TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: Compañía Anónima denominada INVERSORA MÉDICA 19, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 20-05-1993, anotada bajo el N° 50, Tomo 553-B, representada por su Presidenta ciudadana REINA EURIDICE PÉREZ BAPTISTA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.945.347 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AMÉRICA RENDÓN MATA, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.262.
PARTE DEMANDADA: Compañía Anónima denominada CENTRO MÉDICO EL LIMÓN, C.A, debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07-07-1.988, bajo el N° 42, Tomo 288-A, representada por la Presidenta de su Junta Directiva, ciudadana MÓNICA HELEN STEWART STEPHEN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.975.358 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ESTHER YOLANDA CLEMENTE, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 78.638.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL)
EXPEDIENTE: 12.499
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 03 de noviembre de 2.013.
Realizados los trámites de citación de la parte demandada en forma personal y habiéndose negado a firmar el recibo de citación, se ordenó su notificación mediante boleta, de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 30 de enero de 2.014, la Secretaria del Tribunal dejó constancia en el expediente de haber entregado la boleta de notificación.
En fecha 03 de febrero de 2014, la parte demandada asistida de abogado, procede a dar contestación de la demanda.
En fecha 17 de febrero de 2014, las Apoderadas Judiciales de las partes, consignan escritos de promoción de pruebas, siendo admitida en fecha 19-02-2.014.
Siendo la oportunidad legal para dictar Sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que su representada es propietaria de dos (2) inmuebles contiguos ubicados: el primero en Av. Principal N° 70, El Limón y el segundo en la calle El Sendero Sur N° 02, también en El Limón, ambos en jurisdicción de Parroquia Arias Blanco, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, según consta de documentos protocolizados y discriminados así: A) el primero situado en la Av. Principal N° 70, El Limón, fue adquirido por su representada según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 11 de agosto de 1993, bajo el N° 09, Protocolo Primero, Tomo 4°; y B) el segundo situado en la Calle Sendero Sur N° 02, El Limón, según consta de documento protocolizado en la misma Oficina Subalterna de Registro, en fecha 11 de agosto de 1993, bajo el N° 10, Protocolo Primero, Tomo 4°. Que con ese carácter, ha venido arrendando, por contratos sucesivos y por escrito, de un año de duración cada uno, a la demandada unas determinadas áreas de los mencionados inmuebles, las cuales describimos a continuación: 1.-) en el primer inmueble señalado supra, situado en la av. principal n° 70, las siguientes áreas: planta baja: emergencia, recepción y área de caja, planta alta: oficinas 02 y 03 donde funciona la administración, área de cocina, lavandería, área de historias médicas…” y 2.-) en el segundo inmueble situado, como señalamos supra, en la calle El Sendero Sur N° 02, las siguientes áreas: “…Planta baja, montacargas o elevador, sala o área quirúrgica, salas de baños (sic) públicos, cuarto o sala de electricidad, cuarto o sala de planta eléctrica, cuarto o sala de aseo urbano, cuarto o sala de gases medicinales, cuarto o sala de gas, cuarto o sala de desechos, cuarto o sala de aseo urbano. planta alta: área de faena, cuarto de esterilización, seis (06) habitaciones, signadas del 01 al 06, puesto de enfermeras, reten, cocina y lavamopas, habitación descanso médico residente, habitación descanso enfermeras, sala aledaña a ésta última, y depósito de medicinas; siendo el último de esos contratos el que consta de documento debidamente autenticado por ante la notaria pública cuarta de Maracay, municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 6 de diciembre de 2011, bajo el n° 40, tomo 230. que en la cláusula quinta de este contrato, se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), obligándose la arrendataria a pagarlos el primer día de cada mes, contados a partir de la fecha de su inicio, es decir, del 1° de noviembre de 2.011 y que ha tenido innumerables muestras de consideración con la arrendataria, al extremo que le ha permitido a ésta, en innumerables oportunidades realizar convenios de pago sobre las deudas consolidadas por mensualidades de arrendamiento adeudadas, como el suscrito en fecha 31 de mayo de 2013, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 31 de mayo de 2013, bajo el N° 75, Tomo 224. Pero es el caso que, a pesar de todas estas consideraciones, la arrendataria persiste en mantenerse insolvente en el pago de las mensualidades de arrendamiento, adeudando hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento vencidos y correspondientes a los días 1° de junio, 1° de julio, 1° de agosto, 1° de septiembre y 1° de octubre de este año 2013, es decir, que la arrendataria no ha pagado ninguno de las mensualidades de arrendamiento a los cuales se obligó a pagar, según el contrato de arrendamiento señalado supra. Por todo lo antes expuesto es que demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, fundamentando la acción en los artículos 1.159, 1.592, 1.167, 1.273 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega, rechaza y contradice que la accionante haya tenido innumerables muestras de consideración como lo expresa en su escrito libelar con relación a la cancelación de los cánones de arrendamiento. Niega y rechaza que su mandante haya incurrido en un incumplimiento legal y contractual en sus obligaciones como arrendatario, es decir, en el pago de los cánones de arrendamiento de los días 1° de junio, 1° de agosto, 1° de septiembre y 1° de octubre de 2.013, según lo estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que este incumpliendo con lo pactado en la Cláusula Quinta del referido contrato. Asimismo, alega que el contrato suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 06 de diciembre de 2.011, bajo el N° 40, Tomo 230, no es el último suscrito entre ellas. De igual manera hace mención a la resolución emanada de decreto presidencial N° 602, de fecha 29 de noviembre de 2.013, el cual prohíbe específicamente en el literal B, de su artículo 5, la resolución unilateral del contrato de arrendamiento y las medidas cautelares de secuestro. Por lo antes expuesto, solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar y se proceda a condenar a la parte actora en costas por su temeraria e improcedente acción.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora promovió:

1. Copias simples del Documento Registrado, contentivo del Acta Constitutiva de la Compañía Anónima denominada INVERSORA MÉDICA 19, C.A. (folios 10 al 19), y copias simples del Documento Registrado, contentivo del Acta de Asamblea Extraordinaria de la Compañía Anónima denominada INVERSORA MÉDICA 19, C.A. (folios 20 al 28), se valora como documento público, no impugnado
2. Original del Documento privado, no desconocido, contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, de fecha 06-12-2.011. (folios 29 al 35), se le otorga pleno valor probatorio.
3. Copias simples del Documento Notariado, contentivo del Convenio de pago suscrito entre las partes, de fecha 31-05-2.013. (folios 36 y 37), no impugnado, se le otorga pleno valor probatorio
4. Copias simples de la Solicitudes de Certificación Arrendaticia expedida por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 43 al 114), se valora como documentos públicos, no impugnados.
5. Copias simples del Documento Notariado, contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, de fecha 29-11-2.012. (folios 115 al 117), no impugnado, se valora plenamente

La parte demandada promovió:

1. Copias certificadas del Documento Notariado, contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, de fecha 31-05-2.013. (folios 140 al 146), no impugnado, por lo que se valora plenamente
2. Copias simples de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 40.305, de fecha 29-11-2.013. (folios 147 al 149), no impugnado, se valora como documento público.

En el presente caso se demanda la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio a octubre de 2013 a razón Bs. 12.000,00, respecto a lo cual la defensa de la demandada negó la relación arrendaticia conforme al contrato señalado por la actora y negó encontrarse insolvente. Asimismo invocó lo establecido en el decreto presidencial N° 602 de fecha 29-11-13, en su artículo 5 aduciendo que la actora lo que pretende es la resolución unilateral del contrato.
De lo anterior queda como hechos controvertidos tanto la relación arrendaticia y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, con especial atención al referido decreto, respecto al cual nos referimos en primer lugar.
Dispone el artículo 5 del aludido decreto:
Sin menoscabo de lo que dispongan los contratos de arrendamiento mensual de los inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales, queda prohibido:
a) El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia.
b) La resolución unilateral del contrato de arrendamiento…

La resolución unilateral del contrato se da en caso que una de las partes, en un contrato bilateral, decida, sin más, dejar sin efecto el contrato, cuestión que no se ajusta al caso de autos donde se pide la declaratoria judicial de resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la otra parte, específicamente la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, cuyo sustento jurídico se encuentra en el artículo 1167 del Código Civil. De allí que el supuesto de autos no encaja en las prohibiciones a que se refiere el decreto presidencial, por lo que el argumento de la parte demandada debe ser desestimado, y así se declara.
Respecto a la relación arrendaticia, negada por la parte demandada, tenemos que la parte actora trajo a los autos original de documento privado y copia de documento autenticado, no tachado ni desconocidos por la parte demandada, por lo que se valora plenamente, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, aunado a que la misma parte demandada trajo a los autos copia certificada de documento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia está plenamente acreditada, y así se declara.
Sobre la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos de los meses señalados, ello es carga probatoria de la parte demandada, por imperio de lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

En el caso de autos la parte demandada se limitó a negar la insolvencia y presentar el documento contentivo del contrato, más no probó el pago o hecho extintivo de la obligación por cuyo incumplimiento se demanda la resolución. En este sentido, nuestro Código Civil.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Conforme a los dispositivos trascrito se establece como obligación principal a cargo del arrendatario el pagar el canon de arrendamiento, obligación que debe cumplir conforme a lo contractualmente pactado; y el incumplimiento da derecho al arrendador de solicitar la resolución del contrato así como los daños y perjuicios, por lo que la acción es procedente en derecho, y así se declara.