TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ciudadana YASMÍN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.316.785.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HECTOR BLANCO-FOMBONA y CARLOS BLANCO-FOMBONA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 108.204 y 121.652, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano JUVENAL ORTEGA GÁMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-1.780.994.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAQUEL ZULAY ZAMBRANO OLIVARES, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.81.174.

MOTIVO: NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL
Exp. Nº AC71-R-2011-000029

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:
Suben las actuaciones en esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 30.03.2011, por el abogado HECTOR BLANCO-FOMBONA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana, YASMÍN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ, contra la sentencia de fecha 28.03.2011, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “(…) SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por nulidad de asiento registral incoada por la representación judicial de la ciudadana YASMIN ELVIRA FERNANDEZ VASQUEZ (…)”
Cumplida la insaculación de ley, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, que por auto de fecha 25.11.2011, dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente al mismo.
En diligencia de fecha 06.02.2012, comparece la abogada Raquel Zambrano y consigna copia certificada del acta de defunción del ciudadano Juvenal Ortega Gámez.
El 07.03.2012, la representación judicial de la parte actora solicita se expidan los edictos conforme a los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14.03.2012, esta Superioridad libra el edicto respectivo.
En fecha 11.07.2012, la secretaria titular de esta Alzada, deja constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto del 27.02.2013, es designada la abogada Miriam Pérez como defensora judicial de los herederos desconocidos del causante Juvenal Ortega Gámez. El 18.05.2013 la abogada Miriam Pérez acepta el cargo recaído en su persona y jura cumplirlo bien y fielmente.
Estando las partes a derecho, en fecha 30.04.2012, la defensora judicial de los herederos desconocidos del causante Juvenal Gámez y la representación judicial de la parte actora consignan sus escritos de informes.
Por auto del 14.07.2014 se difiere la oportunidad para dictar sentencia, dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes.
Estando dentro de la oportunidad legal, éste Tribunal Superior pasa a decidir, con arreglo a las siguientes consideraciones:

II. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de Nulidad de Asiento Registral, a través de demanda interpuesta por los abogados Héctor Blanco-Fombona y Carlos Blanco-Fombona, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Yasmín Elvira Fernández, presentada en fecha 21.04.2009, contra el ciudadano Juvenal Ortega Gámez, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 22.04.2009, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20º) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación de la parte demandada, el 20.07.2009 comparece la abogada Raquel Zambrano Olivares, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Juvenal Ortega Gámez y consigna escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 13.10.2009, fueron agregados a los autos escritos de promoción de pruebas por la parte actora. El juzgado a-quo en fecha 13.11.2009 admite las pruebas promovidas.
En fecha 29.11.2013, el Tribunal a-quo dictó sentencia mediante la cual declaró: “(…) SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por nulidad de asiento registral incoada por la representación judicial de la ciudadana YASMIN ELVIRA FERNANDEZ VASQUEZ (…)”
En fecha 30.03.2011, el abogado HECTOR BLANCO-FOMBONA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana, YASMÍN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ, apela de la decisión de fecha 28.03.2011. El 16.11.2011, el Juzgado de la causa oye la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- De la trabazón de la litis.-
a) Alegatos del Accionante.

(…) Primero: consta de documento público otorgado por ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas, en fecha siete (7) de julio de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el No. 37, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (sic), que la ciudadana SILVIA PACHECO DE SÁNCHEZ, actuando en su propio nombre, por una parte, y por la otra, en representación de los ciudadanos LEONOR PACHECO DE HERRERA, PASCUAL PACHECO AROCHA y JUDITH PEÑA PACHECO, dieron en venta pública, perfecta e irrevocable a (sic) YASMIN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ, un inmueble constituido por una casa y el área de terreno sobre la cual está construida que ocupa cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts2) de superficie, situada en esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Tierra de Jugo”, calle La Providencia, Parroquia Santa Rosalía y cuyos linderos son los siguientes:

NORTE: casa que es o fue de José Guevara; SUR: servidumbre de por medio y casa y terreno que es o fue propiedad de Manuel Rafael Gago; ESTE: casa que es o fue de Magdalena Chemita y OESTE: terreno de María Martínez.

Segundo: consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 24 de mayo de 1995, bajo el No. 27, Tomo 10, Protocolo Primero (sic), que los mismos ciudadanos, es decir, SILVIA PACHECO DE SÁNCHEZ, actuando en su propio nombre, por una parte, y los ciudadanos LEONOR PACHECO DE HERRERA, PASCUAL PACHECO AROCHA y JUDITH PEÑA PACHECO, (sic), representados también mediante poder por la ciudadana SILVIA PACHECO DE SANCHEZ, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano JUVENAL ORTEGA GÁMEZ, titular de la cédula de identidad No. 1.780.994, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda signada con el N° 12-1, ubicada en el lugar denominado “Tierra de Jugo”, calle La Providencia, callejón Los Mangos, Parroquia Santa Rosalía, el Cementerio (…)

NORTE: casa que es o fue de José Guevara. SUR: servidumbre de por medio y casa y terreno que es o fue propiedad de Manuel Rafael Gago. ESTE: casa que es o fue de Magdalena Chemia y OESTE: terreno de María Martínez.

Tercero: (sic) como consecuencia del hecho de haber registrado el ciudadano JUVENAL ORTEGA GÁMEZ el inmueble identificado con el No. 12-1, con los linderos que le corresponden al inmueble adquirido por su mandante, a ésta ultima le fue imposible registrar su documento de venta notariado, en virtud de que la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital alegó que ya existía un inmueble registrado con los mismos linderos.

“(…) el inmueble registrado por el ciudadano Juvenal Ortega Gámez, aunque fueron señalados los mismos linderos, no es jurídicamente ni físicamente, el mismo que adquirió nuestra mandante según consta de documento otorgado por ante la Motaría Pública Décima Novena de caracas en fecha siete (7) de julio de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 37, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por las siguientes razones”:

“(…) el inmueble vendido al señor Juvenal Ortega Gámez fue identificado con el Nº 12-1, tal y como se desprende de la simple lectura del documento otorgado por ambas partes, mientras que el adquirido por nuestra mandante, aunque no se señala expresamente con el N° 12, sin embargo su identidad por sus linderos y su descripción física coincide plenamente con el señalado como el Nº 12, en la planilla de certificado de liquidación Nº 3312 de fecha 29 de julio de 1991, expedida por el departamento sucesiones, Región Capital del Ministerio de Hacienda (…)”

“(…) la descripción física de los inmuebles vendidos a los ciudadanos Juvenal Ortega Gámez y Yasmín Elvira Fernández Vásquez es absolutamente distinta en ambos casos, por lo que evidentemente no hay identidad en lo que respecta a dichos inmuebles y al consentimiento otorgado por las partes al celebrar sendos contratos de compraventa”.

“(…) mientras el inmueble vendido a la ciudadana Yasmín Elvira Fernández Vásquez consta de una sola planta (…)

“(…) en cambio el inmueble vendido al ciudadano Juvenal Ortega Gámez está conformado por un inmueble de dos plantas, que se describe en el documento público (…)”

“Adicionalmente a los hechos anteriormente expuestos se añade la circunstancia de que nuestra mandante nunca fue perturbada ni de hecho, ni jurídicamente, por el ciudadano Juvenal Ortega Gámez en la posesión legitima que ha venido ejerciendo sobre el inmueble de su propiedad identificado con el Nº 12.

“(…) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 53 de la Ley de Registro Público vigente para la fecha en que se inscribió el acto lesivo a los intereses de nuestra poderdante, hoy artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado, es que ocurrimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos en este acto (sic) al ciudadano Juvenal Ortega Gámez (sic), para que convenga o en su defecto así sea declarado o condenado por el tribunal en lo siguiente:
Primero: en que el inmueble adquirido por el, es decir, por el ciudadano Juvenal Ortega Gámez fue identificado con el N° 12-1 y no el Nº 12, el cual, es decir, éste último, pertenece y ha sido siempre poseído por nuestra mandante (…)”

Segundo: en que los linderos en el documento público mediante el cual el, es decir, el ciudadano Juvenal Ortega Gámez, adquirió el inmueble identificado con el Nº 12-1 pertenecen al inmueble identificado con el Nº 12 (…)”

Tercero: en que es nulo de nulidad absoluta el asiento registral mediante el cual el, es decir, el ciudadano Juvenal Ortega Gámez, inscribió el documento mediante el que adquirió el inmueble identificado con el N° 12-1, motivo por el cual la ciudadana Yasmín Elvira Fernández Vásquez no ha podido registrar el documento de venta (…)”.

Cuarto: que en virtud del anterior pronunciamiento se ordene a la oficina de Registro del Tercer circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital la protocolización del documento de propiedad de la ciudadana Yasmín Elvira Fernández Vásquez y su respectiva inserción en los protocolos correspondientes de la sentencia que recaiga con respecto a esta acción.

Quinto: en el pago de costas y costos del presente juicio inclusive honorarios de abogados.

b) Alegatos formulados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.

Primero: Niego, rechazo y contradigo los hechos alegados por cuanto mi representado nada tiene que conocer o saber al respecto de una compra venta realizada entre la ciudadana Silvia Pacheco de Sánchez, actuando en su propio nombre, por una parte, y por la otra, en representación de los ciudadanos (sic), en el cual se identifican los mismos linderos del inmueble del cual es legítimo propietario mi representado. Por cuanto mi representado tal como se evidencia no es parte en dicho transacción.

Segundo: Acepto como verdadero que mi representado es el Legítimo Propietario del inmueble que menciona la demandante y que la misma da por reconocido tal carácter (…)

Tercero: Niego, rechazo y contradigo que como consecuencia del hecho de haber registrado mi representado su compra venta, la demandante no haya podido registrar, pues nada tiene que ver mi representado en la compra venta que haya realizado la demandada con la ciudadana Silvia Pacheco y otros, y que el inmueble pretendido sea el que adquirió mi representado (…)

“(…) Negamos, rechazamos y contradecimos, que se haya cometido un acto lesivo en el Registro del Documento debidamente protocolizado por mi representado y que este haya lesionado intereses a la parte actora (…)”

Negamos, rechazamos y contradecimos, que los linderos que la parte actora pretende hacer suyos, no le corresponden a mi representado, pues los linderos que adquirió mi representado están plenamente identificados en compra realizada de buena fe, en el año 1995 (…)”

Negamos, rechazamos y contradecimos, que el documento debidamente registrado por mi representado, presente algún vicio que pueda declararlo nulo de nulidad absoluta, pues mi representado adquirió de buena fe el inmueble en el año 1995 (…)”

2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-

1. Marcado con la letra “B” (f.12 al 14) copia certificada de compraventa celebrada entre la ciudadana Silvia Pacheco de Sánchez, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Leonor Pacheco, Pascual Pacheco y Judith Peña, de un inmueble a la ciudadana Yasmín Fernández Vásquez, por ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas, en fecha 07.07.1992, anotado bajo el No. 37, Tomo 66.

2. Marcado con la letra “C” (f.15 al 18) copia certificada de compraventa celebrada entre el ciudadano Juvenal Ortega Gámez y otros, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04.02.2009, quedando registrado bajo el No. 27, Tomo 10.

Esta Juzgadora observa que las pruebas marcadas “B” y “C”, se tratan de documentos públicos, traídos a los autos en copias certificadas, los cuales no fue objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que los ciudadanos Yasmín Fernández Vásquez y Juvenal Ortega Gámez, adquirieron inmuebles de la sucesión Pacheco constituido por una casa con el área de terreno sobre ella construida, ubicada en el lugar denominado “TIERRA DE JUGO”, calle la Provincia, callejón Los Mangos, Parroquia Santa Rosalía, El Cementerio. Jurisdicción del Departamento Libertador del Distrito Federal. Dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), y está conformada por los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de JOSE GUEVARA; SUR: Servidumbre de por medio y casa y terreno que es o fue propiedad de MANUEL RAFAEL GAGO; ESTE: Casa que es o fue de MAGDALENA CHEMIA; y OESTE: Terreno de MARIA MARTINEZ. ASÍ SE DECLARA.

3. Marcado con la letra “D” (f.19 al 24) copia certificada del certificado de liberación sucesoral distinguido con el No. 3312, emanado del Departamento de Sucesiones del Ministerio de Hacienda, con motivo al fallecimiento de la ciudadana CRISTINA PACHECO DE PEÑA quien en vida fue madre de SILVIA PACHECO.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor de veraz para acreditar que la causante Cristina Pacheco De Peña en vida fue la madre de la ciudadana Silvia Pacheco sobre el caudal hereditario integrado por el inmueble identificado por una casa con el área de terreno sobre ella construida, ubicada en el lugar denominado “TIERRA DE JUGO”, calle la Provincia, callejón Los Mangos, Parroquia Santa Rosalía, El Cementerio. Jurisdicción del Departamento Libertador del Distrito Federal. . ASÍ SE DECLARA.

4. Marcado con la letra “E” (f.25 al 27) conjunto de seis (6) fotografías en las cuales se evidencia, el frente de dos (2) casas, distinguidas con los No. 12 y 12-1.

Con la reforma del Código de Procedimiento Civil en 1986 y sancionar la libertad de los medios de prueba, se incorporó al proceso civil venezolano la posibilidad de admitir cualquier medio probatorio no prohibido expresamente por la ley, y que se considere conducente a la demostración de la pretensión. Medios de pruebas atípicas que serán regulados por la interpretación analógica de los dispositivos legales imperantes o bajo las formas que establezca el juez. Uno de esos elementos que, bajo la legislación adjetiva anterior a 1986, se encontraba excluido del elenco de medios probatorios era la fotografía, y que hoy por hoy, se admite y se aprecia bajo las reglas de la sana crítica, equiparándose analógicamente a los documentos privados, en cuanto a las regulaciones para su promoción, impugnación y fuerza probatoria (cfr. RENGEL ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. IV, p. 247).
Así se habla de que por o a través de la fotografía hay una relación directa entre el sujeto y el objeto de la prueba, y su oportunidad de promoción son las que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para la promoción de copias fotográficas de documentos. Promoción que exige que se diga (i) el tipo de cámara utilizada y (ii) en lo posible se acompañe el rollo o el diskette contentivo de la impresión original. Se da, pues, la posibilidad de que (1) las mismas partes ofrezcan sus fotografías sobre el hecho objeto de la demanda que, no es otra cosa, que su representación fidedigna sobre lo sucedido o acontecido; o bien que (2) se valga de elementos fotográficos aportados por terceros; o bien, que (3) se valga de aportaciones fotográficas obtenidas por orden judicial.
En la primera hipótesis, las producidas y obtenidas por las mismas partes, al igual que las reproducciones mecánicas de documentos, a que se refiere el citado artículo 429, está sujeta a ser impugnada por la contraparte, en cuyo caso, la parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo o verificación de fidelidad, bien mediante una experticia para determinar la autenticidad de la fotografía; o bien mediante una inspección judicial, si aun no han desaparecido los elementos que se quiere comprobar, para que a través de la foto judicial, en presencia del juez, se constate la fidedignidad de lo que se ha querido acreditar a través de la foto.
En la segunda hipótesis, esto es, que la foto sea producto de un tercero, está sujeta a ser impugnada por la contraparte, en cuyo caso, la parte que quiera servirse de la copia impugnada, además de la utilización de los enunciados medios probatorios que desvirtúan la impugnación, requerirá que el acto fotográfico sea ratificado por el tercero, tal como lo preceptúa el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil en el caso de documentos privados emanados de terceros.
Y en la tercera hipótesis, la obtenida por orden judicial, sólo podrá ser objeto de tacha.
En el caso de que no sea impugnada la fotografía, o impugnada se ha acreditado su fidedignidad, adquiere la foto valor de prueba legal de la verdad de su representación o representaciones (arts. 1363 Cciv//444 CPC).
Bajo esta predica, observa quien sentencia que las fotos que se pretenden hacer valer emanada de la parte misma, las produce la parte actora en la oportunidad procesal de la presentación de la demanda, no siendo impugnadas por la parte demandada dentro de la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para establecer una identidad de dos casas que a simple vista se identifican con el N° 12-1 y 12, como inmuebles contiguos. ASI SE DECLARA.

**En la etapa probatoria.-
1. Marcado con la letra “A” (f.71 al 85) copia certificada de solicitud de audiencia ante la Defensoría del Pueblo, distinguida con el Nº 3596, con motivo de subsanar la relación de identidad existente entre la parcela que habita el demandado y la que habita la parte actora, lo que impide que esta última pueda protocolizar su título de propiedad.

Esta Alzada observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para acreditar un procedimiento conciliatorio entre los ciudadanos YASMIN ELVIRA FERNÁNDEZ VASQUEZ y JUVENAL ORTEGA GÁMEZ existente entre la parcela de terreno descrita donde se estableció un error material en los linderos que integran el inmueble por parte del ciudadano JUVENAL ORTEGA GAMEZ. ASÍ SE DECLARA.-

2. Marcado con la letra “B” (f.86) Original de solicitud de cédula catastral formulada ante la Alcaldía del Municipio Libertador, Dirección de Documentación e Información Catastral.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar la ubicación física del inmueble sectorizada en la Calle Providencia Tierra de Lugo, del Distrito Capital. ASÍ SE DECLARA.

3. Marcado con la letra “C” (f.87 al 89) copia certificada de documento de propiedad protocolizado en fecha 15.07.1944, bajo el Nº 33, Tomo 1, perteneciente al ciudadano Pascual Pacheco, sobre el inmueble que habita en la actualidad la ciudadana Yasmín Fernández.

En cuanto a este medio probatorio, esta Juzgadora observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia Certificada, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, dicho documento hace plena fe para acreditar que la titularidad del inmueble descrito en el documento, le pertenecía anteriormente al finado Pascual Pacheco. ASÍ SE DECLARA.

4. Marcado con la letra “E” (f.90) Original de factura distinguida con el Nº F16791622, emitida por HIDROCAPITAL, C.A., a nombre del ciudadano PASCUAL PACHECO.

Se trata pues, de una factura de servicio de agua sobre el inmueble de marras, ergo, considera esta sentenciadora que nada aporta al thema decidendum los datos contenidos en la identificación del inmueble, toda vez que no incide directamente en el documento de adquisición del inmueble quien es el que verdaderamente documenta el acto jurídico de la legitimación del titular registral. Por tanto, se desecha por inatinente. Y ASI SE DECIDE.-

5. Marcado con la letra “F” (f.91 al 92) original de planilla de liquidación expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en razón del pago realizado por la actora para el registro del documento de propiedad, la cual fue anulada en virtud de la negativa Registral.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que al tratarse de un documento administrativo, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

6. Marcado con la letra “G” (f.93 al 94) copia simple de título supletorio expedido por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, a solicitud del ciudadano JUVENAL ORTEGA.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, contenido en un título supletorio que no se encuentra ratificado en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha su promoción en juicio. ASÍ SE DECLARA

b.- De la parte demandada:
No acreditó elemento probatorio alguno.

Del mérito de la causa

Estableció la parte actora que el inmueble adquirido por ella de la sucesión Pacheco fue una casa de una sola planta con paredes de ladrillo frisadas, piso de cemento, techo de caña brava, vigas de madera, cubiertas de teja y zinc, y de dos habitaciones, una sala comedor, una cocina, un baño, un patio, un corredor y un porche. Mientras que el inmueble que la parte demandada dijo haber adquirido de la misma sucesión Pacheco ésta constituida por dos plantas de bloque frisadas, aguas negras y blancas empotradas, luz eléctrica empotrada, siete (7) puertas clasificadas así: una de hierro con ventanas y vidrio, tres de hierro, dos de ellas con rejas, dos de madera y una de hierro; dos baños, dos salas de recibo, cuatro habitaciones, dos cocinas con sus respectivos fregaderos, dos comedores, tres escaleras de concreto, siete ventanas denominadas así: tres de hierro con vidrio y rejas, tres de hierro y vidrio y una de hierro; un toldo de hierro y aluminio, un lavadero y una cerradera de hierro y lámina de estriada, ubicada a la salida de la planta baja.
Arguyó la parte actora que con la descripción de los inmuebles señalados en ambos documentos se demuestra que se trata de dos inmuebles distintos perfectamente identificables, tanto por el número de plantas como por el número de dependencias que las componen, pues mientras en uno se dice que está compuesto por una sola planta y consta de dos habitaciones y una cocina, en el otro se afirma está compuesto de dos plantas y tiene cuatro habitaciones, más dos cocinas con sus respectivos fregaderos y está identificado con el Nº 12-1, numeración que no está reconocida en ninguno de los documentos públicos en los cuales se identifica el inmueble adquirido por el causante de la sucesión Pacheco, ciudadano Pascual Pacheco, ni el señalado como suyo por la sucesión Pacheco en la oportunidad de hacer la declaración sucesoral ante el departamento de sucesiones del Ministerio de Hacienda.
Por otra parte, la parte demandada negó, rechazó y contradijo todo lo relacionado por la parte actora alegando que el documento protocolizado haya lesionado intereses a la parte actora, puesto que manifiesta que su representado adquirió en el año 1.995 y registró debidamente su inmueble.
Asimismo, arguyó que el documento debidamente registrado, presente algún vicio que pueda declararlo nulo de nulidad absoluta, pues adquirió de buena fe para su debido registro quedando inserto bajo el N° 27, tomo 1, Protocolo Primero, y que partiendo del Principio Registral, es legítimo propietario.
Planteada la litis en los términos anteriormente expuestos, corresponde a esta Superioridad establecer si, efectivamente, en el patrimonio de la secesión Pacheco existían dos inmuebles que podían ser objeto de enajenación por haber sido adquiridos por el mismo causante o si, por el contrario, en el patrimonio del ciudadano Pascual Pacheco, causante de la sucesión Pacheco, sólo existió un inmueble que es el que señala la ciudadana YASMÍN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ como suyo, por haberlo adquirido de la sucesión Pacheco, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas, en fecha 07.07.1992, bajo el Nº 37, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Precisiones conceptuales.
Las vías de impugnación de los actos del Registrador varían según que calificación a la solicitud del interesado.
Se clasifican en:
a.- Calificación favorable
b.- Calificación desfavorable.
Así, frente la calificación favorable, es la práctica del asiento solicitado y devuelve al interesado el documento presentado (Art. 38 LRPN), en contra del referido acto no cabe recurso administrativo alguno contra la calificación del registrador, siendo que el acto de registro es constitutivo y crea derechos a favor de los particulares; es definitivo y causa estado, ergo, es irrevocable en vía administrativa, pues ello sería contrario a la seguridad jurídica en el tráfico de bienes y derechos y a la fe pública que constituye la esencia de la institución del Registro (cfr. BREWER CARÍAS, Allan: La Impugnación de los Actos de Registro, p-465).
Ahora bien, puede que se rechace o exista un vituperio de la inscripción solicitada, el interesado podrá interponer determinado recursos que habrán de ser tramitados y decididos por la propia Administración (calificación desfavorable). Esta posibilidad, existe en los actos de abstención de registro; que no crea derechos a favor frente a los particulares, por lo que es perfectamente recurrible en sede administrativa (Art. 41 LRPN).
Ciertamente, la calificación registral trasciende en la validez del acto y de sus elementos, por lo que, ha de limitarse el Registrador de lo que se desprenda del título y a la información del Registro.
Asimismo, los asientos registrales además de presumirse exactos, tienen una especial eficacia probatoria puestos que los actos del Registrador merecen fe pública (Código Civil, artículo 1.357), y los asientos del Registro surten todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos (LRPN Art. 27). (cfr. FONTIVEROS URDANETA, Enrique: Apuntaciones sobre el Procedimiento Registral, p.117)
En este sentido, la persona que se considere lesionada por una inscripción efectuada en contravención a la ley y que crea derechos a favor de particulares podrá acudir ante los tribunales para impugnar dicha inscripción. En efecto, el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado establece que “los asientos registrales en que consten esos actos o negocios jurídicos solamente podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme”.
Por ello, se permite incoar una acción judicial para obtener la nulidad de los actos o negocios inscritos en el Registro, toda vez que es posible que existan vicios del consentimiento u otras irregularidades del negocio inscribible cuya existencia no se desprenda del título ni de los datos del Registro. También, por simple descuido del Registrador se puede obtener la inscripción de un acto que tenga defectos en su parte intrínseca o en su forma. (Ob. cit. p.60 FONTIVEROS URDANETA, Enrique).
a.- De la nulidad del asiento registral.-
Entiende esta Alzada que, cuando en el petitorio libelado la parte actora manifiesta que “es nulo de nulidad absoluta el asiento registral mediante el cual él, es decir, el ciudadano JUVENAL ORTEGA GÁMEZ, inscribió el documento mediante el cual adquirió el inmueble identificado con el No. 12-1, y la ciudadana YASMIN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ, adquirió el inmueble identificado con el No. 12, a través de escritura pública protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 24 de mayo de 1995, bajo el No. 27, Tomo 10, Protocolo Primero con los linderos pertenecientes al bien inmueble de la primera operación de venta autenticada.
* Precisiones terminológicas de la nulidad.
La teoría de las nulidades es quizás uno de los puntos más controvertidos dentro del campo jurídico, dado los cambios que la doctrina contemporánea ha ido incluyendo, predicando una gran flexibilidad en el interior de las categorías de nulidad absoluta y nulidad relativa, refiriéndola a la índole del interés protegido por la específica regla legal violada.
Haciendo una precisión terminológica la nulidad “es una sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico, en virtud de una causa originaria, es decir, existente en el momento de su celebración” (cfr. BORDA, Guillermo: Derecho Civil, Parte General, T. II, p. 957), y existe “cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres” (cfr. MADURO LUYANDO, Eloy: Curso de Obligaciones, p. 594).
Se caracteriza por ser un vicio originario y su fuente es legal. Y se distingue en nulidad expresa cuando una norma prescribe la sanción de nulidad para el caso de inobservancia; y nulidad virtual, cuando sin estar prevista la sanción, ella resulta de la interpretación sistemática del ordenamiento. Distinción que, por cierto, ha dividido a la doctrina durante muchos años, señalando un grupo importante de autores que la preservación de la seguridad en las relaciones jurídicas requería de nulidades expresas, en el sentido de existir una declaración clara, específica. La evolución del pensamiento jurídico se inclina en los últimos años hacia la relativización del principio indicando que pueden existir nulidades implícitas, siendo suficiente que ésta se deduzca de una norma o de una prohibición.
Además de esta distinción de nulidad expresa y nulidad virtual, la doctrina ha distinguido las nulidades en nulidad absoluta y nulidad relativa, que producen en el contrato, como lo dice el profesor Domenico Barbero (cfr. Sistema de Derecho Privado, Tomo IV, 632) “un estado originario de muerte”, en el caso de la nulidad absoluta; o “un estado de enfermedad” que puede conducir a la muerte, en el caso de la nulidad relativa.
La nulidad absoluta surge como una figura en función de la protección del interés público y tiene como notas específicas: a) que es imprescriptible, porque los vicios que afectan al contrato no desaparecen en el tiempo, criterio sostenido por Casación, más desestimado por algunos autores como el doctor Francisco López Herrera, quien alega que esa imprescriptibilidad cede frente a la prescripción decenal de las acciones personales del artículo 1977 del Código Civil, porque no se puede mantener una imprescriptibilidad ad eternum, es decir, que pasen generaciones y todavía pueda reclamarse la nulidad (cfr. Autor cit., La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil de Venezuela, p. 107); b) que es insubsanable por confirmación, tal como lo preceptúa el artículo 1352 del Código Civil.
Ahora bien, siguiendo al doctor Rodrigo Rivera Morales (cfr. Las Nulidades en el Derecho Civil y Procesal, p. 66) debemos afirmar que las nulidades absolutas son de interpretación restrictiva; y la regla general es la nulidad relativa y la excepción es la nulidad absoluta. Pudiendo hablar de nulidades por el objeto ilícito (art. 1141.2 Civil), causa ilícita (art. 1141.3 Cciv), por ausencia de consentimiento (art. 1141 Ccivil) y por norma imperativa o prohibitiva de la ley (art. 898, 1144, 1436, 1481, 1573, 1650 Cciv).
*** De las actas procesales.
Planteado lo anterior, se establece que presentado el documento a un Registrador el título inmediatamente anterior de adquisición al que se pretende registrar, no puede ser otro que el de establecer la correspondiente identidad lógica entre ambos. Tal circunstancia está destinada a otorgar certeza jurídica erga omnes de que lo que se transmite es lo mismo en orden a su titularidad, vale decir, naturaleza, situación, linderos y medidas, impidiendo que a través del Registro puedan alterarse, a voluntad de los particulares, los elementos distintivos del inmueble. (vid. SPA. 04 de Julio de 2.000 Exp. 13.132).
Así, esta presunción de legitimidad del documento de compra-venta registrado es una presunción iuris tantum, puesto que surten todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos (Art. 27 LRPN).
Pero, el hecho de que la primera adquiriente ciudadana YASMIN ELVIRA FERNANDEZ VASQUEZ, haya autenticado un inmueble de la sucesión Pacheco, por ante la Notaría Pública Décima Novena de Caracas, en fecha 07.07.1992, bajo el Nº 37, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, estableció en el sub litis un obstáculo de no inscripción registral de un inmueble constituido “por una casa y el área de terreno sobre la cual está construida que ocupa cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts2), de superficie, situado en la ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Tierra de Jugo”, calle La Providencia, Parroquia Santa Rosalía”.
Conviene tener en cuenta, que la parte actora menciona el número de plantas como el número de dependencias que las componen, pues mientras en uno se dice que está compuesto por una sola planta (casa N° 12), y consta de dos habitaciones y una cocina, en el otro se afirma está compuesto de dos plantas y tiene cuatro habitaciones, más dos cocinas con sus respectivos fregaderos y está identificado con el Nº 12-1.
En la inscripción, se detallan aspectos físicos por el demandante aparentemente de dos inmuebles entre adquirientes sucesivos (vid. documento año 1992- casa N° 12, 1995 casa N° 12-1), vendidos por una misma persona perteneciente al caudal hereditario de la Sucesión Pacheco que colocan en entredicho detalles fácticos que pueden coincidir o no con la realidad extraregistral o con la que aparece en el Catastro en relación a las dependencias y plantas que conforman el inmueble.
Debe hacerse la observación al demandante que la presunción de los asientos registrales no alcanzan situaciones fácticas; vale decir, la extensión de la situación exacta de cómo se encontraba el inmueble, (número de plantas o dependencias); el negocio inscribible es sobre el derecho in rem que recae sobre una cosa relacionado a su ubicación física (Caracas), superficie (45mts2), linderos y número catastral.
En moderna corriente doctrinaria el Tribunal Supremo Español en Sala de lo Civil, STS 6462/2009 del 2 de Noviembre de 2.009, estableció que:
“(…) Se refiere siempre al derecho que recae sobre una cosa, pero no a la exactitud de esta misma, la cual se basa en la declaraciones que constan en la escritura y se fija por los linderos, pero nunca queda constancia de los detalles fácticos, que pueden coincidir o no con la realidad extraregistral o con la que aparece en el Catastro.
Sería deseable que las tres realidades coincidieran, pero tal como contempla el ordenamiento, pueden coincidir o no.
Ya la sentencia 13 de noviembre 1987 que es reiterada por la de 1 de octubre de 1991, resume lo que denomina "constante doctrina jurisprudencial" en que estos términos:
"El Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes y así caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponde con hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública registral como de la legitimación registral..."
Lo cual es reiterado por la de 7 de febrero de 2008 al decir, tras un razonamiento sobre las circunstancias del caso:
"... esta presunción de exactitud registral no alcanza a las circunstancias de hecho (como ha reiterado la jurisprudencia: sentencias de 13 de marzo de 1989, 1 de octubre de 1991, 20 de noviembre de 1991”. Igualmente, la sentencia de 30 de octubre de 2009, bien reciente, insiste: "estos principios (de legitimación registral y de fe pública) no alcanzan a las situaciones de hecho..." (Negrillas de esta Alzada).

Conforme a lo expresado, el registro de propiedad carece de una base física fehaciente ya que reposan las simples declaraciones de los otorgantes. El señalamiento que exista entre la situación exacta del terreno (dos plantas), y sus dependencias, con el principio de presunción de los asientos registrales no debe alcanzar situaciones de hecho que a la vez puedan que coincidan o no con la realidad extra-registral o también con el Catastro Municipal. O sea, la eficacia de la inscripción se refiere al derecho in rem, no a los hechos que se recogen en la inscripción sobre la extensión de plantas o dependencias que no daría lugar a una irregularidad del negocio inscribible, toda vez que los hechos materiales sobre el aspecto físico del inmueble no está considerado como un requisito mínimo que preceptúa el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, para el acto inscribible, como si lo sería la ubicación física, superficie, linderos y número catastral. Y ASI SE DECIDE.-
No obstante, en el caso sub examine se evidencia un expediente en sede administrativa (f.74) por ante la Defensoría del Pueblo donde el de cujus JUVENAL ORTEGA GAMEZ (†), donde se argumentó que existió una alteración en los linderos de la ciudadana YASMIN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ sobre el documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Distrito Capital, en fecha 7 de Julio de 1.992, bajo el N°. 37, Tomo 66 de los Libros d Autenticaciones llevados por dicha notaría (casa N° 12), sobre su documento otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, e inscrito bajo el N° 27, tomo 1, Protocolo Primero de fecha 24 de Mayo de 1.995 (Casa N° 12-1). Por tanto, constituye una irregularidad del negocio inscribible que a través del Registro no puedan alterarse, a voluntad de los particulares, los elementos distintivos del inmueble. (vid. SPA. 04 de Julio de 2.000 Exp. 13.132).
Por ello, el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, establece, los requisitos que tiene que tener la inscripción de un documento de propiedad (ratione tempore 45):
Requisitos mínimos
Artículo 47.- Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:
1.- Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2.- Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.
3.- Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral.
4.- Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

Bajo este aspecto legal, por voluntad de un particular se alteró un elemento distintivo sobre los linderos que se matiza en el documento autenticado de la siguiente manera:

NORTE: casa que es o fue de José Guevara; SUR: servidumbre de por medio y casa de terreno que es o fue propiedad de Manuel Rafael Gago; ESTE: casa que es o fue de Magdalena Chemita y OESTE: terreno de María Martínez

En virtud de lo anterior, la presente presunción de exactitud de los asientos registrales, queda desvirtuada en el asunto sub examine, puesto que se aceptó por el demandado que hubo alteración de los linderos en su documento protocolizado sobre el documento autenticado de la parte actora tantas veces mencionados.
Finalmente, debe la presente acción prosperar en derecho al existir una alteración de los linderos que manifiesta la propia parte demandada donde adquiere un bien inmueble y documenta el acto jurídico a través del cual se realiza la adquisición y examina el título que ampara la propiedad del enajenante, y se cerciora de que en el documento los linderos no corresponde a la casa con el área de terreno sobre ella construida, ubicada en el lugar denominado “TIERRA DE JUGO”, calle la Provincia, callejón Los Mangos, Parroquia Santa Rosalía, El Cementerio. Jurisdicción del Departamento Libertador del Distrito Federal. Dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), y está conformada por los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de JOSE GUEVARA; SUR: Servidumbre de por medio y casa y terreno que es o fue propiedad de MANUEL RAFAEL GAGO; ESTE: Casa que es o fue de MAGDALENA CHEMIA; y OESTE: Terreno de MARIA MARTÍNEZ, sien así, no cabe dudas, que es precisamente la interposición de la presente acción, la vía idónea con que contaba la parte actora, para alcanzar la nulidad del documento negocial objeto del presente juicio, pues, la existencia suficiente de elementos de convicción conforme a los alegatos señalados en el libelo de demanda, permiten concluir, que resulta procedente esta acción, por tanto el fallo dictado el 28.03.2011 por el a-quo, resulta ajustado a derecho. Y ASÍ SE DECLARA.-

V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 30.03.2011, por el abogado HECTOR BLANCO-FOMBONA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana, YASMÍN ELVIRA FERNÁNDEZ VÁSQUEZ, contra la sentencia de fecha 28.03.2011, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “(…) SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por nulidad de asiento registral incoada por la representación judicial de la ciudadana YASMIN ELVIRA FERNANDEZ VASQUEZ (…)”
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de nulidad de asiento registral interpuesta por la ciudadana Yasmín Elvira Fernández, contra el ciudadano Juvenal Ortega Gámez, ambos identificados a los autos, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se declara LA NULIDAD del asiento registral de fecha 24 de Mayo de 1.995, inserto bajo el N° 27, Tomo 10, Protocolo Primero llevado por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, donde el ciudadano JUVENAL ORTEGA GÁMEZ, registró una casa de dos plantas identificada con el no. 12-1.
TERCERO: Se ordena, oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Registro Público y del Notariado, participándole de la presente sentencia con copia certificada de la misma a los fines de su inserción en los protocolos correspondientes.
CUARTO: Queda así revocada la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en las costas, a la parte demandada por haber resultado vencido totalmente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los siete (7) días del mes de Agosto de dos mil catorce (2014). Años: 203° y 154°.-
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
Exp. N° Exp. Nº AC71-R-2011-000029
Contrato/Def.
Materia: Civil.
IPB/map/Miguel

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las diez de la mañana. Conste, La Secretaria,
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA