TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de octubre de dos mil trece
203º y 154º

PARTE ACTORA: OLIMPIA MARGARITA NOUEL DE GALAVIS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 1.758.750.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAIME MARTINEZ PEÑUELA Y THAMARA TORRES DE MARTINEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 1.060 Y 14.295, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARLOS SULTAN, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.533.389.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA : Se le designó defensor judicial al abogado Williams Perez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº .
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por el abogado Jaime Martínez Peñuela, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Olimpia Margarita Nouel de Galavis, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 5-B, ubicado en el piso 5, del Edificio denominado SUITES PROFESIONALES LOS CAOBOS, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por la ciudadana Olimpia Nouel De Galavis, en su condición de propietaria arrendadora, en contra del ciudadano Carlos Sultán, en su condición de arrendatario del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
Admitida como lo fue la demanda el Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada, librando a tales efectos la compulsa respectiva.
Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, compareció al proceso el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de no haber logrado la citación personal de la parte demandada, no obstante su traslado a la dirección señalada por la parte actora, en virtud de ello y a solicitud de la parte actora; el Tribunal ordenó su citación por carteles, formalidad que también fue cumplida a cabalidad, sin embargo; la parte demandada no compareció ni por sí ni por intermedio de apoderado a darse por citado en el lapso fijado en los carteles.
Vista la no comparecencia de la parte demandada, el Tribunal previa solicitud de la parte actora le designó defensor judicial, cargo que recayó en el Abogado Williams Perez, quien notificado de su designación compareció al proceso y prestó el juramento de Ley.
Citado el defensor designado, este compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda en nombre de su defendido.
Siendo la oportunidad procesal para promover y evacuar pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal prerrogativa.
Llegada la oportunidad de emitir su fallo, el Tribunal mediante sentencia interlocutoria repuso la causa al estado de notificar a defensor ad litem para que el mismo gestionara la localización efectiva de la parte demandada, el cual una vez citado volvió a comparecer al proceso y dio contestación a la demanda incoada en contra de su defendido.
Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:
II
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 5-B, ubicado en el piso 5, del Edificio denominado SUITES PROFESIONALES LOS CAOBOS, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento que por la presente acción le imputa a la parte demandada, ciudadano Carlos Sultán Cohen, en su condición de arrendatario del precitado inmueble.
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos:
Expone el apoderado de la actora que su representada es legítima propietaria del apartamento distinguido con el número y letra 5-B, ubicado en el piso 5, del Edificio denominado SUITES PROFESIONALES LOS CAOBOS, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital y actuando como arrendadora celebró sobre el referido inmueble un contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Sultán como arrendatario, el cual comenzó a regir el 1 de abril de 2.005 por el plazo fijo de un año y que posteriormente por acuerdo entre las partes se celebró un nuevo contrato por el plazo fijo de un año, con vencimiento el día1 de abril de 2.007, por lo que una vez vencida la prórroga legal y continuar su representada recibiendo los cánones de arrendamiento, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción.
Señaló que el inquilino dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.008, sin embargo en fecha 12 de diciembre de 2.008, consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2.008 y donde igualmente consignó la suma de 6.540 bolívares fuertes de los cuales Bs. 3.270 corresponden a los meses de noviembre y diciembre de 2.008 y pretendiendo hacer creer que por error involuntario fue abonado un excedente en ese mismo depósito, solicita que dicha suma sea imputada al pago de los meses de enero y febrero de 2.009, hecho completamente falso por que dicho excedente estaba destinado al pago de otra obligación de la arrendadora, por cuanto el inquilino mantenía otro contrato de arrendamiento con ella sobre otro inmueble de su propiedad.
Observa al Tribunal que desde el 18 de diciembre de 2.008 hasta la fecha de interposición de la demanda el arrendatario no ha consignado ningún otro pago, ni por el Juzgado Vigésimo Quinto ni por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, adeudando treinta y nueve mensualidades desde el mes de agosto de 2.009 a agosto de 2.012 y enero y febrero de 2.009.
Añade que las partes contratantes con el transcurso del tiempo han aceptado el uso comercial que se le ha venido dando al inmueble y estando el Edificio SUITES PROFESIONALES LOS CAOBOS, destinado al uso exclusivo de oficinas, no cabe la menor duda que la relación arrendaticia es sobre un inmueble de uso comercial.
Precisa que el arrendatario ha mostrado poco interés en contactarlos, haciendo caso omiso a sus exigencias legales, sintiéndose su representada afectada psicológica y económicamente por la conducta asumida por el inquilino, quien sigue ocupando el inmueble y su arrendamiento constituye el único sustento de su representada y su grupo familiar, aunado al hecho de tener que enfrentar gastos de condominio pactados contractualmente como obligación del inquilino, al extremo que fueron pasados al departamento legal y es por ello que ha recibido instrucciones expresas para intentar el desalojo accionado.
Fundamentó legalmente su pretensión en las disposiciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal A, artículo 1.159, 1.160, 1.167, respectivamente del Código Civil.
En base a los supuestos fácticos planteados demandó el desalojo del inmueble, su entrega libre de bienes y personas y el pago de la suma de sesenta y tres mil setecientos sesenta y cinco bolívares fuertes, por cánones vencidos y no pagados.
Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, el defensor designado a la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, el Thema decidendum se contra a determinar en primer lugar la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso y el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de agosto de 2.009 al mes de agosto de 2.012.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En el caso de autos, encontrándonos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones.
En concordancia con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”.
Para resolver respecto a la causal prevista en el literal a de la Ley, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas el Tribunal observa:
El artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En este sentido y a los fines de demostrar los hechos en los cuales basó su pretensión, la parte actora aportó a los autos, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito ente la parte actora y la parte demandada, sobre el apartamento distinguido con el número y letra 5-B, ubicado en el piso 5, del Edificio denominado SUITES PROFESIONALES LOS CAOBOS, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, que no obstante tratarse de un documento privado y haber sido consignado en copia fotostática simple este Tribunal lo tiene por reconocido al ser aportado por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según se evidencia de las copias fotostáticas certificadas que se encuentran insertas del folio 20 al 37 del expediente de consignaciones abierto ante el citado Juzgado, desprendiéndose del citado instrumento la certeza de las afirmaciones realizadas por la parte actora, en lo que respecta a la celebración del contrato y su naturaleza jurídica, esto es, la de ser un contrato celebrado inicialmente a tiempo determinado, pero por efectos de la tácita reconducción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y así expresamente se establece.
De la misma manera observa el Tribunal que a los efectos de demostrar el uso al cual fue destinado el inmueble arrendado, la parte actora aportó a los autos, original de inspección extra judicial, evacuada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, instrumento emanado de un funcionario que da fe de las declaraciones allí contenidas que al ser adminiculadas a las testimoniales rendidas por los ciudadanos Irma Del Mazo Morales, Pedro Ernesto Gutierrez y José Humberto Guevara Bustamante, al declarar los precitados testigos que el inmueble es utilizado como sede de una empresa propiedad del demandado y evidenciarse de la inspección que los materiales que se encontraban para el momento de su práctica son materiales de oficina permiten inferir que el uso que se le esta dando al inmueble es para oficina. Así se establece.
Ahora bien, demostrada como ha quedado la existencia del contrato de arrendamiento y su naturaleza jurídica, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2.009 a agosto de 2.012 y enero y febrero de 2009, el Tribunal observa que aportó la parte actora copia fotostática certificada de consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no impugnadas en forma alguna, de cuyo texto se desprende que las consignaciones correspondientes a los meses de noviembre de 2.008 a febrero de 2.009, fueron retiradas por la parte actora, convalidando con tal actuación el pago de las mismas, de tal manera que en lo que respeta a los meses de enero y febrero de 2.009, es forzoso concluir que el demandado se encuentra solvente. Adicionalmente se observa que tales consignaciones no producen efectos liberatorios a favor de la parte demandada, al no aportar esta a los autos, ningún elemento probatorio del cual pueda deducirse el pago de los meses que van desde el mes de agosto de 2.009 a agosto de 2.012, pues en virtud de las normas que rigen la carga de la prueba el hecho de excepcionarse el demandado, hizo surgir la obligación legal de probar su solvencia, hecho que no ocurrió en el caso que se analiza configurándose con tal actuación la causal invocada como fundamento de la pretensión deducida, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide.
III
En virtud a las consideraciones que se han dejado expresadas, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intento OLIMPIA MARGARITA NOUEL DE GALAVIS contra CARLOS SULTAN COHEN, en consecuencia, se condena a la parte demandada.
PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 5-B, ubicado en el piso 5, del Edificio denominado SUITES PROFESIONALES LOS CAOBOS, ubicado en la Calle Buenos Aires de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de sesenta mil cuatrocientos noventa y cinco bolívares fuertes como indemnización por el uso del inmueble durante los meses de agosto de 2.009 a agosto de 2.012, a razón de Bs. 1.635,00 por mes.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días de octubre de dos mil trece. Años 203° de la independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP AP31-V-2012-1476.