TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 17 de Septiembre de 2013
203° y 154°

Expediente Nº: 270
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553.
ABOGADA ASISTENTE: SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados, CARLOS JAVIER RODRIGUEZ GOMEZ, DAMARIEL RIVERA Y MANUEL ALFONSO BIEL MORALES, Inpreabogados Nros. 155.635, 113.797 y 36.075 respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, debidamente asistido por la abogada SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609, en su carácter de parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 12 de Julio de 2013 por el citado Juzgado, mediante la cual declaró sin lugar la demanda.
Las presentes actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 25 de Julio de 2013, constante de una (01) pieza que contenía doscientos doce (212) folios útiles. El Tribunal mediante auto dictado el día primero (01) de Agosto de 2013 fijó oportunidad procesal para dictar la respectiva decisión en el décimo (10º) día de despacho siguiente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
II. DE LA DECISION APELADA
El Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de Julio de 2013, dictó sentencia mediante la cual declaro:
“…En consecuencia, concluye quien decide que al evidenciarse de los autos y de las pruebas traídas al proceso, que el inmueble objeto de retracto está conformado por tres locales distintos, ocupados por varios arrendatarios, y que la venta de dicho inmueble se realizó sobre la globalidad de la propiedad, no existe derecho alguno de retracto del arrendatario actor por expresa disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, es inoficioso para este Juzgador pronunciarse respecto al cumplimiento de los demás requisitos de ley.(…)
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio sobre el inmueble ubicado en el Sector Barrio La Barraca II, avenida Guaicaipuro Nro 28, referencia cruce con Calle 6, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, interpuesta por el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARÍ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº. 17.702.553, asistido por la abogada Sandra Romero Duque, Inpreabogado Nº 49.609, contra los ciudadanos RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº V-6.090.758 y V-16.865.840 respectivamente SEGUNDO: Se declara sin lugar la defensa perentoria (caducidad) planteada por la parte demandada. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..(…)” (Sic)
III. DE LA APELACION
Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 15 de Julio de 2013, relativa al recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, debidamente asistido por la abogada SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609, en su carácter de parte actora, en el procedimiento por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, señaló:
“…Estando dentro del lapso legal para ello, de conformidad con el Artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, en este acto APELO de la sentencia de fecha 12 de Julio de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en el Expediente signado con el numero 14719, nomenclatura de este Juzgado(…)” (Sic)
IV. DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
El demandante en su libelo alego que:
1.- “Soy arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Sector Barrio La Barraca II, Avenida Guaicaipuro Nro 28, referencia cruce con Calle 6, en Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, desde el 31 de Enero del año 2010, inmueble que me fue arrendado verbalmente por un periodo de tiempo de un (1) año, contado a partir de esa fecha, con el ciudadano RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nro. 6.090.758 y de este domicilio, propietario del inmueble arrendado….”
“…Es el caso, que en fecha 22 de Marzo de 2013, sorpresivamente tuve conocimiento que el inmueble donde se encuentra el local arrendado, había sido vendido al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 16.865.840 y de este domicilio. Ahora bien, ante la sorpresiva noticia de la venta que hizo el ciudadano RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ , antes identificado, del inmueble donde se encuentra el local arrendado al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA, antes identificado, SIN TOMAR EN CUENTA EL DERECHO ESPECIAL DE PREFERENCIA QUE ME CONCEDE LA LEY, por estar ocupando el inmueble en calidad de arrendatario desde hace mas de dos (02) años y por cuanto he venido cancelando oportunamente los canones de arrendamiento hasta la presente fecha a el ARRENDADOR, ciudadano RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ, como consta de consignaciones arrendaticias que he efectuado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en la cuenta de ahorro signada con el Numero 01750061920061632654 del Banco Bicentenario, sede San Miguel, en Maracay Estado Aragua, es en consecuencia, que nace mi derecho al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO…”
La actora fundamento la demanda en lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Titulo IV Capitulo I articulo 33 y en el Titulo VI, artículos 42, 43, 44, 47,48 y 50 ejusdem; igualmente en lo establecido en las normas supletorias del Código Civil, artículos 1.160, 1.161 y 1.166.
Por su parte, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada alego que:
“... Excepción Perentoria
El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone que:
En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”.
En ese sentido, se puede observar que el artículo supra transcrito permite que el demandado en su contestación oponga la falta de cualidad (activa o pasiva), la cosa juzgada, la caducidad de la acción y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, como excepciones perentorias o defensas de fondo.
Dicho lo anterior, en el presente caso, como excepción perentoria, opongo a la parte actora la caducidad de la acción establecida en la ley…”
“…II De los hechos admitidos
Sin que pueda considerarse convalidación alguna respecto a lo denunciado en el capítulo que antecede, a todo evento procedo a señalar que los hechos que expresamente admiten mis mandates son los siguientes:
1. Es cierto que en fecha 30 de julio de 2012 suscribieron un contrato de compra venta de un inmueble constituido por una PARCELA DE TERRENO y LA CASA sobre ella construida, ubicada en la calle Guaicaipuro cruce con el callejón Nº 6, sector La Barraca, Municipio Girardot del Estado Aragua distinguida con el Nº 28, el cual quedo protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot de este Estado y cuyos datos de registro ya fueron supra transcritos.
2. Es cierto que entre el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN y el ciudadano RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ, existió una relación arrendaticia sobre UN LOCAL COMERCIAL que forma PARTE del inmueble ya identificado…”
“…III De los hechos negados
Ciudadano Juez, pasó a contradecir en nombre de mis poderdantes, lo alegado por el actor en su libelo, por ello, señalo que:
1. Niego, rechazo y contradigo que desde el 31 de enero de 2010 el actor este ocupando en calidad de arrendatario uno de los locales que se encuentra en el inmueble supra identificado.
2. Niego, rechazo y contradigo que el actor haya estado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el día 30 de julio de 2012, fecha en la cual se suscribió la compra venta del inmueble sobre el cual este ahora pretende subrogarse en carácter de comprador.
3. Niego, rechazo y contradigo que el actor fuese podido satisfacer las aspiraciones económicas del propietario para el momento de la venta…”

“… IV Del derecho y de los alegatos específicos:
Se observa de plano, que la parte demandante jamás tuvo el derecho preferente de que se le ofreciera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, ya que, no cumplía con ninguna de las condiciones concurrentes dispuestas en el artículo 42 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
“…por otra parte, como ultima arista de la presente contestación, debo hacer mención del contenido del artículo 49 eiusdem que dispone:
El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”
PUNTO PREVIO EXEPCIONES PERENTORIAS

“…Así las cosas ciudadano Juez, se verífica como es doctrina del Tribunal Supremo de Justicia que el lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio es de cuarenta (40) días contados desde la protocolización del contrato compra venta del inmueble arrendado, toda vez que, desde ese momento, el mismo debe ser considerado con efectos erga omnes y el arrendatario debe considerarse notificado para el ejercicio de su derecho.
Aplicando el anterior criterio al caso de marras, podrá apreciar usted ciudadano Juez, que la venta sobre la cual el actor pretende subrogarse como comprador en este caso se protocolizo en fecha 30 de julio de 2012 por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot de este Estado, quedando inscrita bajo el No. 2012.689, Asiento Registral 5 del Inmueble matriculado con el No 281.4.1.3.4405 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, tal como se desprende del anexo marcado “A” por la actora. Asimismo, evidenciara que esta demanda fue interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor en fecha 10 de abril de 2013 (folio04), es decir, más de ocho (08) meses después de protocolizada la venta sobre la cual pretende subrogarse, habiéndose consumado con creces la caducidad de la acción.
En consecuencia, en vista de que el actor en la presente causa no interpuso su demanda de retracto legal arrendaticio dentro de los cuarenta (40) días siguientes al 30 de Julio de 2012, solicito expresamente a este digno Tribunal que declare CON LUGAR la caducidad de la acción que mediante este escrito opongo y, por via de consecuencia, declare SIN LUGAR la demanda…”
En tal sentido, es menester traer a colación la sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, la cual estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa. Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:
“…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…”. (Negritas y subrayado del transcrito)
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:
“..A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…”
La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.
Quien aquí juzga observa en el caso de autos quedó establecido que el inmueble objeto de litigio está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.
Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, este Juzgado para decidir observa:
La causa se inició mediante libelo de demanda presentado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, interpuesto por el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, debidamente asistido por la abogada SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609, intentó acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de los ciudadanos RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente.
En fecha 10 de Abril de 2013, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, correspondiéndole el turno para efectuar la Distribución de causas, se ordena la remisión inmediata al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha 10 de Abril de 2013, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, da por recibido el RETRACTO LEGAL.
En fecha 16 de Abril de 2013, mediante auto el Juzgado A Quo insta a la parte actora a consignar los documentos que fueron señalados en el libelo de la demanda a los fines de proveer sobre su admisibilidad.
En fecha 17 de Abril de 2013, compareció el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, debidamente asistido por la abogada SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609, y consignó copia certificada de documento de venta marcado con la letra “A”, copia simple marcado con la letra “B y C”.
En fecha 24 de Abril de 2013, compareció el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, debidamente asistido por la abogada SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609, y consigno copia certificada marcada con la letra “D”.
En fecha 02 de Mayo de 2013, el Juzgado A Quo supra identificado, admitió la demanda, y de conformidad a lo establecido al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordeno emplazar a los demandados para que comparecieran al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación.
En fecha 31 de Mayo de 2013, la parte actora mediante diligencia solicito al juzgado A Quo libra citación por carteles.
En fecha 05 de Junio de 2013, el Juzgado A Quo, libro los carteles de citación.
En fecha 17 de Junio de 2013, compareció ante el Tribunal A Quo los ciudadanos, Ramón Fernández y Manuel de Abreu Da Silva, plenamente identificado en autos, debidamente asistidos de abogados, y se dieron por citados, en la misma fecha consignaron Poder Apud Acta, que le confirieron a los abogados CARLOS JAVIER RODRIGUEZ GOMEZ, DAMARIEL RIVERA y MANUEL ALFONSO BIEL MORALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 155.635, 113.797 y 36.075 respectivamente.
En fecha 18 de Junio de 2013, compareció la parte actora y consigno por ante el Juzgado A Quo debidamente publicados en los diarios los carteles de citación.
En fecha 19 de Junio de 2013, el Abg. Carlos Rodríguez, identificado en autos en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 25 de Junio de 2013, compareció la parte actora debidamente asistido de abogado, y consigno escrito de contradicción de la cuestión Previa opuesta de conformidad con el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de Junio de 2013, compareció la parte actora debidamente asistido de abogado y mediante diligencia solicito la Impugnación de la Inspección Judicial.
En fecha 25 de Junio de 2013, el abogado Carlos Rodríguez, identificado en autos, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, estando dentro en el lapso legal promovió pruebas conforme al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de Junio de 2013, el Juzgado A Quo, admitió la promoción de pruebas consignadas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 27 de Junio de 2013, compareció la parte actora debidamente asistida de abogado, plenamente identificados en autos, estando dentro en el lapso legal promovió pruebas conforme al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de Junio de 2013, el Tribunal A Quo, mediante sentencia declaró INADMISIBLE la tacha planteada por el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, en su carácter de demandante.
En fecha 28 de Junio 2013, el tribunal A Quo, se pronuncio respecto a la admisión de las pruebas que consigno la parte actora.
En fecha 01 de Julio de 2013, el tribunal declaro desierto el acto de declaración de los testigos LESBIA ZAMBRANO y DUBRASKA GARCIA, identificado en autos, por cuanto no se presentaron en la oportunidad legal fijada por el Juzgado A Quo.
En fecha 01 de Julio de 2013, compareció el Abg. Carlos Rodríguez, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora y solicitó al Tribunal A Quo, fijar nueva oportunidad para evacuar las testimoniales promovidas en el escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 01 de Julio de 2013, compareció el ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, identificado en autos, en su carácter de parte demandante debidamente asistido de abogado, y APELO del fallo dictado en fecha 28 de Junio de 2013, que declara la Inadmisibilidad de la Tacha, de igual manera en la misma fecha las parte actora solicitó al Juzgado A Quo que se pronunciara de la admisión del escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de Julio de 2013, la parte actora, ampliamente identificada en autos, consigno escrito de formalización de Tacha con explanación de los motivos y exposiciones de los hechos circunstanciados, todo de conformidad con lo pautado en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente en la misma fecha diligenció exponiendo que ha todo evento apelaba del auto de fecha 28 de Junio de 2013 del juzgado A Quo.
En fecha 02 de Julio de 2013, el apoderado judicial Carlos Rodríguez, plenamente identificado en autos, y por medio de diligencia Impugnó conforme al artículo 429 del Código Civil copias simples insertas en el presente expediente en los folios 101al 106 ambos inclusive.
En fecha 02 de Julio de 2013, el Juzgado A Quo mediante auto acordó la evacuación de la prueba testimonial al segundo (2º) día de despacho, solicitada por el abogado Carlos Rodríguez, identificado en autos, en su carácter de parte demandada.
En fecha 04 de Julio de 2013, el Abogado Carlos Rodríguez, apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia desistió de la promoción Inspección Judicial propuesta el 27 de Junio del 2013.
En fecha 04 de Julio de 2013, siendo hora y fecha fijada por el Tribunal A Quo, para que tenga lugar el acto de las declaraciones de las ciudadanas LESBIA ZAMBRANO y DUBRASKA GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de identidad Nros. V-17.247.927 y 18.693.880 respectivamente, se evacuaron.
En fecha 12 de Julio de 2013, el Juzgado A Quo, sentencio sin lugar la demanda por retracto legal.
En fecha 15 de Julio de 2013, compareció la parte actora debidamente asistido de abogado, y mediante diligencia APELO de la sentencia 12 de Julio de 2013, dictada por el tribunal A Quo.

FONDO DE LA CONTROVERSIA
En este sentido, ésta Superioridad considera oportuno realizar una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio, y valorar todas las documentales y pruebas promovidas por ambas partes.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION:

Documentales parte actora:

1. Copia fotostáticas certificada del documento de venta celebrado entre Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel De Abreu Da Silva quienes son codemandados de la presente causa el mismo celebrado ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el Nº 235, folio 235 del cuaderno de comprobante, vista que la presente prueba fue admitida por la parte demandada esta juzgadora considera pertinente desecharla por cuanto está exenta de prueba. Así se desecha.
2. Copia fotostática simple de documento de compra venta del Inmueble Objeto de la demanda de Retracto, celebrado entre Flor Hernández de Fernández, Angelo Fernández Hernández, Flor Evelyn Fernández Hernández y Lisbeth Fernández Hernández, con Ramón Fernández Hernández. La presente prueba se desecha del proceso por cuanto la misma no guarda relación con la presente disputa entre las partes y así se desecha.
3. Copia fotostática certificada del expediente 4446/13 del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma circunscripción Judicial, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, siendo que el mismo es un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora
4. Copia fotostática simple de notificación judicial Nº 263-13, realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua , esta superioridad la desecha del proceso ya que la presente notificación fue impugnada por la parte demandada dentro del lapso legal correspondiente por cuanto las mismas no fueron presentadas respectivamente certificadas o en original, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se desecha.
5. Originales de los recibos de consignación arrendaticia de los meses marzo, abril y mayo del 2013. Visto que dicha prueba fue valorada debidamente y de conformidad con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. así establece.
6. Copia fotostática simple de la Sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto que las sentencias publicadas en la página Web del TSJ tienen un sentido complementario, meramente informativo, y que para comprobar la exactitud y veracidad de las mismas es necesaria su confrontación con los originales que constan en autos. Así se decide.
Posiciones Juradas:

Esta superioridad pudo constatar que en fecha 28 de Junio de 2013, que se encuentran en sus folios ciento cincuenta (150) hasta el folio ciento cincuenta y dos (152) del presente expediente, se admitió esta prueba, aunado a esto no consta en autos que el promovente haya impulsado la evacuación de dicha prueba, así se desecha.

Por su parte, los codemandados promovieron las siguientes pruebas:

Copia certificada de la Inspección Ocular extra litem de fecha 27 de mayo de 2003, sobre el inmueble objeto de retracto, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
Quien aquí juzga pudo observar, que dicha Inspección fue solicitada por el ciudadano Manuel de Abreu Da Silva, supra identificado y expreso textualmente lo siguiente: “…tengo urgencia de dejar constancia del estado de los mismos en la actualidad, circunstancia ésta(…) que puede ser modificada por los ocupantes en el transcurso del tiempo, por cuanto ellos pudieran cambiar la identificación comercial de los locales y el uso al cual los han destinado…”
El artículo 1.429 del Código Civil requiere para la procedencia de la inspección extra litem, que en ella se han de dar cumplimiento a dos requisitos concurrentes, esto es: a) El sobrevenimiento de perjuicios por retardo, y b) Que se trate de hacer constar los estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
Sólo por excepción y ante el temor fundado de que si no son practicadas las inspecciones, puedan desaparecer elementos necesarios al juicio, es cuando han de ser practicadas antes del mismo.
Ha indicado el Tribunal Supremo de Justicia en la Sentencia Nro. 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, que
"…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada…"
Esta superioridad le otorga pleno valor probatorio por cuanto dicha Inspección Judicial cumple con los requisitos contemplados en el articulo 1429 del Código Civil.
Testimoniales:

1. Promueve como testificales a las ciudadanas Lesbia Zambrano Fernández y Dubraska Roxanna García Parra, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-17.247.927 y V- 18.693.880, respectivamente.
2. Respecto a la declaración de la ciudadana Lesbia Zambrano Fernández, titular de la cedula de identidad Nº V-17.247.927, contenidas en los folios (183 al 186), esta Alzada estima pertinente resaltar lo respondido por dicha ciudadana a la pregunta TERCERA y CUARTA realizadas por el promovente:
“…TERCERA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo si dicho inmueble es utilizado como vivienda o por el contrario es explotado comercialmente? Contesto: Es explotado comercialmente, allí funciona tres negocios, una luncheria, una papelería y un auto lavado por personas distintas…”
“…CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe quien ocupa cada uno de los comercios a los cuales se refiere? Contesto: Si, la luncheria el señor Manuel de Abreu, la papelería la señora Amarelis Almedia y el auto lavado el señor Jimberth Magdaleno…”

3. Respecto a la declaración de la ciudadana Dubraska Roxanna García Parra, titular de la cedula de identidad Nº V-18.693.880, contenidas en los folios (187 al 189), esta Alzada estima pertinente resaltar lo respondido por dicha ciudadana a la pregunta TERCERA y CUARTA realizadas por el promovente:

“…TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si dicho inmueble es utilizado como vivienda o por el contrario es explotado comercialmente? Contesto: Allí lo que hay tres locales comerciales, la papelería, el auto lavado y la luncheria …”
“…CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe quien ocupa cada uno de los comercios a los cuales se refiere? Contesto: Si lo sé, la luncheria el señor Manuel de Abreu, la papelería Amarelis Almeida y el auto lavado el señor Jimberth…”
Ahora bien, a los fines de apreciar las deposiciones supra transcritas, resulta necesario recordar el contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“…Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación…”
En ese sentido, el autor Emilio Calvo Baca, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil de Venezuela (2006), Pág. 459, dejó sentado que:
“(…) Hay un conjunto de principios que orientan el criterio del Juez en la valoración del testimonio; la inverosimilitud de un hecho, por ser contrario a las leyes físicas o naturales, la probidad de una persona de vida intachable, la mayor facultad de percepción de un técnico respecto de un profano o de un hombre con relación a un niño etc., son conceptos comunes que el Juez debe utilizar en el análisis del testimonio. Las reglas de la sana critica son así elementos de apreciación que se refieren: a la persona del testigo, a las condiciones de formación del testimonio, al contenido de la exposición y al examen (…)”
Así las cosas, luego de analizadas las deposiciones supra transcritas conforme a las reglas de la sana crítica, esta Juzgadora observa que de las mismas se desprende que, los testigos traídos a los autos son contestes. Por lo que, dichas declaraciones, ilustran a quien decide sobre el hecho controvertido en la presente causa. En consecuencia quien aquí Juzga le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
Inspección Judicial:

Con respecto a la Inspección Judicial acordada por el Tribunal A Quo en fecha 28 de Junio de 2013, se desecha, por cuanto esta superioridad observa que en fecha 04 de Julio de 2013, el Apoderado Judicial de la parte Codemandada, Abogado Carlos Rodríguez, plenamente identificado en autos, desistió de la práctica de la misma. Así se decide.
Valoradas todas las pruebas de ambas partes, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Superior decide y hace las siguientes consideraciones.
La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el A Quo de la causa en la sentencia de fecha 12 de Julio del 2013, mediante el cual declaró SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada por la parte actora y SIN LUGAR la defensa Perentoria opuesta por la parte demandada
En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

DISPOSITIVA:

Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y expuestas ut supra, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Ciudadano JIMBERTH XAVIER MAGDALENO MARIN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.702.553, debidamente asistido por la abogada SANDRA C. ROMERO DUQUE, Inpreabogado Nº. 49.609, contra decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 12 de Julio de 2011.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en los términos aquí expresados la decisión dictada en el presente expediente por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 12 de Julio de 2011
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la defensa perentoria (caducidad) planteada por la parte demandada.
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a diecisiete (17) días del mes de Septiembre de 2013. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEM
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:30pm. LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO
MZ/JA/Jc.-
Exp. 270