TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 07 de abril de 2014
203° y 155°

Expediente Nº: C-17.560-12

DEMANDANTE: COLEGIO HUMBOLDT, C.A, Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta en documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el Nº 52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº 60, Tomo 18-A.

APODERADO JUDICIAL: ABG. AMERICA RENDON MATA, DULCE MARIA RUBIO y JOSE CASTILLO SUAREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 4.262, 1729 y 30.911, respectivamente.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A.

APODERADO JUDICIAL: ABG. MAX ANTONIO FIGUEROA BARBERI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.618.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

I.- ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de ésta Instancia Superior procedentes del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y la misma se relaciona con el Recurso de Apelación interpuesto por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, parte actora en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 04 de junio de 2012, mediante la cual la Juez del Tribunal A quo declaró INADMISIBLE la demanda por Retracto Legal arrendamiento.
Dichas actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 19 de diciembre de 2012, contentivo de tres (03) piezas, constante la primera de quinientos veinticuatro (524) folios útiles, la segunda de ciento noventa y ocho (198) folios útiles; y la tercera de noventa (90) folios útiles, tal como se evidenció de la nota estampada por la secretaria de éste Tribunal cursante al folio noventa y uno (91) de la tercera pieza. Posteriormente por auto de fecha 09 de enero de 2013, se ordenó darle entrada, y, ésta Alzada fijó un lapso de diez (10) días de despacho para que el Tribunal dicte sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 92 de la tercera pieza).
II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 61 al 77 de la III pieza del presente expediente, decisión recurrida de fecha 23 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“(…)De lo anterior expuesto, considera quien decide, que en el presente caso, por tratarse de una demanda por retracto legal arrendaticio debió el actor demandar no sólo al adquirente comprador del inmueble objeto de la causa: Inversiones AZM 44, C.A., sino que necesariamente al enajenante, a decir la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, por existir un litisconsorcio pasivo necesario, de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, que impide un pronunciamiento de mérito o de fondo en un proceso en el cual no se encuentren ambos como codemandados, lo que hace la declaratoria de inadmisibilidad de la presente demanda interpuesta por Colegio Humboldt, C.A.,…INADMISIBLE la pretensión por retracto legal arrendaticio(…)” (sic)

III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
Cursa al folio 83 de la III pieza del presente expediente, diligencia de fecha 04 de junio de 2012, relativa al recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, donde señaló únicamente lo siguiente:
“(…) interpongo el recurso de APELACION contra ella y una vez oído solicito, respetuosamente, que se remitan las actuaciones a la Alzada (…)” (sic)

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La causa se inició mediante libelo de demanda presentado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, interpuesto por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 4.262, en su carácter de apoderado judicial del COLEGIO HUMBOLDT, C.A antes identificada, por Retracto Legal y Nulidad de venta contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, antes identificada, (folio 01 al 12 de la primera pieza).
En fecha 28 de abril de 2006, el abogado MAX ANTONIO FIGUEROA BARBERI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.618, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda (folios 73 al 90 de la primera pieza). Luego, en fecha 02 de mayo de 2006, el abogado MAX ANTONIO FIGUEROA BARBERI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.618, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 92 al 98 con sus vueltos de la primera pieza).
Seguidamente, en fecha 09 de mayo de 2006, la abogada AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, donde presentó escrito de promoción de pruebas (folios 487 al 489 de la primera pieza). Y así, en fecha 24 de mayo de 2006, consta auto dictado por el Tribunal A Quo, admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folios 514 y 515 de la primera pieza).
En fecha 23 de marzo de 2012, el Tribunal A Quo dictó sentencia en la presente causa, en la cual declaró, primero: INADMISIBLE, la pretensión por Retracto Legal arrendaticio, interpuesta por la abogado América Rendón Mata, Inpreabogado Nº 4.262, en su carácter de apoderada judicial del COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada (folios 61 al 77 de la tercera pieza).
Luego mediante diligencia suscrita por la abogado América Rendón Mata, Inpreabogado Nº 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante en fecha 04 de junio de 2012, se dio por notificado de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 23 de marzo de 2012 y ejerció recurso de apelación (folio 83 de la tercera pieza).
En este sentido, ésta Alzada considera que la apelación ejercida fue genérica por lo que, se procederá a verificar la legalidad del fallo recurrido y así determinar la procedencia o no de la acción por retracto legal arrendaticio.
PUNTOS PREVIOS:
I. DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA
La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda señaló lo siguiente: “…nos encontramos que en este juicio desafortunadamente para la parte actora le faltó la presencia como demandada de la sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO…” (sic)
En otro orden de ideas, observa esta Superioridad que la Juez A Quo dictó sentencia en fecha 23 de marzo de 2012 declarando inadmisible la demanda por cuanto a su juicio existe un litisconsorcio pasivo necesario, siendo así, como punto previo esta Alzada deberá analizar si en el presente caso estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario.
Se observa que la presente causa versa sobre una demanda que por retracto legal arrendaticio interpuso COLEGIO HUMBOLDT, C.A, Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº 40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta en documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el Nº 52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº 60, Tomo 18-A., debidamente representada por la abogada AMÉRICA RENDÓN MATA, Inpreabogado 4.262.
Ahora bien, de la revisión exhaustiva del libelo de la demanda, esta Juzgadora evidencia que la parte demandante, pretende subrogarse en los derechos de la Sociedad INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A., provenientes de la compra de un inmueble que éstos suscribieron junto a la Sociedad en nombre colectivo PELETEIRO y NAVARRO, inscrita en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de noviembre de 1965, bajo el N° 247 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado. Dicha compra venta tuvo como objeto un lote de terreno con un área total aproximada de quinientos cincuenta y cuatros metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (554,59 M2) y las bienhechurias sobre el construidas, el cual comprende las siguientes áreas a saber: “…Lote C, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 M2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias sobre el construidas… LOTE D con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157, 35 m2) que forman parte de la extensión de parcela número 49, propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO…”, inmueble éste, que la parte demandante alega que estaba siendo ocupado por el en calidad de arrendatario al momento en que se realizó la mencionada compra venta, por lo que, el propietario debió habérselo ofrecido y vendido al COLEGIO HUMBOLDT C.A., antes que a cualquier tercero.
Ahora Bien, para determinar si existe en efecto un litisconsorcio pasivo necesario, esta Alzada debe citar lo señalado por el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, en su conocida obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987” (Vol. II, pp. 24-27), en el cual expone lo siguiente:
“(…) En general se dice que el proceso con pluralidad de partes origina la figura procesal del litisconsorcio, mas la doctrina moderna distingue ambas situaciones y considera que la pluralidad de partes es la situación genérica y el litisconsorcio la específica, en tal forma que si bien en todo litisconsorcio existe pluralidad de partes, en cambio, no toda pluralidad de partes constituye un litisconsorcio. No la constituye La mera presencia de varias personas en el proceso, con autonomía de intereses, ocasionalmente unidas por una acumulación subjetiva de pretensiones diversas. Para que exista el litisconsorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común de varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación.
En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas persona vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados del otro (…)” (Sic).

En ese sentido, se puede señalar que la doctrina reconoce diversas clases de litisconsorcio, a saber:
a) El litisconsorcio activo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandantes. Hay varios demandantes y uno solo demandado.
b) El litisconsorcio pasivo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandados. Hay un solo demandante y varios demandados.
c) El litisconsocrio mixto, cuando la pluralidad de partes se tiene simultáneamente de ambos lados. Hay varios demandantes y varios demandados.
d) El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. (Arts. 146 y 148 C.P.C.).
En el caso del litisconsorcio pasivo necesario, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de demandados y no separadamente a cada uno de ello, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio.
Ahora bien, en materia de retracto legal arrendaticio, este Tribunal Superior considera pertinente indicar que el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

En ese sentido, resulta evidente, que la norma anteriormente descrita no dispone que el documento traslativo de propiedad que perjudica los derechos del arrendatario se tendrá como nulo, sino que, establece que el locatario tiene el derecho de subrogarse, es decir, de colocarse en la posición del comprador en dicha negociación, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en la ley.
Siendo así las cosas, entiende este Tribunal Superior, que en los casos en que se pretenda un retracto legal arrendaticio la cualidad pasiva recae únicamente en cabeza del comprador, toda vez que, éste es el único quien resultaría efectivamente afectado en el supuesto de una declaratoria con lugar, ya que, se le desplazaría del negocio jurídico celebrado.
En ese caso el negocio jurídico celebrado (compra venta) no se consideraría nulo como ya se mencionó, por el contrario, tendría plena validez en cuanto a las condiciones allí establecidas sobre las cuales se subrogará el arrendatario demandante.
Cabe destacar que la Sociedad en nombre colectivo PELETEIRO y NAVARRO, inscrita en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de noviembre de 1965, bajo el N° 247 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, al momento de vender el inmueble objeto de la presente demanda recibió obviamente una contraprestación pecuniaria, la cual, para nada resultará afectada con una posible declaratoria con lugar de la presente demanda.
Por todo lo anterior es que se concluye que la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, en su carácter de compradora del bien inmueble objeto de la presente demanda es la única legitimada pasiva para sostenerla, por lo que a criterio de quien Juzga el Tribunal A Quo yerro al declarar inadmisible la demanda interpuesta por lo que dicha decisión no se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide.
II. DE LA CADUCIDAD ALEGADA
La parte demandada en su escrito de contestación opuso la caducidad de la acción. Respecto a lo anterior, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone que:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” (Negrillas agregadas)
En ese sentido, se puede observar que el artículo supra transcrito permite que el demandado en su contestación oponga la falta de cualidad (activa o pasiva), la cosa juzgada, la caducidad de la acción y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, como excepciones perentorias o defensas de fondo.
Ahora bien, respecto a la definición de caducidad el maestro José Mélich Orsini en su obra “La Prescripción Extintiva y la Caducidad” (2006), Págs. 159 y 160, citando a otros autores, establece que:
“La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisión de tal situación. De este concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber (a título de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular de la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto.”

Es claro entonces que la caducidad se refiere a la pérdida de un derecho por no haber realizado un específico comportamiento en el término establecido por la ley. En ese sentido, la presente demanda versa sobre un retracto legal arrendaticio que pretende la parte actora y, respecto a ello, es importante señalar que el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente (…)”

Sobre tal aspecto la Sala de Casación Civil mediante sentencia publicada en fecha 18 de octubre de 2011 en el expediente No. AA20-C-2011-000259, determinó que: “(…) los cuarenta (40) días para que se produzca la caducidad en los casos de retracto legal arrendaticio, deben contarse a partir de que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa (…)”
Siendo así las cosas, se evidencia que el lapso de cuarenta (40) días para que se produzca la caducidad de la acción en materia de retracto legal arrendaticio empieza a correr una vez que se demuestre que el locatario tuvo conocimiento cierto de la enajenación del bien inmueble.
En el presente caso, la parte actora indica que tuvo conocimiento de la venta en fecha 15 de junio de 2005, lo cual fue contradicho por la parte demandada quién en su contestación alegó que “(…)debo señalar que, ni la sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, vendedora, ni INVERSIONES AZM 44, C.A., realizaron la notificación pues no cumplía COLEGIO HUMBOLTDT C.A., los extremos de ley,… no es a partir de la interposición de la demanda de desalojo… que los representantes legales de la compañía anónima COLEGIO HUMBOLDT, C.A. se enteran de la compraventa entre PELETEIRO Y NAVARRO y nuestra representada… SINO MUCHO ANTES DE SER CITADOS EN EL REFERIDO JUICIO… totalmente consciente de que hubo una reunión en las instalaciones del COLEGIO HUMBOLDT, C.A. el día 3 de noviembre del año 2003…es preciso entonces determinar desde que momento, de no mediar notificación… se cuentan los cuarenta días…la caducidad de la acción establecida en la ley… el registro de la escritura… es de fecha 22 de octubre del año 2001… los cuarenta (40) días se cumplieron el día 1° de diciembre de 2001 (…)”
En ese sentido, visto lo afirmado por la parte demandada, esta Alzada considera que era carga de ella demostrar que en efecto la arrendataria aquí demandante tuvo conocimiento de la venta realizada en fecha 03 de noviembre de 2003 o en su defecto en la misma fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, sin embargo, esta Juzgadora evidencia que no consta en autos prueba alguna que dé asidero a dicho argumento, toda vez que, de la revisión de las actas procesales sólo se observa una posición jurada evacuada en el expediente N° 37.427 del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial donde la ciudadana ZORAIDA ANGELICA PEREIRA admite que hubo una reunión sin embargo no quedó demostrado de autos los puntos tratados en dicha reunión de fecha 3 de noviembre de 2003 y mucho menos que en la misma, la actora haya tenido conocimiento de la venta efectuada, por lo que siguiendo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República en sentencia de fecha 18 de octubre de 2011 en el expediente No. AA20-C-2011-000259, con relación a que los cuarenta (40) días para que opere la caducidad de la acción comienza a correr desde el momento en que la arrendataria tuvo conocimiento cierto de la venta y visto que en la presente causa sólo se demostró que la actora pudo tener conocimiento de la venta en fecha 15 de junio de 2005 de acuerdo a la citación que corre inserta al folio 235 de la primera pieza del expediente y desde la referida fecha hasta el día en que la parte actora interpuso la demanda vale decir, el día 18 de julio de 2005 transcurrieron solo treinta y tres (33) días, por lo que, es evidente a todas luces que no operó la caducidad de la acción en la presente causa. Así se decide.
En consecuencia, este Tribunal Superior estima que la caducidad opuesta debe ser declarada SIN LUGAR, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
II. DE LA CUESTION PREJUDICIAL
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda procedió a oponer la cuestión previa contenida en el artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, alegando, entre otras cosas lo siguiente
“… LA EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO; en efecto se evidencia del expediente N° 37.427, el cual acompañare en copia certificada en el lapso probatorio correspondiente,… que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde la aquí demandada INVERSIONES AZM 44, C.A., demandó a COLEGIO HUMBOLDT, C.A. … por DESALOJO, fundamentado en el ordinal c del artículo 34 de la citada Ley de ARRENDAMIENTO Inmobiliarios, expediente que se encuentra en estado de sentencia…” (sic)

En este sentido, la Cuestión Prejudicial es entendida por la doctrina como “La Institución Jurídica habida en un proceso y cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio”.
El Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela ha sostenido, que para que exista cuestión prejudicial, es absolutamente indispensable que la relación existente entre ella y el pleito principal sea de tal intimidad que, por la fuerza de la lógica, su solución tiene que ser necesariamente previa a la de esta, en razón de su propia subordinación a aquella. Por tanto, lo esencial para que la prejudicialidad prospere, es que la cuestión sea de tal naturaleza que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constitución, aquella en requisito previo para la procedencia de ésta. La prejudicialidad no consiste en la existencia de dos juicios, de dos procesos conexos, sino en la existencia de un punto pendiente que influye en la decisión de la controversia, pero respecto del cual el Tribunal carece de competencia y de jurisdicción.
Así mismo, sobre este punto el autor Justo Ramón Morao Rosas indica que:
"Para que pueda darse la prejudicialidad se requiere la existencia de dos juicios íntimamente ligados, de tal manera, que aún siendo independientes o separados cada uno de ellos se encuentra íntimamente ligados hasta el punto que el juicio donde se alega esta subordinado al otro y por consiguiente se requiere de una decisión previa, la prejudicialidad puede darse en todas las ramas del derecho siempre que exista vinculación o conexión entre los procesos y exista el peligro de que se dicten sentencias contrarias o contradictorias..."

Ahora bien, siguiendo el criterio antes citado es necesario precisar, que la parte demandada solamente hace mención que intentó una acción por desalojo contra la parte actora en la presente causa, sin embargo no expresó ni explicó mayores motivos que indiquen o aclaren por qué supuestamente dicho proceso puede incidir sobre la presente acción de retracto legal arrendaticio, es decir, no fundamentó ni motivó de forma alguna dicha cuestión previa, no pudiendo este digno Tribunal suplir tal actividad.
Asimismo, debe aclarar esta superioridad que la demanda de desalojo incoada por la parte demandada en el expediente 37.427 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua no incide ni afecta directamente en este proceso, toda vez que, el juicio por retracto legal versa únicamente sobre la posibilidad de subrogación en un negocio jurídico celebrado, en cambio, la acción de desalojo lo que persigue es la desocupación de un inmueble en base a un contrato de arrendamiento celebrado, por lo que, no existe una estrecha relación de ambas causas, razón por la cual, la cuestión previa opuesta por la parte demandada debe ser declarada SIN LUGAR. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La parte demandante en el libelo de demanda alegó lo siguiente:
-Que “(…) desde hace mas de 27 años, nuestra representada ha mantenido una continua relación arrendaticia con la mencionada arrendadora, sobre terrenos propiedad de esta última, la Sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO en contratos sucesivos escritos, siendo el de fecha más reciente el suscrito en fecha 28 de agosto de 2001, de carácter privado, que anexamos a este libelo marcado “C” (…) (sic)
-Que “(…) al no poder llegar a un acuerdo sobre el monto del canon de arrendamiento a ser establecido de mutuo acuerdo, nuestra representada procedió a consignar los cánones de arrendamiento, según consta de expediente N° 397-03(…)” (sic)
-Que “(…)según consta de expediente N° 37427, en el cual se produjo la citación de nuestra representada, como demandada en fecha 15 de junio de 2005, la compañía anónima domiciliada en Valencia, Estado Carabobo, INVERSIONES AZM 44, C.A., alegando ser propietaria de parte del terreno… por venta que le hiciera esta última, en fecha 22 de octubre de 2001, pretende el desalojo, por demolición, de dicha porción de terreno(…)” (sic)
-Que “(…)el comprador no nos ha notificado en forma expresa d dicha compra y ante la posible pretensión de que dicha demanda es una notificación tácita de la misma, es la razón de ser de esta demanda, que ejercida dentro del lapso de ley impediría, a todo evento, la caducidad de la presente acción (sic)
-Que “(…) cumplidos como están, por parte de nuestra representada, todos los requisitos establecidos en la Ley para que se le hubiere preferido al tercero en la compra de parte del inmueble arrendado (…)” (sic)

Por todo ello la actora demandó a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, y pidió lo siguiente:
“(…)Que nuestra representada la Compañía Anónima COLEGIO HUMBOLDT, C.A., arriba identificada, se subrogue o sustituya en su situación de compradora, adquirida por la compra celebrada con la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO, de los lotes “C” y “D” y las edificaciones sobre ellos constituidas, ubicados enla calle Sucre Norte N° 49, Urbanizacion Calicanto de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua…
La nulidad de la venta en lo referente a los lotes C y D y de las edificaciones sobre ellas construidas., con respecto a la compradora, celebrada entre la demandada INVERSIONES AZM 44 C.A., y la Sociedad en nombre Colectivo de este domicilio denominada PELETEIRO y NAVARRO…
El Tribunal fije oportunidad para el reembolso del dinero pagado por la demandada como precio de venta, que se eleva a la cantidad de CIENTO SETENTA MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 170.953.178,90), así como de los gastos de protocolización del documento y de redacción del mismo…
Que la sentencia sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad a favor de nuestra representada de los lotes de terreno y de las edificaciones sobre ellos construidas, objeto de la acción de retracto y, por ende, se decrete la sentencia como titulo suficiente de propiedad a favor de nuestra representada de los mencionados inmuebles y… asimismo, solicitamos que se le condene al pago de las costas y costos del proceso, cuya estimación dejamos al mejor criterio del Tribunal. (…)”(sic)
Fundamentó su demanda en los artículos 42, 43, 47 y 48 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.546 del Código Civil.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, al momento de contestar la demanda, señaló entre otras cosas lo siguiente:
-Que “(…) Niego, rechazo y contradigo, tanto los hechos como el derecho la demanda incoada (…)”
-Que (…) En el juicio llevado en el expediente N° 37.427, quedó ampliamente probado que para el momento de la compraventa realizada a INVERSIONES AZM 44, C.A., PELETEIRO Y NAVARRO, no estaba obligada a ofrecerle en venta a Compañía Anónima COLEGIO HUMBOLDT, C.A., los deslindados lotes, en razón de que reencontraba en estadote insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, en tal sentido la arrendataria no cumplía con los extremos contemplados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ser acreedora de la preferencia ofertiva (…)” (sic)
-Que “(…) la Compañía anónima COLEGIO HUMBOLDT C.A., se encontraba en estado de total insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
.Que “ (…) es falso que el precio pactado para la venta de los lotes C Y d… es la cantidad de CIENTO SETENTA MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 170.953.178,00)…fue pactado en dólares de los Estado Unidos de Norte América para la fecha de la operación existía en el país la libre convertibilidad y los negocios podían pactarse en moneda extranjera … respetuosamente solicitamos del ciudadano Juez que la determinación del pago del precio deba hacerse por una experticia complementaria del fallo a fin de establecer lo que debería pagar la demandante (…)” (sic)

De esta forma, vistas las afirmaciones de hecho realizadas por la parte demandante en el escrito libelar, y el rechazo tanto genérico como específico opuesto por la demandada en su escrito de contestación, así como también las afirmaciones esgrimidas por ella en dicha actuación, esta Alzada concluye que los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la ocurrencia de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción por retracto legal arrendaticio. Así se declara.
Al respecto, éste Tribunal, debe comenzar invocando la norma que establece lo relativo al retracto legal arrendaticio, al efecto el artículo 42 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”(subrayado y negrillas de la Alzada)

Igualmente, el artículo 43 ejusdem establece que:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para que no proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal instaurada contra ella por parte de la accionante, ya que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.
El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala: “…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”
Asimismo los autores Ricardo Enrique La Roche y Jorge C. Kiarikires Longhi, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse tres requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario.
En este orden de ideas, el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Se aprecia entonces, dos figuras claramente definidas por el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La preferencia ofertiva, la cual pertenece al arrendatario y consiste en el derecho que éste tiene de que se le ofrezca en venta en primer lugar, antes de a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como consecuencia de un contrato locativo. Para que tal derecho sea exigible, el arrendatario: i) debe tener más de dos (02) años como tal; ii) debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y iii) debe satisfacer las aspiraciones económicas del propietario. Por su parte, la forma de exigir ese derecho es mediante el retracto legal arrendaticio, que consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario, siempre y cuando cumpla con las condiciones anteriormente mencionadas, de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.
En este sentido, el Tribunal debe decidir si en l presente causa se cumplieron los requisitos necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, a tal efecto se hace necesario analizar el acervo probatorio traído a los autos por las partes.
La parte actora a los fines de demostrar la procedencia del retracto legal arrendaticio promovió los siguientes medios:
1.- Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble situado en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto, suscrito por la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO y NAVARRO y el COLEGIO HUMBOLDT C.A., de fecha 28 de agosto de 2001 (folios 19 y 20 con sus vtos. De la primera pieza). Observa esta Superioridad que el anterior documento constituye un instrumento privado el cual no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la existencia de la relación arrendaticia y que el ultimo contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 28 de agosto de 2001. Así se decide.
2.- Contrato de venta de fecha 22 de octubre de 2001, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 24, Folio 195, Protocolo Primero, Tomo Cuarto (folios 31 al 41). Al respecto, observa esta Superioridad que el referido documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la venta que le hiciere la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO y NAVARRO a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44 C.A., sobre varios lotes de terrenos entre los cuales se encuentran los lotes C y D ubicados en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto objeto de la presente acción. Así se decide.
3.- Copia certificada de citación de fecha 15 de junio de 2005 (folio 235 de la primera pieza). Al respecto observa esta Superioridad que el referido documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada que la parte actora fue citada en el juicio de desalojo del expediente 37.427 a los fines que compareciera a dar contestación a la demanda. Así se decide.
4. Contrato de arrendamiento sobre un inmueble situado en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto, suscrito por la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO y NAVARRO y el COLEGIO HUMBOLDT C.A., de fecha 11 de mayo de 1978, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay Estado Aragua bajo el N° 346, Tomo 4 de los libros de reconocimiento (folios 16 y 18). Al respecto observa esta Superioridad que el referido documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la actora era arrendataria del inmueble objeto de la presente acción desde el año 1978. Así se decide.
5. Marcado “D” Documento privado contentivo de convocatoria a una reunión de fecha 04 de agosto de 2003 (folio 21). Observa esta Alzada que el anterior documento constituye un instrumento privado el cual no fue desconocido en la oportunidad legal correspondiente, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad a los establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el COLEGIO HUMBOLDT fue comunicado de una reunión que se iba a efectuar con el fin de tratar asuntos referidos a la próxima culminación de la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de agosto de 2001. Así se decide.
Ahora bien, la parte demandada a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la actora promovió los siguientes medios:
1. Copia Certificada del Expediente 37.427, en estado de sentencia por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 121 al 460 de la primera pieza). Al respecto, observa esta Superioridad que el anterior documento constituye un instrumento público el cual merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia de una demanda por desalojo incoada por la Sociedad Mercantil Inversiones AZM C.A., contra la actora de autos COLEGIO HUMBOLDT, asimismo, quedó demostrado que en fecha 15 de junio de 2005 fue notificada de dicha acción la parte demandada. Así se decide.
2. Contrato de venta de fecha 22 de octubre de 2001, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 24, Folio 195, Protocolo Primero, Tomo Cuarto (folios 31 al 41). Al respecto observa esta Alzada que la referida documental fue analizada en líneas anteriores y valorada de conformidad con lo establecido los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3. Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble situado en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto, suscrito por la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO y NAVARRO y el COLEGIO HUMBOLDT C.A., de fecha 28 de agosto de 2001 (folios 19 y 20 con sus vtos. De la primera pieza). Al respecto observa esta Alzada que la referida documental fue analizada en líneas anteriores y valorada de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. Documento privado contentivo de convocatoria a una reunión de fecha 04 de agosto de 2003 (folio 21). Al respecto observa esta Alzada que la referida documental fue analizada en líneas anteriores y valorada de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Ahora bien, las partes del proceso, además de los medios probatorios valorados en líneas anteriores promovieron los siguientes medios:
1. La Parte actora promovió Libelo de demanda folios 22 al 30, al respecto observa esta Superioridad que la referida documental resulta inconducente a los fines de demostrar el hecho controvertido en la presente causa por lo que se desecha del proceso.
2. Por su parte la parte demandada Marcados Ñ, N y M copias de carboncillos de comprobantes de egreso de fechas 6 de junio de 2000, 01 de junio de 2000 y 8 de febrero de 2000, respectivamente (folios 99 al 101 de la primera pieza). Observa esta Superioridad que los referidos documentos resultan inconducentes a los fines de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
3. Promovió la demandada Marcados L y K comprobantes de cheques de fecha 06 y 07 de julio de 1999 (folios 102 al 103 de la primera pieza). Observa esta Superioridad que los referidos documentos resultan inconducentes a los fines de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
4. Asimismo, la parte demandada Marcados Q y Y Boletas de notificaciones de fecha 06 y 27 de marzo de 2006 (folios 104 y 105 de la Primera pieza). Observa esta Superioridad que los referidos documentos resultan inconducentes a los fines de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
5. La parte demandada promovió Copia simple de expediente de consignaciones arrendaticias N° 397-03 (folios 108 al 120). Al respecto, observa esta Superioridad que aun cuando el anterior documento constituye un instrumento público, el mismo resulta inconducente a los fines de verificar los hechos controvertidos en la presente causa, por cuanto la fecha de apertura del respectivo expediente fue con posterioridad a la venta cuya subrogación solicita el actor en la presente causa, por lo que, se desecha del proceso. Así se decide.
6. La demandada de autos marcado “F” recibo de fecha 06 de septiembre de 2005 el cual fue suscrito por una sola de las partes en virtud de lo cual no puede ser oponible a la parte actora, por lo que se desecha del proceso. Así se decide.
7. La parte demandada como prueba trasladada promovió las testifícales que corren inserta en el expediente de desalojo N° 37.427, de los siguientes ciudadanos :
a. ALICIA NAVARRO DE STEINER, titular de la cédula de identidad N° V- 330.513, observa esta Superioridad, la misma corre inserta a los folios 314 y 315 de la primera pieza y fue impugnada por la parte actora en su oportunidad legal, por lo que en atención a ello, considera esta Superioridad oportuno señalar lo siguiente:
El artículo 499 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:
“La persona del testigo solo podrá tacharse dentro de los cinco (05) días siguientes a la admisión de la prueba. Aunque el testigo sea tachado antes de la declaración, deberá tomársele ésta, si la parte insistiere en ello. La sola presencia de la parte promovente en el acto de declaración del testigo, se tendrá como insistencia.”

Observa esta Juzgadora que la parte actora impugnó a la testigo promovida por la parte demandada, aduciendo que la misma es representante legal de la Sociedad PELETEIRO Y NAVARRO en consecuencia no puede rendir declaraciones por prohibición expresa del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.
A tenor de lo antes dicho, el artículo 478 ejusdem establece:
(…Omissis…) No puede tampoco testificar…los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía…”.-
En otro orden de ideas, tachar a un testigo significa la impugnación que hace un litigante sobre las condiciones personales del testigo o la sospecha que pudiera tener sobre su imparcialidad; así, se denuncia la inaptitud legal para prestar declaración en la causa, por encontrarse incurso en alguno de los casos de inhabilidad absoluta o relativa; asimismo, por existir sospechas en torno a la imparcialidad del testigo por razones de parentesco, dependencia e interés, entre otras cosas, con relación a las partes o sus apoderados.
Ahora bien, del escrito de promoción de pruebas se observa que la parte demandada al promover a la ciudadana ALICIA NAVARRO DE STEINER, señaló que la misma es representante de la Sociedad PELETEIRO Y NAVARRO, desprendiéndose así que la referida testigo a criterio de esta Alzada puede tener interés en las resultas del asunto controvertido y su imparcialidad no puede demostrase, es por ello que este Tribunal debe desechar la testifical de la ciudadana ALICIA NAVARRO DE STEINER. Así se decide.
b. Asimismo, la parte demandada promovió la testifical del ciudadano JOSE ANTONIO PEÑA PINO, titular de la cédula de identidad N° V-5.278.523, la cual cursa a los folios 326 al 328 de la primera pieza. Al respecto, observa esta Superioridad que la parte actora impugnó el mencionado testigo en la oportunidad legal correspondiente por cuanto afirmó que el testigo era un ingeniero contratado por la misma parte demandada.
A tenor de lo antes dicho, el artículo 478 ejusdem establece:
(…Omissis…) No puede tampoco testificar…el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito…”.-
En este sentido, observo esta Alzada que la parte demandada al momento de contestar señaló que “compareció como testigo el ciudadano JOSE ANTONIO PEÑA PINO… quien fue contratado con nuestra representada a los fines de realizar los levantamientos planimétricos…” por lo que a criterio de quien juzga el simple hecho que el testigo haya sido contratado por la demandada de autos hace comprometer su imparcialidad dentro del proceso, por lo que se desecha del proceso el referido testigo a tenor de lo dispuesto en el articulo 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
c. Promovió como prueba trasladada la testifical del ciudadano DOUGLAS EMIR RIVERO CRUCES, titular de la cédula de identidad N° V- 5.272.396 que corre inserta a los folios 343 y 344 de la primera pieza. Observa esta Superioridad de la revisión de la referida documental que la misma resulta inconducente a los efectos de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa, por cuanto no es un hecho discutidos si se hicieron o no reparaciones en el inmueble objeto de la presente acción, razón por la cual se desecha del proceso. Y así se decide.
8. Promovió la demandada testifícales de los ciudadanos GERMAN ANTONIO OCHOA, titular de la cédula de identidad N° V- 4.566.377 y la ciudadana ADA MONTAUTI PALAMIDEIS, titular de la cédula de identidad N° V-3.514.019. Al respecto observa esta Superioridad que la parte actora procedió a impugnar las referidas documentales aduciendo que el ciudadano German Ochoa era Cónyuge de la socia de Peleteiro y Navarro ciudadana Alicia Bracamonte de Ochoa (hija de la Sra. Alicia Steiner) asimismo, señalo la actora que la ciudadana ADA MONTAUTI es socia de la Sociedad Peleteiro y Navarro y en virtud de tales circunstancias no podían rendir testimonio a tenor de lo dispuesto en el artículo 478 del Código del Procedimiento Civil.
Ahora bien, de la revisión de la actas del proceso se puede observar del escrito de contestación de la demanda que cursa a los folios 73 al 90 de la primera pieza lo siguiente : “…a dicha reunión acudieron los prenombrados y los ciudadanos ADA MONTAUTI Y GERMAN OCHOA , la primera es socia de la Sociedad En nombre Colectiva PELETEIRO Y NAVARRO, tal como se comprueba del Acta de Asamblea inscrita por ante la oficina del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 31 de julio de 2001, bajo el N° 36, Tomo 103-A que riela a los folios 199 al 208 (Exp. 37.427), y el ciudadano GERMAN OCHOA, cónyuge de la socia ALICIA BRACAMONTE DE OCHOA…”
En este sentido, señala el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: (…Omissis…) No puede tampoco testificar…los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía…”.-
(…Omissis…) …el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito…”.-
Por lo que a criterio de quien juzga el simple hecho que los testigos sean socios o tengan algún vinculo afectivo con algunos de los socios que haga de manifiesto un interés particular en las resultas del fallo como es el caso de marras hace comprometer su imparcialidad dentro del proceso, por lo que se desecha del proceso los referidos testigos a tenor de lo dispuesto en el articulo 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
9. En el Capitulo III de su escrito de promoción de pruebas la parte demandada promovió como prueba trasladada la confesión de la ciudadana ZORAIDA ANGELICA PEREIRA DE NAVARRO en el acto de posiciones juradas efectuado el día 4 de julio de 2005. Al respecto observa esta Superioridad que la referida prueba promovida por la demandada no constituye confesión alguna de la parte actora, menos aun si dichas posiciones juradas fueron evacuadas en el marco de un juicio de desalojo, por lo que mal puede esta Superioridad dar valor probatorio a una prueba cuyo fin era demostrar unas situaciones fácticas no presentes en el casos de autos, razón por la cual se desecha del proceso la prueba promovida por la demandada. Así se decide.
10. En el Capitulo IV la parte demandada promovió como prueba trasladada la experticia efectuada en el expediente N° 37.427. en este sentido, observa esta Alzada que la referida experticia resulta inconducente a los fines de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa, por cuanto el juicio ventilado no es desalojo sino retracto legal arrendaticio, en consecuencia se desecha la referida prueba del proceso. Así se decide.
11. En el Capitulo V promovió la demandada prueba de exhibición de una seria de comprobantes de pago de fechas que oscilan entre la 1era quincena de octubre de 2001 hasta junio de 2003. Observa Esta Juzgadora que las documentales cuya exhibición solicitó la demandada son de fechas posteriores a la venta de fecha 22 de octubre de 2001, por lo que, resultan inconducentes y se desechan del proceso. Así se decide.
12. En el Capitulo VI la parte demandada promovió la prueba de Informes a los fines que el Tribunal de la causa oficiara al Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry y solicitar copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias N° 397-03. En este sentido, observa esta Juzgadora que el referido expediente consta a los folios 108 al 120 de la primera pieza y el mismo solo constan consignaciones arrendaticias de fechas posteriores a la venta del inmueble de fecha 22 de octubre de 2001, por lo que resulta inconducente y se desecha del proceso. Así se decide.
Una vez valorado todo el acervo probatorio consignado por las partes, esta Alzada a los fines de verificar la procedencia o no de la acción por retracto legal arrendaticio, procederá hacer las siguientes consideraciones:
Dicho lo anterior, es necesario precisar que los requisitos contenidos en el artículo 42 eiusdem deben ser concurrentes, la falta de uno de ellos trae como consecuencia la pérdida del derecho de preferencia ofertiva.
En este sentido, con relación al Primer requisito para la procedencia de la preferencia ofertiva, referido a que el arrendatario debe tener más de dos (02) años arrendados, de la revisión exhaustiva de las actas procesales y específicamente del contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 11 de mayo de 1978, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay Estado Aragua bajo el N° 346, Tomo 4 de los libros de reconocimiento (folios 16 y 18) quedó demostrado la existencia de la relación arrendaticia por un lapso superior a dos (02) años, por lo que se encuentra cumplido el primero de los requisitos en la presente causa.
Con relación al segundo de los requisitos relativos a que el arrendatario “debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento” observa esta Alzada de la revisión efectuada a las actas procesales que consta a los folios 19 y 20 con sus vtos. de la primera pieza, contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble situado en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto, suscrito por la Sociedad en Nombre Colectivo denominada PELETEIRO y NAVARRO y el COLEGIO HUMBOLDT C.A., de fecha 28 de agosto de 2001, asimismo se evidencia que para la fecha en que se realizó la venta del inmueble cuya subrogación se solicita, vale decir, que para el día 22 de octubre de 2001, sólo había vencido un mes de canon de arrendamiento, por lo que, para poder hablar de insolvencia debía la actora haber dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” del Decreto con rango y fuerza de Ley Orgánica de arrendamiento inmobiliario, por lo que, en la presente causa se encuentra cumplido el segundo de los requisitos. Así se decide.
Ahora bien, con relación al tercer requisito relativo a que el arrendatario “debe satisfacer las aspiraciones económicas del propietario”, al respecto, observa esta Alzada que la parte actora en su petitorio solicitó lo siguiente: “…el Tribunal fije oportunidad para el reembolso del dinero pagado por la demandada como precio de venta, que se eleva a la cantidad de CIENTO SETENTA MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 170.953.178,90) así como de los gastos de protocolización del documento y de redacción del mismo…” de lo cual se hace evidente que la parte actora esta en la disposición de satisfacer las aspiraciones económicas del propietario encontrando cumplido el tercero de los requisitos en la presente causa. Así se decide.
Explicado lo anterior, se observa de plano, que la parte demandante siempre tuvo el derecho preferente de que se le ofreciera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, ya que cumplía todas las condiciones concurrentes dispuestas en el artículo 42 ejusdem, por lo que, a criterio de quien juzga la acción por retracto legal arrendaticio es procedente. Y así se decide.
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso declarar Con Lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada AMÉRICA RENDÓN MATA, Inpreabogado No. 4.262, en su carácter de apoderada judicial de COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40, contra la sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2012 por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en consecuencia, se revoca la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 23 de marzo de 2012. Y así se decide.
V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada AMÉRICA RENDÓN MATA, Inpreabogado No. 4.262, en su carácter de apoderada judicial de COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40, contra la sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2012 por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: SE REVOCA por los motivos arriba señalados, la decisión dictada en esta causa por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 23 de marzo de 2012. En consecuencia:
TERCERO: Sin Lugar el litisconsorcio pasivo necesario, alegado en la contestación de la demanda por la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A.
CUARTO: SIN LUGAR la defensa de fondo de caducidad de la Acción alegada por la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A. QUINTO: Sin Lugar la Prejudicialidad alegada por la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A.
SEXTO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40, debidamente representada por la abogada AMÉRICA RENDÓN MATA, Impreabogado No. 4.262, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A.

SEPTIMO: Se ordena a la parte actora COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40, que en un lapso perentorio de diez (10) días continuos contados a partir de la recepción del presente expediente en el Tribunal de la causa, proceda a consignar a través de cheque de gerencia la cantidad de CIENTO SETENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 170.953,18), a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, suma esta que constituye el precio de la venta de los lotes C Y D cuya subrogación solicita la parte actora según se desprende de documento de venta debidamente protocolizado en fecha 22 de octubre de 2001 por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 24, Folio 195, Protocolo Primero, Tomo Cuarto.
OCTAVO: Una vez cumplido lo ordenado en el particular SEPTIMO, la actora COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40, queda subrogada en los derechos que le correspondía a la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, sobre el inmueble ubicado en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto, el cual esta constituido por un Lote C, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 M2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias sobre el construidas y un LOTE D con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157, 35 m2) que forman
parte de la extensión de parcela número 49, por ende debe tenerse a COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40, como compradora y única propietaria de los lotes de terrenos arriba descritos.
NOVENO: La presente sentencia servirá como título de propiedad sobre el inmueble ubicado en la ciudad de Maracay, calle Sucre Norte, N° 45, 49 y 51 de la Urbanización Calicanto, el cual esta constituido por un Lote C, con un área de terreno de aproximadamente doscientos veinticinco metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (225,20 M2) que forman parte del lote de mayor extensión de la parcela número 49, y las bienhechurias sobre el construidas; siendo los linderos al NORTE: en una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terreno propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: en una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) en parte con terrenos que fueron de Rosa Tarimuza, hoy propiedad de la Clinica Fajardo y en partes con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: En una extensión de ocho metros (8,00 mts) con avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de ocho metros (8,00 mts) con lote de menor extensión de la parcela 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; y un LOTE D con un área de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y siete metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (157, 35 m2) que forman parte de la extensión de parcela número 49, y las bienhechurias sobre el construidas; siendo los linderos al NORTE: en una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con lote de terreno de mayor extensión de la parcela número 49, propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; SUR: en una extensión de veintiocho metros con quince centímetros (28,15 mts) con terrenos propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; ESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con avenida Sucre que es su frente; y OESTE: En una extensión de cinco metros con cincuenta y nueve centímetros (5,59 mts) con la parcela 49 propiedad de PELETEIRO Y NAVARRO; a favor de COLEGIO HUMBOLDT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil llevado anteriormente por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de noviembre de 1975 bajo el N° 10, Tomo 40.
DECIMO: Se Ordena al Tribunal de la causa librar los oficios respectivos al Registro Público del Municipio Girardot del Estado Aragua, a los fines legales consiguientes.
DECIMO PRIMERO: Se condena en costa en el juicio principal a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DECIMO SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la interposición del recurso de apelación.
DECIMO TERCERO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los siete (07) días del mes de abril de 2014. Año: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,
DRA. FANNY RODRIGUEZ.

LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. ROSALBA RIVAS.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:00 pm de la tarde.-
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. ROSALBA RIVAS.
FR/RR/fcz
Exp. C-17.560