TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 204° y 155°

DEMANDANTE: ADMINCA, C.A., sociedad mercantil, con domicilio en la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 23 de julio de 1998, bajo el N° 80, tomo 17-A.
APODERADOS
JUDICIALES: ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT y JESÚS ALBERTO FREITES RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 95.006 y 185.446, respectivamente.

DEMANDANDO: IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.658.369.
APODERADOS
JUDICIALES: PABLO ARRAIZA SANTANA, ALEJANDRO MANZANO y AURELIO SILVA CARRASCO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.580, 52.383 y 65.690, respectivamente.

PROCEDIMIENTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000046

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 19 de diciembre de 2012, por el abogado JESÚS ALBERTO FREITES RODRÍGUEZ actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2012 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la apelante en contra del ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, en el expediente signado con el Nº AP11-V-2011-000648 (nomenclatura del aludido juzgado).
El preindicado medio recursivo fue oído en ambos efectos por el Juzgado a quo, por auto de fecha 14 de enero de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.
Realizada la insaculación de causas, en fecha 16 de enero del 2013, se asignó el conocimiento y decisión de la mencionada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en esa misma fecha.
Por auto de fecha 25 de enero de 2013, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran Informes, y una vez ejercido ese derecho, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de Observaciones, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad indicada, esto es, en fecha 1 de abril de 2013, compareció ante esta Alzada el abogado JESÚS ALBERTO FREITES RODRÍGUEZ en su carácter de representante judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., y consignó escrito de Informes, mediante el cual alegó lo siguiente: i) Que la sentencia apelada incurrió en el vicio de incongruencia positiva en virtud de que, se suplieron defensas y argumentos que sirvieron para eximir de responsabilidad contractual a la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, al señalarse que la no autenticación del contrato de opción que se suscribió por las partes, se traducía en una condición (suspensiva) que impedía hacer nacer el lapso de treinta (30) días para ejercer la opción; defensa esa, que no se señaló expresamente por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, en su contestación a la demanda. ii) Que, la autenticidad del contrato de opción sólo buscaba el reconocimiento de las firmas extendidas en el contrato que suscribieron las partes, el cual, no obstante, ha quedado reconocido al serle presentado en este procedimiento judicial a la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES. iii) Que, a pesar de que el contrato de opción, carece de una fecha cierta, en la demanda se afirmó que el contrato se suscribió en el mes de octubre de 2010, lo cual, no fue negado ni rechazado por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES. iv) Que, ciertamente no se establece un lapso de tiempo para ejecutar la obligación de autenticación del contrato de opción, empero, de conformidad con el artículo 1.269 del Código Civil, basta cualquier requerimiento o acto equivalente para que el deudor quede constituido en mora, siendo la citación de la demanda judicial, ese requerimiento o acto equivalente. v) Que, la obligación de darle autenticidad al contrato de opción, no es ni una condición suspensiva ni resolutiva, como se establece en la sentencia apelada. vi) Que, el lapso para ejecutar la obligación de autenticación del contrato de opción, incluso, podía ser establecido por el Juez, de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil.
En el lapso para presentar las observaciones a los informes, esto es, en fecha 22 de abril de 2013, compareció ante esta Alzada el abogado PABLO ARRAIZ SANTANA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, alegando: i) Que, la sentencia apelada no incurre en el vicio de incongruencia positiva, puesto que, la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, en su contestación a la demanda, opuso expresamente la existencia de una condición (suspensiva), que era la autenticación del contrato de opción. ii) Que, el lapso de treinta (30) días para que se pudiera ejercer la opción, nunca se inició, por cuanto, no se cumplió con la condición suspensiva, que no era sino la firma y autenticación del contrato de opción.
Por auto de fecha 24 de abril de 2013, el Tribunal a quo dejó constancia que el lapso para decidir inició en fecha 23 de ese mismo mes y año.
Cumplido el trámite de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para sentencias interlocutorias, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda presentada en fecha 26 de mayo de 2011, por el abogado ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, en su condición de abogado de la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., con base en las siguientes alegaciones: i) Que, mediante documento privado (simple) que carece de fecha cierta, en razón de que no fue presentado para su autenticación, el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, suscribió con la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., un “…contrato preparatorio de venta”, sobre un bien inmueble identificado así:“…un apartamento, distinguido con la letra y número C-13-a, ubicado en el nivel 13 de la Torre C, Terraza C, III Etapa, I Sub Etapa del Conjunto Residencial Comercial denominado CENTRO RESIDENCIAL Y COMERCIAL SAN JOSÉ DEL ÁVILA, ubicado en San José del Ávila, con frentes a la Avenida San José del Ávila, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.” ii) Que, en ese contrato, el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, se comprometió a dar en venta a la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., el inmueble señalado ut supra, estableciéndose como precio de la futura venta, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00), suma esa, que -a decir de la demandante- se pagó íntegramente al momento de suscribirse el contrato in commento; asimismo, se acordó que la “…opción de compra venta” tendría un lapso de duración de treinta (30) días continuos, lapso ese, que se iniciaría inmediatamente después a la autenticación del contrato. iii) Que, es el caso, pues, que el ciudadano IGNACIO MARTÌNEZ VALLADARES, posterior a la suscripción del contrato en forma privada, ha incumplido su obligación de presentarlo para su autenticación, dándole fecha cierta al contrato in commento, impidiéndose que se inicie el lapso que establece su cláusula tercera (3ra), lapso ese, que ya transcurrió, y que, en todo caso, transcurriría desde la fecha de interposición de la demanda hasta la traba de la litis en este proceso judicial. iv) Que, en ese sentido, el futuro vendedor se encuentra en mora, dado que, la falta de estipulación de un término para el cumplimiento de la obligación, hace que se deban cumplir de inmediato, y en suma, ha incumplido con su obligación de protocolización del contrato definitivo de venta a sabiendas de que la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., pagó el precio del bien inmueble señalado ut supra y sobre el cual versa el contrato cuyo cumplimiento o ejecución judicial se reclama, lo que se evidencia de la lectura de su cláusula segunda (2da). v) Que, el lapso que señala la cláusula tercera (3ra) del contrato in commento, estaba supeditado a que se autenticare, empero, a pesar de ello, ese lapso transcurrió en demasía desde la firma del contrato en forma privada, e inclusive, transcurrió en demasía desde la interposición de la demanda hasta la traba de la litis, por lo cual, se debe tener por cumplido. vi) Que, si no se admitiera tal postura, necesariamente, se deberá concluir en que se trata de una obligación sin término a la que, de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, se le debía dar cumplimiento inmediatamente. vii) Que, por esas razones, es evidente que el futuro vendedor se encuentra en mora en el cumplimiento de su obligación de otorgamiento del contrato definitivo de venta, siendo que, la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., ha dado cumplimiento a su prestación, como era pagar el precio de la venta. viii) Indicó como normas de derecho aplicables, los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.211 y 1.212 del Código Civil. ix) En su petitum, solicitó que: “PRIMERO: En el CUMPLIMIENTO del contrato privado de opción de compra venta celebrado en Octubre de 2010, que tuvo por objeto el inmueble propiedad de [ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES] SEGUNDO: Como consecuencia del cumplimiento solicitado, el demandado proceda de inmediato a la protocolización, a favor de [su] representada, del documento definitivo de venta…TERCERO: Conforme lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en caso de incumplimiento de la decisión que con suficiente claridad y extensión se dicte en este proceso, se tenga la sentencia misma como título de propiedad a favor de [su] representada, ordenándose su registro. CUARTO: Pagar a [su] representada las Costas y Costos (sic) que se ocasiones con motivo de la presente acción.”
A los fines de ser admitida la demanda impetrada, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó las siguientes pruebas documentales:
• Título de propiedad del ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, sobre el bien inmueble mencionado ut supra, de fecha 24 de septiembre de 2010, marcado “B”.
• Contrato de “opción” suscrito entre el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES y la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., sin fecha cierta, marcado “C”.
La demanda in commento aparece admitida en fecha 6 de junio de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, a fin de que compareciera al vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de su citación que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que se de contestación a la demanda.
Citada la parte demandada, el 12 de abril de 2012, consignó contestación a la demanda, alegando: i) Que, luego de rechazar y contradecir en forma general la demanda señala que lo cierto es que las partes habían acordado la suscripción de un contrato de “opción a compra-venta”, que versaría sobre el bien inmueble identificado ut supra, empero, en el contrato in commento se estableció que el lapso para ejercer la opción sería de treinta (30) días continuos, el cual se iniciaría inmediatamente después a la autenticación del referido documento. ii) Señala que, de lo que se trata, es de una condición que las partes acordaron, sin cuyo cumplimiento no se iniciaría el lapso de treinta (30) días para ejercer la opción, por manera que, considera que la obligación contractual cuya ejecución o cumplimiento se reclama mediante la presente demanda judicial, debe considerarse una obligación condicional (Art. 1.197 y ss. del Código Civil), que luego, contradictoriamente, denominaría como obligación suspensiva resolutiva. iii) Que, al no darse la condición que era la presentación para su autenticación del contrato que suscribieron las partes, no podría considerarse que se inició el lapso de treinta (30) días continuos que se tendrían para que el optante ejerciera efectivamente la opción a comprar el bien inmueble identificado ut supra; y al tratarse de una condición resolutiva, las cosas se deben reponer al estado que tenían, teniéndose como no contraída la obligación contractual, de conformidad con el artículo 1.198 del Código Civil. iv) Que, a tal efecto, evidenciada la no ocurrencia de la condición, la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., carece de cualidad para demandar por el cumplimiento o ejecución del contrato de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. v) Que, por otro lado, la reclamación judicial de cumplimiento de la obligación de otorgamiento del contrato definitivo de venta, se torna improcedente, por cuanto la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., nunca interpeló al ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, señalándole el día y la hora en que se otorgaría la venta, tal como se había acordado en la cláusula sexta (6ta) del contrato cuyo cumplimiento judicial se reclama. vi) Que, también por tratarse esa, de una condición suspensiva resolutiva, la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., carece de cualidad para demandar por el cumplimiento o ejecución del contrato in commento, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. vii) Que, en caso que se piense que el demandado, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, haya incumplido con el contrato in commento, la única consecuencia sería la aplicación de la cláusula penal, que establece que: “Es convenio expreso entre las partes que si por causas imputables a EL PROPIETARIO, entendiéndose por causas imputables la negativa de venta, la no concurrencia a la firma del documento de compra-venta por ante el registro respectivo para el día fijado, habiendo sido notificado a tiempo del día y hora en que se celebraría, o que desistiese por alguna razón de la futura negociación, o que no le entregasen a tiempo a LA FUTURA COMPRADORA los recaudos indicados en la Cláusula Quinta de este documento. LA FUTURA COMPRADORA podrá, considerar el presente contrato de Compromiso de Compra-Venta, resuelto de pleno derecho y de forma extrajudicial exigirle a EL PROPIETARIO la inmediata devolución dentro de un plazo no mayor a Diez (10) días, siguientes y contados a partir de la fecha del incumplimiento la cantidad recibida en ese contrato, la suma de dinero recibida e indicada en la cláusula segunda de este contrato, a título único de indemnización por concepto de daños y perjuicios, depreciación del valor y poder adquisitivo de la moneda, lucro cesante y emergente, sin que tenga que probar nada al respecto.” viii) Que, por tanto, en caso de incumplimiento del futuro vendedor, el petitum de la demanda judicial no podía pretender el otorgamiento del contrato definitivo de venta, pues, sólo podía pretenderse la reposición de la cantidad de dinero supuestamente pagada en el contrato in commento, de conformidad con la cláusula penal citada ut supra. ix) Que, no es cierto que la cantidad de dinero señalada en el contrato in commento, fue pagada al ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, ni existe una prueba o evidencia auténtica de ello en las actas procesales, por lo que, conforme a ello, no es procedente lo solicitado en el petitum de la demanda, en cuanto a que se ordene el otorgamiento del contrato definitivo de venta, o en su caso, la sentencia judicial cumpla los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se opone la excepción non adimpleti contractus, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, dada la falta de pago del precio de la venta.
Abierto ope legis el proceso a pruebas, en fecha 4 de mayo de 2012, la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., promovió pruebas en los términos siguientes:
• Mérito favorable de los autos y, en particular, el contrato preparatorio de venta.
Por su parte, en fecha 21 de mayo de 2012, la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, promovió pruebas en los términos siguientes:
• Mérito favorable de los autos y, en particular, el contrato preparatorio de venta.
Por medio de auto de fecha 7 de junio de 2012, el juzgado a quo (f. 109) se pronunció con respecto a la admisión de promoción de las pruebas realizadas por las partes.
En fecha 19 de septiembre de 2012, la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES por intermedio de su apoderado judicial, consignó sus informes en el presente proceso.
Y, finalmente, en fecha 18 de diciembre de 2012, el Juzgado a quo profirió sentencia definitiva, siendo apelada en fecha 19 de ese mismo mes y año, se oyó el referido recurso por auto de fecha 14 de enero de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores, y una vez cumplido el sorteo de ley, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Segundo.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 19 de diciembre de 2012, por el abogado JESÚS ALBERTO FREITES RODRÍGUEZ actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2012 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la apelante en contra del ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, en el expediente signado con el Nº AP11-V-2011-000648 (nomenclatura del aludido juzgado). En este sentido, el fallo apelado, expresó en su parte pertinente, que:

“En este sentido, es de señalar que en el caso de marras, existe una promesa bilateral de compra venta sujeta a una condición, que no es más que aquel contrato bilateral mediante el cual una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien y éste último asume el compromiso de adquirirlo durante el lapso o el término establecido en el contrato, una vez verificada previamente la condición obligacional pactada.
Dicho esto, observa quien aquí decide, que el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del contrato objeto del presente litigio, textualmente expresa:
‘…TERCERA: Ambas partes convienen que la presente opción de compra-venta tendrá un plazo de vigencia de TREINTA (30) días continuos, plazo que se iniciará de manera automática y continua a partir de la firma y autenticación de este documento y será aplicado en beneficio de ambas partes…’.
Del contenido de la Cláusula en comento, se evidencia la existencia de un lapso de treinta (30) días, contado a partir de la firma y autenticación de la Promesa de Compra Venta e igualmente se evidencia que dicho documento no fue presentado por ninguna de las partes a los fines correspondientes, pues, si bien es cierto que se estableció dicho plazo en ocasión a la venta definitiva, cierto es igualmente que no indicaron de manera taxativa, quien tenía la carga de presentar el respectivo documento, sin embargo, correspondía a la representación de la parte actora la carga procesal de demostrar la respectiva interpelación del demandado exhortándolo a firmar el documento a los fines de su autenticación a tenor de lo previsto en el Artículo 1.269 del Código Civil, para agotar así la realización cierta y necesaria de la condición acordada a fin que diera nacimiento al documento definitivo, por consiguiente resulta establecido en autos la inaplicabilidad del supuesto contenido en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, dado que sin la verificación de la referida condición, no se pueden establecer contra la parte demandada los efectos del contrato no cumplido, y así se decide.
La anterior determinación se hace en atención al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2011, Expediente Nº 2010-00314, dictada por el Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, donde dejó sentado, lo siguiente:
‘…Pronunciamiento éste que, independientemente de su certeza o no en derecho, se encuentra inficionado de incongruencia negativa, pues, si bien el Sentenciador Superior relacionó parcialmente en la narrativa de su decisión tal defensa de la parte demandada, opuesta en su contestación a la demanda, y relativa a que su representada no estaba en mora del cumplimiento de la obligación, pues en su criterio, en el contrato no se fijó plazo para el cumplimiento por parte de su mandante de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa ante la autoridad registral, y tampoco hubo interpelación por parte del actor, por lo cual alega que al no haber la mencionada interpelación, resultaba evidente que no estaba en mora del cumplimiento que le era exigido a través del presente juicio…’.

Criterio este, el cual acoge este Juzgado de conformidad con lo establecido en el Artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a fin de defender la uniformidad de las decisiones de nuestro máximo Tribunal y aplicarla al presente caso análogo y siendo que la representación actora no interpeló a la parte demandada a través de la presentación del respectivo contrato privado de promesa de compra-venta ante Notaría, es por lo que mal podría considerarse que el lapso establecido en el contenido de la CLÁUSULA TERCERA comenzó a correr, pues, existía una condición previa como lo es el cumplimiento del lapso de treinta (30) días establecido previamente para otorgar el documento definitivo de compra venta, que comenzaría a transcurrir o computarse desde el momento de la firma y autenticación, cuyo lapso nunca comenzó, por consiguiente la parte demandada se encuentra impedida de cumplir con una obligación que no ha nacido en el tiempo, por la referida falta de firma y autenticación del negocio jurídico en cuestión, y así se decide.
Aunado a lo anterior también se observa de autos que la representación actora no consignó la copia del cheque mediante el cual aduce haber pagado la totalidad del precio convenido para la operación de compra-venta en estudio, por consiguiente no se entiende satisfecha la prestación alegada en el libelo a ese respecto, y así se decide.
Con vista a lo anterior es lógico inferir que la Exceptio Non Adimpleti Contractus o excepción de contrato no cumplido opuesta por la representación demandada RESULTA PROCEDENTE EN ESTE ASUNTO puesto que se configuró en contra de la Empresa actora la referida excepción ya que el incumplimiento alegado es a ella imputable por omisión, dado que no promovió ningún tipo de prueba que pudiera demostrar que haya exhortado al demandado para que cumpliera con la condición ante Notaría de firmar y autenticar la convención para que corriera el lapso para la protocolización del documento definitivo de compra-venta ni que realizara el pago alegado, o alguna otra circunstancia que la relevara de ello, y así se decide.
En consonancia con lo anterior se debe concluir en que a tenor de lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persigue y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, la pretensión del actor relativa al cumplimiento del contrato in comento, no debe prosperar al no estar ajustada a derecho por falta de elementos probatorios, pues, al no verificarse la condición de firmar y autenticar la promesa de compra-venta no puede surgir su protocolización definitiva, resultando inaplicable lo dispuesto en el Articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, conforme los lineamientos determinados Ut Supra, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional..”

El thema decidendum, gira en torno a una reclamación judicial de ejecución o cumplimiento de un contrato preparatorio de una venta. Por su parte, la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., sostiene que, el contrato in commento se incumplió por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, al no presentarlo para su autenticación, impidiéndose que se iniciare el lapso que establece su cláusula tercera (Cl. 3ra); empero, sostiene que, en todo caso, la obligación de autenticar dicho contrato preparatorio constituye una obligación sin término ejecutable inmediatamente, y que, en ese caso, su demanda constituye una interpelación al deudor que lo coloca en mora, siendo que, tal lapso transcurrió desde la interposición de la demanda hasta la traba de la litis; incumpliéndose, al mismo tiempo, con la obligación de suscripción u otorgamiento del contrato definitivo de venta, con lo cual el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, se encuentra en mora.
Por su lado, la parte demandada, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., se excepciona señalando que las obligaciones que emanan del contrato preparatorio in commento, están supeditadas al cumplimiento de la condición suspensiva que establece la cláusula tercera (Cl. 3ra), relativa a la autenticación del contrato a los fines de que naciera el lapso de treinta (30) días dentro del cual se procedería a la suscripción u otorgamiento del contrato definitivo de venta, por lo cual, no podría considerársele en mora, por cuanto nunca nació el mencionado lapso contractual, encontrándose suspendidas las obligaciones que se derivaban del contrato preparatorio in commento, por lo que opuso la defensa de fondo de falta de cualidad activa, y la excepción non adimpleti contractus, por cuanto el actor no procedería a pagar el precio de la futura venta, mencionado en el contrato preparatorio. En los informes presentados en Alzada, la parte recurrente alegó la nulidad del fallo del Juzgado a quo, por presunta incongruencia positiva.
1. Sobre la nulidad de la sentencia apelada.
Con carácter previo al examen de fondo de la disputa jurídica, pasa este sentenciador a analizar un alegato de nulidad de la sentencia apelada, planteado por la parte demandante en sus informes, por incurrir en el vicio de incongruencia positiva que comporta la violación del artículo 12 y ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Conviene señalar que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al principio de congruencia, que nos dice que los jueces al decidir tienen que atenerse a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera del expediente, ni utilizar su conocimiento privado, o suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, debiendo pronunciarse únicamente respecto aquellos hechos que han quedado debatidos o controvertidos por las partes dentro del juicio y sobre los cuales ha recaído la actividad probatoria, por cuanto al pronunciare sobre hechos que no han sido expuestos por las partes, se configuraría el vicio de incongruencia positiva; en tanto que, si deja de pronunciarse sobre algún hecho controvertido en la litis, incurre en el vicio de incongruencia negativa.
Ahora bien, ese vicio de incongruencia –positiva o negativa- que produce como consecuencia la nulidad de la decisión, por no cumplir ella con el requisito consagrado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil –que ordena una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas- se diferencia del vicio de ultrapetita, citrapetita y extrapetita, en que los vicios de incongruencia se producen en la parte motiva del fallo, mientras que éstos últimos vicios se producen en la parte dispositiva del fallo. Y es importante precisar esta diferencia, por cuanto los vicios de incongruencia están regulados por los artículos 12 y ordinal 5º del 243 del Código de Procedimiento Civil, en tanto que los vicios de ultra, citra y extrapetita están regulados por el artículo 244 eiusdem.
Consecuentemente, cabe destacar con respecto al vicio de incongruencia, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 396, de fecha 1 de noviembre de 2002, ha señalado:

“...Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión mas allá de los límites del problema que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).”

Asimismo, la referida Sala del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que:

“...El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil…)
El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.
De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende se decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita)”.
Sentadas esas precisiones, se alega que la sentencia apelada incurrió en el vicio de incongruencia positiva en virtud de que, se suplieron defensas y argumentos que sirvieron para eximir de responsabilidad contractual a la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, al señalarse que la no autenticación del contrato de opción que se suscribió por las partes, se traducía en una condición (suspensiva) que impedía hacer nacer el lapso de treinta (30) días para ejercer la opción; defensa esa, que no se señaló expresamente por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, en su contestación a la demanda.
No juzga este sentenciador que se haya incurrido en el vicio de incongruencia positiva cuando el Juez a quo analiza una cláusula del contrato de opción, por cuanto, se observa que en la contestación a la demanda, se argumentó que:
“PRIMERA. Es cierto que las partes fijaron el TERMINO de treinta (30) días continuos como plazo de vigencia de la Opción a Compra-Venta, el cual debía iniciarse d manera automática y continua a partir del momento que se cumpliere una CONDICIÓN que era la firma y autenticación del correspondiente Documento de Opción de Compra-Venta.”
De manera, pues, que no se suple una defensa completamente extraña al thema decidendum fijado por las partes, ni se incurre en el vicio de incongruencia positiva en la sentencia apelada. Y así se declara.

2. Pruebas
2.1. Pruebas de la parte demandante y demandada
• Contrato de préstamo suscrito entre el BANCO PROVINCIAL, S.A., BANCO UNIVERSAL, y la sociedad mercantil PROMOTORA SJDA 2002, C.A., y de venta pura y simple suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA SJDA 2002, C.A., y el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de septiembre de 2010, bajo el N° 2010.2208, Asiento Registral N° 1 del inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1159, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, marcado con la letra “B”. Se trata de una prueba de documento público que, al no haber sido tachado por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, a quien se le opuso, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el 1.360 del Código Civil, y sirve para acreditar la adquisición de la propiedad por parte del ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES del bien inmueble sobre el cual versa el contrato preparatorio de venta cuya ejecución o cumplimiento se reclama judicialmente. Así se declara.
• Contrato preparatorio de vente suscrito entre la sociedad mercantil ADMINCA, C.A. y el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, sin fecha cierta, marcado con la letra “C”. Se trata de un documento privado simple, que al haber sido reconocido expresamente por la parte demandada ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, a quien se le opuso y promovida su mérito en el lapso probatorio, se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el 1.363 del Código Civil, y sirve para acreditar las obligaciones contractuales cuya ejecución o cumplimiento se reclama judicialmente en el sub iudice. Así se declara.
Realizada la valoración de los medios de prueba promovidos por la parte actora, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, habiéndose promovido el contrato en su mérito probatorio por la parte demandada, se pasa a estimar la procedencia o no de la pretensión procesal.
3. Mérito
Entre las partes, se suscribió un contrato de “opción” que, en su cláusula primera (Cl. 1ra), establece que el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, se compromete a vender, y la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., se compromete a comprar un bien inmueble, que se identifica así:
“…un apartamento, distinguido con la letra y número C-13-a, ubicado en el nivel 13 de la Torre C, Terraza C, III Etapa, I Sub Etapa del Conjunto Residencial Comercial denominado CENTRO RESIDENCIAL Y COMERCIAL SAN JOSÉ DEL ÁVILA, ubicado en San José del Ávila, con frentes a la Avenida San José del Ávila, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.”
El referido contrato, establecería un lapso de treinta (30) días continuos para la suscripción u otorgamiento del contrato definitivo de venta; lapso ese, que se iniciaría una vez realizada la autenticación del contrato, y el precio se estableció en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00), como se evidencia de las cláusulas segunda y tercera (Cl. 2da y 3ra). Indicándose, que dicha suma fue pagada en su totalidad al momento de la suscripción del contrato preparatorio de la futura venta.
Tal contrato sería reconocido expresamente por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, así como se reconocería expresamente el hecho de su suscripción en octubre de 2010, por lo que, el contrato in commento cuya ejecución o cumplimiento judicial se demanda, se tiene como un documento privado que emanó de la parte demandada (Art. 444 del Código de Procedimiento Civil). Así se decide.
Empero, la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, sostuvo que las obligaciones que emanan del contrato preparatorio in commento, están supeditadas al cumplimiento de la condición suspensiva que establece la cláusula tercera (Cl. 3ra), relativa a la autenticación del contrato a los fines de que naciera el lapso de treinta (30) días dentro del cual se procedería a la suscripción u otorgamiento del contrato definitivo de venta.
Por tanto, alegó que, al no haberse cumplido la condición suspensiva predicha la parte demandante carece de cualidad para proponer la presente demanda de cumplimiento de contrato, defensa de fondo que opone en su contestación a la demanda.
A tal respecto, vale aclarar acá, la cualidad en reclamos contractuales normalmente -salvo casos excepcionales, que en todo caso permiten extender la legitimación o cualidad a personas no suscriptoras- vendrá dada por el simple hecho de la suscripción del contrato, tal y como lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil.
En ese sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 2231 de fecha 11 de octubre de 2006 (caso Banco Industrial de Venezuela, C.A.), en cuanto a la cualidad o legitimatio ad causam en materia de contratos, expresó:
“Ante los argumentos sostenidos por la parte demandada, considera la Sala necesario señalar, que la doctrina más calificada entiende la cualidad o legitimatio ad causam como la condición especial para el ejercicio del derecho de acción, y en palabras del Maestro Luís Loreto, no es más que la “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita.” (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183).
Así, la cualidad viene a ser la idoneidad que tiene la persona del actor o del demandado para actuar válidamente en juicio, la que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.
En materia de contratos, la cualidad activa para proponer la demanda, viene dada por lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos’.”
Por ende, al existir un contrato preparatorio de venta válidamente suscrito entre las partes, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., y el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, y además, reconocido expresamente por la parte demandada (Art. 444 del Código de Procedimiento Civil), necesario es concluir que ambas partes revisten cualidad o legitimatio ad causam para demandar o ser demandadas en el caso sub iudice. Así se decide.
Despejado lo anterior, debe este sentenciador aclarar, ateniéndose a las reglas del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que no es este un contrato de opción, dado que, en tales contratos sólo existe la obligación de una de las partes, durante un determinado lapso de tiempo, de dar en venta un bien, en tanto que, para la otra parte sólo existe la opción de comprarlo (aunque tiene la obligación de pagar una cantidad de dinero que comúnmente se imputa al precio del futuro y eventual contrato de venta). Si, a la obligación de una de las partes de vender, se une la obligación de la otra parte de comprar, como se observa en este caso en la cláusula primera (Cl. 1ra), no se está ya en presencia de una opción, se está en presencia de una promesa bilateral de venta, donde ambas partes se obligan a comprar y vender, respectivamente, como bien lo señaló la primera instancia. Así se decide.
Sin perjuicio de ello, cabe señalar que, existiendo un contrato válidamente pactado entre las partes, la cuestión se debe decidir tomándose en consideración el principio de pacta sunt servanda, debiendo buscar que el contrato y sus cláusulas produzcan sus efectos jurídicos, tal y como las partes lo quisieron cuando contrataron.
No buscar la eficacia de la voluntad contractual, es decir, que el contrato y sus cláusulas produzcan sus efectos jurídicos en el patrimonio de las partes, sería ir a contrapelo del principio pacta sunt servanda, y en suma, un caso de denegación de justicia, como dice Melich Orsini en su Doctrina General del Contrato.
Ahora bien, las diferencias entre las partes, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES (propietario) y la sociedad mercantil ADMINCA, C.A. (futura compradora), surgen en torno a la aplicación e interpretación de la cláusula tercera (Cl. 3ra) del contrato de promesa bilateral de venta, y al nacimiento del lapso de treinta (30) días para la suscripción u otorgamiento del contrato definitivo de venta, la cual nos dice que:
“TERCERA: Ambas partes convienen que la presente opción de compra-venta tendrá un plazo de vigencia de TREINTA (30) días continuos, plazo que se iniciará de manera automática y continua a partir de la firma y autenticación de este documento y será aplicado en beneficio de ambas partes.”
Así las cosas, el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, señala que nunca nació el mencionado lapso de treinta (30) días continuos para la suscripción del contrato definitivo de venta, en virtud de que, nunca se cumplió la condición suspensiva que las partes acordaron, como es, que procedieran a su autenticación.
En tal sentido, habiéndose firmado el contrato entre las partes, no puede entenderse que exista condición suspensiva alguna, más aún, cuando el hecho de la autenticación lo que hace es darle fecha cierta al contrato, lo que se logró en el iter procesal al reconocerse el hecho de la suscripción contractual en el mes de octubre de 2010, tal y como se alegó en la demanda. Lo contrario, sería ser excesivamente formalista, y no dar cumplimiento al principio pacta sunt servanda, denegando la tutela judicial al co-contratante que demandó el cumplimiento del contrato. Así se decide.
Luego, como se advirtió ut supra, las partes se comprometieron mediante un contrato preparatorio de venta, que reconocen expresamente, y por tanto, tiene fuerza de ley entre ellas (Art. 1.159 del Código Civil), y el cual han de cumplir atendiéndose al principio antes referido. Tratándose de un contrato, el cual se encuentra firmado por las partes, como ya se dijo, de necesitar de una interpelación para constituir a su deudor en mora, ello se debe considerar cumplido con la interposición de la presente demanda de ejecución o cumplimiento de contrato propuesta por la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., quedando notificado de ello el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, quedando pendiente el darle cumplimiento al otorgamiento del contrato definitivo de venta o, en caso de incumplimiento, que se proceda ex artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Por otra parte, el ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, basa la imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones que se derivan de la promesa bilateral de venta, en la falta de pago del precio del bien inmueble objeto de la futura venta, oponiendo la defensa de fondo de non adimpleti contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece que:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
A propósito de la defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° RNyC 0068 de fecha 13 de febrero de 2012 (caso Carlos Alberto Maneiro Luongo), ha expresado:
“Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra ‘Doctrina General del Contrato’, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: ‘…ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus ‘sólo se da en los contratos bilaterales’. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan ‘recíprocamente’… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…

La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…’.”
Ahora bien, se observa del texto de la promesa bilateral de venta, que se establece en su cláusula segunda (cl. 2da), que:
“SEGUNDA: El precio acordado en caso de la futura venta por el inmueble antes descrito, es la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 570.000,00), suma cancelada en su totalidad por LA FUTURA COMPRADORA al momento de la firma de este documento, en cheques del cual consigno copia anexa.”
Ello así, conviene recordar que la promesa bilateral de venta ha sido reconocida expresamente por la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES (ex Art. 444 del Código de Procedimiento Civil); tal reconocimiento del mencionado contrato preparatorio se debe entender in totum, y no sobre una parte de él; si se pretendía atacar la falsedad ideológica de un sector del contrato in commento (i.e. afirmación del pago del precio de la futura venta), ha debido plantearse su tacha, lo cual no se hizo.
Por tanto, el hecho de que la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., pagó el precio de la futura venta al momento de la suscripción de la promesa bilateral de venta se tiene como verdadero, en tanto que, se acredita con la prueba documental privada expresamente reconocida por la parte demandada a los efectos de este juicio, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, debiendo rechazarse la defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus. Así se decide.
En consecuencia, lo que cabe, es proceder como si se tratara de una obligación contractual incumplida (Art. 531 del Código de Procedimiento Civil), y por tanto, se ordena al ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES para que cumpla a la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., con la protocolización del contrato definitivo de venta, dentro de los treinta días (30) siguientes después de que quede definitivamente firme la presente sentencia, y en caso de incumplimiento, se le podrá tener a esta sentencia como título de propiedad, de conformidad con el citado artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, se concluye de todo lo antes explanado, que debe declararse con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., y en consecuencia, ha lugar la demanda por cumplimiento del contrato preparatorio de venta impetrada, lo que pasará a establecerse en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo, de conformidad con el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
III
DISPOSITIVO

En mérito de los anteriores razonamientos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 19 de diciembre de 2012, por el abogado JESÚS ALBERTO FREITES RODRÍGUEZ actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINCA, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2012 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la apelante en contra del ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, la cual queda revocada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil ADMINCA, C.A., en contra del ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, proceda a protocolizar, dentro de los treinta días (30) siguientes después de que quede definitivamente firme la presente sentencia, el contrato definitivo de venta por medio del cual se transfiere la propiedad de un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con la letra y número C-13-a, ubicado en el nivel 13 de la Torre C, Terraza C, III Etapa, I Sub Etapa del Conjunto Residencial Comercial denominado CENTRO RESIDENCIAL Y COMERCIAL SAN JOSÉ DEL ÁVILA, ubicado en San José del Ávila, con frentes a la Avenida San José del Ávila, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la presentación de todas las solvencias y documentación necesaria, que pertenece al ciudadano IGNACIO MARTÍNEZ VALLADARES, según se evidencia de documento público protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de septiembre de 2010, bajo el Nº 2010.2208, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.1.1159, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. Asimismo, en caso de ejecución forzosa de la presente decisión, la parte actora podrá servirse de la presente sentencia haciéndola valer como título de propiedad del bien inmueble, previa su protocolización conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se condena en las costas del proceso a la parte demandada, de conformidad con lo prescrito en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 204º de la Independencia 155º de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) de diciembre de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. ORIANNA ROJAS BRICEÑO
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de trece (13) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. ORIANNA ROJAS BRICEÑO

Expediente Nº AP71-R-2014-000046
AMJ/ORB/Rm.-