TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

SOLICITANTES: MORELLA COROMOTO MORENO BOLIVAR, ALICIA DEL SOCORRO GARCIA RODRIGUEZ, JORGE IVAN VALLEJO GRANADOS, HENRY JOSE PEREZ BAUTISTA, ANAIRY RODRIGUEZ RODRIGUEZ y YOHAN ANTONIO CARRILLO BURO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.293.653, V-5.144.346, V-9.693.362, V-9.660.529, V-3.849.546 y V-12.571.143 respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE: ALEYDA YESMIN MARTINEZ ACOSTA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 99.677.
MOTIVO: CONVOCATORIA A ASAMBLEA
EXP. Nº 787-13.-

Se inician las presentes actuaciones por solicitud presentada por los ciudadanos MORELLA COROMOTO MORENO BOLIVAR, ALICIA DEL SOCORRO GARCIA RODRIGUEZ, JORGE IVAN VALLEJO GRANADOS, HENRY JOSE PEREZ BAUTISTA, ANAIRY RODRIGUEZ RODRIGUEZ y YOHAN ANTONIO CARRILLO BURO, mediante el cual alegan en el libelo de la solicitud que la Presidenta de la Junta de Condominio de Residencias La Ceiba, situado en la parte Sur de la calle Carabobo, parcela distinguida con el Nº 6, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Maracay, Estado Aragua, ciudadana EUFEMIA NOHEMI ROJAS RODRIGUEZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.441.715, desde el 14 de Mayo de 2009, fecha en la cual fue re-elegida para dicho cargo, así como también el ciudadano TEOFILO DELGADO, titular de la cédula de identidad Nº V-3.192.249, en su carácter de Administrador del Condominio, tienen cuatro (4) años y seis (6) meses, sin convocar una Asamblea General Ordinaria de Propietarios, a los fines de realizar la re-elección de una nueva Junta de Condominio, así como rendir cuentas de su gestión, a los copropietarios del Edificio Residencias La Ceiba, puesto que los propietarios alegan que no se les ha presentado soporte contable de los gastos efectuados, ni de las cantidades de dinero que reciben por concepto de cánones de arrendamiento de las áreas comunes, como la piscina y el salón de fiesta, a las cuales se les prohíbe su uso. Que en virtud del comportamiento hostil que tuvo la Presidenta, existe una denuncia en su contra, ante la Prefectura José Antonio Páez, de fecha 24 de Septiembre de 2013, pero que en vista de que la denunciada no compareció a las citaciones, fue remitido el expediente a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Aragua, en fecha 30 de Octubre de 2013. Que fundamentan la presente solicitud en los artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y en los artículos 25 y 26 del Documento de Condominio. Que consideran menester, contratar una firma de auditores, para que proceda a la realización de una auditoría administrativa de la gestión de administración de condominio del año 2009 hasta el año 2013, y solicitan sea convocada por este Tribunal, una Asamblea General de Copropietarios, en la cual se proceda a designar una nueva Junta de Condominio, a solicitar la rendición de cuentas y un nuevo Administrador del Condominio.

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
En el presente caso se solicita la convocatoria de una asamblea de co-propietarios de los edificios Residencia La Ceiba, en razón que la junta de condominio existente y el administrador tienen más de cuatro años en ejercicio de los cargos, sin que se haya convocada a asamblea. A estos fines los solicitantes acompañaron copias certificadas de instrumentos registrados, los cuales no fueron impugnados y por tanto se les otorga pleno valor probatorio, conforme a los cuales acreditan su cualidad de propietarios de apartamentos ubicados en la referida residencia.
En este sentido La Ley de Propiedad Horizontal dispone:
Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.

El dispositivo trascrito establece los supuestos bajo los cuales se convoca una asamblea de propietarios, a saber:
a) Cuando el administrador lo estime conveniente para deliberar asuntos de lo previsto en el artículo 22 ejusdem.
b) Cuando se le exija al administrador, los propietarios que representen, por lo menos un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes
c) Cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla, en cuyo caso los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Municipio.
Asimismo se constata que a los folios 72 al 89 cursa copia simple de documento registrado contentivo de documento de condominio de Residencias La Ceiba, en cuyo capítulo décimo expresa:

“CAPITULO DECIMO. DE LAS ASAMBLEAS. ARTÍCULO VEINTISIETE. En todo caso es por mandato de la ley, de la Autoridad competente o por disposición de este Documento, se requiera someter cualquier asunto a la decisión de los propietarios, se seguirá el procedimiento establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en su Reglamento, en este Documento o en el Reglamento de Condominio. ARTICULO VEINTIOCHO. La Asamblea se convocará por carta, telegrama u otro medio que asegure la autenticidad de la convocatoria y el efectivo conocimiento de ésta por cada propietario. Podrá también hacerse mediante aviso publicitario en un diario que circule en la ciudad y copia de este aviso se fijará en el Hall Principal del edificio. Si la Asamblea ha sido convocada con siete (7) días de anticipación por lo menos en un diario que circule en la ciudad y si además se ha colocado la convocatoria en el Hall Principal y si se ha hecho llegar una copia de la convocatoria a cada propietario, la Asamblea se considerará válidamente constituida si está presente en ella el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del edificio, calculado conforme a los valores y porcentajes establecidos en el Artículo Siete de este Documento. En caso de no lograrse quórum con la primera convocatoria se procederá a una segunda convocatoria que deberá ser publicada o participada en la misma forma anteriormente especificada; en esta oportunidad se considerará válidamente constituida la Asamblea siempre y cuando estén representadas las dos terceras (2/3) partes del valor total del edificio, calculados conforme a los valores y porcentajes establecidos en el Artículo Séptimo de este documento; si en la segunda convocatoria tampoco se lograre quórum se procederá a solicitar la opinión de los propietarios en la forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal. La Asamblea sea cual fuere la forma de convocatoria y oportunidad en que se celebre, si está válidamente constituida, adoptará sus decisiones mediante el voto favorable de la mayoría, salvo en los casos en que la Ley dispone otra cosa. En la Asamblea cada propietario o representante tendrá voto igual al porcentaje que corresponda a la unidad vendible de su propiedad ó que esté representado, conforme a las previsiones del Artículo Siete de este Documento.”
En el presente caso se constata que habiendo sido debidamente citados tanto el administrador como la presidente de la Junta de condominio, ciudadanos Teofilo Delgado Y Eufemia Nohemi Rojas, ninguno de los dos compareció a exponer en relación a la solicitud de convocatoria solicitada, por lo que no hay oposición alguna, y así se declara.
Asimismo se constata conforme documental cursante a los autos contentivo de acta de asamblea ordinaria de la Junta de condominio de residencias La Ceiba que en fecha 14 de mayo de 2009 se designó la Junta de condominio, nombrándose como presidente a la ciudadana Eufemia Nohemi Rojas y de la lectura del acta se evidencia que quien funge como administrador es el ciudadano Teofilo Delgado no habiendo en autos otras actas de asamblea a esos mismos fines, por lo que es claro que ha transcurrido más de cuatro años que no se designa nueva junta de condominio y que aun continúa en sus funciones el mismo administrador, lo cual contraviene lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, en los artículos que siguen:
Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. …
Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador para un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. A falta de designación oportuna del administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
E1 Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el articulo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
En conclusión encuentra este Despacho ajustada la petición formulada y en consecuencia procedente la convocatoria a asamblea a los fines que la asamblea de propietarios discuta y apruebe los puntos que se señalan en la dispositiva del presente fallo.