TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana, YIMIN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad E-82.076.992.

APODERADA JUDICIAL:
ABG. MARIA CARPIO ARANGUREN Y ADRIANA MARIA LARRABURE RUEDA y ELIO EDUARDO TOCUYO inscritos en el Impreabogado bajo los Nros 55.916, 84.205 y 71.714, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadana, NORMA ROSANA BAÑOS CHARY, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V- 8.036.584

APODERADA JUDICIAL:
ABG. EDILIO JOSE GONZELZ MATA y ORLANDO JOSE SILVA DELGADO, inscritos en el Impreabogado bajo los Nros. 17.561 y 99.556, respectivamente

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Expediente Nº: 254
Sentencia definitiva

ANTECEDENTES

En fecha 26 de junio de 2013, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana YIMIN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-82.076.992, contra la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.036.584.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 20 de mayo de 2013, por la abogado MARIA CARPIO ARANGUREN inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.916 en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana YIMIN WU de nacionalidad china, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad E-82.076.992, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 29 de abril de 2013 mediante el cual declara SIN LUGAR la precitada demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 18 de octubre del 2013, se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el N° 254 (nomenclatura interna de este Juzgado), fijándose el vigésimo (20) día de despacho siguiente, para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y, vencido este lapso, el Tribunal indicó que sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem.
En fecha 15 de enero de 2014, en virtud de la incorporación por disfrute de vacaciones de la Juez de la causa, este Tribunal Superior en funciones de alzada, ordenó la práctica de un computó de los días de despacho transcurrido en este órgano jurisdiccional, a los fines de determinar los lapsos procesales transcurrido en este despacho y contenidos en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, garantizando así el derecho a la defensa y al debido proceso.
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

ANTECEDENTES DEL CASO
Del estudio del presente caso se observa que el mismo se inició por demanda de cumplimento de contrato por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil d la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, intentada por el ciudadano JINCHAO CEN, de nacionalidad China portador de la Cedula de Identidad Nro. E-82.277.550, quien dice actuar como apoderado de la ciudadana YIMIN WU contra NORMA ROSANA BAÑOS CHARY, ambas supra identificadas. (Folios 01 al 05). Siendo admitida dicha demanda por ante el Tribunal de la causa en fecha 3 de octubre de 2008.
En fecha 23 de octubre de 2008, la Abogado MARIA CARPIO ARANGUREN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.916, consigna a los autos Instrumento Poder otorgado por ante la Notaria Publica de Turmero del Estado Aragua, mediante acredita su representación en autos, ratificando todas y cada una de las actuaciones, asimismo consignó a los autos Escrito constante de cinco folios útiles, contentivo de la Reforma de la demanda.
En fecha 30 de octubre de 2008, el Tribunal de la causa admitido la reforma de la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
Que una vez citada la demandada en autos, procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito presentado en fecha 13 enero de 2009.
Concluido el lapso probatorio y el de informe la causa entró en etapa de dictar sentencia, por lo que en fecha 27 de febrero de 2013, el A quo procedió a dictar su respectiva decisión mediante la cual declaró SIN lugar la demanda incoada por Cumplimiento de Contrato.
En razón de ello, la representación Judicial de la parte actora interpuso recurso de apelación en contra de la señalada decisión, siendo oída la apelación en ambos efectos, ordenándose remitir la presente causa a esta Alzada.

DE LA PRETENSIÓN DEL ACTOR CONTENIDA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
La parte actora en su libelo de demanda alegó;
Que su representada YIMIN WU firmó contrato de opción a compra por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 23 de Octubre del año dos mil 2007, sobre un inmueble localizado en la siguiente dirección: Torre Delta, Piso 9, Nº 91, Club Residencial Luis XV, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua; el cual tiene un superficie de SENSENTA Y CINCO METROS CON CATORCE DECIMETROS CUADRADOS (65,14 mts2) que consta de las siguientes dependencias: Una (01) sala comedor, una (01) cocina, un (01) lavandero, dos (02) dormitorios, un (01) baño, una (01) terraza y un puesto de estacionamiento signado con el número 65 y con el código catastral actual Nº 01-05-03-03-0-001-002-003-000-009-001 y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada del edificio Delta; SUR: En parte con el apartamento Nº 92, en parte con los ascensores y en parte con el pasillo de circulación común de la plata; ESTE: Fachada este del edificio; y OESTE: En parte con el apartamento Nº 94, en parte con los ascensores y en parte con pasillo de circulación de la planta; con la ciudadana NORMA ROSANA BAÑOS CHARRY (Optante vendedora demandada), venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, portadora de la cédula de identidad Nº V-8.036.587.
Que monto total de la venta fue de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES F (Bs. 155.000,oo) de los cuales entrego la optante-compradora a la optante vendedora la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) por concepto de arras y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) por concepto de cláusula penal, quedando un residuo por pagar a la optante vendedora CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,oo)
Que se estableció para el pago del residuo adeudad, en la cláusula quinta, un lapso de ciento ochenta días (180), mas una prorroga de noventa (90) días continuos, siendo un total de DOSCIENTOS SETENTA (270) días continuos, contados a partir de la fecha 18 de julio de 2008.
Siguió narrando, que en fecha 14 de julio de 2008, la optante-vendedora NORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, asistida por el abogado OSWALDO DURAN, presento escrito privado a su representada manifestando que resolvería el contrato de opción a compra, por cuanto no deseaba efectuar dicha compra y que se acogía a la cláusula penal, por consiguiente devolverá al optante comprador las cantidades recibidas.
Arguyó, que la demandada, sin motivo justificado legal, no determinado por ninguna norma, ha querido resolver el contrato de opción a compra, cuando su deber ser es obligarse a cumplir con lo acordado en el mismo, por otra parte manifestó, que su representada si ha cumplido con todas las obligaciones establecidas en dicho contrato, tal como lo demuestra en su buena fe, al entregar el cheque sin fecha alguna a la optante vendedora como garantía de pago e igualmente con la solicitud de oferta real y depósito a favor de su acreedora demandada.
Finalmente, alagó que no existe mutuo acuerdo entre ambas partes, ni causas autorizadas por la Ley, para que la demanda deje de cumplir con su obligación establecida en el contrato de opción a compra firmados entre las partes (demandante y demandado); por lo que solicita, se decrete el cumplimiento del contrato de opción a compra por parte de la demandada NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, y a la vez, se ordene a ella a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, de conformidad con los artículos 1.167 y 1.159 del Código Civil”.-

EN LA OPORTUNIDAD PARA LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA ALEGO:

Que el ciudadano JINCHAO CEN (apoderado de la demandante) no tiene la capacidad para postular, arguyendo que por tal motivo la demanda incoada por la parte actora por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y que se encuentra identificada con el Nº 47278-08, nomenclatura de ese Tribunal, es improcedente
Que la clausula SEPTIMA del referido contrato se desprende la posibilidad para cualquiera de las partes de negarse a cumplir con dicho contrato acogiéndose y pagando lo establecido en la cláusula séptima del mencionado contrato, pero no siendo este el caso, ya que al vencer el lapso para el cumplimiento por parte de la optante compradora, la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, se encuentra en pleno uso de su derecho al alegar el incumplimiento.
Asimismo manifestó, que “el acto de oferta por parte de la ciudadana YIMIN WU, representada por el ciudadano JINCHAO CEN, ya identificados en autos, solo conlleva a demostrar ante la falta de postulación su no cumplimiento. Observando con detalle el instrumento fundamental de esta causa alegado por la demandante se puede apreciar que el lapso de ciento ochenta días se ha incumplido para el momento de incoar la actora la presente demanda y que si operara la prorroga esta debió ser solicitada y por supuesto concedida por la demandada, ya que dicha prorroga no opera en forma automática y no se encuentra así establecida en el contrato”
Finalmente solicitó al Tribunal que “.se pronuncie en cuanto a esta causa se refiere con el derecho que claramente fundamento con los preceptos legales, constitucionales y jurisprudenciales en capítulo referente al fundamento jurídico, por cuanto a esta fecha es perjudicial y totalmente lesivo a mi patrimonio el aceptar un trato con la demandante, debido a que en el momento no cumplió, más aún, solo buscó medios para retardar la negociación y es la fecha de la presente contestación en la cual se hiciera la venta con el precio que pacte en la opción no podría adquirir otro inmueble con características semejantes, además de que en forma personal la actitud de los demandantes fue impropia a personas de palabra seria en una negociación y menospreciativa de mi persona, inclusive en acta de buena fe entregue a la ciudadana mencionada las llaves del apartamento mencionado, además de la llave del ascensor y entradas del edificio para que pudiera en aquella ocasión ver el apartamento, así como, realizar los cálculos que ellos pudieren hacer para futuras reformas una vez vendido y entregado, llaves estas que no me fueron devueltas, por lo que solicito mediante este digno tribunal que me sean devueltas (ver folios73 al 77).

DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Cursa a los folios del 179 al 190 del expediente, decisión recurrida de fecha 12 29 de abril de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“(… )FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA ACTORA PARA INTENTAR EL JUICIO
El Tribunal con respecto a la falta de cualidad alegada por la parte demandada, observa lo siguiente: Considera esta juzgadora para resolver el punto previo alegado, traer a colación la definición de cualidad: Es el derecho o potestad para ejercitar determinación acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. La legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
En efecto, la aptitud para actuar en juicio como parte o tercero, es lo que se llama capacidad procesal y se refiere a la facultad de comparecer en juicio por sí mismo o por medio de apoderado o de representante legal, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, en el caso bajo examen la actora en nombre de su mandante, en principio carece de cualidad e interés para instar la tutela jurídica del Estado, ya que el titular del derecho le corresponde es a su mandante ciudadana YIMIN WU, por ser mayor de edad y por ende tener la capacidad para actuar personalmente en juicio, bien asistida por abogado o por medio de apoderado judicial; pero no es menos cierto que de la revisión de las actas procesales se evidencia al folio 52 y 53, la ciudadana YIMIN WU, plenamente identificada en autos confirió instrumento poder a los abogados ELIO EDUARDO TOCUYO, MARIA CONSUELO CARPIO ARANGUREN y ADRIANA MARIA LARRABURE RUEDA, también identificados en autos, el cual fue consignado mediante diligencia de fecha 23 de octubre de 2008 y que en la misma ratificó todas las actuaciones presentadas con anterioridad, aunado a ello la parte actora en esa misma fecha reformó la demanda incoada, por lo que siendo así esta Juzgadora considera plenamente subsanada la falta de cualidad alegada por la demandada de autos. Así se decide.
“omissis”
Asimismo este Tribunal para pronunciase sobre el fondo de la presente causa observa: Que la ciudadana YIMIN WU, antes identificada, demandó por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, a la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, también arriba identificada para que cumpla con lo establecido en el contrato de opción de compra venta del inmueble arriba identificado.
Para probar lo alegado la parte accionante promovió las siguientes pruebas: Primeramente alegó el mérito favorable de los autos, siendo que esto no constituye, medio de prueba alguno, de los señalados y aceptados por nuestro ordenamiento jurídico, por el contrario, éste constituye un deber per se, del Juez, que emana de la aplicación del Principio de Comunidad de la Prueba, que rige en todo nuestro sistema probatorio y que el Juez tiene el deber de aplicar de oficio siempre.
Reprodujo contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Publica Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 23 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 55, Tomo 210, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo que esta Juzgadora observa de la revisión de las actas del proceso, que dicho contrato aducido por la accionante no fue traído a los autos ni junto con el libelo ni junto con el escrito de pruebas ya que el contrato que se encuentra agregado a las actas procesales del presente expediente, los cuales corren insertos en copia simple a los folios 14 al 17 y en copia certificada a los folios 45 al 50, corresponden a un contrato suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, pero en fecha 09 de noviembre de 2007, bajo el Nº 02, Tomo 223, autenticado ante la Notaría Publica Tercera de Maracay del Estado Aragua, el cual no corresponde con el aducido en la pretensión de la litis, por lo cual indefectiblemente dicha prueba se desecha y así se decide.
Consignó copia del escrito o carta privada de fecha 14 de julio de 2008 (folio 18 y 19), dirigida a la ciudadana YIMIN WU, por la demandada NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, donde le manifiesta la resolución del contrato por no haber cumplido con lo establecido en el mismo, instrumento privado que en su oportunidad legal no fue desconocido por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio como instrumento privado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil. Y así se decide.
Igualmente trajo a los autos los documentos concernientes al documento de propiedad del apartamento objeto de esta litis y documentos de aclaratorias respectivos los cuales corren insertos del folio 28 al 41, los cuales fueron reproducidos en fotostatos, y en su oportunidad legal no fueron tachados, ni impugnados por lo que esta Juzgadora le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Asimismo promovió recibo del ente bancario CORP BANCA, C.A., Banco Universal, Oficina Palo Negro, de fecha 18 de julio de 2008, por un monto de CIENTO CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 105.015,00); Cheque de Gerencia, de la entidad bancaria CORP BANCA, C.A., Banco Universal, Oficina Palo Negro, de fecha 18 de julio de 2008, por un monto de CIENTO CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 105.015,00); y Expediente Nº 47137, de Oferta Real, llevado por este despacho; Instrumentos estos que fueron promovidos más no consignados en el expediente por lo que esta Juzgadora los desecha y así se decide.
En lo que respecta a la certificación de gravámenes del inmueble objeto de la litis, el cual corre inserto a los folios 70 al 72 del expediente, de donde se desprende que dicho inmueble le pertenece a la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 eiusdem y el artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.
Promovió y evacuó la testimonial del ciudadano JINCHAO CEN, titular de la cédula de identidad Nº E-82.277.550, quien es el concubino y padre de la hija de la ciudadana demandante YIMIN WU, el cual al momento de su declaración entre otras cosas alegó lo siguiente: “Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana YIMIN WU; que la ciudadana YIMIN WU es su concubina…”; por lo que esta Juzgadora en aplicación del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, desecha la mencionada testimonial por tener interés en las resultas del presente juicio y así se decide.
Por su parte la demanda promovió las siguientes pruebas: Invocó el mérito favorable de los autos, siendo que esto no constituye, medio de prueba alguno, de los señalados y aceptados por nuestro ordenamiento jurídico, por el contrario, éste constituye un deber per se, del Juez, que emana de la aplicación del Principio de Comunidad de la Prueba, que rige en todo nuestro sistema probatorio y que el Juez tiene el deber de aplicar de oficio siempre.
Promovió las pruebas documentales integradas a la contestación de la demanda, las cuales son concernientes a jurisprudencias dirigidas a la falta de cualidad alegada y como quiere que dicho alegato fue decidido como punto previo en la presente decisión, esta Juzgadora las desecha y así se decide.
Promueve el instrumento contractual fundamento de la demandante suscrito entre las partes en fecha 23 de octubre de 2007, se desecha como fue analizado en las pruebas del accionante por cuanto el instrumento no corre inserto en las actas del proceso y así se decide.
-IV-
Según el principio iura novit curia, el juez conoce el Derecho y debe atenerse a las normas del Derecho, es decir, que no tiene más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente validos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten conforme a lo que ésta prescribe.
En el caso subjúdice, vistos todos los razonamientos expuestos, esta juzgadora considera que debe hacerse una interpretación integral y sistemática de esta causa, de acuerdo con los principios generales y las normas antes mencionadas, es decir, considerar a la disposición más allá de su sentido literal, siguiendo las valiosas ideas del jurisconsulto Celso, quien expresaba: “ Incivile est nisi tota lege perspecta una aliqua partícula eius proposita iudicare vel respondere ” (Sería contraria al Derecho Civil una interpretación que se propusiera nada más considerar una parte de la ley sin tomar en cuenta la totalidad de la misma).
En el presente caso, quien juzga considera que existen razones valederas y suficientes como fundamento para tomar una decisión en vista al contradictorio suscitado entre las partes, que más que un asunto de probar hechos consiste en revisar en derecho a quien le asiste la razón, vistos los alegatos producidos por las partes. Así se declara.
El maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero en su obra "Los efectos de la inasistencia a la contestación de la demanda en el código de procedimiento civil" expone que:
"….Desde el punto de vista subjetivo, cada uno de los litigantes, independientemente de la posición procesal que ocupen, tienen el peso de suministrar la prueba de los hechos por ellos alegados que han quedado controvertidos. Las partes tienen necesidad de probar sus respectivas aseveraciones, y por ello lo normal, es que ambas propongan y produzcan pruebas, buscando así demostrar sus respectivas afirmaciones."
Por tanto, las probanzas que aportan las partes, se hacen propiedad del proceso en virtud del principio de adquisición procesal o comunidad de la prueba, sin embargo, el problema se le presenta al juez, cuando ninguna de las partes han probado nada, no pudiendo absolver la instancia. Es entonces cuando nace el concepto de la prueba en sentido objetivo, el cual es un concepto ligado a la función juzgadora, y si no encontrare norma alguna, general o especial, que le permita conocer a cual litigante le correspondía probar, acudirá a los principios generales del derecho.
Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.
Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Como quedó establecido en narrativa del presente fallo, abierto el lapso probatorio, tanto el actor como el demandado, hicieron uso de su derecho a promover pruebas. En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, esta Sentenciadora hace el siguiente análisis:
En efecto, tal como fue señalado supra, el material probatorio debe encontrarse en sintonía con el hecho realmente controvertido en la causa. En este orden de ideas, aprecia esta Juzgador que en el presente juicio al accionante correspondía probar la existencia del Contrato de Compra Venta aducido en su libelo, el incumplimiento de la obligación del vendedor de firmar el contrato definitivo de compra venta de la cosa vendida y que a la demandada correspondía demostrar la exención alegada para negarse a cumplir la obligación de la firma del documento definitivo de venta del inmueble derivado del referido contrato, en cuanto a que nunca recibió la totalidad del pago del precio. Así se declara.
El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En la presente causa la parte demandante ejerció una acción por Cumplimiento de Contrato y la parte demandada contradijo lo alegado en su oportunidad correspondiente.
Ahora bien, de acuerdo al clásico principio de la carga de la prueba: Actori incumibit onus probando, es decir quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, contemplado en nuestro ordenamiento en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil y visto que la parte actora no probó haber pagado el precio de la negociación, más aun no trajo a los a los autos el instrumento fundamental que genero su derecho el cual indica como de fecha 23 de octubre de 2007, bajo el Nº 55, Tomo 210, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay Estado Aragua, lo cual a criterio de este juzgadora deja sentado que efectivamente no lo realizó efectivamente. Así se declara.
De todo el análisis precedente, es lo propio concluir, que siendo el presupuesto de hecho esgrimido por el accionante, para sustentar la procedencia de la presente acción, a saber: la existencia de un contrato de Compraventa, el incumplimiento de la obligación de firma del documento definitivo de compra venta por parte de la vendedora, para fundamentar la solicitud de Cumplimiento del mismo, y en virtud de no haberse probado en auto la existencia del contrato mencionado por ambas partes inclusives, y siendo que el incumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de venta por parte de la vendedora está amparado en el hecho de no haber recibido el pago del precio por parte del comprador, siendo evidente y notorio que dicho incumplimiento está plenamente justificado a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece que en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, y de no haber probado el demandante la causal de exención del cumplimiento de su obligación de pagar el precio, la presente acción de cumplimiento de contrato debe ser declarada SIN LUGAR. Así se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentada por la ciudadana YIMIN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-82.076.992 contra la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.036.5 (…)” (sic)

DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 21 de mayo de 2013 la abogado, MARIA CARPIO ARANGUREN inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.916, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ejerció recurso de apelación (folio 195): (…) apelo de la decisión dictada en fecha 29 de abril d 2013, es todo se termino, se leyó y conformes firman (…).
Estando en la oportunidad para decidir con relación a la apelación formulada, esta Superioridad lo hace en los términos siguientes:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO
SOBRE LA FALTA DE POSTULACIÓN DEL REPRESENTANTE DEL ACTOR
En lo que respecta a este punto previo, considera necesario quien decide indicar, que la doctrina tradicional ha distinguido la “LEGITIMATIO AD PROCESSUM”, es decir, la capacidad para estar en juicio que tiene el actor en sentido material, de la “LEGITIMATIO AD CAUSAM ACTIVA Y PASIVA”, que posee aquél a quien la ley sustantiva le da el derecho o el interés para reclamar a su favor la tutela jurídica. Por su parte, la “legitimatio ad causam activa y pasiva” es la denominada en nuestro Código de Procedimiento Civil Vigente, “la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”. Es oportuno señalar, que puede haber en las partes cualidad o interés, pero carecer de la capacidad procesal necesaria para actuar en juicio, con lo cual la secuela del proceso debe suspenderse hasta que sea subsanada dicha incapacidad; en efecto, la legitimación o La capacidad procesal representa la posibilidad de actuar válida y eficazmente en un juicio, requisito que, entre otros, determinará la aptitud para ejercer de manera efectiva y legítima un derecho, todo lo cual deviene en la legitimación y en tal sentido, dispone el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.
Como vemos, se infiere de dicha norma, que si bien es cierto que quien tengan el libre ejercicio de sus derechos tiene capacidad para obrar en juicio, por si mismo o por medio de apoderado, las pertinentes gestiones judiciales a que haya lugar, encuentran sus limitaciones en la propia ley, y al respecto, el artículo 3 de la Ley de Abogados, dispone:
“Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley. Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.”

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sostenido en forma pacífica y reiterada, que la falta de conocimientos especiales en quien no es abogado, constituye una falta de capacidad de postulación, que se ve subsanada con la asistencia de profesional del derecho o con el nombramiento de apoderado judicial, al respecto, la doctrina de casación en sentencia dictada en fecha 15 de septiembre de 2004, Nº 1090, dice lo siguiente:
“Ciertamente, el artículo 4 de la Ley de Abogados, luego de repetir el postulado constitucional del derecho a usar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses dispone que “...quien sin ser abogado deba estar en juicio.... deberá nombrar abogado para que lo represente o asista en todo el proceso...”. Así, la capacidad de postulación está referida a la sola realización de los actos procesales, por lo cual corresponde exclusivamente a los abogados, por ser una actividad profesional y técnica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de ello, pueden darse tres posibles situaciones relacionadas con la capacidad de postulación, como lo son: a) Cuando la parte o representante legal posee a su vez capacidad de postulación, por ser ella misma profesional del derecho, en cuyo caso, reúne la capacidad procesal y de postulación; b) Cuando la parte con capacidad procesal, se hace representar a través de un instrumento poder por un abogado, que es el que posee la capacidad de postulación, pudiendo actuar de manera independiente; y, c) Cuando la parte con capacidad procesal se hace asistir por un abogado con capacidad de postulación, en cuyo caso ella actúa en forma directa conjuntamente con el abogado”

Ahora bien, es evidente que el argumento de la parte demandada está referido la capacidad de postulación del ciudadano JINCHAO CEN, para actuar en juicio como apoderado de la ciudadana YIMIN WU, ambos supra identificados, por cuanto -a su decir- el referido ciudadano no es Abogado.
En este sentido, si bien es cierto que en el caso bajo análisis del libelo de la demanda inicial se desprende que el precitado ciudadano JINCHAO CEN (ampliamente identificado), dijo actuar como Apoderado de la parte demandante, no emergiendo de los autos que conforman el presente expediente elementos de los cuales se pueda constatar que el referido ciudadano sea profesional de la abogacía, lo cual en un principio podría desencadenar una falta de postulación o de capacidad procesal necesaria para actuar en juicio; no es menos cierto, que en fecha 23 de octubre de 2008, la Abogado MARIA CARPIO ARANGUREN , inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.916, consigna a los autos Instrumento Poder otorgado por ante la Notaria Publica de Turmero del Estado Aragua, mediante el cual la ciudadana YIMIN WU, supra identificada, en su condición de parte actora le otorga poder a los Abogados ejercicio María Consuelo Carpio Aranguren, Elio Eduardo Tocuyo, y Adriana María Larrabure, para que la representen judicialmente, ratificando todas y cada una de las actuaciones realizadas en el expediente, y a los efectos consignó a los autos en esa misma fecha escrito contentivo de la Reforma de la demanda, escrito de reforma éste mediante el cual palmariamente se desprende que la mencionada ciudadana está representada judicialmente por los precitados abogado, quedando de esa manera subsanada la falta de cualidad o capacidad de postulación para actuar en juicio y de esa forma perfeccionado el segundo de los supuestos definidos por la Sala de Casación Civil; en virtud de ello, quien aquí sentencia, considera que, el Tribunal de la causa en su punto previo se pronunció ajustado a derecho al considerar subsanada la falta de cualidad alegada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.-

SOBRE EL FONDO DEL ASUNSTO CONTROVERTIDO.
Decidido lo anterior pasa de seguida este Órgano Jurisdiccional en funciones de Alzada a pronunciar sobre el fondo del asunto debatido, y en este sentido observa que el presente recurso de apelación se circunscribe a determinar si estuvo ajustado a derecho o no, la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 29 de abril de 2013 en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta, intentado por la ciudadana YIMIN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-82.076.992, contra la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.036.584, mediante la cual declaró Sin lugar la referida demanda.
Así pues, se observa, que la parte actora sobre la base de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato de opción de compraventa que le vincula con la ciudadana NORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, para que la indicada ciudadana ‘proceda al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de Venta del inmueble, objeto del Contrato de Opción Compra Venta.
Para tal fin, la hoy demandante alegó que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 23 de Octubre del año dos mil siete (2007), anotado bajo el Nº 55, Tomo 210, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, se comprometió a vender el inmueble propiedad de ésta última, constituido por un apartamento ubicado en la Torre Delta, Piso 9, Nº 91, Club Residencial Luis XV, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua; el cual está suficientemente descrito y determinado en autos, señalándose, por un lado, que el lapso convenido para que se materializase esa futura negociación, era de ciento ochenta (180) días, mas una prorroga de noventa (90) días continuos, siendo un total de DOSCIENTOS SETENTA (270) días continuos, contados a partir de la fecha en que se suscribió esa convención; y por el otro, se indicó que el precio estipulado entre las partes para esa negociación quedó fijado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 155.000.000,oo), a ser pagados por el comprador en las circunstancias de tiempo, modo y lugar que se describen en esa convención.
Asimismo el actor indicó en el libelo que, la optante vendedora le presentó un documento privado, en el cual manifiesta que desea acogerse a la cláusula penal e indicando su voluntad de devolver no solo el dinero otorgado por inicial, sino también la cantidad dada por arras, además, de indicar categóricamente y de manera directa que no desea continuar con el contrato de opción a compra y por ende, prefería pagar o perder la cantidad dada en arras por la optante compradora con tal de no cumplir con su obligación establecida en el contrato, que sin motivo justificado ha querido resolver el contrato de opción a compra, cuando su deber ser es obligarse a cumplir con lo acordado en el mismo; por lo que solicita sea obligada la demandada NORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, al cumplimiento del contrato de opción a compra y a la vez, se ordene a ella a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario.
Frente a tales circunstancias, la demandada se defiende y alega en su contestación la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor pues, a su entender, el accionante fue quien incumplió el señalado contrato de opción de compraventa, a quien le atribuyó el hecho de no pagar el saldo deudor dentro del término y la forma estipulada entre las partes para esa convención.
Trabada la litis en la forma que antecede, este Tribunal Superior, pasa de seguida a revisar tanto el contenido del contrato objeto de la controversia, como el materia probatorio que cursa en autos.
En este sentido, quien juzga debe señalar previamente, que si bien, del libelo de la demanda y su reforma se observa que el contrato opción de compra venta objeto de la pretensión, el cual fue acompañado junto al libelo de la demanda en copia fotostática inserto a los folios del 15 al 17 del presente expediente consignado igualmente en copia certificada (ver folio 47 al 49) del mismo tenor que el agregado en el libelo, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 09 de noviembre del año dos mil siete (2007) anotado bajo el Nº 02, Tomo 223 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, no fue correctamente identificado (error de transcripción), la realidad es que la accionada en ningún momento ha desconocido o se ha mantenido en silencio con respecto a la relación contractual, por el contrario, en la contestación a la demanda existe un reconocimiento expreso de la celebración del contrato y de la relación contractual, la identificación de sus partes, el objeto y el contenido de sus cláusulas, es decir que la celebración del contrato, la relación contractual, sus parte y su contenido no son hechos controvertidos, siendo ello así y por cuanto conforme se dejó plasmado supra dicho instrumento no fue en ningún momento tachado, ni impugnado, se le debe otorgar valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 y 1384 del Código Civil, así se establece. Asimismo consignó copia fotostática de la comunicación de fecha 14 de julio de 2008 suscrita por NORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, (ver folio 19), documento que se le da valor probatorio como instrumento privado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido ni tachado, desprendiéndose del mismo la manifestación de voluntad de la optante vendedora de acogerse a la cláusula penal y devolver no solo el dinero otorgado por inicial, sino también la cantidad dada por arras, (ver folio 18 y 19), así se decide. Igualmente consignó durante el inter procesal documentos contentivos de la cesión de derecho y su aclaratoria sobre el inmueble objeto del contrato a favor de la parte actora, así como la certificación de gravámenes del inmueble objeto de la litis, el cual corre inserto a los folios 70 al 72 del expediente, no obstante, considera quien decide, que si bien a dichas documentales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fueron tachadas ni impugnadas, sin embargo, de las mismas no se desprenden elementos que ayudan a dilucidar de la presente controversia. Y así se decide. En cuanto a la testimonial del ciudadano JINCHAO CEN, titular de la cédula de identidad Nº E-82.277.550, promovida en la etapa probatoria, quien decide considera que de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de (Bs. 2.000,00) por lo que esta Juzgadora, desecha la mencionada testimonial. Así queda establecido.
Ahora bien, quien decide considera necesario a los fines de establecer la naturaleza del contrato de opción de compra venta que hoy nos ocupa efectuar las siguientes consideraciones:
La promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, la referida Sala de Casación Civil en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, …”. (Negritas de la Sala).

Conforme a los criterios jurisprudenciales parcialmente trascritos supra, medianamente se colige que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
Además debe señalarse que las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).
Ahora bien, el contrato objeto de la decisión hoy recurrida, es del tenor siguiente:
“…Entre las ciudadanas NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.036.584., y de este domicilio quien en l adelante se denominara LA OPTANTE VENDEDORA por una parte y por las otra la ciudadana YIMIN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-82.076.992 de este domicilio quien en lo adelante y a lo efectos de este documento se denominara LA OPTANTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar el presente contrato de opción de compra venta de conformidad con las presente clausulas: PRIMERA: “LA OPTANTE VENDEDORA, confiere en opción de compra venta a la OPTANTE COMPRADORA un inmueble de su exclusiva propiedad, situado en la Torre Delta, Piso 9, Nº 91, Club Residencial Luis XV, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua; el cual tiene un superficie de SENSENTA Y CINCO METROS CON CATORCE DECIMETROS CUADRADOS (65,14 mts2) que consta de las siguientes dependencias: Una (01) sala comedor, una (01) cocina, un (01) lavandero, dos (02) dormitorios, un (01) baño, una (01) terraza y un puesto de estacionamiento signado con el número 65 (…)
“omissis”
CUARTO: El precio de la venta del mencionado inmueble se ha convenido entre las partes por la cantidad de: CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 155.000.000,oo) y/o CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 155.000,oo) de los cuales entrego LA OPTANTE-COMPRADORA entrega a la OPTANTE VENDEDORA la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) Y/o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 50.000,oo) por concepto de ARRAS QUINTA : La vigencia de la presente opción compra tendrá una duración de ciento ochenta (180) días continuos, prorrogables hasta por noventa (90) días mas a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento”. SEXTA: La presente opción se entiende rigurosamente celebrada entre las partes contratantes, por tal motivo no podrá ser traspasado ni cedido a ninguna otra persona. SEPTIMA: LA OPTANTE VENDEDORA conviene que si incumpliere con las cláusulas del presente contrato y en consecuencia no se efectuare la compra-venta definitiva, pagara a la optante compradora el diez por ciento (10%) de la inicial, o sea CINCO MMILNES DE BOLIVARES y/o CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo) por concepto de indemnización y a la vez se obliga a devolver la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) y/o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 50.000,oo) recibida por concepto de arras, un total de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.55.000.000,oo) y/o CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 55.000,oo).
“omissis”
OCTAVA: LA OPTANTE COMPRADORA conviene que si incumpliere con las cláusulas del presente contrato y en consecuencia no se efectuare la compra-venta definitiva, pagara a la optante Vendedora el diez por ciento (10%) de la inicial, o sea CINCO MILLONES DE BOLIVARES y/o CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo) por concepto de indemnización los cuales seran descontado del monto entregado por cuota inicial .(sic) NOVENA El saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,oo)serán Pagados a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna (….) “

De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato objeto de la controversia se identificaron: a)- las personas intervinientes en el mismo, b)- el bien objeto del contrato, c)- el precio del bien (cláusula Primera), d)- la duración del mismo (cláusula Quinta), e)- la cantidad de dinero que en calidad de arras, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula Cuarta), f)- se estableció también una penalización para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusulas Séptima y Octava). Asimismo, de la cláusula Séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “se ha convenido en celebrar el presente contrato de opción de compra venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que el contrato hoy objeto de estudio, se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta DEFINITIVO propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes, por cuanto el mismo estaba sujeto al previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo. De modo que, -se repite -“las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento, es decir, que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”.
Ahora bien, tenernos que en el caso bajo análisis, la parte actora solicita el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito, con la finalidad de que se obligue a la parte hoy demandada a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario, por cuando a criterio de la actora, la optante vendedora NORMA ROSANA BAÑOS CHARRY incumplió con el referido contrato al manifestarle a través de un documento privado de fecha 14 de julio de 2008, su intención resolver el contrato de opción a compra y devolverle no solo el dinero otorgado por inicial, sino también la cantidad dada por arras.
En este sentido, esta Juzgadora considera necesario destacar lo preceptuado en la cláusulas SEPTIMA y OCTAVA del contrato hoy bajo estudio, de las cuales se desprende que las partes dejaron establecido que si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento traía como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; es decir, que si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga el (10%) de la inicial, por concepto de indemnización los cuales serian descontado del monto entregado por cuota inicial; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato; de tal modo que, al pactarse una cláusula en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta, conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, es de acotar que ésta fuerza de ley en los contratos siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es, no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres.
En este orden de ideas, considera necesario quien decide traer a colación lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 2 de junio de 2009, Expediente Nº AA20-C-2004-000734, mediante la cual dispuso:
“…En torno a ello, se observa asimismo que la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal…” (Resaltado de esta sentencia).
Así pues, determinado como ha sido en el caso bajo estudio que el contrato celebrado entre las partes reviste la naturaleza de un compromiso bilateral de compraventa, y que la consecuencia jurídica del incumplimiento unilateral del contrato por parte del oferente vendedor, conforme a las estipulaciones contractuales, sólo daba lugar al cobro del CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) por concepto de indemnización mas la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) recibida por concepto de arras, cantidades éstas que la misma parte actora en su escrito libelar señala que la optante vendedora manifiesta su intención de devolverle, resulta forzoso para esta alzada declarar IMPROCEDENTE LA ACCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INTENTADA, toda vez que en el contrato bajo análisis al pactarse entre las partes una cláusula en caso de inejecución de la obligación principal, es ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta, lo cual evidentemente en el caso bajo análisis no fue lo pretendido por la parte actora. Y ASÍ SE DECIDE.
En virtud de lo anteriormente expuesto, le resulta forzoso a esta Superioridad Declarar SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesta por la Abogada MARIA CARPIO ARANGUREN y en consecuencia aun cuando por motivaciones distintas se CONFIRMA en los términos aquí expuestos la decisión proferida en fecha 29 de abril de 2013 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil de la circunscripción Judicial del estado Aragua. Así se declara.
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARIA CARPIO ARANGUREN Inpreabogado No 55.196 en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana YIMIN WU nacionalidad china, mayor de edad, portador de la cedula de Identidad E-82.076.992, contra la decisión dictada en fecha 29 de abril de 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil de la circunscripción Judicial del estado Aragua.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana YIMIN WU, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-82.076.992, contra la ciudadana NHORMA ROSANA BAÑOS CHARRY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.036.584.
TERCERO: Se confirma aun cuando por motivaciones distintas y en los términos aquí expuestos la decisión dictada en fecha 29 de abril de 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil de la circunscripción Judicial del estado Aragua.
CUARTO: No hay condenatoria en consta por la naturaleza de la decisión.
Déjese copia certificada. Publíquese, Regístrese y Remítase el expediente al Juzgado a quo en la oportunidad legal correspondiente previa notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los ocho (07) días del mes de abril de 2014. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,
DRA. MAIRA ZIEMS.

LA SECRETARIA,

ABG. JHEYSA ALFONZO.

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:22 post meridiem.

LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.

MZ/JA/bes.
Exp. N° 254