EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Asunto No. 000636 (Antiguo No. AH13-V-2006-000066) “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES Motivo: Desalojo Sentencia: Definitiva -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana ROSA DEL CARMEN DÍAZ PEREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 4.580.371. Representada en la causa por su apoderado judicial, abogado LEONARDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 27.385, según instrumento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de marzo de 2006, anotado bajo el No. 20, Tomo 12 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. -PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano JOSÉ MANUEL GONCALVES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 8.816.240. Representado en la causa por la defensora judicial, la abogada ONEIDA SALAS, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.901. -II- -SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA- La representación de la parte actora expresó sus alegatos, en los siguientes términos: 1. Que su representada en fecha 15 de julio de 2000, mediante documento privado, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano José Manuel Goncalves, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número y letra 3-B-40, ubicado en el quinto piso de las Residencias Parque Uno, Conjunto Residencial Juan Pablo II, Avenida José Antonio Páez, de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador el Distrito Capital. 2. Que dicho contrato se fijó por el periodo de un (1) año improrrogable, expresando que la arrendadora dejó en posesión de la cosa arrendada, sin que exista una determinación de tiempo consentida entre las partes. 3. Que el arrendatario, ha incumplido con la forma de pago pactada en la cláusula tercera y séptima del contrato de arrendamiento, toda vez, que ha incumplido con su obligación de pagar los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio DE 2001, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 340.000,00), mensuales, lo cual asciende a la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.700.000,00). 4. Que para el cumplimiento del pago mensual antes indicado, se libraron letras de cambio por el monto mensual, más la cantidad de OCHENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 88.800.000,00), por concepto de la cláusula penal, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00), diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, contados a partir del día 15 de julio de 2001, oportunidad que debía entregar el inmueble hasta el día 21 de junio de 2006, fecha de interposición de la demanda; adeudando a su representada la cantidad de NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 90.500.000,00). 5. Fundamentó su acción, en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y, en los artículos 1159, 1160, 1167, 1600 del Código Civil. 6. Solicitó al Tribunal que condene al demandado a: • Desalojar el inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 3-B-40, ubicado en el quinto piso de las Residencias Parque Uno, Conjunto Residencial Juan Pablo II, Avenida José Antonio Páez, de la Urbanización Montalbán, en la Parroquia la Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. • Pagar los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2001, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 340.000,00), mensuales, lo cual asciende a la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.700.000,00), más la cantidad de OCHENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 88.800.000,00), por concepto de lo estipulado en la cláusula penal del contrato, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000.000,00), diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, contados a partir del día 15 de julio de 2001, oportunidad que debía entregar el inmueble hasta el día 21 de junio de 2006, fecha de interposición de la demanda. • Pagar las costas, costos y gastos de ejecución que pueden originarse en la demanda. 7. Estimó la demanda, en la cantidad de NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 90.500.000,00). De la Contestación de la Demanda La defensora judicial del demandado, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Realizó un resumen suscinto, de las actas que conforman el presente expediente, además de definir un poco las funciones del defensor judicial, en este sentido, negó, rechazó y contradijo, los hechos alegados por la parte actora, e igualmente rechazó y contradijo formalmente, las solicitudes contenidas en su escrito libelar. -III- -BREVE RESEÑAS DE LAS ACTAS PROCESALES- En fecha 26 de junio de 2006, se interpuso demanda por Desalojo, incoada por la ciudadana ROSA DEL CARMEN DÍAZ PEREIRA en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL GONCALVES DELGADO, antes identificados. Por auto de fecha 01 de agosto de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y, ordenó la citación a la demandada. En fecha 18 de octubre de 2006, compareció el ciudadano alguacil adscrito al citado Juzgado, quien expresó su imposibilidad de practicar la citación al demandado. En fecha 30 de octubre de 2006, la parte actora solicitó la citación por carteles del demandado, la cual fue acordada por auto de fecha 06 de noviembre de 2006. Una vez cumplidas las formalidades, a que se contrae el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora solicitó la designación del defensor judicial para el demandado; la cual fue hecha mediante auto de fecha 14 de marzo de 2007, en la persona de la abogada ONEIDA SALAS, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.901. En fecha 01 de junio de 2007, la defensora judicial se dio por notificada al cargo para el cual fue designada, igualmente en fecha 11 de junio de 2007, aceptó dicho cargo y juró cumplirlo bien y fielmente; quedando por citada en fecha 13 de julio del mismo año. Por auto de fecha 17 de julio de 2007, el citado Juzgado dejó expresa constancia, que siendo la oportunidad fijada, a las 11 de la mañana, por el Tribunal para el acto de contestación de la parte demandada, no compareciendo ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno. En esa misma fecha, y anotado bajo el número de diario 117, la defensora judicial del demandado, presentó escrito de contestación de la demanda, el cual cursa al folio 65 del expediente. En fecha 02 de agosto de 2007, la parte actora promovió pruebas en la presente causa, las cuales se tienen como admitidas, de conformidad con lo previsto en el artículo 399 de Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 05 de marzo de 2012, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en tal sentido, se libró Oficio No. 12-0534, remitiendo el expediente a esta jurisdicción, en virtud de lo establecido en la Resolución No. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 02 de mayo de 2012, se le dio entrada a la causa de que tratan las presentes actuaciones, quedando anotada en los correspondientes libros. Por auto de fecha 24 de mayo de 2012, la Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, se avocó a su conocimiento. En fecha 10 de diciembre de 2012, en virtud de la Resolución No. 2011-0062, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre del mismo año, según la cual ordenó que la notificación a las partes, en las causas asignadas a los Juzgados Itinerantes, se realizara por publicación en prensa, este Juzgado ordenó lo conducente. En fecha 07 de enero de 2013, se publicó en prensa el cartel indicado e igualmente, fue publicado en la sede de este Juzgado y, en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, todo ello en fecha 10 de enero de 2013. Ahora bien, siendo la oportunidad para este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, en dictar sentencia de mérito en la presente causa, lo hace previamente a las siguientes consideraciones: -IV- DE LA COMPETENCIA Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2012, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en primera instancia de la demanda interpuesta. Así se decide. -V- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO- Se observa: En primer lugar, y a los fines de realizar una necesaria aclaratoria respecto al petitum de la demanda que dio inicio al presente proceso, debe resaltar quien suscribe el presente fallo, que en virtud del proceso de reconversión monetaria que entró en vigencia en Venezuela el 1° de enero del año 2008, las cantidades ofrecidas en pagos, se contraen actualmente en NOVENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 90.500,00). La pretensión demandada, corresponde a la acción de Desalojo, tal y como se evidencia del extracto del escrito libelar trascrito anteriormente. En este sentido, vale destacar que la parte actora alegó, que sí bien es cierto que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, manifestó que la parte demandada se encontraba poseyendo dicho inmueble, ya que la arrendadora así lo permitió; en este sentido para el momento en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, es decir, 15 de julio de 2000, y siendo que el vencimiento del mismo fue en fecha 15 de julio de 2001; para la fecha de interposición de la demanda, es decir 26 de junio de 2006, ya habían transcurrido 5 años, por tanto, lo que se debe tener el referido contrato, como a tiempo indeterminado, y así se decide. Ahora bien, tratándose de una acción de desalojo, debemos traer a colación lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece una serie de causales taxativas, por las cuales deben fundamentarse las demandas cuando estemos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, a saber: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. Pues bien, dichas causales deben ser esgrimidas por el accionante, que pretende hacer valer la acción por desalojo, cuando se trate de contratos de arrendamiento, pautados a tiempo indeterminados, siendo ellas las únicas causales por las cuales puede prosperar la referida acción. En ese sentido, tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado –como ha quedado establecido-, es preciso que el actor cumpla con su carga de apoyar su petición, en alguna de las causales taxativamente numeradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, requisito que además lo prevé el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, especialmente lo relativo al ordinal 5º, cuando exige hacer una relación de los hechos y, los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión. En efecto, la parte actora solicitó el desalojo del inmueble arrendado, sustentando su petición en la falta de pago; fundamentando su pretensión en el artículo 34 literal a, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En atención a ello, el Tribunal para pronunciarse observa: En materia civil, las normas que señalan las pautas, que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos dichas normas, dentro de un proceso judicial, quien alega la existencia de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil, refiere, que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; y el artículo 1.592 eiusdem, indica, como obligación principal del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato que estudiamos, genera derechos y obligaciones, y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. De tal manera que, una vez probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución o el desalojo del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte, y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en donde se prevé, que sí una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En concordancia con lo anterior, vale indicar, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuado la acción se funde en la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas; es decir, que para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia, que no fue controvertida en la secuela del proceso, la relación jurídica que vincula a las partes; por tanto, habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, al no cancelar los cánones de arrendamiento desde marzo a junio de 2001, ambos inclusive, limitándose la defensora judicial del demandado a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados por la actora, sin alegar ni probar nada que le favorezca al demandado o, que probara el hecho extintivo de la obligación. En este sentido, y ante la falta de probanza que pudiera enervar contradicción a los hechos esgrimidos por la actora, debe forzosamente considerarse procedente, el pago de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.700,00), por concepto de cánones insolutos, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2001; de conformidad con lo establecido en la cláusula octava del citado contrato de arrendamiento por cuanto así fue la voluntad de las partes y así se decide. De igual manera, debe considerarse procedente, el pago de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 88.800,00), a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) contados a partir del día 15 de julio de 2001 hasta el 21 de junio de 2006, fecha de interposición de la demanda; por concepto de lo establecido en la cláusula penal del contrato objeto de la pretensión, conforme a su cláusula séptima. Asimismo, y en relación a lo peticionado por la parte demandante, sobre el pago de daños y perjuicios; quien aquí dilucida considera: En razón a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento –tracto sucesivo-, se tiene, que la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador; circunstancia que ocurre en este litigio, por lo que dicha reclamación debe ser declarada procedente, dicho concepto contenido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, que establece la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios, la cual se determinará mediante una experticia complementaria del fallo, durante el período comprendido desde el 21 de junio de 2006, exclusive, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, y practicada por vía de colaboración, de conformidad con el artículo 136 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por el Banco Central de Venezuela y, así se decide. De este modo, no logrando la parte demandada desvirtuar la acción intentada, y por tanto, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, por las razones que se han dejado expuestas en el texto del presente fallo, razón por la cual la acción intentada debe prosperar. Y así se decide. -VI- -DISPOSITIVO- Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por la ciudadana ROSA DEL CARMEN DÍAZ PEREIRA, en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL GONCALVES DELGADO, antes identificados. SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano JOSÉ MANUEL GONCALVES DELGADO, a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, identificado Apartamento distinguido con el número y letra 3-B-40, ubicado en el quinto piso de las Residencias Parque Uno, Conjunto Residencial Juan Pablo II, Avenida José Antonio Páez, de la Urbanización Montalbán, en la Parroquia la Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: SE CONDENA al demandado, el pago de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.700,00), por concepto de cánones insolutos, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2001. CUARTO: SE CONDENA al demandado, al pago de la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 88.800,00), a razón de CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50,00), contados a partir del día 15 de julio de 2001 hasta el 21 de junio de 2006, fecha de interposición de la demanda; por concepto de lo establecido en la cláusula penal del contrato. QUINTO: SE CONDENA al demandado, el pago de daños y perjuicios, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios, desde el periodo de 21 de junio de 2007, exclusive, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme; en consecuencia, se ORDENA oficiar al Banco Central de Venezuela (BCV), a los fines de que por vía de colaboración; de conformidad con el artículo 136 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, practique la experticia complementaria del fallo, a fin de determinar el monto que por concepto de daños y perjuicios deberá pagar el ciudadano JOSÉ MANUEL GONCALVES DELGADO a la ciudadana ROSA DEL CARMEN DIAZ PEREIRA, conforme a las tasas que tenga fijado el Banco Central de Venezuela, durante ese período. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA, ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL EL SECRETARIO, RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha 25 de septiembre de 2013, siendo las 11:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades Ley, se publicó y registró la anterior decisión. EL SECRETARIO, RHAZES I. GUANCHE M.