REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXP. Nº AP71-R-2014-000254.-
PARTE DEMANDANTE: Sociedad de Comercio INVERSIONES RUJU, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 1981, bajo el Nº 3, tomo 27-A Pro.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos Marlene Gonzáles y José Manuel Simons Domínguez, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 145.182 y 208.471 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: sociedad de comercio MK INGENIERÍA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 29 de mayo de 2002, anotado bajo el Nº 74, tomo 664-A Qto.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanas María Elena Palacios Maldonado y María Carolina Palacios Maldonado, abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 22.090 y 28.835, respectivamente
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 17 de febrero de 2014 (f. 406), por la abogado Maria Elena Palacios, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 12-02-2014 (f. 396-402), por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde declaró Sin Lugar las Cuestiones Previas alegadas, y CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal.
Por auto de fecha 13.03.2014 (f. 418) este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijándose los lapsos de Ley para su trámite.
En fecha 21-3-2014, ambas partes consignaron escrito de conclusiones respectivamente.-
II.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente proceso de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Pròrroga Legal, por libelo presentado en fecha 31-10-2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, por ROCCO MUZZACHI contra CAMILO ALVAREZ FERREIRO, y previo sorteo de distribución correspondió conocer de la causa al Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 7 de Noviembre de 2013, el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda por el procedimiento breve.
En fecha 13 de Noviembre de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó documento poder, y en fecha 14 de Noviembre de 2013, consignó escrito y opuso las cuestiones previas, contenidas en los ordinales 6º, 7º, 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dio contestación al fondo de la demanda.
En fecha 18 de Noviembre de 2013, el Juez Segundo de Municipio Dr Richard Rodríguez Blaise, se Inhibió de seguir conociendo de la presente causa de conformidad con lo establecido en loa artículos 82 y 84 del Código de Procedimiento Civil, y remitió las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, correspondiéndole seguir conociendo del presente juicio al Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 5 y 9 de Diciembre de 2013, la parte demandada, dio contestación a la demanda.
En fecha 10 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito negando y rechazando las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
El día 17 de Diciembre de 2013, la parte actora consignó escritos de pruebas, la cual fue debidamente admitidas por el Aquo en su oportunidad.
En fecha 18 de Diciembre de 2013, la parte demandada consignó copia certificada del expediente Nº AP11-V-2013- 001085.
Por auto de fecha 13 de enero de 2014, el Aquo estableció que de acuerdo del cómputo remitido por el inhibido, transcurrió desde el 13.11.2013 al 18.11.2013, un (1) día de despacho, correspondiente al lapso de contestación a la demanda, la causa se reanuda en el estado procesal correspondiente.
Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2014, la parte actora ratificó el escrito de pruebas y de contestación de cuestiones previas, y en esa misma fecha 14 de enero del año del año en curso la parte demandada dio nuevamente contestación a la demanda.
El día 27 de enero de 2014, la parte demandada consignó escrito de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas en su oportunidad por el aquo.
En fecha 12 de febrero de 2014, Aquo dictó Sentencia Definitiva.
Por diligencia de fecha 13 de febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la decisión de fecha 12 de febrero de 2014, la cual fue oída en ambos efectos, y remidas las actuaciones a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, le correspondió a esta Superioridad conocer del presente juicio.
Estando en la oportunidad legal de dictar decisión en le presente juicio, esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones.
DE LAS ACTAS PROCESALES.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
a.) Que consta en documento autenticado el 03 de agosto de 2012, anotado bajo el Nº 42, Tomo 127, que celebró contrato de arrendamiento con la empresa MK INGENIERÍA, C.A., sobre un inmueble constituido por el galpón con oficinas signado con el Nº 2 y demás construcciones, pertenencias y accesorios que le corresponden al inmueble denominado Parque Industrial El Recreo 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, con una superficie aproximada de setecientos noventa y ocho metros cuadrados (798,00 m2) en la planta principal, más un área en la primera planta de noventa y seis metros cuadrados (96,00 m2) para un total de ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (894,00 m2), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noreste: En treinta y ocho metros (38m) con galpón Nº 1; Suroeste: En treinta y ocho metros (38m) con galpón Nº 3; Sureste: En veintiún metros (21m) con retiro de fondo del Parque Industrial y Noroeste: En veintiún metros (21m) con retiro de frente del Parque Industrial.
b.) Que el plazo de duración del contrato era de seis (6) meses contados a partir del 01 de septiembre de 2012 y que a su vencimiento operaría la prórroga legal de seis (6) meses que venció el 31 de agosto de 2013.
c.) Que en fecha 1 de febrero de 2.013, remitió a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato arrendamiento, y que desde el día 28 de febrero comenzó a regir la prorroga legal contenida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual le corresponden seis (6) meses de prorroga legal.
d.) Que la arrendataria debía entregar el inmueble arrendado el día treinta y uno (31) de agosto de 2.013, sin embargo hasta la fecha de la interposición de la demanda, no había hecho efectiva la entrega del inmueble.
e.) Que la arrendataria, sorprendiendo la buena fe del arrendador, procedió a depositar en la cuenta que aparece en el contrato, el 13 de Septiembre de 2.013, la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), a pesar de estar en conocimiento que la pròrroga legal del contrato 31/10/2013, por lo que se vio en la necesidad de cerrar la única cuenta que tenía aperturada la empresa propietaria a los fines de no recibir más pagos indebidos.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada presentó varios escritos de contestación de la demanda a lo largo del juicio, siendo todos del mismo contenido, en fechas diferentes, alegando lo siguiente:
a.) Propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, alegando que la actora se limitó a estimar la acción propuesta en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que representa una justa compensación por el uso indebido del inmueble desde la fecha que la arrendataria debió entregar el inmueble y la fecha de presentación del libelo, pretendiendo equivaler a la indemnización de daños y perjuicios.
b.) Alegando el defecto de forma contenido el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la actora estimó el valor de la demanda cien mil bolívares en letras y cien millones en números.
c) Propuso la cuestión previa contendida en el ordinal 8º del artículo 346 eiusdem, relativo a la prejudicialidad, funadamentadose en el hecho de que el día 16 de octubre de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arrendado y de acuerdo a lo pactado en el mismo contrato de arrendamiento.
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d.) Admitió haber firmado el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento el 03 de agosto de 2012, con vigencia a partir del 01 de septiembre de 2012, por seis (6) meses, con vencimiento al 28 de febrero de 2013, luego de lo cual correría la prórroga legal con vencimiento al 01 de septiembre de 2013.
e.) Alegó que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento se pactó opción de compra venta sobre la cosa arrendada, la cual sólo se podía ejercer a partir del 01 de septiembre de 2013, de lo contrario sería extemporáneo por anticipado y por ello la ejerció el 21 de agosto de 2013.
f.) Que habiendo ejercido el derecho de opción de compra venta, no puede la actora pretender que le entregue el inmueble, sino que por el contrario, de acuerdo con la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento se encuentra obligada a venderle en las condiciones pactadas.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
a.) Documento poder en original, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, anotada bajo el Nº 003, Tomo Nº 184, otorgado por el ciudadano Ruben Possin M., en su carácter de Director Gerente de la empresa Inversiones Ruju, C.A., a los profesionales del derecho Marlene Gonzalez Villavicenzo, Juan Madriz Valery, Juan Andres Sanz Madriz y José Manuel Simona Dominguez, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 145.182, 17.044, 130.960 y 208.471 respectivamente, con el cual la parte actora pretende demostrar su representación en juicio, y por cuanto, dicho material probatorio no fue impugnado ni tachado en su oportunidad legal correspondiente, por lo que esta Superioridad le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIEDE.-
b.) Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito por las sociedades mercantiles Inversiones Ruju C.A, (arrendador) y MK Ingeniería, C.A., (arrendatario) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 03 de agosto de 2012, anotado bajo el Nº 42, Tomo 127, traído a los autos para demostrar la relación arrendaticia entre las partes hoy en controversia, y que el mencionando contrato presenta un lapso de duración de seis (6) meses con el debido derecho otorgado al arrendatario del prorroga legal, y que vencido la misma el arrendador tiene derecho a solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo, el cual no fue impugnado ni tachado en su oportunidad legal correspondiente, por lo que esta Superioridad le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
c.) Copia simple de misiva dirigida por Inversiones RUJU a MK INGENIERIA, C.A, con el cual pretende demostrar la parte actora que le notificó a su arrendatario que venció el contrato de arrendamiento firmado en fecha 03 de agosto de 2013, y la no prórroga del mismo, y por cuanto la misma no fue impuganada en su oportunidad, esta Superioridad le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
a) Copia certificada de documento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, anotada bajo el Nº 05, Tomo Nº 89, otorgado por el ciudadano Carlos Eduardo Maurette Koesling., en su carácter de Presidente de la empresa MK INGENIERIA C.A.,, a los profesionales del derecho María Elena Palacios Maldonado y María Carolina Palacios Maldonadoo, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 22.090 y 28.835 respectivamente, con el cual la parte demandada pretende demostrar su representación en juicio, y por cuanto, dicho material probatorio no fue impugnado ni tachado en su oportunidad legal correspondiente, por lo que esta Superioridad le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
b) Copia certificada de expediente signado con el Nº AP11-V-2013-001085, emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, traído a los autos para demostrar la prejudicialidad propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de nacimiento, y por cuanto, dicho material probatorio no fue impugnado ni tachado en su oportunidad legal correspondiente, por lo que esta Superioridad le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
En relación al mérito de autos alegado por ambas partes en sus escritos de pruebas respectivos, observa esta Superioridad que el mérito de los autos, no es un medio de pruebas contenido en lo norma Adjetiva Civil, sin embargo de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, referido a la comunidad de la prueba esta alzada, realizará el estudio de todo el material probatorio consignado a los autos. Y ASÌ SE DECIDE.-
Seguidamente esta Superioridad, pasa a resolver el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en los siguientes términos:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS CONTENIDAS EN LOS ORDINALES 6º, 7º y 8º DEL ARTÍCULO 346:
Establece el ordinal el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Artículo 346
6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
7° La existencia de una condición o plazo pendientes.
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
9° La cosa juzgada.
10° La caducidad de la acción establecida en la Ley…”
DEL ORDINAL 6º
Opuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el actor en su libelo de demanda, omitió dar cumplimiento del ordinal 7º del artículo 340 ejusdem, ya que se limitó a estimar la acción propuesta en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), monto que representa una justa compensación por el uso indebido del inmueble, desde la fecha que la arrendataria debió entregarlo y la fecha de presentación del libelo, pretendiendo una equivalencia a la indemnización de daños y perjuicios, también propuso el defecto de forma de la demanda considerando que el actor estima la demanda en letras y números diferentes, es decir, estimò la demanda en cien mil bolívares y colocò en números cien millones, dichas cuestiones previas fueron declaradas sin lugar por el Aquo.
DEL ORDINAL 8:
Opuso la parte demandada, la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad de la demanda, alegando que el 16 de octubre de 2013 y bajo el Nº AP11-V-2013-001085, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arrendado, de acuerdo a lo pactado de conformidad con las cláusulas primera, tercera, dieciséis y diecisiete del contrato de arrendamiento del autos.-
Dicha cuestión previa fue declarada Sin Lugar por el Aquo en la sentencia definitiva.
Cabe destacar que dentro del régimen de las cuestiones previas sistematizadas en el Código de Procedimiento Civil, establece, lo siguiente:
…”Artículo 357
La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación...” Negrillas de este Tribunal.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 23 de julio de 2012, en el expediente Nº 09-0965, con ponencia de la Magistrado Luisa Estela Morales, con respecto a las cuestiones previas en materia de arrendamiento estableció lo siguiente:
“…En el caso que nos ocupa, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del Código Procesal Civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a la cuestión previa antes examinada, de manera que, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas el 28 de mayo de 2009, se ajustó al procedimiento legalmente establecido para ello, garantizado por el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debiéndose, en consecuencia, descartarse la anterior denuncia..”
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Esta Superioridad en consonancia con la norma Adjetiva Civil, y la jurisprudencia antes señalada, a la cual se acoje, y siendo que las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fueron debidamente resueltas por el Aquo, este Tribunal Superior por mandato expreso del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, nada tiene que decidir con respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, ya que esa decisión es inapelable, por tanto resulta Inadmisible el recurso de apelación con respecto a estas defensas previas. Y ASÍ SE DECIDE.
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
a.- Del thema decidendum.
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada contra la Sentencia Definitiva proferida por el Aquo en fecha 12 de febrero de 2014, que declaró Sin Lugar las Cuestiones previas opuestas por la parte demandada y Con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la Prorroga Legal incoara Inversiones Ruju, C.A., contra MK. Ingeniería C.A.-
Argumenta la actora que el inquilino ha venido incumpliendo su obligación de entregar el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, que de acuerdo a la cláusula tercera, la duración tendría vigencia a partir del día 01 de septiembre de 2.012, hasta el día 28 de febrero de 2.013. Que de acuerdo al plazo estipulado se prorrogó por un término de seis (6), meses obligatoriamente para el arrendatario (Art. 38 LAI), lo cual una vez vencida la prórroga legal, no dio cumplimiento a la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado.
* De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
El contrato por tiempo determinado con duración concluida.-
Debe apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producir ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, si fuere el caso, y el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Ccivil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, , a consecuencia del cese de la prórroga legal.
Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminado. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el auto español Luís Muñoz, citando a FELIPE CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296)
De este mismo modo, nos explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, Pág. 294 y SS), al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con duración concluida, señalando una serie de circunstancia las cuales deben ser: (i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado.
La explicación que de manera acertada, afirma el precitado autor distiende en caso que surja la intemporabilidad del contrato (relación arrendaticia insurgente, interpartes), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero a término concluido.
** De la naturaleza de la relación arrendaticia.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia,
Al respecto esta Sentenciadora observa que de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 03.08.2012 (f. 18-29), suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., arrendador y la sociedad mercantil MK INGENIERIA, C.A., arrendatario de ese inmueble y parte demandada en el presente juicio, establece lo siguiente: "“…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contado a partir del primero (01) de septiembre de 2012 y hasta el veinte ocho (28) de febrero del año 2013. Es convenido expresamente, que al vencimiento de dicho término no habrá prórroga(…)(…) Se conviene además, que EL ARRENDATARIO tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento”
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que el vencimiento es de seis (6) meses, término que quedó comprendido entre el 01 de Septiembre del 2012, hasta el 28 de Febrero del 2.013, ambas fechas inclusive, no cabe duda que a primera impresión es un contrato de arrendamiento con duración concluida y su de prórroga legal de seis (6) meses conforme lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECLARA.
*** Del vencimiento de la prórroga legal.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora observa quien sentencia (i) que la relación arrendaticia fue por espacio de seis (6) meses, que data del -01 de Septiembre de 2012- hasta el 28 de febrero del 2013; (ii) que la prórroga legal, fue por un lapso de seis (6) meses; y (iii) que tuvo su inicio en fecha 29 de febrero de 2013, con vencimiento el veintinueve (29) agosto de 2.013.
Luego, si bien es cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, la demandada hizo uso de la prórroga legal, que data desde el – 29 de febrero de 2.013, (certus an et certus quando), hasta el 29 de agosto de 2.013, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia. En efecto, la parte accionante, incoa el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de prórroga en fecha 31 de Octubre de 2.013, quiere decir, que lo hizo con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal.
De esta misma manera, es sabido que los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo en este caso, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (Art. 1614 Ccivil).
Ahora bien, la omisión o actitud silente de las partes, vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución del inmueble arrendado, ni tampoco pide el secuestro, luego de concluido el término de duración, y además de producir un acto indicativo de la propia aceptación tácita del arrendador, el arrendatario procede a depositar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre de 2013, tal y como lo reconoce expresamente el actor en su libelo de demanda a razón de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo).
No puede resultar desaprensivo para quien sentencia, que vencida la prórroga legal, y estando en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el arrendador pueda demandar a su capricho el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, donde deduciéndose de un orden de tiempo que por demasía, absorte la dejadez, o si se quiere una actitud silente, omisiva e inoponible de que el arrendatario siga ocupando la posesión del inmueble arrendado, debe entenderse a modalidad atemporal, que no es más que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, y surge ahora es la indeterminación contractual (tácita reconducción), dado el recibimiento del pago del canon de arrendamiento vencido la prórroga legal.
Ciertamente, el subiudice se observa que de la cesación de los efectos sobre la relación arrendaticia del contrato a tiempo determinado, lo reconduce es el comportamiento silente y poco previsivo del arrendador, en dejar en una situación al inquilino en seguir disfrutando la cosa arrendada, sin haber un disenso ni tan si quiera de reclamación a la entrega del inmueble, convidando tácitamente su ocupación.
En el caso bajo estudio, considera esta Superioridad, que de la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de prórroga legal, se puede deducir, que la misma parte actora en su libelo de demanda afirma el hecho de que recibió el depósito en su cuenta bancaria Nº 0102-0109-81-0001011124, el día 13 de septiembre de 2013, y no consta en autos que el actor hubiere devuelto el canon al demandado, por el contrario en su petitum solicita se declare el pago indebido de dicho canon, más sin embargo el tiempo de su interposición de la demanda- sobre el vencimiento de la prórroga legal- lleva inmersa la desidia y posterior adveración de seguir ocupando el inmueble arrendado por el inquilino. Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, el pago del canon depositado en la cuenta bancaria propiedad del arrendador, no son objeto de análisis por quien aquí decide para concluir si dicho pago se realizó en tiempo oportuno o nó, por ventilarse en este juicio la entrega de la cosa del inmueble dado en arrendamiento, más no el impago de cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.-
Así las cosas, queda establecido en el presente caso, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, al haber operado la tácita de reconducción, lo que hace forzoso concluir la Improcedencia de la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, pues en este tipo de relación arrendaticia, indeterminada, sólo es aplicable las demandas fundadas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, lo ajustado a derecho será declarar IMPROCEDENTE la presente acción, por no prosperar en cuanto a derecho se refiere. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, resulta inoficioso analizar la procedencia o no del pago indebido que alega la accionante, y demás alegatos aportados al proceso, dado a la Improcedencia de la presente acción. ASI SE DECIDE.-
IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 13.02.2014 (f. 404) por la abogada María Elena Palacios, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 12 de febrerote 2014 (f. 396-402), dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la demandada y CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, incoara INVERSIONES RUJU, C.A., contra MK INGENIERÍA C.A.
SEGUNDO: INADMISIBLE la apelación contra las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del lapso de prórroga legal, intentara INVERSIONES RUJU, C.A., contra MK INGENIERÍA C.A.
CUARTA: Se revoca la sentencia apelada.
QUINTA: Se condena en las costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido revocada en todas sus partes la sentencia apelada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Dos (02) días del mes de Abril del año dos mil catorce (2.014). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ
DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres (3:00 pm) de la tarde.
LA SECRETARIA,
Exp. N° AP71-R-2014-000254
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/lili.-
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