TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: MARTINHO GERARDO ABREU FREITES, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 7.012.701, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Empresa FLASH CLEAN R.L, protocolizado por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando inscrita Bajo Nº 16, folios 131 al 141, Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 9 de Julio del 2007
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FERNANDO PADRON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.570.760, hábil y de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 149.544
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARISTOBULO GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.609
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE N° 12193
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

Se inicia el presente proceso por demanda admitida en fecha 16 de Abril de 2013.
En fecha 02 de Mayo de 2013, el alguacil consigno recibo de citación firmado por el demandado.
En fecha 06 de Mayo de 2013 la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda
En fecha 09 de Mayo de 2013 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos el mismo en fecha 09 de Mayo de 2013.
En fecha 13 y 15 de Mayo de 2013, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos los mismos en fecha 16 de Mayo de 2013.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Que su representado dio un primer contrato de Arrendamiento al ciudadano JAIME ALEJANDRO ALVA CASTILLO, quien es de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-24.685.478, quien es el representante de la Asociación Cooperativa FLASH CLEAN R.L, protocolizado por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando inscrita Bajo Nº 16, folios 131 al 141, Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 9 de Julio del 2007; un Local Comercial distinguido con el Nº A-4, ubicado en el Centro Comercial “Abreu”, en la Jurisdicción del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, el cual sus linderos generales son de la siguiente manera: Norte: Con la calle Páez; Sur: Con las parcelas que son ó fueron de Esther Pereira de Rojas y Juan Padrón; Este: Con la calle Brión y Oeste: Con la casa que es ó fue de Berenice Alarza; según de evidencia del documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 02 de Octubre de 1987, inserto bajo el Nro. 2, folios 3 al 5, protocolo 1°, tomo 1°; Finalizando en fecha 09 de Noviembre de 2007, el segundo de los Contratos en fecha 30 de Mayo de 2008, finalizando en fecha 30 de Noviembre de 2008 y el tercero y último de los contratos en fecha 01 de Noviembre de 2009, finalizando en fecha 01 de Noviembre de 2010. Que el demandado en vista de la fecha que empezó a surgir la relación arrendaticia estuvo sin ningún percance y siempre cumplía con sus obligaciones, pero en fecha 27 de agosto de 2010, se le notifico de los siguientes dos acontecimientos: Que se le otorga mediante comunicación verbal entre las partes un lapso de Un (1) año de prorroga Convencional según lo establecido en la Clausula Quinta del último contrato de Arrendamiento el cual establece lo siguiente: “El presente contrato podrá ser prorrogado por periodos iguales, de tiempo y 2) El Lapso legalmente Otorgado por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que le corresponde al Inquilino Un (1) año de dicha prorroga Legal y por lo tanto no se le RENOVARIA dicho contrato, a través de carta emitida por el Arrendador y que desde la fecha en que terminara su último contrato empezaría a disfrutar de su Prorroga Legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que al transcurrir dicho lapso se le notifico de manera verbal que el lapso de prorroga estaba por vencer y que deberían desocupar el local objeto del contrato para el día estipulado libre de personas y cosas; pero dicho inquilino solicito a través de carta de fecha 05 de Noviembre de 2012, una prórroga para dicha desocupación hasta el 15 de marzo de ese año. Que dicha solicitud le fue aprobada hasta el 15 de enero de ese año, a través de notificación de fecha 08 de Noviembre de 2012. Que por los motivos indicados, es que se da por entendido que el arrendatario estuvo en el Local por un lapso total de Cuatro (4) Años, correspondiéndole por la Ley competente un tiempo total de Un (1) Año de prorroga Legal. Que fundamento su demanda en el artículo 1.159 del Código Civil, articulo 1, 33, 39 de LA Ley de arrendamientos inmobiliarios, y solicito en el Cumplimiento o de Contrato, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a pagar las cantidades que se vayan generando por concepto de compensación por el uso del inmueble, las cuales fijaron en el monto de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.992,47) por mes vencido hasta la decisión definitiva del proceso judicial, las Cantidades que vayan generando, por concepto de Pago de los servicios de CORPOELEC y del servicio de IAROM, Las costas y costos del proceso.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en su escrito de contestación como punto previo alega los demandados no tienen facultados para darse por citados en nombre de la cooperativa, por lo que no existe citación valida. Que impugno la estimación de la cuantía de la demanda por cuanto la misma fue estimada en cero bolívares. Que opuso cuestiones previas según lo previsto en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el Poder es insuficiente, ordinal 4 por la ilegitimidad de la persona citada, ordinal 6 por el defecto de forma de la demanda y el objeto de la pretensión, ordinal 7 por condición o plazo pendiente, ordinal 11 la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Que negó rechazo y contradijo la temeraria acción propuesta en contra del demandado. Y alego la existencia de la tacita reconducción establecida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora promovió:

1. Original de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Aragua (folios 19 al 21)
2. Original de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Aragua (folios 22 al 25)
3. Original de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Aragua (folios 19 al 21)
4. Original de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Aragua (folios 21 al 25)
5. Original de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Aragua (folios 26 al 31)
6. Copias fotostáticas de Documento Registrado de venta (folios 33 al 38)
7. Original de notificación dirigida a la empresa demandada (folio 40)
8. Comunicación dirigida a la empresa Inversiones GN 6742 C.A. (folio 42)
9. Comunicación dirigida a la empresa Flash Clean R.L. (folio 44)
10. Copia fotostática de escrito de contestación presentado por la parte demandada (folios 59 al 63)

La demandada actora promovió:

1. Originales de comprobantes de pagos expedidos por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 72 al 75)
2. Planilla de aviso de cobro de gastos comunes del Centro Comercial Abreu del mes de diciembre de 2012 (folio 76)
3. Copia de vaucher de depósito en el Banco BFC del mes de enero de 2013 (folios 77)
4. Planilla de aviso de cobro de gastos comunes del Centro Comercial Abreu del mes de Enero de 2013 (folio 78)
5. Copia de vaucher de depósito en el Banco BFC del mes de enero de 2013. (folio 79)
6. Copia de vaucher de depósito en el Banco BFC del mes de Febrero de 2013. (folio 81)
7. Copia certificada del expediente de consignación llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Igorry del Estado Aragua (folios 118 al 167)
8. Copia certificada del expediente signado con el numero 12193 (folios 1 al 113 de la segunda pieza)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
La defensa de la parte demandada aduce como punto previo que no hay citación válida por cuanto sólo se citó a uno solo de los representantes y no a otros de los asociados. Al respecto es importante traer a colación el artículo 1.098 del Código de Comercio, establece que la citación debe realizarse en persona del miembro designado estatutariamente y mediante votación de los miembros en asamblea, para representar a la sociedad en juicio, o en su defecto, de quienes éste asigne su postulación para actuar en el proceso. A la letra refiere:
“La citación de una compañía se hará en la persona de cualquiera de sus funcionarios investidos de su representación en juicio.
Las acciones por créditos privilegiados sobre la nave, en los términos del artículo 615, pueden intentarse contra el capitán”.
En el caso de autos la citación se practicó en uno de los representantes, lo cual es suficiente, por lo que no es cierto que deba citarse a todos los asociados designados para representar a la empresa, y así se declara.
También se impugna la cuantía por inexistente. Al respecto debe señalarse que el artículo del Código de Procedimiento Civil reza: Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de agosto de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ (caso: Hella Martínez Franco), precisó: “…Así, volviendo al caso de la demanda que, a pesar de ser apreciable en dinero, no hubiere sido estimada, la Sala debe hacer las siguientes precisiones adicionales:
La estimación de la demanda es una carga procesal que tiene el litigante, pues su omisión puede acarrear consecuencias desfavorables, como podría ser la imposibilidad de acceder al recurso de casación, aun cuando, eventualmente el valor intrínseco de lo litigado supere la cuantía necesaria al efecto. Obsérvese que el desarrollo que el Código de Procedimiento Civil ofrece al respecto, no describe la estimación de la demanda como una obligación ni tampoco como un mero deber.
Sin embargo, el hecho de que en el mencionado Código se establezca que incumbe al demandante estimar el valor de su demanda, no significa que se trate de una carga exclusiva de éste, pues el demandado puede efectivamente provocar tal estimación, bien proponiendo una cuestión previa en la que plantee el defecto de forma del libelo de demanda por tal omisión, o proponiendo él la estimación que considere oportuna al caso concreto en su contestación de la demanda, e incluso, cuando se hubiere estimado la demanda, puede impugnarla por exagerada o exigua. Por tanto, la estimación de la demanda y, en consecuencia, el establecimiento cierto del valor de lo litigado es carga de ambos litigantes.… Por tanto, el litigante que deliberadamente o por simple negligencia omita velar por el justo y oportuno establecimiento del valor de lo litigado, se expone a que, de resultar vencido en la controversia con la consecuente condenatoria en costas, no sólo vea limitado su acceso al recurso de casación, sino también, en lo que al tema atañe, no pueda excepcionarse a la estimación que por honorarios profesionales le proponga su adversario vencedor en costas con la limitación que establece el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, pudiendo entonces el abogado hacer valer su derecho directamente, sin agotar un procedimiento previo y mediante la vía indicada en la presente decisión. De esta forma la Sala establece que la limitación establecida en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, no es oponible por la parte condenada en costas en los juicios sobre estado y capacidad de las personas, ni en aquellos en los que aun siendo estimables, las partes hubieren incumplido con su carga procesal de establecer oportunamente el valor de lo litigado. Con la solución que ahora se adopta, la Sala adapta su criterio al nuevo texto constitucional y lo armoniza igualmente con el espíritu de la Ley de Abogados en el sentido de proveer al profesional del derecho de medios expeditos para hacer efectivo su derecho. De esta forma, la Sala abandona expresamente su criterio sostenido en su sentencia del 5 de noviembre de 1991, así como en cualquier otra en que se lo hubiere hecho valer…”. (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXIV (214) pp. 554 al 565)
En el caso de autos si bien, la parte accionante omitió estimar la demanda, correspondía al demandado proponer la cuestión previa de defecto de forma, cuestión que no hizo; o estimar el mismo la demanda cuestión que tampoco hizo, siendo que las consecuencias desfavorables de la falta de estimación son para la parte actora, más la impugnación no puede prosperar, y así se declara.
De las cuestiones previas
-Se opone la cuestión previa del ordinal 3° fundamentado en que el poder es insuficiente porque el poder lo otorga el ciudadano Marthino Gerardo Abreu Freites y no Inversiones GN 6742.
Para ello esta juzgadora observa que según instrumental autenticado cursante al folio 14, no impugnado, el actor, ciudadano Marthino Gerardo Abreu Freites otorga poder judicial amplio y suficiente en cuanto derecho se requiere a los profesionales del derecho Fernando José Padrón y Gilmer Narváez Colmenares, contándose que quien introduce la demanda es el abogado Fernando Padrón como apoderado de Martinho Abreu y no de Inversiones GN 6742. De modo que no observa esta juzgadora insuficiencia alguna en ese sentido. En cuanto que el poder debió otorgarlo Inversiones GN 6742 por ser esta la arrendadora, ello implica, en todo caso, quizá un problema de cualidad que debió ser alegado junto con la contestación al fondo, y así se declara.
-Se opone la cuestión del ordinal 4° porque se citó a Jaime Alva. Este punto es idéntico al argumento ya analizado anteriormente donde se adujo que no había citación válida, por lo que se reitera, y así se declara.
-Se opone la cuestión previa del ordinal 6° en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil fundamentado en que no se señalaron los linderos. En este sentido el artículo invocado reza:
Artículo 340 El libelo de la demanda deberá expresar:
…4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales...
En el presente caso se constata que se pretende la entrega del inmueble arrendado identificado como local A-4 ubicado en el Centro Comercial Abreu y para ello se señalan los lineros generales del inmueble, no se especifica los linderos del local. Asimismo se constata que a los folios 35 y 36 cursa copia simple de instrumento registrado contentivo del título de propiedad a nombre del accionante, de donde eventualmente podría chequearse los linderos más el mismo está incompleto; de igual modo tenemos que el accionante aún cuando tuvo oportunidad de subsanar no lo hizo, por lo que la cuestión previa debe prosperar, y así se declara.
-Se opone la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a La existencia de una condición o plazo pendiente, basado en que operó la tácita reconducción
La cuestión prejudicial ha sido definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad” (LA ROCHE, Ricardo Henríquez, Código de Procedimiento Civil, tomo III, editorial Torino, Caracas 1996, Pág. 60)
En el presente caso es evidente que el alegato de que operó la tácita reconducción no es el juzgamento esperado, por lo que la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
-Se opone la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativo a prohibición de ley de admitir la acción propuesta, basado en que operó la tácita reconducción. En este sentido el el artículo 1600 ejusdem, señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”. Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en la cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
Como se observa la tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.

Ahora bien, la tácita reconducción es un argumento que eventualmente puede ser esgrimido y analizado a los efectos del fondo de la controversia, y no puede ser utilizado para oponer la cuestión previa de prohibición de ley. En efecto tal cuestión previa comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, como por ejemplo la prohibición de admitir la demanda de cumplimiento cuando esté en curso la prórroga legal, tal como lo prevé el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, la prohibición de admitir la demanda en casos de perención y desistimiento conforme lo establece los artículos 266 y 271 del Código de Procedimiento Civil. En el caso de autos se demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal, cuyo sustento es el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo que si operó o no la tácita reconducción ello deberá ser analizado al fondo, pues de ello dependerá si la acción es declarada con o sin lugar, y así se declara.