TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº AP71-R-2013-000942 (8983)
PARTE DEMANDANTE: DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.465.084.
APODERADOS JUDICIALES: ALFREDO AGUSTÍN ARANGO GARCÍA, CARLOS ZUMBO y MARÍA ISABEL VILORIA COLS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.977, 91.505 y 67.113, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AN’S RAP SPORT, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 7 de Febrero de 2006, bajo el Nº 65, Tomo 586-A-VII.
APODERADOS JUDICIALES: ELBA PAREDES YESPICA, HUMBERTO AZPURUA GASPERI y MARCOS RODRÍGUEZ BRICEÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.872, 1.855 y 13.315, en su mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 2 DE MAYO DE 2013, DICTADA POR EL JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, fue asignada a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada fijándose mediante sentencia interlocutoria el lapso establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para dictar el respectivo fallo, en fecha 17 de Octubre de 2013.
Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

-PRIMERO-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alega la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar, que su representada dio en arrendamiento e la empresa AN’S RAP SPORT, C.A., un inmueble de su propiedad constituido por un (1) local comercial, identificado con las siglas A-65, el cual tiene un área total aproximada de veintiún metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (21,05 mts2), ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías Ávila, de la Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que ese inmueble es propiedad de su mandante por haberlo adquirido en fecha 22 de Enero de 2010, ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y registrado bajo el Nº 2010.103, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 218.1.1.2.1685, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. Que la relación arrendaticia suscrita entre su poderdante y la demandada, tuvo su inicio mediante la suscripción de un Contrato de Arrendamiento ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de Enero de 2007, bajo el Nº 36, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual tuvo un lapso de duración de un (1) año, según consta de su Cláusula Cuarta, y posteriormente a su vencimiento de ese contrato fue prorrogado en diferentes ocasiones, de manera continua y consecutiva bajo las mismas condiciones del original, pero con modificaciones del canon de arrendamiento, mediante la suscripción de dos (2) contratos de arrendamiento, siendo el último Convenio suscrito por las partes ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Enero de 2010, bajo el Nº 19, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en ese último contrato se estableció en su Cláusula Tercera lo siguiente: “CLÁUSULA TERCERA: DURACIÓN. Queda convenido entre las partes y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir del 01 de Enero de 2010. (…).” Que es de hacer notar que son las mismas partes otorgantes del primer contrato quienes suscriben el último contrato mencionado, por lo cual le otorga el carácter de continuidad a la relación arrendaticia, pero con un término determinado y plenamente verificable en esos contratos, ya que se establece que es un plazo fijo a su culminación. Que una vez vencida la relación contractual la cual tuvo una duración de cuatro (4) años, le fue comunicada por varías vías a la arrendataria la necesidad que entregara el inmueble libre de personas y bienes, inclusive se practicó una Notificación Judicial con el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde su representada le comunicó a la arrendataria, que no se le iba a renovar el contrato, y que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedía la prorroga legal prevista en ese artículo, por lo cual una vez vencido ese lapso, debería hacer entrega del inmueble libre de personas y bienes. Que a pesar de no ser necesaria esa notificación para que tuviese lugar la prorroga legal como lo señala el artículo 39 eiusdem, ésta se realizó y su poderdante manifestó de manera expresa no solo únicamente la no renovación del contrato, sino que una vez vencido ese contrato se encontraba en el lapso de la prorroga legal, pero hasta la fecha no ha tenido lugar la entrega del inmueble libre de personas y bienes. Que su representada ha decidido interponer la acción de desalojo por vencimiento de la prorroga legal, con la finalidad que la arrendataria cumpliera con la obligación que tiene de entregar el inmueble al termino de la prorroga legal, por cuanto resulta evidente la voluntad de su mandante de no querer prorrogar o renovar el mencionado contrato a la fecha de su vencimiento, oponiéndose a la renovación o prorroga y dando por terminada la relación arrendaticia. Que fundamenta la demanda en los artículos 38, literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Que como consecuencia de la falta de cumplimiento de la obligación contractual de la empresa AN’S RAP SPORTS, C.A., al no haber entregado a su representada, para la fecha del vencimiento de la prorroga legal, el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, y en base a los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, es por lo que procedieron a demandar a la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORTS, C.A., a los fines que conviniera o ello fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) A entregar a su poderdante totalmente desocupado de bienes y personas el inmuebles objeto de la demanda constituido por un local comercial identificado con las siglas A-65, el cual tiene un área total aproximada de veintiún metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (21,05 mts2), ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías Ávila de la Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; 2) Pagar a su mandante por concepto de cláusula penal establecida en la Cláusula Décima Quinta del último contrato de fecha 26 de Enero de 2010, la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00), a razón de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) por cada mes de atraso en el la entrega del inmueble calculados desde la fecha de vencimiento de la prorroga legal, es decir, desde el 1 de Enero de 2012 hasta el 1 de Marzo de 2012; así como los que se sigan venciendo hasta la entrega real y efectiva del inmueble, para lo cual solicitó una experticia complementaria del fallo a los fines de calcular los días restantes; 3) Dar por terminada la relación contractual arrendaticia existente entre su poderdante y la arrendataria, que tuvo su origen en el contrato de arrendamiento y sucesivas prorrogas opuestas conjuntamente con el escrito libelar, y 4) Pagar las costas y costos que pudieran originarse de la presente demanda, así como los honorarios profesionales de abogados calculados prudencialmente por el Tribunal y causados por el ejercicio de esta acción. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00), y su equivalente en unidades tributarias SEISCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (600 U.T.). Solicitó se decretara Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Por último, pidió que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
Mediante auto de fecha 26 de Abril de 2012, el Tribunal de la Causa admitió la demanda ordenando la citación de la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORTS, C.A., para que compareciera ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a dar contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades referentes a la citación, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda por desalojo de un local comercial, por vencimiento de la prorroga legal, intentada contra su mandante, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho. Alegó que su representada celebró en fecha 31 de Enero de 2007, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el plazo de un año con la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO, sobre un local comercial. Que el canon inicial mensual de arrendamiento se estableció entre las partes contratantes en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), que fue aumentado por la arrendadora cada seis (6) meses. Que ese contrato venció y la arrendadora celebró con su poderdantes dos (2) contratos de arrendamiento más, por el canon de arrendamiento estipulado en los contratos, que se anexan, el último contrato de arrendamiento que celebró mi mandante con la accionante fue en fecha 1 de Enero de 2010, por un año, hasta el 1 de Enero de 2011; pero al vencerse ese contrato de arrendamiento y terminar la prorroga legal de un año, su representada continuó en posesión de ese local comercial y pagó el canon de arrendamiento mensual, durante dos (2) meses, esto es, Enero y Febrero de 2012, por la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 11.280,00) cada mes, debido al ajuste establecido por la arrendadora y establecido en el contrato de arrendamiento. Que ese canon mensual lo depositó su poderdante por intermedio de su representante legal en BANESCO, en la cuenta que tenía la arrendadora en ese Banco a nombre de INVERSIONES JEANBOREE, C.A. y esa empresa quedó autorizada por la arrendadora para recibir los cánones de arrendamiento, como lo señala la Cláusula Quinta del Primer Contrato de Contrato, autorización que no fue modificada en ningún convenio, celebrado entre la actora y su poderdante y por lo tanto, tiene plena validez, porque la domiciliación que señala la arrendadora en ese contrato de arrendamiento, nunca se llegó a efectuar entre las partes contratantes. Que según consta de los depósitos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2012, la arrendadora retiró de BANESCO los cánones respectivos, después de vencido el convenio, esto es, que el contrato de arrendamiento venció el 1 de Enero de 2011, y la prorroga legal venció el 1 de Enero de 2012. Que debido al retiro de los cánones de arrendamiento correspondientes a esos meses, el convenio celebrado entre la demandante y su poderdante, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, porque venció la prorroga legal y la arrendataria continuo en posesión del referido local comercial y al dejar la arrendadora a la arrendataria en posesión del inmueble, se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento del referido local comercial, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.602 del Código Civil y por efecto de la táctica reconducción el convenio se convirtió a tiempo indeterminado. Que debido a que la arrendadora cerró la cuenta corriente que tenía en el BANESCO, su mandante no pudo seguir depositando los cánones de arrendamiento y tuvo que depositar en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al mes de Marzo de 2012, como consta del comprobante de depósito en el Banco de Venezuela. Que la actora fue avisada por el representante legal de la arrendataria, ciudadano ANSELMO NATALE PAREDES, que había hecho el depósito de los cánones de arrendamiento en el Banco de Venezuela a su nombre, pero como ella no contestó, tuvo que depositar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Marzo de 2012 en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que era el receptor. Que ese Tribunal fue cerrado y su representada no pudo seguir depositando los cánones de arrendamiento en ese Juzgado y de los depósitos de los arrendatarios se encargó la Superintendencia Inquilinaria, pero hasta el mes, antes de la fecha del secuestro, ese organismo se negó a recibir los cánones de arrendamiento, por la organización que ha tenido, es un hecho público y notorio. Que por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y la actora se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, se opuso a la medida de secuestro practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 9 de Agosto de 2012 y acordada por Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el local comercial objeto de esta demanda y solicitó que se revocara la referida medida. Que el convenio celebrado entre la accionante y su poderdante, está a tiempo indeterminado, por esa causa, pidió que se suspendiera, porque no se dan los supuestos de desalojo por vencimiento de la prorroga legal, y solicitó se le hiciera entrega del inmueble a su mandante, en su carácter de arrendataria. Por último alegó que se reservó el derecho de demandar por separado los daños y perjuicios causados a su representada, debido a la Medida de Secuestro practicada.
En fechas 26 y 27 de Septiembre de 2012, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Por auto del 3 de Octubre de 2012, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por las partes.
El 2 de Mayo de 2013, el Tribunal de la Causa dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:

“Se reclama en el presente proceso, la entrega del bien inmueble objeto de la presente acción, por vencimiento de la prorroga legal
*De la prorroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que los contratos efectuados a tiempo determinado, ya vez que haya expirado el plazo pactado es esto, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prorroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prorroga opera de pleno derecho para el arrendamiento, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
De precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prorroga legal, el arrendador podría solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado –vencida o expirada la prorroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prorroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prorroga legal. Es al documentar la prorroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prorroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prorroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula, conforme lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
**De la naturaleza de la relación arrendaticia.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia.
Al respecto esta sentenciadora observa que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 26.01.2010, suscrito entre las partes, establece lo siguiente: “Queda convenido entre las partes y así expresamente lo acepta LA ARRENSATARIA, que el plazo de duración de este contrato es de un (1) año, contado a partir del 01 de Enero de 2010.(…)”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye que el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (extiéndase desahucio como el acto de manifestación por parte del arrendador de despedir al arrendatario por las causas expresadas en la ley o en el contrato).
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prorroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes ha estableado su libre voluntad de poner fin al contrato en un fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis) Es posible también que las partes condicionen el desahucio o la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que el contrato será de un (1) año, contado a partir del día 01.01.2010, no cabe duda que el contrato se ha celebrado a tiempo determinado. Lo que significa que es un contrato celebrado a tiempo determinado, prorrogándose desde el 31.01.2007, por períodos iguales, hasta la fecha en que se reclama la entrega del bien inmueble arrendado por vencimiento de la prorroga legal. ASI SE DECLARA.
***Tiempo de la prorroga.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora observa quien sentencia (i) que la relación arrendaticia se ha verificado desde el 31.01.2007, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado en fecha, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 07, el cual se ha venido prorrogando por períodos iguales, hasta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26.01.2010, ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital con vigencia desde el 01.01.2010 al 01.01.2011, anotado bajo el Nº 19, Tomo 15.
Estos son los contratos traídos a los autos, y de ellos lo que se puede afirmar es que sobre el inmueble objeto de la litis, hubo (1) una relación arrendaticia –con contratos continuos- desde el 01.01.2007 hasta el 01.10.2011, en la que el arrendador era el demandante, ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO, y la arrendataria era la sociedad mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., parte demandada.
Luego, lo que se encuentra acreditado es que la demandada, es arrendataria desde el 01.01.2007 y que el contrato finalizó el 01.01.2011. Esto es, un período menos de cinco años. ASI SE DECLARA.
Sobre el tiempo de prorroga legal la Ley con rango y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado al día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un 81) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de diez (10) años o más, se prorrogará, de un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Como se puede apreciar en el artículo antes citado, se desprende de su literal “b” que la prórroga legal que le corresponde a los Arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, es de un (1) año de prorroga legal, tal y como le fue otorgada por la Arrendadora. ASI SE DECLARA.
Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso inferior a los cinco años, y que le fuera concedida una prorroga legal de un (1) año, la misma tuvo vigencia desde el día 01.01.2011 hasta el 31.12.2011, por lo que en razón de la negativa de la parte actora de querer continuar con la relación contractual, según la notificación judicial practicada a la parte demandada, considera esta jurisdicente que debe prosperar en derecho la presente demanda. ASI SE DECIDE.

Mediante diligencia del 7 de Mayo de 2013, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia proferida por el A quo en 2 de Mayo de 2013, y solicitó la notificación de la parte accionada de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 9 de Mayo de 2013, el Tribunal de Causa acordó notificar a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 15 de Mayo de 2013, el apoderado judicial de la parte actora diligenció solicitando se notificara a la parte demandada en la cartelera del Tribunal de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por cuando no fijó domicilio procesal en la presente causa.
Mediante auto de fecha 21 de Mayo de 2013, el Tribunal A quo acordó librar Cartel de Notificación a la parte demandada, a los fines de fijarlo en la cartelera del Tribunal, para que quedara en cuenta de la sentencia dictada el 2 de Mayo de 2013, e interpusiera los recursos que creyera pertinentes.
Por diligencia del 19 de Junio de 2013, la representación judicial de la parte accionante solicitó se decretara el cumplimiento voluntario de la sentencia.
El 25 de Junio de 2013, la Secretaria del Tribunal A quo dejó constancia de haber fijado en la Cartelera del Tribunal, cumplimiento con todas las formalidades establecidas en el artículo 233 en concordancia con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia del 2 de Julio de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 2 de Mayo de 2013.
Por auto del 9 de Julio de 2013, el Tribunal de la Causa ordenó practicar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 25 de Junio de 2013, fecha en la cual la Secretaria dejó constancia en autos del cumplimiento de las formalidades previstas en los artículos 174 y 233 del Código de Procedimiento Civil, hasta el 2 de Julio de 2013, fecha de la interposición del recurso de apelación por parte de la apoderada judicial de la parte actora la sentencia dictada el 2 de Mayo de 2013. Practicado el respectivo cómputo se dejó constancia que había transcurrido cuatro (4) días de despacho. Igualmente, mediante auto de esa misma fecha, el A quo negó el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada.
El 25 de Julio de 2013, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 892 del Código de Procedimiento Civil, se le concedió a la parte demandada un lapso de tres (3) días de Despacho a fin que diera cumplimiento voluntario a la sentencia, vencido ese lapso se procederá a ala ejecución forzosa de la misma, de conformidad con el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 5 de Agosto de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada consignó copias fotostáticas del recurso de hecho interpuesto contra la decisión de fecha 9 de Julio de 2013, solicitando al Tribunal se abstuviera de ejecutar la decisión hasta tanto fuese decidido el recurso en cuestión.
El 14 de Agosto de 2013, la representación judicial de la parte accionada consignó copia certificada de la decisión del recurso de hecho proferida por este Tribunal de Alzada el 12 de Agosto de 2013, mediante la cual ordenó oír en ambos efectos la apelación ejercida por su patrocinado.
Mediante auto del 27 de Septiembre de 2013, el Tribunal A quo ordenó oír en ambos efectos la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandadaza contra la decisión dictada en fecha 2 de Mayo de 2013, ordenando remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
Verificados los trámites de Ley esta Alzada fijó mediante sentencia interlocutoria de fecha 17 de Octubre de 2013, el lapso establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para dictar el respectivo fallo.
El 28 de Octubre de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de fundamentación de la apelación.
En fecha 30 de Octubre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la presente controversia sometida al conocimiento y decisión de este Tribunal de Alzada.
-SEGUNDO-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
a los fines de decidir el fondo de la controversia, este Tribunal considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que emprendemos. Ello lo estima este Juzgador así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. Veamos:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, quienes encarnan al estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el estado –se elimina la justicia privada-; circunstancia ésta de la cual se infiere, que el proceso –contencioso- tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por HERNANDO DEVIS ECHANDÍA (Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967), para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, etc. Conflicto éste, que se traduce en una pugna, una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto constitucional –artículo 257- el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia ésta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
Por otro lado, el proceso se encuentra regulado o reglado por un conjunto de principios que lo informan, dentro de los cuales se encuentran el principio inquisitivo, dispositivo, de veracidad, de lealtad y probidad, así como el de igualdad, entre otros; incluso, existen principios constitucionales procesales tales como el principio de justicia, de moralidad –ética-, de tutela judicial efectiva, de la defensa y del debido proceso, entre otros, que se encuentran regulados en los artículos 2, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Se proclama entonces, por los ordenamientos jurídicos, las decisiones judiciales y la doctrina, la existencia de un deber a cargo de todo partícipe en un proceso (partes, juez, testigos, peritos, terceros, etc.) de emplear los instrumentos procesales de conformidad con los fines lícitos para los cuales han sido instituidos. La tutela del derecho al proceso implica facilitar el acceso a la justicia, posibilitar el desarrollo del proceso debido o justo, que virtualice una tutela judicial efectiva de los derechos de los justiciables, superando el galantismo formal y las trabas a la defensa mediante las ideas de solidaridad y deber de colaboración.
Asimismo, conviene señalar, que, en ponencia sobre el tema “la buena fe que deben predicar las partes en los procesos”, presentada, se ha postulado delimitar el alcance del principio de buena fe en los distintos modos en que aparece en el curso del proceso, distinguiéndolo del abuso del derecho o del fraude a la Ley; proponiéndose interpretar que se entienda como un hecho (buena fe subjetiva, creencia honesta y sincera de obrar con derecho, sin intenciones malignas) o como principio y regla de conducta (buena fe objetiva, lealtad y probidad hacia el Juez y la contraparte). Se sostiene así que la buena fe procesal destaca el íntimo parentesco que existe entre la moral y el derecho, comunicando ambos. (GONZAINI, OSWALDO ALFREDO: “La Buena fe en el Proceso Civil”, Pág. 27, 2002).
Desde esta óptica preventiva, la doctrina asigna particular importancia al establecimiento de un elenco vigoroso de facultades o poderes judiciales tendientes a evitar las conductas abusivas o de mala fe, neutralizar o eliminar sus consecuencias nocivas, insistiendo en la necesidad de adopción de medidas inmediatas y eficaces para su combate. Generalmente, se incluyen dentro de esta clase de requerimientos las potestades de rechazo liminar de incidentes, peticiones o recursos meramente dilatorios, infundados, o maliciosos; la no asignación de eficacia suspensiva del cumplimiento de las providencias judiciales a los mecanismos impugnativos que puedan revestir tales características; la clara atribución de poderes de dirección u ordenación del proceso al Tribunal (sin mengua del derecho de defensa de los litigantes); la consagración de importantes potestades disciplinarias ejercitables con respecto a las partes, terceros, etc., que puedan obstaculizar o entorpecer el desarrollo del proceso valiéndose de conductas –en la mayoría de los casos impropios- que buscan sorprender en su buena fe al Juez que en su oportunidad le corresponda decidir la causa.
Se insiste así en que el Juez ha de valorar como indicios desfavorables, a la hora de decidir, los emergentes del comportamiento de las partes, generándose una situación procesal desfavorable para quien abusa de las vías o institutos procesales o no se comporta de acuerdo con la regla de buena fe. Esa situación perjudicial puede consistir en una admisión de hechos, tener por acreditados ciertos datos controvertidos, facilitar la procedencia de la tutela anticipada, etc.
Pero ello no es óbice para el reconocimiento de su existencia como precepto legal, pues como se señala en profundo estudio sobre el tema: “…La más calificada doctrina procesal extranjera, seguida por una sólida jurisprudencia, señala con firmeza que, aún a falta de texto legal al respecto, la conducta procesal de las partes tiene un valor trascendente en el proceso, sea como indicio, como argumento de prueba o como un elemento que debe tenerse en cuenta al valorar el material probatorio…” (KLETT, SALVA y PEREIRA CAMPOS, SANTIADO. “Valor de la Conducta Procesal de las Partes desde la Perspectiva Probatoria en el Código General del Proceso”, Pub., en Revista Uruguaya de Derecho Procesal Nº 1/1997, Pág. 94, Ed. F.C.U.; Montevideo, 1997).
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Luego, en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:

“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de al buena fe.”

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente:

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo en al obligación.”

Estas reglas, a juicio del Tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido.
En este orden de ideas, procede este Tribunal Superior a analizar el acervo probatorio aportado por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO con la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de Enero de 2007, bajo el Nº 36, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual tenía por objeto el Local Comercial, ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías, distinguido con la letra y número A-65, Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
2) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO y la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., debidamente autenticado en la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Enero de 2010, bajo el Nº 19, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto era el Local Comercial, ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías, distinguido con la letra y número A-65, Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
3) Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de Abril de 2011, el cual se trasladó al Local Comercial ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías Ávila, distinguido con la letra y número A-65, Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual el ciudadano DANIEL ALEJANDRO BRITO MORENO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.314.215, en su carácter de encargado de la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., a quien se le notificó que de acuerdo a lo establecido en la letra a) del artículo 38, en concordancia con los artículos 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto la relación arrendaticia acumulada es de cuatro (4) años, habiéndose firmado el último Contrato de Arrendamiento a un plazo fijo de un (1) año improrrogable, el cual comenzó el 1 de Enero de 2010 y finalizó el 1 de Enero de 2011, de conformidad con el Contrato de Arrendamiento, en su Cláusula Tercera, se le ratificó, que está corriendo la prorroga legal establecida en la Cláusula Cuarta, Parágrafo Tercero, y deberá hacerle entrega a la accionante del inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas, en perfectas condiciones de aseo y conservación, al día los servicios, el 1 de Enero de 2012, siempre que no estuviera incurso en el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales establecidas en el Contrato de Arrendamiento y se mantuviera solvente y puntual en sus compromisos durante el disfrute del mencionado período de prorroga legal. Igualmente, se le notificó que no se le aceptaría canon de arrendamiento depositado en cuenta bancaria. Asimismo, que en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales establecidas en el Contrato de Arrendamiento en contravención de lo estipulado en el Parágrafo Segundo de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, de acuerdo al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perdería automáticamente el beneficio de la prorroga legal y en consecuencia, debería hacerle entrega del inmueble de forma inmediata en las condiciones antes señaladas.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
4) Declaración del testigo MARCO ZUÑIGA. Esta testimonial fue evacuada en fecha 10 de Octubre de 2012, y al interrogatorio a que fue sometido por su promovente contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DIXIE DE GANNES HURTADO. Contestó: Si la conozco, de vista, trato y comunicación, es todo. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si él era la persona encargada de la administración del local comercial identificado con las siglas A-65, ubicado en el centro comercial Galerías Ávila. CONTESTO: si yo me encargaba por contrato con la señora DIXIE de cobrar el canon de arrendamiento de dicho inmueble a al empresa AN’S RAP SPORT, C.A. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo durante cuanto tiempo ejerció su trabajo. CONTESTO: desde el 26 de enero del año 2010, hasta el vencimiento de la prorroga legal de la relación contractual. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo en que consistía el trabajo. CONTESTO: todos los meses me trasladaba al local comercial A-65 a cobrar el canon de arrendamiento por instrucciones de la señora DIXIE GANNES HURTADO según contrato que habíamos firmado y los arrendatarios me pagaban con cheques a mi nombre de una cuenta del BANCO PROVINCIAL, cuyos cheques yo los cobraba y se los depositaba a la señora DIXIE GANNES HURTADO, previo haber descontado los gastos del inmueble y mis honorarios. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si notificó a la arrendataria que estaba por vencerse el contrato y estaba iniciando la prorroga legal. CONTESTO: si yo mismo le notifique verbalmente que no se le iba a renovar el contrato y que empezaba a correr la prorroga legal a la finalización del mismo, adicionalmente se le notificó vía tribunales. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si la arrendataria tenía en el último contrato si tenía otra forma de pagar el canon de arrendamiento. CONTESTO: No solamente debía pagar el contrato con chequea mi nombre como siempre lo hacia hasta la finalización de la prorroga. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo si reconoce el contrato de administración que fue anexado como numero 5, conjuntamente con el escrito probatorio. CONTESTO: si lo reconozco de todo reconocimiento.”
Este testigo contestó al interrogatorio a que fue sometido por su promovente afirmativamente sin incurrir en contradicciones y al no ser repreguntado por la contraparte, su testimoniales quedaron firmes y le merecen fe a este Juzgador de Alzada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
5) Declaración de la ciudadana YAMIR COROMOTO ROMERO CARVAJAL. Este testimonial fue evacuada el 10 de Octubre de 2012, y al interrogatorio a que fue sometida por su promovente contestó de la siguiente manera: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DIXIE DE GANNES HURTADO. CONTESTO: si la conozco, de vista, trato y comunicación. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo quien era la persona encargada de la administración del local comercial identificado con las siglas A-65, ubicado en el centro comercial Galerías Ávila. CONTESTO: el señor MARCO ZUÑIGA. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo a que se dedica. CONTESTO: a la compra, venta, alquiler, administración y demás relacionados con los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila, San Bernardino. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento de que el señor MARCO ZUÑIGA notificó a la arrendataria del local comercial A-65, de la culminación del contrato de arrendamiento y del inicio de la prorroga legal. CONTESTO: si yo tenía conocimiento y estaba presente cuando el señor MARCO ZUÑIGA le hizo la notificación. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento que era el señor ZUÑIGA el encargo de cobrar el canon de arrendamiento del local A-65. CONTESTO: si yo tenía conocimiento y de que los cheques salían a nombre del señor MARCO ZUÑIGA.”
Esta testigo contestó al interrogatorio a que fue sometida por su promovente afirmativamente sin incurrir en contradicciones y al no ser repreguntada por la contraparte, su testimoniales quedaron firmes y le merecen fe a este Juzgador de Alzada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO y la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de Enero de 2007, bajo el Nº 36, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Al respecto observa este Tribunal Superior que este instrumento ya fue analizado con anterioridad, por lo que resulta inoficioso un nuevo examen sobre el mismo, y así se declara.
2) Documento Privado de Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana BEATRIZ ELENA VALOR DELGADO, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO y la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A, el cual tiene por objeto el Local Comercial, ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías, distinguido con la letra y número A-65, Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, antes por el contrario consignó un ejemplar del mismo junto con el libelo de la demanda, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
3) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO y la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., debidamente autenticado en la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Enero de 2010, bajo el Nº 19, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto era el Local Comercial, ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías, distinguido con la letra y número A-65, Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Al respecto observa este Tribunal Superior que este instrumento ya fue analizado con anterioridad, por lo que resulta inoficioso un nuevo examen sobre el mismo, y así se declara.
4) Comunicación de fecha 14 de Noviembre de 2012, suscrita por el ciudadano FRANCO CAMMARDELLA, en su carácter de Vicepresidente de Control de Pérdidas de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, y dirigida al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se señala: “En atención a su oficio en referencia cumplimos en informarle que de acuerdo a nuestros archivos informáticos, aparecen registrador depósitos Nros. 85444626 y 14609781 realizados por Bs. 11.254,00 cada uno, de fecha 31-01-2012 y 05-03-2012, respectivamente, pertenecientes a la Cuenta Corriente Nº 0134-008-33-0081006881 del cliente Inversiones Jeanboree, C.A., Rif Nº J-306925295, actualmente en status cerrada.”
Este instrumento no fue impugnado durante la secuela del proceso por la contraparte, y hace plena prueba de la existencia de los depósitos realizados, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.
Analizado el acervo probatorio aportado por las partes, pasa este Tribunal Superior a decidir el fondo de la controversia, y al respecto observa:
Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, para este Tribunal Superior a pronunciarse sobre los alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la relación arrendaticia que de ser a tiempo determinado pasó a ser indeterminada, así como que en el presente caso había operado la tácita reconducción.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción esta fundamentada en un contrato a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud que contiene una cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tiene previsto prorroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.”
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prorroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento.
Señalado lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe este Tribunal de Alzada analizar previamente la naturaleza de los contratos acompañados con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgador Superior transcribir las cláusulas de cada una de los contratos que vincularon a las partes, en lo que respecta al tiempo de duración de los mismos, a los fines de escudriñar el tiempo de Contrato.
De manera pues, en la Cláusula Cuarta del contrato celebrado el 31 de Enero de 2007, se estableció que: “El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento será de UN (1) año hasta el 1º de Febrero de 2.008. Dicho plazo será improrrogable. Las partes acuerdan que el plazo es fijo y por lo tanto, la desocupación anticipada de EL LOCAL dará derecho a LA ARRENDADORA o a quien sus derechos represente, a exigir una indemnización equivalente a la totalidad del Contrato de Arrendamiento no causado.”
Por su parte, la Cláusula Tercera del convenio celebrado el 26 de Enero de 2010, establece: “Queda convenido entre las partes y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir del 01 de Enero de 2010. Las partes acuerdan que el plazo es fijo y por lo tanto, la desocupación anticipada de EL INMUEBLE dará derecho a LA ARRENDADORA o a quien sus derechos represente, a exigir una indemnización equivalente a la totalidad del contrato no causado.”
Ahora bien, la Cláusula Cuarta del documento privado celebrado por las partes se estableció: “El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento será de DOS (2) años hasta el 1º de Febrero de 2010. En caso de continuar la relación comercial entre la arrendadora y el arrendatario después del periodo acordado se elaborada un nuevo contrato. Las partes acuerdan que el plazo es fijo y por lo tanto, la desocupación anticipada de EL LOCAL dará derecho a LA ARRENDADORA o a quien sus derechos represente a exigir una indemnización equivalente a la totalidad del Contrato de Arrendamiento no causado.”
En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de un primer contrato, desde el 31 de Enero de 2007, hasta el 1 de Febrero de 2010. Ahora bien, al haber privado la voluntad de los contratantes de celebrar en forma escrita otro contrato con tiempo de duración de un año, debe aceptarse conforme a las normas inquilinarias, que la relación, aún cuando inició en el año 2007, desde el orden contractual, terminó el día preestablecido, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil, es decir, el 26 de Enero de 2010; por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, aunque la misma fue practicada, el lapso que por prorroga legal le asistía a la arrendataria, que dado el tiempo de la relación, era de un año, la cual expiró el 1 de Enero de 2012.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prorroga legal, se hayan verificado, circunstancias éstas que ya fueron analizadas por este Tribunal de Alzada y que determinan que en el presente caso, proceda en derecho la presente acción, y así se decide.
Por otra parte, observa este Tribunal de Alzada que la apoderada judicial de la parte demandada, expresó que se produjo la tácita reconducción; ante tal disyuntiva, y a modo de ilustración, considera oportuno este Juzgador hacer del conocimiento de las partes cuando se produce la tácita reconducción en una relación arrendaticia.
Reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prorroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prorroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.
La tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legislaciones rechazan el concepto determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo (MANUEL OSORIO. DICCIONARIO DE CIENCIAS JURÍDICAS, POLÍTICAS Y SOCIALES, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por GUILLERMO CABANELLAS DE LAS CUEVAS, Pág. 924).
El destacado procesalista patrio RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la tácita reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-conductio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”
Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo: “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
Por su parte, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de la partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prorroga legal.
Adminiculadas las pruebas aportadas por las partes en el proceso, se observa que la relación arrendaticia tuvo su vigencia desde el 31 de Enero de 2007, hasta el 1 de Febrero de 2010, tal como se desprende de los contratos de autos, por lo que la prorroga legal que le correspondía conforme al artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un (1) año.
La parte accionante, trajo a los autos Notificación practicada en fecha 29 de Abril de 2011, en la cual se le notifica a la parte demandada el deseo no de prorrogar la relación arrendaticia.
Constata este Tribunal de Alzada que la parte demandante, interpone la presente demanda el 12 de Abril de 2012, de lo cual se puede concluir su deseo irrevocable de dar por terminada la relación contractual, de tal manera, que el hecho que la parte demandada, haya realizado con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, pagos en la cuenta corriente de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JEANBOREE, C.A., no puede ser elemento suficiente, para demostrar que esos depósitos se correspondan a pago de canon de arrendamiento alguno, y mucho menos, puede ser considerado como una razón para determinar que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado y operó la tácita reconducción, pues la partes contratantes, en todo momento tuvieron la voluntad de establecer la fecha de inicio y de culminación del mismo, tal y como lo disponen los contratos de arrendamiento bajo estudio, aunado al hecho que la parte actora formalizó la Notificación de la parte accionada, en donde le manifestó su deseo de no prorrogar el contrato de autos, y que no debía realizar depósito alguno por concepto de canon de arrendamiento que a todas luces, se desprende la intención clara y precisa de no mantener la relación arrendaticia, y así se decide.
Planteada así las cosas, considera este Tribunal Superior que la presente causa se refiere a una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, y que ha quedado demostrado en los autos, la existencia de una relación arrendaticia, que generó obligaciones para las partes que la integran, así como la obligación que tenía la parte demandada de entregar el inmueble indicado, llegado el vencimiento de la prorroga legal, por lo que este Juzgador de Alzada concluye, que la presente acción debe prosperar en derecho, con fundamento en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.592, 1.594 del Código Civil, y así se decide.
Ahora bien, observa este Tribunal Superior que el A quo yerro al declarar CON LUGAR LA DEMANDA, ya que no acordó la experticia complementaria del fallo solicitada por la parte accionante en el particular segundo de su petitorio, y condenar en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en el dispositivo del presente fallo la demanda será declarada PARCIALMENTE CON LUGAR, y así se declara.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA por la apoderada judicial de la parte demandada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana DIXIE MILAGROS DE GANNES HURTADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.465.084 contra la Sociedad Mercantil AN’S RAP SPORT, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 7 de Febrero de 2006, bajo el Nº 65, Tomo 586-A-VII. TERCERO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a entrega a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial, identificado con las siglas A-65, ubicado en el Nivel Arauco del Centro Comercial Galerías Ávila, Urbanización San Bernardino, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. CUARTO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a pagar a la actora la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) por concepto de cláusula penal por no entregar el inmueble en el término del contrato, por cada mes que ha transcurrido desde el 1 de Enero de 2012, inclusive, más aquellos meses que transcurran hasta que el presente fallo quede firme, para lo cual se ordena de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil practicar una experticia complementaria del fallo, la cual deberá ser practicada desde el 1 de Enero de 2012 hasta que haya sentencia definitivamente firme. QUINTO: QUEDA REFORMADA la sentencia proferida por el Tribunal de la Causa, sin la imposición de las costas del recurso dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y Bájese el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los treinta y un (31) días del mes de Octubre de Dos Mil Trece (2.013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de al tarde (2:45 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO
Exp. Nº AP71-R-2013-000942 (8983)
CDA/NBJ/Damaris