TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 07 de Octubre de 2013.
203° y 154°
Expediente Nº: 264-2013.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CRISTOBAL ALBERTO SOTO CELI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9. 699.690.
APODERADAS JUDICIALES: Abogadas. THAIS PERNIA MORENO y CRISTINA MARIA SOTO AGREDA, Inpreabogado Nros. 29.722 y 146.486, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIRELLA MARTINI, de nacionalidad italiana, mayor de edad e identificada con el numero de pasaporte D363796.
APODERADO JUDICIAL: Abogado RAUL LAZO MOLINA, Inpreabogado Nº. 101.295.

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el abogado RAUL LAZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.295, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana MIRELLA MARTINI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, e identificada con el numero de pasaporte D363796, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 31 de Mayo de 2013 por el citado Juzgado mediante el cual declaro Con Lugar el Desalojo.
Mediante auto de fecha 30 de Julio de 2013, se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente, a que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas para que tenga lugar la audiencia oral y en fecha 30 de Septiembre del año en curso, se llevo a cabo la referida audiencia.
II.- DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios (165 al 177) del presente expediente, decisión de fecha 31 de Mayo de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual señaló:
“(…) Asimismo, en este caso tiene aplicación lo dispuesto en el artículo 92 de la ley para la regularización y control de arrendamientos de viviendas que reza: El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo. En efecto, dado que la causa de la falta de pago es enteramente imputable a la arrendataria, pierde en forma inmediata todos los derechos consagrados en la Le para la Regularización y control de arrendamientos de viviendas que reza: al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio. Tal disposición tiene sentido pues si bien el inquilino ha sido calificado como el débil jurídico de la relación arrendaticia y en principio goza de una gran cantidad de derechos y privilegios, ello no lo exonera del cumplimiento de sus obligaciones, siendo clara la normativa al expresar la pérdida de los derechos consagrados en la Ley, siendo igualmente patente que la obtención de una vivienda o refugio es un derecho único y exclusivo del inquilino, pero para aquellos que estén cumplimiento con su obligación principal, como es el pago del canon de arrendamiento, y así se declara. Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda”…

III. DE LA APELACIÓN
Cursa al folio ciento setenta y ocho (178) de las presentes actuaciones, diligencia de fecha 10 de Junio de 2013, por medio de la cual fue interpuesto recurso de apelación por el abogado RAUL LAZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.295, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 31 de Mayo de 2013, y en el cual expresa lo siguiente:
“(…) Vista la sentencia definitiva proferida por el jurisdicente en fecha 31 de mayo de 2013, es por lo que tengo a bien proponer formal y tempestivamente, como en efecto es el caso; recurso ordinario de apelación de acuerdo con la norma ex artículo 123 de la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Luego de ello solicito que el presente recurso interpuesto sea oído en el doble efecto, y el expediente remitido al juzgado Ad quem correspondiente (…)”

IV DE LA AUDIENCIA ORAL
Cursa a los (folios 190 al 196) la celebración de la Audiencia Oral y Pública, de fecha 30 de Septiembre de 2013, en la presente Acción de Desalojo signada con el Nº 264-2013, donde se dejó sentado lo siguiente:
“En horas de Despacho del día de hoy, lunes Treinta (30) de Septiembre de Dos Mil Trece (2.013), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad fijada por este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado, para que tenga lugar el acto de AUDIENCIA ORAL en el juicio por Desalojo signado con el Nº 264-2013. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y se deja expresa constancia de la comparecencia de la parte actora ciudadano CRISTOBAL ALBERTO SOTO CELI, titular de la cédula de identidad N° V-9.699.690, Apoderada Judicial abogada THAIS PERNIA MORENO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 29.722. Así mismo se deja constancia que al momento de anunciar el acto no se encuentra presente la parte demandada apelante ciudadana MIRELLA MARTINI, con numero de pasaporte italiano Nº D363796, ni su Apoderado Judicial Abogado RAUL LAZO MOLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.295. Se inició el acto y la Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, MAIRA ZIEMS., dictó las pautas del proceso, concediendo a las partes presentes un lapso de diez (10) minutos para que hagan su exposición respectiva, y cinco (5) minutos de replica. Acto seguido se inició el debate con la exposición del abogado.
Acto seguido se inició el debate con la exposición de la abogada THAIS PERNIA MORENO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.722, apoderada judicial de la parte actora ciudadano CRISTOBAL ALBERTO SOTO CELI, supra identificado, quien señaló: “en virtud de que la parte apelante no compareció al acto no existe ningún fundamento de la apelación por el cual este mismo tribunal debe admitir pronunciamiento en contra de sentencia dictada y en tal sentido se ratifique la sentencia por estar ajustada a derecho ya que allí se valoraron y utilizaron todas las pruebas”. En este estado siendo las 11:05 de la mañana hace acto de presencia la ciudadana MIRELLA MARTINI, con numero de pasaporte italiano Nº D363796, y de su Apoderado Judicial Abogado RAUL LAZO MOLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.295..
En este estado, se le concede un lapso de diez (10) minutos para que la parte demandada alegue sus argumentos, quien señalo: “ratifica los alegaros de derechos señalados en la contestación, ratifica la falta de cualidad de la actora. Asi mismo manifiesta que el Tribunal de la causa en su motiva manifiesta la falta de cualidad de la actora, que se configuro a causal del desalojo en la insolvencia del pago de arrendamiento. El tribunal a quo no tomo en cuenta la ley de Inavi que es de interés social y asocio el caso concreto al derecho común erradamente ya que debió aplicarse la ley de inavi. Señalo igualmente sobre el inmueble objeto de la controversia pesa medidas dictada por el tribunal de juicio primera instancia. Asimismo manifestó de que lo que nace viciado no se puede validar por el tiempo que transcurra, visto que la vivienda es regida por ley especial, no se puede alegar la propia torpeza solcito con el debido respeto de este Juzgado que se analice el fallo dictado por la recurrida porque dio un tratamiento de derecho común a la vivienda, el contrato de arrendamiento nació viciado tome en cuenta la posesión inicial del inmueble, ratificamos no tenia legitimidad para demandar el desalojo, no se demostró la necesidad del inmueble y la condición especial del inmueble.” “En este estado se deja constancia de a comparecencia del ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi, titular de la cedula dem identidad y de la ciudadana María Josefina Agreda de Soto, titular de la cedula de identidad N° V-3.823.300”. Seguidamente se concede el lapso de cinco (05) minutos a las partes para que expongan las replicas pertinentes: La parte actora señalo: “El Dr. alega en principio, que la sentencia incurre en contradicción, en un principio el resumen de la sentencia de la audiencia oral se estampo que no se había configurado la causal para alegar el desalojo por necesidad del mismo, la pretensión de la demanda esta contenida en: 1.- necesidad del inmueble. 2.- falta de pago. Se puede ser titular del derecho por ser propietario, o por ser arrendador?, en el caso concreto cuando nació el contrato de arrendamiento se hizo de buena fe como propietario. Mi representado fue objeto de estafa inmobiliaria, por la empresa constructora no termino los edificios, hay un problema de orden social. El estado no le ha brindado la protección a lo propietarios el juicio de ejecución de hipoteca tiene 20 años, inavi le responde que ellos compraron, están reconocidos como propietarios y no es culpa de ello que no se haya formalizado la venta, la justicia tiene como finalidad mantener la paz social, entonces la justicia debe intervenir el orden social y un estatuto jurídico para cada uno de los ocupantes del inmueble. La defensa de la parte demandada es de que estamos hablando de un edificio de interés social no puede ser arrendado no tiene basamento jurídico. Son hechos distinto a la relación de arrendamiento debe tener un interés legitimo, todos los compradores de buena fe pero el estado debe analizar todas esas circunstancias no puede ser de otra manera la declaratoria por el tribunal de la causa, el inmueble esta alquilado desde el año 2008 antes de la vigencia de la ley, ahora la arrendataria desconoce el propietario, pero al momento de realizar el contrato de arrendamiento si lo reconoció. Debe ser ratificada la sentencia del A quo, y así pido que se declare. Seguidamente la parte demandada señalo: “Si existe en inavi una encuesta en el año 2007 y la personas que fueron encuestadas en el apartamento. Nosotros promovimos la prueba de informe si reconocía el carácter de propietario, el resultado de este informe de inavi se puede entender en una lectura simple, inavi no reconoce ese carácter a las personas como propietario cancelaron a la empresa constructora el contrato de venta, en el informe el inavi no reconoce lo que se dijo en esa encuesta pero que son ocupante y nadie ha formalizado la venta y ni han cancelado, la parte actora cancelo el 21% del precio final del apartamento a la empresa constructora. Ratificamos los alegatos de la contestación y que se declare con lugar el recurso. Seguidamente la parte actora hace uso de su contrarréplica y expone: “El tribunal no puede entrar analizar si el contrato de arrendamiento se dio solo sobre el 21% del inmueble, el mismo se arrendó con todos los bienes muebles del propietario”. Seguidamente la parte demandada manifestó no hacer uso de la contrarreplica. La jueza procedió a efectuar las siguientes preguntas: Vista que la presente acción se refiere al desalojo por falta de pago y por necesidad, procedo a preguntar Existe falta de pago de canon de arrendamiento por parte de la arrendataria? La parte demandada contesto que si existe falta de pago desde el mes de Febrero 2012. Existe en el expediente alguna prueba de la necesidad que tiene el consanguíneo del actor sobre el inmueble: La actora manifestó, que existe Inspección ocular de un inmueble en calicanto destinado a oficina, la parte demandada no asistió al acto, y se probo donde vive el familiar en el expediente cursa constancia de residencia del pariente consanguíneo. Se cierra la audiencia a las once y veintiocho de la mañana (11:28 a.m.), y se concede un lapso de cuarenta y cinco (45) minutos, para reanudar la audiencia a tenor de lo establecido por el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Concluido el lapso señalado, el Tribunal procede a reanudar la audiencia oral y dictar el fallo correspondiente siendo las doce y dieciocho (12:18 p.m), a cuyo efecto se solicita su lectura por secretaria contenido en los términos siguientes: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda esta Alzada pasa de seguidas a dictar el DISPOSITIVO DEL FALLO correspondiente a la presente causa signada bajo el Nº 264-2013, en tal sentido, considera imperioso señalar que estamos en presencia de la impugnación de una sentencia definitiva de fecha 31 de Mayo de 2013, emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, observando que, quien aquí decide que en el escrito libelar el actor fundamenta la demanda en los artículos 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Alquileres y los artículos 75 y 20 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en tal sentido de la revisión exhaustiva realizada al presente expediente se pudo constatar que el procedimiento del presente juicio de Desalojo llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, cumple con el derecho a la defensa, debido proceso y la tutela judicial efectiva tal y como lo establece los artículos 49 y 26 Constitucional, ahora bien siendo que considera que quien aquí decide que la parte actora se encuentra debidamente facultada para demandar desalojo es por lo que se le otorga legalidad y cualidad a su acción, así mismo se observa de las actas que conforman el presente expediente que existiendo un contrato de arrendamiento que no fue impugnado, siendo que la relación jurídica contractual arrendaticia fue reconocida, más la arrendataria no cumplió con lo pactado respecto a la cancelación de cánones de arrendamiento, es por lo que quien aquí decide debe declarar Con Lugar, la acción respecto a la causal in comento, asimismo respecto a la causal de necesidad alegada quien aquí decide considera que la parte actora no presento las pruebas suficientes para ser declarada Con Lugar. Así se decide. En razón de las consideraciones de hecho, de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Abogado Raúl Lazo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.295, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Mirella Martini, con pasaporte italiano Nº D363796, contra la sentencia definitiva dictada en fecha treinta y uno (31) de Julio de Dos Mil Trece (2013), por el Juzgado de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: SE MODIFICA, la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en los términos expuestos por esta alzada. TERCERO: Se acuerda el desalojo del apartamento identificado con el numero y sigla 8F situado en el piso 8, del edificio Cunaviche, Torre B, ubicado en la Calle Primera de Base Aragua, cruce con Avenida Fuerzas Aéreas, el cual forma parte del Conjunto Residencial Aeroparque, del entonces Municipio Crespo del Distrito Girardot ahora Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: que es su frente con el apartamento 8-H del piso 8 del mismo edificio; Este: pared interna del Hall del entrada al apartamento 8-F del piso 8 del mismo edificio; Oeste: con el apartamento 8-E del piso 8 del mismo Edificio. CUARTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.”

V.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto, este Tribunal Superior lo hace con base a las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda por Desalojo interpuesta el 13 de Noviembre de 2012, ante el Juzgado Tercero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, por el ciudadano CRISTOBAL ALBERTO SOTO CELI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.699.690, debidamente asistido por las abogadas en ejercicio THAIS PERNIA MORENO y CRISTINA MARIA SOTO AGREDA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.722 y 146.486, en contra de la ciudadana MIRELLA MARTINI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, e identificada con el número de pasaporte D363796. (Folios 01 al 74).
Posteriormente, en fecha 27 de Noviembre de 2012, el Juzgado Tercero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, mediante auto admitió la presente demanda (folio 75), y en fecha 07 de Febrero de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada Abogado RAUL LAZO MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.295, consignó escrito de contestación de la demanda (folios 86 al 91)
Ahora bien, el Juzgado Tercero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dictó sentencia definitiva, en fecha 31 de Mayo de 2013, (folios 165 al 177), mediante la cual declaro Con Lugar la demanda, la cual fue objeto de apelación por parte del Abogado RAUL LAZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.295, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia presentada en fecha 10 de Junio de 2013 (folio 178).
En este sentido, esta Juzgadora evidenció que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar si la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 31 de Mayo de 2013 se encuentra o no ajustada a derecho, por lo tanto, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para verificar la procedencia o no de la presente demanda por Desalojo, por lo que, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En este sentido, la Apoderada Judicial de la parte actora en su libelo de demanda alegó:
- Que “(…) en fecha 06 de Octubre de 2008, inicie una relación contractual de arrendamiento con la ciudadana MIRELLA MARTINI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, con pasaporte italiano Nº D363796 y con visa de turista, por un inmueble constituido por un apartamento identificado con el numero y sigla “8F”, situado en el Piso 8, del Edificio Cunaviche, Torre B, ubicado en la Calle Primera de Base Aragua, cruce con Avenida Fuerzas Aéreas, Maracay, Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, según constata del original del contrato de arrendamiento que por documento privado suscribimos ambas partes y que acompaño al presente escrito en origina.
- Que (…) el aludido contrato sería desde el de arrendamiento, ambas partes acordamos que el periodo de duración del mismo, seria desde el día primero de octubre de dos mil ocho (01-10-2008) inclusive hasta el día treinta y uno de marzo de dos mil nueve (31-03-2009), pudiéndose renovar por periodos iguales de mutuo acuerdo entre las partes. No obstante, ambas partes de mutuo acuerdo, lo que decidimos fue renovar el contrato por un periodo fijo de un (1) año, lo que ameritó suscribir un nuevo contrato que estipulara tal acuerdo, ya que en el anterior estaban previstas las prórrogas de seis (6) meses, y siendo que este aumento en el período de duración favorecería a la arrendataria, decidimos suscribir el contrato de manera auténtica ante la Notaría Pública de Maracay, en fecha 06 de Marzo de 2009, anotado bajo el Nº 25, Tomo 70 de los Libros respectivos.
- Que (…) desde finales del año próximo pasado, he venido solicitando de manera verbal pero en forma reiterada a la parte arrendataria, el desalojo del inmueble arrendado, debido a la necesidad que tiene mi hijo de vivir en el inmueble de mi propiedad. No obstante, la arrendataria ha hecho caso omiso a mi requerimiento, negándose a firmar inclusive comunicaciones escritas que pretendí entregarle con vista a su reticencia de llegar conmigo a un acuerdo para terminar la relación arrendaticia. Al punto de verme obligado a enviarle un telegrama el día 27 de febrero de 2012, con el objeto de notificarle y ratificarle mi intención de no renovar el contrato suscrito en fecha 06 de marzo de 2009, ante la Notaría Pública quinta de Maracay, con base a la necesidad que tiene mi hijo de vivir en el inmueble, dado que desea formar una familia completamente independiente de sus padres.
- Que (…) la arrendataria no paga los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2012 inclusive hasta la presente fecha, es decir, que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2012; aunado al hecho cierto, de que mi persona es la paga las cuotas del condominio, según lo acordáramos en el contrato de arrendamiento.
La actora fundamentó su acción en el artículo 91 numeral 2 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en los artículos 20 y 75 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Por su parte, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana MIRELLA MARTINI alegó:
- Que “(…) niega, rechazo y contradigo aquello referido en Cap. DE LA CONTROVERSIA PLANTEADA en escrito libelar sobre la presunta notificación que me hiciera el actor, de la “necesidad (que tiene su hijo) de vivir en el inmueble dado que desea formar una familia completamente independiente de sus padres”, asimismo, impugno por su falsedad lo señalado en escrito libelar en relación a que habíamos manifestado al actor reticencia a continuar pagándole los cánones de arrendamiento, motivado a que supuestamente, ella y su abogado, se dirigieron al Instituto Nacional de la Vivienda en la ciudad de Caracas, y en dicha sede fui informada que el monto máximo que debía pagarme por los cánones de arrendamiento, era de Un Mil Bolívares Bs. 1.000,00, cuando de mutuo acuerdo ya teníamos acordado que era la cantidad de Bs. 3.700,00. Pues bien lo cierto es que nunca fui a la ciudad de Caracas acompañada del referido abogado ni le comuniqué al demandante tal cosa. Impugno también por su falsedad lo dicho por el actor en el folio 04 del escrito libelar.
- Que, si legitimación es, en sentido técnico, la cualidad de un sujeto de derecho manifestada como una atribución subjetiva en el Proceso, del derecho y la obligación traídos a discusión en el mismo proceso; habrías de decirse que el demandante carece de legitimidad en derecho para suscribir algún contrato de arrendamiento del apartamento que gusta calificar de su propiedad (Nº 8-F, Conjunto Residencial Cunaviche), aun cuando de hecho así lo hizo. Esto es, en virtud de aquella prohibición de enajenar y gravar establecida en el propio documento constitutivo de la Junta de Condominio, siendo válido entonces recordar la definición del término enajenar: pasar o transmitir a otro el dominio de una cosa o algún derecho sobre ella.
De lo anterior se evidencia, que los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la procedencia o no de la acción por Desalojo interpuesta.
En este sentido, considera oportuno esta Superioridad entrar a valorar el acervo probatorio consignado por las partes del proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora anexo al escrito libelar los siguientes medios probatorios:
1.- Promovió Copia Certificada de la Providencia Administrativa, emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, de fecha 06-07-2012, (folios 10-11). Al respecto, este Tribunal Superior observa que el anterior documento constituye un instrumento público administrativo, el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente por lo que se otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), agoto la vía administrativa, tal cual lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación de Viviendas Arbitrarias. Así se valora.-
2.- Promovió Documento Privado de Contrato de Arrendamiento, de fecha 06-10-2008, (folios 12-13 y su vto), demostrando que el demandante Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), parte demandada en el presente juicio, siendo que se esta en presencia de un documento privado y el mismo no fue tachado ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente, quien aquí juzga le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 y 1.368 del Código Civil. Así se valora.-
3.- Promovió Documento Original de Contrato de Arrendamiento, emanado por la Notaría Pública Quinta de Maracay, quedando asentado bajo el Nº 25, Tomo 70 de fecha 06-03-2009, (folios 14 al 22), demostrando que el demandante Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), suscribió nuevamente contrato de arrendamiento con la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), parte demandada en el presente juicio, siendo que estamos en presencia de un documento público, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se valora.-
4.- Promovió Copia Simple de Inventario de Bienes, de fecha 04-10-2008, (folio 23), correspondiente al edificio Cunaviche, apartamento Nº 8F, demostrando así los bienes muebles que se encontraban en apartamento al momento de suscribir contrato con la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), siendo que se esta en presencia de una Copia Simple y la misma no fue tachada ni impugnada en la oportunidad legal correspondiente, quien aquí juzga le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
5.- Promovió dos (02) Documentos Privado de Contrato de Arrendamiento, (folios 24 al 27 y su vto), demostrando que el demandante Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), parte demandada en el presente juicio, quien aquí juzga observa que el referido documento fue valorado supra, en consecuencia se ratifica su valoración. Así se valora.-
6.- Promovió Original de telegrama y acuse de recibo, emitido por el Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL), (folios 28 al 30), enviado a al Urbanización Base Aragua, Edificio Residencias Cunaviche Torre B, Apartamento. 8-F. entre calle 1 y Av. Fuerzas Aéreas, frente residencias Cristóbal Colón, del referido telegrama se desprende que el ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), parte demandante, manifiesta el deseo de no seguir arrendado el inmueble objeto del presente litigio, por cuanto se esta en presencia de un documento público administrativo, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se valora.-
7.- Promovió Copia Simple de Acta de Conciliación, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda, de fecha 24 de Abril de 2012, (folios 31-32), demostrando así que la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), seguirá en su situación de morosidad con respecto al pago de los cánones de arrendamiento del referido apartamento y que desconoce como arrendador al ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), en tal sentido, quien aquí juzga le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
8.- Promovió documento privado de Compra, emitido por Inmobiliaria Mercantil C.A, (IMECA), de fecha 29-10-1979, (folio del inmueble objeto de la presente controversia, apartamento ubicado en el Edificio Cunaviche identificado con el Nº 8-F y recibos de pago identificado con los Nros. 1028- 2061- 1332, acreditando así la propiedad del inmueble al ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), en este orden de ideas este Sentenciador considera importante resaltar que las referidas documentales emanan de un tercero, ajeno a la relación procesal, por lo tanto, para que estas puedan tenga valor en juicio deberán ser ratificados por el tercero a través de la prueba testimonial, tal y como lo previó el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”
La norma in comento regula el establecimiento de una prueba concreta, es decir, de un documento privado cuando este lo suscribe un tercero que no es parte en el juicio ni causante de éste, por lo que se requiere para regular su promoción, que el mismo sea ratificado por su firmante mediante una declaración en forma análoga a un testimonio y con la posibilidad de que la parte promovente formule preguntas para controlar la veracidad de la misma.
A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0223, de fecha 20 de diciembre de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, señaló lo siguiente:
“…el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone para la validez de un documento privado promovido por las partes, su ratificación mediante la prueba testimonial, constituyéndose, por ende, norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba.
En igual sentido dicha Sala, en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, señalo:
“estas declaraciones hechos por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva del control y contradicción de la prueba, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a forma parte de la prueba testimonial, las cuales deber ser la regla de la valoración prevista en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil…”
Asimismo, establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0259 reiterada de fecha 19 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, lo siguiente:
“…la inclusión en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente 1987, tuvo por objeto de aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contiende en él, no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos a juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta circunstancias nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documentos o una simple copia, pues la propia naturales de esta llamada por algunos escritores de derechos “prueba ilustrativa, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado… la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…(Sic)(Subrayado y negrillas del Tribunal)

Con fundamento a lo antes analizado este Tribunal considera que las documentales marcados con letra “I, J, K, L”, son documentos emanado de un tercero que no son parte en este juicio, los cuales, para su validez, debieron ser ratificadas por la persona que la suscribió y, al no serlo, deben ser desechados del proceso. Y así se establece.
9.- Promovió original de Titulo Supletorio, emanado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06-11-1991, (folios 37-38 y su vto), donde se le acredita a la parte demandante ser el propietario de las bienhechurias descritas en el referido titulo, por cuanto se esta en presencia de un Documento Público, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
10.- Promovió Copia Simple del censo, realizado por INAVI, en fecha 22-06-2004, (folios 39 al 47), donde se evidencia que el ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), tiene la posesión del inmueble. En tal sentido por cuanto se esta en presencia de un documento público administrativo, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se valora.-
11.- Promovió Original de Solvencia de Condominio, de fecha 24-09-2012, (folio 48), siendo que la referida solvencia no guarda relación con el hecho controvertido, quien aquí juzga la desecha del proceso. Y así se declara.-
12.- Promovió Original de Acta de Nacimiento del ciudadano, Guillermo Alberto, emitida por el Registro Civil del Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando asentada bajo el Nº 859, tomo 02, año 1.982, la misma demuestra el vínculo de consanguinidad existente entre el ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), por cuanto se esta en presencia de un documento público, quien aquí suscribe, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, del Código Civil. Así se valora.-
13.- Promovió Copia Simple de Documento Registrado de Condominio del edificio Cunaviche, quedando asentado bajo el Nº 08, Tomo 8, Protocolo 1 de fecha 25-05-1981, siendo que el referido documento, no fue tachado, ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
Durante el lapso probatorio la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1.-Promovió Copia Certificada de actuaciones del Exp. 0440-12, de fecha 19-02-2013, (folios 108 al 117), proveniente de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos del Estado Aragua, demostrando así que la parte demandante agoto la vía administrativa, en tal sentido quien aquí juzga, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se valora.-
2.- Promovió Copia Simple de Correos Electrónicos, emitidos al ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), por la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), (folios 118 al 122). Ahora bien según la Ley Sobre Mensajes De Datos y Firmas Electrónicas, dispone en su artículo 4: “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”. En tal sentido los referidos correos electrónicos no fueron, impugnado ni tachado en su oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, quien aquí juzga le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.-
3.- Promovió Copia Simple de Documento Registrado de Condominio del edificio Cunaviche, quedando asentado bajo el Nº 08, Tomo 8, Protocolo 1 de fecha 25-05-1981. Quien aquí juzga ratifica la valoración que hizo supra de este documento. Así se valora.-
4.- Promovió Prueba de Informes. En este sentido, es importante acotar que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos…”
De la norma antes trascrita, este sentenciador constata que la referida prueba fue admitida y se ordenó librar el oficio correspondiente, recibiendo respuesta mediante Comunicado emitido por el Departamento legal del Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), de fecha 23-04-2013, (folios 136-142). Donde se demuestra que existe un Juicio pendiente, relativo al Procedimiento de Ejecución de Hipoteca que sigue (INAVI) en contra de la empresa YURIMA DE FOMENTO S.A (YUFOSA), asimismo se refleja que la Gerencia Estatal del Instituto Nacional de la Vivienda Reglón Aragua, realizó un censo en el Conjunto Residencial Cunaviche dando como resultado que para la fecha 22-06-2004, quien ocupaba el apartamento Torre B, Apto. 8-F, era el ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado).
En cuanto al oficio librado al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), se recibió respuesta en fecha 25-03-2013, (folio 143), de la comunicación se pudo constatar que los movimientos migratorios de la ciudadana Mirella Martini, supra identificada en autos, se encuentran en trámite por la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas, sede principal de Saime Caracas.
5.- De Las Testimoniales:
Promueve como testifícales a los ciudadanos HENRY ALEXIS MEDINA, MARIA CONSUELO MONTOYA DE TORRES, MORHEC REGINA DEL CARMEN SUINAGA PINO, MAGALI COROMOTO BENITEZ DE MARCANO, FLORA CONCILIA CANDIDA MANGANIELLO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-12.612.088, V-14.786.824, V-9.682.287, V-4.062.065, V-4.228.907, respectivamente.-
En tal sentido los referidos testigo quedaron conteste en cuanto a la relación contractual existente entre el ciudadano Cristóbal Alberto Soto Celi (supra identificado), en su carácter de arrendador y la ciudadana Mirella Martini (supra identificada), en su carácter de arrendataria de un bien inmueble tipo apartamento identificado con el numero y sigla 8F situado en el piso 8, del edificio Cunaviche, Torre B, ubicado en la Calle Primera de Base Aragua, cruce con Avenida Fuerzas Aéreas, el cual forma parte del Conjunto Residencial Aeroparque.
Ahora bien, es necesario recordar el contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”
En ese sentido, el autor Emilio Calvo Baca, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil de Venezuela (2006), Pág. 459, dejó sentado que:
“(…) Hay un conjunto de principios que orientan el criterio del Juez en la valoración del testimonio; la inverosimilitud de un hecho, por ser contrario a las leyes físicas o naturales, la probidad de una persona de vida intachable, la mayor facultad de percepción de un técnico respecto de un profano o de un hombre con relación a un niño etc., son conceptos comunes que el Juez debe utilizar en el análisis del testimonio. Las reglas de la sana critica son así elementos de apreciación que se refieren: a la persona del testigo, a las condiciones de formación del testimonio, al contenido de la exposición y al examen (…)”
Así las cosas, luego de analizadas las deposiciones cursantes a los folios (149 al 153 y su vto), del presente expediente, conforme a las reglas de la sana crítica, esta Juzgadora observa que de las mismas se desprende que, los testigos traídos a los autos son contestes a manifestar que el ciudadano CRISTÓBAL ALBERTO SOTO CELI, ya identificado, dio en alquiler el referido apartamento objeto de la presente controversia, a la ciudadana MIRELLA MARTINI, ya identificada, quien es aquí demandada. Por lo que, dichas declaraciones, ilustran a quien decide sobre la relación contractual existente. En consecuencia quien aquí Juzga le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
6.- De la Inspección Ocular:
La apoderada judicial de la parte actora solicito Inspección Ocular de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, que señala:“El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos…”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0528 de fecha 18 de julio de 2006, con ponencia de la Dra. Isbelia Pérez Velásquez, señaló: “…esta Sala aprecia que el legislador pone a disposición de las partes la posibilidad de valerse de este medio de prueba para dejar constancia de determinados hechos o situaciones, en virtud de las cuales se demuestre la veracidad de sus pretensiones; principalmente en aquellos casos en los que tales hechos guarden relación directa con la materia de fondo. Una de las limitaciones que tienen las partes en la evacuación de dicha prueba, es que ésta sólo puede referirse a los particulares señalados en el escrito de promoción; por tanto las intervenciones que hagan las partes deben circunscribirse a los puntos previamente indicados, pues de lo contrarió se estaría permitiendo a las parte la evacuación de una prueba distinta…”
Ahora bien, visto que dicha inspección judicial es practicada por un juez, esta debe considerarse como un documento público o autentico que hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sean declarados falsos de los hechos que el Tribunal dejó constancia a través de la inspección. Por lo que, de la revisión realizada de las actas de las inspecciones que cursa a los (folios 133-134 y su vto), se desprende que en la visita del Tribunal A quo en la avenida sucre y segunda transversal de la Urbanización Calicanto de esta ciudad de Maracay, estado Aragua, que dicho inmueble es utilizado para uso de oficina y en cuanto a la visita realizada por el Tribunal de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry a la Urbanización el centro Calle 3 Nº 14, parroquia José Casanova Godoy, de demuestra que la referida vivienda es de uso familiar y se prueba que vive el ciudadano CRISTÓBAL ALBERTO SOTO CELI con su grupo familiar. En consecuencia quien aquí Juzga le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.- Promovió Copia Simple de Documento Público de compra venta, de fecha 09-05-1994 (folio 91-93), donde se evidencia que los ciudadanos Gala García, Rafael Ramírez, Rubén Ramírez, Rosalba Ramírez, Rebeca Ramírez, Riomaira Ramírez, Ricardo Ramírez y Félix Ramírez, dan en venta un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta tercera, signada por el número 5 del edificio “Torre Codazzi”, situado en la Urbanización Calicanto, al ciudadano Cristobal Alberto Soto Celi, supra identificado en autos, por cuanto se esta en presencia de un Documento Público, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
2.- Promovió Copia Simple de Certificación de Gravamen, folio (94), siendo que la referida certificación de gravamen, no tiene relación con el hecho controvertido, quien aquí juzga no le otorga pleno valor probatorio, por considerarlo impertinente, en consecuencia se desecha del proceso. Así se desecha.-
3.- Promovió Original de Constancia de Estudio de la adolescente Dalla Valeria, Kevin, con cédula escolar número V-19700363796, siendo que la referida constancia fue emanada de un tercero y no fue ratificado en juicio, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se desecha.-
4.- De Las Testimoniales:
Promueve como testifícales a los ciudadanos ZORAYA EMPERATRIZ RODRIGUEZ REYES, JAIME ALEJANDRO HERRAT ARAGORT, FRANCISCO RAMON COLINA RUIZ, titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.227.580, V-8.725.027, V-5.158.466, respectivamente.-
En tal sentido los referidos testigos no aporta ningún elemento probatorio al hecho controvertido, en virtud de que los mismos solo manifestaron conocer de vista al ciudadano Cristóbal Soto, parte demandante en el presente juicio, que solo conocen la inquilina ciudadana Mirella Martini, en su carácter de parte demandada, en consecuencia quien aquí juzga, se ve en la imperiosa necesidad de desecharlos del proceso. Así se desecha.-
Ahora bien, visto y revisado el acervo probatorio se evidencia que estamos en presencia de una demanda por DESALOJO.
En tal sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario señala: “la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario”. Por lo que, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente: “ solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes casuales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada , de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”
Asimismo, señala el articulo 92 eiusdem lo siguiente: “…el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta ley…”(sic)
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En éste sentido, observa ésta Superioridad que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de 4 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda antes trascrito.
Ahora bien dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone con relación al canon de arrendamiento, señala lo siguiente: “Artículo 62. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.”
De las normas antes trascritas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, lo cuales deberán ser pagados los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes; es decir, que por ejemplo si estamos en el mes de mayo vencido este mes el arrendatario tiene los primeros 5 días hábiles del mes de junio para hacer el pago validos del canon de arrendamiento, en caso contrario el pago se entenderá mal efectuado y en consecuencia vencida 4 mensualidades en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del arrendatario.
En el presente caso se está en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandada dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de febrero 2012, por tal circunstancia se encuentra incumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien en la audiencia oral se puede determina tal situación de una confesión realizada por la parte demandada ciudadana MIRELLA MARTINI, ya identificada en autos donde señalo lo siguiente en la pregunta realizada en la referida audiencia por quien aquí suscribe: La jueza procedió a efectuar las siguientes preguntas: Vista que la presente acción se refiere al desalojo por falta de pago y por necesidad, procedo a preguntar. Existe falta de pago de canon de arrendamiento por parte de la arrendataria? La parte demandada contesto que si existe falta de pago desde el mes de Febrero 2012. En tal sentido no queda duda de la existencia de la falta de pago de la arrendataria por lo que la demanda incoada por desalojo incoada por el ciudadano CRISTÓBAL ALBERTO SOTO CELI, ya identificado contra la ciudadana MIRELLA MARTINI, ya identificada debe ser declarada con lugar como en efecto se declara solo con respecto a la falta de pago.
En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta superioridad debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de de los Arrendamientos de Vivienda señala:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”.Subrayado y negrita de esta alzada.-

Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada, deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así , sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar: “.Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” , éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
.(Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con
aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad

En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, era invocar la necesidad de su hijo. La causal segunda de desocupación (Artículo 91. Numeral “2”), se refiere a la “necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que el Juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca. Caracas, 1996. Pág. 38). En el caso sub lite, está probado plenamente el vinculo consanguíneo a través de partida de nacimiento, que es hijo del actor, partida esta de nacimiento que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para su hijo, por lo cual, habiendo alegado el actor que su hijo es un adulto de treinta años de edad, profesional, necesita hacer su vida independiente, lo que hace acreedor al derecho de habitar una vivienda cómoda, que le proporcione en su entorno privacidad con su pareja y futura familia. Esta representa una situación de hecho que debió ser probada para ser apreciada por el Juzgador es decir, debió haberse alegado y probado la situación de su hijo. Circunstancia ésta que tampoco fue probada. No es menos cierto que es requisito “Sine Cua Nom” para que proceda el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el hecho de que el hijo tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble lo cual no consta a los autos. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSE LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica. Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181).
En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000).
Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría.
En el caso sub lite, el actor dice que su hijo es adulto y necesita privacidad con su pareja, circunstancia que le hace generar la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, pero dicha prueba no aparece a los autos, debiendo declarar tal pretensión deducida, sin lugar, y así se establece.
Por todas las razones de hechos y de derecho expuestas anteriormente, esta Juzgadora concluye que, debe ser declarado PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado RAUL LAZO MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.295, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana MIRELLA MARTINI, contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 31 de Julio de 2013 (folios 165 al 177). Así se decide.
V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Abogado Raúl Lazo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.295, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Mirella Martini, con pasaporte italiano Nº D363796, contra la sentencia definitiva dictada en fecha treinta y uno (31) de Julio de Dos Mil Trece (2013), por el Juzgado de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: SE MODIFICA, la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en los términos expuestos por esta alzada. TERCERO: Se acuerda el desalojo del apartamento identificado con el numero y sigla 8F situado en el piso 8, del edificio Cunaviche, Torre B, ubicado en la Calle Primera de Base Aragua, cruce con Avenida Fuerzas Aéreas, el cual forma parte del Conjunto Residencial Aeroparque, del entonces Municipio Crespo del Distrito Girardot ahora Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: que es su frente con el apartamento 8-H del piso 8 del mismo edificio; Este: pared interna del Hall del entrada al apartamento 8-F del piso 8 del mismo edificio; Oeste: con el apartamento 8-E del piso 8 del mismo Edificio. CUARTO: Se acuerda la entrega material del apartamento identificado con el numero y sigla 8F situado en el piso 8, del edificio Cunaviche, Torre B, ubicado en la Calle Primera de Base Aragua, cruce con Avenida Fuerzas Aéreas, el cual forma parte del Conjunto Residencial Aeroparque, y de los bienes muebles especificados tanto en el contrato de arrendamiento como en el inventario anexo, en buen estado de mantenimiento, uso, conservación en que le fue entregado a la arrendataria, sin daños ni deterioros y solvente en los pagos de los diferentes servicios públicos y privados, llámese: agua, luz eléctrica, aseo urbano, y los que haya contratado la arrendataria en beneficio del inmueble.- QUINTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia.
Dado firmado y sellado en la sala de este Despacho Juzgado Superior Segundo en lo civil, mercantil, transito y bancario de la circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay a los siete (07) días del mes de Octubre de Dos Mil Trece (2013).-
LA JUEZ SUPERIOR,

DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,

ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:20 de la tarde.- LA SECRETARIA,

ABG. JHEYSA ALFONZO.
Exp. 264-2013.-
MZ/JA.-