TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA - RECONVENIDA
Ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO DE QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.224.088. APODERADOS JUDICIALES: NAYADET MOGOLLON PACHECO, MARÍA OLIMPIA LABRADOR, MARJORIE LINARES PERNIA y YESSIKA PAEZ de CAMACARO, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 42.014, 78.143, 165.973 y 204.160, respectivamente.

PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE
Sociedad mercantil INVERSIONES INVERSACVEN C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 29 de marzo de 1993, bajo el Nº 10, Tomo 120-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES: OMAR PÉREZ LEÓN, MAGALY ALBERTI y EMIRA RAMÍREZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 11.206, 4.448 y 7.073, respectivamente

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un Edificio denominado “B”, también conocido como Edificio “2”, ubicado dentro de las instalaciones de la Sociedad Amigos de los Ciegos, situado en la Avenida María Teresa del Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertado del Distrito Capital.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Con motivo de la sentencia dictada el 06 de mayo de 2013 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y con lugar la reconvención en la presente acción, incoada por la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO de QUINTERO en contra de la empresa INVERSIONES INVERSACVEN S.A., ejerció recurso de apelación el 07 de junio de 2013 el abogado Félix Cárdenas Omaña, en representación judicial de la parte accionante, cuyo recurso fue oído libremente el día 23 de octubre del 2013 (Fols. 126-142, 150 y 192)

A través de oficio Nº 13.0323 del 04-11-2013 este Órgano Jurisdiccional acordó la remisión del presente expediente al Tribunal de origen, a los fines de corregir errores de foliatura y desordenes en la consignación de las actas procesales en el cuaderno de recurso de hecho (Fol. 196).

Mediante oficio Nº 105/14 en el A-quo remitió el presente asunto a esta Superioridad, siendo recibida el 17-03-2014 (Fols. 198-199)

Por auto de 18 de marzo de 2014, este Juzgado Superior le dio entrada al presente expediente y se abocó el ciudadano Juez Titular al conocimiento y revisión de la causa.

En decisión del 24 de marzo de 2014 esta Alzada asumió su competencia en la presente causa y fijo el décimo día de despacho siguiente para dictar el fallo respectivo (Fols. 201-208)

En fecha 10 de abril de 2014 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos (Fols. 210-220)

II
ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido por el procedimiento breve el 27 de abril de 2010 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado Félix Cárdenas Omaña, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LAURA DEL CARMEN CAMPO, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES INVERSACVEN S.A, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

Tramitada la citación por carteles de la accionada, el 28 de septiembre de 2010 compareció la abogada Magaly Alberti, consignando instrumento poder que le acreditaba como representante judicial de la demandada, dándose por citada en el presente asunto (Fols. 53-60).

En el acto de la litis contestatio la representación judicial de la parte accionada negó, rechazó y contradijo la demanda por no ser procedente la interpretación de la cláusula “Tercera” del contrato de arrendamiento y que se notificó fehacientemente a la demandante la no prórroga del contrato. Asimismo, interpuso reconvención, solicitando la resolución del contrato y en consecuencia, la entrega del inmueble y la diferencia de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por la parte actora (Fols. 62-65, anexos 66-112).

Por auto del 05 de octubre de 2010 el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta y ordenó el emplazamiento de la parte actora-reconvenida para el segundo día de despacho siguiente (Fol. 113).

En fecha 14 de octubre de 2010 la representación judicial de la parte actora- reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención (Fols. 115-119).

Mediante decisión del 06 de mayo de 2013 el Tribunal de la causa, declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Asimismo, declaró con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y como consecuencia de ello, resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, condenando a la parte actora-reconvenida a la entrega del inmueble objeto de la pretensión y al pago de los daños y perjuicios por ocupación del local desde el mes de abril de 2010 hasta el 09-10-2010 a razón de Bs. 18.240,04 mensuales, el pago de los intereses moratorios por cada mes, ordenando experticias complementaria del fallo, en el juicio incoado por la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO de QUINTERO en contra de la empresa INVERSIONES INVERSACVEN C.A. (Fols. 126-142).

En fecha 07 de junio de 2013 el abogado Félix Cárdenas Omaña, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, ejerció recurso de apelación contra el fallo proferido el 06-05-2013, siendo negado aquel, ejerciendo recurso de hecho, el cual fue declarado con lugar; y en consecuencia de ello, fue oída la apelación en ambos efectos el 23 de octubre de 2013, ordenándose la remisión del expediente al Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (Fols. 150, 154, 162-163, 192).
III
MOTIVA

Visto el recurso de apelación interpuesto primigeniamente por el abogado Félix Cárdenas Omaña, en su carácter de apoderado de la parte accionante, en contra de la decisión dictada el 06 de mayo de 2013 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis y resolución de la mencionada apelación.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Cumplimiento de la cláusula “Tercera” del Contrato de Arrendamiento (del 02-03-2000), fundamentada en el artículo 1.159 del Código Civil, incoada por la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO DE QUINTERO contra la sociedad mercantil INVERSIONES INVERSACVEN C.A., alusiva al Edificio denominado “B”, también conocido como Edificio “2”, ubicado dentro de las instalaciones de la Sociedad Amigos de los Ciegos, situado en la Avenida María Teresa del Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertado del Distrito Capital.

En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada dio contestación al fondo de la misma rechazando, negando y contradiciendo la demanda, alegando entre otros hechos, que es errada la interpretación de la cláusula “Tercera” del contrato referente a una vigencia indefinida; que la duración del contrato era de diez (10) años, a tiempo determinado, prorrogable automáticamente por períodos iguales; que la interpretación de indefinida y vitalicia prórroga de 10 años es forzosa sin límite de tiempo; que el contrato se celebró por diez (10) años, que podrían prorrogarse, lo que no significa que la voluntad de la actora era hacerlo “determinado indefinidamente”; que antes del vencimiento de los primeros diez (10) años se le notificó fehacientemente a la demandante la no prorroga del mismo. De igual manera, interpuso Reconvención (admitida el 05 de octubre de 2010, folio 113).

En la fase probatoria, tanto del juicio principal como de la reconvención, ninguna de las partes promovió pruebas.

Por decisión del 06 de mayo de 2013 el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda principal y con lugar la reconvención, señalando en la motiva del fallo lo siguiente:

Omissis…
“…Ahora bien, en el caso que nos ocupa la interpretación literal del contrato según se lee, establece:

- que las partes convinieron en celebrar un contrato a tiempo determinado fijando el plazo en una extensión temporal de 10 años prorrogable automáticamente por periodos iguales –

Es decir, que las partes estaban de acuerdo en la duración del contrato y en el cual se acodaba la prorroga automática del mismo cada 10 años; sin embargo; a juicio de este juzgador, esto no significa que el contrato no pudiere deshacerse por voluntad de alguna de las partes; no lo establece el contrato, ni tampoco establece el contrato que la prorroga automática del mismo sería infinita; de manera que si bien es cierto que el referido contrato es un convenio entre las partes en relación al alquiler de un inmueble, este alquiler no puede ser para siempre, además de estar expresamente prohibido en la Ley; en efecto, la norma prevista en el artículo 1580 del Código Civil …..

Omissis...

(….) De lo cual se puede apreciar que solamente pueden alquilarse de por vida inmuebles para uso de vivienda, no para uso comercial.

De tal manera que aplicando tales disposiciones es preciso aceptar como valida la notificación de el arrendador manifestando su voluntad de no continuar el alquiler del referido inmueble.
Por lo que en fuerza del anterior razonamiento este juzgador debe declara sin lugar la demanda y así se decide…..

(…) …Ahora bien, revisado el contrato suscrito por las partes, no siendo contrario a derecho las estipulaciones de las partes y por cuanto es procedente la resolución del contrato si queda demostrado a los autos el incumplimiento por parte del arrendatario de alguna de las cláusulas del contrato; no habiendo demostrado el cumplimiento de las referidas cláusulas por parte del arrendatario, estas son razones suficientes para declarar con lugar la Resolución del contrato vertida en el escrito de reconvención y sin lugar la demanda incoada por cumplimiento de contrato así se decide…..”

Declarada sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, la representación de la parte accionante recurrió la referida decisión, siendo asignada a esta Superioridad el conocimiento y resolución de la misma.

Como bien se deriva de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de la cláusula “Tercera” del Contrato de Arrendamiento de fecha 02-03-2000, incoada por la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO de QUINTERO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES INVERSACVEN C.A., alusiva al Edificio denominado “B”, también conocido como Edificio “2”, ubicado dentro de las instalaciones de la Sociedad Amigos de los Ciegos, situado en la Avenida María Teresa del Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertado del Distrito Capital.

En el escrito libelar el abogado Félix O. Cárdenas Omaña, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMEN de QUINTERO, esgrimió entre otros hechos, los siguientes:

 Que la demandante suscribió contrato de arrendamiento con la empresa demandada por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 02 de marzo de 2000;
 Que la arrendadora unilateralmente alteró el contenido de la cláusula tercera del contrato ;
 Que el contenido de la referida cláusula conduce a dejar sentado que a la finalización del plazo inicial, continuaría la vigencia del contrato, sin intervención de hecho o circunstancia extraña a la voluntad de las partes;
 Que la arrendadora ha desconocido el contenido de la cláusula “Tercera” haciéndole llegar a la parte actora comunicación de fecha 28 de enero de 2010 debidamente autenticada por la Notario Público Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual manifiesta su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento;
 Que se desconoce y se obvia el contenido de la cláusula (Tercera) del contrato “…de cuya literatura resulta elocuente el convenio sostenido con suficiencia en el sentido de que al vencimiento del plazo inicial, la prórroga del contrato de arrendamiento tendría lugar automáticamente, lo que significa con simpleza, la no presencia o disposición de voluntad de los contratantes, siendo que tal opera simplemente ante la presencia del plazo inicial, circunstancia que no hace presente la mal concebida expresión unilateral, de no prórroga del contrato como es asentado en la notificación a la cual aludo, razonamiento conforme al cual la expresada manifestación unilateral de voluntad expuesta por la arrendadora, no surte los jurídicos que se pretende…”;
 Que en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, no se pactó cláusula alguna que dejara sin efecto el término del contrato aceptado, convenido y suscrito en manifestación de conformidad.

En ese sentido, junto al libelo la representación judicial de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

1. Instrumento poder (Folios 9 al 12), otorgado el 12 de noviembre de 2009 por la parte actora al abogado Félix O. Cárdenas Omaña, el cual se valora procesalmente al no haber sido impugnado, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;
2. Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento (Folios 13 y 18), suscrito entre la ciudadana Laura del Campo de Quintero y la parte demandada por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto esta Alzada observa que, expresamente la parte accionada reconoce la existencia del contrato, centrándose la litis en la interpretación del contenido de la cláusula “Tercera” del mismo, por lo que se le aprecia conforme al artículo 1.384 del Código Civil;
3. Copia Certificada de la notificación de “no prorroga del contrato” realizada por la parte demandada a través de su representante judicial a la ciudadana Laura del Campo de Quintero (aquí actora) el 28 de enero de 2010 por intermedio de la Notaría Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital (Folios 19 y 20). Dicho instrumento no fue impugnado por la parte accionada, de lo cual queda reconocido por la parte demandada su conocimiento, no existiendo divergencia al respecto.

En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada dio contestación al fondo de la misma rechazando, negando y contradiciendo la demanda, alegando entre otros hechos, que es errada la interpretación de la cláusula “Tercera” del contrato referente a una vigencia indefinida; que la duración del contrato era de diez (10) años, a tiempo determinado, prorrogable automáticamente por periodos iguales; que la interpretación de indefinida y vitalicia prórroga de diez (10) años es forzosa sin límite de tiempo; que el contrato se celebró por aquel período, que podrían prorrogarse, lo que no significa que la voluntad de la actora era hacerlo determinado indefinidamente; que antes del vencimiento de los primeros diez (10) años se le notificó fehacientemente a la demandante la no prórroga del mismo. De igual manera, interpuso Reconvención.

Aunado a ello, la parte demandada produjo los siguientes instrumentos:

• Copia simple del Contrato de Arrendamiento (Folios 66 y 69), suscrito entre la ciudadana Laura del Campo de Quintero y la parte demandada por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, dicho instrumento fue antes valorado;
• Copia simple de la Resolución Nº 00013816 de fecha 25 de enero de 2010 (expediente Nº 89.796), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Folios 70 al 72), en la cual se fija el canon de arrendamiento máximo al inmueble objeto de la pretensión en la cantidad de Bs. 20.936.04. Dicho instrumento no fue desconocido por la accionante, apreciándosele conforme al artículo 429 del Código Procedimiento Civil;
• Copia certificada de actuaciones realizadas ante la Jurisdicción contenciosa administrativa que contiene la Resolución Administrativa N° 00013816, expedida por la Dirección General de Inquilinato (Expediente N° 89.796), (folios 73 al 76) marcado con la letra “B”. Al respecto esta Alzada observa que, la referida resolución fue debidamente notificada a la accionante a través de cartel el cual fijado en la dirección del inmueble objeto de la pretensión el 09 de marzo de 2010, dándose cumplimiento con las formalidades respectiva, quedando demostrado que la demandante tenía pleno conocimiento de la Resolución Administrativa; por tal motivo este Órgano jurisdiccional valora el referido documento conforme al artículo 1.384 del Código Civil;
• Copia Certificada del Expediente N° 2010-0672 llevado por el por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Folios 77 al 94) marcado con la letra “C”, referido a las consignaciones realizadas por la actora, de lo cual se constata que posterior a la notificación del nuevo canon de arrendamiento (09-03-2010) la accionante continuó depositando la cantidad de Bs. 2.696,00, monto inferior al indicado en la Resolución Administrativa N° 00013816 del 25 de enero de 2010., dichos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos, por lo que esta Alzada los valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil;
• Copia simple del Registro Mercantil de la empresa Inversiones Inversacven C.A. (Folios 95 al 112), apreciándosele conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el debate probatorio, ninguna de las partes promovió pruebas para sustentar sus respectivas argumentaciones.

Revisado exhaustivamente las alegaciones de las partes, esta Alzada para decidir sobre la pretensión principal y la reconvención, hace las siguientes consideraciones:

I. De la Pretensión Principal

PRIMERO. Del escrito libelar, se desprende que la acción interpuesta es la de Cumplimiento de la cláusula “TERCERA” del Contrato de Arrendamiento (del 02-03-2000), incoada por la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO DE QUINTERO en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES INVERSACVEN C.A., alusiva al inmueble identificado ab initio.

Arguyó en tal sentido la actora:

…..Los términos claros y precisos contenidos en la citada cláusula no han dado lugar a duda alguna, siendo solo de considerar el sentido del término “ automáticamente”, cual en lenguaje coloquial significaría “ de inmediato” (pequeño Larousse); por lo que el texto al cual se alude, conduce a dejar sentado que a la finalización del plazo inicial, continuaría la vigencia del contrato, sin intervención de hecho o circunstancia extraña a la voluntad de las partes (arrendadora y arrendataria); la conclusión a la cual se arriba ha querido ser vulnerada por la arrendataria, al extremo de su total y absoluto desconocimiento, al disponer hacer llevar al conocimiento de mi representada, manifestación escrita por conducto de la Notario Público Décimo-Sexto de Municipio Libertador del Distrito Capital, actuación de fecha 28 de enero del año en curso, cual se anexa en copia certificada……
(subrayado de esta Alzada)

SEGUNDO. En el acto de contestación al fondo de la demanda, la representación judicial de la parte accionada, mutatis mutandi, adujo lo siguiente:

1. Que no es procedente la interpretación de la cláusula “Tercera” del contrato referida a la vigencia indefinida del contrato alusivo al objeto de la pretensión;
2. Que las partes convinieron en celebrar un contrato a tiempo determinado, fijando un plazo de extensión de diez (10) años, con la posibilidad de prorrogarse por períodos iguales;
3. Que esa prórroga automática operaría en defecto de la manifestación contraria de voluntad de las partes;
4. Que la estipulación de prorrogable automáticamente, no significa que el contrato sea determinado indefinidamente.

Al respecto esta Alzada observa:

En el caso de marras, la accionante pretende el cumplimiento de la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 02 de marzo de 2000 por ante la Notaría Pública Décimo Séptima de Municipio Libertador del actual Distrito Capital, circunscribiéndose la litis a la interpretación legal de la referida cláusula.

Al respecto, establecen las cláusulas del alusivo contrato de arrendamiento lo siguiente:

TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de Diez (10) años, prorrogables automáticamente por períodos iguales.

CUARTA: Este contrato entrará en vigencia el Primero (1ro) de Marzo de 2.000.

Asimismo, nuestro Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según el uso de la equidad, el uso o la ley.” (Sic.)

De las mencionadas normas sustantivas, se desprende que los términos que establezcan las partes son ley entre ellas, siempre que tales cláusulas versen sobre derechos disponibles y no sean contrarias a derecho y al orden público, ya que los contratos están regulados por el principio de autonomía de voluntad de las partes.

Revisada exhaustivamente las alegaciones de las partes y el documento fundamental de la pretensión (contrato de arrendamiento), esta Alzada concluye que en el caso de marras se está en presencia de una convención determinada, cuya duración quedó establecida en diez (10) años, prorrogable por períodos iguales, extensión que dependería de la voluntad de las partes, evidenciándose que la arrendadora notificó a la arrendataria la no renovación del contrato de arrendamiento.
En este sentido, en los casos de contrato a tiempo determinado nuestra ley sustantiva civil en su artículo 1.614 establece:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, queda determinado que ante el vencimiento del contrato (desde el 01-03-2000 al 01-03-2010, 10 años), la parte accionada el 28 de enero de 2010 manifestó su plena voluntad de no renovación del contrato a través de la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, notificando de ello a la ciudadana LAURA DEL CAMPO DE QUINTERO, aquí demandante, cumpliendo con las formalidades legales y contractuales.

De modo, que habiendo sido reconocido por la actora que la convención locataria fue suscrita por un período de diez años y que le fue realizada la debida notificación de no prórroga, a través de funcionaria que dejó constancia de haber practicado el acto (fol.20), queda claramente demostrado a los autos la voluntad de la parte demandada (arrendadora) de no renovar la convención locataria suscrita el 02-03-2000, naciendo para la inquilina un período de prórroga legal de tres (3) años conforme al literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo las mismas condiciones del contrato primigenio, por lo que mal podía la actora solicitar que se declarara contraria a derecho la referida notificación de no renovación (del 28-01-2010) de la convención suscrita a tiempo determinado, cuando la misma se encuentra fincada en norma legal y en disposición contractual.

De ahí, que no habiendo probado la actora los hechos constitutivos de la pretensión principal, como lo ordena el artículo 1.354 del Código Civil, ya que no se determinó infracción alguna a la cláusula “Tercera” del contrato del 02-03-2000 por parte de la arrendadora, ni se probó que la notificación notarial (del 28-01-2010) fuese contraria a derecho, la pretensión principal debe desestimarse.

En consecuencia, este Órgano jurisdiccional deberá en la dispositiva del presente fallo confirmar la decisión proferida el 06 de mayo de 2013 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con respecto a la pretensión principal, declarándose sin lugar la apelación ejercida por la parte actora-reconvenida.

II. De la Pretensión Reconvencional

La parte accionada formuló reconvención, admitida el 05 de octubre de 2010 por el Juzgado de la causa (fol.113), aduciendo:

 Que reconviene por Resolución de Contrato a la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO DE QUINTERO;
 Que la arrendataria (actora-reconvenida) no ha dado cumplimiento al contrato suscrito:
 Que se fijó un canon de arrendamiento mensual de Bs. 1.500.000,oo, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y que dicho canon sufriría aumentos anuales, equivalente a la tasa de interés que establece el Banco Central de Venezuela;
 Que los aumentos no se efectuaron de la forma convenida, por lo que solicitó su Regulación ante la Dirección General de Inquilinato, siendo fijado en Bs. 20.939,04 a partir del 09-03-2010 (fecha de la fijación del cartel), y la arrendataria continuó depositando la cantidad de Bs. 2.696,oo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas;
 Que no cumplió con su obligación contenida en la cláusula “DÉCIMA” del contrato, alusiva a contratar una póliza de seguro contra incendio y terremoto;
 Que no cumplió con su obligación contenida en la cláusula “UNDÉCIMA” del contrato, referida a suministrar los nombres de las personas que tendrían acceso a las instalaciones en horas nocturnas;
 Que en la cláusula “DUODÉCIMA se estableció la obligación de la arrendataria de contratar una póliza de garantía y fiel cumplimiento anualmente, la cual no actualizó de acuerdo al canon de arrendamiento, no dando cumplimiento con esta obligación.

Asimismo, la parte demandada - reconviniente peticionó que se declarara lo siguiente:

“…Omissis (…) PRIMERO: Que el contrato de arrendamiento que suscribió en fecha 1º de Marzo de 2000 quedó resulto en virtud de lo establecido en las cláusulas décimosexta y decimoséptima de dicho contrato.
SEGUNDO: Que en virtud de dicha resolución, debe proceder a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes, así como los recibos cancelados de los servicios públicos debidamente pagados.
TERCERO: En que debe pagar la diferencia que falta por cancelar, entre lo consignado y el canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato y que a la fecha alcanza la suma de Bs. 109.440,24.
CUARTO: En que debe cancelar en concepto de daños y perjuicios las diferencias que sigan ocasionando hasta la total definitiva entrega del inmueble. Daños y perjuicios que estimamos en la cantidad de Bs. 72.960,16 calculados sobre la base de la duración máxima de este juicio, que se sustancia por los trámites del Juicio Breve.
Sumando los dos montos reclamados, es decir, la cantidad Bs. 109.440,04 más Bs. 72.960,60 el valor de esta demanda es de la cantidad de Bs. 182.40084 equivalente a 2.806,16 Unidades Tributarias.
Solicitamos la indexación de las cantidades que resulten en la definitiva, lo cual se determinará por experticia complementaria del fallo….”

En la contestación a la reconvención (14/10/2010, folios 115-119), la representación de la parte actora reconvenida argumentó lo siguiente.

I.- En referencia al término del contrato adujo:

• Que el contenido de contrato expresa la voluntad de las partes, debiéndosele dar fiel cumplimiento a las cláusulas relativas al precio o valor del arrendamiento y al término de duración del mismo;
• Que en referencia a la duración del contrato no estaba previsto o establecido condición o causa que desnaturalizara el exacto y preciso contenido de la cláusula tercera;
• Que a la legislación inquilinaría, se le debe conceder la prórroga legal del contrato, por el lapso de tres (3) años.

Esta Alzada observa:

Respecto de este punto, referido a la naturaleza de la convención este Órgano Jurisdiccional dejó sentado que el contrato bajo estudio fue suscrito a tiempo determinado, por lo que la procedencia de la prórroga automática de aquel dependería de la voluntad de las partes, quedando demostrado con la notificación (del 28-01-2010), la manifestación de la arrendadora de no renovar aquel, naciendo para la arrendataria el contenido de la cláusula séptima, referida a la prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manteniéndose intactas las condiciones de la relación locataria primigenia.

De modo que, encontrándose el contrato de arrendamiento en período de prórroga, debe la arrendataria seguir cumpliendo las condiciones contractuales contenidas en la convención, ya que de lo contrario, si al vencimiento del plazo convencional la inquilina estuviese incursa en una causal de incumplimiento de sus obligaciones, perdería el beneficio de prórroga, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo antes indicados, las defensas esgrimidas por la parte actora-reconvenida en lo atinente a la naturaleza del contrato, deben desestimarse, toda vez que, como fue señalado con antelación la convención arrendataria ha resultado a tiempo definido, siendo susceptible de ser demandada en resolución o en cumplimiento.

II.- En relación con la pretensión de cobro del nuevo canon de arrendamiento, alega la reconvenida lo siguiente:

• Que no incurrió en la trasgresión de la obligación del pago en la fijación hecha por la Dirección General de Inquilinato (de Bs. 20.936,04), ya que no es su competencia al establecer el nuevo monto de pensión;
• Que había convenido la tasa de inflación anual que determinara el Banco Central de Venezuela, a los fines de establecer el precio o valor del arrendamiento.

Al respecto, este Órgano Jurisdiccional precisa citar lo señalado en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la Jurisdicción Especial Inquilinaria, el cual establece lo siguiente:

Artículo 9:

“Las Funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de esta Ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura”. Subrayado de este Juzgado

Artículo 32:
“Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2° de esta Decreto-Ley , serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de una cualesquiera de los interesados…”. Subrayado de este Juzgado

De lo antes indicado, se evidencia que legislador patrio le otorgó a la Dirección General de Inquilinato todo lo referido al establecimiento del canon máximo de arrendamiento para los inmuebles sujetos a ello, y dispuso los recursos contra las Resoluciones proferidas por aquel a los Juzgados Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en el caso de la Capital de la Republica.

Con respecto a esta defensa, alegó la representación judicial de la parte demandada que el monto estipulado en la referida Resolución no le es exigible.

Sin embargo, revisados los autos, no observa esta Alzada que la parte reconvenida hubiese hecho valer algún medio de prueba tendiente a enervar la pretensión reconvencional, basada en la resolución del contrato (del 01-03-2000) por falta de pago de la diferencia del canon fijado por la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda (Resolución Nº 00013816 del 25-01-2010) estimado globalmente en Bs. 109.440,24, así como daños y perjuicios de Bs. 72.960,16, calculados sobre la base de la duración máxima del juicio y la entrega de inmueble y de los recibos de los servicios debidamente pagados.
En efecto, del examen de las actas procesales, no observa este jurisdicente que riele decisión de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa que haya declarado la nulidad de la Resolución Nº 00013816, o que exista medida de suspensión de los efectos de la misma, por lo que no encontrándose probado en autos la nulidad o suspensión provisional de aquella, dicho acto administrativo surtía efectos de inmediato, siendo de obligatorio cumplimiento por la parte demandante-reconvenida una vez notificada de ésta, evidenciándose de autos que tuvo conocimiento de la referida Resolución (del 25-01-2010), en virtud del cartel fijado (09-03-2010) en el inmueble objeto de la pretensión, lo cual no le eximía del cumplimiento de la obligación, aunado al hecho de que en la cláusula “SEGUNDA” del contrato no se limitó la intervención del órgano competente legalmente para ello, por lo cual se desestima la referida defensa de fondo. Y así se decide.

De manera que, el monto que debía pagar la accionante-reconvenida era de Bs. 20.936,04 y no de 2.696,oo, como lo consignó incorrectamente, incurriendo en una insolvencia generalizada desde el mes de marzo de 2010, en virtud de la Resolución Administrativa que era de inmediato cumplimiento, y que en el caso de autos se evidencia, tal y como lo reconoce la misma parte reconvenida, que las consignaciones realizadas se hicieron por un monto menor al establecido, lo que no le libera de su obligación, quedando determinado el estado de insolvencia del demandado respeto a todas las pensiones locatarias de las cuales se solicita el pago.

En consecuencia, no habiendo cumplido la parte demandada con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento tal y como lo estableció la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura por Resolución N° 00013816 del 25/01/2010, esta Alzada constata que la parte demandante-reconvenida se encuentra en mora desde el mes de marzo del año 2010, oportunidad que debió cancelar la nueva pensión de arrendamiento, lo que constituye la verificación de una causal de resolución de la convención.

III.- En referencia a la contratación de la póliza de seguros pactada por las partes en la cláusula “DECIMA” del contrato, la parte accionada argumentó lo siguiente (Folio 118): “…no se estableció la obligación de contratar una póliza de seguro contra incendio y terremoto…”
Al respecto, este Órgano Jurisdiccional precisa citar lo señalado en la cláusula “DÉCIMA” del contrato:

DÉCIMA: “La Arrendataria” deberrá contratar una póliza de seguros contra incendio y terremoto, sobre el inmueble dado en arrendamiento.”

De la cláusula contractual se desprende con claridad la obligación que tenía la arrendataria de suscribir contrato de seguro contra incendio y terremoto sobre el inmueble objeto del contrato, no quedando dudas que esta obligación contractual no se cumplió, a pesar de que fue negada su existencia por la parte reconvenida, constituyendo ese hecho una causal de resolución.

IV.- En relación con la contratación de las fianzas de garantía y fiel cumplimiento pactadas por las partes en la cláusula “DUODÉCIMA” del contrato, la parte accionada argumentó lo siguiente (Folio 118):

“…en cuanto que la misma no fuera actualizada cada año, tal obligación se señala como incumplida, mas no son expresados los montos aludidos de actualización por cada año, como era la obligación de suministrarlos y permitir la debida defensa…”

Al respecto, este Órgano Jurisdiccional precisa citar lo señalado en la cláusula “DUODÉCIMA” del contrato:

“DUODÉCIMA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones, que por medio de éste contrato entre “La Arrendataria”, otorgará una fianza de garantía y fiel cumplimiento a favor de INVERSIONES INVERSACVEN, C.A. por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), equivalente a cuatro meses de depósito, que deberá actualizar, anualmente, de acuerdo al nuevo canon de arrendamiento que comience a regir cada año, de acuerdo a la Cláusula SEGUNDA, de éste contrato.”

De la manifestación hecha por la parte accionante-reconvenida en el acto de la contestatio a la reconvención, queda demostrado su incumplimiento de la obligación en cuanto al otorgamiento de las fianzas en referencia, desechándose su defensa de desconocimiento del monto de aquella y a favor de quien serían emitidas, toda vez que la cláusula antes citada se determinó aquello, sin dejar dudas o interpretaciones al respecto, quedando demostrado a los autos la causal de resolución del contrato, toda vez que la accionada en reconvención no acreditó haber cumplido con la contratación de fianza de garantía y fiel cumplimiento.

Por lo tanto, de acuerdo a lo antes expuesto, habiendo probado la parte reconviniente la insolvencia de la parte demandada-reconvenida y quedando demostrado a los autos el incumplimiento de las cláusulas “DÉCIMA” y “DUODÉCIMA” de la convención locataria, opera la presente demanda reconvencional por resolución de contrato, no teniendo derecho la inquilina a la prórroga legal dado su incumplimiento en las obligaciones contractuales, por lo que la pretensión reconvencional resulta parcialmente con lugar, con las limitaciones aquí establecidas y de acuerdo al principio de prohibición de reformatio in peius, retrotrayéndose la relación locataria al status previo a la suscripción de la misma.

Efectivamente, no obstante la procedencia de la reconvención, el Tribunal de la causa condenó a la reconvenida a la resolución, a la entrega del inmueble objeto de la pretensión, al pago de ciento nueve mil cuatrocientos cuarenta bolívares con veinticuatro céntimos (Bs. 109.440,24) por concepto de diferencia del canon desde abril de 2010 hasta 09-10-2010, denegándose su indexación y no pronunciándose el A-quo respecto de los daños pretendidos por la sociedad reconviniente, estimados en Bs. 72.960,16 (particular “Cuarto” del escrito de reconvención), no apelando de ello la parte agraviada por la decisión (reconviniente), por lo que ésta se conformó con la misma.

De igual forma, observa esta Alzada que el fallo recurrido condenó al pago de intereses moratorios, ordenándose experticia complementaria para el cálculo de los mismos, sin que aquellos hubiesen sido solicitados, o sea, que fueron acordados extrapetitamente, razones por la que se anula ese pronunciamiento especifico contenido en el particular “CUARTO” de la sentencia.

Asimismo, observa este Órgano Jurisdiccional que la decisión recurrida, a pesar de denegar la indexación solicitada por la reconviniente, lo que se traduce en una declaratoria parcial de la pretensión reconvencional, condenó incorrectamente, en costas a la parte actora reconvenida, pronunciamiento que también se anula por ser contrario a derecho.

En consonancia con lo antes expuesto y con el principio de prohibición de reformatio in peius, queda modificada la sentencia del 06 de mayo de 2013, recurrida, en lo atiente a los particulares siguientes del dispositivo: “SEGUNDO”, en lo relativo a la declaratoria con lugar de la reconvención, la cual se declara parcialmente con lugar; “CUARTO”: en lo relativo a la condena por intereses (y orden de experticia complementaria) y la condena en costas a la parte reconvenida, cuyos pronunciamientos se anulan, quedando incólume el resto del dispositivo.

En consecuencia, la apelación de la parte actora reconvenida deberá declararse parcialmente con lugar, quedando modificado el fallo recurrido, no produciéndose condenatoria en costas del recurso dada la naturaleza de la decisión

IV

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se modifica, de acuerdo con la motiva anterior y en la forma que más adelante se establece, la sentencia dictada el 06 de mayo de 2013 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado:
(i) Sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO de QUINTERO en contra de la empresa INVERSIONES INVERSACVEN S.A., la cual queda confirmada por esta Alzada,
(ii) y con lugar la reconvención intentada por la empresa INVERSIONES INVERSACVEN S.A contra la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO de QUINTERO por Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuya pretensión reconvencional se declara parcialmente con lugar;
SEGUNDO: Como consecuencia de la modificación anterior se anulan del dispositivo de la sentencia del 06 de mayo de 2013: (i) la condena al pago de intereses e indexación de estos, al no haber sido peticionados en el escrito de reconvención; (ii) la condena en costas a la parte reconvenida, la cual resulta improcedente al haberse declarado parcialmente con lugar la reconvención;
TERCERO: Se mantiene incólume el resto de los particulares de la sentencia de fecha 06 de mayo de 2013, la cual guarda relación con el Edificio denominado “B”, también conocido como Edificio “2”, ubicado dentro de las instalaciones de la Sociedad Amigos de los Ciegos, situado en la Avenida María Teresa del Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertado del Distrito Capital; no emitiéndose ningún otro pronunciamiento en acatamiento al principio de prohibición de reformatio in peius;
CUARTO: Se declara parcialmente con lugar la apelación formulada por la representación de la ciudadana LAURA DEL CARMEN DEL CAMPO de QUINTERO, sin que se impongan costas del recurso dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los ocho (08) días del mes de diciembre de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA

LA SECRETARIA,
bg. ANA MORENO V.

En esta misma fecha, siendo las tres y siete minutos de la tarde (03:07 p.m.), se publicó y registró la presente decisión
LA SECRETARIA,
Abg. ANA MORENO V.
EXP. N° 10.726
Nº AP71-R-2013-001039
ACE/neyla - Def.