TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
Juzgado Primero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas.-
Maturín, 16 de septiembre del año 2013
202º y 153º
Estando en la oportunidad legal para sentenciar, este Tribunal pasa a realizarlo de la siguiente manera:
PRIMERA

En cumplimiento con lo establecido en los ordinales 1° y 2° del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se establece:
Las partes, sus apoderados y la acción deducida.

DEMANDANTE: Abogadas: JHULITZA MOLINA y/o LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, e inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nº: 102.340 y 74.248 de este domicilio actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana ANA MEDINA venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.715.398
DEMANDADO: EVELISE ANTONIA PEÑA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.859.042 de esta domicilio.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE: (11.456).-
SEGUNDA

De conformidad con lo consagrado en el ordinal 3° del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se establece lo siguiente:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 15 de octubre de 2.012, compareció por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en funciones de Distribuidor, las ciudadanas Abogadas: JHULITZA MOLINA y/o LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, e inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nº: 102.340 y 74.248 de este domicilio actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana ANA MEDINA venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.715.398 e interpusieron formalmente demanda con motivo de DESALOJO en contra de la ciudadana EVELISE ANTONIA PEÑA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.859.042 de esta domicilio, recibida en este Juzgado, en fecha 16 de octubre de 2.012.-
La parte actora sustenta la presente demanda alegando lo que el Tribunal resume de la manera siguiente: comienza afirmando que es propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Sector Brisas de la Floresta, que es el caso que en fecha 19 de agosto de 2.009 celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana: EVELISE ANTONIA PEÑA, supra identificado, sobre un inmueble de su propiedad, dicho contrato fue Notariado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, quedando anotado bajo el N° 50, Tomo 192 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, para el funcionamiento de una Agencia de Festejos, denominada GLAMOUR, C:A, asimismo afirma que la inquilina del inmueble a mantenido una actitud hostil y se ha negado entregar el inmueble en donde funciona la mencionada Agencia de Festejos, lo cual le ocasionado daños emocionales, e igualmente en recibos de pago emitidos por la apoderada judicial de fecha 06 de agosto de 2010 se deja constancia que a partir de ese mes se iniciaba el lapso de prórroga Legal establecido para la desocupación del inmueble, quien manifestó de manera verbal que entregaría el inmueble en el mes de enero de 2011; así en fecha 09 de febrero de 2011 se le hace llegar una nueva oferta de venta del inmueble a la arrendataria la cual se negó a firmar, dejando constancia en el recibo de pago del mes de febrero de 2011, así transcurrió el año 2011, e igualmente practico inspección judicial y pudo constatar el deterioro ante la falta de mantenimiento por parte de la arrendataria; además ante el hecho de que esta había manifestado su imposibilidad de adquirir el inmueble antes descrito, y como consecuencia de ello, es por lo que comparece ante esta competente autoridad a los fines de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana EVELISE ANTONIA PEÑA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.859.042 de esta domicilio para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al desalojo del inmueble objeto de la presente acción, en pagarle la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) esto en virtud repetimos de daños causados ( deterioro del inmueble), y en pagarlos honorarios de abogados y condenada en costas procesales del presente Juicio. Fundamentando su acción en los artículos 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
El demandado fue citado en la defensora judicial que se le designo al no haberse logrado su citación personal y no haber atendido el llamado que se le hizo mediante carteles, no obstante compareció para contestar la demanda en forma oportuna.- Ambas partes aportaron al proceso las pruebas que estimaron convenientes para demostrar sus alegaciones.-
Encontrándose este Tribunal en la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, lo hace previa las consideraciones que seguidamente se explanan:
Se circunscribe la pretensión deducida en el presente juicio, al desalojo de un inmueble dado en arrendamiento bajo un contrato de arrendamiento, que según lo convenido por las partes en su clausula cuarta “ suscrito a tiempo fijo de un año prorrogable previo común acuerdo entre las partes contratantes dado por escrito y cuya vigencia del término de duración, es a partir del día 01 de agosto del 2009 hasta el primero de agosto del 2010”, y el cual fue autenticado el diecinueve (19) de agosto de 2009 en la Notaría Pública Primera de Maturín, quedando anotado bajo el N° 50, Tomo 192 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, quien aquí suscribe considera que el referido contrato es ley entre las partes y que el contrato que alega la parte actora decidieron firmarlo a tiempo determinado el cual consta del folio cincuenta y seis (56) al folio sesenta y uno (61) de los autos del expediente. Por lo que este Tribunal al no producirse el desahucio legal, ni notificación autentica se considera que el contrato mencionada anteriormente se encuentra vigente hasta la presente fecha y rigiendo la relación arrendaticia existente entre las partes por haberse prorrogado sucesivamente. Así se establece.-
Ahora bien, de la revisión exhaustiva que este Juzgador ha realizado a las actas procesales observa que la parte demandante en el petitorio de su escrito libelar solicita en su particular primero, lo siguiente:
PRIMERO: A desalojar el inmueble de su propiedad el cual no se describió en el libelo como se encuentra distribuido, lo cual nos lleva a tener como características de este las recogidas en el documento cursante a los veintiuno (21) al veinticuatro (24) de la presente causa, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Sector Brisas de la Floresta, número 83 de esta ciudad de Maturín del Estado Monagas,en virtud de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, y en razón de la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble, así como el deterioro del mismo producto de la falta de mantenimiento.
Así las cosas, este Juzgador pasa a analizar la pretensión del demandante contenida en el particular primero en específico y subsumir en la norma la presente acción en donde la demandante pretende el desalojo de los inmuebles de su propiedad tal como se encuentra establecido en la clausula primera del contrato, los cuales serán única y exclusivamente para uso comercial, persiguiendo esta la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que tiene con la parte demandada por cuanto se ha cumplido la prorroga legal.
De la revisión de las pruebas y del contratos suscrito por las partes y cursante al presente proceso, el cual fue apreciado anteriormente, y a decir del demandante el arrendatario estaba en conocimiento del inicio del beneficio de la prorroga legal por cuanto este le notificó de su no voluntad de continuar la relación arrendaticia tanto de manera verbal como a través de los recibos de pagos que consigno al momento de promover pruebas, siendo importante resaltar que si la propietaria arrendadora pretendía hacerse valer de esta prueba existen los mecanismos idóneos para tal fin como son el reconocimiento de la demandada o la prueba de informes a los fines de que esta consignara los originales y cotejarlos con las copias traídas a los autos por la demandante por cuanto ella no puede hacerse su propia prueba y servirse de la misma por ser reiterado el criterio que prevalece con respecto a este tipo de documentales los cuales carecen de eficacia probatoria y así se establece.
De la misma forma se observa que en principio cuando demanda lo hace por la acción desalojo pero no invoca norma alguna en donde subsuma el derecho, por cuanto la propiedad es una condición que deriva de un documento de naturaleza real, en cambio la acción interpuesta por la actora es de naturaleza personal derivada por supuesto de una relación contractual sobre un inmueble de su propiedad lo que nos lleva a los fines de determinar la tutelabilidad de tal petición y si no existe norma jurídica alguna que le niegue protección y acogimiento a tal pretensión.
En este sentido, de la lectura del libelo de la demanda que encabeza estas actuaciones, puede observar el Tribunal que la como base de su acción el derecho de propiedad tipificado en el artículo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 8 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda señalados por el accionante Ley esta que no aplica para el caso que nos ocupa) todo ello, con base a un contrato de arrendamiento de un inmueble para uso comercial suscrito entre las partes, y en el cual solicita el Desalojo del inmueble objeto del contrato, en tal sentido establece la norma que ha debido invocar la actora es decir el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual señala lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …(omisiss)”.-
Establece claramente el artículo parcialmente trascrito, que cuando la pretensión de la parte accionante persiga la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento bajo la figura de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, la vía procesal idónea para materializar dicha pretensión es el desalojo del inmueble, fundada dicha petición en la norma antes parcialmente transcrita, en cualesquiera de sus causales y en el caso que nos ocupa la parte accionante primariamente señala la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, debiendo en este caso realizar las siguientes consideraciones:
Para la Doctrina Inquilinaria, el supuesto abstracto indicado en la causal “b” del artículo 34 de la Ley arrendamientos Inmobiliarios, encabezada por el Abogado JOSÉ LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Práctica. Ed El Guay. Caracas, 1997, Pág. 181), no media a través de un incumplimiento culposo por parte del inquilino, sino en la necesidad que tiene el propietario o un pariente consanguíneo en segundo grado de ocupar el inmueble, cuya carga probatoria, incumbe al arrendador. Para JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ, hijo (Temas Jurídicos Inquilinarios. Ed. José Catalá. Caracas, 1997, Pág. 95), ese derecho de ocupar el inmueble, entra en el poder discrecional de analizar sí, el propietario tiene una causal justa y válida para requerir la devolución de su inmueble una vez vencido el lapso de duración pactado en el contrato de arrendamiento, pues de no ser así, por efecto de la limitación legal, deberá aceptar que el inquilino que haya cumplido sus obligaciones continúe en la posesión del inmueble en la misma condición. Para el tratadista Valenciano EDGAR NUÑEZ ALCÁNTARA (Manual de Derecho Inquilinario. Ed Vadell. Valencia, 1999, Pág. 203), el extremo que debe comprobar el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, es el de la necesidad de ocupar el inmueble, inclusive hasta cuando el inmueble lo fuere para actividades laborales, industriales o comerciales.
Entonces se tiene que existen tres supuestos que deben ser comprobados para que se declare con lugar una demanda con fundamento en la causal indicada:
1.- Que exista una relación arrendaticia a tiempo indeterminada.
2.- Que se compruebe la cualidad de propietario por parte del demandante
3.- Debe quedar establecida la necesidad de la persona se alega, tiene de ocupar el inmueble.
En el caso objeto de estudio, la demandante declaró que sostenía una relación arrendaticia (No determinó tiempo) con la demandada, Ciudadana: EVELISE ANTONIA PEÑA, a lo cual ésta, al defensor judicial no atacó se entiende como una admisión expresa e igualmente de las actas como se señaló anteriormente existe una relación arrendaticia y así se establece.-
En relación a la cualidad de propietario queda igualmente comprobado, en especial del documento de propiedad del inmueble, ya valorado, que la demandante ostenta esa cualidad en primer lugar por cuanto entre ella y la demandada existe un contrato de arrendamiento y en segundo lugar por ser el inmueble ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Sector Brisas de la Floresta, número 83 de esta ciudad de Maturín del Estado Monagas, que se trata del mismo inmueble cuyo desalojo se pretende y por ser la accionante propietaria del mismo según se desprende de las actas que conforman el presente expediente, en el cual está contenido la compra del inmueble al que se refiere la presente causa; esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el actor tiene la condición de propietario de ese inmueble con lo cual se cumple con el requisito número dos para la procedencia de la presente acción. Así se establece.
En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma; de igual manera se cita al autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, que en su obra “Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario”, pag. 195 indica:

“…La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, de cualquier categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…”
Quiere indicar éste Juzgador, que la norma aplicable a este tipo de casos permite ante la necesidad del bien por un pariente consanguíneo cercano, o puede existir otra circunstancia en virtud de la cual quede verificado que el propietario necesita la ocupación del inmueble con preferencia del arrendatario. De acuerdo a los criterios doctrinarios citados, el problema de la necesidad no es objeto de prueba directa y basta la indicación en el Juzgador de la eventual necesidad y presentarse al menos indicios de la misma, pues como se dijo, no está sujeta a plena prueba; entonces, para éste juzgador de los medios de prueba vertidos a los autos no se puede llegar a la convicción de la necesidad que tiene la demandante en ocupar el inmueble de su propiedad, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil por lo cual, la pretensión de desalojo no puede prosperar en derecho en cuanto a esta causal invocada en hechos por la parte accionantes , en virtud de que no trajo a los autos indicios que pudiesen llevar a quien aquí decide a tener la convicción de certeza de los argumentos en los cuales basó su pretensión la demandante, como se indicará en el dispositivo del fallo y así se decide.
De igual forma este Tribunal debe pronunciarse sobre lo establecido en el artículo 34, literal (a), que establece que sólo podrá demandarse el desalojo en estos tipos de contratos cuando el arrendatario haya dejado de pagar (02) dos mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, razón por la cual, este Tribunal observa que el actor no fundamenta su acción en la falta de pago razón esta que lleva a este Juzgador a concluir que el arrendatario se encontraba solvente con el pago de las mensualidades. Mutatis Mutandi, este Tribunal asume la presunción hominis de que el arrendatario se encuentra solvente inquilinariamente por cuanto esto no fue invocado como causal de desalojo por la propietaria – arrendadora y así se decide.
En cuanto al deterioro que presenta el inmueble dado en arrendamiento para el funcionamiento de una agencia de Festejos Adminiculando las probanzas aportadas logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un arrendamiento que tiene por objeto el inmueble antes identificado y que este último presenta deterioros que ameritan su reparación.-
Siendo así advierte el sentenciador que el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación…”.-
En tal sentido, señala el doctor CARLOS BRENDER ACKERMAN, en su obra Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliario: “Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes…”.-
Asimismo, establece el artículo 1.590 del Código Civil: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.-
Así la hipótesis del desalojo para realizar reparaciones tiene carácter excepcional y solo la hace procedente la circunstancia de que la reparación sea de tal entidad que amerite la desocupación del inmueble, pero además debe precisarse que la sola necesidad de la reparación no determina la procedencia de la acción, pues en definitiva ella está vinculada al hecho inminente de iniciarse, lo cual se evidenciara mediante los permisos expedidos por la ingeniería municipal.-
En el caso de autos, si bien, está demostrada la existencia de daños que evidentemente deben ser remediados, a través de la inspección extrajudicial no queda establecido que la ejecución de la recomposición del inmueble amerite el desalojo y tampoco queda establecido que la reparación se iniciará en breve.- Siendo así, no se encuentran llenos los extremos para declarar procedente el desalojo solicitado y así se decide.-
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley: declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por las Abogadas: JHULITZA MOLINA y/o LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, e inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nº: 102.340 y 74.248 de este domicilio actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana ANA MEDINA venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.715.398 contra la ciudadana EVELISE ANTONIA PEÑA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.859.042 de esta domicilio.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandante por haber resultado vencida.-
No se requiere de la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo fue dictado dentro del lapso legal.
Regístrese, Publíquese y déjese copia por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año 2013. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez titular,

Abg. Luís Ramón Farías García
La Secretaria,

Abg. Guiliana Alexa Luces Rojas
En esta misma fecha siendo las 10:00 a.m. horas de la mañana se registró y publicó la presente sentencia. Conste.
La Secretaria,

Abg. Guiliana Alexa Luces Rojas

Expediente N° 11.456
Abg. LRFG/ lrfg