REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, once de agosto de dos mil catorce 204º y 155º ASUNTO: AP31-V-2013-001933 PARTE DEMANDANTE: MARIA ELIZABETH JIMENEZ de LEON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.933.549, representada en el presente juicio por la abogada en ejercicio Ivonne Casellas Jiménez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 33.274. PARTE DEMANDADA: M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 22 de septiembre de 1992, bajo el No. 28, Tomo 132 A-Pro, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Juan Carlos Laya, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 142.546. MOTIVO: CUMPLIMIENTO CONTRATO ARRENDAMIENTO I Se inicia el presente procedimiento a través de demanda presentada el 6 de diciembre de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, por la representación actora; correspondiéndole su conocimiento a éste órgano, en el cual mediante auto dictado el día 10 del citado mes y año, se admitió la demanda, por los tramites del procedimiento breve en concordancia con las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sostiene la representación actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un terreno y las construcciones en el existente, situado en la calle La Saleta o segunda calle intermedia del lugar llamado, antiguamente, El Rincón de El Valle, hoy Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador. Que desde el año 2010, dicho local fue dado en arrendamiento a la empresa M.H.G PROTECCION INTEGRAL, C.A., antes identificada, siendo el último de los contratos celebrados, autenticado por ante la Notaría Pública 24º del Municipio Libertador, bajo el No. 09, Tomo 53, cuyo vencimiento se verificó el 1º de octubre de 2012. Siendo notificado previamente a la arrendataria, su voluntad de no renovar dicho contrato. Que dado lo que implicaba la mudanza de una oficina y depósito, el 6 de noviembre de 2012, se suscribió un acta contentiva de la prorroga de Ley. Que la relación arrendaticia ha tenido una duración de dos años, con una prórroga legal de un año, el cual venció el 1º de octubre de 2012, a tenor de lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la parte demandada no ha cumplido con la entrega del inmueble, generándose la exigencia de la penalidad prevista en la cláusula décima primera del contrato, de Setecientos Setenta Bolívares (Bs. 770,00) contados a partir del 1º de octubre de 2013 hasta la entrega efectiva del mismo. Que ante dicho incumplimiento, procedió en nombre de su mandante, a demandar a la empresa antes identificada, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, en lo que respecta a la entrega material del inmueble; y al pago de la penalidad convenida. Realizados los trámites de citación personal y por carteles; y a instancia de parte, el Tribunal procedió a designar defensor judicial. No obstante, el día 7 de mayo de 2014, se hizo presente en autos, el apoderado de la demandada, a través de la consignación de escrito mediante el cual –además- de dar contestación a la demanda, opuso cuestiones previas, reguló la competencia, propuso reconvención. A través de auto dictado el 12 de mayo de 2014, el Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta. En esa misma fecha, el Tribunal por auto separado, fijó oportunidad para que tuviera lugar un acto conciliatorio entre las partes, al cual comparecieron ambas partes, por intermedio de sus apoderados judicial, admitiendo y reiterando la demandada, su voluntad de entregar el inmueble; igualmente, las partes convinieron suspender la causa, hasta el 5 de junio de 2014, para acodar los términos de la transacción, fijándose nueva oportunidad para continuar con la conciliación. El día 6 de junio de 2014, fecha acordada por las partes, para que tuviera lugar un nuevo acto conciliatorio, ambas partes comparecieron y a través de acta, se dejó constancia: 1.- El apoderado de la demandada, consignó un manojo de llaves, con lo cual –señaló- procedía a entregar el inmueble; en 11 folios útiles, recibos de pago del servicio eléctrico, servicio de agua y CANTV, correspondientes al mismo. 2.- Con respecto a las cantidades de dinero, cuyo pago pretende la demandante, dicha representación judicial, convino en pagar la suma de Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Ochenta y Ocho Bolívares (Bs. 65.688), por concepto de canon indemnizatorio, por los meses transcurridos desde octubre de 2013 hasta junio de 2014, cuyo cheque –afirmó- consignaría en el expediente. 2.1.- En cuanto a lo pretendido por la demandante en las conversaciones sostenidas, de Ciento Ochenta y Nueve Mil Cuatrocientos Veinte Bolívares (Bs. 189.420,oo), de cláusula penal, sometió la misma, a la decisión del Tribunal. 3.- Por su parte, la representación actora, señaló que las llaves quedaban bajo la guarda del Tribunal, ya que no había garantía alguna del estado en que se encontraba el inmueble. Y en cuanto a las sumas de dinero, aseveró, que si bien la demandada reconoce la suma correspondiente a los cánones indemnizatorio, la penalidad estaría dispuesta a negociar pero de forma equitativa y proporcionada. El Tribunal por auto de fecha 26 de junio de 2014, a petición de la representación actora, efectuada por diligencia el 18 del citado mes y año, ordenó la entrega del manojo de llaves del inmueble, consignado por el apoderado actor. Llaves que fueron recibidas por dicha representación, el 1º de julio del año en curso. II Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, en los términos siguientes: Tal como se estableciera previamente, la parte actora pretende el Cumplimiento del Contrato Arrendaticio celebrado con la empresa demandada, concretamente, la entrega del inmueble objeto del mismo, constituido por un terreno y las construcciones en el existentes, situado en la calle La Saleta o segunda calle intermedia del lugar llamado, antiguamente, El Rincón de El Valle, hoy Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador; y el pago de la cantidad generada por penalidad, a tenor de lo consagrado en la cláusula décima primera del referido contrato. Antes de entrar a pronunciarse respecto al fondo, este Tribunal pasa a resolver –de acuerdo a su orden procesal- los elementos defensivos esgrimidos por la empresa demandada, al dar contestación a la demanda, a saber: RESPECTO A LA SOLICITUD DE REGULACION DE COMPETENCIA: El apoderado de la parte demandada, procedió a “Regular la Competencia”, con base al Decreto Presidencial No. 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial No. 40.305, relativo a la regulación de la adquisición de inmuebles destinados al comercio. Luego de la lectura efectuada a los términos en que se fundamenta dicho alegato, con vista –concretamente- a lo peticionado, de que sea regulada la competencia, es importante destacar, que dicho recurso de regulación de la competencia, es consagrada en el Código de Procedimiento Civil, como medio de impugnación de un fallo en el cual un Tribunal declare su competencia; es decir, que la solicitud de regulación de competencia, se propone ante el Juez que se haya pronunciado sobre la competencia, conforme a lo establecido en el artículo 71 eiusdem. Ahora bien, como quiera que en el caso bajo estudio, no hay pronunciamiento alguno en relación a la competencia, la solicitud de regulación planteada por el apoderado de la demandada, resulta improcedente en derecho, y así se establece. DE LAS CUESTIONES PREVIAS: Opuso la representación de la demanda, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la existencia de una cuestión prejudicial y la prohibición de admitir la acción propuesta, aduciendo que su representada está amparada, por el Decreto Presidencial No. 602, antes mencionado. Estudiados los alegatos en los cuales se sustentan las cuestiones previas opuestas, a la luz del supuesto de hecho regulado en la disposición adjetiva, por el cual resultan procedentes las mismas, emerge de forma manifiesta, que los mismos en forman alguna guardan relación ni correspondencia; aunado a que de autos, además de no evidenciarse la existencia de una cuestión prejudicial, tampoco se regula alguna prohibición ni relativa ni menos absoluta que prohíba la acción con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones. Circunstancias por las cuales las cuestiones previas opuestas resultan improcedentes en derecho y así se declaran. DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA: La representación judicial de la parte actora, a través de la demanda presentada, intenta acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento contra la sociedad mercantil M.H.G PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., identificada ut supra, la cual estimó en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00); equivalente a 2.616,82 U.T. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, impugnó la cuantía de la demanda, por exagerada, aduciendo que la misma no se corresponde al equivalente de un año de cánones arrendaticios; y en ese sentido, procedió a señalar como cuantía correcta –según su criterio- la suma de Cuarenta y Dos Mil Doscientos Sesenta y Seis Bolívares (Bs. 42.266,oo), equivalente a 332,80 unidades tributarias, y que representan el canon desde diciembre hasta la fecha de contestación. Constata este Tribunal, de la lectura realizada al libelo en referencia que, la pretensión deducida por la parte demandante –según el petitorio- además del cumplimiento del contrato de arrendamiento y la correspondiente entrega del inmueble, se contrae “…al pago por concepto de cláusula penal de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00), diarios desde la expiración del contrato que dio origen a la entrega del inmueble arrendado, es decir, 01 de octubre de 2013 hasta la fecha de su entrega definitiva y que meramente a título enunciativo a la fecha representa la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 44.600,00).”. Ha sido doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que “la competencia es un requisito de validez de la sentencia, por lo que, es posible que un procedimiento sea tramitado ante un juez incompetente con tal que éste no se pronuncie sobre el fondo de la controversia. Así, diversas son las normas atributivas de competencia que aparecen dentro de nuestra legislación, destacándose particularmente, las relativas a la cuantía, materia y territorio reguladas en el Código de Procedimiento Civil.” En el caso de autos, observa este Órgano Jurisdiccional, que la cuantía de la demanda intentada, fue estimada por la actora, en una suma superior a aquella que pretende cobrar, por concepto de la penalidad acordada contractual; toda vez que si el monto a pagar, por cada día de retardo en la entrega del inmueble, es de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00), la suma estará representada por el total que arroje el multiplicar 770 por los días transcurridos, desde la fecha en que nació la obligación de la demanda de entregar el inmueble arrendado. Ahora bien, como quiera que no fue un hecho discutido en autos, lo relativo a la entrega del inmueble, y la circunstancia de vencimiento del contrato y de la prorroga legal, debe tenerse que la fecha en la cual la parte demandada estaba a obligado a entregar fue el día 1º de octubre de 2013; a partir de allí, hasta el día de la presentación de la demanda, (06/12/2013), habían transcurrido 66 días que multiplicados por 770, arroja la suma total de Cincuenta Mil Ochocientos Veinte Bolívares (Bs. 50.820,00), siendo ésta la estimación correcta de la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, resultando así procedente la impugnación de la misma por exagerada y así se decide. DEL FONDO: De la lectura efectuada al libelo de demanda, y con vista a los alegatos esgrimidos por el apoderado de la demandada al rendir la contestación, concreta este órgano, que en la presente controversia, quedaron admitidos y por tanto, fuera del debate probatorio, los siguientes hechos: 1.- La existencia de la relación arrendaticia, en la cual la demandada es la arrendataria del inmueble, cuya entrega pretende la demandante, según los contratos señalados y aportados con el libelo. 2.- Que efectivamente, tal como lo afirma la demandante, dicha relación contractualmente expiró, tanto contractual como legalmente, el 1º de octubre de 2013. 3.- Tanto es así, que en virtud de dicha admisión fáctica, la parte demandada procedió en juicio, a entregar el inmueble. Centrándose por tanto, el tema debatido en juicio, de acuerdo a la defensa expuesta por la representación de la empresa accionada, en la procedencia en derecho de la sumas reclamadas por cláusula penal. Pretensión que sometió al pronunciamiento de este órgano. En tal sentido, la pretensión de la demandante, discutida en autos, se contrae a su petición de que la parte demandada cumpla con el pago de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00), por cada día de retraso en la entrega del inmuebles, a partir del día 1º de octubre de 2013, fecha en que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía a la demandada entregar el inmueble arrendado; todo ello, atendiendo a lo contractualmente previsto en la cláusula décima primera, la cual es del tenor siguiente: “LA ARRENDATARIA, se obliga a entregar el inmueble arrendado a la terminación del plazo fijado, así como en cualquier otra circunstancia en que deba hacer entrega éste, en el mismo buen estado de habitabilidad en que hoy declara recibirlo. Queda entendido que el incumplimiento en la fecha de entrega del inmueble, dará motivo para el cobro de la cantidad de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00) diarios contados a partir de la expiración del presente contrato y hasta la entrega definitiva del mismo.”. Reitera este Tribunal, que ante la admisión de la demandada, de la obligación de entrega, en autos no solo quedó reconocida la relación arrendaticia existente entre las partes, sino que ambas partes coinciden en que dicha relación venció –tanto contractual como legalmente- el 1º de octubre de 2013; y que efectivamente, las mismas suscribieron el contrato aportado conjuntamente con el libelo, en el cual se establecieron las condiciones bajo las cuales se desarrollaría la misma. La doctrina ha señalado que la cláusula penal es “la estipulación añadida a un contrato, al tiempo de celebrarse o posteriormente, por la cual el deudor, para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación, se somete a pagar una multa o a realizar otra prestación de indemnización, por retardo o inejecución.”; y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. En tal sentido, no existiendo discusión entre las partes, en lo que respecta a que el día 1º de octubre de 2013, vencía desde el orden contractual y legal, la relación arrendaticia que los vincula; debe señalarse que, en dicha fecha, se impuso la obligación de la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado, y no habiéndose realizado la misma, a tenor de lo previsto en la cláusula décima primera del contrato, cuyo cumplimiento es exigido, se hace exigible la penalidad por el retardo en la entrega, de Setecientos Setenta Bolívares (Bs. 770,00) por cada día transcurrido desde el 1º de octubre de 2013, exclusive hasta el día 6 de junio de 2014, fecha en la que la parte demandada entregó el inmueble. Entre dichas fechas, transcurrieron doscientos cuarenta y siete (247) días que multiplicados por 770, arroja un total de Ciento Noventa Mil Ciento Noventa Bolívares (Bs. 190.190). Suma de dinero que por cláusula penal, está obligada la demandada a pagar a la actora, y así se establece. No puede pasar por alto este Tribunal, que la parte demandada de las cantidades reclamadas asumió el pago de Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Ochenta y Ocho Bolívares (Bs. 65.688,00), imputable –según su dicho- a “cánones indemnizatorio”; siendo importante resultar, que a tenor de lo previsto en el artículo 1.276 del Código Civil, “cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”. Vale decir, que estando en presencia de un contrato, en el cual las partes establecieron la modalidad de cláusula penal, para indemnizarse ante el incumplimiento de una de los contratantes; incumplimiento que en este caso se corresponde con la entrega oportuna del inmueble arrendado, ante el vencimiento contractual y legal de la relación, la indemnización que procede conforme a derecho en el presente asunto, es la correspondiente a la penalidad y en los términos contractualmente previstos, y así se establece. III Con base a los anteriores argumentos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana MARIA ELIZABETH JIMENEZ de LEON contra la sociedad mercantil M.H.G. PROTECCION INTEGRAL, C.A., todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, y que tuvo por objeto un inmueble constitutito por un terreno y las construcciones en el existentes, situado en la calle La Saleta o segunda calle intermedia del lugar llamado, antiguamente, El Rincón de El Valle, hoy Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, el cual de acuerdo a lo evidenciado de autos, ya fue recibido por la actora. En consecuencia, se condena a la demandada a pagar a la actora, la suma de Ciento Noventa Mil Ciento Noventa Bolívares (Bs. 190.190), por concepto de la penalidad establecida en la cláusula décima primera del contrato, y que representa el total de multiplicar Setecientos Setenta Bolívares (Bs. 770,oo) por doscientos cuarenta y siete (247) días, transcurridos desde la fecha en que la demandada se obligó a cumplir con la entrega, 1º de octubre de 2013, exclusive, hasta el día 6 de junio de 2014, fecha en la que la parte demandada, procedió a entregar el inmueble antes descrito. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes. Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de 2014. La Jueza Abg. Carmen J. Goncalves Pittol La Secretaria, Abg. Karem A. Benitez Figueroa En esta misma fecha, siendo las 10.55 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria. Abg. Karem A. Benitez Figueroa.