TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 1027-05

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CAPITAL
203º y 154º

Parte Recurrente: Joao Marcelino Gomes, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.320.534.
Representación Judicial de la Parte Recurrente: Haide D’ Elias, inscrita en el instituto de previsión del abogado bajo el Nº 24.360
Parte Recurrida: Dirección General de Inquilinato, adscrita Ministerio de Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Motivo: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la Resolución N° 008577 de fecha 29 de noviembre de 2004 emanada de la Dirección General de Inquilinato adscrita Ministerio de Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.

Mediante escrito presentado en fecha 5 de abril de 2005, ante el Tribunal Superior Primero en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, actuando en sede distribuidora, se inició el presente procedimiento. Una vez realizado el sorteo de rigor, correspondió conocer a este Juzgado, siendo recibido el expediente en la misma fecha y anotado bajo el Nº 1027-05.
En fecha 12 de abril de 2005, mediante auto se ordenó solicitar los antecedentes administrativos a la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
En fecha 14 de abril de 2005, se dejó sin efecto el auto de fecha 12 de abril de 2005, al incurrir en un error material, y en consecuencia, se ordenó subsanarlo, así como solicitar los antecedentes administrativos a la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
En fecha 7 de julio de 2005, mediante auto se deja constancia de la consignación de los antecedentes administrativos, y que este Juzgado se pronunciaría respecto a la admisión dentro de los tres días de despacho siguientes.
En fecha 8 de julio de 2005, este Tribunal admitió el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado y ordenó la práctica de las citaciones y notificaciones correspondientes.
En fecha 21 de julio de 2005, el ciudadano Alguacil de este Tribunal, dejó constancia en el expediente de la práctica de la notificación al Fiscal General de la Republica.
En fecha 25 de julio de 2005, el ciudadano Alguacil de este Tribunal, dejó constancia en el expediente de la práctica de la notificación al Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, así mismo de la imposibilidad de practicar la notificación al ciudadano Vincenzo Paolicelli, titular de la cédula de identidad número V-6.320.534.
En fecha 26 de julio de 2005, este Tribunal ordenó mediante auto la publicación del cartel de notificación al ciudadano Vincenzo Paolicelli, ut supra identificado.
En fecha 23 de septiembre de 2005, mediante auto se abrió la causa a pruebas de conformidad con lo establecido en el numeral 13 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 26 de octubre de 2005, la representación judicial de la parte querellante apeló el auto de admisión de pruebas de fecha 13 de octubre de 2005.
En fecha 27 de octubre de 2005, este Juzgado oyó la apelación interpuesta en ambos efectos, y ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, con el objeto de que dicho Órgano Jurisdiccional emitiera un pronunciamiento sobre la apelación interpuesta.
En fecha 10 de julio de 2006, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declaró sin lugar la apelación interpuesta, confirmó el auto apelado, y ordenó la remisión de las actas procesales para que este Juzgado continuara con la sustanciación de la causa.
Una vez recibido el expediente en fecha 20 de enero de 2014, este Juzgado ordenó la continuación de la causa en el estado en donde se encontraba, una vez que constara en autos la última de las notificaciones ordenadas.
En fecha 26 de mayo de 2014, el ciudadano Alguacil de este Tribunal mediante diligencia dejó constancia que la notificación al ciudadano Joao Marcelino Gómez, titular de la cedula de identidad número V- 6.320.534, resultó infructuosa.
En fecha 27 de mayo de 2014, mediante auto se ordenó continuar la notificación por boleta a las puertas del Tribunal de la parte querellante de conformidad con lo establecido en el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de mayo de 2014, el ciudadano Alguacil de este Tribunal dejó constancia que se trasladó a la cartelera ubicada a las puertas del Tribunal y fijó boleta de notificación dirigida al ciudadano Joao Marcelino Gómez, ut supra identificado.
Una vez cumplidas las formalidades legales, este Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMNISTRATIVO DE NULIDAD

Que en fecha 18 de mayo de 2004, la ciudadana Sumary Falcón Irausquin, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Joao Marcelino Gomes, solicitó la regulación del canon de arrendamiento para comercio del local Nº 2 del edificio Arévalo ubicado en la Calle Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador, de conformidad con los artículos 2, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Que en fecha 29 de noviembre de 2004, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura mediante Resolución Nº 008577, efectuó la regulación del canon de arrendamiento del inmueble por un monto de BOLÍVARES CIEN MILLONES OCHOSCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 100.800.000,00) de acuerdo al informe de avaluó.
Que sobre el precio que arrojó el avalúo, se le aplicó un porcentaje de seis por ciento anual (6%), pues su valor representa el equivalente a cuatro mil ochenta y un Unidades Tributarias, a razón de bolívares veinticuatro mil setecientos cada una (Bs. 24.700,00).
Que la Dirección General de Inquilinato resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio por la cantidad de BOLÍVARES QUINIENTOS CUATRO MIL EXACTOS (Bs. 504.000,00).
Que es arrendatario del inmueble según consta de los contratos de arrendamiento del inmueble, suscritos con el propietario-arrendador ciudadano Vicenzo Paolicelli Lipo, desde el 1 de julio de 1995.
Que el acto administrativo impugnado, sólo transcribe artículos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin dar una explicación detallada de los hechos realizados por la Dirección General de Inquilinato.
Que no se explican ni fundamentan los valores de los cuales se extrae la renta máxima mensual de dicho inmueble, el método utilizado para arribar a dichas estimaciones, la calidad de los materiales utilizados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por la norma que regula la materia, así mismo, tampoco se toma en cuenta el valor verdadero del terreno donde se encuentra construido el referido inmueble, ni se indican los servicios metropolitanos, comunales, vecinales, y servicios públicos existentes en la zona, ni la zonificación urbana que tiene asignada, ni la intensidad del uso asignado.
Que el local comercial, no posee una ubicación privilegiada, puesto que no es tan fácil el acceso a las arterias viales importantes, adicionalmente cuenta con unos pésimos servicios públicos, y no existe vigilancia policial, razón por la cual el local comercial se encuentra enrejado por la inseguridad permanente que existe en la zona.
Que la zonificación urbana es comercial-residencial, toda vez que cumple con los porcentajes de ubicación de construcción señalados en las ordenanzas de zonificación.
Que respecto a los materiales de construcción, no se sabe si son de primera calidad y si están en buenas condiciones.
Que con el fin de delimitar el valor de los edificios, no se tomó en cuenta la magnitud o el tamaño del área de construcción, la edad, el suministro directo de cada uno de los inmuebles de los servicios de agua, aseo y otros similares.
Que el evaluó practicado por la Dirección General de Inquilinato, sobre el mencionado inmueble, además de carecer de fundamentación, esta fuera de la realidad por el aumento absurdo del precio total del inmueble, lo que amerita una total revisión o una nueva regulación.
Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a través de la Resolución N° 008577 de fecha 29 de noviembre de 2004, violó los artículos 2, 9, 18 ordinal 5 y 35 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Que los artículos anteriormente citados, establecen con carácter general que la Administración debe expresar formalmente los motivos existentes para dictar los actos administrativos, mediante la expresión de los hechos y sus fundamentos legales, así como las razones que hubieren sido alegadas por el interesado.
Finalmente, la parte querellante solicita la nulidad del acto administrativo impugnado, contenido en la Resolución Nº 008577 dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 29 de noviembre de 2004, mediante el cual se fijó el canon máximo mensual de arrendamiento para comercio del local Nº 2 del edificio Arévalo ubicado en la Calle Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador, de conformidad con los artículos 9 y 18 ordinal 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que sea sustituida tal regulación por otra que se adapte a la realidad del precio del inmueble, para que sea restablecida la situación jurídica lesionada.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Se observa que la presente controversia se circunscribe a la pretensión de nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución N° 008577 de fecha 29 de noviembre de 2004, dictado por la Dirección General de Inquilinato adscrita al otrora Ministerio de Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del local Nº 2 del edificio Arévalo ubicado en la Calle Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador en la cantidad de BOLÍVARES CIEN MILLONES OCHOCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 100.800.000,00).
Ahora bien, del examen exhaustivo del escrito libelar, se puede apreciar que la parte recurrente no denuncia vicio alguno con el objeto de derribar los efectos jurídicos del acto administrativo impugnado, por el contrario, el mismo se atiene a una serie de argumentos, los cuales este Tribunal, para garantizar la tutela judicial efectiva del accionante, pasará a resolver individualmente.
En primer lugar, esgrime que el informe de avalúo practicado por la recurrida, no indicó el uso, clase, situación, calidad y dimensiones aproximadas del inmueble, aunado que al señalar su renta máxima mensual, no explicó ni fundamentó de dónde se extraen los valores arrojados, el método utilizado para llegar a esas estimaciones, así como la calidad de los materiales utilizados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por la norma que regula la materia, y tampoco tomó en cuenta el valor del terreno donde se encuentra construido, los factores que sirvieron de base para determinar su precio, los servicios metropolitanos, comunales y vecinales, los servicios públicos existentes en la zona, la zonificacion urbana asignada y la intensidad del uso asignado, por lo que en suma el avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato, además de carecer de fundamentación, se encontraría fuera de la realidad por el monto absurdo del total del inmueble.
Así las cosas, la parte recurrente denuncia irregularidades en el informe de avalúo que sirvió de fundamento para la Resolución Nº 008577 de fecha 29 de noviembre de 2004, mediante la cual, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, fijó el canon máximo mensual de arrendamiento para comercio del inmueble ut supra identificado, por la cantidad de BOLÍVARES CIEN MILLONES OCHOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS ( Bs. 100.800.000,00), - hoy bolívares cien mil ochocientos exactos- en virtud que a su juicio no se valoraron los requisitos previstos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pues bien, se evidencia que el acto administrativo impugnado, se fundamenta en el Informe de Avalúo realizado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Infraestructura – hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda -, el cual cursa a los folios 45, 46 y 47 del expediente administrativo; pero es el caso que la parte recurrente alega en forma reiterada, la omisión por parte de la Administración de las características reales del inmueble sometido a regulación de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como otros elementos relevantes que incidirían en el monto de dicho canon.
El artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999 señala lo siguiente:
“Art. 30.- Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.”

El artículo anteriormente trascrito, establece que para determinar el valor de un inmueble, con el propósito de fijar el canon máximo mensual de arrendamiento, el organismo que se encargue de ello, deberá tomar en cuenta el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, todas las circunstancias especificadas razonadamente que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar el justo valor del inmueble, así como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años .
Dicho lo anterior, debe recalcarse que en fecha 23 de septiembre de 2005, este Tribunal abrió la causa a pruebas según lo estatuido en el numeral 13 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, aplicable ratio temporis, y visto que la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en fecha 10 de julio de 2006, confirmó el auto de admisión de pruebas, mediante el cual fueron declaradas intrascendentes la totalidad de las pruebas promovidas por la parte recurrente, mediante la cual reprodujeron el mérito favorable de los autos, del acto administrativo impugnado y los antecedentes administrativos, siendo por ello que en autos no consta prueba alguna que permita corroborar el argumento esgrimido y desvirtuar el contenido del acto. Visto que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye que la parte que alegue un determinado hecho, tiene la carga ineludible de probarlo, esto es, debe consignar todos los elementos de probanza que sustenten sus argumentos y pretensiones, y de conformidad con el principio de legitimidad que revisten los actos administrativos, la persona que pretenda derribar los efectos del acto lesivo, debe presentar pruebas fehacientes para desvirtuar su contenido, por ello este Tribunal mal puede determinar que el Informe de Avalúo practicado por la Administración se encontraba fuera de la realidad por el aumento absurdo del precio total del inmueble, producto de no haber tomado en cuenta los elementos de hecho de obligatoria consideración establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al carecer de una prueba determinante para corroborar la certeza de la denuncia planteada que patentice, sin lugar a dudas, las notables diferencias con los cálculos realizados por la Administración, que genere a fin de cuentas, el establecimiento de un canon máximo mensual de arrendamiento para el comercio objeto de la pretensión debatida en el procedimiento de autos, disímil al indicado por la Administración.
Siendo ello así, resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la presente denuncia por manifiestamente infundada. Así se decide.
Finalmente, esgrime que la Administración al dictar el acto administrativo impugnado, obvió la expresión formal de los motivos y fundamentos legales, así como las razones alegadas por el interesado, y con ello habría violado los artículos 2, 9, 18 ordinal 5 y 35 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Para proveer lo conducente, este Tribunal juzga adecuado revisar minuciosamente el acto administrativo impugnado, así se observa:
A los folios 48 al 51 del expediente administrativo, consta original de la Resolución Número 008577 de fecha 29 de noviembre de 2004, suscrita por el ciudadano Samir Nassar Tayupe, en su condición de Director General de Inquilinato, en la cual se puede leer lo siguiente:
“…De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor unitario de los inmuebles objetos (sic) del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, en la cantidad de CIEN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 100.800.00,00), de acuerdo con lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 6% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 4.081 unidades tributarias a razón de VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.700,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia N° 0048 de fecha 09 de febrero del 2004, dictada por el Ministerio de Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 37.876 de fecha 10 de febrero del año 2004.
En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con establecido (sic) en los artículos 9°, 29 y 30 (sic) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, RESUELVE: fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble constituido por el Local N° 2 (PROPIEDAD HORIZONTAL) del Edificio denominado “ARVELO”, ubicado en la Calle Oropeza Castillo; Urbanización San Antonio, Parroquial El Recreo, con 36,00 m2 de placa. y 36,00 m2 de mezz. hierro, en la cantidad de QUINIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 504.000,00)…”

De la anterior transcripción, se desprende que la hoy recurrida fundamentó suficientemente el acto administrativo impugnado, en las características físicas que son de obligatoria consideración legal, según el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el porcentaje de rentabilidad anual, según el artículo 29 eiusdem, una vez que se llevó a cabo las pesquisas pertinentes de dichos elementos, a través del levantamiento de los informes técnicos y de avalúo establecidos.
Así pues, de la revisión anterior, resulta claro para este Tribunal que la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, indicó claramente los motivos de hecho y fundamentos legales por los cuales emitió el acto administrativo impugnado, siendo además que la parte recurrente no indica concretamente cuales habrían sido las razones que presuntamente la Administración no habría tomado en cuenta para emitir el acto administrativo en cuestión, las cuales de haber sido consideradas habrían determinado el dictado de un acto administrativo distinto, es por lo cual este Tribunal declara la presente denuncia improcedente por manifiestamente infundada. Así se decide.
En virtud de los pronunciamientos anteriores, este Tribunal declarará sin lugar el presente recurso contencioso administrativo de nulidad, lo cual hará de forma precisa, expresa y lacónica en el dispositivo de la presente sentencia. Así se decide.

III
DECISIÓN
En mérito de lo anterior, este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR, el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado por el ciudadano Joao Marcelino Gomes, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.320.534, representado judicialmente por la ciudadana Haide D’ Elias, inscrita en el instituto de previsión del abogado bajo el Nº 24.360 contra la Resolución N° 008577 de fecha 29 de noviembre de 2004, dictado por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del local Nº 2 del edificio Arévalo ubicado en la Calle Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador en la cantidad de BOLÍVARES CIEN MILLONES OCHOCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 100.800.000,00).
Publíquese, regístrese y notifíquese al Procurador General de la República.
Dada firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo, en Caracas a los seis (6) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014).
LA JUEZA,
FLOR L. CAMACHO A.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
OSCAR MONTILLA

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta post meridiam (3:30 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
OSCAR MONTILLA
Exp. N° 1027-05/FLCA/OM/afq