establece las siguientes premisas: 1) Si se hacen mejoras o reformas sin la autorización de la arrendadora la consecuencia es la restitución del inmueble a su estado o forma natural; 2) Si se llegasen a realizar reformas, mejoras o bienhechurías solo establece que quedaran en beneficio del inmueble y que la arrendataria no podrá exigir indemnización, y 3) Se establece como serán los gastos en caso de restitución al estado original, y la realización de mejoras, reformas o bienhechurías. Que esa cláusula no establece la resolución del contrato en ninguno de los casos planteados, solo regula como se actuara en esos casos, por tanto bajo ninguna circunstancia puede la arrendadora solicitar la resolución del contrato en base a lo establecido en esa cláusula salvo que hubiera negativa de dar cumplimiento a alguna de las estipulaciones allí establecidas. Negó, rechazó y contradijo que haya realizado reformas o construcciones en el local sin autorización y asimismo nunca le han manifestado lo que ellos consideran es una reforma o construcción por tanto desconoce a que se refieren. Que los muebles de un restaurante en cualquier momento por el uso puede ocurrir aunque no es así que a un cliente se le derrame una bebida, o se rompa una silla, eso se repara y de hecho están en mejores condiciones que cuando las recibió, aun así su única obligación es cumplir con el contrato tal y como el mismo lo establece, la Cláusula Cuarta establece claramente que se obliga a entregarlo como lo recibe pero lógicamente cuando termine el contrato, por lo tanto no le es exigible en este momento absolutamente nada de lo que plantea ya que esa exigencia solo será posible en caso de terminación del contrato que obviamente no es el caso. Negó, rechazó y contradijo que tanto el Local como los bienes muebles están en estado de abandono, deterioro y desaseo, e insistió que no son causales legales de resolución de contrato. Negó, rechazó y contradijo el argumento infundado de la parte demandante de haber incumplido las cláusulas primera, quinta, décima segunda y décima cuarta del convenio. Negó, rechazó y contradijo aunque son argumentos incapaces de fundamentar un incumplimiento del contrato, que el inmueble estuviere sucio, abandonado, que la cocina se hallare abandonada y que sirviera para colocar cosas encima y no para cocinar, que la lámparas no están funcionando, lavamanos oxidados, etc. Que la accionante expresa que una Inspección Ocular expresa y deja constancia del avanzado deterioro en que se encuentra el inmueble y dicen que incumple la Cláusula Séptima, siendo ambos argumentos rechazados ya que la cláusula solo establece como debe entregarse el inmueble en caso de terminación del contrato. Que cuando la actora expresa lo que dice que la Cláusula Séptima, omite lo más importante y es la frase que establece que la arrendataria debe entregarlo en su momento tal como declara recibirlo, lógicamente este no es el momento de entrega del inmueble ni del Fondo de Comercio por tanto no le pueden exigir a la arrendataria que todo esté como lo recibió, ya que el uso amerita el mantenimiento paulatino al cual está expuesto un Fondo de Comercio de tal uso. Negó, rechazó y contradijo que la arrendadora haya comunicado en fecha 17 de Octubre de 2011, que debía demoler unas habitaciones y unos baños, además que el contrato nunca establece demolición bajo ninguna circunstancia lo cual si sería un incumplimiento al clausulado convenido entre las partes, que establece restitución a su estado original. Negó, rechazó y contradijo que el inmueble se encuentre deteriorado y que en modo alguno presente filtraciones que afecten el uso del mismo. Que una edificación como la que sirve de locación física al Fondo de Comercio requiere siempre de cuidados ya que las autoridades sanitarias, bomberos, Alcaldía, deben dar el visto bueno y la debida autorización encontrándose siempre al día y bajo revisión continua. Por último, solicitó que fuese declara sin lugar la demanda con las expresa condenatoria en costas. Por auto del 19 de Septiembre de 2012, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó las nueve de la mañana (9:00 a.m.) del Quinto (5º) día de despacho siguiente a la señalada fecha, para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar. El 20 de Septiembre de 2012, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de impugnación a la defensa de perención alegada por la parte demandada. En fecha 26 de Septiembre de 2012, se llevó a efecto la Audiencia Preliminar con la sola comparecencia de la parte accionante. Mediante auto del 1º de Octubre de 2012, el Tribunal A quo de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de cinco (5) días de despacho contados a partir de la referida fecha, exclusive, para que las partes promovieran las probanzas que considerasen pertinentes. En fechas 3 y 4 de Octubre de 2012, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas. El 16 de Octubre de 2012, el Tribunal de la Causa dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por las partes. Por auto del 13 de Diciembre de 2012, el Tribunal de la Causa fijó el trigésimo (30º) día consecutivo siguiente a la referida fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que se llevara a efecto el debate oral. El 28 de Enero de 2013, se llevó a efecto la Audiencia o Debate Oral, compareciendo ambas partes quienes hicieron sus respectivas exposiciones sobre el debate de merito. Posteriormente, el Tribunal de A quo de conformidad con lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil profiriendo el dispositivo del fallo declarando Con Lugar la demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A. contra la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, condenando a la parte demandada a la resolución del contrato suscrito con la parte actora y por tanto, deberá entregar a la parte actora del inmueble donde funciona el fondo de comercio denominado Hotel Orquídea, situado en la Avenida Ávila, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital y de los bienes muebles identificados en el contrato. Haciéndole igualmente saber a las partes que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el texto completo del fallo sería extendido por escrito dentro de los diez (10) días de despacho contados a partir de la señalada fecha. El 29 de Enero de 2013, la parte demandada solicitó se suspendiera el Decreto de Medida Preventiva de Secuestro, ofreciendo fianza principal y solidaria de la Aseguradora SEGUROS CARACAS DE LIBERTY MUTUAL, C.A. En fecha 30 de Enero de 2013, la parte demandada presentó escrito solicitando la nulidad del Decreto de Medida Preventiva de Secuestro. El 30 de Enero de 2013, el Tribunal de la Causa dictó auto en lo siguientes términos: “Visto el escrito de fecha 29 de enero de 2013, suscrito por la ciudadana Rosa Isabel Silgado Bello, asistida del Abogado Gilberto Antonio Andrea González, mediante el cual entre otras cosas señala que al haberse decretado la medida de secuestro el mismo día que se llevó a cabo la audiencia oral en la cual este Tribunal dictó el dispositivo de la sentencia, se violó el principio del orden consecutivo legal con visos de preclusividad, el Tribunal (sic) pasa pronunciarse observa: La medida de secuestro acordada por este Tribunal, lo fue en ejecución de la decisión dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien revocó la sentencia dictada en primera instancia por este despacho argumentando en sustento de su decisión encontrarse cumplidos los extremos de los artículos 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7º del artículo 599 ejusdem, de tal manera que el decreto de la citada medida era de carácter imperativo para este despacho. Sin perjuicio de lo anteriormente señalado, es preciso acotar que de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, las medidas preventivas pueden ser decretadas en todo estado y grado del proceso, siempre y cuando la sentencia que se dicte no haya quedado definitivamente firme.(negrillas del Tribunal) En este sentido el Tratadista Ricardo Henríquez La Roche al comentar el artículo 588 en su libro Código de Procedimiento Civil Tomo IV Pág. 281 señala: “Expresa este artículo 588 que <> las medidas preventivas. Desde el momento en que es admitida la demanda hasta el momento en que vence el plazo concedido por el juez de la ejecución, conforme el artículo 524, para el cumplimiento voluntario de la sentencia. Vencido este plazo, la medida es procedente es la de carácter ejecutivo…” En el caso sub iudice, en opinión del Tribunal, el decreto de la medida, esta plenamente ajustado a derecho y no es cierto que contradiga principio procesal alguno, (sic) por que la sentencia dictada aún no se encuentra definitivamente firme. Tampoco es cierto, que en la sustanciación del presente juicio se haya cercenado derecho alguno a las partes, todo lo contrario; durante el decurso del proceso se ha actuado en estricto apego a los postulados legales, constitucionales; y todos y cada uno de os pedimentos realizados fueron proveídos conforme a derecho. Por último, es oportuno aclarar a la parte demandada y su abogado asistente, que no es cierto que en el presente proceso se haya violado su derecho a la defensa, todo lo contrario de las propias actas se desprende que ambas partes han estado a derecho por intermedio de sus representantes judiciales y sus solicitudes han sido proveídas, cuando las mismas han sido efectuadas de conformidad con lo establecido en el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil que establece: “las partes deben hacer sus solicitudes mediante diligencia escrita que extenderán en el expediente, de la causa en cualquier hora de las fijadas en la tablilla o cartel a que se refiere el artículo 192…”. En concordancia con el artículo 188 ejusdem que señala: “Los actos del Tribunal se realizarán también por escrito, bajo el dictado o las instrucciones del Juez…” ello en resguardo del derecho a la defensa, debido proceso y la transparencia que en todo momento, debe reinar en todo juicio.” En fecha 7 de Febrero de 2013, el Tribunal A quo publicó el texto completo del fallo en los siguientes términos: “En el caso bajo estudio, examinadas las probanzas ofrecidas por las partes se observa, que habiendo aducido la parte actora como fundamento de su pretensión la existencia de un (sic) contrato arrendamiento entre las partes, cuya celebración no pasó a formar parte de lo controvertido en el presente juicio, el Tribunal observa que riela en autos documento autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de cuya lectura se determina que por voluntad de las partes, en fecha 14 de junio de 2.006, suscribieron un contrato de arrendamiento mediante el cual la parte actora arrendó a la parte demandada, un fondo de comercio, cuyo uso fue destinado para hotel, restaurante y discoteca, que es el instrumento que contiene la obligación que la parte actora pretende ejecutar. De la misma manera riela en autos instrumento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de diciembre de 2.009, de cuyo texto se evidencia que en fecha 15 de enero de 2.010, la parte demandada hizo entrega a la parte actora del local a ser usado como Hotel, quedándose como arrendataria del restaurante y la discoteca. Ahora bien, de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que está se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 1º del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal servirse de la cosas arrendada como un buen padre de familia. En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que si la pretensión de la actora es resolver un contrato de arrendamiento; que de acuerdo con lo que aduce en el libelo, celebró con la parte demandada, de resultar probada la celebración del mismo, de acuerdo con las reglas de la prueba; de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, entonces corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con las obligaciones que se le imputan como incumplidas y a las cuales está obligado por virtud del referido vínculo jurídico. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo o su resolución con los correspondientes daños y perjuicios. En el caso subiudice, de la inspección judicial practicada por este despacho, con el debido control y contradicción de las partes, se pudo constatar dentro del local la existencia de cuatro habitaciones con sus respectivos baños, que al ser adminiculadas a las otras inspecciones y a las afirmaciones realizadas por la partes, en especial el hecho en el cual pretende excusarse, cuando señala que lo pactado en la cláusula quinta “en cuanto a la realización de bienhechurías y construcciones, no establece ninguna sanción sino que regula el modo de proceder en caso de ocurrir tal circunstancia” puede inferirse con claridad meridiana, que las mismas fueron realizadas por esta, contraviniendo con esto lo dispuesto en la (sic) cláusula citada norma, sin la autorización de la parte actora. Al respecto es preciso advertir que si existe en el texto del instrumento que contiene el negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, la prohibición expresa de construir sin autorización de la arrendadora, específicamente la cláusula quinta, que señala que “la arrendataria no podrá realizar en el inmueble arrendado ningún tipo de mejoras o reformas de bienhechurías en las instalaciones sin previa autorización por escrito de la arrendadora”, siendo además, por expresa disposición del artículo 1.592 del Código Civil su obligación legal, la de servirse de la cosa como un buen padre de familia, situación fáctica que implica que debe cuidar la cosa para así evitar deterioros que a futuro no sea posible reparar, (sic) por que ello implica la imposibilidad de devolverlo en el estado que lo recibió; de tal suerte que, no puede considerarse válido el argumento de la parte demandada de que su obligación es reparar al momento de entregar el inmueble, (sic) por que no es cierto que eso haya sido lo pactado en el contrato y por que tampoco eso es lo que precisa la norma. Se puede evidenciar tanto de la inspección judicial practicada por el despacho, así como los términos en los que fue contestada la demanda, que ciertamente las cuatro habitaciones a las cuales se hace referencia en el libelo de la demanda, las cuales carecen de toda ventilación, con evidentes signos de humedad, fueron construidas con posterioridad a la celebración del contrato sin la debida autorización de la parte actora. Adicionalmente durante el recorrido realizado al inmueble a inspeccionar, pudo constatarse que el mismo se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, observándose además que el área de la cocina, pareciera no estar operativa para ser usada como restaurante, tal es el caso que la cocina industrial que está dentro del inmueble prácticamente no funcionó para el momento de practicarse la inspección, lo que permite inferir que el restaurant no está funcionando. Aquí es necesario tener presente que la responsabilidad del arrendatario es cuidar y mantener el inmueble en buen estado de uso y conservación y no puede durante el arrendamiento variar la forma de la cosa arrendada y contrario a lo que ella opina, el tener un inmueble sucio, con los bienes que se encuentran deteriorados si constituye un incumplimiento de su parte. En este sentido, habiéndose demostrado en autos, la construcción de cuatro habitaciones sin la autorización de la arrendadora y la falta de mantenimiento del inmueble, habiéndose excepcionado la parte demandada en lo dispuesto en las cláusulas del contrato, es forzoso concluir que las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, todo lo contrario, si se revisa textualmente la cláusula quinta se determina que la realización de bienhechurías o inclusive mejoras en el inmueble debía contar con la autorización de la arrendadora y ante el incumplimiento de esa disposición, está plenamente y ante el incumplimiento de esa disposición, está plenamente facultada la arrendadora para accionar la resolución, tal y como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil. En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, la demanda incoada por INVERSIONES ISATERCA C.A., contra ROSA ISABEL SILGADO BELLO. En consecuencia se condena a la parte demandada a la resolución del contrato suscrito con la parte actora y por tanto, deberá entregar a la parte actora del inmueble donde funciona el fondo de comercio denominado Hotel Orquídea, situado en la Avenida Ávila de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital y de los bienes muebles identificados en el contrato. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.” Mediante diligencia del 14 de Febrero de 2013, la parte demandada apeló de la sentencia proferida el 7 de Febrero de 2013, por el Tribunal de la Causa. Por diligencia de fecha 26 de Febrero de 2013, la representación judicial de la parte actora solicitó no fuese oída la apelación interpuesta por la parte demandada, por extemporánea y anticipada, ya que la accionada debió esperar que venciera el lapso para dictar sentencia y no lo hizo, y por cuento no ratificó su apelación dentro del lapso para ejercerla, es extemporánea. Por último, pidió fuese decretada la ejecución de la sentencia ya que la misma se encontraba firme. El 26 de Febrero de 2013, el Tribunal de la Causa dictó auto, y a los fines de pronunciarse sobre el peticionado por la representación judicial de la parte actora, ordenó practicar cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos en el Tribunal desde el 28 de Enero de 2013, exclusive, fecha en la cual se celebró el debate oral hasta el 26 de Febrero de 2013, inclusive, practicándose el referido cómputo y dejándose constancia que transcurrieron catorce (14) días de despacho. Mediante auto del 26 de Febrero de 2013, el Tribunal A quo oyó el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, ordenando remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas. Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior mediante auto del 8 de Abril de 2013 fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior. Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa: -II- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Siguiendo un estricto orden en relación a los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, de la demanda y de la contestación, y que fueron debidamente señalados por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal observa: La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda como punto previo solicitó fuese declarada la perención de la instancia, ya que el proceso presenta una serie de irregularidades que afectan de nulidad absoluta actos posteriores a la admisión de la demanda que subvierten el orden procesal, afectan el debido proceso y relajan normas de orden público, toda vez que el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil impone una dura sanción a la negligencia de las partes la cual es inexorable y inevitablemente la perención, en el caso de autos en fecha 1º de Diciembre de 2010 se admitió la demanda, lo cual implica que dentro de los treinta (30) días continuos siguientes debía la parte actora consignar los emolumentos para la práctica de la citación, y al observar el calendario judicial correspondiente a ese Tribunal se encontraron con que los treinta (30) días se cumplirían el 31 de Diciembre de 2010, al no haber despacho se correría esa fecha para el primer día hábil siguiente, el cual fue el 7 de Enero de 2011, fecha límite para que la parte accionante cumpliera con sus obligaciones. De manera pues, que no es sino el 11 de Enero de 2011 cuando la parte demandante cancela los emolumentos para la citación habiendo ya operado de pleno de derecho la perención que debía ser declarada aun de oficio por el Tribunal. Para decidir este Tribunal Superior observa: El artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Artículo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de al demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado…” De la norma transcrita se desprende que la instancia se extingue, si transcurren más de treinta (30) días desde la admisión de la demanda, sin que la actora cumpla con las obligaciones para la práctica de la citación de la parte demandada. En tal sentido, tenemos que esta figura puede ser definida como el modo de extinguirse la relación procesal por la inactividad de las partes durante cierto período de tiempo, Así, de la perención puede nacer un derecho; pero más corrientemente se origina una simple situación jurídica que, como la define KOHLER, es una figura que pertenece tanto al derecho privado como al procesal; se distingue del derecho en que contiene tan sólo un elemento de éste o de un efecto o de un acto jurídico del futuro, esto es; se tiene una circunstancia que, con el concurso de otras circunstancias sucesivas, puede conducir a un determinado efecto jurídico, en tanto que si esas circunstancias no se verifican, permanece sin efecto alguno. Por ello, todo proceso, para asegurar la precisión y la rapidez en el desenvolvimiento de los actos judiciales, limita el ejercicio de determinadas facultades procesales, con la consecuencia que fuera de esos límites tales facultades ya no pueden ejercitarse. Por su parte, el autor GIUSEPPE CHIOVENDA sostiene que la perención es un modo de extinción de la relación procesal, que se produce después de cierto período de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales, “la perención no extingue la acción, pero hace nulo el procedimiento”. En otras palabras, la perención cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda. Se extingue la instancia, en tanto que la demanda puede reproducirse ex novo, los efectos procesales y sustanciales datan a partir de la nueva demanda. La institución de la perención, tiene por objeto evitar que los procesos se prolonguen indefinidamente en el tiempo, tiene su fundamento en su racional presunción deducida de la circunstancia de que correspondiendo a las partes dar vida y actividad a la demanda, la falta de la instancia por parte de ellas, debe considerarse como tácito propósito de abandonarla. Concediendo esta excepción, trata de influir en las partes para que conduzcan al proceso a su término. Por tanto, el fundamento de la institución está, pues en el hecho objetivo de la inactividad prolongada, tan es así que se da incluso contra el mismo Estado, las corporaciones públicas, los menores y cualquier otra persona que no tenga la libre administración de sus bienes, todo lo cual hace establecer una renuncia presunta o tácita a la litis (Curso de Derecho Procesal Civil, Volumen 6, Clásicos del Derecho) En este orden de ideas, el maestro ARMINIO BORJAS, en su Obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo II, cita que la perención en el derecho antiguo pudo considerarse únicamente como un remedio para poner en término obligatorio a los litigios que amenazan perpetuarse, y un castigo para la parte negligente en agitarlos, teniendo hoy por hoy su fundamento, en una presunción iuris, en el cual los litigantes han querido dejar el juicio en el estado que tenían cuando dejaron de activar su curso, renunciando por implícito acuerdo a la instancia en que ha ocurrido la paralización. En síntesis, la perención consiste, en la inercia de las partes continuada en cierto tiempo. Se dice de las partes, y no de una de ellas, porque aquélla supone que no se realice ningún acto de procedimiento ni por la una ni por la otra; si una de ellas actúa, aunque la otra permanezca inerte, la perención no se produce. Es decir, basta el acto de una cualquiera de las partes para interrumpirla. A juicio de quien decide, tenemos que cuando se habla de cualquier acto de procedimiento, debe entenderse cualquier acto en virtud del cual el procedimiento, da un paso adelante, aunque sea breve. El letargo, que debe durar por el tiempo querido a fin que la perención se cumpla es, pues, inercia o inmovilidad del procedimiento; el proceso se extingue porque permanece inmóvil por un cierto tiempo. En suma, la pasividad que constituye la perención es indolencia del procedimiento, esto es, de todos los sujetos del proceso, y por eso puede ser interrumpida por cualquiera de ellos; pero la constituye sólo en cuanto a la parte, no sólo de oficio. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 747 de fecha 11 de Diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrado ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, con relación a la perención ha dejado establecido que: “Por otra parte, la perención de la instancia, es la extinción del proceso que se produce por la inactividad de las partes, por el tiempo previsto en la ley, en el cual no impulsan el proceso, ocasionando su extinción. Así, el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento establece lo siguiente: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. 1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado”. En este mismo sentido, en relación a la perención de la instancia, el artículo 269 del mencionado Código establece que: “La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente.” De la misma manera, esta Sala, en sentencio Nº Exeq. 652, de fecha 17 de octubre de 2008, caso: Doroty Louise Yako Moreno contra Bertha Moreno Páez y otro, en relación a la perención de la instancia y a las condiciones exigidas para que no opere la misma, señaló lo siguiente: “…En el juicio de Carmen Ramona Rosales de Rondón contra Siervo de Jesús Camargo Escarpeta, expediente Nº 2003-000761, de fecha 31 de agosto de 2004, la Sala reiteró sobre el transcurso del tiempo establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado, lo siguiente: “…En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de Raúl Esparza y otra contra Marco Fuglia Morggese y otros, sobre las obligaciones que de cumplir el demandante para que se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente: ‘”…En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 las cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ella ya no opera el supuesto de hecho de la norma… …Omissis… En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez que el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes…”. …Omissis… De la jurisprudencia transcrita, se evidencia que… el actor debe cumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para la práctica de la citación del demandado, tal como lo dispone el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil…”. La precedente jurisprudencial invocado, así como los artículos anteriormente señalados ponen de manifiesto, no sólo la importancia de la perención, prevista como una institución de orden público que puede ser declarada de oficio por los jueces de instancia, sino que además, se evidencia que para que opere la perención breve de la instancia, es necesario que el demandante denote desidia o desinterés total en relación al juicio y respecto de sus obligaciones para llevar a cabo la citación del o de los demandados”. …Omissis… Esta Sala observa que, para que se puede configurar la perención breve de la instancia, en todo caso, lo importante es que se constate que hubo inactividad por parte del actor, en cuanto a las cargas procesales legales para que se lleve a cabo la correspondiente citación”. De igual manera, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 17 de Abril de 2012, expediente Nº 2011-546, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, ha dejado establecido que: “En relación a la perención el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “…Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. 2º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. 3º Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla…”. La norma supra transcrita se refiere a la figura de la perención, institución procesal, íntimamente vinculada con el principio del impulso procesal, concebida por el legislador como una sanción para las partes involucradas en la causa que hayan abandonado el juicio por el transcurso del tiempo, trayendo como consecuencia la extinción del proceso. La perención operará única y exclusivamente por la inactividad, negligencia o descuido de las partes al no realizar ningún acto para darle continuidad e impulso a la resolución de la controversia, más no puede ser atribuida a la omisión o falta de acción del juez. Dependiendo de las circunstancias de las que se traten podrá ser declarada entre un mes y el año, luego de haberse materializado la inacción. El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, contiene tres supuestos en los cuales puede obrar la perención, en el caso bajo estudio se refiere al contemplado en el ordinal 1º eiusdem, es decir la extinción de la instancia, cuando hayan transcurrido treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, sin que el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. En relación a la perención, la doctrina patria advierte que un proceso puede extinguirse normalmente, no por actos, sino por omisión de las partes. Al respecto, el Dr. Ricardo H. La Roche, ha señalado que la perención de la instancia “…es la extinción del proceso que se produce por su paralización durante un año. La perención es el correctivo legal a la crisis de actividad que supone la detención prolongada del proceso…”, por ello sostiene, que “…toda paralización tiene el germen de la extinción de la instancia, que puede llegar o no a producirse según se den o no las condiciones que la determinan…”. (Vid. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil. Tomo II. Páginas 328 y 329, Caracas, 1995, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia). Por su parte, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, sobre el mismo tema, ha indicado lo siguiente: “…Para que la perención se produzca, requiérese (sic) la inactividad de las partes. La inactividad está referida a la no realización de ningún acto de procedimiento. Es una actividad negativa u omisiva de las partes, que debiendo realizar los actos de procedimiento no los realizan; pero no del juez, porque si la inactividad del juez pudiese producir la perención, ello equivaldría a dejar al arbitrio de los órganos del Estado la extinción del proceso. La actividad del juez dice Chiovenda basta para mantener en vida el proceso, pero su inactividad no basta para hacerlo desaparecer, cuando durante su inactividad las partes no están obligadas a cumplir actos de desarrollo del proceso. La perención se encuentra determinada por tres condiciones esenciales: una objetiva, la inactividad que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otra subjetiva, que se refiere a la actitud omisiva de las partes y no del juez; y finalmente una condición temporal, la prolongación de la inactividad de las partes por el término de un año…”. (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Caracas, Editorial Arte, 1995, págs. 373, 374 y 375). (Resaltado de la Sala) De lo antes transcrito, se observa que dentro de los requisitos para que se configure el supuesto de perención, encontramos que el elemento objetivo lo configura la inactividad que se produce por la falta de realización de actos procesales y el elemento subjetivo supone una conducta omisiva imputable a las partes por actos que la ley le imponen cumplir, en la forma y bajo las condiciones que ella le señale, mientras que si tales exigencias no se encuentran expresamente determinadas, mal podría sancionarse a la parte de hechos que objetivamente no pudieren imputárseles. En efecto, el último autor antes citado, es del criterio que “…sería ilógico tal presunción –es decir que siendo un deber del juez la parte fuese sancionada- estando el juicio en una etapa en la cual la ley no les exige a las partes ninguna actividad procesal…”, así éste señala como ejemplo el juicio que se encuentra en etapa de dictarse sentencia, por lo tanto “…un retardo e inactividad en esta etapa sólo es imputable al tribunal y en tales casos no procede la perención de la instancia por falta de actuación de las partes…”. Asimismo, el autor continúa su análisis enfocado en lo que denomina la gestión del asunto, con el fin de advertir que ese interés persigue dar impulso procesal en la forma, modo y tiempo que les impone la ley, en efecto el autos observa lo siguiente “…la marcha del juicio hacia su fin se obtiene mediante la realización oportuna de los actos procesales que determinan la actividad de la causa. Las partes se encuentran así gravadas con ciertas cargas procesales, de las cuales tienen que desembarazarse (sic) oportunamente para obtener ventajas en el proceso; de tal manera que es el propio interés de las partes el que les mueve a realizar los actos dentro de los lapsos que le señala la ley. En este orden de ideas gestión del asunto, significa realizar oportunamente los actos de procedimiento que están a cargo de las partes y que determinan el impulso del proceso hacia su fin…”. En este sentido, de acuerdo a la doctrina y jurisprudencia transcrita, observa este Tribunal Superior que se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que la demanda original fue interpuesta 28 de Noviembre de 2010, siendo admitida el 1º de Diciembre de 2010, por lo que los treinta (30) días a que se refiere el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, precluían el 31 de Diciembre de 2010, pero es el caso que desde el 24 de Diciembre de 2010 al 6 de Enero de 2011, en virtud de las vacaciones judiciales, no corría lapso procesal alguno, por lo que la causa se encontraba en suspenso, reanudándose los lapsos el 7 de Enero de 2011 y precluyendo los treinta (30) días a que se refiere la citada norma el 13 de Enero de 2011, por lo que la parte accionante cumplió con las obligaciones que le impone la ley para gestionar la citación de la parte demandada dentro del lapso establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, tal como se desprende de las actas procesales, y en consecuencia se declara improcedente la perención de la instancia, y así se decide. A los fines de decidir el fondo de la controversia, este Tribunal considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que emprendemos. Ello lo estima este Juzgador así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. Veamos: El Juez ha de valorar como indicios desfavorables, a la hora de decidir, los emergentes del comportamiento de las partes, generándose una situación procesal desfavorable para quien abusa de las vías o institutos procesales o no se comporta de acuerdo con la regla de buena fe. Esa situación perjudicial puede consistir en una admisión de hechos, tener por acreditados ciertos datos controvertidos, facilitar la procedencia de la tutela anticipada, etc. Pero ello no es óbice para el reconocimiento de su existencia como precepto legal, pues como se señala en profundo estudio sobre el tema: “…La más calificada doctrina procesal extranjera, seguida por una sólida jurisprudencia, señala con firmeza que, aún a falta de texto legal al respecto, la conducta procesal de las partes tiene un valor trascendente en el proceso, sea como indicio, como argumento de prueba o como un elemento que debe tenerse en cuenta al valorar el material probatorio…” (KLETT, SALVA y PEREIRA CAMPOS, SANTIADO. “Valor de la Conducta Procesal de las Partes desde la Perspectiva Probatoria en el Código General del Proceso”, Pub., en Revista Uruguaya de Derecho Procesal Nº 1/1997, Pág. 94, Ed. F.C.U.; Montevideo, 1997). De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones. Luego, en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que: “Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de al buena fe.” Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente: “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo en al obligación.” Estas reglas, a juicio del Tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido. En este orden de ideas, procede este Tribunal Superior a analizar el acervo probatorio aportado por las partes. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A., representada por su Administradora, ciudadana MARÍA ISABEL PILAR EXPÓSITO, y la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, el cual tiene por objeto el Fondo de Comercio denominado HOTEL ORQUÍDEA, ubicado en la Avenida Ávila, Nº 32, San Bernardino, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de Junio de 2006, bajo Nº 79, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide. 2) Documento suscrito por la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, mediante el cual manifiesta que en fecha 16 de Junio de 2009, le fue notificada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la no prorroga del contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A. y el aumento del canon de arrendamiento hasta por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), dada la imposibilidad de pagar el mencionado canon de arrendamiento, se vio en la necesidad de hacer entrega de Hotel el 15 de Enero de 2010 a la ciudadana MARIA ISABEL PILAR EXPÓSITO, en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A., quedándose como arrendataria solo de la discoteca y del restaurante, manifestando que el contrato de arrendamiento quedaría igual en todas sus cláusulas y continuaría cancelado hasta la entrega del inmueble y fondo de comercio la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) por concepto de canon de arrendamiento, documento éste debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 28, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide. 3) Inspección Ocular practicada por la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de Octubre de 2010, practicada en el Hotel Orquídea, ubicado en la Avenida Ávila, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándose constancia que de los siguientes hechos: 1) Que el inmueble se encuentra totalmente deshabitado, libre de personas y bienes, con desperdicios y la puerta principal que permite el acceso al interior del inmueble estaba abierta; 2 Que el inmueble está conformado por una planta baja, una primera planta o primer nivel y una segunda planta o segundo nivel; 3) Que el inmueble se encuentra en total estado de abandono, inmundicia, en mal estado de conservación y las piezas sanitarias presentan desprendimiento total o parcial, alguna de ellas totalmente desprendidas, no siendo las mismas operativas para el uso al cual están destinados; 4) Que el inmueble presenta diversas filtraciones en la paredes y pisos de la planta y en la planta segunda y en mal estado de conservación; 5) Que las paredes de la planta baja, del primer nivel y del segundo nivel del inmueble, presentan desprendimiento de frisos y pintura y se observó cables eléctricos sueltos, no empotrados en interruptores y tomas de corriente arrancados de las paredes; 6) Que la pared medianera de madera, lindante con el negocio se encuentra destruida, ubicada en la parte izquierda de la entrada principal que facilita el acceso al interior del inmueble; 7) Que los peldaños y las barandas de madera localizadas en las escaleras del inmuebles están en estado deplorable y que el aparato de aire acondicionado de gran tamaño se encuentra en estado de abandono, igualmente se constancia del desprendimiento del friso y mal estado de conservación que presenta la pared externa del inmueble, que en virtud que la puerta de madera rota contigua a la discoteca vecina permite su reconocimiento ocular, se observa que la entrega de ese negocio que forma parte del mismo inmueble se encuentra en estado ruinoso, presentando las paredes filtraciones y cerámicas rotas en su entrada y una puerta de color Lila deteriorada. Se acompañaron fotos del inmueble. Esta inspección aun cuando emana de un funcionario público que da fe de las declaraciones allí contenidas, y fue realizada sin el debido control de la parte, arroja un valor indiciario que es el mal estado de conservación de los bienes muebles y del inmueble, así como la existencia de cuatro habitaciones dentro del mismo y el no funcionamiento del Restaurante, y así se decide. 4) Inspección Ocular practicada el 30 de Noviembre de 2011, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Avenida Ávila, Urbanización San Bernardino, Nº 32, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, Inversiones Sarteca, C.A. Restaurante La Orquídea, al lado del Hotel Orquídea, dejándose constancia de los siguientes hechos: 1) Que el inmueble se encuentra ocupado por dos (2) personas de sexo femenino, la que se notificó y otra que se negó a identificarse de contextura delgada, cabello negro, tono de piel morena, de aproximadamente 1,70 mts de estatura y manifestaron que trabajan en ese local y la encargada del mismo no se encontraba para ese momento; 2) Que la fachada de entrada del inmueble objeto de inspección, se lee “Rest Piano LA ORQ”, la cual se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación; 3) No se observa espacio destinado a la discoteca; 4) Que en el inmueble no se observa área de discoteca ni restaurante, sin embargo se observa en toda el área del inmueble bajo inspección existe gran deterioro y mal estado de limpieza y conservación; 5) Que el inmueble está constituido por: a) sala de baño, en la que se observa dos (2) inodoros, un (1) lavamanos, todos en mal estado de mantenimiento y conservación, techo de drybold fracturado, levantamiento de piso, paredes en mal estado de mantenimiento; b) sala de baño, en la que se observa un (1) inodoro, dos (2) urinarios, un (1) lavamanos, todo en mal estado de mantenimiento y conservación, al igual que sus paredes, techo y piso; c) habitación en la que se observa una (1) cama, un (1) televisor, un (1) gavetero, un (1) closet, un (1) archivador y muebles varios; d) habitación en la que se observa una (1) cama, cableado sin empotrar y baño interno sin puerta, en el que se observa una (1) ducha, un (1) inodoro y un (1) lavamanos, todos en mal estado de mantenimiento y conservación; e) habitación en la que se observa una (1) cama, un (1) sofá, Un (1) ventilador, manchas en la pared y techo, baño interno con puerta, ducha, inodoro, lavamanos, todo en mal estado de mantenimiento y conservación; f) habitación en la se que observan dos (2) camas, un (1) sofá, dos (2) muebles, un (1) televisor, un (1) ventilador, un (1) closet, baño interno sin puerta, en la que se observa manchas en la pared y techo, ducha, inodoro, lavamanos, todo en mal estado de conservación; 6) Se dejó constancia que: a) No se observan diecinueve (19) módulos de pared tapizados en terciopelo azul; b) Se observa dos (2) sofá de dos puestos cada uno tapizados en terciopelo azul; c) no se observan aires acondicionados; d)se observa una cocina de cuatro (4) hornillas con su horno, la cual no se pudo observar la marca; e) se observa un (1) enfriador; f) no se observa impresora; g) se observa una (1) computadora; h) no se observa gaveta de dinero; i) no se observa pen drive; 7) Los bienes observados y arriba señalados se encuentran en mal estado de uso y mantenimiento, y 8) Dentro del inmueble bajo inspección se observan cuatro (4) habitaciones con el moblaje descrito en el partícula quinto, y no se observa el funcionamiento de restaurante alguno. Se acompañan fotos del inmueble. Esta inspección aun cuando emana de un funcionario público que da fe de las declaraciones allí contenidas, y fue realizada sin el debido control de la parte, arroja un valor indiciario que es el mal estado de conservación de los bienes muebles y del inmueble, así como la existencia de cuatro habitaciones dentro del mismo y el no funcionamiento del Restaurante, y así se decide. 5) Copia certificada de la Inspección Ocular practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 20 de Marzo de 2012, en el Hotel Orquídea, ubicado en la Avenida Ávila, Urbanización San Bernardino, Nº 32, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la que se dejo constancia de los siguientes hechos: 1) Que la notificada, ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, manifestó ser la ocupante del inmueble en su condición de arrendataria; 2) Que los bienes muebles que existen en el inmueble, son destinados a un bar y a pesar de verificarse la existencia de una cocina, no existe evidencia alguna que afirme que en ese local funcione un restaurante; 3) Que en la pared de la fachada principal se observa facturada parte de las losas tipo cerámica que sirve de revestimiento a la fachada, existiendo un mal estado de conservación y deterioro en la reja que sirve de entrada al local. En el cuarto de hidroneumáticos, se aprecia dentro del mismo la tubería de acero galvanizado para la alimentación de aguas blancas adosadas sobre el piso y paredes perimetrales sin empotramiento alguno, igualmente las paredes y los pisos se observan con fracturas y en mal estado de conservación, asimismo se deja constancia que la tubería de acero galvanizado que sirve de conductor de gas, ubicado sobre el piso y paredes, se encuentran sin empotrar; se constata la existencia de cables de alimentación eléctrica conductores de corriente 110 voltios sin tubería canalizadora y adosados a las paredes internas del área. Respecto al área destinada a cocina, se deja constancia que las paredes se observan con fracturas así como lo pisos están con pequeñas secciones fracturadas y deterioradas con manchas, constatándose la existencia de un punto de drenaje de aguas negras o residuales sin la rejilla protectora, se observa un tubo de acero galvanizado conductor de gas para la cocina, la cual proviene del área del cuarto de hidroneumáticos, traspasando y fracturando la pared que la divide, existe un tanque para la contención de aguas blancas ubicado frente del equipo de cocina, cuya tapa se encuentra oxidada en al parte interna, apreciándose cables de alimentación y conductores de corriente eléctrica salientes del tanque y adosada de manera superficial por el piso de la cocina hasta llegar al cuarto de hidroneumáticos. El área de bar o barra para la atención al público, se encuentra en mal estado de conservación, y se aprecian manchas y pequeñas fracturas en gran parte de la superficie; las paredes de esa área se encuentran manchadas y con presencia de humedad, constatándose la pintura en proceso de descomposición, los techos son tipo cielo raso con luminarias embutidas donde se observa la pintura en regular estado de conservación, se aprecia cables de alimentación y conductores de corriente eléctrica adosados a la pared sin tubería canalizadora ni empotrados de las paredes. Que existe un área para la presentación de espectáculos lo cual manifestó la notificada, la cual se encuentra recubierta por una tarima con un tubo en su centro al techo, que tapa parte del recubrimiento de los pisos, y las paredes se encuentran recubiertas en madera y espejos, los cuales se encuentran en mal estado de conservación. Que el área destinada a baños de caballeros y damas, se encuentran en mal estado de conservación, deterioro y sin mantenimiento correctivos de sus instalaciones sanitarias, las tuberías tipo acero galvanizado para la alimentación de aguas blancas de los equipos sanitarios se observan sin empotrar, evidenciándose que la cerámica de los pisos y paredes se encuentran facturadas, sucias, manchadas y en algunas áreas sin revestir. En el área de pasillo que sirve de acceso hacia las habitaciones existentes en el inmueble existen arrumados diversos tipos de materiales de construcción tales como bloques, arena, cemento, pego, se evidencia la existencia de cables de alimentación y conductores de corriente eléctrica adosados en la pared sin tubería canalizadora ni empotrados, salientes del techo del pasillo los cuales llegan hasta el tablero principal. Que existen tres (3) habitaciones cada una con un baño incorporado, cada una con una cama y sofá y una sola de ellas tiene un televisor, las cuales se encuentran en regular estado de conservación, en los pisos se aprecian pequeñas fracturas sucios y manchados, las paredes en general en mal estado de conservación y con presencia de humedad, lo cual se puede apreciar también con el sentido de olfato ya que todo el inmueble tiene un fuerte olor, se observa el desprendimiento de la pintura en ciertos puntos y facturas en la superficie en las losas de cerámicas; se observa que en parte de los techos tienen falta de mantenimiento en la superficie (pintura) y en algunos sectores con pequeños huecos. Que para el momento de la inspección no estaba operativo el sistema de aire acondicionado, el sistema de detección contra incendios no funciona, no extendiendo sistema de extinción contra incendio. Que no existe sistema de ventilación natural, ni ventanas, pudiéndose percibir muy malos olores y la presencia de humedad; 4) Que en el inmueble no funciona un restaurante, no pudiéndose constatar la existencia ni de mesas ni sillas destinadas para tales fines, verificándose en el área del bar o barra veintiún (21) sillas a su alrededor, ocho (8) mesas pequeñas, un (1) sofá de siete (7) puestos y otro de diez (10) puestos, y 5) El mobiliario existente en el inmueble, tales como sillas, mesas, sofás, la barra, nevera, camas, espejos, tarima, lámparas, se encuentran en muy mal estado de conservación, ya que se encuentran sucios, manchados, rotos y tienen mal olor. Esta Inspección Ocular no fue impugnada en su oportunidad por la parte accionada por lo que se tiene como fehaciente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que la parte demandada se encontraba presente al momento de la practica de la misma y no hizo objeción alguna sobre la Inspección, por lo que este Tribunal Superior adminiculada con las otras Inspecciones aportadas al proceso le otorga pleno valor probatorio, y así se decide. 6) Comunicación de fecha 17 de Octubre de 2011, suscrita por la ciudadana MARÍA ISABEL EXPOSITO, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISARTECA, C.A., y dirigida a la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, mediante la cual le manifestaron que en visita reciente que hicieron al local que ocupa en calidad de arrendataria, pudieron ver la construcción de unas habitaciones sin ningún tipo de ventilación, las cuales fueron construidas sin autorización de la arrendadora, violando de esta manera lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 15 de Junio de 2006, motivo por el cual debía demoler esas habitaciones, para lo cual se le concedió un plazo de diez (10) días. Esta comunicación aun cuando no fue impugnada ni desconocida durante la secuela del proceso por la contraparte, carece de valor probatorio por emanar de la parte que la promueve, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil la desecha del proceso, y así se decide. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1) Inspección Judicial practicada por el Tribunal A quo el 7 de Noviembre de 2012, en la Avenida Ávila, Hotel Discoteca Orquídea, San Bernardino, Caracas, Distrito Capital, en la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: Encima de la puerta que da acceso al mismo, hay un aviso de luces de neón en estado de deterioro. Al lado izquierdo de la puerta que da acceso al inmueble, se encuentra un espacio separado a través de una reja de color negro dentro del cual se observa un tanque de agua en el piso; una cocina industrial de color negro, con su respectiva campana adherida al techo, observándose que de las seis (6) hornillas de la mencionada cocina, solo funcionaron dos (2), se observó una cava de anime, en cuyo interior se observaron varios envases de aluminio con sus respectivas tapas, de los que se utilizan para servir comidas para llevar. Que dentro del citado inmueble hay una especie de mesón de hierro forrado en papel contact de color beige, sobre la cual se encuentra una puerta de color negro, que al ser abierta da vista hacia la calle, justo por encima del mesón al cual se ha hecho referencia. Que dentro de la citada área, hay cuatro (4) bases implementadas con gaveras de cervezas, forradas en papel contact color beige, sobre las cuales se encuentran dos (2) tablas de madera de pino, fungiendo éstos de muebles, en los cuales se encuentran colocados enseres como ollas, licuadoras, cubiertos, envases de cocina y latas de alimentos. Se observa un lavaplatos de dos (2) bandejas en estado de deterioro, un tobo de plástico de color azul, así como un hidroneumático de 1.5 hp. Que las paredes se encuentra forrada en cerámica de color Rosa Viejo, con los deterioros clásicos. Que en el área donde funciona el restaurante o la tasca, a la cual se accede a través de una puerta de madera de color blanca con vidrios, observándose en esa área dos (2) mesitas con ocho (8) sillas de aluminio pequeñas, una (1) nevera para la venta de productos Smirnoff, en cuyo interior se observan una serie de botellas contentivas de cervezas Zulia, Solera Azul, Polar Ice, encontrándose en funcionamiento. Un congelador marca Whirpool de color blanco en buen estado de funcionamiento, una barra de madera de aproximadamente veinte metros (20,00 mts), con un espacio forrado en semi cuero color rojo, en cuya área se encuentra un congelador marca Tropicolt con el logo de la Polar, completamente deteriorado. Un mueble adherido a la pared frente a la barra, en formica negra, con espejos y peldaños, sobre el cual se encuentran colocadas varias botellas de licores de diferentes estilos y marcas, así como también vasos, hileras, porta pitillos; una nevera de tres (3) puertas con el logo de Polar Ice, en cuyo interior se observó latas de jugo y botellas de cerveza; un extintor de incendios, cuyo funcionamiento se desconoce; una caja registradora, dos (2) puntos de venta, un teléfono, un (1) equipo de sonido, varias cajas o gaveras de cerveza, veinticuatro (24) sillas. Que sobre el techo de la barra, están colocadas varias lamparitas de las llamadas ojo de buey, de las cuales, siete (7) no funcionan. Que la pared del lado derecho del pasillo del área de la barra, se encuentra forrada en formica color negro y espejos en estado de deterioro. Que existen dos (2) muebles en forma de “L” adheridos a las paredes forrados en tela color rojo, entre los cuales se encuentra una pista pequeña en forma de tarima bajita de acrílico con aluminio, un tubo que va del techo al piso en todo su centro. Que en el área contigua donde se encuentra la tarima, separada en parte por pared de bloque y un tabique forrado en papel tapiz, hay una habitación en cuyo interior hay dos (2) camas matrimoniales, un (1) sofá, un (1) televisor, un (1) baño; las paredes, están forradas con papel tapiz color verde y en el piso de la habitación hay un área como especie de pista, con machas de pintura, con evidentes signos de deterioro. Frente a la habitación se encuentra un (1) baño para el público femenino, con dos (2) pocetas, un (1) lavamanos, forrado en cerámica en estado de deterioro. Al lado del baño anteriormente identificado, se encuentra otro baño para el público masculino, con una (1) poceta en total estado de deterioro y dos (2) urinarios de cerámica. El baño de caballeros también se encuentra forrado en cerámica deteriorada. Que existen dos (2) habitaciones más con sus respectivos baños, dentro de las cuales en cada una de observa una (1) cama matrimonial, un (1) ventilador, un (1) sofá. Que existe otra habitación dentro del local, en cuyo interior se observa un closet que funge de depósito, un mueble en formica y una cama individual. Por último, se dejo constancia que en todo el interior del local se percibió evidentes signos de humedad. Esta inspección judicial tiene pleno valor probatorio y es acogida por este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la cual adminiculadas con las Inspecciones promovidas por la parte accionante demuestran el deterioro total del inmueble dado en arrendamiento, y así se decide. Analizado el acervo probatorio promovido por las partes, este Tribunal de Alzada procede a decidir sobre el fondo de la controversia y al efecto observa: El objeto de la pretensión procesal deducida por el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A., persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, quien incurrió en incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Junio de 2006. En este sentido, es oportuno señalar que la acción resolutoria, constituye, en los términos que indica el artículo 1.159 del Código Civil, una de las causas autorizadas por la ley para que se considere la terminación definitiva del contrato de arrendamiento que vincula a la partes, cuya procedencia, en principio, tiene lugar y es aplicable en la medida que el referido nexo contractual tenga definido su termino de duración, ya que de lo contrario, la acción idónea sería la de desalojo, de conformidad con las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera pues, el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en considerar que se está en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestando, en el que las partes determinan el elemento de causa que ellas estiman de perentorio acatamiento para el logro particular de sus respectivas necesidades. El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral; aún cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De allí pues, que las Cláusulas Quinta, Séptima, Octava, Décima Segunda y Décima Cuarta del Contrato de de Arrendamiento establecen: “QUINTA: BIENHECHURÍAS: de manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que no podrá realizar en el inmueble arrendado, ningún tipo de mejoras, reformas de bienhechurías en sus instalaciones o servicios, sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA, la cual podrá exigir en cualquier momento, la restitución del inmueble objeto del presente contrato, a su forma o estado original, en un plazo no mayor de diez (10) días. En el caso que se llegasen a realizar mejoras, reformas o bienhechurías en el inmueble, las mismas quedarán en beneficio del inmueble y sin que en ningún momento pueda LA ARRENDATARIA exigir indemnización por estos conceptos. Es entendido igualmente que correrán por la exclusiva de LA ARRENDATARIA, los gastos para la realización de las mejoras, reformas o bienhechurías, autorizadas por LA ARRENDADORA o aquellas ocasionadas por la restitución exigida por LA ARRENDADORA cuando esta no lo haya autorizado.” “SEPTIMA: LA ARRENDATARIA declara recibir el inmueble objeto del contrato en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación, pintado internamente y por lo tanto se obliga a devolverlo en la misma forma que lo recibe. Esta cláusula comprende a título enunciativo y no taxativo; pintura, estado de los pisos, paredes, instalaciones eléctricas, puertas, etc., reservándose LA ARRENDADORA el derecho de inspeccionar directa o indirectamente en forma periódica el estado y conservación del inmueble.” “OCTAVA: REPARACIONES MENORES: Estarán a cargo de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones menores que sean necesarias efectuar en el inmueble y Fondo de Comercio, tales como pintura, instalaciones eléctricas, mantenimiento de todos los equipos, como los aires acondicionados, equipos de sonido, plomería, desagüe, equipo de bombero, etc. Igualmente estará a su cargo aquellas reparaciones mayores que le sean imputadas por el inadecuado uso del inmueble o por la inoportuna ejecución de la primera. Esta responsabilidad de LA ARRENDATARIA es efectiva incluso por los hechos cometidos por cualquier persona que haya tenido acceso al inmueble arrendado. La necesidad de reparaciones mayores o las eventualidades que puedan originarse, deben ser notificadas por escrito a LA ARRENDADORA a la mayor brevedad posible. La negligencia de LA ARRENDATARIA en el cumplimiento de esta obligación la hace responsable del pago de las mismas y de sus consecuencias.” “DECIMA SEGUNDA: SON CAUSALES DE RECISION: Del presente contrato las siguientes causas: a.) Si LA ARRENDATARIA no cumpliera con lo estipulado en las cláusulas que rigen este contrato; b.) Si LA ARRENDATARIA se dedique o facilite el inmueble para fines ilícitos o ilegales; c.) Si LA ARRENDATARIA o las personas bajo su dependencia causaren daño al inmueble arrendado o a sus instalaciones y nos las reparasen, cancelaran el monto de la misma dentro de un lapso prudencial.” “DÉCIMA CUARTA: Se deja constancia y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el fondo de comercio y el local se alquilan con el mobiliario que se encuentra dentro del mismo. A tal efecto se anexa INVENTARIO DE BIENES, comprometiéndose LA ARRENDATARIA a cuidarlos y mantenerlos en buenas condiciones en que hoy los recibe, y así deberá entregarlos.” Las mencionadas estipulaciones contractuales consagran las obligaciones asumidas por la arrendataria con respecto al inmueble dado en arrendamiento. En ese sentido, el fundamento de la representación judicial de la parte actora en pedir la resolución del contrato de arrendamiento radica, precisamente, en que la demandada, inobservó la Cláusulas transcritas, al no cuidar como un buen padre de familia el inmueble que le fuera arrendado y permitir que el mismo se deteriorara, tal como se evidencia de las Inspecciones realizadas por los distintos órganos jurisdiccionales y administrativos, que adminiculadas entre sí, demuestran que efectivamente el inmueble se encuentra totalmente deteriorado y a su vez se hicieron construcciones ilegales constituidas por cuatro (4) habitaciones que no fueron autorizadas por la parte accionante. Asimismo, quedó plenamente demostrado que además del deterioro del Fondo de Comercio, los bienes muebles se encuentran en total estado de abandono y averiados en su totalidad, lo que demuestra evidentemente que la parte demandada incumplió con las obligaciones contractuales que asumió al firmar el contrato de arrendamiento, como lo son las establecidas en las Cláusula Quinta, Séptima, Octava y Décima Cuarta, y en tal sentido a juicio de este Tribunal Superior se hace procedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento, de acuerdo a lo estipulado en el Convenio suscrito por las partes en concordancia con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se decide. -TERCERO- DISPOSITIVA Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA POR LA CIUDADANA ROSA ISABEL SILGADO BELLO, en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por la abogada MARIBEL HERNÁNDEZ contra la sentencia dictada en fecha 7 de Febrero de 2013 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, solicitada por la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INCOADA por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISATERCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de Junio de 1974, bajo el Nº 29, Tomo 94-A-SGDO contra la ciudadana ROSA ISABEL SILGADO BELLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.165.484. CUARTO: EN CONSECUENCIA QUEDA RESUELTO EL CONTRATO Y SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a entregar a la parte actora, completamente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble donde funciona el Fondo de Comercio denominado HOTEL ORQUÍDEA, situado en la Avenida Ávila de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como los bienes muebles identificados en el Contrato de Arrendamiento, y libre de todas y cada una de las vallas y de otros elementos publicitarios que la arrendataria hubiera instalado o, en su defecto, a pagar íntegra e inmediatamente los gastos necesarios para llevar a cabo tal desocupación. QUINTO: SE CONFIRMA EL FALLO APELADO con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, diarícese y bájese el expediente en su oportunidad legal correspondiente. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los quince (15) días del mes de Octubre de Dos Mil Trece (2.013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación. EL JUEZ, CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA, ABG. NELLY JUSTO En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado. LA SECRETARIA, ABG. NELLY JUSTO Exp. Nº AP71-R-2013-000241 (8892) CDA/NBJ/Damaris