REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: BENITO CAPUCCIO FERRACANE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.231.508
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PEPERONCINO. C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 04 de Octubre de 2.011, bajo el N° 42, Tomo. 107-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, Abogado, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 34.733
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LEONCIO VALERA, inscrito en EL INPREABOGADO bajo el N° 94.077
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL)
EXPEDIENTE N° 12615
SENTENCIA DEFINITIVA


En fecha 03 de Julio de 2013 fue admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 09 de Julio de 2013 la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 15 de Julio de 2013, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitido el mismo en fecha 18 de Julio 2013.
En fecha 18 de Julio de 2013 la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitido en fecha 19 de Julio de 2013.
En fecha 08 de Agosto de 2013 fue dictada la sentencia por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
En fecha 04-11-13 el Juzgado 4° de 1ra Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial anuló la sentencia y ordenó la reposición de la causa al estado de dictar nueva decisión
En fecha 21 de Enero de 2014, fue recibido previa distribución el presente expediente procedente del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora en su escrito libelar, que arrendó un inmueble de su propiedad constituido por Dos Locales comerciales, distinguidos con las letras “A” y “B”, ubicados en la Avenida Las Delicias, cruce con Calle Chuao de la Urbanización El Bosque, en esta Ciudad de Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua, cuyas medidas y linderos son los siguientes NORTE: Calle Chuao, en Dieciséis metros con Setenta y Nueve Centímetros ( 16,69 Mts. ), SUR: Con Paulino Pigliacampo, en Dieciséis Metros con Sesenta y Nueve Centímetros ( 16,69 Mts. ); ESTE: Con Luis Peña, en Treinta Metros con Sesenta y Ocho Centímetros ( 30,68 Mts. ) y OESTE: Con Avenida Las Delicias, en Treinta Metros con Setenta y Cuatro Centímetros ( 30,74) Mts.), como se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot Estado Aragua, en fecha 10 de Marzo de 1.997, bajo el N° 23, folio 134 vto., Protocolo 1°, Tomo: 13 adc, que anexó marcado “A”., a la Sociedad Mercantil PEPERONCINO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 04 de Octubre de 2.011, bajo el N° 42, Tomo. 107-A, representada por los ciudadanos Sociedad Mercantil PEPERONCINO. C.A., representada por los ciudadanos LUIS MODESTO CAPOBIANCO CARABALLO, GIUSEPPE AGNELLO GIARRATANA y VICTOR BARRETO, titulares de las cédula de identidad Nos. V-7.189.140, V-7.199.773 y V-5.599.325 respectivamente, mediante contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica Quinta, en fecha veintidós (22) de Febrero de Dos Mil Trece (2013), bajo el N° 47, Tomo: 48. Que la relación arrendaticia fue establecida por un tiempo fijo de Dos (2) años, a partir del Primero ( 1°) de Marzo de 2013 al 28 de Febrero de 2015, como se pactó en la cláusula segunda. Que igualmente establecieron en la Cláusula Tercera que la naturaleza jurídica del contrato, siempre seria a término fijo, tiempo determinado. Que de acuerdo a la cláusula cuarta las partes acordaron fijar un canon de arrendamiento de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00) mensuales (más I.V.A.), durante los primeros Doce (12) meses, los siguientes Doce (12) meses y posteriores se ajustaría el canon de arrendamiento a la cantidad del índice inflacionario aporte anualmente el Banco Central de Venezuela, loa cuales los arrendatarios cancelarían a el Arrendador por mensualidades adelantadas, mediante deposito a la Cuenta Corriente N° 0105-0190-33-1190098644, del Banco Mercantil a nombre del EL ARRENDADOR, dentro de los cinco primeros días de cada mes. Que desde que se inició la relación arrendaticia, la arrendataria procedió a instalar en el techo de los locales arrendados unos motores de aires acondicionados lo cual no podía efectuar tal como se estableció en la cláusula Octava contractual, que en varias oportunidades se trasladó a conversar con los representantes legales de la arrendataria sobre lo sucedido no obteniendo respuesta a sus exigencias solo le respondían, con evasivas que iban a solucionar y hasta los actuales momentos todavía permanecen instalados los referidos motores, vulnerando las cláusulas Quinta y Octava, al colocar instalaciones de motores de aires acondicionados en el techo del local arrendado, según consta de la Inspección Judicial practicada en fecha 6 de Junio de 2013, por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Que el arrendatario procedió sin su previa autorización abrir un orificio en el techo de los locales para colocar otro aire acondicionado, causando un perjuicio por causa de un deterioro en el techo de los locales arrendados, aunado a ello en fecha 5 de junio del presente año (2.013), el Cuerpo de Bomberos, Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil Departamento de Gestión de Riesgos realizó una Inspección Técnica en los locales arrendados a los fines de verificar las condiciones de seguridad de un tanque G.L.P. de 205 galones, como lo establece el decreto presidencias 2.195, reglamento sobre prevención de los cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de emergencia de carácter civil, las normas venezolanas covenin en materia de seguridad y prevención contra incendios y la ley de riesgos naturales y tecnológicos, en virtud de que la arrendataria colocó unos cilindros de gas sin su autorización previa contraviniendo las normas de seguridad y riego y después de un recorrido en el área de estacionamiento donde se encuentra instalado el citado tanque, sobre una platabanda a una altura aproximada de 2 metros de altura, concluyendo que el mismo no posee ninguna medida de seguridad, tales como extintores, señalizaciones no existiendo resguardos del tanque ya que está instalado al aire libre, encontrándose a las adyacencias una serie de compresores, motores de nevera y aires acondicionado, lo que genera una situación de riesgo para los que hacen vida en el edificio y áreas comerciales, que igualmente localizaron una batería de cilindro de GLP de 43 kilogramos que presentaba la misma problemática que el tanque por lo dicha división ordenó:
1° La reubicación del tanque de GLP de 250 galones de la batería que compone los cilindros de GLP de 43 kilogramos, a una zona segura y que cuente con las normas en cuanto a seguridad y prevención contra incendio.
2° Presentar ante la sala técnica de cuerpo de bomberos un proyecto de la reubicación de los cilindros y el tanque de GLP, inspección de bomberos.
Que por lo expuesto narrado se demuestra clara y notoriamente un incumplimiento flagrante de la Arrendataria a sus obligaciones contractuales estipuladas en la cláusula octava y Décima Quinta del referido contrato.
Fundamentó a su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil del Código Civil, en concordancia con los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y las Cláusulas Quinta, Octava y Décima Quinta respectivamente, del contrato de arrendamiento, es por lo que procedió a demandar formalmente a la Sociedad Mercantil PEPERONCINO. C.A., representada por los ciudadanos LUIS MODESTO CAPOBIANCO CARABALLO, GIUSEPPE AGNELLO GIARRATANA y VICTOR BARRETO, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal:
PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado. SEGUNDO: A entregar los locales arrendados en perfecto estado de limpieza y mantenimiento, funcionando correctamente todos los servicios públicos y privados del inmueble. TERCERO: Al pago de las costas y costos, incluyendo honorarios profesionales de abogados, gastos de ejecución de las medidas cautelativas y entrega material del inmueble.


ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en su escrito de contestación alega que conviene que es cierto que es arrendatario de dos Locales comerciales, distinguidos con las letras “A” y “B”, ubicados en la Avenida Las Delicias, cruce con Calle Chuao de la Urbanización El Bosque, en esta Ciudad de Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua. Que efectivamente suscribió contrato de arrendamiento en fecha 22 de febrero de 2013, por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, Estado Aragua. Que paga mensualmente la cantidad de CUARENTA Y SEIS Y SEIS MIL BOLIVARES (46.000,00) por concepto de canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que rechaza los hechos y los fundamentos de hecho y de derecho, en cuanto a la supuesta falta de autorización para efectuar de aires acondicionados en el techo del inmueble y la supuesta colocación de unos cilindros de gas. Que se niega que haya instalado en el techo del inmueble algún motor correspondiente a aires acondicionados. Que los aires se encuentran instalados desde hace mas de 2 años, como consecuencia de una relación contractual previa existente entre las partes. Que para el inicio de las actividades comerciales el actor permitió la instalación de los aires acondicionados. Que el actor autorizo la colocación de unas bombonas de gas. Que las actividades comerciales entre las parte comenzaron con su permisología.

PARA DECIDIR ESTE SE OBSERVA:
En el presente caso se demanda la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en el incumplimiento de la cláusula octava del contrato suscrito por la partes que reza:
CLAUSULA OCTAVA: Queda entendido entre las partes que la ARRENDATARIA realizara modificaciones mayores al local comercial arrendado para su uso normal y optimo, las cuales correrán por parte de la ARRENDATARIA siendo todas estas obras supervisadas por EL ARRENDADOR de quien necesitaran su aprobación previa, asi también queda entendido que los arrendatarios no pueden efectuar instalaciones de motores de aires acondicionados u otros afines en el techo del local arrendado”.
Los hechos que a decir del actor configuran el incumplimiento lo constituyen la instalación en el techo de los locales arrendados de unos motores de aires acondicionados que están causando deterioros al techo, que hizo unas modificaciones en la mezzanina de los locales y abrió un orificio en el techo. Que además colocó unos cilindros de gas, sin su autorización y ello de acuerdo con el Cuerpo de Bomberos representa un riesgo.

Al respecto la parte demandada admite la existencia de la relación arrendaticia, admite la instalación de los equipos de aire acondicionado y de la bombona GLP, pero niega que no haya contado con el consentimiento del arrendador, por lo que siendo su afirmación le corresponde la carga de la prueba por impero de lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De modo que el hecho controvertido se circunscribe a determinar si el arrendatario contaba con la autorización para la instalación de motores de aire acondicionado y de la bomba GLP, tomando en cuenta que la cláusula octava es clara cuando estableció prohibición expresa de instalar específicamente equipos de aire acondicionado en el techo del local arrendado.

Respecto al material probatorio tenemos que la parte actora promovió:

1. Copia fotostática de documento registrado, (folios 8 al 10), no impugnado con el cual queda acreditada la propiedad del inmueble, hecho no controvertido en el proceso
2. Original de Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaria Publica quinta del Estado Aragua (folios 11 al 17), no impugnado, conforme al cual queda demostrada la relación arrendaticia y las condiciones acordadas por las partes, lo cual es un hecho admitido.
3. Original de Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (18 al 30), se trata de un actuación extralitem, la cual no cumple con el principio de contradicción de la prueba, sólo puede valorarse como un indicio. Conforme a ella el Juez dejó constancia de la existencia de los aparatos de aire acondicionado y de sus motores en el techo de los locales, respecto a lo cual también es un hecho admitido por el demandado.
4. Original de informe realizado por el cuerpo de Bomberos del estado Aragua. (folios 31 al 36, ) e Informe técnico emanado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua (folios 191 al 199) se trata de documentos públicos administrativos no desvirtuados, de cuyo contenido se lee: ODENAMIENTOS DE BOMBEROS: Se procedió a realizar un recorrido en el área de estacionamiento donde se encuentra un tanque de G.L.P. de 250 galones sobre una platabanda a una altura de aproximadamente 2 metros de altura, el mismo no posee ninguna medida de seguridad tales como; extintores, señalizaciones ni existe ningún resguardo del tanque ya que está instalado al aire libre, igualmente se encuentra adyacente a dicho tanque una serie de compresores, motores de neveras y aires acondicionados, lo que genera una situación de riesgo, para las personas que hacen vida en el edificio y áreas comerciales, seguidamente se pudo observar que se localizan una batería de cilindros de GLP de 43 kilogramos, que presentan la misma problemática que el tanque, a lo que esta división ordena:
1. La reubicación del tanque GLP de 250 galones, al igual que la batería que componen los cilindros de GLP de 43 kilogramos, una zona segura y que cuente con las normativas en cuanto a la seguridad y prevención contra incendio”…
…Por orden de la División de Prevención e Investigación de siniestro la certificación de bomberos queda SUSPENDIDA temporalmente hasta tanto se adecue el sistema de gas licuado de petróleo (tanque) y los demás riesgos existentes en el área…”
Como se observa los informes bomberiles corroboran el hecho no controvertido de la existencia de los motores y del tanque GLP, añadiendo los riesgos que para las personas existe en el lugar por la inadecuada instalación de los mismos, así como la suspensión temporal de la certificación de bomberos.
5) -Testimoniales de Hevia Faberola Ernesto, quien dijo ser hipnoterapeuta, que trabaja en un consultorio ubicada arriba del Restaurant Peperoncino, que la luz se ha ido varias veces y le dañó el aire acondicionado, que el techo donde labora hay grietas y se filtra el agua y que observó en la platabanda los aires acondicionados. Como se observa el testigo corrobora un hecho no controvertido, como es la instalación de los aires acondicionados, así como la existencia de daños en la estructura.
-Testimonial de Jesús Manuel Marcano Cabrera, Ingeniero en sistema, quien señaló que tiene un negocio en uno de los locales del edificio Sayonara, indicó que ha percibido ruidos, molestias, vibraciones en el local, que ha observado dos unidades compresores de cavas de refrigeración muy cercano a un tanque de gas y opina que ello puede causar una explosión. Que observó que el aire (no indica cual) está dañando un área verde, que ha observado una grieta en la estructura y que ello es producto del peso exagerado en la estructura y vibraciones. Este testigo habla sobre su incomodidad con los ruidos y daños a la estructura, siendo coincidente con la deposición de Hevia Faberola.
-Testimonial de Jesús Alfonso Rodríguez de oficio mensajero de los arrendatarios del edificio Sayonara, quien indica que ha percibido ruidos en el edificio y que vio equipos de gran tamaño y movimiento de personal para su instalación. En este sentido tenemos que tanto las preguntas y respuesta son tan generales que no hay nada que esta juzgadora pueda extraer de ese testimonial.
- Testimonial de José Aníbal Marques Figuera, abogado, domiciliado juntos con sus tres hijos en el mismo Edf. Sayonara, indica que le ha reclamado al accionante por el ruido que hace un extractor, que los demandados instalaron un tanque de gas propano en la platabanda y a su parecer está muy cerca de los motores de electricidad, esto último repite lo ya señalado por los Bomberos.
-Testimonial de Carlos Jesús Conde, Técnico en electricidad industrial y presta sus servicios en el área de electricidad y mantenimiento del edificio Sayonara, quien depone que en diciembre de 2012, el accionante le encargó que durante su ausencia se encargara del mantenimiento de los edificios y que observó cuando hicieron la instalación de los equipos de aire acondicionado, la colocación de los compresores, que el trabajo duró seis días y que las personas que estaban haciendo la instalación no le mostraron autorización firmada por el propietario. Al respecto tenemos que el testigo señala lo ya admitido por los demandados en cuanto la instalación de los equipos de aire acondicionado.
-Testimonial de Yajure Elizabeth Macrina, encargada de la limpieza en el edificio Sayonara, quien indica que observó la instalación de equipos (no especifican que equipos) en la platabanda del inmueble, que ello fue a finales noviembre de 2012, que observó que había unos andamios y unas personas con unos motores (tampoco indica de que) y que habían despegado un ventanal de la mezzanina para sacar los equipos. En este sentido tenemos que tanto las preguntas y respuesta son tan generales que no hay nada que esta juzgadora pueda extraer de ese testimonial.
-Testimonial de Manrique Julio César de profesión Bombero, quien ratifica el informe de fecha 05 de junio del 2013, ya valorado por esta sentenciadora
En cuanto a la parte demandada promovió:

1. Copia fotostática de Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (folios 72 al 78), se trata de documento autenticado, no impugnado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 11-11-11, con el se demuestra el hecho no controvertido de la relación arrendaticia, así como también se encuentra contenida la cláusula octava antes trascrita, por lo que la prohibición expresa de instalar motores de aire acondicionado en el techo del local ha sido un convenio de las partes desde el inicio de la relación arrendaticia.
2. Copia fotostática de Registro de la Sociedad Mercantil de la Empresa Peperoncino C.A. (folios 79 AL 87), documento público no impugnado, sólo acredita la existencia de la persona jurídica su acta constitutiva y sus estatutos, hechos no controvertidos.
3. Copia fotostática de acta de asamblea registrada, no impugnada, (folios 88 al 94) se refiere a una asamblea de accionistas de la empresa peperoncino donde se trató la venta de acciones, nombramiento de junta directiva y modificación de estatutos, en nada aportan al controvertido
4. Original de control de solicitud y certificación procedente de Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua. (folios 96 al 98), documento público administrativo de fecha 28-10-12, no desvirtuado, el cual si bien acredita la expedición de certificación de bomberos, ello fue en el año 2012, lo que nos hace deducir que para esa fecha no estaba instalado el tanque GLP, pues es en fecha 05-08-13 cuando el cuerpo bomberil suspende la certificación por los riesgos detectados.
5. Reporte y orden de trabajo de la Empresa CORIGAS C.A. (folios 100 y 101), documento ratificado por el testimonial del ciudadano Silvestre Montenegro, donde se expresa que trasladó al edificio Sayonara a los fines de realizar modificaciones ordenadas por el Cuerpo de Bomberos pero una persona, que no identifica, le impidió el acceso. Con esta prueba se corrobora el hecho de la existencia del tanque tantas veces aludido, más no podemos extraer nada con respecto al controvertido.
6. Informe emanado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua (folio 162), documento público administrativo, no desvirtuado, donde indican que se emitieron los certificados, lo cual no es un hecho controvertido.
7. Copia fotostática de comprobante electrónico del Banco BNC (folio 202) referente a pago de alquiler, hecho no controverrido en este proceso.
8. Copia certificada del expediente signado con el N° 7547 (folios 206 al 240) se valora como documento públicos no impugnados, contentivo de acción de amparo constitucional intentado por el demandado contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción, la cual a los efectos de los hechos analizados, nada aporta al controvertido.
9. Testimonial de Silvestre Antonio Montenegro, de profesión Técnico, quien, en las preguntas, ratifica el documental cursante a los folios 101, así como declara que se trasladó al edificio Sayonara a efectuar trabajos de ajustes y mantenimiento a una bombona de gas correspondiente a la empresa Peperoncino pero que no pudo hacerlo porque un señor de rasgos extranjeros (que no identifica) les dijo que no iban hacer nada y les dijo que se salieran de allí; indica también que no hay otra manera de acceder al cilindro de gas, sino por el portón principal. Luego en las repreguntas señala que es empleado de Corigas, que ha visitado el inmueble en 4 oportunidades, desde que se instaló la bombona, que para ello accedió por el portón principal, describió la ubicación de la bombona, así como refirió sobre las medidas preventivas para ese tipo de bombonas, señaló que hay riesgo o situación insegura pero que se puede modificar en forma correcta y supone que quien le impidió el acceso es el propietario del inmueble. Esta deposición habla sobre la instalación de la bombona, hecho no controvertido y que alguien le impidió el acceso para el mantenimiento; hecho que en nada aclara lo relativo al controvertido
10. Testimonial de Vieira Esparza Nerio Sergio técnico de refrigeración, quien en las preguntas indica que él realizó la instalación de los aires acondicionados en la sede de la empresa Peperoncino, que para el momento de la instalación el accionante le permitió el acceso al inmueble, que en otras oportunidades no ha podido acceder para efectuar el mantenimiento a los aires acondicionados y que en la última oportunidad que fueron el señor (no indica quien) estaba molesto, los agredió verbalmente y los bajó del techo. Luego en las repreguntas señala que los trabajos que realizó fue de instalación y mantenimiento y que la instalación se realizó en noviembre de 2011. Este testigo expresa un hecho no controvertido como es la instalación de los equipos de aire acondicionado, e indica que para el momento de la instalación el accionante le permitió el acceso, lo que iría encaminado a comprobar la existencia del consentimiento aducido por el demandado, pero es un solo dicho, es decir es insuficiente y no hay más pruebas en autos que estimar, y en el presente caso existe la particularidad de que se estableció expresamente en el contrato la prohibición de instalar equipos de aire acondicionado, por lo que refutar lo acordado por escrito exige una actividad probatoria más amplia que lo documentado, siendo que en el presente caso la actividad probatoria respecto al punto controvertido fue insuficiente.

Por lo tanto demostrada la existencia de la obligación de no hacer, tal y como lo acordaron las partes en el contrato, así como el hecho que la contraviene, sin que la parte demandada haya demostrado su afirmación en cuanto a la existencia del consentimiento para la instalación de motores de aires acondicionados u otros afines en el techo del local arrendado, se concluye que el demandado incumplió con lo acordado, y así se declara.
En este sentido, nuestro Código Civil reza:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
De modo que, visto que las obligaciones deben cumplirse tal como fueron acordadas y que su incumplimiento da derecho a la parte a pedir la resolución, la acción encuentra sustento jurídico y por lo tanto procedente, y así se declara.