TSJ Regiones - Decisión

VENEZUELA / PODER JUDICIAL
JUZGADO 26° DE MUNICIPIO ORDINARIO Y (PRIMERO) EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 06 de agosto de 2014
204° y 154°

ASUNTO: AP31-V-2014-000041 / CUMPLIMIENTO CONTRATO.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.
DEMANDANTE: INVERSIONES MS 21, C.A.
DEMANDADA: BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A.
NARRATIVA
• Comienza el presente juicio con Demanda con pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a Tiempo Fijo (Folios 02-07), recibida por el Circuito de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (AMC), en fecha 16/01/2014, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado 26° de Municipio de la Circunscripción Judicial del AMC, órgano que admite la Demanda en fecha 10/02/2014 (Folio 34), para ser tramitada por el Procedimiento Breve del CPC; y ordena la Citación de la parte demandada.
• CITACIÓN: En fecha 20/03/2014, el Alguacil designado informa al juzgado de la causa, que se trasladó a la dirección señalada en el Libelo de la Demanda, y le fue imposible ubicar a las autoridades representante de la demandada. (Folio 37).
• En fecha 01/04/2014, este juzgado de ordena la Citación por Carteles, la cual se realiza según lo estipulado en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (CPC), materializándose totalmente. (Ver folios 47,al 53).
• En fecha 23/05/2014, este juzgado por cuanto observó que había transcurrido el lapso para que la parte demandada se diera por citada, da inicio al trámite de designación, notificación, aceptación, juramentación y citación de un Defensor Judicial, por cuanto la parte demandada hasta ese momento, no se ha hecho presente en el expediente respectivo, lo cual se cumple. (Ver folios 55 y siguientes).
• En fecha 25/06/2014, se presenta ante este juzgado el abogado CARLOS BELLO, IPSA N° 35.962, quien actuando sin poder pero en virtud de ser accionista de la empresa demandada, solicita la revocación del Defensor Ad Litem nombrado, y que se le nombre a el mismo como representante profesional de la demandada. (Folio 73). En fecha 26/06/2014, este juzgado procede a su nombramiento como defensor Ad Litem de la parte demandada. (Ver Folio 81).
• En fecha 27/06/2014, el defensor judicial en virtud de su nombramiento, expresamente acepta el cargo y toma el juramento de Ley. (Ver Folio 82).
• En fecha 02/07/2014, el defensor judicial se da por citado en nombre de su representada (Ver Folio 83).
• En fecha 04/07/2014, el Defensor Judicial, estando en la oportunidad legal (2° día de despacho luego de citado), procede a dar contestación a la Demanda incoada en contra de su representada, anexando documentos probatorios. (Folios 84 al 96).
• En fecha 07/07/2014, según el Artículo 889 CPC, y al cómputo de despacho, comienza el lapso probatorio de 10 días, el cual finalizó en fecha 18 de julio de 2014.
• En fecha 08/07/2014, la parte demandada produce en el expediente su Escrito de Promoción de Pruebas, anexando prueba documental y solicitando de informes.
• En fecha 15/07/2014, la parte demandante produce en el expediente su Escrito de Promoción de Pruebas.
• El día 18/07/2014, último de los días del Lapso Probatorio, el defensor de la demandada procede a solicitar la prolongación del mismo, para la efectiva evacuación de sus pruebas.
• En la misma fecha, este juzgado procede a extender el Lapso Probatorio por seis (06) días más de despacho, lapso que comenzó el 21/07/2014 y culminó el día 30/07/2014.
• Culminado la prolongación del Lapso Probatorio, en aplicación del Artículo 890 del CPC, comienza en fecha 31/07/2014 el período de cinco (05) días de despacho para sentenciar la presente causa, lo cual subsiguientemente se realiza.

HECHOS ALEGADOS:
DEMANDANTE:
1- Que la demandante es propietaria de dos (02) inmuebles identificados como los Locales 53B01 y 53B02, Nivel C2, del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Avenida La Estancia, Chuao, Caracas, objetos de esta demanda.
2- Que existe una relación arrendaticia entre la demandante INVERSIONES MS 21, C.A. y BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A., a tiempo fijo, la cual comenzó el 01/09/2011 y culminó el 31/08/2012, más la prórroga legal de seis (06) meses que finalizó el 28/02/2013
3- Que la demandada violó los términos del contrato cuando no ha realizado la entrega de los locales arrendados, pese a establecerlo así el Documento-contrato firmado, y habérsele realizado el requerimiento a través de comunicación privada de fecha 13/08/2012, dirigida al ciudadano Roberto Adelino Loreto, quien la recibió en fecha 16/08/2012.
DEMANDADO:
1- Que existe el Contrato de Arrendamiento que alega la demandante pero que dicha parte lo convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, al dejar en posesión de los locales a la demandada.
2- Que la demandante jamás notificó a la demandada como estaba obligada, ya que el documento privado de notificación no lo firmó el ciudadano Roberto Adelino Loreto, quien es el único representante legal que obliga a la empresa BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A.
3- Que la demandante recibió cantidades depositadas en su cuenta bancaria, como ajuste verbal en el canon de arrendamiento, pagos que cubrieron once (11) meses de arrendamiento.
4- Que la demandante no realizó obstáculo para impedir la posesión pacífica de los locales, por parte de la arrendataria.
MOTIVA
Por cuanto a criterio de este juzgado, sólo los hechos controvertidos o contradichos, son objeto de debate y fundamento de la decisión, se tiene que:

HECHOS CONTROVERTIDOS:
1- La culminación o no de la relación arrendaticia (Incluyendo la prórroga legal) en fecha 28/02/2013.
2- La notificación o no que se hizo al representante legal de la arrendataria.
3- El cambio de naturaleza del Contrato de Arrendamiento en cuanto a su término, a tiempo fijo o a tiempo indeterminado.

PRUEBA DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
A FAVOR DEL DEMANDANTE:
1- En el presente caso, la parte demandante alega que existe una relación arrendaticia o contrato, hecho que no quedo contradicho, por lo tanto se establece como cierto el documento que lo recoge, por lo tanto se lee de la cláusula cuarta, el manejo del término del dicho contrato.
2- Dicha cláusula cuarta contiene sin duda el tenor de un Contrato de Arrendamiento a Plazo Fijo de un año.

A FAVOR DEL DEMANDADO:
1- La parte demandada evidenció haber realizado depósitos bancarios en la cuenta corriente del 100% Banco Banco Universal, C.A., N° 0156-0030-6301-0015-8302 a nombre de la empresa INVERSIONES MS 21, C.A.,
2- Estos depósitos son de fecha posterior al vencimiento del Contrato originario y de su prórroga legal, ya que fueron realizado en fechas 16/09/2013, 01/10/2013, 05/11/2013, 30/12/2013 y 03/01/2014.
APLICACIÓN NORMATIVA:
 El Artículo 1579 del Código Civil, reza: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado…”.
 El Artículo 1599 del mismo instrumento normativo, establece que: “…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”.
 El Artículo 1600 reza que: “… si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
 En cuanto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, el Artículo 39, es del tenor siguiente: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
 Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos…”.
 La cláusula cuarta del Documento-Contrato dice: “CUARTA: Del Plazo.- El término de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN AÑO (1) fijo, contado a partir del primero (1) de septiembre de 2.011. Cumplido el mismo EL ARRENDATARIO se obliga a desocupar dicho inmueble y entregarlo al ARRENDADOR, en las mismas buenas condiciones en que lo declara recibir en este acto, a su entera satisfacción. En caso que EL ARRENDATARIO no desocupe el inmueble arrendado al vencimiento del término establecido en el presente documento se entenderá el deseo de EL ARRENDATARIO de acogerse a la prórroga legal de seis meses, a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente la cual opera de pleno derecho conforme se desprende del artículo 39 de la misma ley, vencida la misma, si fuere el caso EL ARRENDADOR podrá exigir de EL ARRENDATARIO el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, en este caso EL ARRENDADOR. Solicitará al juez, competente el secuestro de la cosa arrendada y el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, así convienen las partes. A todo evento si las partes prefieren continuar con la relación arrendaticia basta que EL ARRENDATARIO, le notifique por escrito su intención de continuar ocupando el inmueble por lo menos 15 días de anticipación al término del presente contrato.”

SOLUCIÓN:
Veamos las siguientes consideraciones, para efectos de interpretar los dispositivos legales anteriores:
1- El Contrato de Arrendamiento a tiempo fijo no se convierte, muta o recae en un Contrato a tiempo Indeterminado, lo que pudiera suceder es que el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Fijo originario se extingue o muere, y nace circunstancialmente entre las mismas partes por fuente de sus propias conductas, y con respecto a un mismo bien, un nuevo Contrato de Arrendamiento con unas condiciones de contratación diferentes en cuanto a:
a. Expectativas futuras de desocupación. (Necesidad de disponer del bien para uso propio o de nuevo arrendatario).
b. Expectativas de precio diferentes. (Economía inflacionaria).
c. Entorno jurídico-legal diferente. (Mayor dificultad de solicitar desahucio al arrendatario a tiempo indeterminado, con respecto al de tiempo fijo)
En tal sentido, y en ese caso, los elementos esenciales originarios a saber: Consentimiento, objeto y causa, se extinguen para renacer diferentes.
2- Para que nazca un nuevo contrato de arrendamiento, se deben producir concomitantemente los tres elementos derivados de la Teoría General del Contrato, a saber: Consentimiento, objeto y causa, de forma diferente, es decir, y sobre todo el consentimiento para el contrato a tiempo fijo es diferente al consentimiento otorgado para el contrato a tiempo indeterminado.
3- Los contratos bilaterales nacen por el consentimiento de dos (02) partes, y se extinguen por el mismo consentimiento, o por solicitud al órgano judicial de la declaratoria de su extinción, bien sea por su término cuando se refiere a un convenio a plazo fijo, o por la determinación de que una de las partes incurrió en causa predeterminada contractual o legalmente.
4- El hecho de que el arrendador permanezca en posesión o uso del inmueble no es suficiente para producir e inducir el consentimiento de la otra parte para que nazca un nuevo contrato de arrendamiento, por cuanto, al arrendador le está prohibido tomar la justicia por mano propia y el recinto privado es inviolable constitucionalmente. Es decir, al arrendador le es prohibido desaposesionar al arrendador por su propia mano, por lo cual está constreñido a dejarlo permanecer en posesión del bien y tomar otras acciones conductuales.
5- Al ser el consentimiento tácito difícil de analizar y/o evidenciar, se traslada la importancia del análisis a la Causa del contrato.
6- La Causa para el arrendador es no sólo haber recibido (Depósito bancario), sino como conditio sine qua non, haber dispuesto y aprovechado el producto monetario del precio pagado.
7- Hay que recordar que el contrato es una convención de la voluntad de las partes, y si una de las partes trata de forzar el consentimiento o las condiciones de la otra, con el fin de lograr su propio beneficio, desnaturaliza su esencia de nacimiento, mientras que pedir al órgano jurisdiccional que lo ratifique, sería colocar a éste en el plano de éste irrespeto a las voluntades razonadas de los particulares libremente manifestadas. Además, el Contrato de Arrendamiento es un contrato de Buena Fe, por lo cual si el arrendatario decidió unilateralmente permanecer en el inmueble y depositar un precio mensual, debió notificarlo al arrendador para su respectiva aceptación, lo cual no evidenció en la presente causa.

En este estado decisorio, este juzgado observa que el arrendatario BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A., al alegar que el Contrato originario se había convertido en un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, en acatamiento a las reglas procesales vigentes sobre el onus probandi o carga de la prueba, debió obligatoriamente demostrar que:
a- El Arrendador lo ha dejado pacíficamente en posesión del inmueble, desde el 01/03/2013, hasta hoy día.
b- El arrendador ha recibido depósitos bancarios por Bs 60.000, consecutivamente desde el día 01/03/2013, hasta julio de 2014, fecha de recepción del Escrito de Pruebas por este juzgado.
c- El arrendador claramente ha dispuesto y se ha aprovechado de ese dinero depositado en su cuenta, movilizándolo y disminuyendo su saldo mensualmente.
La única evidencia clara del arrendatario se refirió a una serie de depósitos bancarios realizados en fechas muy posteriores a aquellas que se alegaron como vencidas, además, el arrendatario limitó su probanza a unos depósitos bancarios, situación que no es suficiente a criterio de quien decide, para probar la Causa del contrato, en el sentido del deber de evidenciar la contraprestación recibida y utilizada, por lo tanto, el arrendatario debió demonstrar claramente, que el arrendador dispuso y se aprovechó económicamente de ese dinero.
4- Observando el tenor de la cláusula cuarta del Documento-Contrato, la cual es de carácter estricto y de aplicación directa a la resolución de este conflicto, en cuanto a la voluntad de las partes de fijar un plazo determinado de un (01) año, la parte demandada debió evidenciar que esa voluntad había sido relajada de tal forma que la arrendadora cambió su opinión sobre la finalización del contrato, soslayando ese aspecto, sin embargo, la demandada durante el presente proceso, no evidenció que la voluntad expresada en la cláusula cuarta feneció y posteriormente nació una nueva voluntad, por lo cual establece este juzgado como hecho, que la relación arrendaticia convencional (Incluyendo la prórroga legal) culminó en fecha 28/02/2013.
En tal sentido, al no ser evidenciadas suficientemente por el arrendatario los extremos requeridos por la interpretación exacta tanto de la voluntad contractual como del marco legal vigente, produce como imperativo para este juzgado, proceder a establecer en consecuencia que no existe suficiente material probatorio para desvirtuar las alegaciones libelares, y que dan razón al requerido Cumplimiento judicial forzoso del Contrato de Arrendamiento entre INVERSIONES MS 21, C.A. y BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A., y a su consecuente orden de entrega material de los locales y al pago de las Costas y accesorios del juicio.
DISPOSITIVO
Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el Libelo de la Demanda y en tal sentido condena y ordena:
1- A la parte demandada BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A. a darle cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato recogido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, inserto bajo el N° 73, Tomo 116, de fecha 25/08/2011, en consecuencia la parte demandada BAR RESTAURANT SPORT BOOK LUXOR, C.A. debe entregar a la parte demandante INVERSIONES MS 21, C.A., dos (02) inmuebles identificados como los Locales 53B01 y 53B02, Nivel C2, del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Avenida La Estancia, Chuao, Caracas, completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió.
2- A la parte demandada que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de Bs 18.000, por concepto de Costas del juicio, lo cual equivale al 30% del valor de lo litigado. Cúmplase. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en el despacho del Juzgado 26° de Municipio Ordinario y (Primero) Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Seis (06) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014). Años 204º y 154º.
EL JUEZ,

Pedro Aponte
El Secretario,

Iuxtzabut Andrés Laydera

Exp.N° AP31-V-2014-000041
PRAM